Главная --> Публикации --> "баркли" осела у нижегородского кремля Экологическая экспертиза недвижимости Отели москвы – самые доходные Квартиры дадут на раз-два Рекорды дней моих суровых...

Между тем все не так сложно. Открою вам один небольшой секрет. Это русский миллионер. Рублевый. Таково резюме общения с потенциальными покупателями, приезжающими ознакомится с новостройками столичного региона. Это люди с семейным капиталом от миллиона рублей, которые хотят эти средства куда-нибудь вложить, потому что в наличном виде они с каждым месяцем обесцениваются. Если принять за реальность уровень инфляции в 1,5% в месяц (а это, на мой взгляд, примерно так), то чтобы содержать миллион в налике (или на депозите, что все равно дает доходность ниже инфляции) надо докладывать в него 15 тыс. рублей в месяц. Много это или мало, судите сами.

В последние годы одной из модных тем разговоров стал средний класс. О нем пишут, светлые умы журнала Эксперт даже провели по этому поводу вполне неплохие исследования. Тем не менее не вполне понятно кто таков представитель этого самого среднего класса.

Квартира в Москве
Не получится. С миллионом в Москве покупать нечего, даже с двумя-тремя это тоже проблема.
Знакомая купила осенью прошлого года квартиру. Однокомнатную в обжитом доме на юго-востоке Москвы в новостройке с не оформленными еще правами собственности, т.е. сделка прошла по переуступке права требования. Дом серийный, до метро добираться порядка 10-15 минут пешком. Потолки 2,7, зато в квартире 11-метровая кухня. Все это обошлось в 5 миллионов рублей. Из них около половины было взято по ипотечному кредиту, аннуитетный платеж составляет порядка 37-38 тыс. руб. в месяц.

Итак, зададимся базовой проблемой. Есть у человека миллион. Что делать?

Альтернативный вариант комната. Но данные помещения крайне непростой рынок, о чем мы писали. Не рекомендуем рассматривать подобное приобретение в принципе.

И это не самая лучшая московская квартира. Однушка в сталинском доме сейчас стоит порядка 230 тыс. долл. Неизвестно, будет ли данный бюджет покупки в перспективе серьезно расти, но понятно, что даже при наличии половины этих средств аннуитет, составляющий от 40 тыс. рублей не позволяет эффективно осуществлять досрочное погашение кредита.

Поэтому лучше присматриваться к вариантам более дорогим, более привычного рыночного формата и в относительно приличном доме хотя бы в кирпичной пятиэтажке. К сожалению, в области приличных домов советского времени меньше, чем в столице. Жилищный фонд там, как правило, более скромный и изношенный. Но варианты есть.
И в новых монолитных домах ближнего и среднего Подмосковья, и в зданиях советского времени можно найти однокомнатную квартиру с ценой от 2,4 млн руб. При входном бюджете в миллион, ежемесячные платежи по кредиту (при 25-летнем сроке и ставке порядка 12%) составят примерно от 15-17 тыс. руб. в месяц. Если вы инвестируете в квартиру на вторичном рынке, ее можно использовать как арендную это позволит гасить аннуитет и досрочно рассчитываться по ипотечному кредиту из собственных доходов. Сценарий вполне реальный. Однако далеко не для всех. По мнению различных специалистов рынка, таких покупателей жилья от силы 5-8% от общего числа.

Квартира в Подмосковье
Это уже больше похоже на вариант размещения средств. Но с одной оговоркой. В Московской области по сей день можно разыскать жилую недвижимость с ценой до 2 миллионов рублей. Причем не где-нибудь в Воскресенске или Орехово-Зуево, а в не очень удаленных от Москвы населенных пунктах таких, что дорога до города займет до одного часа времени. Как правило при анализе подобных вариантов вы столкнетесь со старыми домами, жилье в которых, если и будет дорожать, то меньше всего другого. Проще говоря, как капитал во времени оно будет дешеветь. А зачем такой актив.

Лет пять назад один мой знакомый купил дачу во Владимирской области, где-то за Кольчугино. За 5 тыс. долл. был приобретен неплохой участок в 10 соток в деревне. На участке имеется большой и добротный двухэтажный деревянный дом с печкой, поблизости находится небольшой озеро, где водится рыба, а в непосредственном соседстве с домом имеется сельский магазин, где продают хлеб, какие-то продукты, алкогольные напитки, сигареты и хозтовары.
Сейчас данный объект недвижимости оценивается в 11-12 тыс. долл. Несмотря на снижение курса американской валюты можно говорить о 100%-ном росте цены, то есть динамике увеличения примерно на 20% в год. Тоже вариант, но при его реализации придется всерьез озаботиться выбором недорогого объекта в качественном что очень существенно месте. А такие еще поискать надо. Но найти можно.

Загородный неформат
В случае с дачей рассмотренный сейчас вариант не годится (как и случае с возводимой новостройкой) в силу отсутствия возможности извлечения дополнительного дохода. Хотя несомненно, что стоимость земли растет, причем не только в Подмосковье. Но в данном случае придется искать какой-то экономичный объект инвестирования. Который для подмосковного загородного рынка с его коттеджами в поселках и внутри стихийной застройки является, строго говоря, неформатом.

Спрос на загородную недвижимость ориентируется, как правило, на земельные участки площадью более 10 соток. На этом фоне многочисленные предложения советского времени дач на 6 сотках оказываются уже неформатом. Но дело в том, что на подобной участке необязательно содержать ветхое дачное строение с летним душем на участке, одноочковым сортиром и огородом для выращивания картошки. То, что 6 соток это 600 квадратных метров земли, знают все, но мало кто задумываются, что такой территории хватит для строительства дома на 3-4 квартиры. Все или все, кроме одной, можно продать. А на строительство можно получить кредит, купив просто участок. Не будет скрывать, подобная девелоперская авантюра сопряжена с множеством трудностей (согласования, коммуникации и пр.), но может принести очень качественный финансовый результат и на квартиру в Москве может хватить, причем не только однокомнатную.

Есть иной вариант вложений, опять же неформатный. Только в данном случае придется стать, хоть и мелким, но самым настоящим девелопером.

В то же самое время приобретением недвижимости в чуть более удаленном от Москвы Ростове Великом никто не интересовался. Время ростовского рынка недвижимости настало чуть позже, в первой половине 2000-х. А уже в середине десятилетия пришло время и более дальних, но зато находящихся у берегов Волги городов Калязина и Углича. Если вы поедете оттуда в Москву летним субботним утром, то встретите огромное количество машин, которые волокут на себе или в прицепе лодки люди едут отдыхать на реку.

Экзотика
Если скучно инвестировать в подмосковную квартиру или дачный участок с домом или без такового, можно расширить географию обзора. В различных поселениях России цены растут неравномерно, причем скачки цен начинаются тоже неравномерно. Качественный пример города Золотого кольца. Лет 10 назад стала развиваться мода на дома в Переславле-Залесском. Там выросли цены. Люди покупали по осени дома за 2000-3000 долл., около 700-1000 долл. вкладывали в ремонт, а в феврале-марте эту недвижимость с большим удовольствием покупали представители среднего класса из Москвы но уже за 6000-10000 долл.

В Российской газете вчера было опубликовано решение Верховного суда (ВС) РФ, которое обязывает привести в соответствие с Жилищным кодексом два постановления правительства РФ. В этих документах содержится одна и та же норма, по которой наниматель муниципального жилья может регистрировать по месту своего жительства близких родственников (к ним относятся супруги, родители и дети нанимателя) только с согласия городских чиновников. При этом на одного человека должно предоставляться определенное количество квадратных метров общей площади жилья (эта цифра в разных городах колеблется от 6 до 17 кв. м, в Москве 12 кв. м). Верховный суд счел, что эти нормы, не зафиксированные в Жилищном кодексе РФ, а также в федеральном законе 1993 года О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации, должны быть отменены.

Стоит отметить, что и по сей день отнюдь не все города Золотого кольца и их соседи пережили свой локальный бум недвижимости, когда цены из низкого затишья не просто существенно вырастают, но начинают расти регулярно, что делает недвижимость выгодной не в режиме спекуляции, а как объект среднесрочного размещения денег.
И Золотое кольцо не уникально. Сейчас, к примеру, кризисные явления переживает недвижимость стран Балтии. Цены там находятся, что называется, около плинтуса. Но вечно так быть не может. Значит, стоит посмотреть и на эти рынки. Недавно знакомые купили в Литве хутор: около гектара земли с домом и другими строениями, в хорошем природном окружении, включающем сосны и небольшое озеро. За 5000 евро. Со временем такие объекты, разумеется, будут стоит гораздо дороже. Плюс к тому недвижимость в Балтии автоматически дает шенгенскую визу, так что простор для мысли российского рублевого миллионера, с одной стороны тесноват, ограничен в средствах, а с другой весьма обширен, ибо заставляет выйти за пределы решения обыденного квартирного вопроса в Москве.
Вчера было опубликовано решение Верховного суда РФ, в корне меняющее правила регистрации по месту проживания в неприватизированных квартирах. Наниматели муниципального жилья получили право беспрепятственно и без разрешения властей регистрировать в нем неограниченное число близких родственников, не учитывая при этом метраж квартиры. Юристы считают, что такое решение суда может увеличить население Москвы в несколько раз, спровоцирует коррупцию и неконтролируемый рост очередников, которые захотят улучшить жилищные условия и будут претендовать на бесплатные квартиры.

Решение ВС принято по иску трех жителей столицы Александра Величкина, Нели Сафаровой и Александра Говязина. Все троим департамент жилищной политики правительства Москвы отказал в праве зарегистрировать у себя родственников или зарегистрироваться самим. Истцы и их адвокат Александр Кичихин заявили, что полностью удовлетворены решением ВС. Однако будет ли оно применяться на практике, не ясно. Уже вчера Министерство регионального развития РФ подало в ВС ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование решения и кассационную жалобу. Это решение не вызывало бы никаких вопросов, если бы не было очередников, претендующих на бесплатную жилую площадь, пояснил Ъ представитель правительства России в ВС адвокат Михаил Барщевский. А теперь получается так, что человек может прописать в своей квартире родственников, а когда норма квадратных метров на человека будет превышена, он пойдет к властям и потребует дать ему жилье. Это решение откроет колоссальный простор для нарушений. Например, население Москвы моментально может вырасти в несколько раз за счет того, что граждане будут прописывать живущих в других регионах родственников.

Закон о праве граждан на свободу передвижения отменил понятие прописки, однако во многих городах практически сразу была введена не отличающаяся от прописки обязательная регистрация по месту проживания, которая дается с согласия властей. Сейчас эта норма действует не во всех регионах РФ, а в основном там, где существуют большие очереди на получение бесплатного муниципального жилья. Например, согласие властей на регистрацию родственников в неприватизированной квартире в обязательном порядке требуется в Москве, но не нужно в Подмосковье.

Примечательно, что те же трое истцов подавали в марте 2007 года аналогичный иск в Мосгорсуд, требуя отменить постановление правительства Москвы, где регламентируются правила регистрации по месту жительства. Этот иск не был удовлетворен, и тогда они оспорили его в ВС параллельно со своими исками против постановлений федерального правительства. Другой состав судей ВС признал постановление столичных властей законным и отказался его отменять. Истцам необходимо обратиться в следующую инстанцию президиум ВС или подать жалобу председателю ВС, считает адвокат Павел Астахов. И тогда два противоречащих решения будут приведены в соответствие. Я думаю, что федеральное законодательство будет иметь приоритет над столичным. В конце концов, близких родственников у одного человека не может быть много, а по всем законам члены одной семьи имеют право жить вместе и быть зарегистрированными по одному адресу.

В департаменте жилищной политики правительства Москвы Ъ заявили, что решение ВС требует серьезного анализа, и от подробных комментариев отказались. Пресс-секретарь столичного мэра Сергей Цой также заявил Ъ, что не готов комментировать вердикт ВС. Отметим, что, заполучив постоянную столичную регистрацию, потенциальные москвичи смогут рассчитывать и на другие льготы. Например, на социальную карту москвича, которая дает пенсионерам и некоторым категориям граждан скидки в транспорте и ряде магазинов, а также на пенсию, которая в Москве выше, чем в России, почти в два раза.

О том, что сейчас строительством торгового комплекса площадью 40 тыс. кв. м под Болотной площадью (участок входит в проект Золотой остров) занимается компания Mirax Group, Ъ рассказал московский девелопер, интересовавшийся судьбой участка. Согласно постановлению правительства Москвы от 5 августа 2003 года N661, для строительства на Болотной площади было создано ОАО Болотная, в котором 70% принадлежало ЗАО Ингеоком-инвест (тогда ОАО владели председатель совета директоров MCG Павел Фукс и владелец Ингеокома Михаил Рудяк), а 30% ГУП Городское имущество. Председатель совета директоров MCG Павел Фукс подтвердил Ъ эту информацию. По словам господина Фукса, просчитав экономику строительства здесь подземного торгцентра, они приняли решение продать его (см. интервью на стр. 20). Называть имя покупателя он не стал. В Mirax Group отказались от комментариев. Однако согласно данным СПАРК-Интерфакс, гендиректором ОАО Болотная сейчас является Максим Темников, член совета директоров Mirax Group.

Как стало известно Ъ, Mirax Group пополнила ряды инвесторов, участвующих в застройке Золотого острова. Под Болотной площадью девелопер построит торговый комплекс общей площадью 40 тыс. кв. м. Изначально участок принадлежал компании Ингеоком-инвест Михаила Рудяка и Павла Фукса, но из-за сложностей с инженерными коммуникациями партнеры решили выйти из проекта. Игроки рынка предупреждают, что строительство Золотого острова не может начаться уже более семи лет, так как участники проекта Гута, КРТ, Сбербанк все еще договариваются о том, как разрешить проблемы с инфраструктурой.

Mirax Group создана в 1994 году. Основной владелец Сергей Полонский. Девелоперский портфель 12 млн кв. м. По данным компании, к концу 2007 года выручка достигла $1,2 млрд, EBITDA около $500 млн, чистая прибыль около $300 млн.

Глава департамента имущества города Москвы Владимир Силкин подтвердил Ъ, что 70% проекта принадлежит Mirax Group, а остальные 30% городу. Осенью городской пакет выставлялся на продажу и не нашел покупателя. Сейчас мы оцениваем его стоимость в $24 млн, отметил господин Силкин.

Идея комплексного освоения территории от западной части Болотного острова до линии, проходящей по Большому и Малому Москворецким мостам, которая сейчас носит название Золотой остров, появилась в 2001 году. Крупнейшие проекты принадлежат компаниям Гута-девелопмент, Сбербанк, Трансаэро и КРТ. Всего здесь должно появиться около 1,2 млн кв. м, суммарный объем инвестиций оценивается в $2,7 млрд. Однако за эти годы строительство на этой территории так и не началось. Проект буксовал из-за нескольких причин долгое время не могли урегулироваться вопросы между собственниками. К тому же здесь очень сложная ситуация с инженерными коммуникациями и электромощностями, а также с геологией остров расположен между двумя речными потоками, говорит ведущий эксперт-аналитик Paul`s Yard Владимир Кудрявцев. По его словам, в 2007 году городу все-таки удалось урегулировать вопрос энергоснабжения с Мосэнерго.

Участники рынка предупреждают, что Mirax Group приобрела хотя и знаковый, но очень сложный проект. Только затраты на подземное строительство в сравнении с наземным увеличатся в два раза, до $4 тыс. за 1 кв. м, считает коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов.

Красуйся, град Петров
Ежегодно объемы вводимого в городе жилья растут. В прошлом году сдано 2,6 млн кв. м - на 300 тыс. больше, чем в позапрошлом. Но это - только начало. Через пару лет, прогнозируют эксперты, благодаря продаже земель под комплексное освоение ежегодный рост объемов строительства составит 10-20%. Темпы жилищного строительства в Петербурге приблизятся к европейским к 2015 году - намного раньше, чем в целом по стране. (Напомним: Владимир Путин в послании к Федеральному собранию сформулировал задачу выйти на показатель 1 кв. м на человека в год к 2025 году.)

Из-за задержек сроков реализации проекта летом 2005 года городские власти сменили управляющую компанию Золотого острова КРТ-мегаполис, входящую в группу Корпорация развития территорий (УК с 2003 года). С тех пор фактически проектом управляли сами городские власти. В начале 2007 года стало известно, что новой управляющей компанией Золотого острова стала Гута-девелопмент (см. Ъ от 30 января 2007 года).
К 2015 году Санкт-Петербург выйдет на европейский уровень по темпам роста жилищного строительства - в год будет возводиться не менее одного квадратного метра на каждого жителя. Причем северная столица сделает это на десять лет раньше, чем Россия в целом. Влияние на стремительный рост питерского рынка недвижимости, по мнению экспертов, оказывают два важных фактора: продолжающаяся экспансия крупных отечественных девелоперов из Москвы и реализуемая властями города программа его комплексной застройки. Между тем, пока столичные девелоперы осваивают берега Невы, питерские обратили внимание на российские регионы и устремились туда.

Тем не менее, по словам председателя комитета по строительству администрации Петербурга Романа Филимонова, сегодня есть только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация. Остальные комплексные застройщики пока работают над документами. Первопроходцем комплексного освоения стал холдинг Эталон-ЛенСпецСМУ. В 1998 году компания приступила к реализации проекта строительства жилого квартала Морской фасад в северо-западной части Васильевского острова, на берегу Финского залива. Практически на свободной территории были возведены шесть жилых корпусов общей площадью 420 тыс. кв. м.

В 2006 году была опробована новая технология развития территорий - Смольный предложил строителям не отдельные участки, а целые кварталы под их комплексное освоение. Работа дала ожидаемый результат. В Петербург потянулся крупный московский капитал, символом прихода которого для северной столицы стали проекты корпорации Главстрой. В итоге в скором времени объем предложения жилья увеличится за счет вывода на рынок крупных проектов квартальной застройки. В городе реализуется несколько проектов по комплексному освоению территорий, планируется возвести более 18 млн кв. м жилья, что значительно увеличит предложение. Свою роль в сдерживании цен может сыграть выход на петербургский рынок крупных московских застройщиков. Свои проекты уже реализуют такие строительные гиганты, как Главстрой и СУ-15 Скорее всего их примеру последуют и другие крупные столичные холдинги, которым придется конкурировать с местными строительными организациями.

Всего же согласно принятому Генеральному плану развития Петербурга предусмотрено строительство 70 млн кв. м жилья, что позволит почти в два раза увеличить жилищный фонд города и приблизить нормы обеспеченности горожан жильем к уровню развитых европейских стран. И это не абстрактные, оторванные от жизни планы - они положены на карту и полностью обеспечены свободными земельными ресурсами. Более того, с ростом цен на землю, которые достигли $400 и более в расчете на квадратный метр жилья, появилась надежная экономическая основа для инженерного обустройства новых территорий. Сегодня цена земли значительно превышает затраты на инженерное освоение территорий, а значит, оно стало рентабельным и для частных девелоперов (только не на тех драконовских условиях, которые сегодня прописаны в постановлении городского правительства о комплексном освоении территорий, по сути ставшем очередным административным барьером).

Громады стройные теснятся
До 2009 года городская администрация обещает подготовить к торгам несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010 году - один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га - этого хватит для строительства 20 млн кв. м. До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе (Северная Долина), 166 га - в Красносельском, 76 га - в Курортном, 155 га - в Петродворцовом, 746 га - в Приморском, 712 га - в Пушкинском, 88 га - во Фрунзенском.

В то же время ряд экспертов предрекают, что комплексное освоение столкнется с проблемами спроса. Нужно сказать, что по объемам спроса за последние годы Приморский и Красносельский районы в целом занимают 20-25%. Таким образом, даже при самых оптимистичных прогнозах они могут переварить не более 700 тыс. кв. м жилья в год (а выставленные на продажу периферийные кварталы и того меньше). Этот рубеж давно пройден, и при сохранении объемов продаж к концу 2008 года ввод земельных участков в Приморском районе будет почти в два раза превышать объемы потенциального спроса, а в Красносельском - в пять(!) раз (даже без учета китайского квартала).

Комплексное освоение территорий на сегодняшний день является популярным направлением деятельности девелоперов, - утверждает генеральный директор компании МТЛ. Эксплуатация недвижимости Дмитрий Ханин. - Вывод на рынок одновременно большого объема предложений, безусловно, повлияет на цену в среднем по городу, но в любом случае мы не ожидаем снижения цен. Комплексное освоение невозможно без государственного участия. Однако, по признанию застройщиков, власть не проявляет большого интереса к территориям, которые уже перекочевали к инвесторам в результате торгов. Безусловно, инвестор берется за проект исходя из своих интересов. Но это не значит, что нужно перекладывать на него всю ответственность и обязанности, которые испокон веку были закреплены за властью, - уверен директор по продвижению группы компаний ЦДС Александр Шальнов. - Мы от города хотим не так уж много. Если он создал правила, пусть по этим правилам и работает.

Если благодаря правильной стратегии будет создана комфортная для конкретной группы потребителей среда обитания, тогда и цены в строящемся квартале будут сопоставимы со среднегородскими. Если же застройщик предпочтет построить быстро и дешево, ему придется конкурировать ценами. Расслоение рынка пойдет по географическому признаку: разница в цене на однотипные квартиры в зависимости от их местоположения (популярности территории) будет достигать 30-40%, а то и все 50%. Сегодня местоположение определяет не более чем 15-процентную разницу в цене. В любом случае ощутить в полной мере влияние новых кварталов на рынок недвижимости можно будет нескоро. Ценовой пресс способны создать не один или два, а не менее пяти масштабных проектов.

И перед младшею столицей померкнет старая Москва
Думаю, привычный нам рынок петербургских новостроек доживает последние годы. До сих пор проекты были локальными, сейчас же речь идет о строительстве новых городов с населением 30-60 тыс. жителей. Продавать квартиры в них застройщикам придется в условиях жесткой конкуренции. И будущее новых территорий зависит от концепции квартальных проектов, эмоциональных якорей. В каждом должна быть собственная изюминка - тишина и экология или, наоборот, все блага урбанизации, включая обилие торговых и развлекательных объектов, - считает генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов.

В принципе все рынки похожи. Причем основные проблемы не оригинальны и характерны для многих городов России - это административные барьеры, дефицит свободных участков под застройку и нехватка строительных материалов. Рынок производства материалов в регионах развит слабо, девелоперам приходится пользоваться привозной продукцией, а спрос значительно превышает имеющееся на сегодня предложение, - считает вице-президент холдинга Setl Group Вячеслав Семененко.

Для того чтобы выжить в конкурентной борьбе, строительные компании из Петербурга сами начинают региональную экспансию. Так, холдинг ЛенСпецСМУ заявил о планах строительства около 300 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в Москве. По оценкам компании, рентабельность этих вложений составит в среднем 30%. Помимо столицы ЛенСпецСМУ планирует выход на Пермь, Новосибирск, Тюмень и Ярославль. А в марте нынешнего года в Калининграде было создано дочернее предприятие холдинга - ЗАО Эталон-Вест. В настоящее время эта компания готовится принять участие в нескольких конкурсах на строительство промышленных объектов. Кроме того, ЛенСпецСМУ серьезно намерено развивать бизнес за границей. Значительные объемы площадей планируется освоить в Болгарии, Испании, Португалии, на Балканах. А корпорация Петербургская недвижимость через дочернюю фирму Объединенный строительный трест вышла на рынок Калининграда. В корпорации его считают одним из самых перспективных городов.



Главная --> Публикации