Главная --> Публикации --> Клубный дом как вариация на тему «элитное жильё» В москве открылись новые выставочные залы Летать - так поездами! Первая - "перово" Красноречивая статистика, или почему откладываются сделки

Цена коттеджа зависит в первую очередь от расположения поселка и близости его к Москве и лишь потом от метража и планировки, утверждает Сергей Фокин, руководитель департамента продаж группы компаний Мультигрупп. Соответственно, покупатели придают первостепенное значение местонахождению загородного дома, а такой немаловажный момент, как организация внутреннего пространства жилища, уходит на второй план. К тому же принято считать, что в любом современном коттедже предусматривается свободная планировка помещений, которую можно изменить по своему желанию. Однако часто бывает так, что кардинально исправить проект просто невозможно. Внесение изменений в проект вообще редкость. Поэтому большинство покупателей осуществляют не перепланировку приобретенного коттеджа, а отделку помещений в нем, и основную часть домов на рынке загородной недвижимости застройщики сдают под чистовую отделку, отмечает Максим Корнев, представитель холдинга Родекс Групп.

Какие факторы являются определяющими при выборе загородного дома? Это могут быть расстояние до столицы, инфраструктурная составляющая, природные особенности местности и пр. Что касается внешнего вида коттеджа, социального окружения, престижности района, то это также учитывается покупателями. Но зачастую они не уделяют столь пристального внимания планировке строения. Однако, каким бы красивым и большим не был новый замок или шале, он, как и любой другой дом, должен быть прежде всего удобным для проживания

Олег Маринин, президент группы компаний Парк Групп и управляющий сетевым проектом Витро, рассказывает: Прежде чем разрабатывать проект поселка, проектная организация высылает опросный лист так называемой фокус-группе тем людям, на кого будет ориентирован объект. Они, в свою очередь, отмечают в полученном документе все пункты, которые в дальнейшем определяют составляющие планировки. По данным исследования специалисты создают проект, учитывающий все нюансы будущего жилья, начиная от количества спален и заканчивая числом машино-мест в гараже.

Принципы естественного отбора
Как правило, компания-застройщик предлагает для реализации несколько вариантов проекта. Все они имеют общую стилевую базу. Отличия касаются таких характеристик будущего дома, как площадь, количество комнат, ориентация по сторонам света и расположение на участке. Разнообразие планировочных схем современных коттеджей огромно, и каждая из них тщательно проработана. Поэтому, вместо того чтобы делать трудоемкую, затратную и длительную перепланировку в уже готовом доме, лучше всего определиться с выбором заранее.

Однако бывает так, что в доме площадью более 1 тыс. кв. м всего три спальни, а перепланировка из-за несущих стен невозможна. В данном случае не стоит пенять на неграмотных архитекторов, ведь у потребителей разные критерии отбора, и то, что хорошо для большой дружной семьи, не подойдет индивидуалу, живущему особняком. В настоящее время ведущей тенденцией рынка можно назвать функциональность, комментирует ситуацию Илья Свиридов, генеральный директор компании СтройРазвитие. Она проявляется во всем, начиная от концепции поселка в целом и заканчивая планировкой отдельного коттеджа. Сегодня появилось много продуманных проектов, и в ближайшие два-три года такие предложения будут все более разнообразными.

Хорошо спланированный загородный дом дает настоящую свободу передвижения в помещении. Существенно меньшая, чем в столице, стоимость квадратного метра позволяет не урезать площадь постройки. Именно эти факторы в значительной степени побуждают сегодня москвичей переселяться в пригород. Но, прежде чем приобретать коттедж, нужно заранее продумать, какие помещения понадобятся, чтобы не пытаться потом разместить на 150 кв. м пять спален, две гостиных и три детских комнаты. Архитекторы рекомендуют рассчитывать минимальное количество жилых комнат в коттедже по формуле n+1, где n число членов семьи.

Основная схема планировки коттеджа определилась давно. На первом этаже, как правило, располагаются общественные помещения. Как минимум это гостиная, совмещенная с кухней, входная группа с холлом, подсобные помещения (котельная, кладовая), гостевой санузел и комната для гостей. В зависимости от величины дома базу дополняют каминной комнатой, домашним кинотеатром, бильярдной, столовой, зимним садом, который устраивают обычно в остекленном эркере. Особенности изначальной планировки первого этажа в коттеджах эконом- и бизнес-класса не позволяют поменять местами общественные и приватные помещения. Так, кардинальное передвижение мокрой зоны (кухни или санузла) повлечет за собой поднятие уровня пола, ну а сместить котельный блок попросту нельзя. Изменить расположение главной лестницы теоретически возможно (нужно только прорезать отверстие в перекрытии и перенести ее), но, как показывает практика, на это идут очень редко, потому что в данном случае требуются существенные затраты. И все-таки незначительные переделки допустимы. Скажем, над гостиной чаще всего устраивают двусветный потолок, хотя нередко он съедает пространство второго этажа, которое становится в итоге функционально бесполезным.

При выборе проекта желательно представить, как вы устроитесь в этом доме. Удобно ли будет готовить пищу, отдыхать, совершать утренний туалет? Хватит ли места для размещения необходимой лично для вас гардеробной или библиотеки? Сколько потребуется санузлов? Что важнее пристроенный гараж или лишняя комната? Нужно также рассчитать оптимальные габариты лестницы. Скажем, ею неудобно будет пользоваться, если марш составит более 12 15 ступеней высотой от 22 см. Наиболее удачное решение лестницы с тремя короткими пролетами. Не надо забывать и о такой мелочи, как ориентация коттеджа по сторонам света. Наилучший вариант, когда окна кухни и подсобных помещений смотрят на север, детских и спален на восток, юг или юго-восток, гостиных и других парадных помещений на запад или юго-запад. Конечно, немаловажно также просчитать общую площадь дома. Так, Алексей Иванов, архитектор проекта бизнес-класса Светлогорье, утверждает, что все меньшим спросом пользуются дома общей площадью более 500 кв. м. По его словам, клиенты, выбирая проект, отдают предпочтение коттеджам до 250 300 кв. м.

Открытые балконы, на которые можно выйти из спальни или общего холла, не только чрезвычайно декоративны, но и служат (при достаточной величине) в теплое время года небольшими зонами отдыха. Активно входят в моду плоские эксплуатируемые крыши, где неплохо устроить террасу, солярий или летнюю открытую гостиную. Сегодня весьма востребованная часть дома мансарда, которая фактически является вторым этажом. Если она не предусмотрена изначально, то многие покупатели, по данным экспертов девелоперской компании СтройРазвитие, настаивают на добавлении чердачного помещения на стадии выбора варианта планировки. Верхний, самый светлый этаж используют под студию, игровую для детей, бильярдную, спортивный зал, рассказывает М.Корнев. Кроме того, клиенты все чаще отказываются от цокольных этажей: строительство подземного уровня требует больших вложений, выполнения работ по гидроизоляции. Действительно, цоколи и подвалы стремительно теряют популярность, особенно в более дешевых коттеджах, а во многих проектах изначально не предусмотрен минусовый этаж. Традиционно в подвале устраивают кладовые, прачечную, винный погреб, сауну, бассейн, бильярдную, а иногда (при наличии цокольных окошек) комнату для прислуги.

Второй этаж частная зона, где традиционно находятся спальни хозяев и членов семьи. Надо отметить, что в стандартном коттедже три-четыре таких помещения, при этом имеет смысл заранее выделить для каждого ребенка отдельную спальню и предусмотреть хотя бы одну гостевую комнату для друзей или родителей. Некоторыми проектами предусмотрено только две просторные спальни на втором этаже, что не всегда удобно. Например, для большой семьи важнее иметь обособленные помещения для сна, даже если площадь каждого всего 10 15 кв. м. А вот спальня более 25 кв. м уже становится неуютной. Для работающих домочадцев потребуется дополнительный кабинет, в проектах класса de luxe иногда предусмотрен будуар, совмещенный с хозяйской спальней. Кроме того, на втором этаже можно поместить тренажерный зал, библиотеку, игровую. Очень интересны и удобны проекты со смешанными уровнями, где кабинет выделен в отдельную зону между первым и вторым этажами или же немного поднят над вторым.

Четко разделить сегменты загородного жилья по метражу сложно, так как коттедж класса de luxe, так же как и коттедж экономкласса, может быть небольшим, говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость. В каждом случае объект будет классифицирован по целому ряду характеристик. Это подтверждает С. Фокин: Нельзя выделить помещения, характерные только для домов элит-класса, потому как даже сауны и бильярдные комнаты стали неотъемлемой частью коттеджей бизнес-класса. Различия существуют лишь в метражах помещений и материалах отделки. Например, при строительстве поселков экономкласса никогда не используют мрамор и гранит, так как это существенно удорожает конструкцию и нерентабельно для девелопера. Однако наметить разделительную линию между проектами эконом-, бизнес- и элит-класса все же возможно.

Коттедж может иметь разнообразные одноэтажные пристройки. Как правило, это гараж, открытая терраса, навес для машин, флигель с бассейном и сауной и т. п.

Коттеджи бизнес-класса отличаются разнообразием планировок, строительных материалов и архитектурных стилей. Их возводят на участках в 10 25 соток. Обычно общая площадь дома не превышает 200 400 кв. м, помимо двух стандартных этажей имеются мансарда и (или) цоколь. Предусмотрен один или несколько открытых балконов. На первом этаже находится гостиная площадью 40 50 кв. м, в ней может быть обустроен камин, а кухня-столовая выделена в отдельное, смежное помещение. На этом же уровне располагаются как минимум одна жилая комната и санузел, а также эркер. В гараже можно поставить две машины. На втором этаже размещаются три-четыре спальни с гардеробными и два-три санузла, а в больших по площади коттеджах дополнительно кабинет или гостевая комната. Типовой коттедж бизнес-класса площадью 250 кв. м предусматривает три санузла: гостевой совмещенный на первом этаже (устанавливают унитаз, раковину и душевую кабину) и два наверху, при спальне и детской (размещают ванную или джакузи), добавляет М. Корнев. В цоколе, при его наличии, оборудуют сауну, тренажерный зал, кладовую, котельную. В подобных жилищах нередко устраивают и бильярдные, и домашние кинотеатры, и даже небольшие бассейны-купальни. Однако надо сказать, что по количеству помещений и планировке коттедж бизнес-класса иногда приближен к аналогичным строениям экономкласса, поэтому выбирать проект следует максимально тщательно. Из сегодняшних предложений на рынке можно отметить дома в поселках Светлогорье, Чистые ключи, Звенигорье, Сосновые берега, Белые росы.

Коттедж экономкласса обычно расположен на участке в 6 12 соток. Общая площадь дома колеблется от 150 до 250 кв. м, число этажей не более двух, причем верхний часто является мансардным, а цоколь или подвал отсутствует. На первом этаже находятся холл, совмещенная с кухней гостиная-столовая размером 20 30 кв. м, где предусмотрено место для устройства камина, а также котельная и санузел. Иногда умещается внизу и жилая комната, ее можно использовать как гостевую или кабинет. На втором этаже расположены спальни от двух до четырех и один-два санузла. Как правило, в состав помещений коттеджа экономкласса входит гараж на одну машину. Довольно часто планировкой предусмотрены открытые террасы и балконы эти элементы не только декоративны, но и в теплое время года чрезвычайно функциональны. Дома экономкласса возведены, например, в поселках Вишневый и Дмитровские холмы.


Московские власти обещают, что примерно через три года в столице будет создан полноценный рынок оборота земли. Ровно столько времени потребовалось областному правительству, чтобы подготовить, опробовать и внедрить правовые механизмы, обеспечившие выполнение аналогичной задачи. А что могут предъявить рынку столичные законодатели уже сегодня? На этот вопрос попытался ответить депутат Московской городской думы Иван Новицкий на конференции Рынок земли и недвижимости 2008: юридические и налоговые аспекты, организованной газетой The Moscow Times и компанией ErnstYoung.

Общая площадь коттеджей класса de luxe, как правило, не менее 400 кв. м. Покупатель вправе выбрать проект из нескольких предоставленных застройщиком вариантов или потребовать внести изменения в схему согласно личным пристрастиям. Кроме того, по словам М. Корнева, клиенту могут предложить индивидуальные авторские проекты, где будет исполнен любой его каприз от оборудования бассейна до создания личного зоопарка. В коттеджах класса de luxe количество спален колеблется от четырех до десяти, к каждой прилагаются собственный санузел и гардеробная. Кухня всегда отделена от столовой и двусветной гостиной. Предусмотрены комната прислуги и множество дополнительных развлекательных зон вроде бильярдной, зимнего сада или домашней библиотеки. Для дорогих объектов характерны такие помещения, наличие которых не является прямой необходимостью. Это, например, сигарные комнаты или помещения для хранения вина, предметов искусства и так далее, уточняет В. Яхонтов. Коттеджи данной категории предлагают в поселках Millennium park, Маленькая Италия, Гринфилд, Риверсайд и др.

Какие же для этого есть основания? Как известно, в июле 2007 года вступил в силу закон № 212 -ФЗ О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В нем установлены размеры платежей за приватизацию, в том числе льготная ставка (до 1 января 2010 года). Для Москвы она равна 20% кадастровой стоимости участка. Но сразу после Нового года показатели кадастровой оценки были пересмотрены, в результате чего земля подорожала в два пять раз в зависимости от места расположения, обременений и т.п. В этой ситуации в выигрыше оказались бы те, кто успел оформить приватизацию до 1 января. Но в том -то и дело, что соответствующий закон Москвы под № 48 был издан только 19 декабря 2007 года. Тот, кто все же успел подать заявку в конце прошлого года, платить будет по-старому.

По мнению законодателя, наступил некий переломный период, когда необходимые правовые основы для существования в столице рынка земли вроде бы есть, а полноценной деловой активности фактически не наблюдается. Только с 1 января 2008 года стала возможна продажа не только прав аренды, но и самих участков. Не так давно в городском Департаменте земельных ресурсов подсчитали, что у московских гектаров около 700 хозяев, причем более половины из них физические лица. Однако к концу нынешнего года собственников будет несколько тысяч, уверен Иван Новицкий.

Но ведь как -то строят? Разумеется, только предварительно платят в московскую казну недостающие 80% кадастровой стоимости приобретенной земли. В результате по закону льготная ставка есть, а толку от нее немного. Сегодня все с нетерпением ждут, когда наконец будет принято постановление московского правительства, отменяющее эти ограничения. По словам Ивана Новицкого, городская администрация держит ситуацию под контролем, и, возможно, вскоре такой документ появится.

Впрочем, собственников коммерческих объектов едва ли испугают новые расценки. Сегодня их волнует совсем другая проблема. Дело в том, что предприниматель, заплативший за выкуп участка 20% его кадастровой стоимости, не имеет права на реконструкцию зданий и сооружений, находящихся на приобретенной земле. Кроме того, запрещено строительство, меняющее установленную городскими властями категорию использования земельного участка. То есть если в вашем распоряжении участок с действующим производством, то возводить на его месте офисы или гостиницы нельзя.

В настоящее время Комплексу имущественно-земельных отношений столицы поручено оценить объекты и земельные участки, которые будут выставлены на аукцион единым лотом. Цель сопоставить величину итоговой стоимости объекта приватизации с участком и без него. Требование выставлять на торги здания вместе с землей было заложено еще в Федеральном законе № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества, принятом в 2001 году. В других регионах, в том числе и в Подмосковье, подобная практика уже давно существует. В столице это пока только эксперимент, для которого по согласованию с префектурами административных округов подобрали несколько вариантов объектов. Впрочем, лучше поздно, чем никогда.

С другой стороны, в Москве еще не проработаны механизмы взаимодействия власти и собственников городской земли. По словам депутата, эта тема будет обсуждаться в нынешнем году в Мосгордуме и правительстве Москвы. В результате планируется принять закон о правилах застройки и землепользования, в большей степени рассчитанный на юридических лиц, которые намерены не просто эксплуатировать объекты, расположенные на своих участках, но развивать их, реконструировать, осуществлять новое строительство на месте сносимых зданий.

Кстати, сегодня в Москве еще нет закона об инвестиционной деятельности. Эту тему, особенно переход от быстроокупаемых проектов к долгосрочным, тоже серьезно обсуждают в городской думе и столичном правительстве. В ряду приоритетных направлений развития столицы возведение объектов социальной и транспортной инфраструктуры, строительство отелей, а не бизнес-центров, особенно в центре. Естественно, площадки для реализации подобных проектов следует резервировать на законных основаниях. Кроме того, нужно более продуманно выбирать участки под объекты оптовой торговли продовольствием, жестче контролировать использование территорий природного комплекса. Наконец, необходимо окончательно решить вопрос с ограничением прав государственной собственности на землю.

Зато в нормативном регулировании развития промышленных территорий Москвы изменения уже произошли. В частности, Постановлением правительства столицы от 30 октября 2007 года 962-ПП О мерах по упорядочению градостроительной деятельности и осуществлению комплексной застройки на территориях города Москвы, освобождаемых от использования в производственных целях, введена новая система освоения промзон. По мнению Ивана Новицкого, это очень важно, поскольку инвестиционные проекты по большей части связаны с производственными территориями. Оценку данному документу пока давать рано, так как он принят несколько месяцев назад, но главное сделано. С 1 ноября 2007 года проектирование, строительство, реконструкция объектов на земельных участках в пределах промышленных зон должны осуществляться исключительно в соответствии с утвержденной документацией. То есть де-юре установлена тесная связь градостроительной планировки с инвестиционными проектами.



Между тем по данным Департамента земельных ресурсов может быть продано не более 7% московской территории. Иван Новицкий считает эту цифру вполне реальной свободной земли в городе очень мало. Словом, высокий спрос нарождающемуся сегменту рынка обеспечен.

Торговля за калиткой
Некоторые застройщики считают магазин в поселке пережитком прошлого. Это в период тотального дефицита товаров и продуктов специально для партийной и советской номенклатуры в элитных поселках открывали торговые точки. Ныне же обочины любого шоссе пестрят универмагами, маркетами, кафе и ресторанами, потому поселковая торговля дело убыточное. Другие девелоперы придерживаются иного мнения, правда с некоторой оговоркой. Строительство магазина, как и любого коммерческого объекта, требует серьезного обоснования, уверен Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. Нет смысла возводить торговую точку даже в крупном поселке, когда в пяти минутах езды от проходной находится супермаркет. Но с другой стороны, нельзя сбрасывать со счетов и психологический аспект: любому из жителей всегда приятно поутру совершить променад до своего магазина Именно поэтому в нашем поселке появился мини-маркет с аптекой, хотя до Звенигорода, где много магазинов самых разных профилей, рукой подать.

Еще два десятка лет назад даже глухое село считалось цивилизованным, если на его территории имелся самый захудалый магазинчик. Со временем торговые точки начали появляться и в садовых товариществах. И сегодня дачники стремятся совершать необходимые покупки сразу за калиткой, поэтому во многих коттеджных поселках киоски, лавки, мини-маркеты открывают уже с первого дня заселения. Вопрос только в том, что и как продавать.

Порой, чтобы не перегружать инфраструктурную сеть небольших поселков, расположенных рядом, девелоперы пускаются на хитрость. По договоренности каждый застройщик возводит на своей территории какой-нибудь объект, которым могут пользоваться и соседи. Один спортивную площадку для детей и взрослых, второй автозаправку и мойку, третий магазин. У подобных альянсов, поясняет В. Сюков, есть несомненный плюс: когда на одну торговую единицу приходится, к примеру, полдюжины поселков, то появляется шанс привлечь к сотрудничеству крупного ритейлера. Работать с ними выгодно и застройщикам, и жителям: у сетевиков ассортимент товаров больше и качество продуктов выше.

Как полагает Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании Аллтек Девелопмент, многое зависит от размеров поселка. Если и домовладений мало, и занимаемая территория небольшая, то собственный магазин окажется убыточным предприятием. И управляющая компания постарается покрыть затраты, повысив размер коммунальных платежей. Иная ситуация в населенных пунктах с сотней и более дворов. В 2007 году эксперты компании Капитал Груп провели исследование, в результате которого были выявлены потребительские предпочтения жителей коттеджных поселков. Примерно 88 % потенциальных покупателей высказались за магазин. Остальные против, поскольку его содержание отразится на уже упомянутых коммунальных платежах.

Каков поселок, таков и магазин
Если девелопер пришел к выводу, что поселку без магазина никак не обойтись, следующим шагом станет определение профиля и размера будущей торговой точки. С размером, как правило, проблем не возникает. Главное соблюдать принцип пропорциональности и не увлекаться необоснованно крупными форматами. Так, если в поселке около 50 коттеджей, то лучшее решение киоск с ассортиментом товара от 100 до 300 наименований. На 300 домовладений потребуется уже небольшой универмаг, на 800 дворов супермаркет. А вот для мегапоселения с количеством домов более 1000, а застраиваемой площадью не менее 50 га необходим торгово-развлекательный центр.

Решение о создании торгового объекта и о месте его расположения зависит и от развитости районной инфраструктуры. Понятно нежелание многих девелоперов открывать магазины на территории новых поселков того же Рублево-Успенского направления. Арендованная или купленная под торговый объект сотка земли тут может стать поистине золотой. Другое дело недорогие участки вдоль трассы, отмечает Ольга Дитковская, руководитель департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. Именно здесь и возводят крупные ТЦ, как, например, Перекресток при въезде в Горки- Там же в округе имеется ряд других коттеджных поселков. На Рублевке по такому принципу строится большинство объектов инфраструктуры, хотя, как показывает опыт, окупаются они не сразу.

Многие специалисты склоняются к мнению, что отсутствие в крупных поселках сервисных и торгово-развлекательных объектов значительно снижает привлекательность проекта и отпугивает потенциальных покупателей. Сегодня обозначилась тенденция к разнообразию инфраструктуры, подтверждает Ольга Кери, руководитель управления загородной недвижимости компании Капитал Групп. Самый яркий пример мегапроекты, заявленные в 2005 2007 годах (в частности Княжий двор или Павловское подворье на Новой Риге), где есть все от магазинов до игровых залов. Минимум торговых и сервисных объектов возможен лишь в двух случаях: при строительстве поселка в районе с развитой инфраструктурой или если это проект экономкласса, когда жесткий бюджет не позволяет девелоперу развивать данную составляющую.

При выборе профиля торговой точки все не так однозначно. Был случай, когда в одном только что возведенном поселке открыли сразу два магазинчика продуктовый и промтоварный. Хозяин первого понадеялся, что хлеб и колбаса всегда будут иметь спрос, и ошибся. Жители предпочитали закупать продукты в заслуживающих доверия столичных супермаркетах. А вот у владельца магазина по продаже штор и портьер дела тут же пошли в гору: каждый новосел хотел поскорее обустроить свое жилище, а продавец ни одной из домохозяек не предложил одинаковый товар.

Как показала практика, к категории повышенного спроса относятся продукты питания, напитки, медикаменты, а также разнообразные мелочи из разряда все для дома, от спичек до противомоскитных аэрозолей, говорит О. Кери. В зависимости от класса поселка на прилавке могут быть представлены и более дорогие бренды, как российские, так и западные. Обычно покупатель охотнее берет товар той марки, к которой он привык в городе.

От спичек до горчицы
Открывая поселковый магазин, редкий владелец может угадать предпочтения местных покупателей. Кто-то делает ставку на хлебобулочные изделия и другие товары первой необходимости. Кто-то рассчитывает на кулинарные изыски. Но по прошествии времени каждый продавец или хозяин прилавка знает своих клиентов в лицо, а главное, четко представляет какие товары пользуются спросом у обитателей поселка, и, разумеется, включает их в ассортимент.

Но о каких бы товарах и магазинах ни шла речь, обитатели загородных коттеджей и таунхасов на собственном кошельке ощущают, что в цену пакета молока или батона хлеба заложены издержки на аренду помещения. Кроме того, обеспечить VIP-покупателей продуктами самого высокого класса не всегда по силам поселковому магазину, потому в небольших элитных поселках их нет, зато есть рестораны и закрытые клубы.

А вот еще одно интересное наблюдение. В элитных поселках считается верхом неприличия иметь такую же раковину или шторы, как у соседа. Поэтому если здесь открывают дорогой бутик, то товар для него подбирают эксклюзивный. Дорогие и модные бутики типа Luxury Village, как правило, строят там, где сконцентрированы поселения элит-класса, рассказывает Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate. Например, на Рублевке прижился один из самых дорогих продовольственных магазинов Азбука Вкуса. Впрочем, именитая трасса усеяна и торговыми точками, в которых отовариваются строители, водители, представители обслуживающего персонала.

Мы выбираем, нас выбирают
Нередко можно наблюдать, как рядом со стройплощадкой появляются полулегальные палатки, продающие продукты гастарбайтерам. Эти предприятия впоследствии довольно часто трансформируются в обычные магазины с товарами, предназначенными уже для жителей поселка. Таким образом, незаметно меняется целевая аудитория торговой точки. Если же открытие магазина происходит в официальном порядке, то девелопер оговаривает с арендаторами не только ориентировочные сроки начала работы объекта, но и перечень услуг и товаров. Их ассортимент со временем можно скорректировать, но лишь в том случае, если это не создаст конкуренции и не поставит в худшие условия других арендаторов на данной территории.

В комплектовании ассортимента тоже есть свои хитрости. По мнению опытных продавцов-предпринимателей, любой магазин или лавка должны развиваться одновременно с поселком. На ранней стадии, когда люди только въезжают в дома, лучше заполнить прилавки товарами вроде гвоздей, дрелей, клея, предлагать новоселам шторы и лампочки. А по мере того как жильцы будут обустраиваться, сменить профиль торговой точки на привычный супермаркет. Позже постоянным спросом будут пользоваться бытовые предметы и продукты, бакалея и даже дрова для шашлыка.

Вот и выходит, что, взвесив все за и против, управляющие компании порой предпочитают заключать договор аренды торговых площадей с представителями малого бизнеса. А последние, как показал опыт, более гибко подходят к работе внутри коттеджного поселка: подбирают необходимый товар для разных групп покупателей, занимаются сезонными распродажами, довольно быстро реагируют на индивидуальные заказы, корректируют свой график по времени. Словом, живут теми же заботами, что и обитатели поселка.

Кому же отдают предпочтение девелоперы при выборе арендаторов новых торговых объектов? Как правило, опытным предпринимателям, которые умеют эффективно вести бизнес. Кроме того, они заинтересованы в работе с сетевыми операторами. Но тут есть определенные сложности. С одной стороны ритейлер привлекателен тем, что имеет значительный опыт работы, сформировавшийся ассортимент и ценовую политику, налаженные поставки товаров, контроль качества продуктов и услуг, наконец, ему доверяет покупатель. Но с другой стороны, управляющая компания несет некоторые убытки, поскольку сетевой оператор всегда рассчитывает на определенные льготы и скидки, в том числе и арендные. К тому же бизнес большинства ритейлеров ориентирован на значительные покупательские потоки, и порой даже мегапоселок не представляет для них особого интереса.

В настоящее время в него внесен 851 объект: острова, национальные и природные парки, старые крепости и дворцы, исторические центры отдельных городов, соборы, храмы, монастырские комплексы, древние города и города-музеи, археологические памятники, пейзажные достопримечательности, музейные комплексы, колокольни, ледниковые фьорды, которые отвечают критериям, разработанным ЮНЕСКО. Членами этой организации с мировым авторитетом, созданной 16 ноября 1945 года, являются 188 государств, а ее штаб-квартира находится в столице Франции Париже.


Журнал Недвижимость цены продолжает публикацию цикла статей, посвященных объектам, включенным в Список всемирного наследия Организацией Объединенных Наций по вопросам образования, науки и культуры (ЮНЕСКО).

В этом средневековом городе, расположенном на берегах Дуная в Баварии, находится множество замечательных зданий, которые являются свидетельствами его истории как важного торгового центра, влиявшего на соседние районы, начиная с IХ века. Здесь сохранились исторические сооружения, относящиеся к почти двухтысячелетнему периоду, включая древнеримские, романские и готические здания. Архитектурные памятники Регенсбурга ХI ХIII вв. (в том числе рынок, ратуша и кафедральный собор) все еще определяют облик города с характерными для него высокими зданиями, темными узкими переулками и мощными укреплениями. Среди сооружений средневековые дома с башнями, принадлежавшие патрициям, множество церквей и монастырских ансамблей, а также Старый мост, относящийся к ХII в. Сохранились многие свидетельства насыщенной общественной и религиозной жизни этого города, являвшегося одним из тех центров Священной Римской империи, которые обратились к протестантизму. Штадтамхоф это район на противоположном по отношению к Старому городу берегу Дуная, где находится исторический комплекс бывшей больницы Св. Екатерины.

В представленной сегодня статье мы рассказываем о Регенсбурге (Германия). Старый город Регенсбурга и район Штадтамхоф были включены в Список всемирного наследия ЮНЕСКО в 2006 году.

Мало кто в России и других странах мира слышал о Регенсбурге или четко представляет себе, где он находится. Между тем это очень древний и богатый историческими достопримечательностями город. Он стоит на слиянии двух рек Дуная и Регена, на самой северной излучине Дуная. Население его невелико около 130 150 тыс. человек, а площадь составляет примерно 80 кв. км. Несмотря на то что город небольшой, в истории Германии Регенсбург сыграл значительную роль.

Летом 2006 года в Вильнюсе на 30-й ежегодной сессии комитета ЮНЕСКО по проблемам мирового культурного наследия старая часть баварского города Регенсбурга была включена в перечень памятников культуры мирового значения. В Германии находятся 32 объекта, внесенных в Список ЮНЕСКО, среди них ганзейский город Любек, Кельнский собор, Веймар, Вартбург, Старый город в Штральзунде, дворцовые и парковые комплексы в Потсдаме и Берлине, ратуша и статуя Роланда в Бремене и многие другие архитектурные и ландшафтные объекты в различных частях государства.

В VI веке Регенсбург (Реганеспурк) стал резиденцией первого герцога Баварии из династии Агилольфингов и первой столицей этого государства (и оставался ею вплоть до XIII века). В 739 году святой Бонифаций учредил Регенсбургскую епархию, а в 845 году произошло событие, навсегда вписавшее город в историю Чехии, богемские князья приехали сюда для принятия крещения, ставшего началом христианизации всего чешского народа. Чешская епархия вошла в состав Регенсбургской, что предопределило принадлежность чешских земель к римско-католической церкви, а не к восточному православному христианству.

Известно, что люди жили здесь еще в каменном веке, а первое кельтское поселение называлось Радасбона. Недавно были обнаружены поселения на территории Регенсбурга, которые ученые датируют примерно 400 годом до нашей эры. В 179 году, в период правления римского императора Марка Аврелия, Третий Итальянский легион основал на реке Реген крепость Кастра Регина. В 1979 году Регенсбург торжественно отметил 1800-летие этой цитадели. От нее сохранились Преторианские ворота, которые считаются древнейшим дошедшим до наших дней сооружением на территории Германии.

В середине XVI века в ходе Реформации большинство жителей Регенсбурга приняли протестантскую веру. Городской совет оставался полностью лютеранским вплоть до начала XIX века, а низшие слои населения, будучи католиками, оказались в меньшинстве и все это время были лишены гражданских прав. Однако ситуация в средневековом Регенсбурге была поистине уникальной: наряду с лютеранским Свободным городом здесь находилась резиденция епископа Римско-католической церкви и несколько аббатств. Три из них обладали собственным государственным статусом в составе Священной Римской империи и поэтому имели своих представителей в Рейхстаге. Тем самым Регенсбург приютил сразу пять независимых политических субъектов: протестантский имперский город, римско-католическую епархию и три монастыря.

Бурное средневековье
В XI XIII веках Регенсбург играл ключевую роль в жизни Европы. Благодаря тому что он располагался возле рек, торговые связи города простирались до Парижа, Венеции и Киева. Крестоносцы трижды отправлялись отсюда в крестовый поход к Святой земле. В 1245 году Регенсбург получил статус Свободного имперского города (Фридрих II пожаловал ему право иметь собственное управление, то есть своего градоначальника и городской совет) и сохранял этот статус до 1803 года.

В середине XVIII века представителем монарха в Рейхстаге стал генеральный почтмейстер империи, принц Александр Фердинанд фон Турн-унд-Таксис. Его предки основали в XV веке первую крупную почтовую службу в Европе, и почтовая монополия сделала этот род фантастически богатым.

Постоянный имперский Рейхстаг был впервые созван в Регенсбурге в 1663 году и стал старейшим парламентом Германии. Он просуществовал до 1806 года. Рейхстаг заседал в ратуше XIV века, где и сейчас желающим показывают зал собраний (Рейхсзаль) и комнату пыток.

Чудом уцелевший
Больше всего Регенсбургу повезло, как ни странно, в конце Второй мировой войны. В отличие от многих немецких городов его средневековая часть практически не пострадала от бомбежек. Это тем более удивительно, если учесть, что на регенсбургском заводе во время войны делали мессершмиты.

В 1806 году последний император отрекся от престола, и империя перестала существовать. Вскоре войска Наполеона вошли в Регенсбург, который сдался без боя, и передали (точнее, вернули) его Баварии.

Однако и без этого храма современных технологий о здешнем университете в последнее время часто вспоминают. И не только потому, что Регенсбург по-настоящему студенческий город насчитывает больше 24 тысяч студентов. Дело в том, что в местном университете несколько лет (с 1969 по 1977 год) преподавал на факультете теологии Йозеф Ратцингер, ныне более известный как папа Бенедикт XVI. С 2006 года он является почетным профессором Регенсбургского университета; именно здесь осенью 2006 года он произнес получившую широкий общественный резонанс речь о соотношении веры и разума.

Сегодня главные современные достопримечательности города завод концерна BMW, выпускающий в день около тысячи автомобилей первой и третьей серии, и мощный современный технопарк BioRegio, где работают более двух тысяч человек, построенный совсем недавно на территории местного университета.

Живая старина
Хотя со времен средневековья прошли сотни лет, Старый город прекрасно сохранился. Около 1400 охраняемых памятников этой эпохи мирно сосуществуют с остатками строений романского периода, и можно, не слишком напрягая воображение, представить себе вид Свободного имперского города. В основном его облик сформировался благодаря семьям торговцев, которые не стеснялись выставлять напоказ свое богатство: так в Регенсбурге появилось немало домов с нарядными, но чисто декоративными башнями, призванными демонстрировать успешность хозяев.

Старший брат нынешнего папы Георг Ратцингер долгое время руководил существующим уже более 1000 лет хором мальчиков Регенсбургские воробушки при кафедральном соборе Святого Петра одной из красивейших готических церквей Баварии. Строительство собора началось в 1275 и завершилось в 1634 году (а 105-метровые ажурные башни обрели окончательный вид только в 1869 году). В 1997 году камни собора были тщательно очищены от копоти и вековых наслоений. Внутри сохранились витражи XIV века, фрески XV века и две старинные романские часовни в крытых галереях по бокам здания. В городе, который остается оплотом католицизма в Германии, сегодня действуют епархиальная семинария и школа церковной музыки.

Гуляя по Регенсбургу, нельзя пройти мимо роскошного дворца княжеской династии Турн-унд-Таксис, долгое время управлявшей городом. Огромная резиденция, окруженная парком, была возведена в середине XVIII века на месте монастыря VIII века на средства, которые приносила монополия на почтовые перевозки.

Не менее значительный вклад в архитектурный ландшафт вносят церкви и монастыри. Помимо кафедрального собора следует назвать романскую базилику XII века, известную как Шотландский монастырь, и приходскую церковь Святого Ульриха XIII века. В мастерской рядом с ней круглый год ведут работы по реставрации кафедрального собора, включающей, в частности, замену каменной кладки. Больше десятка каменотесов учатся и работают здесь, а их труд оплачивает баварское правительство. В Германии церковные здания принадлежат государству, поэтому оно берет на себя расходы по их ремонту.

Хорошо любоваться городом с Каменного моста. Он был построен в 1135 1146 годах на месте деревянного и достигает в длину 300 м. Сооружение во многом уникально. Во-первых, это самый старый каменный мост, сохранившийся в Германии: по нему уходили в поход на Святую землю крестоносцы, и по нему же всего несколько лет назад еще ездили автомобили. Во-вторых, это чудо средневекового мостостроения стало прообразом большого количества последующих проектов: в частности, по его образцу построен Карлов мост в Праге. Наконец, в-третьих, в течение восьми веков это был единственный в Регенсбурге и окрестностях мост через Дунай, и благодаря ему город превратился в важный торговый узел, связывавший Венецию с Северной Европой. Массивные опоры, на которых установлены 15 арок Каменного моста, снабжены миндалевидными каменными основаниями, обеспечивающими защиту от эрозии, вызываемой быстрым течением. Когда-то на этих платформах располагались водяные мельницы

В старой части Регенсбурга радуют глаз дома и площади, башни и улицы, дворы и фонтаны. Можно посетить Музей гольфа и музей Кеплера (астроном Йоханнес Кеплер жил и умер в Регенсбурге), посмотреть средневековые развалины и экспонаты Исторического музея или просто гулять по берегу Дуная, разглядывая пришвартованные корабли и дома на противоположном берегу. Любители водных просторов могут поселиться прямо на одном из двух островов, мимо которых катятся дунайские волны, или отправиться путешествовать на прогулочных судах.

Монументальная пропаганда
Недалеко от Регенсбурга расположены два весьма примечательных памятника, возведенных по распоряжению баварского короля Людвига I в первой половине XIX века. Построенные в строгом классическом стиле сооружения были задуманы как гимн величию и патриотизму германской нации.

Почти одновременно с мостом здесь появилась еще одна достопримечательность старейшая в Германии сосисочная Historische Wuerstkueche, изначально служившая столовой для строителей. За деревянными столами и сегодня едят колбаски, поджаренные на открытом огне (первая в Германии кофейня, кстати, тоже была открыта в Регенсбурге). А у самого входа на мост стоит Соляной дом, возведенный в 1620 году как склад соли, и башня, откуда открывается прекрасный вид на Регенсбург. Маленькие ворота в основании башни до начала XX века были единственными, через которые можно было попасть в Старый город со стороны Дуная. Позже пришлось идти на уступки прогрессу и проделать более широкий въезд для трамваев.

Валгалла, представляющая собой копию греческого Парфенона, стоит на высоком холме на берегу Дуная в 15 км к востоку от Регенсбурга. От подножия холма к массивному фундаменту храма ведут 250 мраморных ступеней. Фасад украшает колоссальная статуя, олицетворяющая Германию. Интерьер отделан цветным мрамором и позолотой и украшен скульптурами: в этом Зале славы находятся бюсты десятков немецких героев. За заслуги в борьбе с наполеоновскими войсками места в Валгалле удостоился и бюст генерала Барклая-де-Толли.

Круглый Зал Освобождения возведен в 30 км от города в память о победе над Наполеоном. Снаружи его окружают фигуры греческих богинь и таблички с названиями государств, воевавших с Наполеоном.



Оценив монументальную пропаганду германского патриотизма, можно ехать (или плыть) обратно в Регенсбург. После 18 веков экономического расцвета и упадка, политической славы и забвения, католического упорства и лютеранского пыла этот город стал удивительно толерантным. В нем легко уживаются наука и вера, старина и прогресс, бережное отношение к памятникам и совершенно немузейная жизнь. А еще здесь чувствуется особый интерес к Чехии, Словакии, Украине, России, словно, крестив богемских князей, Регенсбург взял на себя роль посредника между Западом и Востоком. Так что отчасти это и наше всемирное культурное наследие.



Главная --> Публикации