Главная --> Публикации --> Парк для частных развлечений Инфраструктура в цене Налоги и недвижимость Нижний строят москвичи Чтобы привлечь новых клиентов, ук придется отказаться от прежних стандартов торговли

Все больше магазинов
По данным НЦНЭ, сейчас в Нижнем насчитывается 750 000 кв. м торговых площадей, из них более половины приходится на торговые центры разного качества, остальное стрит-ритейл.

По оценке Сергея Рябова, аналитика Выбора, спрос на торговые площади в Нижнем сейчас более чем в три раза превышает предложение. Средний коэффициент не занятых арендаторами торговых площадей меньше 2%, констатирует Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). Гендиректор ГК Столица Нижний Олег Сорокин объясняет это тем, что в город одна за другой приходят федеральные торговые сети. Елена Березина, риэлтор АН Шанс, призналась, что у компании много неудовлетворенных заявок от сетевых компаний из Санкт-Петербурга, Сибири.

В 2008 г. ожидается прирост торговых площадей примерно на 200 000 кв. м.

В 2007 г. было введено 107 000 кв. м: вторая очередь ТРЦ Фантастика (43 400 кв. м), второй магазин Metro Cash Carry (12 000 кв. м), два магазина Лента (каждый по 12 000 кв. м), ТЦ Гагаринский (10 000 кв. м), мебельный гипермаркет Открытый материк (20 000 кв. м) и вторая очередь ТЦ Новая эра (13 500 кв. м).

В текущем году Столица Нижний приступит к строительству еще одного крупного ТРЦ площадью около 100 000 кв. м. По словам Сорокина, по формату он будет похож на Фантастику, объем инвестиций составит $120 млн. Его возведут в рамках комплексной застройки, которую компания начала в микрорайоне Мещерское Озеро.

ГК Столица Нижний планирует сдать в ноябре третью очередь (90 000 кв. м) ТРЦ Фантастика, доведя его общую площадь до 150 000 кв. м. Объем инвестиций в строительство, по данным компании, составит около $150 млн.

AIM Property Development обещает в 2008 г. начать строительство ТРЦ OZ площадью 156 000 кв. м и стоимостью $270 млн. Русская тройка планирует начать в микрорайоне Мещерское Озеро строительство торгово-гостиничного комплекса (общая площадь 116 000 кв. м).

В планах ГК Столица Нижний строительство и второй очереди ТРЦ Республика. Его площадь будет равна 100 000 кв. м, объем инвестиций $150 млн.

Предполагается завершение еще ряда крупных объектов городского масштаба. Новый город надеется завершить строительство административно-торгового здания Лобачевский Plaza, первые три этажа которого отданы галерее бутиков (торговая площадь 15 600 кв. м). Гипермаркет-девелопмент строит ТРЦ в Московском районе (площадь 35 000 кв. м, объем инвестиций $35 млн).

В 2008 г. в Нижнем Новгороде откроются два магазина O'Кей санкт-петербургской компании Доринда (каждый по 10 000 кв. м), гипермаркет товаров для дома Максидом (12 000 кв. м), планируется строительство гипермаркетов товаров для дома Castorama, Бау-центр.

Как привлечь клиентов
Практически во всех крупных новых объектах запланированы галереи бутиков и гипермаркеты, большое внимание уделяется зоне развлечений, говорит Романчева. Например, в Фантастике будет World class, в Холидэй центре каток, бассейн, спортивный и тренажерный залы.

В центре города ГК Электроника начала строительство объекта межрегионального масштаба ТРЦ Холидэй центр (140 000 кв. м, 5 млрд руб., окончание строительства 2009 г.).

На уровне инфляции
По данным НЦНЭ, в 2007 г. ставки аренды на торговые площади выросли в нагорной части города в среднем на 10%, в заречной в среднем на 12%. Рубцов отмечает, что темпы их прироста замедлились по сравнению с 2006 г., когда рост составил 12,5% в нагорной части и 17% в заречной. В нагорной части встроенные торговые помещения сдавались в декабре 2007 г. по 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, в заречной по 940 руб., сообщил аналитик.

Илья Рубцов, замдиректора НЦНЭ, отмечает, что для крупного ТРЦ уже недостаточно только продуктового гипермаркета в качестве якорного арендатора: в качестве якорей девелоперы все чаще приглашают операторов бытовой техники, спортивных товаров и т. п. Разнообразие и обилие продуктовых супер- и гипермаркетов привело к росту конкуренции между ними, объясняет Романчева.

В крупных ТЦ и ТРЦ, по наблюдению Рубцова, для разных арендаторов ставки меняются в зависимости от этажа, месторасположения магазина, его близости к лифту или эскалатору, размера занимаемой площади и множества других параметров. Средние же расценки в течение года остаются примерно одинаковыми. По сообщению Сорокина, в торгово-развлекательных центрах ГК Столица Нижний ставки составляют от $300 до $3000 за 1 кв. м в год и растут в соответствии с инфляцией.

Средняя ставка аренды в торговых центрах нагорной части, по данным НЦНЭ, составила в декабре 2007 г. 2020 руб. за 1 кв. м в месяц, в заречной части 2200 руб.

Много заявили
Рынок близится к насыщению, а с учетом того, что будет сдано в 2008-2009 гг., ему может грозить перенасыщение, опасается Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки Спектра недвижимости.

В 2007 г. в Самаре открылся ТЦ Космопорт общей площадью 130 000 кв. м (девелопер Виктор и Ко). Это самый крупный объект на рынке торговых помещений. По подсчетам аналитиков компании Индэст-девелопмент, после сдачи Космопорта общая площадь торговых центров Самары составила 715 000 кв. м (из них 125 000 кв. м специализированные).

По информации департамента исследований компании Торговый квартал, на рынок торговых площадей Самары в ближайшие годы выйдет Ритейл парк (общая площадь 45 000 кв. м, девелопер ГК Карусель), в 2008 г. начнется строительство ТРЦ Седьмой континент (80 000 кв. м, Столичные гастрономы). Готовится к сдаче в этом году ТЦ Ипподром (22 000 кв. м, X5 Retail Group).

По данным Индэст-девелопмент, в 2007 г. девелоперы заявили о 15 проектах торговых центров общей площадью более 700 000 кв. м. Сроки их реализации 2008-2009 гг. Среди них: Мега (130 000 кв. м), Планета (120 000 кв. м), Бристоль (55 000 кв. м), ТРЦ (53 000 кв. м) на пересечении ул. Солнечной и 5-й Просеки, Рубин (40 000 кв. м) и Мост (27 200 кв. м).

Риэлторско-строительный центр Мабис, по словам замгендиректора Владимира Ерофеева, возводит новый корпус многофункционального комплекса Витязь. Здание общей площадью 18 000 кв. м будет отдано под торговлю.

По данным Торгового квартала, о планах строительства ТРК Калинка-малинка площадью 150 000 кв. м заявляла и ADM Group. В самой компании не стали распространяться о планах насчет Самары.

Антипов добавляет, что, в отличие от прошлых лет, когда цены росли на любые торговые помещения, сейчас устойчиво дорожают лишь современные объекты, отвечающие самым жестким требованиям. По словам Винтаева, в конце 2007 г. 1 кв. м торговой недвижимости в центральных районах города стоил 50 000 руб., в спальных 42 500 руб.

Цена зависит от качества
Дефицит предложений на рынке торговой недвижимости остался в прошлом, говорит Павел Третьяков, независимый эксперт по сделкам с недвижимостью, поэтому рост цен на нее замедлился. Он отмечает, что в 2007 г. цены во многом зависели от качества объектов и от того, в рублях или долларах фиксировали ставки. Эксперты приводят разные оценки. По данным Винтаева, в среднем торговые помещения подорожали за 2007 г. на 25%. По информации Виктора Антипова, гендиректора Индэст-девелопмент, прирост средневзвешенной цены составил более 35% . Ерофеев считает, что в прошлом году цены выросли на 20-25%. Обобщить данные сложно, признается Третьяков.

Группа компаний "ПИК" начинает новый масштабный проект: за четыре года она собирается построить в подмосковных Химках, по соседству с известным новым районом Куркино, 900 000 кв. м жилья. Участники рынка неоднозначно оценивают этот проект, инвестиции в который превысят $500 млн.

Арендные ставки в 2007 г., по данным риэлторов, росли примерно на уровне инфляции. По информации Индэст-девелопмент, их рост составил 12,5%. В среднем величина арендных ставок в центре равнялась 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, в более отдаленных районах 700-800 руб., информируют аналитики Спектра недвижимости.

Новый проект группы "ПИК" получил название "Новокуркино". В рамках комплексной застройки микрорайонов N 6, 7 и 8 г. Химки Московской области на территории в 81 га планируется возвести современный район с общим объемом жилой площади свыше 900 000 кв. м. Эти районы расположены в Новых Химках, слева от Ленинградского шоссе по ходу движения из Москвы, рядом с торговым центром IKEA, по соседству с известным новым московским районом Куркино - отсюда и название проекта.

В группу "ПИК" входит несколько десятков организаций, основные из них - Первая ипотечная компания, "Жилстройиндустрия", Домостроительный комбинат N 2 (ДСК-2) , ОПТБанк. В прошлом году объем собственного строительства холдинга составил около 500 000 кв. м (350 000 кв. м возводит ДСК-2, еще 150 000 - монолитное строительство). В прошлом году "ПИК" также участвовал в строительстве еще 300 000 кв. м как соинвестор.

По словам руководителя и координатора проекта Сергея Канаева, гендиректора входящего в группу "ПИК" риэлторского агентства "Жилстройиндустрия", на первом этапе планируется устанавливать невысокие цены на жилье в Новокуркине: примерно $700 за 1 кв. м в домах "Парус" и около $800 - в монолитных. Канаев отметил, что такие цены будут установлены только на самой ранней стадии строительства, а в дальнейшем они, естественно, будут повышаться.

В основном в Новокуркине будут возводиться панельные дома новой серии "Парус" производства ДСК-2 на базе серии КОПЭ (первый дом этой серии стоит на ул. Новаторов). Кроме того, там, вероятно, будут здания 111-й серии (ее выпускает недавно купленное "ПИКом" ОАО "100 КЖИ") , а около 20% площадей займут монолитно-кирпичные здания.

Строительство займет минимум четыре года - с 2004 по 2007 г. - и обойдется не менее чем в $500 млн, говорит Канаев. По его словам, часть строительства будет профинансирована за счет собственных средств группы, а часть - за счет заемных средств. Предполагаемые пропорции Канаев назвать отказался, но традиционно для реализации подобных проектов инвестору приходится на начальном этапе вложить примерно 30% от его общей стоимости. Остальная часть финансируется обычно за счет продажи квартир на стадии строительства. По словам Канаева, сейчас ведутся переговоры с крупными банками, в частности со Сбербанком, об инвестировании в Новокуркино. "Мы находимся в очень выгодном положении как инвесторы, - говорит Канаев. - Фактически все объемы мы будем возводить своими силами, обеспечивая одновременно загрузку наших мощностей, в первую очередь ДСК-2".

Это крайне низкие цены для Москвы. По словам гендиректора Московской городской службы недвижимости (МГСН) Сергея Поликарпова, даже в Северном Бутове квартиры расходятся по $1500 за 1 кв. м. Но продажам жилья в Куркине "демпинг " соседа не повредит, уверен Евгений Леонов, руководитель отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС инвестировал застройку Куркина). "Когда мы просчитывали Куркино, то в прогнозы закладывали ситуацию, при которой районы Химок застроились бы еще год-полтора назад", - говорит он.

Другие участники рынка с этим не согласны. "Север вообще тяжелое направление в плане транспортной загруженности, - говорит Поликарпов. - Есть множество намного более удачных мест - например, Одинцово или Красногорск". А Леонов указывает на то, что проект "ПИКа" потребует "чрезвычайно масштабных" объемов инвестиций в коммуникации. Он сомневается, что Москва даст добро на присоединение Новокуркина к своим инженерным сетям (учитывая, что Новокуркино расположится на территории области, другого субъекта Федерации) , а тянуть их с нуля очень трудно и дорого. Поэтому через несколько лет могут всплыть такие проблемы, как слабый напор воды в кране и плохо греющие батареи.
Казань По словам Леонида Рахимова, директора УК Сити-центр, тотальное строительство больших торговых центров для Казани в прошлом. Это в 2005 г. чуть ли не каждый месяц сдавался новый объект, а на 2008 г. запланировано открытие только лишь Бахетле в Приволжском районе, говорит он.

Участники рынка недвижимости неоднозначно оценивают новый проект. Один из главных отрицательных аргументов - низкая пропускная способность Ленинградского шоссе, которое с каждым днем становится все более загруженным. Но "ПИК" это не пугает. "Мы всегда отталкивались от места расположения при выборе площадок для наших инвестиционных проектов, - говорит Канаев. - Нам кажется, что это очень хорошее место, где вполне развита инфраструктура". "ПИК" рассчитывает, что транспортные проблемы решит строительство ветки легкого метро от "Москва-Сити" до аэропорта "Шереметьево-2". Одна из станций запланирована как раз посередине Новокуркина. Кроме того, планируется расширение Ленинградского шоссе. Канаев полагает, что в этом могут поучаствовать и заинтересованные частные инвесторы.

Думаю, проблем с посещаемостью или заполнением у нового Бахетле не будет. Во многом из-за того, что у него выгодное местоположение. Неподалеку строятся жилые [районы] Чистое небо и Солнечный город, объясняет начальник отдела коммерческой недвижимости АН Мегалит Марсель Валиахметов. Риэлтор добавляет, что ТЦ строится на выезде из города, летом многие казанцы едут на природу и наверняка будут попутно совершать покупки.

Открытие четырехэтажного гипермаркета Бахетле (общая площадь 23 500 кв. м) намечено на март 2008 г. Девелопер местная компания Бахетле, генподрядчик Бауер-Казань. По словам специалиста отдела маркетинга Бахетле Валентины Докшиной, это самый большой торговый центр в сети супермаркетов Бахетле, он включает супермаркет домашней еды, магазины одежды и товаров для дома. Докшина говорит, что с подбором арендаторов у торгового центра проблем не было, но арендаторов не называет. В компании не стали говорить и об объеме инвестиций, и о размере ставок аренды.

Рахимов говорит, что маленьким игрокам тяжело конкурировать с крупными и успешными арендодателями. Например, небольшие Сити-центр и Южный проигрывают в борьбе за арендаторов таким гигантам, как Мега (113 000 кв. м, IKEA) и Тандем (67 000 кв. м, ЗАО Тандем). Рахимов предлагает первым перестраиваться. По его словам, Единая арендная система, управляющая торговым центром Megga, сделала верный шаг отказалась от бутиков одежды и превратила ТЦ в мебельный магазин.

Доля вакантных площадей в сегменте качественного предложения в январе 2008 г. составила 2,8%, по данным Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR).

В CW/SR отмечают рост ставок аренды на качественные торговые площади. Правда, в долларовом выражении. В некоторых из них ставки за 2007 г. увеличились с $150 за 1 кв. м в месяц до $200, сообщает Стрюкова. Рахимов приводит данные в рублях: За год ставки аренды в торговых центрах выросли на 10%.

Рынок торговых площадей Казани сейчас представлен 30 торгово-развлекательными центрами общей площадью около 722 000 кв. м и множеством неспециализированных объектов стрит-ритейла, отмечает Елена Стрюкова, консультант CW/SR.

В III квартале 2008 г. начнется строительство гипермаркета товаров для дома Хоум центр (6000 кв. м, инвестор израильская Фишман групп). Как сообщил гендиректор компании Хоум центр Игорь Марьяш, его сдача намечена на I квартал 2010 г.

Эксперты видят два пути развития рынка торговой недвижимости Казани: создание специализированных торговых центров и включение торговой составляющей в многофункциональные комплексы.

Остальное будет отдано под гостиницы 4 звезды, офисы класса А и жилье. По информации начальника службы PR и рекламы Кловер групп Дмитрия Пономарева, сейчас ведутся предпроектные работы. Объем инвестиций в проект не разглашается.

Кловер групп планирует к 2010 г. построить в центральном Вахитовском районе Казани многофункциональный комплекс. Согласно концепции, 10 627 кв. м из 103 905 кв. м общей площади займет торгово-развлекательный комплекс.

Трудные времена переживает казанский стрит-ритейл. Директор АН Бизнес-риэлт Марат Нуруллин говорит, что ставки аренды на помещения в стрит-ритейле не растут уже года два. Он объясняет это тем, что арендаторы небольших магазинов предпочли стать их собственниками и выкупили на аукционах, проводимых мэрией, помещения, ранее принадлежавшие городу. По данным комитета земельных и имущественных отношений Казани, за 2007 г. на аукционах было продано более 100 нежилых помещений под магазины.

Валиахметов говорит, что строительство многофункционального комплекса позволяет собственнику земельного участка получить максимальную прибыль, главное разделить потоки, чтобы разные составляющие МФК не мешали друг другу: У торгового центра должен быть отдельный вход, чтобы покупатели не сталкивались с постояльцами гостиницы или посетителями офисов.

По его мнению, у стрит-ритейла есть перспективы для роста, торговые улицы Казани не имеют четкого позиционирования: Магазины для богатых и для бедных могут располагаться совсем рядом. Эксперт приводит в пример центральную пешеходную улицу Баумана, претендующую, по его словам, на статус бутиковой. Здесь очень много небогатых студентов, отпугивающих платежеспособных покупателей. В любом европейском городе это была бы улица с магазинами средней руки, рассуждает Рахимов.


По данным Нуруллина, ставки аренды на неспециализированные объекты могут варьироваться от 400 до 3000 руб. за 1 кв. м в месяц, самые дорогие объекты расположены в центральном Вахитовском районе. Разброс цен продаж также велик от 25 000 до 80 000 руб. за 1 кв. м. По словам Валиахметова, наибольшим спросом пользуются помещения по 50-150 кв. м. Такие помещения всегда востребованы и всегда в дефиците, говорит он. В зависимости от местоположения ставки аренды в стрит-ритейле могут отличаться в разы. Это смотря какая стрит, подытоживает Рахимов.



Главная --> Публикации