Главная --> Публикации --> Какие дороги построят в москве в ближайшие 3 года Аижк поднимает качество ипотечных заемщиков На пути к миллиону Мир вверх ногами Элитная недвижимость разучилась дешеветь

На последнем заседании правительства мэр критиковал стройкомплекс за то, что строительству сети городских объектов уделяется недостаточно внимания, - отметил на пресс-конференции Александр Кузьмин. Его своеобразным публичным ответом стала подробная информация о том, сколько физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОК), бассейнов и катков, поликлиник, домов пионеров, музыкальных и художественных школ, а также детсадов и школ будет построено в Москве до 2012 года. Фитнес-центры от Мамонтовых и Третьяковых, к сожалению, не решили проблем обеспеченности простых москвичей бассейнами и прочими социальными объектами, - признал ошибку планирования (впрочем, не только свою) Кузьмин. И уверенно добавил, что в деньгах инвесторов город теперь не нуждается, ибо бюджетных средств хватит для строительства сети инфраструктурных объектов.

Председатель Москомархитектуры, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин вчера конкретизировал планы городского правительства по актуализации генерального плана развития Москвы. Документ еще не принят, но одна из главных идей новой градостроительной политики уже не поменяется: объекты социальной инфраструктуры до 2012 года будут строить за счет городского бюджета, без привлечения инвестиций.

Впрочем, на деле жители тех московских районов, где не хватает магазинчиков по месту жительства, по словам Кузьмина, препятствуют строительству таких объектов. Я сам родом из Сокольников, и моя реакция как жителя совпадает с реакцией рядовых москвичей, - признался главный архитектор города. Так что к какому дому пристраивать магазины, в каких дворах возводить отдельно стоящие здания, остается непонятным.

Впрочем, инвесторам не запрещено участвовать в устранении ошибки прошлых лет, когда в Москве строились в основном коммерческое жилье да бензоколонки. Однако в каждой социальной сфере соотношение активности городской власти и инвесторов, как планируют чиновники, будет разным - в зависимости от социальной нагрузки и важности социального сектора. Например, в сфере образования строительство школ и детсадов на 90% - это ответственность города и на 10% - инвесторов, в здравоохранении соотношение иное - 70% на 30%, в вопросе возведения объектов культуры для детей - 60% на 40%, - уточнил Кузьмин. А строительство объектов культуры для взрослых, напротив, останется на попечении Мамонтовых и Третьяковых - в этой сфере город будет участвовать лишь 10% инвестиций. Так же поступят и в отношении сферы бытового обслуживания, строительства объектов торговли и общепита: городской бюджет примет участие в строительстве объектов этой сферы на 10-15%, чтобы хватило малообеспеченным гражданам и ветеранам.

Если Госдума одобрит инициативу мэрии, местные власти смогут говорить с собственниками участков с позиции силы: те будут вынуждены продавать землю. А в случае несогласия с предложенной выкупной ценой им придется уповать лишь на суд. Который, как показывает практика, обычно встает на сторону властей.

Зато громадье планов мэрии образцово-показательно воплотилось в статистике. За предстоящее пятилетие в столице будет построено 639 детсадов, 180 общеобразовательных школ, 24 детские и 22 взрослые поликлиники, 23 ледовых катка, 70 бассейнов и 130 ФОКов (в том числе, одно- и двухкаточных с бассейнами). В первую очередь городские власти хотят осчастливить жителей спальных микрорайонов. Во-первых, там живет основная масса горожан. Во-вторых, в Центральном округе просто не найти места для заботы властей о жителях. Тут уже ничего нельзя поделать, - разводит руками Кузьмин. - Либо жить в прекрасном историческом центре города, либо переезжать поближе к объектам физкультуры и спорта.
Столичные власти готовят настоящую земельную революцию, которая может нанести серьезный удар по базовому принципу неприкосновенности частной собственности. Мосгордума одобрила вчера в первом чтении проект законодательной инициативы по изменению федерального Земельного кодекса. Суть поправки, предложенной мэром Москвы Юрием Лужковым: разрешить резервирование и изъятие земель любой формы собственности под строительство на бюджетные деньги жилья и объектов социальной инфраструктуры. Основание: у столицы вскоре попросту не останется собственной земли под дома для очередников.

Причем под изъятие могут попасть не только крупные собственники (например, владельцы земли под заводами), но и мелкие - простые граждане. В таком случае, предполагают противники законопроекта, столкновения граждан и властей в Южном Бутово покажутся цветочками.

Московские промзоны
По данным информационно-аналитического агентства RWAY, в Москве расположено более 1,3 тысячи крупных и средних промышленных предприятий и более 1 тысячи организаций науки и научного обслуживания. Более 80% из них сосредоточены в промзонах. Промышленные территории занимают 17-20% всей территории Москвы, то есть 20-22 тысячи гектаров. Всего в городе 66 промышленных зон. В соответствии с Генеральным планом развития столицы до 2020 года производственные площади должны быть сокращены до 15,3 тысячи гектаров. Освободившиеся при этом 5,3 тысячи гектаров будут использованы на другие нужды. 1,2 тысячи гектаров займет общегородская инфраструктура, в том числе офисная недвижимость. На 1,9 тысячи гектаров будут построены жилые дома. 2,2 тысячи гектаров должны послужить развитию и реабилитации природного комплекса.

Например, владельцы промпредприятий имеют право на льготный выкуп земли под ними, а приватизировавшим свои квартиры гражданам участки под домами должны передать в долевую собственность. И если столичное правительство задумает строительство на этих территориях, ему придется договариваться с владельцами земли о ее покупке в стандартных рамках гражданско-правовых отношений. Собственник может и не согласиться продавать свою недвижимость, а может запросить за нее высокую цену. Должны быть исключены случаи завышенных требований, - заявил Рыжков. - Мы придерживаемся принципа минимизации бюджетных расходов.

На самом деле у Москвы даже меньше земель под будущую застройку, чем кажется. Потому что ее не хватает не только физически, но и юридически. У нас нет земли, - честно признался на заседании в Мосгордуме первый замглавы департамента земельных ресурсов города Москвы Олег Рыжков. - Городу принадлежит только та земля, на которой расположены объекты, принадлежащие Москве. Остальная земля сейчас находится в государственной неразграниченной собственности, но подлежит передаче в собственность владельцам расположенной на ней недвижимости.

Земельный кодекс Российской Федерации (действующая редакция)

Как отберут
Если инициатива мэра Лужкова будет поддержана Госдумой, минимизация расходов бюджета действительно произойдет. Сейчас статья 49 Земельного кодекса четко ограничивает список причин, на основании которых власть может изъять землю под госнужды. Среди этих нужд - необходимость строительства транспортной инфраструктуры, объектов естественных монополий, оборонки, атомной энергетики тому подобное (см. справку). Кроме того, законодатель подчеркивает принцип исключительности, то есть невозможности построить необходимые объекты в другом месте. Строительство жилья и социальной инфраструктуры в этот перечень не входит. Москва пользуется существующей в той же статье Земельного кодекса лазейкой: позволено изымать земли на основе местных законов, а городское законодательство в свою очередь включает в перечень госнужд Москвы то самое строительство жилья. Однако в данном случае речь идет лишь о возможности резервирования и изъятия земель, принадлежащих городу. Пока большая часть территории Москвы находится в государственной неразграниченной собственности, мэрия имеет возможность маневра, хоть и вызывает своими действиями обвинения в вольной трактовке федерального законодательства. Но когда столичные власти все-таки завершат затянувшуюся передачу земли новым владельцам, лазейка закроется окончательно.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

Статья 4 Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

объекты использования атомной энергии;

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты обороны и безопасности;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

Отсюда и предлагаемые поправки в Земельный кодекс. Согласно законопроекту мэра в перечень госнужд, позволяющих резервировать и изымать участки любой формы собственности, включается такой пункт: Объекты социальной инфраструктуры, в том числе многоквартирные дома, размещение которых предусмотрено документами территориального планирования... а строительство будет осуществляться полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета.

Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 настоящего Кодекса.

У кого отберут
В первую очередь, как следует из пояснительной записки к законопроекту, столичные власти нацелились на промзоны: При дефиците свободных территорий возникает необходимость изъятия отдельных земельных участков, в том числе неэффективно используемых, в частности, занятых промышленными предприятиями. Ресурс и правда огромный: промзоны занимают около 20% территории города и по прямому назначению, по оценке некоторых экспертов, используются процентов на 1 Так что предприятиям, готовящимся к выкупу земли, стоит призадуматься.

Что это означает на практике? Город резервирует землю какого-нибудь завода или ТСЖ, после чего владельцы могут на долгий срок оказаться в подвешенном состоянии (по закону резервировать можно на срок до семи лет). Потом власти объявят свою выкупную цену участка на основе независимой оценки, которая, как показывает практика, редко удовлетворяет владельца. Но в течение года продавец и покупатель должны прийти к соглашению. Если нет, вопрос о выкупной цене будет решать суд. Видимо, у столичных властей есть основания полагать, что суды не будут удовлетворять пресловутые завышенные требования.

В Москве есть хотя бы городское законодательство, не позволяющие переселять граждан из сносимых домов за пределы района или - в случае с ЦАО - округа. Это определенные гарантии защиты прав граждан, которых в других регионах страны нет. И местные власти получат возможность под предлогом строительства муниципального жилья выкидывать граждан из центра на окраины. Схема, которую приводил Митрохин, простая: свободные лакомые кусочки земли отдаются под коммерческую застройку, а проблемы очередников решаются за счет уплотнения существующих микрорайонов и сноса деревень. Поправки могут развязать руки местным администрациям, - возмущается депутат Мосгордумы от фракции КПРФ Сергей Никитин. - Возможна волна возмущений граждан по всей стране, в том числе и в неконституционных формах.

Однако даже в Москве список изъятий промзонами не ограничивается. Мэрии уже приходилось воевать с горожанами. Самый яркий пример - скандалы с проектами типовой застройки столичных деревень. Первый экзамен по такому изъятию, в Южном Бутово, столичная власть сдала на единицу, - заявил на заседании в Мосгордуме лидер фракции Яблоко Сергей Митрохин. - На этом же примере мы узнали и то, что такое рыночная оценка изымаемой земли и недвижимости, когда за участок и хороший дом предлагали однокомнатную квартиру. Вполне возможно, что в скором времени со схожими проблемами столкнутся и собственники квартир: в генплане Москвы, который как раз сейчас проходит процедуру актуализации, отмечено немало жилых районов, где предполагается комплексная реконструкция с уплотнением.

Печальные лица и плохие намерения
Впрочем, по большей части единороссы, естественно, приводили положительные аргументы. Причем отталкивались от такого посыла: если не принять законопроект, город будет отдан под коммерческую застройку - на тех же самых частных территориях промзон. А вот для строительства жилья для очередников места уже не найдется.

Нашли проблемы в предложениях мэра и представители Единой России, хоть и проголосовали все за них. Законопроект потенциально имеет большую коррупционную составляющую, - считает депутат Андрей Ковалев. - Надо смотреть, что и по какой цене у кого будут выкупать. У меня есть уверенность, что Трехгорку никто трогать не будет, а более мелкий собственник может пострадать. Я сам когда-то был объектом классической рейдерской атаки под видом строительства жилья для военных.

Эффективный собственник земли в России - кто бы мог им быть?

Все признают, что проблема есть, - резюмировал спикер Мосгордумы Владимир Платонов. - И если при этом нет регулирующего закона, то решают проблему люди с печальными лицами и плохими намерениями. Правда, если такие люди с плохими намерениями будут решать проблему в рамках сомнительного закона, может быть еще хуже.

- Сначала нам нужно сформировать как таковой институт собственников земли. И только потом - на всякий случай - думать, насколько он эффективный и какую роль в этом может играть государство.

Виктор Плескачевский, председатель комитета Госдумы по собственности (фракция Единая Россия):

Но у Москвы появляется желание раскрыть этот перечень и внести туда еще и жилье, пусть даже только муниципальное. Хотя у нас сегодня нет такой строгой категории, как муниципальное жилье: регионы или муниципалитеты строят скорее коммерческое жилье, называя его муниципальным.

В данном случае вопрос не в эффективности, а в том, что Мосгордума делает очень странную попытку расширения оснований для изъятия. Сегодня в России, как и во всем мире, есть нормы, предусматривающие ограничения прав частного владельца в тех случаях, когда существуют интересы государства. Но абсолютно во всех законодательных системах (и в России тоже) это совершенно закрытый, то есть конечный перечень: нужды государственной безопасности, обороны, инфраструктурные проекты и в некоторых случаях проекты, касающиеся здоровья граждан (например, медицинские центры). И все - перечень закрыт.

Галина Хованская, член комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям (фракция Справедливая Россия: Родина / Пенсионеры / Жизнь):

Ни для кого не секрет, что строительный процесс сопровождается огромной коррупцией. Но ни коррупция, ни что-то еще не имеют такого значения, как расширение основания для изъятия, а фактически - для национализации. Я надеюсь, что и Госдума, и Совет федерации, и президент воспротивятся этому.

В Земельном кодексе записано, что изъятие земли у собственника для госнужд осуществляется в исключительных случаях. А считать строительство муниципального дома (пусть даже для очередников) таковым - это, знаете ли, очень богатую фантазию нужно иметь.

- В случае принятия изменений в Земельный кодекс, предложенных Мосгордумой, справиться, например, с собственниками квартир в домах будет очень легко. Чиновники в очередной раз пытаются облегчить свое существование в борьбе с нами, собственниками.

- Эффективным собственником может быть только частный сектор. А у нас в собственники стремится государственная бюрократия всех видов и мастей.

Александр Лебедев, предприниматель:

Владимир Платонов, председатель Мосгордумы (фракция Единая Россия):

Видимо, Москва решила под шумок свои ведомства сделать сверхполномочными. У них есть масса способов изъятия земли, не регламентированных законами. Разве в Бутово был исключительный случай под такое изъятие, как сказано в Земельном кодексе? Нет.

А что касается того, кто может быть эффективным собственником земли, так я помню, как москвичам давали по шесть соток на болотах, а через несколько лет они делали из всего этого сказочные территории. Именно у собственника земля используется более эффективно. Это касается как сельского жителя, так и горожанина.

- Обсуждать проект закона только по названию - это очень смело. Давайте вернемся к этому тогда, когда в законе уже все будет прописано. Могу сказать, что эта инициатива Москвы учитывает специфику города. Мы находимся в рамках, а регулировать население и очередников города не можем, так что это будет одним из способов решения проблемы. И там, где все будет законодательно отрегулировано (а мы хотим сделать именно так), никакие рейдеры появиться не смогут. Рейдеры появляются там, где законодательство несовершенно (и они используют его пробелы). У нас любят из многого делать страшилки, но жизнь гораздо сложнее.

Все понятно: локейшн!
Никто не станет спорить, что от наличия средств в кошельке зависит не только размер дома и приусадебного участка, но и... вид из окна. А также наличие удобной подъездной дороги, парковой зоны, речного берега или же удивительной красоты пруда. И наоборот, покупателю предложат весомую скидку, если хоромы приткнулись к проезжей дороге, оказались по соседству со спортивной площадкой, где круглосуточно вместо пения птиц крики болельщиков.

О том, какие факторы влияют на цены и чудесное превращение коттеджных поселков в элиту, мы уже писали (С VIPом на жительство №10 от 13 марта 2008 г.) Тема, однако, как оказалось, далеко не исчерпана. Возник соблазн ее продолжить.

В цену загородного объекта закладывается архитектурная стилистика, имя зодчего, качество материалов, из которых построено здание, оснащение его не только электричеством и газом, но и коммуникационными линиями. Давно прошли те времена, когда девелоперы продавали участки по одной цене, рассказывает Мария Литинецкая, исполнительный директор одной из компаний по недвижимости. Когда-то и генпланы составлялись под усредненного покупателя, и главная дорога прокладывалась не внутри поселка, а по опушке леса, вместо того, чтобы на лесных участках строить дома и взимать за сосновое или березовое соседство дополнительную наценку.

Стоимость загородного квадрата зависит не только от размеров участка и усадьбы, но и от такого понятия как локейшн расположения дома внутри поселка, подтверждает Жанна Потапкина, директор по продажам одной из компаний. Ведь от наличия природных и видовых характеристик можно как повышать, так и понижать цену на домовладение. Для этого при зонировании поселка всегда выделяются ценовые зоны. Однозначно, что владения, расположенные у въездов, стоят дешевле, чем дома в центре поселка, не говоря уже о тихих окраинах.

Как угодить всем сестрам?
Сделать все участки максимально привлекательными задача довольно сложная. Хотя и на российском рынке сложились некоторые правила. Например, теперь архитекторы оставляют больше места в поселке под приватные зоны и удаляют от жилого массива спортивные и общественные объекты источники повышенного шума.

Но с ростом конкуренции девелоперы, наоборот, стали самостоятельно создавать видовые характеристики, обогащать поселки рукотворными озерами и лесными деревьями.

С грамотностью в позиционировании соглашается и Тимур Сайфутдинов, генеральный директор одной из компаний по недвижимости: Если выставляются на продажу несколько домов в клубном поселке, то в таком случае ценовой сложности не возникает. Ведь все участки имеют одинаковую привлекательность, и цена на домовладение будет выводиться только из размера приобретаемой земли и площади дома. Другое дело покупка коттеджа в крупном поселке. Например, для Пестово пришлось разрабатывать специальный прайс-лист и систему коэффициентов. Там 430 участков, и у каждого свои преимущества и недостатки. В итоге земля пятой категории оказалась дороже первой почти в два раза.

Появляются и другие изюминки, способные повлиять на увеличение цены. Стало модным прокладывать бульвары, обзаводиться реликтовыми рощами, каналами и другими ландшафтными примочками. Дом в низине одна цена, на вершине рукотворного холма, откуда поселок виден как на ладони, - другая. А если за забором еще и водоем с лесом третья и, естественно, самая высокая. Есть и другие специфические маркетинговые ходы. Например, в одном случае ориентация на покупателя молодого или среднего возраста, в другом на пожилого. На коттеджи, по расчетам создателей, должен клюнуть клиент сугубо обеспеченный и семейный. Хотя, по мнению Игоря Лебедева, эксперта одной из крупных компаний, времена меняются, и водить за нос покупателя становится все труднее: Предложений на рынке теперь с избытком, и они стали разнообразнее. Клиент имеет возможность выбирать объект по своему вкусу и стилю жизни, что, соответственно, заставляет девелоперов грамотно позиционировать свой продукт.

На рынке немало непросвещенных клиентов, для которых размер участка играет второстепенную роль, говорит Петр Кирилловский, директор по маркетингу одного из поселков. Для одних куда важнее размеры самого дома. Для других местоположение поселка, его престижность. Для третьих накрученная инфраструктура. Для четвертых низкая цена. Для пятых близкое расположение к МКАД. Вот на таких и рассчитаны дома со скромными земельными участками. Специалистам служб пиара и рекламы остается только доказать клиенту, что именно это ему и нужно.

Про золотое сечение
Любому покупателю загородного дома лучше всего заранее определиться с размерами строения и земельного участка. Хотя, как в свое время говорил Марк Твен: Господа, покупайте землю, ее сейчас не производят.

Так и задаются правила хорошего тона. Оптимальными считаются пропорции, когда дом площадью до 200 кв. м устанавливается на 10 12 сотках. На 15 20 органично впишется коттедж размером в 350 400 кв. м, а дома 500 600 кв. м будут выгодно смотреться на 30 сотках. При меньших количествах земли цена и ликвидность жилья, в случае его продажи, окажутся довольно низкими.

Тем не менее, когда на небольшом участке выстраивается огромный дом, такое предложение стоит дешевле, чем сбалансированный по площадям проект. Да и ликвидность большого дома на маленьком участке куда ниже.

Хитрый ход
Есть один испытанный и эффективный способ продать домовладение дороже. Застройщик берет в руки генеральный план участка и видит, что есть просто поле, а есть территории, которые находятся в сказочной роще или на песчаном берегу водоема. Тогда и приходит понимание, что спрос на лесные и прибрежные наделы будет ажиотажным, даже если цены процентов на 30 40 превысят те, по которым распродаются остальные участки. В таких случаях в генеральный план и вносится существенная поправка: комфортная территория объявляется VIP-зоной.

Хотя некоторым архитекторам приведенные стандарты покажутся небесспорными. Можно перечислить немало примеров, когда коттедж размером 350 400 кв. м., причем с цокольным этажом и мансардой, красиво и органично вписывался в 12 соток и тут же выкупался. А бывало и так, что строение подобных размеров усаживалось на 25 сотках. Домовладение вдруг принимало вид чрезмерной загруженности и задерживалось на торгах довольно долгое время.

Риэлтеры говорят, что большинство иностранных клиентов стремится поселиться в небольших кирпичных домах, желательно в пределах Бульварного кольца. Сталинские высотки и элитные многоквартирные дома современной постройки спросом у них не пользуются. В середине октября департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы открыл первый доходный дом. Как рассказал Ъ начальник отдела перспективных проектов ДИПС Евгений Леонов, во все посольства были разосланы письма с предложением об аренде жилья. Однако на момент сдачи объекта среди десяти подписавших договор арендаторов иностранных граждан не было. Правда, и стоимость аренды квартир в этом доме довольно высока. За двухкомнатную квартиру надо платить $3 тыс. в месяц, за трехкомнатную – $4 тыс., за четырехкомнатную – $5,2 тыс., а аренда двухуровневых семикомнатных апартаментов обойдется в $12 тыс. в месяц.

Многие эксперты считают, что создание зон для привилегированных клиентов обыкновенный маркетинговый ход, с помощью которого привлекается внимание покупателей не просто к определенному объекту, а к поселку в целом. Помимо всех прочих достоинств, как шутят многие эксперты, появление VIP-зоны дает возможность продавцам лишний раз не пускаться в рассуждения, почему в одном и том же поселке цена на землю может разниться в два, а то и в три раза. В то же время, создание VIP-зоны это прекрасная возможность объяснить придирчивым экспертам, почему в поселке бизнес-класса появляются предложения по цене класса de lux.
Большинство иностранных граждан, приезжающих на длительный срок в Москву, селится в арендованных квартирах или домах. Это дешевле и удобнее, чем жить в гостинице. Иностранцы – желанные квартиранты для москвичей. Они организованны, платят вовремя, и риск того, что по истечении срока аренды жилья возникнут проблемы с их выселением, невелик. Однако их требования к квартирам серьезно отличаются от тех, что выдвигают российские арендаторы и покупатели.

Дорогая аренда

Наиболее популярными у иностранных семей являются районы Остоженки, Патриарших прудов и Тверской. По мнению Екатерины Акимовой, директора департамента аренды компании Penny Lane Realty, иностранцы останавливают свой выбор на центре города еще и потому, что им поначалу сложно ориентироваться в незнакомом городе, поэтому близость объектов инфраструктуры становится одним из важных пунктов при поиске квартиры. Сейчас растет спрос и на квартиры в экологически чистых районах города – на западе и северо-западе столицы. К примеру, испанское посольство недавно арендовало для своего сотрудника квартиру площадью 170 кв. м на Крылатских холмах за $5,5 тыс. в месяц.

Одно из главных требований, выдвигаемых риэлтеру иностранцами,– наличие круглосуточной охраны дома, где они арендуют квартиру. В компании "Новый город" Ъ рассказали историю про английскую семью, которая очень хотела поселиться в сталинском доме в районе Сокол. Квартиру им нашли – пятикомнатную, с хорошим ремонтом, за $3,5 тыс. в месяц. Подъезд закрывался на кодовый замок, и поэтому отсутствие охраны не смутило англичан. Квартиру обчистили через пару месяцев после их вселения. В итоге семья приняла решение перебраться в другое жилье – трехкомнатную квартиру в охраняемом доме на проспекте Маршала Жукова, аренда которой стоила $5 тыс. в месяц.

По подсчетам компании Intermark, самые востребованные иностранцами квартиры – четырехкомнатные. Типичные требования, предъявляемые ими к самой квартире,– отсутствие обоев (стены должны быть окрашены), наличие дорогого кухонного оборудования и сантехники. Наличие мебели не приветствуется и уж совсем не нравится большое количество дорогих декоративных элементов. "Арендаторы не хотят нести материальную ответственность за испорченные предметы интерьера",– говорит Алексей Хайков.

Иностранные специалисты часто приезжают с семьями, и родителей заботит образование детей. "Среди англоговорящих семей большой популярностью пользуются квартиры и коттеджи в районе Серебряного Бора, поскольку одна из лучших англо-американских школ находится по соседству, на Живописной улице",– говорит Алексей Хайков, PR-менеджер компании Delta Estate. Компаунды – компактные поселки из нескольких отремонтированных коттеджей в Серебряном Бору сдает компания Intermark. Сейчас их аренда стоит $480-530 за 1 кв. м в год. Отдельно оплачивается аренда участка. Для примера, стоимость аренды типового коттеджа общей площадью 260 кв. м с тремя спальнями и тремя санузлами, расположенного на участке 40 соток, достигает $12 тыс. в месяц. В этом же ценовом диапазоне находятся коттеджи в поселках "Покровские холмы" и "Чайка" (там арендные ставки составляют $500-550 за 1 кв. м в год) и "Сетунь" ($400-450 за 1 кв. м в год).

Отметим, что сдача квартиры внаем иностранцам имеет свои особенности, связанные с юридическим оформлением договора. Если претендентом на аренду является юридическое лицо, то процедура переговоров по сделке и ее оформление могут затянуться надолго. Юристы западных компаний привыкли работать очень внимательно и небыстро. Определенные сложности у хозяев вызывает и то, что у компаний, как правило, уже есть согласованные договоры, в которых четко прописано, за что должен платить хозяин, а за что – наниматель жилья. Переделка договора занимает много времени. Поэтому хозяева, как правило, либо соглашаются на предлагаемые условия, либо ищут других клиентов на квартиру.

Непростая продажа

Заблуждением является и то, что иностранцы готовы платить за жилье баснословные суммы. "Компании, приглашающие на работу сотрудников из-за рубежа, оплачивают их проживание,– говорит Екатерина Акимова.– Каждая должностная ставка имеет свой лимит расходов на жилье. Если квартира подходит клиенту, но стоимость ее не вписывается в его бюджет, он скорее от нее откажется, чем будет доплачивать из собственного кармана". Кстати, российские наниматели никогда не подвергают такой ревизии снимаемое помещение, как иностранцы. Любой изъян помещения – старый холодильник, плохая стиральная машина – могут стать предметом активного торга, чтобы сбить цену и вписаться в сумму, выделяемую работодателем.

Квартиры, которые считаются престижными и удобными для россиян, не всегда подходят для иностранцев. Главная причина – изначально другие требования к жилищу. Если речь идет о приобретении квартиры стоимостью больше $500 тыс., то в ней должно быть не меньше трех спален и четырех санузлов. Площадь же ее должна превышать 200 кв. м. При этом иностранцы не готовы платить за квартиры в так называемых элитных домах. По словам Натальи Ветлугиной, заместителя директора отделения компании "Новый город", максимальное количество заявок поступает на квартиры в старых особняках, сталинских домах или в сталинских высотках, причем 90% покупателей ориентированы на покупку недвижимости в границах ЦАО. Иностранцы любят покупать квартиры на последних этажах домов. Риэлтеры рассказывают, как один англичанин полтора года назад купил за $220 тыс. квартиру площадью 100 кв. м в трехэтажном доме в районе Китай-города. Позднее он выкупил еще и чердачное помещение и сделал там квартиру для своей семьи, а жилплощадь, приобретенную ранее, сдал в аренду.

"Иностранцы покупают в Москве недорогие апартаменты и квартиры, стоимость которых не превышает $500 тыс.,– говорит Андрей Уфимцев, заместитель генерального директора компании 'Новое качество'.– Новостройки они, как правило, берут для перепродажи или сдачи в аренду. А вот хорошие квартиры на вторичном рынке приобретают для себя".



По мнению риэлтеров, сейчас иностранцы не слишком выгодные клиенты для продавцов недвижимости. Они умеют считать деньги и тратят их только на качественное жилье. Если россиянин на некоторые строительные недоделки смотрит сквозь пальцы, то для иностранца это повод сбить цену.



Главная --> Публикации