Главная --> Публикации --> Познаются в сравнении Затерянный эконом-класс Оазис в потенциале Двор дождался инвестора Прописка на даче

Между тем, роль столичного метро в жизни города сложно переоценить. Московский метрополитен является не только архитектурным памятником целой эпохи, но и единственным надежным транспортным средством Москвы. По официальным данным, на сегодняшний день доля московского метрополитена в перевозке пассажиров среди предприятий городского пассажирского транспорта столицы составляет 57%. Ежедневно услугами метрополитена пользуются около 7,3 млн пассажиров, а в будние дни этот показатель превышает 9 млн, что является мировым рекордом. Учитывая, что население Москвы составило в 2007 году 10,4 млн человек, услугами метро пользуются почти все жители столицы.

Власти Москвы с гордостью говорят о достижениях и планах по развитию метро. Однако все познается в сравнении. Недавно информагентство Синь-Хуа опубликовало информацию о планах по развитию метро в региональных городах Китая. Индикаторы рынка недвижимости решили сопоставить планы по развитию метрополитена в провинциальном китайском городе схожем с Москвой по численности населения Ухане с планами московских метростроевцев, и результаты оказались не в пользу российской столицы.

По данным на 2006 год протяженность имеющихся 7 линий метро в Ухане составляет 220 км. Новая программа расширения метрополитена должна объединить три района троеградья - Учан, Ханькоу и Ханьян в единую транспортную сеть протяженностью 333 км. В итоге общая протяженность метро в городе Ухане составит около 530 км. Получается, что китайские власти планируют к 2015 году построить 5 новых линий протяженностью примерно 310 км. Предполагаемые годовые затраты на реализацию этого проекта составят около $5 млрд.

Но все, как говорится, относительно. Власти китайского города Ухань (административный центр провинции Хубэй и транспортный хаб Центрального Китая, в котором проживает 9,1 млн человек) планируют потратить на расширение метро 300 млрд. юаней ($40 млрд). Закончить проект планируется к 2015 году, увеличив количество линий городского метрополитена с 7 до 12, а количество станций до 309.

В конце 2007 года плотность людского потока в столичном метрополитене составляла примерно 30,8 тыс. человек на один километр. Пользуются услугами метро жители Москвы и Подмосковья близкой и средней удаленности (до 30 км от МКАД). Специалисты аналитического центра ирн.ru полагают, что население этого агломерата составит к 2015 году 17,5 млн. жителей. И даже с учетом расширения столичного метро нагрузка на его линии возрастет с 30,8 тыс. человек на километр путей метрополитена до 35,5 тыс. человек, то есть более чем на 15%. В уханьском метро, вероятнее всего, будет наблюдаться обратный процесс: уменьшение плотности людского потока.

В то же время для развития московского метрополитена из столичного бюджета с 2007 по 2010 год будет выделено лишь 118 млрд. рублей ($5 млрд.) или $1,2 млрд. в год. Выходит, что Москва более чем в 4 раза отстает от Уханя по объемам финансирования метрополитена. При этом по темпам строительства Москва отстает от Уханя уже более чем 6 раз. В соответствии с распоряжением Правительства России, в столичном метрополитене до 2015 года планируется построить около 50 км линий и довести протяженность сети до 340 км. В год в Москве метро планируется расширять примерно на 6,25 км путей, тогда в Ухане аналогичный показатель составляет 38,75 км.

В последние годы проекты строительства малоэтажного жилья эконом-класса встречались, но для рынка в целом они были скорее экзотикой. Среди них можно вспомнить, к примеру, предлагавшиеся до недавнего времени к продаже трехэтажные дома в поселке Богородское Сергиево-Посадского района за однокомнатные квартиры в них хотели порядка 57-58 тыс. долл. (информацию по этим постройкам можно найти на сайте realto.ru). Равным образом на ум сразу приходит малоэтажный комплекс Покровский берег, проект, стартовавший еще в позапрошлом году.


Строительство малоэтажного жилья эконом-класса становится все более популярным форматом девелоперских проектов. Вчера компания Инком сообщила о старте нового проекта комплекса Маленькая Шотландия, в котором первые дома появятся уже в ближайшее два месяца.

К тому же времени относится запуск другого проекта, который относился к экономичному сегменту, однако по ряду параметров представлял собой недвижимость более высокого класса. Поселок Новая Опалиха, над которым изначально работала компания Энергостройкомплект-М сочетал малоэтажные квартирные дома с таунхаусами. К сожалению, в данном проекте параметры жилья оказались таковы, что продать его было довольно трудно: даже при относительно небольшой цене метра завышенная площадь может сделать таунхаус или большую квартиру сопоставимой по цене с респектабельным загородным домом.

Были и эксперименты в формате таунхаусов. Так, в самом начале 2000-х тогда еще живая компания Социальная инициатива занялась строительством сблокированных домов в подмосковном Томилино. Как и многие стройки этой компании, томилинская осталась незавершенной часть таунхаусов на сегодня заселена, другая остается долгостроем. Те дома, что завершены, имеют весьма скромный вид. Однако в свое время такого рода жилье, причем даже с некой отделкой, можно было купить за 33-40 тыс. долл. - даже для уровня цен на недвижимость 2000-2001 года это было вполне приемлемым вложением.

Если немножко обобщить историю вопроса, можно заключить, что новый проект компании Инком возник вовсе не на пустом маркетинговом поле. Хотя для данного участника рынка, известного в основном дорогими загородными проектами, новое начинание несколько необычно.

Новым и довольно неожиданным словом в малоэтажном строительстве стали проекты компании Urban Group. Ее первым проектом стал поселок танхаусов Ивакино-Покровское, в котором нестандартные архитектурные решения сочетаются с ценовой политикой, подразумевающей возможность приобретения значительного по площади таунхауса по цене заурядной московской квартиры. Пока этот поселок находится в строительной стадии, Urban Group приступила к новым проектам, причем, насколько известно, в них таунхаусы сочетаются опять же с малоэтажными квартирными домами. В какой-то мере аналогом данных проектов можно считать лобненскую Мечту, хотя, на наш взгляд, это все же проект, находящийся в сегменте бизнес-класса.

Всего на участке площадью 37 га появится 680 новых квартир (всего порядка 100 тыс. кв. м). Для рынка загородной недвижимости проект довольно крупный, хотя по количеству единиц жилья, если сравнивать с городской застройкой, это всего лишь три-четыре новых типовых корпуса. Правда, оговоримся, в данном случае речь идет о значительно больших площадях и возможности перестать пользоваться лифтом. Плюс, получить в качестве дополнения к квадратным метрам квартиры участок в 2-4 сотки (в прайсе обозначены площади от 1 до 5).

О Маленькой Шотландии (small-scotland.ru) можно сказать, что это в какой-то степени продукт нового формата. Он не представляет собой сочетания квартирной недвижимости и таунхаусов. Создатели поселка решили построить множество домов, рассчитанных на 2-4 квартиры каждый. При площадях в 164 и 213 метров их цена в настоящее время колеблется от неполных 7 до неполных 8 миллионов рублей что опять же сопоставимо с обыкновенной московской квартирой в панельном доме.

Законопроект Об адресной программе Санкт-Петербурга Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге городское правительство приняло в середине сентября. Он предусматривает организацию инвестиционных конкурсов на расселение и снос кварталов ветхих домов с последующей застройкой их новым жильем.

Компания Инком оценивает объем инвестиций в новый проект в 3,5 млрд руб. - порядка 35000 руб. на метр нового жилья. Иными словами, заявленная рентабельность не очень высока. Однако при тиражировании подобные проекты могут оказаться весьма востребованными рынком. К сожалению, есть опасение, что в предместьях Москвы на все возможные аналоги может не хватить соответствующих земельных участков. В данном случае поселок расположен в 14 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, около деревни Пикино (чуть дальше по дороге село Поярково, вотчина одного из русских премьер-министров старого времени, Артамона Матвеева), по другую сторону от аэропорта Шереметево от поселка Ивакино-Покровское. Впрочем, можно предположить, что ближнее Подмосковье понятие в географическом отношении растяжимое. Столичный мегаполис растет и, если раньше окраиной Москвы был район Левобережный, то сейчас в этой роли фигурируют уже не только Химки, но, пожалуй, и Сходня. Так что для инициации малоэтажного поселка достаточной может оказаться не только близость к Москве, а входные параметры проекта присущая маленьким населенным пунктам доступность земли (очень часто никем не межеванной и потому легко присоединяемой) и ограничение по высотности застройки.

Вчера депутаты приняли несколько поправок к законопроекту, из списка территорий под реновацию исчезли шесть кварталов, но были добавлены два новых.

По просьбам жильцов
Кварталы, исключенные из программы развития застроенных территорий:
Адмиралтейский район территория, ограниченная Щепяным пер., наб. Крюкова канала, наб. р. Фонтанки, Никольским пер.
Калининский район территория, ограниченная пр. Мечникова, ул. Замшиной, Бестужевской, Кондратьевским пр-том.
Колпинский район территория, ограниченная ул. Веры Слуцкой, Стахановской, Володарского, Пролетарской.
Кронштадтский район территория, ограниченная ул. Ленинградской, Мануильского.
Московский район территория, ограниченная Московским пр-том, ул. Орджоникидзе, Ленсовета, Алтайской.
Московский район территория, ограниченная Ленинским, Московским пр-тами, пл. Победы, ул. Краснопутиловской, Варшавской.
Кварталы, включенные в программу развития застроенных территорий:
Фрунзенский район территория, ограниченная Лиговским пр-том, ул. Расстанной, Тамбовской, Прилукской.
Пушкинский район территория, ограниченная Октябрьским б-ром, ул. Школьной, Ленинградской, Оранжерейной.
Источник: Законодательное собрание Санкт-Петербурга

Поправки в законопроект рассматривались на двух заседаниях заксобрания. В программу реновации могут быть включены аварийные дома, дома, по своим характеристикам не соответствующие генплану, типовой застройки 1958-1970 гг., со степенью износа более 70%, малоэтажная жилая застройка (до трех этажей) до 1966 г. постройки, исключение составляет ведомственное жилье. Наш квартал так и не исключили из списка, несмотря на то что более 75% жителей выступили против, писали письма депутатам и обращались в прокуратуру, утверждает Наталья Цицишвили, представитель инициативной группы жителей одного из кварталов, попавших в список.

Поправки о включении и исключении отдельных кварталов из списка депутаты вносили по просьбам жителей, утверждает вице-губернатор Александр Вахмистров. Мы довольны результатом, но документ еще будет корректироваться, сообщил он через пресс-службу. По словам Вахмистрова, после принятия закона по каждой территории пройдут общественные слушания, в ходе которых адресная программа может измениться. Это подтверждает депутат Алексей Ковалев.

В законопроекте не прописаны вопросы выкупа приватизированного земельного участка и предоставления жителям проекта межевания, по которому они могут приватизировать землю и продать ее инвестору, говорит Ковалев.

Начальную цену аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории будут устанавливать депутаты. К компетенции Смольного предлагается отнести степень участия бюджета в развитии территории, сроки сноса и застройки. Правительство будет определять механизм тендера, решать, будут ли выставляться отдельные дома или целые кварталы, добавил депутат ЗС Ватаняр Ягья.

Из двух вновь попавших в список территорий для инвесторов привлекательнее квартал в Пушкинском районе, считает замдиректора по развитию Строймонтажа Алексей Бражниченко. По его словам, его привлекательность будет зависеть от разрешенной высоты будущих зданий, сейчас там нет зданий выше девяти этажей. В Пушкинском районе уже заявлено несколько крупных жилых проектов, может возникнуть избыток предложения, полагает гендиректор АРИН Алексей Бегунов. А территория во Фрунзенском районе пока мало интересна для инвесторов, поскольку расположена в депрессивной зоне, где много промышленных предприятий, добавляет он. Этот квартал является перспективным из-за активного освоения кварталов около Лиговского проспекта, считает Лернер.
Деятели культуры давно научились привлекать инвесторов для строительства собственных театров, школ и центров. Одним из первых таких проектов стал Центр им. Мейерхольда (11 000 кв. м) на Новослободской, который помимо самого центра включил в себя офис и гостиницу. Этот проект осуществила компания Falcondale Development. Сначала инвестором был Онэксим, затем Интеррос и Открытые инвестиции, вспоминает гендиректор Falcondale Development Леонид Шаффер. Набив руку на этом проекте, Falcondale Development позже поучаствовала еще в нескольких Центр оперного пения Галины Вишневской на Остоженке и здание Союза театральных деятелей на Страстном бульваре.

Поскольку нет единого инвестора, который взялся бы за реализацию программы целиком, то исключение из нее ряда территорий ни на что не влияет, уверен гендиректор компании Петрополь Марк Лернер. Среди исключенных территорий инвестиционно привлекательными можно назвать только две в Адмиралтейском и Московском районах, говорит Лернер.

Культурный участок
Чиновник правительства Москвы рассказал, что раньше было нормальной практикой, когда тот или иной деятель искусства добивался от столичного правительства выделения участка для строительства центра, школы, а затем искал инвестора.

Сейчас таких проектов стало много. Журналист Владимир Познер привлек Крост для строительства собственной Школы телевизионного мастерства на Малой Дмитровке, Открытые инвестиции строят Центр искусств, культуры и досуга им. Аркадия Райкина, Midland Development Театр Надежды Бабкиной, Horus Capital Фабрику Станиславского.

Отсутствие необходимости поиска участка фактически единственная выгода инвестора. В остальном все происходит исключительно на рыночных условиях, говорит генеральный директор концерна Крост Алексей Добашин. Впрочем, эта выгода не так уж и мала. По словам управляющего партнера компании Новое качество Михаила Геца, стоимость земельного участка в общем объеме инвестиций в центральной части города может составлять до 20%.

К примеру, именно таким образом появился проект Центра им. Аркадия Райкина. В 1996 г. мы создали Фонд поддержки и развития культуры им. Аркадия Райкина для поиска средств на развитие театра Сатирикон, вспоминает председатель совета фонда Анатолий Полянкин.Между театром Сатирикон и кинотеатром Гавана был неухоженный земельный участок, который подходил для строительства здания фонда. Мы обратились с этой идеей к прежнему префекту Северо-Восточного округа Владимиру Систеру, и он нас поддержал. Тогда для оформления земельного участка конкурс не требовался. Позже проект центра был представлен мэру Москвы Юрию Лужкову, которому он тоже пришелся по душе, после чего было выпущено распоряжение о выделении участка. Мы провели у себя внутренний конкурс, в котором участвовали четыре компании. И выбрали в качестве инвестора Открытые инвестиции.

Сейчас практика раздачи участков прекращена, все участки выделяются на конкурсе, утверждает чиновник правительства Москвы.

Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев добавляет, что в зависимости от наличия документации на участок в центре столицы девелоперу он может обойтись в итоге в $40-60 млн за 1 га. А если уже есть проект, то в $2000-6000 за 1 кв. м площади объекта, добавляет он.

Никакой выгоды для девелопера в таких проектах нет. Для нас абсолютно все равно отдавать долю городу деньгами или площадями, считает гендиректор одной девелоперской компании. Подключение к сетям и оформление документации происходит в обычном режиме, настаивает Виноградов. Никаких преференций при строительстве Центра им. Аркадия Райкина мы не имеем, добавляет Ирина Малярова, директор департамента по связям с общественностью Открытых инвестиций.

Культурная доля
Но каждый столичный объект имеет долю города (30-50% площадей), которую инвестор передает по инвестконтракту московским властям. И понравившийся властям культурный деятель имеет шанс эту долю получить (сколько им достается см. рисунок). Сегодня инициатива культурных проектов исходит от города или городских структур, передал через пресс-службу Валентин Виноградов, гендиректор Midland Development. К примеру, разместить Театр Надежды Бабкиной на площадях, причитающихся городу в многофункциональном центре Midland, компании предложили московский государственный музыкальный театр фольклора Русская песня и Комплекс социальной сферы города Москвы.

Сейчас нет необходимости втискивать в коммерческий проект культурную составляющую, уверен Шаффер из Falcondale. Раньше у города не было средств на социальные проекты, а стоимость кредита доходила до 60% годовых. Сегодня правительство Москвы может самостоятельно строить театры, школы, центры на деньги, полученные в виде доли города в коммерческих проектах, либо за счет бюджета, уверен он.

Единственная выгода для девелопера состоит в том, что культурные герои неплохо защищают от различных проблем с властями: одно дело предъявить претензии офисному комплексу, а другое театру имени уважаемого человека, замечает Гец.



Главная --> Публикации