Главная --> Публикации --> Магистраль мкад-щербинка: работы идут на каждом сантиметре Какие дороги построят в москве в ближайшие 3 года Аижк поднимает качество ипотечных заемщиков На пути к миллиону Мир вверх ногами

Пальму первенства среди российских городов по количеству людей, сдающих свое жилье приезжим на несколько дней, держит Санкт-Петербург. Являясь крупным туристическим центром, он так и не обзавелся достаточным количеством приемлемых для большинства путешественников гостиниц.

На двух одинаковых вокзалах в Москве и Санкт-Петербурге приезжий обязательно встретит одинаковых людей с одинаковыми табличками "сдаю квартиру". Эти люди предлагают альтернативу дорогим и неуютным гостиницам. Квартиры, сдающиеся в посуточную аренду, есть на любой вкус – от $50 до $500 за ночь, и их число растет с каждым днем.

Санкт-Петербург

Сейчас самым доходным сегментом рынка аренды в Санкт-Петербурге считается краткосрочная аренда апартаментов. В период белых ночей – пик туристического сезона в Петербурге – апартаменты не простаивают без жильцов ни дня, и квартира в "золотом треугольнике" (так риэлтеры называют центральную часть города между Фонтанкой, Мойкой и Невой) может приносить хозяину до $9 тыс. в месяц. Ведь отели в сезон всегда заполнены под завязку туристическими группами, а стоимость номера в "Европе" или "Астории" доходит до $500 за сутки. При этом по условиям проживания апартаменты вполне им соответствуют, а стоят в несколько раз дешевле.

По мнению генерального директора агентства "Любимый город" Александра Мошкалова, времена, когда на долгосрочной аренде можно было хорошо зарабатывать, прошли. Если в начале 90-х годов окупить хорошо отремонтированную квартиру в Санкт-Петербурге за счет сдачи ее в аренду можно было за три года, то сейчас срок окупаемости вырос до шести-семи лет.

С возможным переводом в Петербург высшей судебной власти, о чем заговорили после губернаторских выборов, петербургские рантье связывают самые радужные ожидания. Логика хозяев проста: переведут суды – главы московских компаний будут еще чаще ездить в Петербург "решать проблемы". Поэтому если доходных домов в городе пока не строят, то доходные подъезды уже имеются – в последний год в городе появилось много новых мини-отелей.

Самые ходовые квартиры имеют две-три спальни и площадь 150-200 кв. м. Мини-отели – 400-500 кв. м и 10-15 номеров. Апартаменты должны быть расположены в охраняемом дворе, наличие домофона в подъезде и отсутствие "неблагополучных" соседей обязательно. Аренда такой квартиры обойдется в $5-7 тыс. в месяц или $150-300 в сутки в зависимости от сезона – в дни празднования 300-летия Петербурга, например, цены доходили до $500 в сутки. Проживание в мини-отеле дешевле – $70-100 в день с обслуживанием, но придется мириться с наличием соседей.

Содержать мини-отель или квартиру для кратковременного проживания довольно хлопотно – далеко не все жильцы аккуратны. Затраты на содержание одной квартиры, сдающейся в посуточную аренду, участники рынка оценивают в $200-250 в месяц. Но при этом мини-отель на десять комнат при цене номера $70-90 за ночь может принести хозяину до $27 тыс. в месяц.

Организацией мини-отелей занимаются как частные лица, так и специализированные компании. "Сейчас у нас в собственности шесть апартаментов, предлагаемых в посуточную аренду; кроме того, два мини-отеля на 10-20 номеров, которые мы собираемся расширять, выкупив соседние квартиры в подъезде",– говорит директор отдела бронирования ассоциации "Отели на Невском" Ирина Суслова.

В Москве ситуация совершенно иная. Квартировладельцы, зарабатывающие на жизнь сдачей комнат и квартир на ночь, в ближайшем будущем вряд ли начнут объединяться в ассоциации и выводить свой бизнес из тени.

В отеле "Астория" корреспонденту Ъ сообщили, что некоторые их бывшие постояльцы последнее время предпочитают останавливаться в квартирах. Но руководителей отеля это не беспокоит – хотя туристический сезон окончен, "Астория" заполнена на 95%. И самое главное – апартаменты не рассчитаны на прием туристических групп, тут конкурента у гостиниц нет.

Москва

Стоимость посуточной аренды в Москве зависит от района и состояния квартиры. Средние московские арендные ставки таковы: сутки – $40-50 за двоих, шесть часов – 400-800 рублей.

Андрей Жинган, руководитель управления по связям с общественностью Московского инвестиционного агентства недвижимости МИАН: "Ни одна крупная московская риэлтерская компания не занимается посуточной арендой квартир. Такие предложения о посуточной аренде есть только на черном рынке. Ведь, как правило, квартира на ночь – это, по сути, часть бизнеса по предоставлению интимных услуг. Очень часто квартиру сдает не сам владелец, а арендатор. В этом случае истинный хозяин жилплощади даже не догадывается о том, что происходит в его квартире".


У нас с мужем есть участок с недостроенным домом возведены только фундамент и коробка. Можно ли продать его в таком виде и что для этого нужно?

Мария Жукова, специалист департамента аренды компании "МИЭЛЬ-недвижимость": "Поставьте себя на место человека, приехавшего в Москву. Он знает, что ему обязательно понадобится временная регистрация. Гостиница ему предоставит регистрацию, а хозяин квартиры – вряд ли. Наверное, существует определенная категория людей, которые пытаются полулегально остаться в столице на три-четыре дня, но они явно не туристы и не командированные. Останавливаться в частных комнатах, да еще у незнакомых людей, приезжему человеку, плохо или совсем не знающему Москву, небезопасно".

• кадастровый план земельного участка (его получают в органах Роснедвижимости на основании результатов межевания описания и обмера земельного участка). Если кадастровый план участка уже ранее предоставлялся в регистрирующий орган, то заново это делать не надо;

Ответ: Для начала необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный дом (если это ранее не сделано), оформив его как объект незавершенного строительства. В регистрационную службу придется предоставить следующие документы:

• технический паспорт на объект незавершенного строительства (получаете в органах БТИ);

• документы, подтверждающие ваши права на владение участком;

• заявление о госрегистрации;

• разрешение на строительство дома (только для домов, расположенных на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС); при строительстве на дачных и садовых участках такое разрешение вообще не требуется);

Допустим, у вас дом на участке для ИЖС, но разрешение на строительство вы не получали. Тогда предварительно придется обратиться в суд с иском о признании права собственности на этот объект. Соответственно решение суда в данном случае и будет являться основанием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

• квитанцию об оплате госпошлины.

Перед началом серьезного дела, необходимо серьезно и реально оценить свои потребности и возможности.

Или вот вариант без оформления регистрации (но он возможен, только если вы еще не обращались в БТИ и там не имеется сведений об учете вашего недостроенного дома). Вы, в принципе, можете продать только землю. Иными словами, предметом договора купли-продажи, который будет предъявляться в регистрирующий орган, будет земельный участок. Плюс к тому необходимо подписать с покупателем и договор купли-продажи строительных материалов с подробным их описанием. Этот договор вообще в Росрегистрацию не подается. Но пойдет ли на такой вариант покупатель и на каких условиях? Ведь при подобной сделке ему потом придется уже самому оформлять собственность на дом, то есть проходить все перечисленные выше процедуры.

Ваши возможности зависят от платежеспособности, от обеспеченности квадратными метрами (в случае залога имеющейся недвижимости) и наличия собственных накоплений (на первоначальный взнос по кредиту), от возраста, образования, стажа, вида профессиональной деятельности, количества членов семьи, наличия иждивенцев, кредитной истории, размера дополнительных расходов при оформлении сделки с недвижимостью и т.д. В последнее время некоторые банки упрощают условия кредитования и требования к заемщикам. Банки Уфы могут, к примеру, рассмотреть доход молодой семьи вместе с доходами их родителей, что позволит взять вам уже другую кредитную сумму.

Ипотечное кредитование сегодня развивается довольно стремительно. Все большее количество покупателей приобретает объекты недвижимости, используя различные виды кредитов.

Ипотечный кредит погашается в течение достаточно долгого срока от 5 до 40 лет в зависимости от выбранной программы. При этом даже если на рынке происходит удорожание недвижимости, стоимость Вашей квартиры в Уфе остается строго фиксированной и процент ежемесячных выплат по кредиту не изменяется.

Ипотека в Уфе - это возможность получить жилье в собственность, как только банк даст разрешение на получение кредита.

Ипотека дает возможность на получение солидной налоговой льготы (сумма до одного миллиона рублей выводится из-под налогообложения). Льготы распространяются также на ежемесячные выплаты процентов и действуют в течение всего срока выплаты.

Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту по величине сопоставимы с той суммой, которая обычно выплачивается за аренду жилья. Разница состоит в том, что ипотека избавляет Вас от необходимости отдавать деньги за чужое жилье и дает Вам возможность вкладывать их в собственную недвижимость - рассказывает Гареева Римма Ахияровна, специалист отдела аренд ЭКСПЕРТ на Б. Славы.

Сначала следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу экспресс - ипотека, когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору дома или квартиры.

Оформление ипотеки квартиры или дома проходит в несколько этапов.

Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки квартиры или дома. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:
•правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
•паспорт на жилье с его планом;
•справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);
•справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
•выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);
•разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц) - разъясняет Иванова Ольга, специалист отдела аренды ЭКСПЕРТ.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования.

Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования при ипотеке дома или квартиры весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

Завершается оформление ипотеки квартиры (дома) государственной регистрацией документов в органах юстиции.
После подписания акта приема-передачи квартиры, заемщик получает ключи от квартиры. Заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире и прописывать там всех членов своей семьи.
Счастливы те, кому не приходится снимать квартиру. Цены заоблачные, интерьеры особенно не выбирают. Счастливы те арендаторы, кому попались адекватные хозяева.

При оформлении ипотеки квартиры или дома может потребоваться участие нотариуса.

Нашей читательнице Елене Куровой не повезло дважды: она снимает квартиру всего полгода, но уже вынуждена подавать на хозяйку в суд.

Хроники пикирующего квартиросъемщика

Хозяйка жила далеко от метро, и я перечисляла ей деньги через банк. Платила исправно (и за электричество тоже), цветы, оставленные в квартире, поливала жить бы и радоваться, а тут меня обрадовали. Более того, хозяйка начала настаивать, чтобы я, пока живу у нее последний месяц и ищу новое жилье, показывала квартиру потенциальным покупателям!

Я сняла однокомнатную квартиру в июне 2006 г. на станции метро Октябрьское Поле без мебели за 11 000 руб. плюс оплата электричества. Соответственно заплатила агенту 11 000, хозяйке 11 000 и залог 11 000, хотя квартира была без мебели (в этом случае залог обычно не оставляют, но хозяйка настояла). Мы заключили два договора на полгода: реальный и для налоговой службы. Через полгода, когда я только докупила мебель и обустроилась, хозяйка объявила, что собирается продать квартиру под предлогом, что потом упадут цены

Я начала собирать вещи, квартиру оставляла в первоначальном состоянии чистенькую, аккуратненькую, без мебели. И тут произошло то, что в голове у меня до сих пор не укладывается. Хозяйка заявила, что я испачкала раковину и теперь ее придется менять. Поэтому залог в размере 11 000 руб. она не отдаст, так как на эти деньги собирается поменять раковину.

Я вообще человек неконфликтный, но тут мое терпение лопнуло. На это я не согласилась, сказала, что не буду незнакомых людей пускать, вы приезжайте вместе с ними и смотрите.

Я взяла реальный договор, квитанции из банка и сказала, что отнесу все это в налоговую. А если она не вернет залог, то и в суд.

Во-первых, раковину можно помыть. Во-вторых, если уж менять, то не на итальянский мрамор, а на то, что и стояло, только новое стоит это 2 000, максимум 3 000 руб.

Комментарий экспертов
Мария Жукова, заместитель директора компании МИЭЛЬ-АРЕНДА считает, что нужно учесть следующее:

Хозяйка, ничуть не смутившись, заявила, что я ее обкрадываю, что она не заслужила такого отношения. Более того, она даже умудрилась позвонить моим родителям в другой город и рассказать им увлекательную историю о том, какое чудовище они вырастили. Причем разговор этот происходил в первом часу ночи.

ВТОРОЕ. В следующий раз, когда будете составлять договор найма, пропишите в нем штрафные санкции для наймодателя в случае, если он будет инициатором досрочного расторжения договора. Хозяин квартиры лишний раз подумает, что ему выгоднее выселить вас и заплатить штраф или дождаться окончания срока договора.

ПЕРВОЕ. Вы поступили правильно, что сохранили квитанции и договор. Несмотря на то что договор найма жилого помещения не требует обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации, это основной документ, который может вас защитить. Ни в коем случае не теряйте его.

ЧЕТВЕРТОЕ. Каждый месяц при оплате квартиры берите расписку с хозяина или, как в вашем случае, сохраняйте банковские квитанции, подтверждающие, что вы платили исправно в полном объеме и в срок. В суде расписки также имеют силу.

ТРЕТЬЕ. Тщательная разработка договора сведет количество рисков к минимуму. Если собственник квартиры нарушит условия договора, вы вправе подать на него в суд. Ссылаться в суде вы будете именно на договор найма документ, подтверждающий законность вашего пребывания в квартире. Поэтому все условия и санкции за невыполнение этих условий прописывайте со всей тщательностью. Не лишним будет для этих целей нанять юриста.

ШЕСТОЕ. При поиске квартиры имеет смысл обращаться в крупные, проверенные, стабильно работающие на рынке компании. В любом случае вы заплатите 100% агентских, но при этом в авторитетной компании вам составят грамотный договор найма и главное выдадут гарантийный сертификат, который позволит вам получить возмещение с компании (!). То есть вести судебные баталии с собственником квартиры вам лично не придется, этим займется агентство после того, как выплатит вам компенсацию. В этом случае оно выступает как страховая компания.

ПЯТОЕ. Ваша хозяйка нарушила закон, когда решила вас выселить под предлогом продажи квартиры. В соответствии с Гражданским кодексом РФ при продаже объекта недвижимости условия договора найма сохраняются и новый собственник квартиры становится наймодателем со всеми вытекающими отсюда последствиями. Иными словами, вас продажа квартиры вообще не должна была коснуться: вы просто стали бы платить аренду новому владельцу квартиры.

И, НАКОНЕЦ, обязательно продлевайте договор письменно (или подписывайте новый), когда срок договора заканчивается, не полагайтесь на хорошие отношения с хозяином и честное слово. Подписание договора займет пять минут, но может избавить вас от многих проблем в будущем.
Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН-агентства недвижимости объясняет, что сроки аренды устанавливаются договором. Если срок договором установлен, договор называется срочным. Если нет бессрочным.

СЕДЬМОЕ. Помните, что санкции по защите прав нанимателя работают только в том случае, если вы выполняете все принятые на себя обязательства: содержите квартиру в чистоте и порядке, не шумите, не заливаете соседей, не разводите домашних животных, если хозяин предупредил, что для него это неприемлемо.

Чем хороши срочные договоры: вы можете прописать любые условия не только сроки предварительного предупреждения, но и неустойку в случае досрочного расторжения, обязанности обеих сторон. Вы таким образом сильно снижаете возможные риски.

Для бессрочных договоров законом предусмотрено предварительное предупреждение о прекращении аренды за три месяца. В срочном договоре найма, как в брачном договоре, стороны могут принять любые условия: хозяин может предупредить квартиранта о том, что ему пора съезжать, за три месяца, за неделю Чаще всего устанавливают срок один месяц.

По закону арендодатель отвечает за изначальные недостатки сданного имущества (прожженные квартиросъемщики часто фотографируют квартиру до въезда, чтобы запечатлеть сломанные дверцы шкафа и потертые обои. Фотографии можно послать себе наложенным платежом, чтобы не оставалось сомнений, когда они были сделаны), за своевременную сдачу жилья и за непрепятствие арендатору пользоваться имуществом. Выражаясь человеческим языком, хозяин не должен мешать вам жить: приезжать без звонка, пускать кого-то в квартиру без вашего ведома и т. д.

Расторгнуть договор на пустом месте хозяин не имеет права. По закону это можно сделать только в том случае, если вы нарушаете условия договора: ухудшаете имущество (сломали диван, засорили трубы, например; грязная раковина, если ее можно отмыть до того состояния, в котором она находилась, когда вы въехали, к порче имущества не относится), не платите аренду дольше двух месяцев или, скажем, не сделали капитальный ремонт в установленные договором сроки, если такая ваша обязанность была прописана в договоре.

Остальные условия и меры ответственности вы устанавливаете в договоре сами.

В ваши обязанности по закону входит поддержание имущества в исправном состоянии и его текущий ремонт, своевременная оплата аренды.



Главная --> Публикации