Главная --> Публикации --> Дмитрий медведев обозначил новый путь излечения россии от жилищной дистрофии Где взять недостающие метры? вопрос снят. Магистраль мкад-щербинка: работы идут на каждом сантиметре Какие дороги построят в москве в ближайшие 3 года Аижк поднимает качество ипотечных заемщиков

Перед началом заседания (оно задерживалось на два часа) потерпевшие заявили журналистам, что не считают подсудимых единственными виновными в невыполнении обязательств. Так, один из вкладчиков Михаил Орлов заявил Ъ, что ответственность за это лежит и на госорганах. В разгар подготовки к строительству жилья был принят федеральный закон О долевом строительстве, запрещающий сбор средств на этом этапе, пояснил господин Орлов. Из-за этого товарищество не смогло распорядиться уже собранными средствами. А потом еще и земельный участок, выделенный под строительство решением госорганов, был объявлен природоохранной зоной. В результате строительство вообще было приостановлено. Все это, по мнению обманутых соинвесторов, самым отрицательным образом повлияло на деятельность коммандитного товарищества Социальная инициатива, что, собственно, и привело его к краху. Впрочем, по словам потерпевших, правительство Москвы уже пообещало им квартиры, из-за чего они не стали выдвигать претензий к подсудимым. В обмен на это чиновники сказали нам написать заявления о переуступке прав требования с товарищества правительству Москвы, объяснил ситуацию другой вкладчик. Но развить мысль ему не дали всех позвали в зал.

В Басманном суде Москвы вчера начался процесс по делу руководителя коммандитного товарищества Социальная инициатива Николая Карасева и трех его топ-менеджеров, обвиняемых в мошенничестве в особо крупном размере. Непосредственно им вменяют присвоение 1,2 млрд руб. 799 вкладчиков, собранных под обещание возведения двух 26-этажных домов на бульваре Маршала Рокоссовского в Москве. Впрочем, сами подсудимые виновными себя не признают, утверждая, что не смогли исполнить обязательства из-за вмешательства властей.

Выступивший после прокурора Николай Карасев заявил, что не понял даже сути обвинения. Согласно постановлению Верхсуда РФ от 28 декабря 2007 года, мошенничество признается с момента поступления похищенных средств в собственность подозреваемых лиц, заявил господин Карасев. Но из выступления прокурора я так и не понял, когда я эти средства получил. А раз так, то меня нельзя назвать мошенником. Тем более что в деле есть неопровержимые доказательства того, что все средства соинвесторов к моменту моего ареста находились на счетах нашего товарищества. Кроме того, подсудимый Карасев напомнил, что его товарищество заключало с клиентами не договоры продажи квартир, а договоры инвестиционного вклада, поэтому каждый вкладчик должен был отдавать себе отчет в рисках, связанных с долевым строительством жилья. Это было не преступление, а излишняя самонадеянность с моей стороны, заявил Николай Карасев. Я понадеялся вытянуть обремененный всякими обязательствами проект, но из этого ничего не вышло. Кроме того, руководитель товарищества отмел обвинения в том, что потратил деньги вкладчиков на строительство коттеджа. Я в это товарищество вложил не менее 400 млн руб. собственных средств, заявил Николай Карасев. И эти 15 млн руб., потраченных на коттедж, были моими собственными средствами. Его подельники полностью солидаризировались с господином Карасевым и заявили, что намерены доказать в суде свою невиновность.
Инвестиционный банк КИТ Финанс готовит первую сделку по рублевой секьюритизации ипотеки, которая пройдет за рубежом. Однако продать иностранным инвесторам ипотечные бумаги, потерявшие свою привлекательность из-за мирового финансового кризиса, будет крайне сложно.

Первым вчера выступила прокурор Юлия Сафина, огласившая выдержки из обвинительного заключения. Из него следовало, что руководителя товарищества Николая Карасева, а также его супругу вице-президента компании Наталью Карасеву, главу правового департамента, дочь господина Карасева Ларису Мошкину, и главбуха Сергея Литовченко обвиняют по ч. 4 ст. 159 УК РФ (Мошенничество, совершенное группой лиц в особо крупном размере) и ч. 4 ст. 174 УК РФ (Легализация преступно нажитых средств группой лиц в особо крупном размере). Непосредственно им вменяют эпизод, связанный со строительством двух 26-этажных домов на бульваре Маршала Рокоссовского в Москве, где в 2001 году Социальная инициатива продавала квартиры по средней на тот момент цене $500-550 за 1 кв. м. Причем со всеми покупателями заключался так называемый договор инвестиционного вклада. Но собрав с 799 соинвесторов 1,188 млрд руб., компания в 2004 году заморозила все работы, после чего вкладчики и обратились за помощью в правоохранительные органы. Легализация средств выразилась в том, что господин Карасев построил на деньги вкладчиков коттедж стоимостью в 15,4 млн руб., а часть оставшихся средств участники преступной группы перевели по подложным договорам на счета подставных фирм. Впрочем, ни руководитель товарищества, ни его родные и сослуживцы не признали себя виновными.

Выпуск евробондов Rumba S.A. должен стать первой рублевой секьюритизацией ипотеки, проведенной за рубежом. Ранее аналогичные операции проводились на западном рынке исключительно в валюте. При этом сделка планируется к реализации на фоне кризиса на мировых финансовых рынках, парализовавшего сделки по секьюритизации ипотеки. Инвесторы с осторожностью относятся к банковским активам, а от ипотеки бегут как черт от ладана, поясняет представитель крупного инвестбанка. В этой ситуации планы КИТ Финанса, без преувеличения, фантастические. КИТ Финанс готовил сделку по секьюритизации ипотеки на сумму около $500 млн еще в прошлом году, однако из-за ухудшившейся конъюнктуры рынка, связанной с кризисом, решил сделку не проводить.

Агентство Интерфакс вчера сообщило о том, что компания Rumba S.A., созданная инвестиционным банком КИТ Финанс для привлечения средств (SPV), планирует выпустить облигации, обеспеченные жилищной ипотекой (RMBS). Объем выпуска, номинированный в рублях, составит 6,817 млрд. Закладные сертификаты обеспечены пулом активов, представляющим собой рублевые кредиты с фиксированной ставкой. В КИТ Финансе Ъ подтвердили эту информацию, но от дальнейших комментариев отказались.

Сделка позволит переложить ипотеку с баланса КИТ Финанса на SPV, дополняет директор департамента операций на финансовых рынках Номос-банка Василий Федоров. В 2007 году банк выдал около 20 тыс. кредитов совокупным объемом свыше $1,3 млрд, ипотечный портфель банка составил по итогам года 32,5 млрд рублей. По объему портфеля банк занимает третье место после Сбербанка и ВТБ. По данным РБК-Рейтинга, банк продемонстрировал максимальный прирост портфеля в 2007 году 342,6% во многом благодаря выкупу кредитов у других банков.

Участники рынка говорят, что выпускать ипотечные облигации КИТ Финанс заставляет острая потребность в средствах. Похоже, банк серьезно нуждается в финансировании, полагает начальник управления структурных продуктов банка Союз Константин Черкасов. Эксперт считает, что о дефиците финансирования КИТ Финанса свидетельствует неожиданное для участников рынка присвоение высокого рейтинга агентством SP кредитным нотам банка. 5 февраля SP подтвердило кредитные рейтинги КИТ Финанса долгосрочный ССС+ и краткосрочный С. Но вслед за этим рейтинги были отозваны по просьбе банка, который счел их слишком низкими. Новый, высокий рейтинг SP позволит КИТ Финансу заинтересовать инвесторов при размещении облигаций на Западе, полагают аналитики.

Однако КИТ Финанс, похоже, не готов занимать дорого. Источник, знакомый с ходом сделки, вчера рассказал Ъ, что сейчас бумаги предлагаются инвесторам и на данный момент идут переговоры с участниками рынка. Он не уточнил, о зарубежных или российских инвесторах идет речь. По его словам, фиксированная ставка купона составит 8,75-9%.

Иностранные инвесторы могут заинтересоваться выпуском облигаций лишь в случае их высокой доходности. Чтобы разместить выпуск, предложенная ставка должна быть не ниже 11%, считает управляющий директор корпоративно-инвестиционного департамента МДМ-банка Тимур Кибатуллин.

Сайт компании "Стайлз энд Рябокобылко" (snr.ru), пожалуй, самый практичный и деловитый – на первой странице выложены обзоры Московского рынка недвижимости и несколько "горячих" предложений. Сайт Jones Lang LaSalle joneslanglasalle.ru) отличается некоторой отстраненностью – например, население Москвы, согласно его данным, составляет всего лишь 8,5 млн человек. Впрочем, для сайта, где нет ни слова на русском языке, это простительно. В целом это скорее именно сайт компании, а не ресурс о недвижимости, поэтому наиболее полезным можно считать раздел "What We Do" с именами и телефонами сотрудников, к которым можно обратиться по тому или иному вопросу. Сайты Penny Lane Realty (realtor.ru) и Noble Gobbions (noblegobbins.ru) организованы традиционно: на первой странице – краткий рассказ о компании, далее посетитель может перейти к интересующим его разделам в меню.

В рунете хватает ресурсов, полностью или частично посвященных офисам, складам, торговым и производственным помещениям. Однако риск того, что на первом случайно выбранном сайте о коммерческой недвижимости окажется вовсе не то, что вам нужно, достаточно велик. Каждый ресурс рассчитан на своего клиента, и при правильном выборе можно получить всю необходимую информацию, ограничившись посещением пары-тройки сайтов.

Ресурсы realt.info/select_nsform.php, ckn.ru, arendator.ru, сайт компании Swiss Realty Group (swissrealty.ru) предоставляют возможность ознакомиться с большим количеством предложений и объявлений желающих купить, продать, сдать или снять помещение, а также оставить собственное объявление. Пожалуй, самый большой список объектов обнаружен на arendator.ru, правда, описание некоторых из них оставляет желать лучшего. Скажем, про торговый центр "Горбушкин двор" посетитель сайта сможет узнать лишь то, что в нем имеется кафе.

Отдельный интерес представляют аналитические обзоры рынка коммерческой недвижимости. На сайте snr.ru они выложены прямо на первой странице, Noble Gobbions и Penny Lane Realty поместили их в специальные разделы. Аналогичные разделы можно обнаружить на многих сайтах риэлтеров, например arendator.ru, но это, как правило, уже не собственные исследования, а перепечатки статей из периодических изданий.

On-line-версии бумажных изданий и доски бесплатных объявлений, целиком или частично посвященных недвижимости, имеет смысл штудировать, если вы твердо решили обойтись без помощи профессиональных риэлтеров. Вот небольшой список ресурсов: realty-photo.ru (раздел "Недвижимость" газеты "Из рук в руки"), odv.ru, msk.ibaza.ru, office-msk.h1.ru, pskn.ru. На сайте subarenda.ru можно подписаться на рассылку – и объявления будут приходить по электронной почте, добавляясь к привычному ежедневному спаму.
Объем рынка услуг по управлению коммерческими объектами в Москве, выраженный в деньгах, по экспертным оценкам, составляет около $400--500 млн. Но сегодня заработать эти деньги невозможно, поскольку услуги управления собственники коммерческой недвижимости трактуют примитивно. Инвесторы и хозяева офисных зданий и многофункциональных комплексов нанимают сторонние компании для уборки, охраны помещений, максимум - для обслуживания лифтового хозяйства. Все опрошенные Газетой эксперты единодушны: классическое управление недвижимостью, именуемое Asset Management, подразумевающее работу с финансовыми потоками и увеличение эффективности объекта, станет популярно только со сменой менталитета инвесторов и владельцев зданий. А пока среди основной массы владельцев зданий принято экономить на расходах, подчас в ущерб и своим зданиям, и своему бизнесу.

Разделы, посвященные коммерческой недвижимости, есть на сайтах крупных агентств недвижимости, более известных по своей работе на рынке жилых помещений: МИАН (mian.ru), "Инком" (incom.ru), БЕСТ (commestate.best-realty.ru) и т. д.

Казалось бы, этот внушительный перечень снимает вопрос о необходимости выделения управления в отдельную отрасль в real estate. Со временем устаревают параметры классности офисных зданий, но их переоценка часто происходит и из-за преждевременного износа здания. Без своевременного текущего ремонта невозможно поддержать капитализацию объекта. Смотришь - вроде еще молодое пятилетнее здание выглядит на все 20 лет, - рассказывает исполнительный директор компании РДР (Региональные девелоперские решения) Георгий Кузин. Поэтому по мере наполнения московского рынка коммерческой недвижимости объектами экстра-класса тема управления объектами постепенно воплощается в организацию специальных управляющих структур. Одни компании возникали как подразделения международных консалтеров, закрепившихся на московском рынке еще в начале 1990-х годов, когда и начали появляться первые современные офисные здания. Другие компании учреждались собственниками объектов коммерческого назначения. Пропорционально объектам рос и отряд управляющих, учрежденных в виде дочерних компаний либо собственниками зданий, либо девелоперами проектов.

От забора до траста
Смысл управления недвижимостью - в минимизации расходов и увеличении доходов. С этими целями управляющие компании (УК) оптимизируют техническую эксплуатацию с привлечением на субподряд специальных компаний или без такового. Так называемый брокеридж, то есть взаимоотношения с арендаторами от их подбора до мирного расставания, также иногда входит в набор услуг УК. Кроме того, в набор функций УК входят взаимоотношения с поставщиками коммунальных услуг и установление взаимопонимания с надзорными государственными организациями. Высший пилотаж для специалистов управляющих компаний - стратегическое планирование и маркетинговое позиционирование объекта.

Как это ни странно, отечественные игроки рынка коммерческой недвижимости за 15 лет строительства офисов по международным стандартам так и не сумели перенять западную терминологию управленческого бизнеса, не говоря уже о традициях ведения этого бизнеса. Между тем игрокам рынка просто не обойтись без таких понятий, как Facility Management (FM), Property Management, Building Management, Asset Management.

В чистом виде управляющих компаний западного образца в России раз-два и обчелся. На их услуги, как утверждает Кузин, спрос ни в Москве, ни в регионах до настоящего времени так и не успел сформироваться. Серый рынок и обслуживается по-серому: вместо управления недвижимыми активами в широком смысле комплексное управление зачастую дробится на предоставление инженерно-эксплуатационных, охранных и клининговых услуг, - рассуждает эксперт и задает риторический вопрос: - Много ли вы слышали о публичных сделках за все время строительства офисов? А ведь развитие рынка управления идет следом за развитием рынка офисов, торговых площадей и прочих объектов коммерческого назначения.

Property Management помимо технической эксплуатации объекта подразумевает административно-правовое управление. УК реализует площади управляемого ею объекта, придумывает и проводит в жизнь дополнительное коммерческое использование площадей, ведет юридический и финансовый документооборот по объекту. В результате грамотного управления объектом как портфелем активов УК повышает ставку капитализации объекта, а это создает условия для повышения эффективности использования офисного здания, увеличивает денежный поток, - говорит совладелец компании МТ Девелопмент Александр Тимофеев.

Facility Management - это управление инфраструктурой организации. Главными задачами FM являются инженерно-техническая эксплуатация здания, обслуживание инфраструктуры, обеспечение комфортом арендаторов. Функции FM многообразны: эти управляющие осуществляют техническую эксплуатацию инженерного оборудования, организуют все виды ремонтных работ, делают уборку помещений, управляют службой охраны, обслуживают парковку и даже закупают мебель.

Asset Management обозначает управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Доходы от эксплуатации недвижимости получает на свой счет УК и распоряжается финансовыми потоками за собственника. Управляющий может даже построить дополнительный объект или инвестировать средства в иные секторы экономики, отличные от недвижимости. Однако, по словам управляющего партнера компании LCMC Дмитрия Золина, такое единоличное распоряжение всеми активами собственника в России пока не востребовано в силу определенного развития экономики, зато на Западе это довольно распространенная услуга.

В понятие Building Management (управление строительством) профессионалы включают участие в проектном менеджменте, консультирование проектировщиков по технической оснастке зданий, по выбору инженерных систем, а также разработку технической эксплуатации объекта.

Однако помимо проблемы менталитета есть и более глобальная причина неразвитости рынка услуг по управлению. Это стремление собственников к финансовой оптимизации при ведении бизнеса - оптимизации, зачастую нарушающей налоговое и иное российское законодательство. Манера застройщиков вести серый бизнес передается всем их дочерним компаниям, в том числе и управляющим. Тогда как смысл и непреложный принцип работы УК - в прозрачности финансовых потоков. Об этом, в частности, говорилось на конференции по управлению коммерческой недвижимостью, орагнизованной на прошлой неделе Infor-media Russia.

День независимости еще не настал
На деле в России грань между Facility и Property едва уловима: каждый раз набор услуг по конкретным договорам между собственниками и УК надо описывать отдельно. Особенности договоров диктуют и требования собственника, и сам объект, если он, условно говоря, не типовой, говорит руководитель департамента юридической фирмы Вегас-Лекс Юрий Борисенко. Что же касается управления активами, финансовыми потоками, договорной базой, управления арендаторами и всеми организационными вопросами, то собственник крайне редко доверяет посторонним, внешним компаниям. Возможно, потому, что в России традиционно не доверяют и даже с презрением относятся к посредническим услугам, к которым, по сути, относится управление объектами. Таков менталитет русского человека, который радикально изменится примерно через 10--15 лет со сменой поколения, - тогда на смену придут люди, воспитанные под влиянием европейского менталитета, - объясняет член совета директоров компании Placon property management Дмитрий Наринский. Он надеется на наследников нынешних собственников коммерческой недвижимости.

Третья причина неразвитости рынка - недоверие между хозяином и управляющим - привела к разделению компаний по происхождению. Дмитрий Золин считает (и его мнение поддерживается другими экспертами), что на российском рынке работают так называемые команды одного объекта: собственно управляющие компании (или внутренние, созданные для управления группой активов) и внешние управляющие компании. Последние и есть настоящие УК, целью создания которых является профессиональное управление чужими объектами. Эти компании не имеют в активе своих или аффилированных к структуре собственников объектов. Они пытаются для увеличения своих доходов привлечь внешние объекты.

Кроме того, услуга УК должна быть понятна собственнику. А значит, должна быть внятная схема работы. Здесь тоже есть проблемы, связанные с нежеланием УК раскрывать свои доходы. Самая честная и понятная схема в работе УК - это работа по прозрачной схеме затраты плюс гонорар, - считает вице-президент корпорации Mirax Group Ара Арамян. - К сожалению, она пока очень трудно прививается на рынке и не воспринимается адекватно ни собственниками, ни налоговиками, ни бухгалтерами, ни юристами.

Больше, но не лучше
Основные тенденции на рынке управления зданиями: укрупнение псевдовнешних управляющих компаний и развитие собственных УК у большинства крупных игроков рынка - девелоперов и инвесторов. Реально доходность УК составляет 10-12% (по другим экспертным данным, она может колебаться от 3 до 20%). Лишь 10--15% объектов эксплуатируют УК, остальное обслуживается по старинке - своими инженерами, - считает директор коммерческой недвижимости ОАО Межрегиональная девелоперская компания Андрей Марусов.

Под эти компании зачастую маскируются зависимые от девелоперских или инвестиционных структур УК. Эти управленцы для увеличения своих доходов также пытаются привлечь в свое управление внешние объекты. Но созданы они были собственником или девелопером объекта изначально с целью управления только объектами компании-учредителя. И таких компаний на современном рынке большинство. Абсолютно независимых УК, которые с самого начала занимались только этим бизнесом, на рынке немного. Большинство современных УК изначально вели околопрофессиональный бизнес, а управление недвижимостью было прикладной частью к основному бизнесу, и лишь потом, приобретя опыт и заработав репутацию, такие компании оформлялись в качестве профессиональных УК, принимающих объекты в управление, - подтверждает Наринский. Для эффективного завоевания рынка такие компании должны вести интенсивную рекламу и пиар, а это, в свою очередь, возможно только через внешний консалтинг и брокеридж. Стратегической задачей в таких компаниях становится создание качественных отделов исследований, консалтинга и брокериджа. Типичной проблемой является частое смещение интересов в сторону собственных объектов, - считает Золин.

Одна из самых слабых сторон российского рынка управления - внедрение высоких технологий. Строительные темпы растут, девелоперы берутся за сложные объекты, в которых предусмотрены самые современные инженерные системы. Но, как сказал в беседе с корреспондентом Газеты директор коммерческой недвижимости ОАО Межрегиональная девелоперская компания Андрей Марусов, специалистов - инженеров, проектировщиков - не хватает. Мешают нормальному развитию этого рынка и бесконечные надуманные согласования. Далеко не всегда инвесторы и девелоперы получают то, что задумывали с самого начала, - добавляет эксперт.

На текущем этапе развития рынка, как уверяют эксперты, большинство мелких и средних УК испытывают определенные трудности и нередко вынуждены закрывать бизнес, так как он достаточно сложен и зачастую не дает высокой прибыли. Стандарт деятельности УК на развитом рынке определяется принципами надлежащего и добросовестного управления недвижимостью, но пока эти принципы не находят адекватного восприятия на российском рынке. Арамян из Mirax Group привел простой пример несогласованных действий собственников и управленцев. Фасады зданий нужно чистить столько раз в году, сколько нужно, чтобы содержать их в идеальном состоянии. Но в здании, где много собственников, часть из них вполне устраивает один-два раза в год. В итоге здание изнашивается быстрее, и никого не убедить. А у управляющей компании возможности для решения такой, казалось бы, простой ситуации крайне ограничены.

на российском рынке существует громадный пласт недвижимости, которого профессиональное управление практически не коснулось. Это школы, больницы, поликлиники и многие другие бюджетные учреждения. У бюджетных организаций попросту нет денег для того, чтобы нанять УК. Управлением бюджетных организаций, как правило, занимаются дочерние компании городских хозяйственных служб или же компании, созданные собственниками специально под конкретный объект. В результате объекты, в которых располагаются эти учреждения, часто находятся в плачевном состоянии. А ведь те же школы, больницы и библиотеки нередко занимают архитектурные памятники, требующие особого ухода. Но эту проблему решать должны не предприниматели, а чиновники.

К сожалению, пока некоторые собственники проявляют определенное непонимание роли и сущности УК. Однако надежды все-таки есть. На рынке уже появился квалифицированный собственник, и качественные услуги по управлению зданиями становятся все более востребованными на рынке, считает Арамян. Но



Главная --> Публикации