Главная --> Публикации --> Ошибки "дачной амнистии" Дмитрий медведев обозначил новый путь излечения россии от жилищной дистрофии Где взять недостающие метры? вопрос снят. Магистраль мкад-щербинка: работы идут на каждом сантиметре Какие дороги построят в москве в ближайшие 3 года

История частного маклерства зародилась еще во времена СССР. Тогда подпольный рынок покупки-продажи и сдачи жилья располагался прямо под открытым небом, в Банном переулке столицы. Заставшие те времена люди до сих пор с улыбкой вспоминают уникальную систему условных обозначений с использованием веников и шаек, при помощи которой "переговаривались" между собой продавец и покупатель.

В советские годы среднестатистический гражданин менял квартиру раз в 49 лет, сегодня по Москве этот показатель составляет 20 лет, в перспективе – пример США, где люди меняют квартиру или дом раз в 4-5 лет. Это означает, что все больше людей приобретают собственный опыт общения с риэлтерскими агентствами или же с частными маклерами, которых до сих пор иногда еще называют черными. Опасно или полезно сотрудничество с ними, выяснял корреспондент "Ъ-Дома" АЛЕКСАНДР САЗОНОВ.

За квартирой – в баню

В период с 1994 по 1997 год доля рынка, занимаемая частниками, сократилась с 70 до 40%. К 1998 году число операций, совершаемых частными маклерами, составило всего 30% от общего количества сделок с жильем в Москве. На сегодня, по разным экспертным оценкам, эта доля составляет от 15 до 20%.

В 1991 году частники вышли из подполья. Но длительная работа в осадных условиях советского государства наложила на них отпечаток. Тесная связь с теневыми структурами, моментально оценившими перспективность рынка недвижимости, предопределила методы работы с клиентами многих из них. Период с 1991 по 1994 год стал расцветом для черных маклеров, специализировавшихся на поиске и выселении из квартир социально не защищенных или просто неблагополучных категорий населения. В 1994 году вышел целый пакет изменений и дополнений к закону о приватизации жилищного фонда, согласно которому огромное количество сделок, заключенных ранее, признавалось недействительными. Ужесточение законодательства заставило часть маклеров отойти от дел.

Алексей Алешко, специалист по операциям с недвижимостью, владелец сайта torent.ru: "Частный маклер как единица более мобилен, резче реагирует на все изменения рынка. Ни одно риэлтерское агентство не соберет документы так быстро, как это сделает частник. Кроме того, маклеры берут меньше денег, так как у них нет таких накладных расходов, как у агентств".

Однако люди продолжают идти к частникам.

Не помогли в борьбе за клиента и так называемые гарантийные обязательства, которые крупные компании стали выдавать своим клиентам. По этим гарантиям риэлтеры брались компенсировать покупателю потери, связанные с юридически недобросовестным оформлением сделки. Однако спрос на эту услугу оказался невысок: москвичи предпочитают отказываться от гарантий риэлтеров, опять же из соображений экономии. Олег Репченко, руководитель независимого аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ирн.ru): "При детальном рассмотрении выясняется, что гарантийные обязательства выдаются не всем клиентам, а только тем, кто приобретает юридически чистые, досконально проверенные специалистами агентств квартиры. Это во многом рекламный шаг. Ведь надо как-то выявить себя, когда после отмены лицензирования риэлтером может стать любой".

Действительно, одной из главных причин обратиться к частнику для большинства обывателей является желание сэкономить. В массовом сознании профессиональный риэлтер – это лишнее звено, посредник, накручивающий цену (5-8% от стоимости квартиры в зависимости от сложности сделки) за свою работу, а услуги, предоставляемые им, лучше поручить знакомому частнику, с которым всегда можно договориться. Замдиректора вторичного рынка по качеству и технологиям компании "МИЭЛЬ-недвижимость" Олег Самойлов: "Частные маклеры всегда будут иметь своих потребителей, которые хотят дешевизны, хотя реально же разница между стоимостью услуг частника и агентства невелика".

Лучшие частные маклеры, работающие сейчас на рынке, в прошлом своем были сотрудниками риэлтерских компаний. "Если ты нормально работаешь, не просиживаешь штаны, то вскоре обзаводишься более или менее постоянной клиентурой. В этом случае агентство, которое забирает 70-80% со сделки, становится просто не нужным",– говорит Алексей Алешко. Частник зарабатывает в среднем $500 со сделки, которых за месяц у него может быть две-три, сотруднику же крупного агентства в зависимости от квалификации платят от $200 до $1000.

Стоит также отметить, что с отменой лицензирования на легальное положение перешли не только настоящие черные маклеры, но и недобросовестные риэлтерские компании, ранее лишенные лицензий. Алексей Алешко: "Агентства также играют на этом. Сегодня он 'Пупкин и сыновья', а завтра, если возникли проблемы, быстро перерегистрируется как 'Васин и компания'. А частный маклер никуда деться не может: при заключении договора он показывает свои паспортные данные".

Технология выбора

Александр Никитин, частный маклер: "Объявлениями крупных агентств заняты первые полосы газет. Набирают туда часто бывших школьников, которые потом становятся мальчиками на побегушках. Работник, как зачастую бывает в агентствах, не должен говорить общими фразами. Есть Гражданский кодекс, Семейный, Жилищный, где все прописано. Но большинство из них не хотят его даже открывать".

На $200, как говорят независимые маклеры, зарятся только люди из глубокой провинции, которые просто хотят работать, неважно где. Уровень квалификации в этих случаях оставляет желать лучшего.

Действительно, прибегая к услугам крупного агентства, в итоге клиент может быть спокоен за конечный результат. Но договоры по оказанию риэлтерских услуг в большинстве случаев носят, по словам как частных маклеров, так и людей, их заполнявших, односторонне выгодный характер. Начиная от обязательств сторон и заканчивая ответственностью за нарушения принятых обязательств – все сформулировано далеко не на паритетных началах, без учета интересов клиента. При этом сами риэлтеры не слишком боятся потерять своих потенциальных клиентов, поскольку уверены, что ему деться некуда: другая фирма предложит аналогичные условия. Александр Никитин: "Человек, приходя в агентство, заключает договор. Потом может сложиться ситуация, когда он может передумать. К частному маклеру он приходит совершенно спокойно и получает обратно документы. В агентствах же возникает конфликтная ситуация, на покупателя накладывают штрафные санкции. Для них это конвейер, где надо побыстрее слупить денег".

В свою очередь, крупные агентства признают проблему квалификации своих кадров, парируя обвинения частных маклеров тем, что люди, работающие непосредственно с клиентом, не имеют права принятия решения и любые промахи будут своевременно замечены и устранены профессиональным юристом или вышестоящим начальством. Олег Самойлов: "Технология сделки построена таким образом, что окончательное решение всегда принимается профессионалами высочайшего уровня. Многоуровневый контроль полностью компенсирует некоторое отсутствие квалификации. Клиент также может обратиться напрямую к руководителю любого уровня. У нас есть комиссия по урегулированию спорных ситуаций. В любом случае это более понятные правила игры, чем у частных маклеров".


Жители улиц Калужской и Лесопарковой Центрального района летней столицы уже больше года не могут добиться от властей внятного ответа о дальнейшей судьбе Мамайского лесопарка.

В результате, к кому обратиться при оформлении сделок с недвижимостью, каждый решает сам. Так, 35% москвичей, по подсчетам аналитиков центра "Индикаторы рынка недвижимости", не доверяют ни частным маклерам, ни агентствам недвижимости, предпочитая все делать собственноручно. Олег Репченко: "Агентство недвижимости – это, безусловно, конвейер, но у него есть необходимая инфраструктура. Этот вариант – для любителей обезличенных формализованных отношений. Частный маклер – для тех, кому нужен друг, хороший советчик. Для тех, кто не сразу понимает, чего хочет. Но на частника нет юридических рычагов воздействия".

Активные действия вокруг лесного массива площадью около 30 гектаров начались зимой прошлого года: местные жители заметили, что сюда стали приезжать люди со специальными приборами, которые используются при определении границ земельных участков. Землемеры и не скрывали, что их отправили для разметки участков под строительство индивидуальных коттеджей. Более того, они утверждали, что городские власти полностью в курсе и вопрос уже решен.

Ответов на официальные запросы ждет и руководство Сочинского национального парка, поскольку речь идет об особо охраняемой природной территории, где произрастают деревья, занесенные в Красную книгу Российской Федерации.

Все это не на шутку встревожило обитателей микрорайона, которые точно знали, что земля принадлежит Сочинскому национальному парку: еще в 1960 - 70-х годах его работники произвели здесь посадки краснокнижных растений - сосны пицундской и кедра гималайского. Более того, при строительстве комплекса частной застройки Лесной было произведено согласование границ, где указывалось, что лесопарк относится к Верхне-Сочинскому лесничеству национального парка. То есть речь идет об особо охраняемой территории.

Информацию, полученную от разговорчивых работников рейки и теодолита, косвенно подтвердили и визиты гостей на дорогих лимузинах с номерами других регионов. Их хозяйский осмотр сопровождался недвусмысленными комментариями: тут въезд будет, там дом, а вот там - бассейн.

На обращение жителей ответил заместитель главы Сочи Павел Величко: дано поручение прекратить подготовку и согласование материалов на выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в лесопарковой зоне вдоль улиц Калужская и Лесопарковая Центрального района.

Тревогу забили сразу: написали письмо мэру, обратились в прокуратуру, к руководству национального парка. Его дирекция оперативно произвела проверку и установила: на подведомственной ему территории без всяких согласований проводятся топографические работы с целью формирования земельных участков для выделения их под строительство. Причем игнорируются квартальные столбы, отделяющие лесопарк от городских земель. Директор Сочинского национального парка Николай Пеньковский тогда же, в январе 2007 года, обратился к главе города Виктору Колодяжному с просьбой дать поручение соответствующим службам - приостановить незаконное выделение земель.

Казалось бы, победили, можно спать спокойно. Но вот в конце октября 2007 года в муниципальных СМИ от имени администрации города публикуются официальные объявления о приеме заявлений на предоставление в аренду двух земельных участков для индивидуального жилищного строительства общей площадью 1400 квадратных метров. И где - все там же, на Калужской! Где других свободных от домов земель, кроме лесопарка, нет. Через депутатов проверили: так и есть, участки нарезаны в сосновой зоне.

В июне прошлого года, спустя четыре месяца после этого ответа, городской комитет по архитектуре и градостроительству уведомил потенциальных застройщиков, что данная территория покрыта ценными декоративными деревьями кедра гималайского и сосны пицундской и, учитывая это обстоятельство, а также поручение заместителя мэра, комитет отзывает свои согласования проектов границ земельных участков.

На сей раз из мэрии пришла бумага, которую обращавшиеся горожане называют не иначе как циничной отпиской: там цитировались выдержки из инструкций, а по сути поставленных вопросов о конкретной ситуации ничего вразумительного не сказано. Выходило, что о первом ответе, где признавалось, что эта территория находится в ведении нацпарка, власти уже успели крепко позабыть.

Жители опять заволновались. Написали куда более жесткое коллективное обращение. Кроме уже названных адресов послали его и генеральному прокурору, и президенту. Требовали наказания лиц, которые вводят жителей города в заблуждение своими активными действиями по подготовке освоения лесопарковых земель.

Игорь Васильевич, в недавнем прошлом возглавлявший одну из природоохранных структур администрации города, знает, о чем говорит.

- Нас не устраивает такой диалог, даже в 1990-е годы, когда участки в Сочи захватывали бандиты и была путаница с земельным законодательством, мэрия на жалобы и обращения отвечала вовремя и по существу, - говорит один из жильцов жилого комплекса Лесной Игорь Шахов. - Сейчас, когда олимпийский проект поднял цены на землю на невиданную высоту, у некоторых чиновников, видимо, появилось желание воспользоваться ситуацией. Ведь незастроенных земель в центре города практически нет. Местные жители всегда берегли Мамайский лесопарк, проводили здесь субботники, убирали мусор. Потому что таких лесных массивов, окруженных жилыми поселениями, в Сочи осталось очень мало.

- Ответ жителям готовится, но поскольку тут затрагиваются интересы нескольких структур, то каждая из них должна отреагировать письменно, и все должно быть сведено в один документ, - сообщил главный специалист управления по природопользованию, охране окружающей среды, экологии и лесопарковому хозяйству администрации Сочи Алексей Жмайло. - Ответ нашей структуры уже подготовлен, ждем, когда это сделают другие. Обращения руководства национального парка нам не передавали, и о его содержании мы ничего не знаем.

В свою очередь корреспондент РГ попытался выяснить: когда жители и руководство национального парка получат от властей внятный ответ по этой ситуации?

Геннадий Опанасов, заместитель директора ФГУ Сочинский национальный парк:

Комментарий

Территория Мамайского лесопарка относится к особо охраняемым, недавно проведенные процедуры функционального зонирования и лесоустройства подтвердили, что своей ценности она не утратила. Она имеет и историческое значение: в прежние времена ее называли Царский лес, поскольку рядом находились владения императорского дома Романовых.

- Мы неоднократно получали сигналы и письменные обращения от жителей улиц, прилегающих к Мамайскому лесопарку, о том, что там ведутся топосъемочные работы. Проверив информацию, мы обратились в администрацию Сочи с просьбой дать разъяснения, предоставить нам, как смежному пользователю, всю документацию для изучения. Предупредили, что в случае если будут обнаружены признаки неправомерных действий, посягательства на территорию национального парка или нарушения охранного режима, мы предпримем меры по законной защите интересов особо охраняемой территории. Ответа на официальное обращение к главе города мы не получили, хотя все сроки, принятые для реагирования на подобные обращения, давно уже истекли.

Калужское шоссе главный претендент на бронзу в иерархии загородных подмосковных направлений. Плюсов у этой трассы больше, чем минусов, уверены эксперты загородного рынка, и даже недостатки иногда оборачиваются достоинствами.

Если продолжатся действия, свидетельствующие, что кто-то пытается незаконно распорядиться этой территорией, мы сразу же обратимся в правоохранительные органы и инициируем судебное разбирательство по защите территориальной целостности национального парка.

Кроме того, вдоль магистрали расположен только один крупный подмосковный город интеллигентный Троицк, известный институтами Российской академии наук. А еще это литературное направление, подчеркивает руководитель дачно-развлекательного комплекса Гагаринлэнд Василиса Баженова: Так сложилось исторически: сперва там жили Толстой и Пришвин, потом эстафету переняли советские писатели, о чем свидетельствует хотя бы название поселка Советский Писатель, а сейчас тут живут и работают В. Токарева, Деменьтева

Умеренность как плюс
Расположенное на юго-западе от Москвы, Калужское самое короткое сквозное шоссе в Подмосковье, примерно 60 км до границы с Калужской областью. К безусловным плюсам Калужки можно отнести хорошее дорожное покрытие и освещенность (за городом это редкость), к тому же трасса не загружена грузовым транспортом. Что не очень хорошо так это узость Калужского шоссе, транспортную доступность его можно оценить как умеренную, но, с другой стороны, оно удобно связано с другими загородными направлениями, что дает известную свободу в выборе маршрута.

Экология направления нареканий не вызывает: несмотря на отсутствие большой воды, здесь есть живописные реки (Десна, Пахра); на Калужском направлении расположен знаменитый Шишкин лес, где добывают родниковую воду. Вдоль трассы нет производственных объектов, зато в изобилии красивые природные ландшафты.

Правда, помимо науки и искусства, на Калужке укоренилась и торговля: здесь размещается Мега Теплый Стан, и это периодически увеличивает транспортные потоки. А с другой стороны это плюс с точки зрения инфраструктуры.

Предложение не из дешевых
Застройка Калужского шоссе ведется планомерно, говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН агентство недвижимости, и ежегодно здесь появляются новые и интересные коттеджные поселки. Это направление представлено в основном поселками бизнес- и элитного класса. Тем не менее здесь есть и поселки таунхаусов. Среди них можно отметить Потапово, Ямонтово, Красная Пахра, рассказывает Кондачкова. По стоимости большая часть объектов здесь находится в сегменте бизнес: от $450 тыс. до $900 тыс. за домовладение.

Есть еще один условный минус трассы близость Внуковского аэропорта. Но, как отмечает Ирина Семенова, менеджер продаж департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills, территория, попадающая под траекторию движения самолетов, очень мала. Логично предположить, что аэропорт это ложка дегтя шоссе, комментирует Василиса Баженова. Но парадокс этого факта состоит в том, что аэропорт находится близко, позволяя жителям быстро до него добраться, и в то же время достаточно далеко, чтобы не создавать дискомфорта.

Наибольший темп роста цен и спроса будет наблюдаться в апреле-мае этого года в связи с приближением дачного сезона, говорит начальник отдела маркетинга ОАО Квартал Александр Яниковский. Что касается прироста цен, то он составляет примерно 30% в год.

Средняя стоимость земли на Калужском направлении составляет $14 тыс. за сотку, средняя стоимость жилья $2,4 тыс. за кв. м. Диапазон цен находится в интервале от $1 тыс. до $20 тыс. за сотку и от $1,5 тыс. до $4,5 тыс. за кв. м. Хотя, конечно, можно встретить и более дорогие участки и коттеджи, рассказывает заместитель генерального директора компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость Владимир Яхонтов. Самые высокие цены на земельные участки на Калужском направлении в районе деревень Ватутинки, Фоминское, Летово (более $20-25 тыс. за сотку). Но, безусловно, наиболее дорогая земля в районе дома отдыха УДП Архангельское, хотя в настоящий момент на рынке практически нет предложений земли в этом районе.

Мегаперспективы
У Калужского направления есть большой потенциал для развития, уверена Светлана Кондачкова: плотно застроены пока что только первые несколько десятков километров; а интенсивное развитие элитного сектора и бизнес-класса здесь создает серьезную конкуренцию Рублевке.

Самые дорогие поселки Калужского шоссе, как рассказывает генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков, Дубровка (ее VIP-часть, помимо которой в проекте еще таунхаусы), Лукоморье, Бельгийская Деревня, ВАУтутинки, Левитан, Баден-Баден. В 2007 году, по словам Ирины Семеновой, доля Калужского направления составила 16% от общей доли высокобюджетных поселков (от $600 тыс. до $12 млн за домовладение). К слову, по совершенным за прошлый год сделкам шоссе уступает только Новой Риге.

Кроме того, перспективы направления связаны и с реализацией нашумевшего проекта А10 Появление мегапроекта А101 изменит ситуацию: появится большое число качественных объектов недвижимости. Предусматривается строительство 7,5 млн кв. м многоэтажного и 5,3 млн кв. м малоэтажного жилья, 2,6 млн кв. м коммерческой недвижимости и 0,6 млн кв. м объектов инфраструктуры, рассказывает Владимир Яхонтов. С одной стороны, неминуемо возрастет транспортная загруженность. С другой стороны, строители обещают (а поскольку А101 участвует в нацпроекте Доступное жилье, так, скорее всего, и будет), что в этой части ближнего Подмосковья появится много новых дорог и инфраструктурных объектов. Возможно, часть загородной недвижимости, расположенной поблизости от МКАД (до 5-7 км), потеряет свою привлекательность из-за большого объема многоэтажного строительства, прогнозирует Яхонтов. Однако в целом влияние на рынок будет оказано положительное.

Калужское направление будет и дальше развиваться, застраиваться. Новые проекты притянут к данному направлению больше покупателей, прогнозирует Ирина Семенова. Рост цен будет продолжаться, и если в 2007 году рост цен составил примерно 10%, то в 2008 году, по нашим прогнозам, ценовая дельта будет выше.

Целостное развитие района, считает Яниковский, может вывести его в лидеры по инвестиционной привлекательности среди районов Подмосковья, а по качеству жизни позволит не уступать Москве.

В рамках проекта (А101) планируется расширение как самого Калужского шоссе, так и всех остальных дорог. Плюс к этому будет построена трасса параллельно МКАД, которая пройдет через Солнцево, Бутово и Видное. Линии скоростного трамвая соединят район с ближайшими станциями метро, рассказывает Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит Строй. Но транспорт это лишь один из аспектов направления, на который повлияет это масштабное строительство. По сути, здесь появится новый город, срок реализации которого может составить от 30 до 50 лет. Разумеется, это изменит полностью рынок недвижимости как Калужского, так и других соседних направлений.

• Линденпарк, 24 км, 35 коттеджей 300-500 кв.м. на участках 20 соток, стоимость от $1077 тыс. за дом;
• Гринпарк, 18 км, 21 коттедж, площадь 746-810 кв.м., участки 36-40сот, $4000- 4300 тыс.;
• Светлый, Калужское шоссе, 24 км от МКАД, 50 коттеджей, площадь 238 272 кв. м., участки по 10 соток, стоимость 382 000 401 000 долл.
• Ольховка, Калужское шоссе, 65 км от МКАД, 30 коттеджей по 200 кв. м. на участках от 12 до 20 сот., стоимость 165 000 189 000 долл.
• Солнечная горка, Калужское шоссе, 65 км от МКАД, 120 коттеджей, 180 200 кв. м., 18-20 сот. , $165 214 тыс.
• Грачевка, Калужское шоссе, 81 км от МКАД. В продаже 80 коттеджей от 120 кв. м. на участках от 13 сот. и больше. Стоимость от 210 тыс. долл. за дом.

Приложение. Калужское шоссе, список поселков, которые вышли на рынок в 2007 году (данные УК Масштаб):


В последнее время риэлторы заговорили о новой тенденции - моде на дальние квартиры. А среди предложений столичных компаний-застройщиков все чаще стали встречаться достаточно экзотические в плане расстояния от МКАД варианты: Можайск (более 90 км от Москвы), Малоярославец и Медынь (более 100 км и вообще уже Калужская область) и т. п.

• Баден-Баден, Калужское, 12 км от МКАД. 39 коттеджей площадью от 554 до 1000 кв. м., участки 20- 30 сот, стоимость от 1,9 млн. до 6,1 млн. долл.
• Гайдпарк, Калужское шоссе, 25 км от МКАД, 200 коттеджей площадью 165 320 кв. м., участки 10-20 сот., стоимость от 410 до 819 тыс. долл.
• Екатерининская слобода, Калужское шоссе, 65 км от МКАД, 143 коттеджа площадью от 160 кв. м. на участках от 17 сот, стоимость от 190 000 долл. за дом.

А предлагают купить на выселках не абы что - монолитные, монолитно-кирпичные дома. Инфраструктура - магазины и все такое - в самом жилом комплексе. Рядом, скажем, Можайское водохранилище или как минимум лес. В черте столицы квадрат в подобном доме (естественно, без водохранилища) стоит от $550 С учетом обычного - немаленького - метража в монолитах в целом за квартиру набегает не менее пол-лимона в зеленых. За девяносто - сто километров - в четыре, а то и в пять раз дешевле. Остается, правда, ряд вопросов. Из Можайска или Волоколамска в Москву на работу каждый день не поездишь. А что тогда с самой чудной квартирой там делать?

Бизнес-класс за девяностым километром
Изучив цены на квартиры в столице и ближнем Подмосковье, и правда задаешься вопросом: а может, ну ее, Москву? Так ли уж необходимо жить в этом гигантском муравейнике, где добраться из пункта А в пункт Б скоро можно будет только на вертолете? Ну а если нет, то куда податься? Ну не в Испанию же в самом деле ехать за доступным жильем?

Кстати, большинство дальних жилых комплексов предполагают выделенный Интернет и московские телефонные номера. Если для работы вам нужен лишь мобильный офис (а таких специальностей становится все больше) - нет проблем.

Кому там будет интересно
Места в столице нет не только под строительство недорогого жилья - новые производства там тоже не развернуть. В отдаленных районах Подмосковья и близлежащих районах соседних областей в последнее время стала достаточно бурно развиваться мебельная, строительная, а также пищевая промышленность. Земля там не такая дорогая, как в ближнем и среднем Подмосковье, ресурсы - рядом, огромный рынок сбыта в виде столицы - достаточно близко. А значит, в перспективе будут рабочие места, а также возможности развивать свой бизнес.

Фишка
Первыми, по утверждению риэлторов, дальним жильем стали интересоваться достаточно состоятельные москвичи, рассматривающие его как альтернативу дальней даче. Для граждан, не страдающих любовью к грядкам, такой вариант выглядит достаточно практичным: приглядывать за квартирой проще, чем за домом с участком, удобства - городские, при этом природа и свежий воздух - вот они.

Кроме того, риэлторы считают, что современное жилье на природе, в несуетном месте может привлечь представителей творческих профессий.



Главная --> Публикации