Главная --> Публикации --> Одни зарабатывают, другие экономят "дон-строй" застроит территорию фабрики "моснитки" в хамовниках Московским строителям не удастся сдвинуть мемориал жертвам тоталитарного режима на лубянской площади Жильё поднимает голову Арендные заработки

Участникам интерактивного опроса, проведеного порталом Bankir.ru, было предложно оценить потенциальную выгоду, которую может извлечь заемщик кредита.

С каждым годом все большей популярностью в нашей стране пользуется ипотечное кредитование. Именно ипотека позволяет приобрести жилье уже сегодня, а погашать полную стоимость в течение многих лет.

51% респондентов собираются в ближайшее время взять кредит и уже изучают предложения на рынке, а самыми распространенными способами получения информации являются Интернет ресурсы (39%) и рекламные буклеты банков и других кредитных организаций (25%).

61% принявших участия в голосовании, придерживаются мнения, что пользоваться ипотекой выгодно в том случае, если имеющихся средств, недостаточно для полной оплаты стоимости приобретаемой квартиры.

28% проголосовавших,со своей стороны, уверены, что участие в ипотечных программах, так или иначе, принесет убытки. Эта часть опрошенных отдала свои голоса за вариант ответа, где утверждается, что брать кредит невыгодно ни при каких обстоятельствах.

Результаты голосования показали, что 11% опрошенных считают программы ипотечного кредитования безусловно выгодным предложением. Именно столько респондентов выбрали вариант ответа, подразумевающий,что при покупке недвижимости брать ипотечный кредит выгодно в любом случае, даже если можно обойтись и без него.

* 41% респондентов предполагают взять ипотечный кредит;
* 4% опрошенных имеют возможность приобрести жилье на средства, полученные в наследство;
* и только 1,7% респондентов заявили, что рассчитывают на помощь государства.

При покупке недвижимости предполагаются различные варианты финансирования:

* 44% наших респондентов полагают, что сегодня выгоднее брать ипотечный кредит в рублях;
* 21% проголосовавших отдают предпочтение доллару;
* 3% считают, что выгоднее брать кредит в другой валюте (на ипотечном рынке также есть предложения в евро и швейцарских франках).

Несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам в долларах ниже, чем по кредитам в рублях и на то, что американская валюта в течение последних лет слабеет, рубли остаются валютой №1 по причине того, что население не готово брать на себя валютные риски и предпочитает расплачиваться в той же валюте, в какой получает доход.

Для респондентов при выборе банка определяющими условиями при оформлении ипотечного кредита являются:

Треть опрошенных, а именно 33%, считают, что ипотеку лучше пока вообще не брать.

Возможность досрочного погашения (20.5%) многие боятся кабалы, стремятся пораньше выплатить кредит; этот результат подчеркивает, что основная масса, берущих ипотечный кредит - граждане, имеющие запас прочностидля того, чтобы гасить кредит бесплатно.

Процентная ставка (47% опрошенных) то есть дешевизна кредита, людей интересует переплата, стоимость кредита;

Опрос проходил с 28.01.2008 по 11.02.2008, в нём приняло участие 500 человек.

Сервис экономия времени и нервов.

По нашей просьбе опрос прокомментировали:

Мы видим, почти половина аудитории Bankir.Ru собирается воспользоваться ипотечным кредитом при покупке жилья. При постоянном росте цен на недвижимость и инфляции, ипотека, даже при повышении кредитной ставки, является выгодным капиталовложением.

Алексей, несколко слов о результатах опроса...

Алексей Казарин, директор по ипотечному кредитованию ООО Кредитный и Финансовый Консультант

Отдельный комментарий относительно максимального ежемесячного платежа. Половина опрошенных просто не может позволить себе ипотеку. Еще 31,1% потянет однокомнатную квартиру. Очевидно, что большинство населения может решить свой жилищный вопрос только путем расширения имеющейся жилплощади.

Итоги печальны, но, к сожалению, реалистичны. Граждане очень трезво смотрят на вопрос о том, на кого можно рассчитывать приобретая жилье. 73% рассчитывают на себя и супруга(у). Очень красноречив показатель в 1,7% за государство, все-таки на болтовню по ТВ немногие обращают внимание (национальный проект доступное жилье).

Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского Ипотечного Банка:

Смущает, что почти четверть опрошенных (23,55% ) не знают кого из профессионалов надо привлекать. В целом этот вопрос дал самые ровные результаты. Особенно прискорбно мне, как ипотечному брокеру, наблюдать 3% выбирающих банк с помощью ипотечного брокера. Это ничтожно мало. Ипотечный брокеридж все-таки еще только начал развиваться. Вдобавок 17,5% вообще не представляют кто такой ипотечный брокер и в чем заключается его помощь. Значит нам еще предстоит долгая и трудная работа по популяризации услуги ипотечного брокера.

Выгодным приобретение жилья в кредит может считаться при условии продолжающегося роста цен, что на сегодняшний момент не столь очевидно. И это при том, что большинство опрошенных доверяет аналитикам, которые говорят, что недвижимость, скорее всего, расти в цене в ближайшее время не будет.

Странно, что покупка в кредит считается более выгодной. Скорее она более удобна, так как квартира, приобретаемая в кредит, становится собственностью заёмщика своя квартира, можно делать ремонт, покупать мебель и т.д.

Очень низкий уровень доверия к брокерам свидетельствует о том, что практически все банки имеют клиентских менеджеров, которые готовы предоставить достаточно полную информацию, либо ипотечные брокеры зарекомендовали себя только как бизнес-структуры, отстаивающие исключительно свои интересы.

Достаточно высокий интерес вызывают новостройки, это говорит либо о стойкой уверенности в том, что они дешевле, либо о том, что квартирный вопрос не горящий и, возможно, преследуются инвестиционные цели.

Результаты опроса не стали для нас неожиданностью, т.к. личный опыт общения с клиентами подтверждает общие тенденции на рынке. Действительно из-за дороговизны квартир на вторичном рынке большая часть наших клиентов интересуется покупкой недвижимости в новостройках и популярной валютой кредита, из-за нестабильности доллара стал рубль. Единственное, что удивило такой большой процент недоверия к ипотечным брокерам: потенциальные заемщики пока все-таки рассчитывают на свои собственные силы, нежели на обращение за помощью к профессионалам, которые действительно помогают сэкономить.
Цены на недвижимость продолжают стремительно расти. Индекс стоимости жилья в Москве подскочил за неделю почти на 2%, или практически на 100 пунктов, и составил 4783 пункта, а за период с конца 2007 года рост цен составил 7,8%. Стоимость квадратного метра в панельных и блочных московских домах составляет в среднем 4509 долларов. Аналитики объясняют всплеск цен отложенным спросом и негативными ожиданиями продавцов накануне президентских выборов.

Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого Бюро Ипотечного Кредитования

Рост цены предложения зафиксирован во всех столичных округах и в дифференциации квартир по размеру и качеству Такие данные по результатам мониторинга рынка недвижимости приводит центр Индикаторы рынка недвижимости.

Индекс стоимости жилья в Москве подскочил за неделю почти на 2%, или практически на 100 пунктов, и составил 4783 пункта, а за период с конца 2007 года рост цен составил 7,8%.

Так, стоимость наиболее дешевых старой панели и типовой панели выросла за неделю на 2%, до 4389 долларов за метр, и на 2,2%, до 4477 долларов, соответственно. Все панельные и блочные дома подорожали в среднем на 2%, до 4509 долларов, а монолитные и кирпичные дома в среднем на 1,6%, до 5117 долларов за квадратный метр.

Темпы роста цен на квартиры в Москве продолжают бить рекорды (аналогичный прирост наблюдается и в рублевых ценах на квартиры).

По мнению большинства экспертов, рост цен в 2008 году должен составить 15 20%, то есть в среднем 1,5 2% в месяц. В то же время с начала года на рынке наблюдается новый скачок цен на столичную недвижимость. За январь рынок недвижимости вырос в среднем на 4 5%.

В 2007 году рост цен на недвижимость был стабильным и в целом держался в пределах инфляции на уровне 10 12%. В 2008 году эксперты прогнозировали оживление рынка и рост цен на недвижимость, обгоняющий инфляцию.

Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы увеличилась на 5%, при этом рост цены предложения зафиксирован во всех столичных округах и в дифференциации квартир по размеру и качеству.

Как отметил директор аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислав Луцков, январь текущего года подтвердил тенденцию постепенного продолжения роста цен на рынке московских новостроек, при этом месячный прирост в среднем составил 3,1%.

По данным риелторов, цена отдельных квартир по сравнению с концом 2007 года, когда цены начали расти, поднялась на 15 20%. Отметим, что темпы роста по 2% в неделю были характерны для периода ажиотажа весной 2006 года.

Объем предложения сократился, однако выросла доля квартир, впервые выставленных на рынок. По оценке МИЭЛЬ, в ближайшие месяцы в столице сохранится тенденция плавного роста цен предложения домов-новостроек. В ближайшие месяцы следует ожидать увеличения объема предложения и сохранения тенденции роста цен на вторичном рынке.

Эксперт не исключает, что людей напугало и признание роста инфляции, а также повышение ставки рефинансирования. Накануне президентских выборов люди активизировали свои усилия на рынке недвижимости. Тем не менее господин Репченко уверен, что рост цен вряд ли продлится долго, так как все причины, вызвавшие скачок цен на столичную недвижимость в начале 2008 года, имеют краткосрочный период действия.

По мнению руководителя Индикаторов рынка недвижимости Олега Репченко, московский рынок вошел в фазу неадекватности, поскольку наложились друг на друга сразу несколько психологических факторов, которые и привели к подобному развитию событий. Среди них и кризис на фондовом рынке, на который поспешили отреагировать продавцы квартир, а также иррациональные причины типа слухов о деноминации.

Я не верю, что весь 2008 год цены на квартиры в Москве могут расти по 5 10% в месяц и удвоиться к 2009 году, заключил эксперт.

По словам Олега Репченко, после выборов ситуация в стране прояснится, фондовый рынок стабилизируется, отложенный спрос также не бесконечен, поэтому к марту-апрелю нынешняя паника на московском рынке недвижимости прекратится.

Сдвинуть сроки
Аналитики не удивляются смещению сроков входа новых объектов на рынок. Дмитрий Хечумов, руководитель департамента DTZ, привычно объясняет его сложностями при получении согласований на строительство, особенно в центре города, а также тем, что девелоперы элементарно переоценивают свои силы. Срок сдачи всегда примерный, например, при строительстве ТРЦ Рио компании пришлось дополнительно тянуть коммуникации, что и стало причиной переноса, уточняет Ирина Каграманова, пресс-секретарь ГК Ташир.

Илья Шуравин, партнер S. A. Ricci / King Sturge, подсчитал, что с 2007 г. на следующий год перенесены сроки ввода как минимум 12 торговых центров. Например, на II-III кварталы 2008 г. отложена сдача ТЦ Праздник на ул. Тушинской, второй очереди ЦУМа, ТЦ Zig-Zag на ул. Лобненской. Новая дата открытия ТРЦ Рио в составе Сити парка на Дмитровском шоссе III квартал 2008 г., а Галереи Москворечье на Каширском 2009 г.

Юрий Юдаков, руководитель отдела Praedium, говорит, что новыми якорями становятся магазины детских товаров, например Детский мир.

Еще одна причина недобор арендаторов. Если проект предполагает четыре-пять якорных арендаторов и один из них не найден, то собственник предпочтет отложить открытие, говорит Владимир Кузнецов, аналитик Welhome. Каграманова видит выход в формировании собственного пула арендаторов. Например, у Ташира таковыми являются гипермаркеты Наш дом, развлекательная зона Галактика, мультиплекс Синема стар.

Как отметил Илья Шуравин, многие международные ритейлеры пытаются начать свою работу в нашей стране по системе франчайзинга, но не всегда могут быстро найти надежного партнера, других не устраивает качество помещений при их высокой цене.

В поисках партнеров
В большинстве торговых центров Москвы представлен один и тот же пул торговых операторов. По словам Максима Гасиева, регионального директора по торговой недвижимости Colliers International, в 2007 г. на российский рынок вышло всего несколько новых западных компаний, в их числе Starbucks (кофейни), Tara Jarmon (женская одежда), The Body Shop (парфюмерия и косметика).

Аренда доступнее
Рост арендных ставок на торговые площади в 2007 г. замедлился, признают аналитики. По словам Кузнецова, по итогам года он составил около 16% (по данным Astera Oncor 15%). В компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko считают, что средние арендные ставки 1 кв. м в торговых центрах Москвы выросли всего на 8% (с $1950 до $2100), тогда как в 2006 г. рост составил 22%. Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting, говорит, что рост ставок съедает снижение курса американской валюты, в которой по-прежнему фиксируются ставки, и инфляция (11,8% в 2007 г.).

По данным Дмитрия Зотова, гендиректора Торгового квартала, средневзвешенная ставка аренды в торговых центрах в ЦАО превысила в 2007 г. $3000 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), а для объектов в пределах Третьего транспортного кольца составила $275 Для магазинов площадью 100-200 кв. м, расположенных в ведущих торговых центрах столицы, аренда 1 кв. м стоит в среднем $3200 в год, уточняет Гасиев. В торговых центрах, позиционируемых как ТЦ для дорогих марок, например Lotte Plaza и Времена года, арендные ставки за 1 кв. м начинаются от $1000 и доходят до $5000.

Аналитики GVA Sawyer прогнозируют, что арендаторы покинут менее конкурентоспособные объекты, соответственно, доля вакантных площадей в последних возрастет. Айдар Галеев, директор департамента Миэль коммерческая недвижимость не исключает, что в 2008 г. ставки в таких объектах понизятся на 5-7%.

Рынок торговой недвижимости близится к насыщению, добавляет Аверьянов. В 2008-2010 гг. на него может выйти около 3,5 млн кв. м качественных торговых площадей, подсчитывает Александр Осипов из Astera Oncor. В их числе River Mall (250 000 кв. м), Золотой Вавилон Ростокино (240 000 кв. м), Метрополис (205 000 кв. м), Mall of Russia (180 000 кв. м), Павелецкий (119 000 кв. м), Тверская молл (113 000 кв. м).

На все профессиональные торговые комплексы, введенные в 2007 г., приходится менее 8000 машино-мест (из них 2706 в подземных паркингах), подсчитали в Knight Frank. До международных стандартов девелоперы не дотянули как минимум треть, отмечает Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank.

Авто без места
Илья Шуравин говорит, что количество парковочных мест у ТЦ непосредственно влияет на поток покупателей. По международному стандарту ULI (Urban Land Institute) на 1000 кв. м торговой площади должно приходиться 33 машино-места. Каграманова из Ташира говорит, что он является для них ориентировочным.

В торговом центре Шереметьевский на ул. Никольской (12 000 кв. м, Кора плюс) всего 102 парковочных места. Поэтому его услугами пользуются преимущественно сотрудники бизнес-центра, в здании которого и расположен магазин, говорит Александр Осипов.
По данным Knight Frank Санкт-Петербург, в 2007 г. было введено 525 100 кв. м торговых площадей (арендопригодная площадь 421 800 кв. м). Это почти вполовину меньше, чем в 2006 г. Общий объем предложения на рынке составил 3,1 млн кв. м, GLA 2,3 млн кв. м.

Аверьянов говорит, что девелоперы, вопреки рекомендациям консультантов, вносят корректировки в проект и вместо парковки строят дополнительные торговые площади, которые можно сдать в аренду. Строительство паркинга, особенно подземного, снижает окупаемость ТЦ, поэтому застройщики пытаются приспособить под парковку прилегающие территории, а это не всегда удается, добавляет Шуравин. В некоторых проектах, например ТЦ Щука, девелоперы делают ставку на общественный транспорт, формируя состав арендаторов под демократичную аудиторию, объясняет он. Подземный паркинг Щуки это 740 машино-мест на 42 000 кв. м. По подсчетам Colliers International, в будни поток покупателей в этот торговый центр составляет в среднем 30 000 человек в день, в выходные 40 000.

Аналитики Colliers International утверждают, что введенная в 2007 г. арендопригодная площадь равна 498 000 кв. м, а общий объем торговых объектов на конец 2007 г. составил 3,2 млн кв. м.

Снижение темпов ввода руководитель проектного отдела Astera St. Petersburg Александр Волошин объясняет переносом сроков сдачи ряда объектов. Например, на 2008 г. отложен ввод первой очереди ТРК Северный молл (Meinl European Land).

Среди наиболее крупных торгово-развлекательных центров, открывшихся в 2007 г.: Пулково-3 (70 000 кв. м, Уют), Радуга (90 000 кв. м, Vinci Construction Grands Projets), Континент на Байконурской (43 818 кв. м, ХК Адамант).

Почти треть (26,2%) введенных площадей в составе специализированных торговых центров и гипермаркетов. На 2008 г. заявлено открытие ТЦ товаров для дома Зеленая страна, Старт, Интерио, Аура совокупной площадью более 120 000 кв. м.

В 2008 г. будет введено около 730 000 кв. м торговых площадей, из них 600 000 кв. м придется на торгово-развлекательные центры, прогнозирует замдиректора департамента Colliers International Роман Евстратов. По информации специалистов Knight Frank Санкт-Петербург, в 2008 г. планируется ввод 878 000 кв. м, а Волошин из Astera St. Petersburg говорит об 1 млн кв. м.

В 2008 г. открылись и планируются к запуску МФК Атлантик Сити (109 000 кв. м, Атлантик), Невский колизей (100 000 кв. м, Margheri Group), Лето (107 761 кв. м, Система-галс Северо-Запад), Словацкий дом (101 000 кв. м, ГК Ташир).

Чтобы создать успешный проект, девелоперы вынуждены ориентироваться на более узкую целевую группу и выделять значительную долю площадей под непрофильную и менее доходную функцию, например аквапарк, добавляет руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Арина Сендер.

Если девелоперы построят обещанное, это приведет к росту конкуренции на рынке торговой недвижимости, прогнозируют аналитики. Поэтому на первый план выходит проработка концепции новых ТРЦ и эксклюзивная развлекательная составляющая, говорит Волошин. Например, в торгово-развлекательных комплексах Лето, Осиновая роща, Словацкий дом предусмотрен каток. В Невском колизее зона отдыха Ривьера площадью 20 000 кв. м.

Дефицит земельных участков в центре города приводит к масштабной застройке торговыми центрами периферийных районов, говорит Сендер.

На 2008 г. заявлен ряд проектов многофункциональных комплексов Волошин прогнозирует, что их число будет расти, а коммерческая часть в них увеличиваться. Например, в Новой Голландии наряду с гостиницей, офисами, магазинами планируется создать дворец фестивалей, камерный концертный зал и открытый амфитеатр на берегу озера.

Постепенное насыщение рынка привело к замедлению темпов роста арендных ставок. В 2007 г., по данным Colliers International, они выросли в долларах на 4-8% для якорных арендаторов и на 17-20% для бутиковой зоны. В зависимости от объема арендуемой площади и товарной группы средняя ставка составила для якорей $100-400 за 1 кв. м в год, для прочих $300-3000 за 1 кв. м в год.

Земельным резервом для девелоперов Евстратов называет участки вдоль набережных, где находятся промышленные зоны, еще один вариант, по его мнению, выход на региональные рынки.

Средний прирост арендных ставок был в пределах инфляции и составил 13-15%, сообщает Волошин. Схожие данные приводит Knight Frank Санкт-Петербург 8-15%. В 2008 г. рост ставок не превысит 10-15%, прогнозирует Волошин. Сендер заявляет об увеличении цены аренды на 8-15%.

В 2007 г. на рынок вышли новые бренды: Real, Quiksilver Russia, Finn Flare, Burberry.



Главная --> Публикации