Главная --> Публикации --> Группа компаний пик приобрела еще два участка площадью около 88 га в ярославле Как я снимал квартиру за 20 тысяч рублей Отцов и детей уравняют в праве на налоговые вычеты Наценка за «изюминку» Продать проще, чем оформить

Предложение отвечает спросу, отмечает директор центра коттеджных поселков Петербургской недвижимости Андрей Петров. По его словам, большинство людей хотят купить дом за $100 000-200 00 Спрос на коттеджи стоимостью до $200 000 растет наиболее активно, подтверждает его коллега из загородного отдела Ольга Трошева. Хотя основной объем предложения, по ее оценке, находится в диапазоне $350 000-650 000 за объект. Самые дорогие коттеджи свыше $3000 за 1 кв. м расположены в Приморском, Курортном, Петродворцовом районах.

По данным Петербургской недвижимости, сейчас в продаже находятся 170 коттеджных поселков, как построенных, так и проектируемых. За прошлый год предложение пополнилось на 74% в основном за счет недорогих объектов. Если в марте 2007 г. покупателям предлагалось 315 коттеджей экономкласса, то в марте 2008 г. они могли выбирать уже из 2509 коттеджей, говорит директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. По его подсчетам, сейчас экономкласс занимает 54% загородного рынка, 31% приходится на бизнес-сегмент, 15% на элитные дома.

В течение 2007 г. , по данным Knight Frank Санкт-Петербург, больше всего (на 55%) подорожали элитные коттеджи. В среднем цены на загородные дома увеличились на 30-40%, говорит Щерба. Трошева объясняет увеличение цен в том числе появлением новых поселков цены в них устанавливаются выше рынка и подтягивают за собой средние показатели. В 2008 г., прогнозирует она, недвижимость в организованных коттеджных поселках подорожает на 20-25%. Такую же оценку (20-30%) дает Зайцева. По словам Яковлевой, руководителя отдела Knight Frank Санкт-Петербург, за неполный I квартал 2008 г. коттедж элитного класса подорожал на 9%, бизнес-класса на 16%.

Пока еще спрос опережает предложение, говорит директор управления проектами ГК Олимп-2000 Сергей Щерба. Покупатели интересуются загородной недвижимостью не только потому, что у них растут доходы, утверждает он, но и потому, что цены на городское жилье слишком высоки: в среднем $3700 за 1 кв. м. Более трети готовых коттеджей для круглогодичного проживания в начале 2008 г. предлагались по цене 2,5-7,5 млн руб., или по $520-1560 за 1 кв. м, говорит замгендиректора общества землепользователей Прогаль Алла Зайцева.

Девелоперы начали осваивать непрестижное южное направление застройщики присматриваются к окрестностям Гатчины, Пушкина и Петродворца, но проекты здесь малочисленны, говорит Пашков. По его словам, преимущества этих земель (близость в городу, хорошее инженерное обеспечение) пасуют перед сложившимся имиджем юга как низкобюджетного направления: здесь много сельхозземель и промышленных предприятий, почти нет рек. На юге в Гатчинском, Ломоносовском, Пушкинском районах строятся в основном коттеджные поселки экономкласса, добавляет Трошева. В 2007 г. на рынок вышел самый масштабный на этом направлении объект Новая Ижора (Балтрос, инвестиции около 18 млрд руб.). На участке в 285 га строится 6000 домов площадью 66-170 кв. м на участках 3,5-7 соток по цене от 47 500 руб. за 1 кв. м.

В основном загородная недвижимость растет в цене из-за увеличения цен на земельные участки, говорит Щерба. По его оценке, за 2007 г. земля подорожала на 60%. Свободные земли под застройку остались даже на престижных направлениях, но владельцы не спешат их продавать, что способствует росту цен, объясняет он.

В Выборгском районе Олимп-2000 в 2007 г. начала строительство поселков Сестроречье (7,6 га, 14 участков по 30-70 соток от 540 000 руб. за сотку) и На заречной (1,6 га, 10 коттеджей по 230-360 кв. м на участках 15-18 соток, 73 800-75 000 руб. за 1 кв. м, инвестиции $2 млн). Начались продажи в поселке Три берега (17 га, 70 участков по 17-30 соток, $6000 за сотку, девелопер Пулэкспресс). Во Всеволожском районе Петростиль заявил проект Медовое (13,6 га, 23 дома по 360-373 кв. м на участках 37-49 га от 61,8 млн руб. за объект). В 2007 г. начались продажи в поселках Серебряный Бор (10,4 га, 62 коттеджа по 186-327 кв. м на участках 12-20 соток от 75 600 руб. за 1 кв. м, девелопер Содружество) и Румболово (24 га, 72 дома по 300-453 кв. м на участках 17-25 соток от $880 000 за объект, девелопер Пулэкспресс). В 2008 г. в Выборгском районе Особняк начал продажи в поселке Хаапала (32 га, участки по 15-24 соток), Олимп-2000 планирует начать строительство поселка Зеленая поляна (7,3 га, 30 коттеджей по 220-300 кв. м на 15-25 сотках, 92 500-105 000 руб. за 1 кв. м). Здесь же с января Пулэкспресс предлагает коттеджи в Солнечном береге (30 га, 116 участков по 15-30 соток, $5000-6000 за сотку), в апреле начнутся продажи в Ягодном (28 га, 140 участков по 12-38 соток).-
Что с арендой творится в этом городе, вы, наверное, уже в курсе. Я тоже в курсе, но, всяко, отвлеченное академическое знание и столкновение с реальностью это очень разные вещи, так что соединю пару историй из жизни и статистику.

На 2008 г. заявлено строительство Царицыной горы (34 га, 150 коттеджей, Тосненский район, Олимп-2000).
Новые проекты на рынке

В Токио вообще можно найти однокомнатную за $40 Но! Все бросать и переезжать за МКАД подальше в сторону Берлина и Токио сгоряча не нужно. У нас, конечно, и рынок дикий, и комиссию платить не хочется, тем более что платим мы как за бизнес-класс, а получаем суровый эконом (причем отдавать агенту приходится месячную плату, которая как раз бизнес). Впрочем, есть свои приколы и в цивилизованной Европе.

Начнем издалека, со статистики. Во-первых, Москва все-таки не самый дорогой город в плане аренды жилья. В Лондоне все-таки дороже (хотя и там можно найти двушку в пределах $1000, с чем у нас сложнее), а в Нью-Йорке и подавно: там и $2500 за однокомнатную неплохая цена. В Париже примерно как в Москве ($800 однушка, $1200 двушка), а вот берлинцам уже хочется позавидовать: там и двухкомнатные есть за $600, и трешки за $1000, и это не нижний предел (ну а в окрестностях еще вдобавок полно гэдээровского заброшенного жилья).

Вот в Штатах (это где Нью-Йорк с однушками по $2500) система примерно как у нас, только комиссии побольше (10-15% от годовой арендной платы). Можно, впрочем, искать самим тут уже как повезет.

Скажем, Франция: вроде бы привычные для нас цифры арендной платы, однако снимет что-то за эти деньги только человек, имеющий хотя бы вид на жительство. Обойти этот момент можно, переплатив или сильно, или не очень сильно, но обзаведясь при этом поручителем, имеющим гражданство (а лучше, чтобы за вас поручилось юридическое лицо). Ну и еще так, по мелочи: справка о зарплате, счет в местном банке, коммунальные платежи, первый месяц три цены (или, если без агента, примерно половину этой суммы придется отдать за составление контракта). В Германии плюс ко всему этому (там, правда, с видом на жительство не все так жестко) придется заполнить специальную анкету будущего арендатора и это тоже стоит денег (150 евро), кроме того, список коммунальных платежей при переносе на бумагу займет не меньше половины листа А А залогом могут взять не одну сумму, а три.

Есть масса историй, когда хозяева, сдающие одну или две пустующие комнаты, самые всамделишные безумцы никого никуда не выселяли, но напротив, всячески расположены были к общению с долгожданными квартирантами. Вот приветливая семья сдает одну комнату одинокой девушке М. в своей чистой и удобной квартире. И все бы ничего, да только мать семейства оказалась женщиной своеобразной, с привычкой ночью, часика в 2-3, почаевничать на кухне да поговорить вслух сама с собой о вечном. А то еще завернется в простыню и сидит себе тихонько в коридоре, никому не мешает. Одно плохо, иногда под утро ей хочется поговорить и с умным человеком, которым, вне сомнения, является одинокая девушка М Так что остается только диву даваться, как та продержалась в таких условиях почти полгода.

Вот, кстати, по поводу повезет уже не из теории, но из практики, отечественной, московской. Про мошенничества самые примитивные, вроде предоставления информационных услуг или оставляйте залог, а завтра приезжайте заселяться, мы уже рассказывали не раз, не будем повторяться. Еще есть популярный момент с недееспособными хозяевами (мало ли кому там безумная старушка сдала квартиру что взять с больного человека?). Кстати говоря, сумасшедшие вовсе не обязательно подставные, и вовсе не обязательно вас выселят из такой квартиры. Но положа руку на сердце может, лучше бы и выселили (это касается тех, кто снимает комнату в квартире с хозяевами).

Не знаю уж, насколько в курсе обстоятельств квартирной хозяйки юного В. был агент, который с ним работал; но вот М. уж точно снимала без всяких посредников. Так что обвинять во всех ошибках риелторов не стоит. И, кстати, вот еще что: мошенники это, конечно, почти неизбежное зло при поиске дешевой съемной квартиры. Благо, работают они обычно все-таки довольно грубо, и, зная их базовые приемы, понять, к чему они клонят, не так и сложно. А вот от чего избави вас судьба так это от глупого риелтора. Таких вообще масса причем, как это ни смешно, в массе своей они и сами понаехавшие, и агент или риелтор это в их случае, так сказать, самоназвание.

Еще больше повезло молодому человеку В., которому хозяйка попалась не только общительная, но и с большим сердцем. Кому могут быть неприятны, скажите на милость, объяснения в любви от ну пусть странноватой, но ведь такой одинокой женщины средних лет, склонной также к звонкам на мобильный и написанию SMS откровенного содержания? В. хватило месяца на три захлебнулся в море обожания и не пожалел даже залога за последний месяц (жилплощадь снимал чин по чину, через агентство, с договором).

Нет, ничего страшного, конечно, в таких агентах нет это максимум потерянное время. Хотя не исключено, что есть отчаянные люди, которые что-то снимали с такими профессионалами, тем более что теорию вероятности никто не отменял. Но вот в таком случае и правда очень обидно отдавать эту пресловутую комиссию. Размер ее как правило, это 100% вы можете оценить по нижеприведенной таблице арендных ставок по Москве.

Этих товарищей безошибочно узнаешь по репликам на просмотре вроде Ну и район, еле сюда добрался, Это куда же нам идти, вы на карте не смотрели? У вас же, наверное, Яндекс есть?. Они 10 раз будут переспрашивать, правда ли, что вас интересует только этот район, даже если вы 100 раз сказали, что смотрите практически весь город. А квартирная хозяйка у них скажет, пока вы еще ходите по квартире, в телефонную трубку: Вась, встреть меня, а то я одна тут боюсь, 9 вечера уже

За это время ни один проект не был завершен, зато два приостановлены. Это Княжье поле (начинала его компания Нико) и Гранд парк (девелопер Волго-Вятская строительная компания). Эксперты объясняют это маркетинговыми просчетами. Первый поселок продается, во втором девелопер пересматривает концепцию, рассказали риэлторы.

Весь 2007 год покупателям предлагались в основном участки в поселках, которые вышли на рынок два года назад: Sun City (девелопер Технологии будущего), Бурцев ключ (Автоград), Серебряный ключ (Проектстрой), Терраски (Роза ветров) и Солнечный город (ГК Лэндон).

По словам Свиридовой, главная причина успешных продаж в том, что компания предлагает потребителям особый продукт: не просто поселок, а горнолыжный курорт с отелем и спортивно-развлекательной зоной. Проблема многих девелоперов в том, что они, кроме жизни за городом, ничего не предлагают, рассказала Свиридова. Эксперты выделяют и еще одну причину успеха: Роза ветров начала продажи, когда в реализации проекта уже мало кто сомневался. Планируется, что к концу 2008 г. дома первой очереди будут построены и начнут заселяться, а в середине 2009 г. будет сдана и вторая очередь.

Для особых клиентов
Практически все девелоперы позиционируют свои поселки как продукт для vip-клиентов. По мнению Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), больше всего этому соответствуют Sun City и Терраски. Последний эксперты называют чемпионом продаж. Землю здесь начали продавать в декабре 2006 г. За прошлый год все участки первой и почти все участки второй очереди были проданы. Сейчас, по словам директора Розы ветров Марии Свиридовой, осталось не более 20 участков, да и то потому, что девелопер временно приостановил продажи. В Террасках они начинались с 110 000 руб. за сотку, а в марте 2008 г. цена составила 180 000 руб. Свиридова говорит, что компания практически не давала рекламы, не пользовалась услугами риэлторов, в ней нет даже отдела продаж. Илья Рубцов, заместитель директора НЦНЭ, объясняет это тем, что Роза ветров удачно использовала собственную клиентскую базу от основного, туристического бизнеса.

Разброс цен значителен даже в поселках, находящихся недалеко друг от друга. По данным НЦНЭ, в Бурцевом Ключе в 20 км от Нижнего Новгорода на Богородском направлении стоимость сотки земли 90 000 руб., а в Sun City в 15 км от города в том же районе от 260 000 до 560 00 Нижегородскапстрой в строящемся поселке Резиденция Безводное (350 домовладений) в 35 км от Нижнего Новгорода продает землю по 200 000 руб. за сотку.

Цены растут
По данным НЦНЭ, за 2007 г. стоимость земли и себестоимость строительства коттеджей выросла в 1,5-2 раза. Как считает Андрей Костин, соучредитель ГК Лэндон, на повышение играли и дефицит предложения, и недооцененность земли, и рост стоимости стройматериалов, и даже увеличение стоимости городских квартир.

Дорогое предложение на загородном рынке Новосибирска сводится к коттеджам в стихийно возникающих поселках. Организованных поселений девелоперы пока не строят: сложно, рискованно и дорого, считают Федор Голованов из Сибакадемстрой недвижимости и Екатерина Сучкова из Новосибгражданпроекта. Анонсировано всего два концептуальных проекта: Загородный клуб Морозово (Фудмастер консалтинг, участок в 9,5 га) и Штиль жизни (Сибакадемстрой и Сибакадемстрой недвижимость, участок в 12 га).

На цену, по мнению Романчевой, влияет не только направление и удаленность, но и степень готовности проекта, соблюдение девелопером взятых на себя обязательств, в том числе и по срокам, предполагаемая инфраструктура поселка. В Бурцевом Ключе для отдыха кроме красот природы ничего не предусмотрено, а в Sun City горнолыжная трасса, искусственное озеро, кафе, спортклуб и т. п., аргументирует она.

По словам Ермолаевой, цена сотки варьируется от 20 000 руб. за участок без коммуникаций до 450 000 руб. и выше. По данным Новосибгражданпроекта, самая дорогая земля в поселке Светлый на берегу Обского водохранилища (200 000-500 000 руб. за сотку).

Директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева говорит, что за 2007 г. цены на земельные участки в Новосибирске выросли на 20-40%. Самые популярные и дорогие северное направление (где находятся экс-обкомовские дачи), район Матвеевки и Нижней Ельцовки, а также берег Обского водохранилища.



Главная --> Публикации