Главная --> Публикации --> Чтобы приумножить, лучше разделить Доступное жилье признали иллюзией Ошибки "дачной амнистии" Дмитрий медведев обозначил новый путь излечения россии от жилищной дистрофии Где взять недостающие метры? вопрос снят.


Чего больше
1,84 млн кв. м коттеджей было введено в 2007 г. Это всего на 15% больше, чем в 2006 г., подсчитали аналитики Северо-Запада. По данным Пересвет реал эстейт, на начало 2008 г. цена 1 кв. м в загородных поселках составила в среднем $3000
1,04 млн кв. м таунхаусов, или на 30% больше, чем в 2006 г., построили девелоперы в 2007 г. Рынок таунхаусов становится полноценным самостоятельным сегментом, а не дополнением к рынку коттеджных поселков, утверждают аналитики ГК Мультигрупп

Свыше 60% рынка приходится на поселки бизнес-класса (минимум $0,5 млн за домовладение), тогда как более 60% потребителей хотели бы заплатить до $250 000, признают опрошенные Ведомостями риэлторы.

Рост стоимости земли обусловливает и все более плотную застройку в 10-20-километровой зоне от МКАД здесь все чаще появляются не коттеджные поселки, а малоэтажные жилые комплексы, отмечает Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании. В 2007 г. множились и проекты комплексной застройки: коттеджи, таунхаусы, многоквартирные дома.

Все дальше от Москвы
Экономкласс в Подмосковье представлен либо объектами плохого качества по завышенной цене, либо расположенным далеко от Москвы, говорит аналитик Penny Lane Realty Виктор Смоленский. Все потому, что земля слишком дорогая. По словам Сергея Салниса из Vesco Realty, цена сотки в ближнем Подмосковье колеблется от $3500 (участки сельхозназначения без коммуникаций по непрестижному Щелковскому шоссе в зоне до 10 км от МКАД либо в 10-25 км от МКАД по другим восточным и юго-восточным направлениям) до $45 000 (средняя цена на сельхозземлю по Рублевке), но участков по минимальной цене на рынке мало.

Анатолий Валетов из Rosinka International Group, предупреждает, что при реализации проектов экономкласса в 70-150 км от Москвы могут возникнуть проблемы из-за отсутствия социальной и развлекательной инфраструктуры и плачевного состояния коммуникаций. Кроме того, это далековато для массового спроса.

За последний год в радиусе 10 км от МКАД перспективных строительных площадок практически не осталось, утверждает Сергей Фокин, руководитель департамента продаж ГК Мультигрупп. По его словам, активная застройка среднего и дальнего Подмосковья связана в основном с тем, что здесь велик выбор участков. Осваиваются как дальние рубежи Подмосковья, так и соседние области: Тверская, Калужская, Тульская, Смоленская. Здесь цена земли и коммуникаций позволяет удерживать цены на уровне эконом.

Альтернатива не дешева
По данным Марии Литинецкой, исполнительного директора Blackwood, средняя цена коттеджей с участками в поселках премиум-класса составляет $6690 за 1 кв. м, в строящихся поселках бизнес-класса $3093 за 1 кв. м, в экономсегменте $1672 за 1 кв. м. В Миэль к экономклассу причисляют предложения по цене до $950 за 1 кв. м.

По данным риэлторов, более половины всех потенциальных покупателей хотели бы дом в поселке в 20-40 км от МКАД, однако те, кому хватает денег только на экономкласс, рассматривают уже и объекты за 50-60 км от Москвы. По словам Валерия Лукинова из Российской гильдии риэлторов, для таких покупателей главным является цена, которая в зоне от 70 км ниже, дальность от МКАД на этом расстоянии значительной роли не играет.

Объемы и цены
По оценке компании Элит-строй, в конце 2007 г. активно продавалось 258 поселков. Полина Иванова, ведущий аналитик УК Северо-Запад, оценивает объем рынка загородной недвижимости в $10,5-12 млрд.

По словам Салниса, коттеджи экономкласса стоят $150 000-400 000, цена предложения в бизнес-классе начинается от $500 000, элитные коттеджи продаются от $1,5 млн. Но качественное предложение экономкласса вместе с хорошей транспортной доступностью редкость на подмосковном рынке. Купить коттедж с участком и коммуникациями менее чем за $250 000 в организованном поселке крайне сложно. В начале года, по данным Миэль, были предложения таких объектов на рынке на нулевой стадии по $250 000, но спрос оказался настолько велик, что такая цена удержалась недолго.

За 2007 г. средняя розничная цена участка в ближнем Подмосковье выросла на 30,5%, средняя стоимость 1 кв. м коттеджа на 22%, оценивают аналитики Миэль. Смоленский также говорит об опережающем росте цен на землю. Квадратный метр не может дорожать бесконечно, добавляет он. Кондачкова, напротив, считает, что земельные участки подорожали меньше, чем коттеджи и таунхаусы, на 27%. В Пересвет реал эстейт этот показатель оценивают в 20-25%. По Киевскому шоссе стоимость коттеджей в среднем увеличилась на 64%, отмечают Литинецкая и Лукинов.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН агентство недвижимости, говорит, что по итогам декабря 2007 г. на продажу было выставлено 5700 земельных участков по совокупной цене более чем $1,1 млрд, средняя стоимость сотки составляла $10 700.

На 2008 год эксперты прогнозируют подорожание на 10-40%. В 2008 г. цены вырастут не менее чем на 35%, а по наиболее выигрышным проектам до 65%, считает Лукинов. Он прогнозирует активный рост цен на коттеджи на новорижском, киевском и симферопольском направлениях. Сергей Гоз, гендиректор компании Элит-строй, прогнозирует прибавление до 40% на ликвидные объекты с профессионально разработанной концепцией в эконом- и бизнес-классе. Элитный сегмент, по его словам, будет переживать относительную стагнацию. Неликвидные объекты бизнес-класса также будут дорожать (на 10-15%), но срок их экспозиции на рынке увеличится, а востребованность со стороны потребителей будет слабой, добавляет Гоз. Валетов считает, что девелоперы станут выставлять цены, отталкиваясь от бюджета покупателей.
В 2007 году в Москве было построено и сдано около 5,4 млн кв. м жилья, почти половина которого (более 2,5 млн кв. м) пошла на социальные программы: квартиры для очередников, переселенцев из пятиэтажек и так далее. Такие цифры содержатся в проекте постановления столичного правительства об итогах работы комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, который будет рассмотрен на сегодняшнем заседании в мэрии. Чиновники рапортуют об успехах на всех строительных фронтах. На самом деле на некоторых из них они потерпели поражение.

Прогнозы роста
В феврале 2008 г., по словам Кондачковой, на 35% увеличилось предложение: до 10 000-11 000 объектов, в первую очередь за счет вторичного рынка. Коттеджных новостроек с начала года прибавлялось не более чем по 8% за месяц. Средняя цена предложения в феврале увеличилась почти на 4-5% по сравнению с январем и составила около $2958 (72 530 руб.) за 1 кв. м.

Например, в прошлом году должны были построить 55 быстровозводимых типовых ФОКов. Столь большая стройка необходима: обеспеченность горожан крытыми спортивными сооружениями местного уровня в начале прошлого года находилась на уровне всего лишь 12% от существующих нормативов. Полсотни новых ФОКов довели бы этот уровень до 17%, вот только в результате построили значительно меньше - всего 21 объект. В 2008 году снова обещают спортивное счастье: запланировано строительство 47 ФОКов. Вот только выйдет ли - большой вопрос. Например, нередко бассейн или физкультурный зал пытаются воткнуть во двор между домами, что вызывает протест у местных жителей. Несколько проектов такой спортивно-точечной застройки властям уже пришлось отменить.

Например, не выполнены обещания по объемам строительства физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОК) и гаражей-стоянок. В этом году согласно проекту постановления жилья возведут чуть меньше, чем в прошлом, - 5,3 млн кв. м, однако на решение общегородских социальных задач пойдет практически такое же количество квартир. В том числе начнется строительство малоэтажных домов для многодетных семей: в общей сложности введут около 50-60 тысяч кв. м. С темпами строительства жилья в городе в последние годы все в порядке - по крайней мере, от собственных планов власти не отстают. С развитием нормальной городской инфраструктуры дела обстоят куда хуже.

Первые территориальные схемы появятся уже в 2008-2009 годах. По их названиям, приведенным в рассматриваемом сегодня проекте постановления, можно получить общее представление о планах городских властей: Северная зона развития системы общественных центров города Москвы (читай: торговля, офисы, досуг); Северо-Западная зона трансформации производственных территорий (застройка сокращаемых промзон); Восточная зона развития градостроительных комплексов (любое строительство).

Одной из главных проблем является некачественный подбор земельных участков. Впрочем, вскоре мэрия с этим может покончить. Дело в том, что уже в этом году власти намерены воспользоваться сомнительными положениями из одобренного пока только в первом чтении градостроительного кодекса Москвы. Речь идет о так называемых отраслевых и территориальных схемах планирования развития городских районов. Согласно законопроекту их разрабатывает и утверждает правительство Москвы в рамках реализации генплана. А под предлогом генплана власти получат возможность зарезервировать необходимые земельные участки для госнужд. Все бы хорошо, но ни отраслевых, ни территориальных схем нет в федеральном законодательстве: все планирование должно вестись через генплан, утверждаемый и изменяемый законодательно - Мосгордумой. Принятие закона - публичная процедура, чего о постановлениях мэрии сказать трудно. Другими словами, существует опасность, что власти разметят городскую землю втихую.

Под "офис для компьютеров" компания получила объект незавершенного строительства – остов здания НИИ в Северном округе в районе станции метро "Войковская". Ввод его в эксплуатацию запланирован на конец декабря. В комплексе 8 тыс. кв. м, 5 тыс. из которых будет сдаваться под офисы. Один этаж из пяти будет полностью занимать компания Stack Group. Основным инвестором Hi-tech-дома выступила компания "Статус". Общие вложения составляют около $10 млн, распределение долей в проекте его участники не раскрывают.

Как стало известно "Ъ-Дом", бывший владелец проекта Rambler.ru Сергей Лысаков решил попробовать свои силы в девелоперском бизнесе. Его компания Stack Group и строительная компания "Статус" создали ЗАО "Академполис", которое строит уникальное офисное здание – оно спроектировано специально для IT-компаний. Главное его отличие от традиционных бизнес-центров – наличие специальных помещений для компьютерной техники, автономное энергоснабжение, обеспечивающее ее бесперебойную работу, и коммуникационные сети с повышенной пропускной способностью.

Цокольный этаж здания площадью 400 кв. м полностью отдан под компьютерную технику арендаторов. В нем разместится 100 стоек – конструкций, занимающих площадь около одного квадратного метра, в которую умещается до 40 серверов. Для примера, средней руки IT-компания, где работает до 250 человек, обычно использует 4-8 серверов: на одном располагается сайт компании, несколько серверов занимают необходимые для работы программы и приложения, еще один сервер предназначен для ведения бухгалтерии. Крупные IT-компании, специализирующиеся на обработке и хранении информации, занимают более 50 серверов. Например, поисковая система Rambler сейчас занимает около 200 серверов.

Организаторы проекта рассчитывают, что в этом здании расположатся мелкие и средние компании, специализирующиеся на информационных технологиях, или их подразделения. Предполагается, что отдельные компании будут арендовать помещение на полгода или год для разработки сложного программного обеспечения, что невозможно сделать на своем оборудовании, а покупать его ради одного контракта невыгодно.

Для обеспечения работы техники в офисном центре оборудуется система бесперебойного электропитания с резервным дизельным генератором и мощный канал пропускной способностью 200Gb, который выходит на Московский международный телекоммуникационный центр (генеральным партнером проекта стал провайдер Rtcom). На монтаж коммуникационных сетей было затрачено $800 тыс.

ФОТО: ДМИТРИЙ ЛЕБЕДЕВ
Сергей Лысаков от размещения информации в интернете перешел к размещению интернета в недвижимости

По его словам, офис планируется заполнить арендаторами до конца года. Стоимость аренды квадратного метра на $20-30 выше, чем в "неспециализированных" офисных зданиях аналогичного класса – около $360 с учетом НДС.

"Если в классическом smart house акцент делается на экономии электроэнергии и обеспечении комфортной для людей температуры и освещения, то в этом офисе основное внимание уделяется бесперебойной работе сетей коммуникаций",– говорит говорит генеральный директор компании "Статус" Вадим Мохов.

По словам генерального директора компании "Статус" Вадима Мохова, "офис для компьютеров" – российское изобретение. В Европе и США IT-компании чаще всего размещаются в так называемых технопарках за городской чертой.

Окупаемость проекта господин Лысаков определил в пять лет. Источником дохода должна стать не только арендная плата, но и плата за размещение компьютерных мощностей IT-компаний, расположенных вне здания. Стоимость размещения одной стойки составит около $850 в месяц. Аналогичным бизнесом в Москве сейчас занимаются компании IBS, Cable Wireless и Golden telecom. По словам господина Лысакова, в Москве под размещение сторонних серверов предлагается около 400 стоек. Его офисный центр выбросит на рынок еще 100 стоек. По подсчетам директора Stack Group, московским IT-компаниям с учетом роста рынка скоро потребуется до 1500 стоек.

В IBS концепцию совмещения офисных площадей и дата-центра (помещения для серверов) в одном здании оценивают как не совсем верную. По словам директора DATA FORT (подразделение компании IBS) Дмитрия Комиссарова, "дата-центры, как правило, располагаются в отдалении от основных офисов компаний, так как в случае пожара, наводнения или иных неприятностей погибнет все здание плюс база данных". По его словам, для хранения и обслуживания информации требуется отдельное здание, которое включает в себя специальное герметичное помещение, систему пожаротушения, высокую степень защиты от проникновения и т. п.

Сергей Лысаков считает, что проект окажется успешным, так как многие IT-компании испытывают нехватку рабочих площадей. Однако представители риэлтерских компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью, сомневаются в быстрой заполняемости здания. По мнению Анастасии Хоменчук, консультанта по работе с корпоративными клиентами компании "Стайлз энд Рябокобылко", у "офиса для компьютеров" есть ряд недостатков: неэффективная планировка этажей, низкие потолки, удаленность здания от метро.

Как отметил Сергей Лысаков, в ближайшие несколько лет Stack Group совестно со "Статусом" планируют построить в Москве еще пять таких зданий. "Московский рынок развивается, и сейчас образовалось очень много ниш, в которых можно работать. Мы пытаемся занять одну из них",– заявил господин Лысаков корреспонденту "Ъ-Дом".
Каждая пятая квартира во Франции - социальное жилье. Ашелeмы (HLM - Habitation a loyer modere, жилье с умеренной арендной платой) - спасение от родительского гнета для молодых французов и нескончаемая головная боль для муниципалитетов. Их прославляют левые и ненавидят правые. Они портят внешний вид городов, но, давая приют молодым семьям, помогают Франции удерживать первое место в Европе по рождаемости.

По мнению первого заместителя гендиректора Rambler Internet Holding Дениса Калинина, концепцию здания, придуманную господином Лысаковым, нельзя назвать революционной. В Москве уже существуют офисы, в которых действуют дата-центры и предлагается рабочая площадь, правда, все они много меньше нового "офиса для компьютеров". В частности, в самом здании Rambler можно снять стойку под оборудование и помещение под офис. Стоимость аренды сопоставима с той, что будет предложена в новом здании.

Впрочем, по внешнему виду и качеству квартир HLM далеко не наши хрущевки, и, хотя некоторые старые серии домов перекликаются с ними своей пятиэтажностью, квартиры там комфортабельней. Конечно, социальные дома строились и строятся по типовым проектам, что не характерно для Франции, где неповторимая индивидуальность возведена в ранг национальной идеи. Старые ашелемы ломают, строят новые с подземными гаражами, скверами, спортплощадками и скульптурными композициями.

Не строишь для бедных - штраф
Градостроительную политику, в частности сколько строить квартир за счет государства, до недавнего времени во Франции полностью определяли местные власти. В тех городах, где у власти традиционно стояли левые, ашелемов возводилось так много, что старая застройка потерялась на их фоне. В буржуазных муниципальных образованиях застройка социальным жильем велась очень аккуратно. Например, в знаменитом Фонтенбло до сих пор крайне мало ашелемов, и городской бюджет платит большие штрафы (республиканский закон 2000 года обязал каждый населенный пункт иметь на своей территории не менее 20% социального жилья). Но город, видевший отречение Наполеона, достаточно богат и предпочитает ежегодно платить штрафы, чем портить свой исторический вид многоэтажными бетонными конструкциями.

Заработок - меньше 2000 евро в месяц
В парижском регионе одинокий француз или француженка может просить ашелем, если зарабатывает в месяц меньше 2100 евро, в провинции - 1900 (минимальная заработная плата во Франции сейчас около 1050 евро). Потолок для семьи из 4 человек, живущей в пригородах Парижа, составляет 4600 евро (в самой столице - меньше 5000) и 3600 в остальных регионах. Тогда можно идти в соответствующий отдел муниципалитета и подавать документы. В очереди придется простоять 6-7 лет. Сейчас в очереди на HLM во Франции стоит больше миллиона семей. Очередь каждый год надо подтверждать, а как подойдет обещанный срок, ходить и настаивать, потому что на всех ашелемов не хватает и квартиру могут отдать другой семье, если за время ожидания там родилось много детей. Отдаленность перспективы иметь собственное жилье является одной из любимых тем для шуток у молодых французов. Например, первый вопрос в день 16-летия - Ты уже сходил за HLM?, первый тост за столом - Еще немного, лет восемь, и ты сможешь жить отдельно от родителей.

Сейчас среднестатистический ашелем - 4-х комнатная квартира около 80 кв.м, в которой живут 2-3 человека. Домов с удобствами на этаже осталось меньше 10%. Непривычный глаз с трудом отличит современные государственные дома от коммерческих, и только прикрепленная у входа табличка пояснит, что здесь платят за съемную квартиру в два-три раза меньше рыночных цен.

Сложно однозначно сказать, сколько стоит аренда квартиры госжилья. Считается, что в среднем она в два раза ниже, чем в частном секторе. Например, семья из двух человек платит за двушку в восьмиэтажном доме в ближайшем пригороде Парижа 310 евро в месяц (без электричества и телефона) плюс 30 евро в месяц за подземный гараж. Та же двушка рядом, но в пятиэтажке старой постройки обходится в 250-27 Подобные квартиры в этом городке на свободном рынке сдаются по 700-800 евро. Четырехкомнатная социальная квартира с собственным маленьким садиком в 11-м округе Парижа возле площади Бастилии обходится семье с двумя детьми в 1000 евро (правда, в придачу с бомжом, проживающим под одним из окон). В соседних домах такое жилье можно снять за две, а то и 2,5 тысячи в месяц. При этом более скромная четырехкомнатная квартира в ближнем пригороде обходится семье всего в 100 евро. Откуда такая разница? Люди живут в этом ашелеме и еще получают пособия от государства.

В некотором смысле проще беженцам и вынужденным переселенцам. Они не только получают от государства всевозможные пособия, но почти сразу же и квартиру. Хотя это жилье, как правило, самого низкого качества, как раз из тех 10% домов с удобствами на этаже.

Как скучен ашелем
Слово ашелем часто звучит в репортажах о волнениях в парижских пригородах. Может сложиться впечатление, что именно они - фабрика этнических хулиганских группировок и даже оплот исламского фундаментализма. В реальности это далеко не так, хотя, настоящий средний класс предпочитает обитать подальше от социалистских городов. Успешная молодежь из кожи вон лезет, только бы купить квартиру в старом квартале города. При этом социальное жилье, где перемешаны этнические, социальные и культурные традиции многих народов, все-таки является предметом национальной самобытности. Любой француз - правых или левых взглядов - с удовольствием подпоет, услышав песенку Dans mon HLM знаменитого французского шансонье Рено Сешана (Renaud Sechan). Черт, как же ты скучен, мой ашелем,/ зато малышка на восьмом любит баловаться косячком. Ироническая песня барда очень точно передает реальную атмосферу домов, где в одном подъезде живут иммигранты и коренные французы, хулиганы и молодые писатели, потомственные мусорщики и талантливые инженеры, хиппи и полицейские, одинокие студенты и многодетные семьи.

То есть сама квартплата зависит только от качества дома и формы собственности организации, построившей и управляющей домовладением. В зависимости от доходов арендатор может получать от государства или благотворительных организаций различные пособия, которые иногда полностью покрывают его расходы на жилье. Арендаторов с дотациями на жилье совсем немало - 1,9 млн семей, то есть почти половина населения ашелемов. В 2005 году, по данным Общественного союза жилищного строительства (L'Union sociale pour l'habitat), с социального жилья было собрано 14,8 млрд евро квартплаты, а инвестиции в строительство и реконструкцию социалки составили 6,8 млрд. По данным на середину 2007 года, социальное жилье составляло примерно половину всех жилых помещений, сдаваемых в аренду, и 19% числа всех жилых помещений в стране, то есть каждый пятый дом или квартира. Примерно 5 тысяч жильцов в год выкупают свои ашелемы у владеющих ими организаций. Как правило, это отдельные дома, которые тоже строятся по социальным программам.



Главная --> Публикации