Главная --> Публикации --> Ипотека идет в богатые регионы Группа компаний пик приобрела еще два участка площадью около 88 га в ярославле Как я снимал квартиру за 20 тысяч рублей Отцов и детей уравняют в праве на налоговые вычеты Наценка за «изюминку»

По данным социологов, к среднему классу россияне причисляют прежде всего тех, у кого стабильный доход и достойная зарплата (так считают 22% опрошенных); бизнесменов, предпринимателей (19%), госслужащих (13%); владеющих квартирой, машиной, дачей и имеющих возможность съездить на отдых (11%). Реже в качестве представителей среднего класса называют врачей (5%); учителей (4%); политиков, депутатов, чиновников (4%); ученых, инженеров (по 2%) и др.

Эксперты Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) изучили атрибуты, которые свойственны среднему классу в России. Среди признаков, типичных для представителей среднего класса, 75 - 77% опрошенных отмечают наличие достойного жилья, - уточняется в материалах опроса.

Вопрос дня
Что нужно иметь, чтобы попасть в середнячки?

В зависимости от критериев средний класс составляет от 18 до 42% опрошенных. Если таким критерием считать хорошие жилищные условия, то 42% опрошенных могут отнести себя к этому классу, - читаем в исследовании.

- Конечно, зарплата, которая позволяет жить не хуже других. И достойное жилье как символ достатка. Но нужны еще две вещи. Это хорошее образование, квалификация. Плюс самоощущение, при котором и появляется то самое поведение человека, по которому можно сказать: да, это зажиточный господин.

Евгений Ясин, научный руководитель Высшей школы экономики, экс-министр экономики РФ:

- Думаю, человек должен иметь квартиру, дачу и машину. Ну и хорошую зарплату - не меньше 3 тысяч долларов. Хотя, конечно, лучше, если общий доход в семье будет не менее 10 тысяч. Долларов, конечно.

Лидия Иванова, двукратная олимпийская чемпионка по спортивной гимнастике:

- Иметь машину сейчас уже не критерий попадания в средний класс. Наоборот, в городах это лишняя головная боль из-за пробок. А вот хорошее жилье и приличная зарплата очень важны.

Сергей Лукьяненко, писатель-фантаст, автор Ночного Дозора:

- Кроме достатка, нужен психологический комфорт. Чувство стабильности и безопасности. Даже бедняки на Западе сегодня чувствуют себя безопаснее наших олигархов. Может, потому сейчас у многих ностальгия по брежневским временам, что наши люди чувствовали себя тогда стабильно?

Алексей Митрофанов, политик, экс-депутат Госдумы:

- 60 - 70 процентов россиян могут сами себя отнести к среднему классу уже потому, что живем лучше, чем сосед дядя Вася, который все пропивает. Но всерьез средних у нас мало, 5 - 7 процентов. Ведь половина зажиточных у нас - чинуши и милиционеры, взяточники либо лавочники, укрывающие налоги. А настоящий средний класс должен быть и богатым, и законопослушным.

Михаил Делягин, руководитель Института проблем глобализации:

- В нашей стране нет среднего класса, есть нищие и богатые. Средний класс - это люди, у которых есть все: и высокая зарплата, и хорошее жилье, и дорогая иномарка.

Надежда Бабкина, певица:

- В первую очередь надо голову иметь! Иначе сложно выбиться в средний класс. Да и вообще в люди.

Ольга Полевая, сотрудница банка, Воронеж:

- Квартиру, 2 машины на семью, загородную дачу, доход на каждого члена семьи не меньше 100 тысяч рублей в Москве и 50 тысяч в провинции. И уверенность в завтрашнем дне! Вот.
В 2007 г. в Испании было построено около 865 тыс. новых объектов недвижимости. Кризис на рынке недвижимости США пока в Испании явным образом не отразился. Правда, по оценкам экспертов, в 2008 г. объем строительства снизится на 10% - до 775 тыс. объектов. При этом объем производства в строительной промышленности вырастет на 4,5%. Такой вот испанский парадокс.

Александр, читатель сайта KP.RU:

Приоритеты в строительстве в Испании отданы жилой, а не коммерческой недвижимости. В зависимости от градостроительных планов развития каждой области страны это соотношение варьируется от 80/20 до 90/1 Сегодняшним трендом на рынке является развитие крупными строительными компаниями целостных инфраструктурных систем, ориентированных на средний класс. Еще одно название таких жилых комплексов - урбанизация.

В Испании строят много и многие. На долю 10-15 крупнейших застройщиков, среди которых группы Dragados, FCC, OHL, FERROVIAL, Reyalurbis, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Euromarina, Gomendio приходится около 20% объемов строительства. Кстати, при выборе строительной компании специалисты советуют обращать внимание на те, акции которых размещены на испанской бирже, - Bolsa de Madrid.

Основные объемы строительства ориентированы на внутренний спрос и испанского покупателя. По оценкам Марка Притчарда (Marc Pritchard), менеджера по развитию рынков из компании Taylor Woodrow, 85% площадей строится преимущественно в городах в качестве первичного жилья для самих испанцев и только 15% - как второй дом или жилье для отдыха. Среди покупателей жилья для отдыха примерно половину составляют иностранцы. Таким образом, ежегодные покупки иностранцами жилья в Испании можно оценить в 60-65 тыс. объектов. Зато это наиболее дорогой сегмент недвижимости.

Другой тренд рынка - интенсивная застройка юго-восточного побережья в Алмерии (так называемого virgin coasts - девственного побережья), продолжающееся строительство в перезагруженной зоне Аликанте (на побережье и в отдаленных от моря районах). Строительство бурлит также в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Бильбао, в треугольнике Севилья - Кадиз - Малага.

С увеличением свободы передвижения потребителя произошло смещение спроса в пользу интернационализации, - утверждает генеральный директор компании BENNECKE Елена Иванова. - Национальные нотки в проектировании всегда остаются, но мелодия самой архитектуры становится все более универсальной и современной. Таким образом, проектировщики сочетают пожелания национальных и иностранных потенциальных покупателей, компенсируя увеличивающийся приток иностранных потребителей.

Национальные предпочтения иностранных покупателей (за исключением строительства под заказ) практически никак не учитываются местными архитекторами и застройщиками. Кроме объектов стоимостью €1,5-3 млн и выше, строящихся по индивидуальным проектам. Ведь в Испании жилье сначала строится, а потом продается. Покупателями же выступают как сами испанцы, так и клиенты из Западной и Восточной Европы, а также люди с деньгами из арабских стран. Находясь в рамках общей градостроительной концепции региона и разрешительной документации на строительство, архитекторы в основном следуют своей интуиции.

Во многих рекламных материалах риэлторов и застройщиков можно увидеть приятную, но непонятную фразу: При отделке и строительстве используются только лучшие материалы. Хотя это рекламный ход (никто ведь не напишет: Мы используем плохие или худшие материалы), в нем содержится большая доля истины, - поясняет генеральный директор компании Duna Blanca Mediterraneo Александр Зименков. - Начиная с качества бетона и кирпича, которое проверяется соответствующими организациями на соответствие национальным стандартам или ISO.

Испания - это не один рынок недвижимости, это много разных рынков.

Прогресс технологии производства стройматериалов и увеличение объемов производства дали существенный толчок к усилению контроля над качеством. Большинство крупных компаний используют проверенные безопасные и экологически чистые материалы, нейтральные по отношению к окружающей среде и здоровью человека. Ведь чтобы реализовать проект, застройщику необходимо предоставить лицензии не только на сам проект, но и на все материалы, которые будут в нем использованы.

В Испании несущие конструкции делаются в основном из железобетона, в качестве облицовочных и отделочных материалов используются кирпич, мрамор, природный камень, керамика и гипсокартон. Существует мнение, что испанцы не уделяют особого внимания качеству отделки фасадов, не случайно придумав испанскую штукатурку, изящно скрывающую неровности. С другой стороны, штукатурка типа monocapa разработана для продления срока службы цветового покрытия в 4 раза по сравнению с обычной покраской. Поскольку 90% жилья в Испании рассчитано на средний класс, для его отделки используются в основном материалы испанских производителей. По своей эстетике и качеству они не уступают итальянским или немецким аналогам. Елена Иванова: Критериями высокого качества отделки могут быть низкие коэффициенты кривизны стен, высокотехнологичная окраска поверхностей, плотность и точность прилегания элементов. В целом же используемые материалы соответствуют стандартам ISO.

Испания давно стала лидером в так называемом жилом туризме (residential tourism). Самым развитым рынком жилого туризма считается Андалусия, а самым известным местом - Марбелья. Эксперты утверждают, что именно здесь строится лучшая недвижимость, с точки зрения стандартов и качества. Ответ на вопрос почему это так? кроется в том, что рынок Андалусии стал развиваться раньше других - 50 лет назад. Изначально он был сильно ориентирован на европейцев, испытав их влияние. Здесь селились англичане, немцы, ирландцы, датчане, которые постепенно вовлекались в региональную экономику. А потому этот регион стал более европейским, чем какой-либо другой в Испании.

Так что означают стандарты строительства по-испански? Чтобы ответить на этот вопрос, важно понять, что Испания - это не один рынок недвижимости, это много разных рынков, - объясняет Гаспар Лино (J.Gaspar Lino), генеральный директор девелоперской компании Peninsula. Это означает, что, несмотря на общенациональные стандарты и законодательную базу, в каждой провинции и регионе есть свои правила и особенности строительства, а значит, и свои стандарты. С точки зрения Гаспара Лино, этим Испания и отличается от своих европейских соседей с мононациональными рынками недвижимости.

К составляющим стандартов строительства относятся еще два важных аспекта - площадь помещений и инфраструктура. Например, в Андалусии минимальная площадь апартаментов с двумя спальнями составляет 90-100 кв. м, а на Коста Бланке или в Мурсии, где плотность застройки высока, такая квартира вряд ли превысит 60-70 кв. м. Хотя их стоимость будет примерно равной. В итоге - массовые рынки, например, Коста Бланки и Мурсии, где строительный бум начался 5-6 лет назад, заметно проигрывают в развитости.

Я помню еще времена, когда ни один дом в Испании не использовал двойные стеклопакеты. Наша компания стала их устанавливать 20 лет назад. Потому что многие наши клиенты были из Германии. И они считали, что двойные стекла в домах - признак высших стандартов, - вспоминает Гаспар Лино. Сейчас это уже норма. К высшим стандартам относится также использование в домах нескольких типов обогрева: центральное газовое, теплый пол и инверторные кондиционеры. Конечно, использование разных типов отопления требует повышенного качества строительства.

Как и в России, где большинство объектов строится представителями солнечной Средней Азии, так и в Испании часть строительных работ осуществляется рабочими-эмигрантами из Марокко, Эквадора, Перу, Колумбии и Аргентины. Однако их численность не превышает одной трети от общего числа занятых в этой сфере. За последние два года количество рабочих-эмигрантов снизилось на порядок в связи с ужесточением надзора за строительством. Признаком особого шика считается привлечение итальянских, немецких и восточноевропейских строителей. Разумеется, что такие профи возводят дорогие и эксклюзивные проекты.

Все в руках aparejador
Однако стандарты, сертификация и качество материалов - это лишь одна сторона строительства. Не менее важно для любого человека, хоть раз столкнувшегося с ремонтом или стройкой, знать, чьи руки этот дом или виллу строили и кто проверял работу.

Любое строительство в Испании с самого начала ведется под архитектурным надзором. Лицензия на строительство выдается местным органом власти только после предварительного согласования с местной же коллегией архитекторов и градостроительным советом. Приемкой построенного объекта занимается специальный отдел при мэрии.

Строительство фундамента, стен, перекрытий, отделка, проводка электрики и сантехнические работы ведутся под наблюдением технического инженера - aparejador (в известной степени соответствует нашему прорабу). От этого человека зависит завершение строительства в срок, а также его конечная стоимость. Ведь именно aparejador выбирает наиболее эффективные методы строительства и соответствующие бюджету проекта стройматериалы.

Например, в прошлом году правоохранительные органы страны арестовали 57 человек и еще 126 предъявили обвинения в махинациях с недвижимостью, жертвами которых стали британские инвесторы. Министерство по делам окружающей среды снесло более 660 домов и гостиниц, построенных слишком близко к береговой линии (по закону строительство разрешено не ближе 106 м). Чтобы исключить такие случаи в будущем и создать максимально безопасные условия для инвесторов, испанская полиция начала составлять реестр всей незаконно построенной недвижимости в стране.

На каждом этапе производится сертификация работ и сдача их генподрядчику. Более того, все работы жестко контролируются независимой инженерной компанией (ее услуги оплачивает сам застройщик), договориться с которой о снисходительном отношении к каким-либо строительным огрехам, по мнению всех опрошенных нами экспертов, невозможно. Потому что таких компаний в стране мало, среди них высока конкуренция, они очень дорожат своей репутацией, а еще больше - своей лицензией. Тем более, что в случае выявления нарушений строителей или взяточничества чиновников испанские власти действуют быстро и решительно.

Где и как строят?
В торговле есть понятие ходовой товар, в недвижимости - популярные проекты. По мнению Александра Зименкова, одной из особенностей средиземноморского стиля является наличие существенных открытых площадей-террас, соляриев, больших балконов, что далеко не всегда соответствует предпочтениям россиян. На Ибице господствуют прямые линии и белые цвета, - дополняет Гаспар Лино. - На Майорке преимущество отдается орнаменту, теплой архитектуре и стилю country.

Архитектурным надзором, контролем мэрии, инженерной компании, выдачей сертификата на проживание (livability certificate) строительство не ограничивается. В дополнение к этому любое строительство, начиная со стадии off-plan, гарантируется банком, а по его окончании мы предоставляем покупателю 10-летнюю гарантию, подкрепленную страховой компанией, - добавляет Марк Притчард из Taylor Woodrow. Причем такие гарантии и страховки дает не только его компания. Их дают все застройщики в Испании. И если в течение десяти лет что-то произойдет с вашей виллой, квартирой или апартаментами, строители все исправят, а страховая компания оплатит эту работу.

По утверждению Елены Ивановой, популярность проектов строго зажата между бюджетом покупки и желаемым местоположением объекта. В пяти минутах ходьбы можно встретить до восьми архитектурных стилей в одной ценовой категории. А поскольку недвижимость покупается сердцем, то сколько людей, столько и предпочтений. Популярность создается рекламой и, как правило, ограничена предложением застройщика или риэлтора. С другой стороны, можно встретить искусственное ограничение предложения. Оно связано с тем, что некоторые продавцы недвижимости более мотивированы в продаже тех объектов, от продажи которых они получают большую прибыль, не взирая на качество.

В Каталонии, на Коста Брава, используется плоская черепица для крыш и часто применяется природный камень для наружной облицовки. Для полов - керамическая плитка светлого цвета. На юге, наоборот, в чести овальная черепица песчаного цвета, преобладают белые или земляные оштукатуренные фасады и рустичная, красноватого цвета, керамика для отделки полов. Дерево нередко используется на юге, но только для обрамления террас и строительства ажурных основ для вьющихся растений (пергол). Многие андалузцы предпочитают обставлять свои дома мебелью имперского стиля.

Под ключ по-испански
Для испанского под ключ характерно то, что законченные дома продаются уже с кухонной мебелью и бытовой техникой, а также со встроенными шкафами, рекомендованными архитектором. Покупателю остается только выбрать оставшуюся мебель для спальни, гостиной и большой террасы с бассейном и наслаждаться закатом Средиземного моря.

Испанский рынок недвижимости пестрит стилями: от классики с колоннами до аскетизма кубических форм. С интеграцией Испании в Европу и увеличением притока иностранцев в архитектурной стилистике произошло много изменений. Когда-то национальные предпочтения были значимы, и почти все застройщики придерживались средиземноморского стиля, сейчас большинство такой недвижимости осталось только на вторичном рынке.

Более дорогостоящая отделка, например, использование мрамора и паркета вместо керамической плитки, как и окраска стен в технике сатин, ведет к удорожанию объекта примерно на 8-10% по сравнению со стандартной отделкой. Полная меблировка 3-комнатной квартиры добавит к стоимости от €4 до 7 тыс.

На испанском рынке в пакет предложения на объекты эконом-класса всегда включены встроенные шкафы, готовые санузлы и меблированные кухни, правда, в основном без электрооборудования. Однако 90% риэлторов предложат электрооборудование и осуществят установку, что окажется дешевле, чем приобретение и установка этого оборудования самостоятельно, и уж, конечно, менее хлопотно. Есть застройщики, которые предлагают жилье с полным комплектом кухонного и прочего электрооборудования, с готовыми к эксплуатации системами сигнализации и кондиционирования, с установкой аудиосистем. Такие предложения могут быть на 10-20% дороже стандартных.

9 000 евро за квадратный метр! Именно такую цену, по данным каталога м2, в конце прошлого года уплатил покупатель квартиры в юрмальском проекте Jūrmalas vilnis.

А вот строительство эксклюзивных вилл выходит за рамки испанского стереотипа, как по своему архитектурному стилю, дизайну, так и по отделочным материалам, и по качеству самого строительства. Для отделки, например, полов и стен ванных комнат используется природный камень из Италии. Стоит упомянуть также систему умный дом, освещение и электроприборы немецкой фирмы Merten. Дизайнерские итальянские входные бронированные двери, внутренние двери и встроенные шкафы фирмы Lualdi, кухни Salvarani с бытовой техникой Miele, AEG и Samsung, сантехника от Jacuzzi Duravit и Globo - вот только небольшой перечень эксклюзивных материалов и техники, которые могут быть использованы при отделке и меблировке виллы.

Местные теснят иностранцев
Латвийский рынок дорогих жилых апартаментов это прежде всего квартиры в Старой Риге и Тихом центре, а также в Юрмале. Для этих объектов прошедший 2007 год выдался довольно неоднозначным. Если в начале года цены еще росли, то где-то с лета наступил период стабилизации. Но, в отличие, допустим, от столичного рынка вторичного жилья, обошлось без особых потрясений. Большинство потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию: наблюдали, что будет дальше. Однако уже в конце года и начале 2008-го они несколько активизировались, -- отметила в разговоре с м2 Илзе Мазуренко, уполномоченное лицо компании Immostate. -- Последние месяцы мы живем в состоянии нормального рынка Западной Европы: нет особой эйфории, но и о каком-то спаде в секторе торговли элитными апартаментами говорить не приходится. Сделки идут, хотя и не так быстро, как раньше.

Немногим большую сумму продавцы этого проекта сегодня просят за апартаменты на 7-м этаже. Эти цифры и позволили Jūrmalas vilnis занять первую строчку нашего неофициального топа Многоквартирные проекты с самой дорогой стоимостью единицы жилой площади.

С кредитом и без
К процессу поиска квартир в центре Риги и Юрмале потенциальные покупатели теперь относятся очень придирчиво: спешить-то им больше некуда. Срок экспонирования многих жилых объектов в центре Риги и Юрмале уже превышает год, а то и 1,5-2 года. Огромное внимание уделяется качеству продукта и, разумеется, цене. Девиз: В Латвии установился рынок покупателя -- успели усвоить многие. А потому вовсю стараются пользоваться своим новым статусом и нередко просят скидку в пару-тройку десятков тысяч евро от первоначально обозначенного ценника. Но пойдут ли им навстречу, зависит от того, насколько стабильным в финансовом плане является положение продавца.

Причем если раньше дорогими объектами интересовались по большей части краткосрочные инвесторы или, если угодно, спекулянты, то сейчас на первый план выходят именно конечные потребители. То есть люди, приобретающие дорогое жилье для себя или своих родственников. И по большей части это жители Латвии. А вот иностранцы среди новых владельцев дорогих апартаментов нынче - большая редкость. Как признаются сами продавцы, потенциальные покупатели с Запада никак не могут взять в толк, почему у нас жилье стоит так дорого -- по 5 000-6 000 евро за кв. м. Поэтому и предпочитают арендовать такие квартиры. Ну а если и покупают что-то, то обычно речь идет об объектах сравнительно небольшой площади -- 50-70 кв. м.

В то же время, если кредитные обязательства на продавца не давят, то торговаться с ним сложно. Есть такие собственники, которые абсолютно спокойно смотрят даже на 3-летний период стагнации. Мол, ничего страшного: мы подождем, -- уверяют маклеры, с которыми довелось побеседовать м Вопрос скидок решается в индивидуальном порядке и зависит от проекта, -- добавила Илзе Мазуренко. Идти на попятный в цене приходится владельцам тех проектов, которые рассчитывали на продажи на растущем рынке, а поэтому особо не обременяли себя решением вопроса качественного ремонта зданий и хорошей внутренней отделки помещений.
Поэтому найти отремонтированную и обустроенную квартиру в отреставрированном или новом доме в Старой Риге и Тихом центре дешевле, чем по 4 000 евро за кв. м, довольно затруднительно.

Так, каталогу м2 рассказали историю о продаже во второй половине 2007 года столичной квартиры с видом на Верманский парк. У его владельца, имеющего в своем портфеле и другие объекты, подошел срок очередного банковского платежа. И чтобы провести его, он был вынужден квартиру, стоимость которой даже на падающем рынке составляла около миллиона евро, отдать почти вдвое дешевле. Если бы он не рассчитался с банком, то под удар был бы поставлен весь его портфель недвижимости.

Тенденции последнего года на рынке дорогого латвийского жилья не принесли особых сюрпризов -- эта сфера недвижимости в меньшей степени зависит от общего состояния экономики страны и кредитной политики банков. Хотя в совокупности все эти факторы влияют на благоприятный имидж государства. А это как раз очень важный момент для предложений класса люкс, -- озвучила каталогу м2 свою точку зрения коммерческий директор компании Baltijas Finansu Aģentūra Нателла Сирмбарде. -- В нашем юрмальском проекте Jūrmalas vilnis реализовано больше половины апартаментов, и на сегодняшний день наблюдается некоторый спад интереса к нему. Но мы связываем это в большей степени с сезонным характером привлекательности Юрмалы, а также с тем, что большинство апартаментов уже куплено. В целом хочу отметить, что покупатели элитной недвижимости все чаще желают видеть полностью готовое жилье, высокого качества, с использованием современных технологий и интересных, продуманных инженерно-архитектурных решений.

Юрмальский вариант
Правда, в Юрмале средний показатель цен чуть ниже. Как подчеркнул член правления компании Arco Real Estate Марис Лаукалейс, ожидания многих продавцов элитной недвижимости на главном курорте нашей страны оказались завышенными. Он проанализировал предложения 15 дорогих квартир в Юрмале год назад и сейчас. Оказалось, что за многие курортные объекты просят уже на 15-20% меньше, чем раньше. Но эта тенденция не касается популярных проектов.

Что и почем?
Какие же самые дорогие предложения сегодня имеются на рынке дорогих квартир? Как и год назад, задавшись этим вопросом, каталог м2 проштудировал латвийские базы объявлений и пообщался непосредственно с представителями маклерского бизнеса. В итоге удалось обнаружить почти 20 зданий, в которых есть квартиры с ценой квадратного метра от 6 000 евро. Правда, необходимо понимать, что речь идет о ЦЕНЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ! И не факт, что она превратится в цену реальной сделки. Косвенное подтверждение тому -- вторая очередь проекта Ģipša fabrika, девелопером которого выступает MG nekustamie īpašumi. Год назад она возглавила наш неофициальный топ Многоквартирные проекты с самой дорогой стоимостью единицы жилой площади. Тогда продавцы ориентировали нас на максимальную цену в 10 000 евро за кв. м. Однако сейчас признают: ожидания оказались завышенными. Сегодня потолок для квартир в этом проекте -- 8 000 евро за кв. м. При этом сделок, близких к этой цене, за последний год в проекте Ģipša fabrika зафиксировано не было.

Дорогие и эксклюзивные квартиры редко продаются посредством публичной рекламы. Здесь чаще действует принцип из рук в руки. Торговля таким объектом требует определенного внимания к клиенту и высокого сервиса продаж, -- говорит председатель правления компании Coral Group Милана Скумбиня. При этом она так же, как и Олита Местере из Immostate, настаивает на том, что рынок дорогих апартаментов продолжает жить полноценной жизнью. Не знаю, может, это и исключение из правила, но у меня лично есть несколько клиентов, которые искали и ищут себе дорогие и качественные апартаменты и дома в Старой Риге и Юрмале, -- дополнила она.

А вот в доме клубного типа на ул. Вальню, 4, из 9 его квартир в продаже остается только одна -- это 3-комнатные апартаменты общей площадью 90,7 кв. м на 5-м этаже. Они предлагаются по 8 800 евро за кв. м (общая запрашиваемая цена -- 768 160 евро). Учитывая факт ограниченности объема предложения, уступать в цене владелец особо не намерен.

Ну а начнем мы наш дорогой топ с курортного проекта Jūrmalas Vilnis. По информации м2, в конце прошлого года в этом здании была совершена сделка по цене, близкой к 9 000 евро за кв. м. Речь шла о квартире на 6-м этаже. Никак не меньший ценник сегодня фигурирует и в предложении о продаже пентхауса на 7-м этаже. Особо отмечается, что покупатели апартаментов на верхних этажах этого проекта исключительно иностранцы. Местные обычно берут не выше 3-го.

Четвертую строчку топа отдадим проекту Ģipša fabrika. Гордость его первой очереди -- квартира в 125 кв. м (плюс терраса 25 кв. м), которая доступна потенциальным покупателям по цене 8 000 евро за кв. м. Жилье полностью меблировано. Что касается цен на апартаменты во второй очереди проекта, то представители компании MG nekustamie īpašumi прокомментировали так: От 6 000 евро за квадратный метр и выше. А вот до какого предела -- до 8 000 или 10 000 евро за кв. м? Посмотрим, когда начнутся продажи. Завершить эту стадию проекта планируется через 1,5 года.

В проекте на ул. Альберта, 4, имеется 8 эксклюзивных квартир. Стартовавший год назад процесс торговли идет довольно успешно. Уже в июне 2007-го в этом памятнике югендстиля появился первый арендатор посольство Венгрии. Вслед за этим состоялись и реальные сделки. Один известный российский предприниматель приобрел две самые эксклюзивные квартиры в доме на 3-м этаже, а также подвальные помещения. По информации м2, жилые площади (около 410 кв. м) обошлись ему чуть дороже 3 млн евро. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра превысила 7 300 евро за кв. м. Такое начало торговли позволило владельцам проекта несколько поднять цены на оставшиеся помещения. Сегодня две квартиры на 4-м этаже предлагаются по 8 000 евро за кв. м. В результате стоимость каждой из них первышает 1,6 млн евро. Поселиться на втором этаже дома на ул. Альбрета, 4, автором которого является архитектор Михаил Эйзенштейн, можно, выложив от 6 000 евро за кв. м. Примечательно, что год назад самая высокая цена квадратного метра квартиры в этом доме составляла 7 000 евро.

Довольно интересная ценовая ситуация в рижском проекте Centra nams. Из 215 его квартир на вторичном рынке сейчас присутствуют порядка 3 Разброс предлагаемых на них цен -- большой. Есть квартиры как по 3 500 евро за кв. м, так и по 5 000 евро. Подняться на шестое место в нашем топе этому дому позволила 6-комнатная двухуровневая квартира, предлагаемая за 1,999 млн евро. При ее площади в 255 кв. м стоимость квадрата составила 7 839 евро. Кроме того, на 7-м этаже имеется полностью меблированная квартира, которая фигурирует в объявлениях о продажах по 7 250 евро за кв. м. Хотя источники м2 уверяют, что выше 5 000 евро за кв. м сделки в этом доме пока не совершались.

С декабря ведется торговля квартирами в капитально отреставрированном проекте Fitinghofa nams (ул. Рихарда Вагнера, 2), который сдается в эксплуатацию весной. В нем предлагаются 12 квартир с полной отделкой. Максимально обозначенная на данный момент цена -- 7 900 евро за кв. м. В такую сумму обойдется презентационная квартира на 3-м этаже, в которой будет сделан специальный дизайнерский интерьер. Однако, как пояснили представители компании-продавца Immostate, цена может стать и выше: она будет определена уже по завершении отделочных работ.

Ровно миллион латов то есть по 5 000 латов (7 114 евро) за квадратный метр просят за квартиру в 200 кв. м на улице Тербатас (точный номер дома продавцы назвать не пожелали). Квартира располагается сразу на трех уровнях и имеет смотровую башню и террасу.

Одна из квартир в доме на ул. Пумпура, 5, была продана в прошлом году за 2 млн евро. К сожалению, у нас нет данных о ее площади. Но в этом же доме за те же 2 млн евро сейчас продаются апартаменты в 277,9 кв. м, то есть по 7 197 евро за кв. м.

Жилые помещения с максимальной ценой в 6 500 евро за кв. м имется еще в одном памятнике югендстиля -- реконструированном доме на улице Альберта, В целом же собственники этого здания за год продаж также несколько поумерили свои финансовые аппетиты.

2-комнатная квартира в 74 кв. м в новом доме на улице Рупниецибас, 21 (проект Viesturdārza mājas), стоит в объявлениях с ценой 504 900 евро. Таким образом, квадратный метр обойдется новоселам или инвесторам в 6 823 евро.

Чемпион по компактности -- квартира на ул. М. Смилшу, 1 Ее площадь 18 кв. м, за которые хозяева желают получить 120 000 евро. Таким образом квадратный метр выставлен на продажу по цене 6 666 евро. Разумеется, продавцы не исключают вариант определенных финансовых уступок. Тысяч на десять от общей суммы. В пересчете на единицу площади это все равно выльется в 6 111 евро за кв. м.

1,48 млн евро просят за квартиру в 235 кв. м в доме на ул. Альберта, Таким образом, единица площади в апартаментах с тремя санузлами, тремя спальнями и эксклюзивным ремонтом предлагаются по 6 298 евро за кв. м. Это стартовая цена, -- многозначительно подметил продавец этого объекта в телефонном разговоре с м По данным м2, этот объект находится в продаже уже не первый год.

Квартира в юрмальском местечке Дубулты, в доме на проспекте Мейеровица, 9, предлагается по 6 200 евро за кв. м. С учетом ее общей площади речь идет о цене в 2,151 млн евро.

В отреставрированном жилом здании на бульваре Райня, 2, как уверяют источники м2, в 2007 году была зафиксирована сделка по цене 6 500 евро за кв. м. В то же время это здание наравне с проектом на Альберта, 4, делит первенство по общему размеру платежа. За предназначенное под офисные нужды помещение в 550 кв. м было уплачено 3 млн евро, то есть 5 455 евро за кв. м. Сейчас в проекте на бульваре Райня, 2, ведется торговля квартирами в доме, расположенном во дворе, и на верхних этажах фасадного здания. Самая высокая из имеющихся цен -- 6 200 евро за кв. м.

Приобрести 2-комнатные апартаменты на 4-м этаже дома на ул. Марсталю, 16, можно за 569 000 латов, или по 6 118 евро за кв. м.

Мансардная квартира на 7-м этаже реновированного дома на ул. Пулквежа Бриежа, 7, предлагается за 451 000 евро. С учетом того, что ее общая площадь 73 кв.м, цена предложения кв.м составляет 6 178 евро. Правда, имеется еще терраса в 33 кв. м. Но она, получается, идет бонусом.

Двухкомнатную квартиру на ул. Скарню, 7, продают за 310 000 евро. То обстоятельство, что площадь объекта составляет 51 квадратный метр, позволило ей также попасть в наш топ. Ведь цена квадратного метра в таком случае составляет 6 078 евро. Собственники позиционируют свой объект как пригодный также для коммерческой деятельности.

В новом проекте Teatra nams мансардная квартира в 132 кв. м представлена на рынке по цене 795 000 евро, то есть за 6 022 евро за кв. м. Интересно, что если первоначально застройщик предлагал площади с белой отделкой, то сейчас только с полной.

По цене чуть дороже 6 000 евро за кв. м была совершена сделка в доме на ул. Пумпура, Правда, сейчас уже в нем , похоже, не осталось столь дорогих предложений. А вот квартиры в доме на ул. Блауманя, 3, изначально позиционировавшиеся по 6 000 евро за кв. м, сегодня идут уже чуть дешевле.
В начале этого месяца Минобороны объявило, что начинает прием заявок на участие в конкурсе по продаже земельных участков на территории бывших военных городков. По оценке аналитического центра ирн.ru, этот шаг может позволить полностью решить, по крайней мере, в Подмосковье проблему с нехваткой земли с подведенными коммуникациями для строительства жилья.

6 000 евро официально просят продавцы мансардной квартиры в доме на бульваре Бривибас, 1 Площадь этих апартаментов, из которых открывается вид на памятник Отчизне и Свободе и Старую Ригу -- 90 кв. м.

Из 13,582 млрд га общего объема земель, числящихся на балансе Минобороны, непрофильных более 20 млн га, из которых непосредственно в городах располагается около 200 тыс. га. Основная причина появления таких непрофильных земель сокращение численности армии. За последние годы число служащих уменьшилось с 4 до 1,1 млн человек. Высвободившееся имущество в Минобороны оценивают минимум в 300 млрд руб. При этом данные объекты могут резко вырасти в цене, если на них построить жилье.

Начальная цена торгов за выставленные Минобороны на продажу участки в среднем составляет порядка $106 тыс. за сотку. Такая цена не случайна: участки располагаются на улице Левобережная и Рублевском шоссе. Всего на продажу выставлено 12,131 га. Как минимум Минобороны хочет получить за них 3,736 млрд руб. Всего в 2008 году на продажу будет выставлено более 20 лотов. Из крупных городов помимо Москвы земли с коммуникациями и зданиями будут продавать в Санкт-Петербурге, Калининграде и Владивостоке.

Территория Московской области составляет около 4,6 млн га. Примерно 250 тыс. га земель сельхоз назначения находятся в частной собственности. 90% из них принадлежат нескольким крупным землевладельцам, которые не спешат застраивать эти участки. Около 300 тыс. га занимают земли под населенными пунктами, принадлежащие муниципалитетам и органам местного самоуправления, в которых строить можно лишь с помощью точечной застройки. Примерно 1,7 млн га принадлежит подмосковному правительству. Из них 1,45 млн га земли сельскохозяйственного назначения, строить на которых сложно в силу отсутствия коммуникаций. Остальные 250 тыс. га из собственности подмосковного правительства земли, потенциально подлежащие жилищной застройке. Но про них пока никакой информации о приватизации или застройке жильем тоже нет.

Только в Подмосковье таких высвободившихся земель, по словам выбранного президента России Дмитрия Медведева, 500 тыс. га. Учитывая, что одна из главных проблем Подмосковья, как и Москвы, нехватка для строительства жилья участков с уже подведенными коммуникациями, приватизация 500 тыс. га была бы решением вопроса.

Однако выставлять их напрямую на продажу правительство России, видимо не собирается. И поступят они в свободную продажу не скоро. 23 февраля на встрече с военнослужащими Таманской дивизии Дмитрий Медведев предложил губернатор Московской области Борису Громову вместе с Минобороны создать фонд управления бывшими землями военных и специальную компанию по строительству жилья на неиспользуемых землях. При этом преимущественное право получения квартир в новостройках, возведенных на этих землях, получат военнослужащие очередники. Всего их по стране около 130 тыс. человек.

И, наконец, порядка 2,3 млн га территории Подмосковья занимают земли, находящиеся в федеральной собственности. При этом примерно 1,8 млн га из них занимают земли неприкасаемого лесного фонда, оставшиеся 500 тыс. га земли, пригодные для жилищного строительства. Это и есть те самые высвободившиеся земли военного ведомства.

Следует отметить, что вопрос эффективности продаж непрофильных земель впервые поднял вице-премьер Сергей Иванов, еще в должности министра обороны. Тогда Минобороны занималось продажей непрофильных участков само. И именно результаты этих продаж заставили тогда Сергея Иванова передать эту функцию РФФИ. Конкурсы были не прозрачными, а Минобороны получало не более 30% от рыночной стоимости земель. РФФИ эффективность от продажи увеличил, однако, видимо, Анатолий Сердюков счел, что его новые подчиненные справятся с этой функцией даже лучше, чем РФФИ.

При этом даже если допустить, что все военнослужащие очередники хотят получить жилье в Московской области, при средней плотности застройки 500 тыс. га (возведении малоэтажных домов) для свободной продажи останется как минимум порядка 380 млн кв. м. Скорее всего, Минобороны будет продавать их уже после строительства, так как сочло это более эффективным.

Пока Минобороны и правительство Московской области будут создавать фонд и спецкомпанию пройдет года Так же не спешат выставить на продажу участки частные собственники и само правительство Московской области, у которых суммарно так же находится во владении 500 тыс. га. На первый взгляд это не удивительно резкий выброс на рынок большого количества участков под строительство жилья может привести к переизбытку предложения.

Новые участки бывших военных городков, выставленные на продажу, продает снова само Минобороны. Именно практическая жилка позволяет Анатолию Сердюкову оценить, какие проекты лучше выставить на продажу сразу, а какие после реконструкции. Естественно, строить для элиты и для простых граждан вещи разные. В случае с Рублевкой Минобороны сочло более выгодным продать землю до реконструкции, а в случае с участками в Подмосковье, видимо, посчитало свои силы достаточными для реконструкции этих участков.

Таким образом, становится понятно, почему и власти, и крупные частные собственники не спешат выводить свои участки под застройку. Для этого просто не хватает мощностей. Однако проблему обеспечения граждан России жильем президент России Владимир Путин потребовал решить за 10 лет. И решить эту проблему экстренным путем можно, лишь пригласив на рынок иностранные строительные компании и значительно увеличив уровень конкуренции на рынке строительства.

Однако не все так просто. По итогам 2007 года в Подмосковье было возведено около 7 млн кв. м жилья. При этом, по словам первого зампред правительства Московской области Александра Горностаева, потенциальный уровень, на который следует ориентироваться 10 млн кв. м в год. Самый крупный проект по строительству жилья в Подмосковье сейчас осуществляет компания Масштаб, которая на 12 тыс. га возводит порядка 10 млн кв. м. Если ориентироваться на прецедент Масштаба, на выделенных для строительства жилья тех самых 500 тыс. га потенциально можно будет возвести не меньше 400 млн кв. м жилья. Если же верить г-ну Горностаеву, то для их освоения понадобится 40 лет.



Главная --> Публикации