Главная --> Публикации --> Станет ли дороже квадратный метр вблизи четвертого кольца - ирн.ru Чтобы приумножить, лучше разделить Доступное жилье признали иллюзией Ошибки "дачной амнистии" Дмитрий медведев обозначил новый путь излечения россии от жилищной дистрофии

Нижегородский проект Globe Town, который произвел фурор на международной выставке недвижимости MIPIM-2008, уже прозвали русским Манхэттеном. К появлению столь пышной метафоры причастен главный архитектор проекта, итальянец Данте Бенини, который заявил, что собирается создать новый символ региона, столь же запоминающийся, как Манхэттен. По его словам, это будет город, который вберет в себя достижения разных культур и в котором сразу будет создано все, что необходимо для жизни.

Власти поволжских регионов строят грандиозные планы по развитию городских территорий. Чтобы смелые архитектурные проекты стали реальностью, мало политической воли руководителей нужны конкретные меры государственной поддержки инвестиций.

Раз Манхэттен, два Манхэттен
Концепцию Globe Town разрабатывают компания Нижегородкапстрой (совместное предприятие областного правительства и московской группы СУ-155) и итало-британская фирма Dante O. Benini Partners Architects. Заказчиком проекта выступает администрация Борского района. В состав этого муниципального образования и войдет новый комплекс, пояснил заместитель главы администрации Владимир Левагин. Борские власти, по его словам, давно присматривались к пойме, чтобы за счет застройки этой площадки разгрузить центр города.

Заволжские просторы потрясли воображение европейского архитектора: Когда мы в первый раз посетили Нижний Новгород и увидели совершенно пустые пространства на противоположном от кремля берегу Волги, то сразу подумали об Австралии и Америке. Символом города, который мы придумали, станет гигантская сфера, так же как Опера стала олицетворением Сиднея, а статуя Свободы символом Нью-Йорка.

Свой Манхэттен намерены построить на правом берегу реки Казанки власти столицы Татарстана. Причем большую часть территории комплекса Миллениум Зилант Сити 300 га из 460 планируется намыть. На этой площади американская архитектурная компания NBBJ возведет город в городе, рассчитанный на 180 тыс. человек, со всеми атрибутами богатой жизни: ресторанами, оздоровительными и развлекательными центрами и даже яхт-клубом. Будут здесь и свои небоскребы в пятьдесят этажей, и современные офисы.

Проект подхватили в правительстве, и в результате вместо скромной районной программы появился план поистине манхэттенского масштаба: по официальной информации правительства региона, инвестиции в строительство Globe Town, предусматривающее возведение около 20 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости, составят более 2,3 трлн рублей. Город, в котором планируется поселить полмиллиона человек, растянется на девять километров вдоль берега Волги, поэтому значительная часть жилых домов, офисов, гостиниц и развлекательных центров будет находиться в престижной зоне с видом на реку и Нижегородский кремль. Центральным сооружением Globe Town станет гигантская сфера Глобус, в котором разместятся оперный театр, библиотека и другие культурные заведения.

Со строительством Globe Town нижегородские власти связывают решение жилищной проблемы города-миллионника и создание нового делового центра. Казанским властям намыв территории дает существенный ресурс для развития строительства в центральном районе. Урбанистические решения Миллениум Зилант Сити будут поддержаны проектами реновации старых городских кварталов Казани, которые, по новому генплану столицы Татарстана, должны существенно изменить облик города. К его созданию привлекаются архитекторы с мировыми именами: застройку Старо-Татарской Слободы разрабатывает испанец Хосе Асебильо, автор проекта национальной библиотеки голландец Эрик ван Эгераат, зооботанический сад в форме стрекозы придумали в английской архитектурной компании Atkins.

Старые города начинают осваивать пустующие земли не от хорошей жизни, отмечает профессор Московского архитектурного института, эксперт по развитию городской среды Вячеслав Глазычев. Площадок под строительство становится все меньше, а те, что есть, не подходят для комплексной застройки по многим параметрам. Это и небольшой размер участка, и старая, изношенная инженерная инфраструктура, и, как следствие, дефицит мощностей, плохая транспортная развязка.

Первые квартиры в Новом городе планируется выставить на продажу уже в мае, сообщил министр градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашии Александр Гончаров. Уже придуманы названия нескольких улиц, для первой выбрано символичное наименование Стартовая.

Выбор в пользу зарубежных архитектурных бюро, утверждают региональные чиновники, объясняется сложностью задачи: в России утрачен опыт разработки и сопровождения городских мегапроектов. Этот тезис намерены опровергнуть власти Чувашии, где новый город проектирует и строит местный генподрядчик Приволжская градостроительная компания, созданная при участии главного инвестора проекта Внешторгбанка. Будущий Новый город не так шикарен, как Globe Town, но отличается концептуальной ясностью и обозримыми сроками строительства.

Когда провалился состоявшийся в начале марта этого года референдум по поводу объединения городов (за проголосовало только 38% новочебоксарцев), президент Чувашии Николай Федоров не мог скрыть досады: не понимают люди своего счастья! По его мнению, инвесторы всерьез рассматривают муниципальные образования с населением свыше хотя бы 600 тыс. жителей. В такие города идут торговые сети, компании сферы услуг, девелоперы.

Территория между Чебоксарами и Новочебоксарском стала большой стройкой в прошлом году, когда начала создаваться инженерная инфраструктура, а весь проект должен завершиться через семь лет. У властей Чувашии на него большие виды. В республиканском правительстве считают, что экономических обоснований для объединения чувашской столицы и ее города-спутника достаточно: у этих городов общие электросети, очистные сооружения и даже мусорная свалка. На месте свалки два города, по замыслу властей, должны возвести новые жилые кварталы. При этом население агломерации составит 800 тыс. человек.

Нормативная цена участка с базовой инфраструктурой позволит ограничить спекулятивную составляющую в цено­образовании, добавляет замминистра градостроительства Сергей Банюк. По плану четверть жилого фонда Нового города будет составлять социальное жилье, на долю элитных, по местным меркам, коттеджей придется не более 10% общей застройки. Выступая соучредителем Приволжской градостроительной компании, правительство республики намерено регулировать и стоимость жилья для конечных покупателей.

Как бы то ни было, с окончанием строительства Нового города географическая граница между Чебоксарами и Новочебоксарском станет вполне условной. Этот градостроительный проект открывает нишу малоэтажного жилья в республике. В Новом городе на площади в 250 га будут построены кварталы двух-трехэтажных домов и коттеджей с необходимой, но простой инфраструктурой школами, детскими садами, магазинами, кинотеатрами, отделениями почты, банков. На этом проекте отрабатываются новые строительные технологии и механизм частно-государственного парт­нерства в создании инженерной инфраструктуры. В прокладку внеплощадочных сетей и дорог наряду с федеральным и республиканским бюджетами вкладываются Газпром, РАО ЕЭС России, Росавтодор. Компания Коммунальные технологии за счет собственных средств проведет электрические сети, водопровод и канализацию, а в дальнейшем получит эту инфраструктуру в управление. Средства, вложенные в строительство, компания вернет при подключении и дальнейшей эксплуатации сетей, подчеркивает министр Гончаров.

Подушка безопасности для супергорода
Подготовку инженерной инфраструктуры будущих супергородов должен взять на себя госсектор, считают и в нижегородском правительстве. Губернатор Валерий Шанцев уже провел предварительные переговоры с министром экономического развития и торговли РФ Эльвирой Набиуллиной и министром регионального развития РФ Дмитрием Козаком, на которых, по слухам, проект русского Манхэттена в Нижнем произвел сильное впечатление. Настолько сильное, что, как сообщает пресс-служба губернатора, Шанцеву удалось договориться с министрами о совместном финансировании из областного и федерального бюджета инженерных коммуникаций и дорог.

Проект Нового города дал толчок наращиванию мощностей крупных региональных предприятий стройиндустрии и созданию ряда малых компаний по производству строительных и отделочных материалов. Завозиться будет только цемент и, частично, кирпич для отделки фасадов, все остальное обеспечат предприятия республики.

Это не единственная трудность, которая подстерегает проект Globe Town. Его реализация требует строительства новых транспортных магистралей, связывающих будущий город и промышленный Бор с Нижним Новгородом. В качестве возможного решения проблемы рассматривается строительство тоннеля под руслом Волги. Оценивая комплекс технических и инженерных задач, заместитель гендиректора SMT-Developments по региональным проектам Павел Керпелев с осторожностью прогнозирует сроки воплощения грандиозных замыслов. Правительство обещает уложиться в двадцать лет. Наш эксперт Вячеслав Глазычев отмечает, что пока не начались работы, трудно судить о реальности планов, равно как и прогнозировать удорожание проекта. Тем не менее, настаивает комментатор, такие риски необходимо закладывать уже на стадии разработки концепции: комплексный инвестпроект по определению требует длинных ресурсов, и потенциальный инвестор должен заранее рассчитать сроки окупаемости вложений.
Загородные объекты, будь то коттеджные поселки, пансионаты, усадьбы или спортивно-развлекательные комплексы, помимо своего прямого назначения, могут выполнять и роль площадок для проведения различных мероприятий корпоративных, светских, деловых. Многие участники рынка не раз и с удовольствием пользовались этими услугами.

Настойчивость губернатора, с которой он добивается благосклонности федеральных властей, имеет и сугубо региональные основания. Борская пойма входит в паводковую зону, и без инженерной защиты застраивать этот участок не имеет большого смысла. Серьезные инвесторы не придут на площадку, которую каждый год заливает вода. Как отмечает нижегородский архитектор Владимир Парфенов, строительные нормы требуют насыпать или намыть землю до отметок, соответствующих уровню подъема паводковых вод раз в сто лет. Кроме того, существует угроза подтопления поймы в связи с повышением уровня Чебоксарского водохранилища. Сейчас подпорный уровень Волги в районе Борской поймы находится на отметке 63 метра по Балтийской шкале глубин, а земли потребуется насыпать до уровня минимум 76,5 метра.

В последнее время многие компании стараются проводить как внутренние развлекательные мероприятия на свежем воздухе, так и ориентированные на партнеров, к тому же привязанные к спорту, говорит Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства недвижимости WELHOME. Поэтому в летний период наиболее востребованы места на берегах водохранилищ или же объекты, обладающие некой инфраструктурной доминантой. В качестве примера популярного места для летнего проведения event и корпоративных мероприятий я бы привел Le Meridian Moscow Country Club в Нахабино, на территории которого расположены гольф-клуб, ресторан, гостиница и коттеджи для сдачи в аренду.

Поселки открытых дверей
Попробуйте вспомнить все выездные мероприятия, в которых вы принимали участие за последний год. Наверняка, те, что понравились и запомнились больше всего, проходили именно за городом. Секрет успеха подобных тусовок по-настоящему неформальная обстановка и возможность как следует отдохнуть, подышать воздухом. Человек на природе становится проще, раскрепощенней, спокойней, а красивый пейзаж уже сам по себе способен поднять настроение. Если на праздниках, организованных в городских условиях, сотрудники после официальной части могут только есть, пить, танцевать и смотреть выступления артистов, то за городом каждый способен найти занятие по душе: поиграть в пейнтбол, попариться в баньке, покататься на лошади или квадроцикле, погулять по саду, поплавать в лодке, зимой слепить снежную бабу или встать на лыжи. Да мало ли еще развлечений в Подмосковье!

Одна из самых известных подмосковных площадок Никольская Слобода, в которой управляющая компания поселка Северо-Запад нередко проводит различные презентации, пресс-конференции и встречи с VIP-персонами. Центр светской жизни поселка живописный пруд, на берегу которого расположен ресторан Круассан, славящийся своей выпечкой. Архитектура ресторана позволяет проводить в нем как тихие встречи за чашкой кофе и романтические ужины при свечах, так и корпоративные мероприятия. С летней веранды открывается вид на живописный пруд и теннисный корт. А поскольку рядом находится спортивный клуб Новый век, где многие жители поселка держат собственных лошадей, то отсюда можно любоваться грациозными животными, вышагивающими по зеленой траве. Проведение праздников и встреч в Никольской Слободе удобно еще и тем, что они никоим образом не могут мешать жильцам поселка: ресторан и озеро находятся несколько в стороне от коттеджей, в обособленной зоне, и веселье гостей (или жителей) не нарушает уединения владельцев домов.

У девелоперских и риэлторских компаний есть возможность проводить мероприятия в поселках, которые они сами реализуют. Так, Ева Снеговская, руководитель центра корпоративного продвижения холдинга МИЭЛЬ, свидетельствует, что компанией организовывались VIP-мероприятия на территории собственных проектов: в коттеджных поселках M.O.N.A.K.O.V.O., Барвиха-2 и Барвиха Club.

Дома отдыха и развлечений
Но чаще всего корпоративные мероприятия проводятся в пансионатах или отелях, где возможна суточная аренда помещений. Это стало уже своеобразной традицией для многих фирм, а для домов отдыха и других подобных организаций одной из самых прибыльных статей дохода. Тот же МИЭЛЬ периодически проводит различные выездные мероприятия в загородных комплексах и усадьбах. В частности, в усадьбе Середниково проходили встречи брендостроителей холдинга, рассказала Ева Снеговская. Это великолепный вариант: просторные залы, возможность проживания гостей (до 30 человек), ну и, конечно же, очень красивые окрестности. Есть и своя кухня, хотя мы приглашали кейтеринговую службу. Немаловажно, что администрация усадьбы идет навстречу по всем вопросам. Был и опыт сотрудничества с другими площадками мы пользовались услугами подмосковных отелей Истра Холидей, Царьград, Империал, Ватутинки, Le Meridian Moscow Country Club. Ostogenka Real Estate проводила корпоративные мероприятия в загородных пансионатах Волен и Атлас Парк Отель.

Часть поселков проводит свои собственные мероприятия на стадии продаж для привлечения клиентов и создания информационного повода, комментирует Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate. В поселке Истра Кантри Клаб весной проводится масленица, в сентябре открытие сезона охоты. Это традиционные праздники, а также там устраиваются такие мероприятия, как День дачного стиля, Запуск воздушных змеев. В Никольской Слободе Остров Свободы, Апрельское вдохновение, Боевые учения ради развлечения и т.п. Организаторы конкурса Поселок года проводят ралли раритетных автомобилей. Летом прошлого года, в частности, во второй раз прошел один из самых интересных этапов ралли по коттеджным поселкам-победителям. Компании могут стать спонсорами данных мероприятий и пригласить туда своих сотрудников. Это своеобразный PR и самих поселков, и компаний-спонсоров.

Еще одна усадьба, как сообщает Алла Аксенова, сдается по той же Варшавке в 12 км от Москвы. Если Княжьи дали снаружи выглядят как частный коттедж, то эта совсем как мини-дворец, сравнивает специалист. Его площадь составляет полторы тысячи метров. В нем очень красиво можно провести светскую тусовку или корпоративный вечер: он окружен большим садом площадью в 35 соток на берегу озера, по которому можно покататься на лодках. Со второго этажа вниз ведет эффектная кованая дворцовая лестница, также имеется каминный зал, зал со сценой. В общем, это именно то место, где можно провести мероприятие, плавно переходящее в отдых на природе.

Алла Аксенова, PR-директор АН DOKI, рекомендует загородные комплексы Завидово и Княжьи дали. Завидово это бренд, известный еще с советских времен: на базу отдыха ГлавУПДК когда-то имели доступ лишь избранные. В комплексе отдыха Завидово, расположенном в Тверской области, можно провести любое мероприятие: в его огромной усадьбе, по сути, в целом маленьком городке для отдыха, могут с комфортом разместиться тысяча и более человек. Для небольшой компании есть возможность арендовать несколько домиков, говорит Алла Аксенова. Так, аренда 9-местных домов будет стоить до 25 000 руб. в зависимости от сезона (летом дороже). Там можно организовать как светское мероприятие в одном из нескольких ресторанов, так и тим-билдинг, спортивные игры, рыбалку. Усадьба Княжьи дали располагается ближе в 60 км от Москвы по Варшавскому шоссе. В ней провести мероприятие можно на 35 80 человек. В особняке предлагается сауна, теннис, бильярд, каминный зал для фуршетов. В доме есть караоке, теннис, конференц-зал, тренажерный зал, а также достаточно просторный зал с небольшой сценой, где пройдет официальная часть и вечеринка. Можно поиграть в пейнтбол, пострелять в мини-тире. Есть возможность пригласить повара из соседнего ресторана, кроме того, гостям предоставляется в пользование большой мангал. Вот только остаться ночевать смогут не более 35 человек именно столько тут спальных мест.

Наш последний опыт проведения корпоративного мероприятия как раз связан с активным зимним отдыхом за городом, вспоминает Владимир Кузнецов. Коллектив WELHOME отпраздновал приближение 2008 года в спортивном парке Волен. В течение дня все желающие имели возможность покататься на коньках, тюбингах, горных лыжах и сноубордах, а ближе к вечеру в ресторане комплекса был организован праздничный фуршет. Впечатления от отдыха остались самые положительные, в первую очередь потому, что благодаря совмещению различных развлекательных опций программа мероприятия была интенсивной и разнообразной.

О спорт, ты мир!
Предложить сотрудникам, партнерам или приглашенным гостям заняться спортом неплохая, очень современная идея, которую многие берут на вооружение. Особенно такое времяпровождение актуально зимой, когда круг загородных развлечений ограничен. В этом плане наиболее востребовано Дмитровское направление, где расположен ряд комплексов (Волен, Сорочаны, Яхрома, Клуб Леонида Тягачева), ориентированные на активный зимний досуг.

Подробностями организации корпоративных мероприятий поделилась Алла Аксенова: Конечно, загородные корпоративные мероприятия это вариант, скорее, для небольших компаний. Потому что арендовать усадьбу для 2000 человек обходится очень дорого. Ну а основная проблема в организации таких мероприятий ночевка и доставка сотрудников до столицы. Как правило, количество спальных мест в усадьбах меньше, чем мест на банкете, и часть сотрудников вынуждена отправляться домой. Естественно, мало кто в состоянии ехать после праздника на личном транспорте. Так что дополнительные траты требуются на аренду транспорта до и после. Кроме того, почти все кейтеринговые службы делают дополнительную наценку за выезд за пределы МКАД. Зато можно значительно сэкономить на спиртном в арендованный частный особняк, в отличие от ресторана, никто не запретит привезти свое.

А холдинг МИЭЛЬ провел одно из мероприятий для своих специалистов в конно-спортивном комплексе Отрада. В данном случае нас привлекла возможность проживания участников встречи, разнообразное меню, предложенное для фуршета, высокий уровень обслуживания персонала, заявила Ева Снеговская.

Можно только порадоваться за сотрудников компаний и гостей таких мероприятий, у которых остаются от подобных встреч на природе лучшие воспоминания. Ну и пожелать, чтобы загородных площадок для проведения праздников и вечеринок становилось все больше и они обладали все новыми возможностями.

И в заключение о самом приятном о впечатлениях от загородной поездки. Впечатления самые замечательные. Вообще, отдых на природе уже залог хорошего времяпрепровождения, уверен Максим Сухарьков. Отдыхаешь от офисных костюмов, от вечерних нарядов, обязательных для корпоратива в дорогом ресторане или клубе. Полное расслабление и свобода! Мы не просто общаемся с коллегами в неформальной обстановке за столом, но и вместе весело проводим время: катаемся на лыжах, санках, коньках, наслаждаемся прогулками и развлечениями на свежем воздухе. В общем, веселимся от души.

- Ипотечный кредит выдается на приобретение и строительство квартир, построенных или строящихся с участием кредитных средств Сбербанка. Основное обеспечение по нему - залог приобретаемой квартиры. В случае кредитования на цели строительства объекта недвижимости на период его строительства (до момента передачи квартиры в собственность заемщика), в залог принимаются права по договору об инвестировании.

Сбербанк России предложил своим частным клиентам новый продукт - "Ипотечный кредит". Кроме того, банк смягчил ряд условий по предоставлению ссуд на приобретение жилья. О новшествах рассказывает директор Управления кредитования частных клиентов Сбербанка России Надежда Никитенко. - Охарактеризуйте, пожалуйста, новый продукт банка.

- Долгосрочный проект Сбербанка "Строительный кредит" представлен сейчас двумя продуктами - ипотечным кредитом и кредитом на недвижимость. Чем они отличаются? Каким клиентам и в каких случаях выгодно брать тот или другой вид кредита? - "Строительный кредит" объединил в себе два банковских продукта с целью сформировать единый подход к жилищному кредитованию населения Сбербанком, а также усовершенствовать условия выдачи ссуд на жилье. Общими по обоим кредитам являются сроки кредитования (до 15 лет), процентные ставки (в настоящее время 18% годовых - по рублевым кредитам и 11% валютным), а также методика определения суммы кредита - банк определяет ее на основании платежеспособности заемщика и представленного обеспечения.

При недостаточности основного обеспечения банк потребует дополнительные формы обеспечения. Если схема даст положительные результаты и население проявит к ней интерес, Сбербанк рассмотрит вопрос о ее применении при кредитовании приобретения и строительства квартир, не только построенных и строящихся с участием кредитных средств банка, но любого жилья, предлагаемого на рынке недвижимости.

Сбербанк начал предоставлять такие кредиты только в этом году. В обеспечении по строительным кредитам Сбербанк принимает: поручительства российских граждан с постоянным источником дохода, поручительства юридических лиц, залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества, залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка и залог государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов, гарантии субъектов Федерации или муниципальных образований.

Основное различие состоит в том, что ипотечный кредит заемщик может взять на приобретение квартиры, построенной или строящейся с участием кредитных средств Сбербанка, а кредит на недвижимость - на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт любых объектов недвижимости (квартир, комнат, домов, дач, гаражей, земельных участков, построенных за счет иных источников). Кстати, ранее кредитование на ремонт объектов недвижимости, в том числе на проведение отделочных работ, не осуществлялось.

Два вида кредита различаются также по величине максимальной суммы, которую может получить заемщик: по ипотечному кредиту - не больше 90% стоимости жилья, по кредиту на недвижимость - 70%. С этой точки зрения ипотечный кредит более привлекателен для заемщика. К тому же по ипотечному кредиту заемщик может ограничиться залогом приобретаемой квартиры или залогом своих прав по договору об инвестировании строительства (до передачи квартиры в собственность заемщика).

При получении же кредита на недвижимость, помимо залога приобретаемой квартиры, заемщику необходимо предоставить иное обеспечение. В то же время, если сумма кредита на недвижимость не превышает $25 тыс., заемщик может не закладывать имущество и ограничиться только поручительствами; при этом минимальное число поручителей снижено с четырех до двух.

Рассматриваете ли вы при оформлении кредитов, помимо официальных заработков, какие-либо другие источники доходов? - Сбербанк принимает в расчет только официальные доходы. Но в этом году мы расширили перечень источников доходов, которые учитываем суммарно при определении максимальной суммы строительного кредита. Теперь дополнительно к заработку по основному месту работы банк принимает в расчет какой-либо один из видов доходов заемщика. К ним относятся доходы, полученные по другому месту работы, если срок трудового договора превышает один год (при условии подтверждения этих доходов и произведенных налоговых удержаний справкой).

И только в случае, если предоставленного залога не хватит на покрытие всех обязательств по кредиту, например процентов, банк потребует дополнительное обеспечение на недостающую сумму. За первое полугодие 2003 года Сбербанк выдал кредитов на недвижимость на сумму 1,7 млрд. руб. и $15,3 млн. (за весь 2002 год - 1,5 млрд. руб. и $10,4 миллиона)

- Банк выдаст ипотечный кредит только на то жилье, которое построено или строится с участием средств Сбербанка. Где ваши клиенты могут познакомиться со списком таких строительных объектов? -Ориентировочно мы сможем начать знакомить со списком в IV квартале. Интерес к новому продукту огромен. Но традиционный кредит на недвижимость тоже остается популярным.

Кроме того, теперь мы можем принять в расчет доходы, полученные заемщиком от занятий частной практикой, или другие источники доходов, разрешенные законодательством и подтвержденные налоговой декларацией с отметкой налогового органа. Может быть учтен заработок супруги(а) заемщика по основному месту работы, а также пенсия, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая заемщиком, не достигшим пенсионного возраста, на период до достижения им пенсионного возраста.

- Покупка квартиры - непростой процесс. Какие советы вы можете дать вашим клиентам для того, чтобы они смогли уменьшить возможные потери и избежать разочарований? - Сбербанк России, понимая желание клиента узнать заранее, до выбора квартиры, на какую сумму кредита он может рассчитывать, предлагает подавать заявку на получение кредита на недвижимость без предоставления документов на приобретаемую квартиру.

Если на начало 1997года общий портфель потребительского кредитования составлял 3 млрд. руб., а портфель кредитов на недвижимость - 25 млн. руб., то на 1 июля нынешнего года эти показатели составляют соответственно 73,4 млрд. руб. и 4,5 млрд. рублей.

За первый месяц пользования кредитом клиент уплачивает максимальный размер процентов - около 45 тыс. руб., с каждым месяцем - все меньше. Банк не запрещает досрочное погашение кредита.- Инвестиционная схема состоит из двух этапов: до момента оформления прав собственности на жилье и после.

В этом случае банк на основании документов о доходах заемщика за последние шесть месяцев определит максимально возможную сумму кредита и примет решение о выдаче кредита с отлагательным условием. А клиент сможет в течение трех месяцев со дня подачи заявления подобрать себе квартиру по вкусу. Заемщик, имеющий ежемесячный чистый доход около 50 тыс. руб., может рассчитывать на получение строительного кредита в сумме до 3 млн. руб. после его получения клиент в счет погашения основного долга ежемесячно равными долями вносит сумму около 16,7 тыс. руб. и также ежемесячно уплачивает банку проценты за пользование кредитом, которые рассчитываются от остатка задолженности.

- Из чего складываются накладные расходы заемщика по строительному кредиту (начиная от сбора за рассмотрение заявки и заканчивая расходами на страхование жилья и своей жизни)? - В случае принятия положительного решения о выдаче кредита заемщик до получения денег производит единовременный платеж за обслуживание ссудного счета, составляющий не более 3% от суммы кредита. Если оформляется залог имущества в обеспечение кредита, в расходы клиента войдет оплата услуг независимого оценщика (в Москве это стоит около $200).

- Какие изменения в процентных ставках, в обеспечении и прочие происходят при смене этапа? Процентные ставки по строительным кредитам являются едиными и не меняются в зависимости от этапа инвестиционной схемы. Но все филиалы банка, имеющие право принимать решения по выдаче кредитов, вправе также изменять условия кредитования, в том числе и оформлять вывод залогов из обеспечения. Поэтому в случае достаточности обеспечения (после оформления в залог приобретаемой квартиры) заемщик может "освободить" первоначально заложенное имущество (ценные бумаги и т.д.].

- Если у заемщика с хорошей кредитной историей возникли материальные проблемы, каковы действия банка? Поможет ли он своему клиенту? - Однозначного ответа здесь нет. Работа с просроченной задолженностью -всегда индивидуальный процесс, который зависит от причины возникновения проблем, от характеристики клиента как заемщика и множества других факторов.

Переданное в залог имущество страхуется в пользу банка, следовательно, заемщику необходимо оплатить страховые взносы (в Москве - 0,2-0,4% стоимости квартиры). При этом квартира страхуется только на случай ее порчи или утраты. Страховать жизнь заемщика банк не требует. И, наконец, расходы заемщика существенно увеличивает оплата услуг за нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры. Сегодня эта цифра составляет 1,5% от суммы договора, но в ближайшее время она, возможно, снизится. Госдума рассматривает законопроект, который устанавливает твердый тариф по оплате нотариальных услуг в размере двух минимальных размеров оплаты труда.

- Какие шаги по совершенствованию своих технологий, бизнес-процессов и информационных систем до уровня мировых стандартов в рамках ипотечной программы предпринимает Сбербанк? - Сбербанк России заинтересован в развитии всего спектра своих услуг по кредитованию физических лиц, а не только ипотечных программ. В настоящее время проводится работа по автоматизации всего процесса кредитования физических лиц, которая направлена на сокращение сроков рассмотрения кредитных заявок, усовершенствование и упрощение процедуры выдачи кредита, в том числе в части оформления кредитных документов.

Банк разберется и постарается принять такие решения, чтобы и заемщик расплатился, и банк не понес убытков. В действительности такие случаи крайне редки - удельный вес просроченной задолженности по кредитам населению сегодня составляет 0,37% от портфеля в 73,4 млрд. руб., а сама просроченная задолженность носит в основном текущий характер.

- Пока мы работаем только на своих ресурсах и по своим программам. Страховые компании - партнеры Сбербанка России Сбербанк сотрудничает страховыми компаниями, выигравшими тендер, проводимый Сбербанком России: СОАО "Русский страховой центр", ООО "СК "Природа", ОАО "САК "ЭНЕРГОГАРАНТ", ЗАО "МАКС", ОСАО "Ингосстрах", ОАО "Военная страховая компания", ОАО "СОГАЗ", ОАО "Росгосстрах". Выбор клиентами (заемщиками) риэлтеров, застройщиков, оценочных компаний Сбербанк не ограничивает.

Кроме этого в банке идет подготовительная работа по созданию единой базы ссудозаемщиков Сбербанка России, используя которую, любые филиалы Сбербанка России смогут кредитовать физических лиц независимо от места их проживания. - Какие совместные программы по ипотечному кредитованию имеет Сбербанк с администрациями областей, с предприятиями и за счет каких ресурсов банк работает на этом рынке?

Так, клиенты банка, проживающие в Удмуртии, в рамках такой программы могут брать рублевые кредиты на жилье по ставке 7% годовых, а Нижегородской области и Башкортостане - 8%, в Таймырском АО - беспроцентные кредиты. Кроме того, банк успешно развивает программы с крупными корпоративными клиентами, такими как ОАО "Аэрофлот - Российские авиалинии" (программа действует с 1998 года). ОАО "Русский Алюминий", ОАО "Чебоксарское НПП "Элара". В рамках договора с "Русским Алюминием" банк выдает его сотрудникам кредиты на жилье по пониженным процентным ставкам (это не корпоративные, а жилищные ссуды).

Сотрудничество с администрациями субъектов Федерации в области улучшения жилищных условий граждан регионов - одно из приоритетных направлений деятельности Сбербанка России. Сегодня его филиалы принимают участие в региональных программах по улучшению жилищных условий населения в республиках Коми, Удмуртия, Башкортостан, Таймырском и Коми-Пермяцком автономных округах, Нижегородской области. В рамках таких программ администрации субсидируют процентные ставки по кредитам на жилье.

Ежеквартально Сбербанк выверяет объем заведенного бизнеса и принимает решение о компенсации процентной ставки. А предприятие представляет списки сотрудников, которые обратятся в банк за льготным кредитом. НПП "Элара" в полном объеме уплачивает проценты по жилищным кредитам своих сотрудников. ОАО "Аэрофлот - Российские авиалинии" предоставляет поручительство в обеспечение по кредитам своих сотрудников.

Применение пониженной процентной ставки возможно при условии проведения предприятием в банке дополнительного объема операций, а именно - осуществление поступлений выручки от реализации продукции на счете в банке в размере не менее 50% от совокупной ссудной задолженности заемщиков - сотрудников предприятия. При этом "Русский Алюминий" выдает своим работникам беспроцентные ссуды на первоначальный взнос.

А сдерживают развитие ипотеки положения статьи 446 Гражданско-процессуального кодекса (ГПК), которые затрудняют работу банка по реализации схем ипотечного кредитования. Сбербанк совместно с Ассоциацией российских банков (АРБ) представил в Госдуму свои предложения о необходимых законодательных изменениях.
Москва-река основная водная артерия нашей столицы, давшая ей жизнь и название. Эта голубая лента объединяет разные эпохи России, памятники истории и культуры, природные комплексы, жилые районы и промышленные предприятия. В сочетании с холмистым рельефом прибрежных территорий она является важнейшим градообразующим объектом, одной из композиционных осей города, в значительной мере влияющей на формирование его планировочной структуры.

- Как вы оцениваете изменения законодательной базы по ипотеке? - В законодательной базе произошли изменения как стимулирующие, так и сдерживающие развитие жилищного кредитования. Безусловно, усиливают позиции кредитора - залогодержателя и позволяют обеспечить необходимую защиту его интересов практически все новые поправки: (в Жилищный кодекс РФ, в ФЗ от 24.12.1998 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", в ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Они стали своего рода визитными карточками многих городов мира: трудно представить себе Канны без звездной Круазетт, Венецию без потрясающего окружения ее Главного канала, Амстердам без многочисленных улиц-каналов, без Дворцовой набережной Северную Пальмиру. Первые каменные набережные в нашей стране появились именно в Санкт-Петербурге, в тогда еще строящейся новой столице Российской империи. Выглядят они торжественными, холодными и пустынными. Это замерзшая архитектура, и создавалось все это не столько для жизни, сколько для потребностей и возвеличивания державы, поэтому люди в столь грандиозный проект не вписывались. Вот корабли вписывались, а население нет.

Одна связующая нить
Испокон веков люди селились у рек, озер, морей. Думается, не стоит перечислять все причины этого процесса. Между тем, помимо всего прочего, жители ценили неповторимую визуальную составляющую водной глади и стремились быть к ней поближе. Появилась идея публичного пространства между городской застройкой и акваторией, то есть особым образом оформленного и обжитого берега. Так возникли места пребывания людей с целью организации причалов и портов, рыболовного и иного производства, а также для купания, прогулок и просто любования окружающими видами. Ценность таких территорий столь высока, что их стали украшать и благоустраивать, создавать набережные разных типов.

Сталинская эпоха внесла свои значительные коррективы в облик столицы. Монументальные дома-корабли на набережных обеспечили безлюдье вокруг, однако, в отличие от питерской, это пустота другого свойства. Она не декларировалась, но возникла сама собой, по жизни. Просто никто не делал усилий, чтобы привлечь на центральные московские набережные горожан для прогулок и развлечений. В результате они стали функционировать лишь как транспортные магистрали, где люди появляются крайне редко.

Что касается Первопрестольной, то в камень берега Москвы-реки стали одевать позже, уже после Отечественной войны 1812 года. Сначала был выполнен отрезок Кремлевской набережной между Большим Каменным мостом и тогда еще деревянным Большим Москворецким. Позже была построена гранитная Софийская набережная, расположенная напротив Кремля. Работы по благоустройству набережных велись одновременно с другими масштабными работами по реконструкции Москвы после пожара. К слову, в это время была взята в трубу река Неглинная, разбит Александровский сад, сделан бульвар на Кремлевской набережной.

Всегда и везде, в любом западном и восточном мегаполисе горожане сидят у воды и погружаются в свои думы. Наблюдая игру бликов, они заняты разговором или ловят рыбу на удочку. Исследователь среды Григорий Каганов назвал эти действия ничегонеделаньем. Праздное, но не бессмысленное, оно позволяет человеку расслабиться или, наоборот, сосредоточиться и обдумать что-то важное. Вода играет при этом роль магического кристалла, позволяющего настроиться на нужный лад, поймать ритм мыслей и впасть в своеобразный транс.

В отличие от Москвы и Петербурга, лондонские набережные организованы как места для активной жизни столичных жителей и гостей. Под сенью деревьев расположены рестораны и зоны отдыха. Набережные Сены выполнены как прогулочные аллеи с многочисленными сходами к воде и причалами для речных судов. Даже вне оживленного ядра Парижа довольно много людей, которые гуляют, катаются на велосипедах, сидят на парапетах и ступеньках.

Жизнь у воды
Повсюду в мире один из самых интересных сегментов недвижимости дома у воды. Наша Москва в этом отношении не исключение. Квартиры на набережных всегда считались престижными. И тому есть несколько причин. Во-первых, конечно, это открывающиеся панорамные виды и отсутствие (во всяком случае, с фасадной стороны здания) какой-либо другой близкой застройки. Другой аспект более мягкая экологическая обстановка, психологический комфорт. Кроме того, еще в советские времена творческая элита задала моду селиться именно в таких домах в знаменитой высотке на Котельнической набережной, жилом комплексе на улице Серафимовича (позднее получившем название Дом на набережной), кварталах в районе Фрунзенских улиц, на Плющихе, Смоленской набережной, возле Кутузовского проспекта

В нашем огромном мегаполисе подобных человеческих мест раз, два и обчелся.

Как бы то ни было, специалисты отмечают постоянный интерес к домам на набережных. И это отнюдь не причуда, утверждает Жанна Бессараб, генеральный директор компании Столичная палата недвижимости. Людям, живущим и работающим в мегаполисе, важно хотя бы в собственном жилище освобождаться от городской суеты. А пейзажи с преобладанием асфальта и бетона за окнами отнюдь не способствуют улучшению настроения. Кому-то в столице повезло, и он имеет возможность наблюдать, скажем, зеленые склоны Нескучного сада или Воробьевых гор, или же прекрасный вид на Новодевичий монастырь с его прудом в окружении деревьев и лужаек.

В основном предложения представляют вторичный рынок, причем по большей части в сталинках. Происходит это из-за малого объема возводимых новостроек: почти все престижные набережные имеют исторически сложившуюся застройку, что затрудняет возведение там новых зданий, эту особенность подчеркивает Ольга Строева, руководитель пресс-службы компании CENTURY 21 Россия.

Протяженность Москвы-реки почти 70 км, и, конечно, столичные набережные очень разные. К примеру, Кожуховская обещает далеко не чарующий вид на нефтеперерабатывающий завод. Не впечатляет вид Дербеневской, Павелецкой, Даниловской, Нагатинской и Коломенской набережных они расположены в нижнем течении реки, где берега заняты в основном промзонами. В этот список непривлекательных территорий у воды, увы, можно внести и верхние берега Бережковскую, Шелепихинскую и Карамышевскую набережные. Стало быть, своеобразный рейтинг престижности возглавляют Пречистенская, Фрунзенская, Саввинская, Котельническая, Краснопресненская, прибрежные зоны Водоотводного канала, что в Замоскворечье. Дома, расположенные в этих районах, становятся элитными уже просто благодаря своей истории. Практически в каждом из них проживали известные люди, а окрестности связаны с теми или иными событиями. Поэтому элита будет в первую очередь тянуться к апартаментам в зданиях, что находятся именно на этих набережных, а их биография, соответственно, увеличивает цену квадратных метров минимум на 20%.

Покупая квартиру с видом на реку, будущий ее хозяин уверен, что этот вид у него останется на долгие годы, скорее всего, навсегда. Кроме того, несомненно, что у жилья на набережной есть эстетическая привлекательность завораживающая красота текущей воды и видовой обзор, считает генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова.

Еще один элитный жилой комплекс Green Hills компании Юниформстрой находится на склоне холма между Андреевским монастырем и Нескучным садом. А вдоль Саввинской набережной расположился целый каскад элитных новостроек, что сделало Плющиху достойным продолжением Золотой мили. Целые кварталы преобразятся на Берсеневской и Болотной, Тараса Шевченко и Шелепихинской набережных. В ряде случаев это связано с переносом промышленных предприятий и сносом старых производственных корпусов. Хотя вывод огромной фабрики или завода процесс для инвестора обременительный, в нем есть свои плюсы: освобождается огромная территория, к которой уже подведены коммуникации, что делает такие площадки привлекательными для девелопмента.

Раздолье для творчества
Вписаться в старую застройку центральной части города дело не из простых в силу многочисленных ограничений, но иногда крупным компаниям это удается. Отношение к новоделам разное. Москвоведы явные противники подобного вмешательства в сложившуюся среду. Архитекторы отмечают сильные или же слабые стороны проектов. Ну а состоятельные соотечественники реагируют на новостройки в прямом смысле рублем (или долларом!). Вслед за Остоженкой преобразилась Пречистенская набережная. Интересные проекты после активной деятельности Rose Group представляют компании Баркли, KM-Development, ДОН-Строй Остоженка Парк Палас, Course House, Dolce Vita и другие.

Вспомним, каким громким событием на рынке недвижимости последнего десятилетия обернулось возведение жилого комплекса Алые Паруса. Он стал своего рода знаковым объектом помимо архитектуры зданий, насыщенной инфраструктуры и других особенностей, все отметили наличие собственной рекреационной зоны, расположенной на созданной компанией ДОН-Строй набережной. Сейчас реализуются и другие проекты у воды, где благоустроенные набережные непременный элемент территории: прежде всего, реконструкция квартала на месте бывшей гостиницы Россия, ММДЦ Москва-Сити, ЖК Город Яхт, ряд объектов на Карамышевской набережной и в Строгино. По словам главного архитектора города Александра Кузьмина, планируется сделать единую набережную вдоль всей реки на участке Москва-Сити. Она будет выходить к жилым кварталам и в основном предназначаться для прогулок. Мы уберем дорогу от воды под землю, чтобы жители имели свободный проход к набережной, которая станет зеленой полосой, подчеркнул он. Столичные власти предполагают превратить некоторые набережные в Центре и вовсе в пешеходные зоны, а Москву-реку в транспортную артерию для водных такси и речных трамвайчиков.

Таким образом, столичные набережные еще не освоенный как следует потенциал. И до сего момента у городских властей до них и руки не доходили, и имущественные отношения не везде были еще урегулированы. Неустроенные территории на берегах это тот запас площадей, которых мегаполису остро не хватает. Вот почему в середине прошлого года столичное правительство приняло постановление О концепции Целевой среднесрочной программы комплексного благоустройства и ландшафтного оформления набережных реки Москвы. Все работы планируются на 2009-2011 гг. К тому же в рамках актуализации Генплана внесены значительные поправки в дальнейшее развитие городских прибрежных территорий.



Главная --> Публикации