Главная --> Публикации --> Широкий выбор сергиева посада Когда ломать труднее, чем строить - iii Ипотека идет в богатые регионы Группа компаний пик приобрела еще два участка площадью около 88 га в ярославле Как я снимал квартиру за 20 тысяч рублей

Вещь отличная, спору нет. Но здесь на такое спроса нет. Для нас это всего лишь диковинка.
Джон Стейнбек
Жемчужина

Около двух лет назад компания Бенефит Инжиниринг заканчивала строительство торгово-офисного комплекса в Воронеже. Проект казался выгодным, ведь в городе не было ни одного современного бизнес-центра. Однако найти арендаторов для здания площадью 20 000 м2 не удалось. Брокеры искали клиентов ровно год, после чего нам стало ясно, что местный бизнес не готов платить за качественные площади, сетует директор по развитию Бенефит Инжиниринг Ярослав Козлов. Бизнес-центров в Воронеже нет до сих пор.

Сейчас отель находится под управлением международного оператора Rezidor. На отсутствие постояльцев Бенефит не жалуется. Только вот если бы здание все-таки осталось бизнес-центром, девелопер окупил бы свои инвестиции через семь лет. Теперь же он ждет возврата вложений лет через 10-12: отели традиционно требуют самых длинных денег.

Компания Козлова сумела выкрутиться из щекотливой ситуации, превратив еще не завершенное здание в четырехзвездочный отель и сократив общую площадь объекта до 15 000 м Из них 12 000 м2 отдали под номера, а 3000 м2 сдали арендаторам нескольким банкам и региональным представительствам московских компаний. Первоначально хотели сдать еще 4000 м2, но на них претендовали лишь Патэрсон, Рамстор и Перекресток. Продуктовый супермаркет в отеле это дурной тон, поэтому решили не связываться.

20% таков в среднем обычный дисконт от заявленных ставок аренды офисов в регионах

Не созрели
Когда инвестор решает строить торговые центры или офисы в регионе, то опирается на два главных критерия: количество торговых и офисных метров на душу населения и доходы населения, рассказывает Козлов о мотивах, подвигнувших Бенефит Инжиниринг заняться коммерческой недвижимостью в глубинке. Если количество метров невелико, а доходы растут, рынок считается перспективным. Если верить оценкам аналитиков и экспертов, регионы готовы переварить сотни тысяч квадратных метров различных площадей. Но наученный собственным опытом Козлов считает, что даже городам-миллионникам в европейской части страны не нужно больше 200 000 м2 офисов и ТЦ.

Спустя полгода у РЕД в Новосибирске появился конкурент открылся еще один бизнес-центр класса А, Кронос, который возвела местная компания Строитель. На момент открытия центра из 48 000 м2 ей удалось сдать всего 25%. Возможно, все дело было в дороговизне: по данным одной из столичных брокерских компаний, ставки Строителя колеблются от $1300 до $2000 за 1 м2 в год. А ведь по $2000 за 1 м2 в год, по данным Praedium, сдаются офисы класса А в Москве в пределах Садового кольца.

Многие коллеги-девелоперы согласны с ним. К примеру, в Новосибирске на 1000 жителей приходится всего 172 м2 качественных офисных площадей и 244 м2 торговых. При этом директор по управлению недвижимостью компании РосЕвроДевелопмент (РЕД) Наталья Коротаева уверена, что высококлассных офисов в Новосибирске уже более чем достаточно. В июле 2007 г. компания открыла в городе бизнес-центр класса А под названием РосЕвроПлаза, в который было вложено $35 млн. Коротаева называет проект удачным. Мы были первыми, поэтому успели найти арендаторов, поясняет она.

В Ростове-на-Дону, где в прошлом году ввели 90 000 м2 офисов классов А и В, половина которых пустует, ставки снижают на 20%. В региональных офисах при очевидной незаполненности дисконт в 10-30% от заявленных ставок это норма, рассказывает Юлия Будник, руководитель направления инвестиционного брокериджа консалтинговой компании GVA Sawyer.

Здесь все зависит от готовности арендатора подходить к ставкам гибко: либо снижать их и сдавать площади с дисконтом, либо стоять на своем и ждать, когда арендаторы созреют, говорит Коротаева. РЕД, по ее словам, использовала смешанную стратегию, потому что была заинтересована в качестве клиентов и всем подряд сдавать не хотела. Сейчас среди арендаторов РЕД семь банков, компании Caterpillar, Cisco. И тем не менее при средних ставках $600 за 1 м2 в год в РосЕвроПлазе остались незанятыми 20% из 22 000 м2 площадей, хотя центр открылся восемь месяцев тому назад. Словом, демпинг помог не очень.

Застолбить место
Однако девелоперы, как местные, так и столичные, с завидным упорством продолжают заявлять все новые и новые проекты ТЦ и офисных комплексов в регионах. Иногда региональные девелоперы начинают явно рискованные проекты, чтобы показать свою состоятельность местным властям и потом получить новые площадки под застройку. Кто-то мог получить не самые интересные участки в качестве социальной нагрузки к привлекательным, объясняет эту активность Будник из GVA Sawyer.

В столице не сданные в готовом центре площади были бы для девелопера просто катастрофой. Но это почти невероятный сценарий. 90% московских офисных площадей разлетается к моменту окончания строительства. То есть, сдав объект, инвестор практически сразу начинает получать живые деньги и может точно прогнозировать окупаемость проекта. В регионах о точных прогнозах никто и не мечтает. Если площади простаивают, к примеру, полгода-год, значит, на столько же отодвигается и окупаемость, пожимает плечами Будник. РЕД надеется, что окупит свой новосибирский проект спустя 7-8 лет.

В Казани собственникам бизнес-центров приходилось дробить этажи на небольшие площади, потому что нет потребности в помещениях по 500-600 м У местных компаний свои офисы, а маленьким они просто не нужны, описывает точно такую же ситуацию Илья Вельдер, заместитель директора департамента проектного финансирования Ак Барс Банка. По его словам, рынок в городе давно насыщен. В Казани уже около 500 000 м2 офисов категорий В и В+ и больше 700 000 м2 торговых центров.

И все же довольно трудно понять, к примеру, какими соображениями руководствовалась ижевская компания Арт-Тек, возводящая в родном городе первый бизнес-центр класса В. Застройщик уже отделывает фасады, а ни одного договора аренды не подписано. Идет вялотекущая работа по аренде. Нам, видимо, придется уменьшать размер площадей, предлагаемых потенциальным арендаторам, потому что в городе нет компаний, которые готовы платить большие деньги, признается Олег Иванов, заместитель директора Арт-Тек. На языке брокеров и девелоперов это называется мелкая нарезка. Если в Москве средняя арендуемая площадь офисов 1500-2000 м2, то, например, в той же РосЕвроПлазе банк HSBC арендовал всего 50 м2.

Сейчас Complex Estate строит лишь ТЦ в Смоленске. По словам Серпенинова, у компании была идея улучшить проект и построить рядом бизнес-центр, поскольку в городе пока нет ни одного современного офисного здания. Но после долгих размышлений от затеи отказались, решив выделить под офисы этаж в будущем ТЦ.

Арт-Тек решила пойти по другому пути, продав первые четыре этажа бизнес-центра крупной компании. Аренда отбивает деньги дольше, проще продать, поясняет Иванов. Московских девелоперов такой подход к построенным зданиям не устраивает категорически. Нам как девелоперу невыгодно продавать, мы хотим иметь качественный объект в своем активе, говорит генеральный директор столичной компании Complex Estate Юрий Серпенинов. У Complex Estate есть участки в Ульяновске, Калуге, Смоленске. Есть и программа их комплексной застройки. Но девелопер пока осторожничает, пытаясь спрогнозировать будущий спрос и потребность в жилой и нежилой недвижимости.

В поисках торговцев
Немногим лучше обстоят дела с торговой недвижимостью. В любом инвестиционно привлекательном городе можно наблюдать одну и ту же картину: стоят красивые, только что построенные торгово-развлекательные комплексы с полупустыми интерьерами. 30% пустующих площадей в Екатеринбурге или Нижнем Новгороде обычная вещь, говорит Козлов. Екатеринбург, давно обогнавший по количеству ТЦ на 1000 жителей даже Москву, сейчас переживает что-то вроде строительного бума второго порядка. Непопулярные у арендаторов и покупателей торговые комплексы перестраиваются в массовом масштабе: одни превращаются в офисы, другие в специализированные магазины.

Смоленск пока не готов. Мы изучили психологию города: компании хотят покупать себе помещения, но арендовать нет. Там каждый что-то себе покупает, реконструирует и делает нечто похожее на офис, рассказывает Серпенинов. Те, у кого денег нет, довольствуются зданиями бывших НИИ: современный офис в стиле open space, куда надо приводить дизайнера, возводить перегородки, делать ремонт и т. п., для них непривычен. По наблюдениям Серпенинова, покупатели в Смоленске согласны платить за офисы цену жилой недвижимости. Однако, по его подсчетам, при продаже компания потеряет 20% прибыли. Когда есть стабильная арендная плата, в 10-летнем горизонте объект может принести до 20-30% годовых. А если продавать бизнес-центр, уже заселенный арендаторами, то он будет примерно в 1,5 раза дороже только что построенного.

Но девелоперы не хотят ждать. Важно, кто выйдет на строительную площадку первым. Когда арендаторы видят, что сваи вбивают, это для них, к сожалению, становится критерием выбора проекта. Опоздание на 2-3 месяца грозит провалом, признается Сергей Гуров, директор по маркетингу группы Регионы, строящей 12 ТЦ под брендом Июнь.

Среди новых проектов везде острейшая конкуренция, поскольку разные девелоперы одновременно заявляют по нескольку гигантских проектов площади меньше 40 000-50 000 м2 уже давно никто не строит. Мы достраиваем торговый центр в Брянске, успешно сдаем его в аренду. Он там пока единственный, и больше городу с населением 416 000 человек не требуется. Если кто-то построит еще один, то оба ТЦ будут наполовину пустовать, опасается вице-президент ADG Group Григорий Печерский. Опасения его не напрасны. Группа РТМ заявила, что построит в Брянске к 2010 г. центр площадью 53 000 м Юлия Будник говорит, что спасти оба проекта сможет разве что их растянутость во времени: Если РТМ ориентируется не только на текущее предложение, но и на общую динамику города строительство жилья или крупного предприятия, то проект состоится.

Даже обжегшийся на воронежском проекте Козлов из Бенефит Инжиниринг все же считает, что у регионов есть потенциал. Просто региональный рынок еще слишком дикий. Емкость его велика, но спрос отложенный, года на 2-3, предполагает он. Серпенинов из Complex Estate тоже намерен подождать три года. В регионах достаточно участков под строительство даже в центре города, есть из чего выбирать без жесткой необходимости перебазировать промпредприятия или расселять и сносить старый жилой фонд, перечисляет плюсы для девелоперов и Будник.

По словам Гурова, ТЦ в регионах окупаются за 6-7 лет, поскольку ставки аренды ниже, чем в Москве (в среднем $320 за 1 м2 в год против $600 за 1 м2 в год в столице). Но и для этого надо немало потрудиться. Регионы взяли на себя дополнительную услугу: ищут местным игрокам партнеров в Москве, чтобы у тех появился стимул для аренды современного ТЦ. Например, в одном из городов было важно получить в арендаторы сеть итальянских ресторанов Сбарро. Регионы нашли местную компанию, которая купила франшизу Сбарро.

Современный торговый центр немыслим без больших сетевых магазинов, так называемых якорей. Они привлекают покупателей широким ассортиментом товаров и выгодными ценами, поэтому собственники ТЦ с готовностью приглашают их в свои проекты. Но пока спрос на торговые площади превышает предложение, хозяевами положения остаются девелоперы. Именно они дают ответ на вечный вопрос якорных арендаторов быть или не быть?. И если быть, то кому и в каком количестве. Впрочем, с некоторыми требованиями ретейлеров считаться все же придется.

Однако проблема наших девелоперов в том, что, будучи избалованными всеядным московским рынком, они привыкли жить по принципу здесь и сейчас. Источник в ADG Group признался, что его компания рассматривает агрессивную стратегию развития в регионах максимум на 4-5 ближайших лет. Дальше потребность в офисах и ТЦ удовлетворится, и строить их тысячами больше не будет смысла.

В среднем их доля должна составлять не более 40% от общей площади ТЦ. Если это соотношение превысить, то владельцу торгового центра будет сложно выйти на расчетный уровень рентабельности, а срок окупаемости проекта увеличится. Исключение составляют объекты, позиционируемые в формате ретейл-парка. Здесь все арендаторы являются ключевыми, поэтому они занимают от 80 до 100% площадей.

По мнению специалистов, в торговом центре должно быть не менее двух разнопрофильных ключевых арендаторов, привлекающих основные потребительские потоки. Например, в ТРЦ Город их несколько Ашан, Банана-мама, Спортмастер и ХЦ. Это правило применимо и в отношении небольших объектов. Впрочем, все зависит от количества квадратных метров, на которые претендует каждый якорь.

Процедура привлечения якорей происходит в процессе презентации будущих объектов конкретной целевой группе компаний. Обычно брокерам заранее известно о потребностях сетей в расширении, открытии новых магазинов, и подобное общение гарантированно дает положительный результат. Если претендентов на площади несколько, то, как правило, устраивают тендер либо выбирают самый известный бренд, рассказывает Юля Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank.

Кто нужен?
Вопрос о том, какие якоря должны присутствовать в составе торгового центра (их количество, розничный профиль, ценовая ниша), решается на этапе создания концепции ТЦ. Тогда у сетевого оператора еще есть возможность заказать помещение под себя, поясняет Анна Рудакова, консультант по недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). Такой подход может значительно снизить риски создания ошибочных архитектурных решений, а также оптимизировать финансовые затраты на строительство помещений. Чем технически сложнее размещение арендатора в составе ТЦ, тем раньше начинается согласование всех необходимых параметров.

Основное правило при размещении ключевых арендаторов: товарные группы должны не пересекаться, а, наоборот, дополнять друг друга. Конечно, у каждого своя целевая аудитория, но покупатель, приезжая за конкретными товарами, по ходу посещает и другие магазины, вследствие этого возникает синергетический эффект, говорит Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании Пересвет-Инвест.

Проще всего подобрать универсальные якоря, которые могут успешно функционировать в любом торговом центре. К ним относятся продуктовые супермаркеты, магазины спорттоваров, бытовой техники и электроники, парфюмерии, универмаги. Для профильных формат DIY (товары для дома и сада) подходят только специализированные ТЦ.

Репутация снижает риски и ставку
Каждая сетевая розничная компания развивается по утвержденному плану, в котором прописаны все приоритеты. При выборе торгового центра якорный арендатор обращает внимание на позиционирование и программу продвижения ТЦ, что является показателем конкурентоспособности объекта. Если он только строится, то принципиальным моментом станет дата планируемого открытия, так как сетевому оператору потребуется заложить в будущий бюджет расходы на отделку помещения, закупку оборудования и запуск рекламной кампании.

Почти все арендаторы будут рады расположению в составе торгового центра продуктового супермаркета. Это обусловлено тем, что около 40 45% расходов потребителей приходится на продукты питания, следовательно, данный оператор гарантированно привлечет большое число посетителей. Впрочем, крупный продуктовый якорь не всегда будет уместен в ТЦ, расположенном в центре города. По мнению Николая Волчкова, генерального директора управляющей компании Торговый Квартал, покупатели едут в Охотный Ряд или Атриум для того, чтобы приобрести какую-то обновку, технику, сходить в кино, но не за хлебом или колбасой.

Как правило, ставки для якорей в Москве в полтора-два раза ниже, чем для остальных арендаторов ТЦ. По словам Айдара Галеева, директора департамента консалтинга и исследований компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость, для гипермаркетов они составляют 120 140 долл./кв. м в год (без НДС и операционных расходов), а для супермаркетов 250 350 долл. На низкие ставки собственник ТЦ согласится и в том случае, если якорем выступит известный киноретейлер. В среднем они могут варьироваться в пределах 115 150 долл./кв. м в год. Для операторов бытовой техники и электроники, арендующих помещения площадью 1000 2000 кв. м, платежи назначаются из расчета 600 800 долл./кв. м, а площади от 3000 кв. м и более сдают по 500 600 долл./кв. м. Если для собственника принципиально привлечение конкретного арендатора, он может предложить ему персональную систему льгот и скидок.

По словам Елизаветы Эстриной, руководителя отдела консалтинга компании Praedium, существует целый список (short list) условий, которым должен отвечать торговый центр, чтобы хозяева сетей (в первую очередь известных) согласились снимать в нем площади. Основным и самым жестким критерием на сегодняшний день является арендная ставка, далее по степени убывания значимости месторасположение, концепция, архитектурный проект, а также девелопер, возводящий объект, и управляющая компания (их репутация на рынке). Именно репутация снижает риски ретейлера при участии в проекте.

Сесть на свое место
От того, где будет построен торговый центр, зависит успех его дальнейшей работы. Поэтому якоря отдают предпочтение объектам, местонахождение которых считают наиболее удачным. Но у каждого свои специфические приоритеты. Например, для гипермаркетов DIY это расположение ТЦ на основных транспортных магистралях, в том числе вблизи МКАД или сразу за окружной автодорогой. Операторы киносетей предпочитают торговые центры у метро или в середине жилых массивов. Для продуктовых супермаркетов лучшее место спальные районы, точно так же, как и для сетевых дисконт-центров, продающих со скидкой одежду, обувь и т. п.

Тем не менее бывают ситуации, когда вопреки советам консультантов или брокеров владельцы объектов настаивают на заведомо завышенных ставках. В этом случае собственнику не придется выбирать ключевых арендаторов из списка подходящих. Он будет вынужден ждать, когда кто-либо согласится на его условия.

Впрочем, помимо объема не последнюю роль играет и планировка. Например, Media Markt в первую очередь рассматривает предложения, где ширина зала составляет 36 м и более. А для операторов киносетей очень важен шаг колонн, который должен быть не менее 12 м. Чем правильнее геометрия помещения, тем легче вписать в него кинозалы и соответствующую технологию, в которой основным является единое пространство, поясняет Анна Ким, руководитель отдела PR и продвижения проектов компании МТ Девелопмент. Для большинства якорей актуальным является требование по высоте торговых залов. Для супермаркета не меньше 4 м, а гипермаркетов и кинотеатров 8 10 м. Тогда потолок не давит, а в зале достаточно света и воздуха, считают эксперты.

Не каждый поедет в ТЦ, где нет площадей, соответствующих его потребностям. Например, Седьмому континенту потребуется от 1500 кв. м, Азбуке вкуса от 100 Перекрестку в формате супермаркета достаточно 800 1600 кв. м, но если он позиционируется как городской гипермаркет, то тут уже запросы на несколько порядков выше от 4 до 7 тыс. кв. м. Ашан не может войти в некоторые проекты в силу того, что просто не вписывается в предлагаемый метраж. Если торговый центр хочет получить в качестве якоря Ашан, Мосмарт или Real, то необходимо разрабатывать проект здания так, чтобы площадь гипермаркета составляла не менее 10 тыс. кв. м, отмечает Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko. В настоящее время площадь открывающихся магазинов OBI достигает 12 16 тыс. кв. м, а Леруа Мерлен 9 тыс. кв. м. Несложно догадаться, что ТЦ, свободно разместивший такой формат, а также еще несколько профильных якорей, должен располагать территорией не менее 100 тыс. кв. м.

Помимо подсобных, складских и других технических помещений, а также подъездных путей потребуется большая парковка. Ее отсутствие или недостаточное количество машино-мест на стоянке является серьезной причиной отказа посетителей приезжать за покупками в торговый центр, считает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.

Важны киловатты и не только
Нельзя не учитывать и такой важный аспект, как мощность электросети. Так, для якорных арендаторов, реализующих бытовые приборы и электронику, она должна быть не менее 200 350 кВт, что объясняется необходимостью одновременно подключать многочисленную технику, находящуюся в торговом зале. Примерно столько же электроэнергии, а в некоторых случаях и больше, потребуется для продуктового супермаркета. Для того чтобы в торговом центре появился кинотеатр, нужно обеспечить электрическую мощность из расчета не менее 0,7 кВт на 1 кв. м арендуемой площади. Дополнительную нагрузку на сеть дают кондиционеры. На каждые 10 кв. м дополнительно требуется 1 кВт электроэнергии. В самом сложном положении оказываются ТЦ, расположенные на наиболее выигрышных площадках в центре города, где мощности перегружены.

Свято место пусто не бывает
Эксперты допускают, что якорь может уйти из торгового центра. Например, из-за слишком низких транспортных и пешеходных потоков, неудобных развязок, наличия строящихся конкурентов с более привлекательными условиями. По данным компании Welhome, в Европарке на Рублевском шоссе ключевым арендатором изначально был Рамстор, но, не выдержав конкуренции с Седьмым континентом и Перекрестком, располагавшимися в том же районе, он покинул ТЦ. Заменивший его Ашан имеет конкурентное преимущество как по ассортименту представленного товара, так и по цене, поэтому новому якорю удалось сразу привлечь значительные потребительские потоки.

И еще, для якорей важны юридические аспекты сделки, в частности срок договора желательно пять десять лет. Дело в том, что на отделку помещения идут значительные средства, следовательно, арендатор должен быть уверен в том, что они окупятся.



Кроме того, сетевые компании постоянно ищут помещения для своего развития. Поэтому и выбор у девелопера всегда есть, и наполняемость ТЦ уже на стадии строительно-монтажных работ составляет 60 80%. В компании Astera Oncor Moscow считают, что на любую появившуюся площадь в торговом центре претендуют практически все сети бытовой техники и электроники. Конкуренция, может быть, не такая жесткая, но достаточно заметная существует и среди других ретейлеров. Словом, если площадь не подойдет оператору или сам оператор не устроит собственника ТЦ, его место тут же займет другой.

Собственникам предлагают вместо договора мены заключить договор краткосрочного найма, обещая в последующем уладить все вопросы и оформить их квартиры в собственность. 47 семей отказались выезжать на таких условиях, в связи с чем департамент жилищной политики ЗАО обратился в суд о принудительном выселении жителей. Несколько исков уже удовлетворены Никулинским судом Москвы и на днях подтверждены Мосгорсудом.

Мосгорсуд подтвердил решение столичных властей, предложивших жителям двух сносимых домов в Западном округе переселиться в новостройку, которая, по утверждению жильцов, пока не находится на балансе города и не внесена в государственный реестр.

Мы не отказываемся выселяться, - заявила на суде Юдина, - но нас не устраивают условия переезда. Юдиной дали двухкомнатную квартиру в новом доме 8 по улице Столетова. Однако вместо собственности на предоставленное жилое помещение ей предложили заключить только договор краткосрочного найма.

В частности, решение о принудительном переезде принято в отношении Надежды Юдиной. Пятиэтажный дом по адресу Мичуринский проспект, 22, корпус 2, в котором находится ее двухкомнатная квартира, был построен в 1960 году. В связи с проводимой в районе Раменки реконструкцией на основании постановления правительства Москвы № 449 от 15.05.2001 три корпуса дома 22 должны быть снесены, а жители переселены. Первый корпус уже снесен.

Как объяснили протестующим жильцам юристы, договор краткосрочного найма можно заключать с собственникам на основании пп. 4 п. 1 ст. 2 закона города Москвы № 21 от 31 мая 2006 года на срок проведения капремонта или реконструкции жилого дома.

По этому договору я не могу ни продать квартиру, ни прописать туда кого-нибудь. Я не являюсь хозяйкой, - возмущалась Юдина. Среди переселенцев есть пожилые люди, которые боятся, что их квартиры в случае смерти невозможно будет наследовать. Они уничтожают нашу собственность! Что будет дальше с этими квартирами, неизвестно, - сказала Юдина.

Они выселяют меня в недостроенный объект, - пыталась убедить она суд. По данным ответчиков, новостройка, куда их выселяют, до сих пор не сдана в эксплуатацию. На суде, в частности, было представлено письмо от Мосгосстройнадзора, где сообщалось, что разрешение на ввод в эксплуатацию дома 8 по улице Столетова не выдавалось. Однако представитель департамента возразила на суде, что строение сдано в эксплуатацию еще в конце 2006 года.

Но жильцы всерьез опасаются, что, заключив сейчас договор краткосрочного найма, они могут потом лишиться не только собственности, но и жилья. Как рассказала Юдина, дом 8 не зарегистрирован в государственном реестре и не числится на балансе у города.

Тем не менее Мосгорсуд согласился с доводами департамента о том, что выселение производится на законных основаниях. К тому же общая площадь предоставляемой квартиры почти на 15 квадратных метров превышает площадь старой и составляет 58,5 квадратного метра.

У нас нет претензий по метражу и по месторасположению, - заявила Юдина (новая квартира также находится в районе Раменки). - Но пусть нам предоставят правоустанавливающие документы.

Ответчики намерены обжаловать решение суда в надзорном порядке, а также признать недействительным закон города Москвы № 21, позволяющий выселять собственников на основании договора краткосрочного найма.
В среднем на одного россиянина приходится 21 кв. м жилья. В Европе этот показатель составляет 65 кв. м, в США 70 кв. м на человека. По планам правительства, в стране до 2010 года должно ежегодно вводиться до 80 млн кв. м нового жилья. В таком случае к 2020 году Россия достигнет уровня слаборазвитых стран 35 кв. м на человека. Пока же дефицит рождает спекуляции с ценами на рынке недвижимости.

В результате кассационная инстанция оставила в силе решение Никулинского суда от 14 декабря 2007 года, который постановил выселить Юдину из принадлежащей ей квартиры.

Выходит, что среднеевропейских 65 кв. м на душу населения придется ждать до 2112 года Если обратиться к проблемам Москвы, то городу нужно не меньше 470 млн кв. м жилья, в то время как сегодня он имеет только 212 млн кв. м. Московское правительство планирует строить 5 млн кв. м в год, говорит генеральный директор МАИН Татьяна Никитина.

В прошлом году в стране сдано в эксплуатацию 60,4 млн кв. м жилья 119,4% к 2006 году, но специалисты сомневаются, что эти темпы сохранятся в дальнейшем. Нужно составлять планы, строить дороги, выделять земельные участки под стройплощадки. И в то же время нет возможности быстро нарастить энергетические мощности и производство стройматериалов.

При таком дефиците за последние четыре месяца квадратный метр вырос в цене на 10 12%.

Выходит, что среднеевропейских 65 кв. м на душу населения придется ждать до 2112 года, констатирует она.

Зарубежные инвесторы сейчас активно скупают активы российских банков. А российский рынок недвижимости считается самым привлекательным, отметил Чепенко.

Заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию АРБ Евгений Чепенко говорит, что российской валютой уже становится квадратный метр. После выборов нового президента появились слухи, будто в мае или июне случится банковский кризис, и инвесторы бросились покупать квартиры про запас. Не отстают и напуганные американским ипотечным дефолтом иностранцы.

Причем жилье дорожает неравномерно. Жилье низкого качества, построенное в 60 70-е годы, дорожает быстрее всего. Это мешает развитию рынка в целом, считает Куликов.

Председатель совета директоров компании Миэль Григорий Куликов отметил, что недвижимость растет в цене на 2 3 пункта в месяц. Подогревает ситуацию дисбаланс спроса и предложения.

Однако цены на недвижимость зависят не от себестоимости, а от спекуляций, считает председатель правления Фора-банка Александр Синельников.

Он видит выход в изменении менталитета застройщиков. В Москве, например, принято возводить монолитное жилье, более дешевое панельное принято строить за МКАД, и на рынке его не больше 17%, и эту позицию стоит пересмотреть.

Многие строители жалуются на большие откаты, из-за которых жилье получается безумно дорогим. Но компания Swiss Realty Group провела опрос участников строительного рынка и сделала вывод, что коррупция выгодна им самим: у тех, кто дружит с администрацией, конкурентов не бывает.

Дома строят из одних и тех же материалов, но если в Подмосковье квадратный метр стоит 2 тыс. долларов, а в Москве 6 тыс. долларов это спекуляция, уверяет он.

Так или иначе, но, по информации генерального директора компании СканРиалти Алексея Иванова, сегодня на московском рынке квартир по цене ниже 100 тыс. долларов не более 1%. Квартиры в диапазоне от 100 до 250 тыс. долларов тоже надо искать сейчас их всего 31% на вторичном рынке и 20,6% на первичном.

Александр Синельников в свою очередь считает, что так называемые накладные непроизводственные расходы занимают 3 5% в себестоимости жилья.

Новых квартир стоимостью до 1 млн долларов сейчас 22,5%, старых 16,7%.

Новостройки по цене до 500 тыс. долларов занимают 29,4%. На вторичном рынке квартиры в таком диапазоне составляют 39%.

Теперь и у ипотечного рынка не хватает денег, чтобы рефинансировать закладные, и поэтому процентную ставку никто снижать не будет. Во многих банках она выросла на 1%.

По нашим подсчетам, если стандартная семья решит взять двухкомнатную квартиру, то только на первоначальный взнос ей надо будет копить лет 30, замечает генеральный директор ЛАУРЕЛ-Недвижимости Ирина Радченко.

В связи с этим Международная академия ипотеки и недвижимости предлагает на государственном уровне рассмотреть немецкую модель ипотеки. Ее суть в том, что деньги заемщика инвестируются в строящееся жилье, недостающую сумму он берет под минимальный процент, а гарантии по обеспечению доходности проекта и сохранности средств вкладчиков принимает на себя государство.

Многие работодатели по-прежнему экономят на уплате налогов и платят зарплаты в конвертах, а для заемщика, который не может официально подтвердить свои доходы, ставка по кредитам еще на 2 3% выше.



Главная --> Публикации