Главная --> Публикации --> Если государство даст строителям бесплатно федеральную землю, но свяжет их обязательствами по цене, бизнес поступится частью прибыли Ипотека не влияет на доступность жилья Станет ли дороже квадратный метр вблизи четвертого кольца - ирн.ru Чтобы приумножить, лучше разделить Доступное жилье признали иллюзией

Принятие затем Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации позволило обеспечить ряд необходимых мер по урегулированию отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого участия в строительстве и установлением гарантий защиты прав и имущества участников долевого строительства. Но ряд лазеек для нечистых на руку проходимцев остался и тут. Речь идет об отсутствии в Федеральном законе порядка администрирования принятых решений. Известно и то, что наиболее крупные строительные пирамиды имели московский адрес и орудовали именно в столице. Это и потребовало принятия правительством Москвы соответствующих административных мер для снятия социальной напряженности и обеспечения защиты обманутых граждан -участников долевого строительства.

Не секрет, что возможность создания строительных пирамид несколько лет назад была связана не в последнюю очередь с действующим на тот момент законодательством.

Более того, еще в марте 2006 года была проведена личная встреча прокурора города Москвы с соинвесторами строительства жилья, пострадавшими от мошенничества компаний-инвесторов. С тех пор рассматриваемые по данным фактам дела взяты на особый контроль прокуратурой г. Москвы, назначен специальный прокурор для решения этих задач.

Для того чтобы оградить жителей города от мошенничества впредь, распоряжением правительства Москвы от 23.11.2005 №2337-РП О создании комиссии по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в городе Москве сформирована городская комиссия по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов, по которым нарушены сроки строительства и присутствуют факты нарушения организациями-застройщиками прав соинвесторов - физических лиц. В состав комиссии вошли ответственные представители всех отраслевых департаментов и комитетов правительства Москвы, префектур административных округов.

Еще в 2006 году структурными подразделениями правительства Москвы проведена сверка данных по количеству и по фамильным спискам обманутых граждан-соинвесторов по всем проблемным объектам, включенным в работу созданной комиссии. Указанные списки были затем согласованы с Управлением правительства Москвы по экономической безопасности города Москвы, которое и поныне осуществляет тесное взаимодействие по данному вопросу с Генеральной прокуратурой РФ.

Активизирована информированность жителей через средства массовой информации. О проблеме дольщиков узнала вся страна. А в это время власти и пострадавшие от обмана работали совместно над поиском выхода из ситуации, что можно считать принципиально новой тенденцией. В процессе этой работы все узнали и сделали много нового: дольщики научились узнавать и защищать свои права, а власти усовершенствовали законы, чтобы проблемы подобного рода никогда не повторялись. И, само собой, обе стороны научились слушать друг друга и работать вместе. Пожалуй, точнее всего суть этого процесса выразил первый вице-премьер и будущий президент страны Дмитрий Медведев. Свобода неотделима от фактического признания гражданами власти закона... Верховенство закона должно стать одной из наиболее значимых наших ценностей, - заявил он на V экономическом форуме в Красноярске. - ...И сегодня важно последовательно работать над улучшением законодательства. Работать над тем, чтобы новые законы были адекватными состоянию российского общества. А также - нашим перспективным планам. Чтобы они носили инновационный характер, то есть были рассчитаны на модернизацию.

В результате уже в 2006 году было завершено строительство семи проблемных объектов по адресам: Байкальская ул., вл. 18, корп. 2 и 3 (ВАО), Б. Набережная ул., вл. 19, корп. 6А, Б, В (СЗАО), Базовская ул., вл. 24А (САО), В. Первомайская ул., вл. 38 - 40 (ВАО), ул. Чечулина, вл. 9-11 (ВАО), 1-я Владимирская ул., корп. ЗА, Б (ВАО), Зеленоград, корп. 1802 А, Б.

По всем проблемным объектам приняты распорядительные документы правительства Москвы и утверждены комплексные графики реализации инвестиционных проектов, организован контроль за сроками проектирования и строительства жилых домов.

Всего в 2006 - 2007 годах построено 20 объектов, в которых 1 548 пострадавшим гражданам предоставлены квартиры. Еще семи обманутым гражданам произведен возврат денежных средств, вложенных ими в строительство жилья.

В 2007 году построено еще шесть объектов по адресам: Никитинская ул., вл. 31, корп. 1 (ВАО), Щелковское ш., вл. 18, корп. 1 (ВАО), ул. Пилюгина, вл. 18 (ЮЗАО), Чертановская ул., вл. 48 - 50 (ЮАО), Учинская ул., вл. 9, корп. 14 (САО), Байкальская ул., вл. 18, корп. 4 (ВАО).

За ходом проектирования и строительства указанных жилых домов осуществляется еженедельный оперативный контроль на заседаниях созданной распоряжением правительства Москвы от 23.11.2005 № 2337-РП комиссии по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в городе Москве и на технических совещаниях в Департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы.

По заверениям властей в 2008 году будет завершено строительство оставшихся 10 объектов. В построенных жилых домах будут предоставлены квартиры 1576 пострадавшим гражданам. Пятидесяти четырем обманутым гражданам будет подобрана необходимая жилая площадь в жилых домах по альтернативным адресам.

Есть здесь и еще один аспект. С сентября 2007 года комиссией дополнительно рассматриваются и проблемные вопросы, связанные с пострадавшими соинвесторами многоэтажных гаражей-стоянок. Здесь дело тоже идет на лад. По пяти из восьми проблемных объектов приняты решения, обеспечивающие интересы пострадавших соинвесторов, по трем еще ведется судебное производство.

Пока по 17 объектам еще ведется строительство. В 2008 году строительство жилых домов по проблеме обманутых вкладчиков должно быть в целом завершено.

С этой же целью введены дополнительные требования к застройщику об обязательной установке информационного стенда на строительной площадке с данными об утверждении проекта на строительство жилого дома и реализованных квартирах.

Главное же - не допустить подобного обмана в будущем. Именно поэтому принятые новые нормативные документы содержат ряд ограничений. Предусмотрено, в частности, ограничение возможности привлечения организациями-застройщиками денежных средств соинвесторов - физических лиц до получения в установленном порядке разрешения на строительство, утверждения графика реализации инвестиционного проекта и оформления протокола предварительного распределения площадей в объекте.

Более того, постановлением правительства Москвы от 24.10.2006 № 825-ПП О Реестре деловой репутации партнеров правительства Москвы утвержден порядок обеспечения данными Реестра деловой репутации, содержащего необходимую информацию о недобросовестных участниках инвестиционного рынка. Иными словами, право на застройку теперь надо заслужить.

Постановлением правительства Москвы от 27.06.2006 №444-ПП Об усилении контроля и ответственности за реализацию инвестиционных проектов на территории города Москвы установлены сроки и ответственные исполнители по оформлению и регистрации распорядительных документов, инвестиционных контрактов, дополнительных соглашений к ним, актов о реализации инвестиционных проектов, а также подготовке заключений структурных подразделений правительства Москвы в случае нарушения инвестором-сроков поэтапной реализации инвестиционных проектов. При этом персональная ответственность за соблюдение указанных сроков возложена на руководителей органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций.

Направлены предложения о подготовке дополнений и изменений и в действующее федеральное законодательство. Рассмотрение этих предложений уже включено в план заседаний правительства Российской Федерации.

Принятые меры позволят обеспечить необходимый контроль и надзор со стороны органов государственной власти города Москвы за обеспечением прав и законных интересов граждан в области долевого строительства

Александр Юрьевич, конференция будет проходить 20 21 мая в Петербурге. Свидетельствует ли это о том, что рынок элитной недвижимости нашего города вышел на качественно новый уровень развития?

Как известно, уровень правопорядка определяется не наличием в стране преступности, а умением государства преступления раскрывать и предотвращать. Повторение мошенничества должно стать невозможным - на это и направлены сегодня все усилия властей.
Сегмент элитной недвижимости является на сегодняшний день самым неопределенным. Он не имеет четких границ и общепринятых критериев. Внести ясность в данные вопросы призвана международная конференция Elite Estate. Рассказывает председатель ее оргкомитета, президент РГР Александр Романенко.

Петербург это оптимальное место для встречи специалистов. Говорить мы будем об элитной недвижимости разных регионов России и стран зарубежья.

Это прежде всего свидетельствует об уважении наших партнеров, как российских, так и иностранных, к Северной столице. Что же касается нового качества рынка Обо всем рынке я бы так не сказал, а отдельные очень интересные элитные проекты в нашем городе, конечно, есть.

Да, отдельные проекты отвечают международным стандартам. Другое дело, застройщики иногда лукавят, присваивая своим проектам категорию А или элита. Это возможно, потому что у нас нет четких стандартов элитного строительства. Я бы сказал, что мы уже имеем хорошие элитные объекты, как жилые, так и коммерческие, но с лучшими зарубежными примерами нам еще трудно сравниться.

Международный статус конференции подразумевает сравнение элитной недвижимости России и зарубежных государств. Существуют ли в нашей стране жилые и коммерческие объекты, по своему уровню соответствующие высоким стандартам США, Западной Европы?

А каким требованиям, на Ваш взгляд, должен отвечать объект, чтобы считаться элитным?

Такие объекты мы можем видеть на Ежегодном Конкурсе девелоперских проектов Prix d’Exellence, который с 1992 года проводит FIABCI при поддержке THE WALL STREETJOURNAL.

Приведенное ранжирование совершенно условное, поскольку приоритеты у наших клиентов разные. А от перестановки мест слагаемых результат поиска объекта элитной недвижимости меняется. Недаром появились даже такие понятия: элитная недвижимость по-питерски и элитная недвижимость по-московски. Не претендуя на истину в последней инстанции, мы предлагаем сделать классификацию элиты одной из тем обсуждения на конференции Elite Estate.

Уже не один и не два года риэлторы и застройщики ломают копья, определяя критерии элитной недвижимости. Специалисты компании, опираясь на опыт общения с VIP-покупателями, выработали определенный список критериев элитной недвижимости клиентов. Еще раз оговорюсь клиентов, а не риэлторов или девелоперов. Итак, критерии элитности, по их мнению, таковы: расположение в престижном районе; вид из окон на памятники архитектуры, парк, набережную; наличие паркинга, продуманная внутренняя архитектура квартиры, благоустроенная придомовая территория. Кроме того, объект должен быть обеспечен инфраструктурой, быть хорошо охраняемым. Также важен формат дома (однородная социальная среда), современная инженерная начинка, высококачественная отделка. Дом должен выделяться неординарным архитектурным решением и иметь какую-либо фишку.

Опять же, надо определиться с понятиями: что такое элита, а что такое жилье повышенной комфортности. Да, в Москве и Петербурге элитная недвижимость есть. В Сочи, в контексте Олимпиады, она должна появиться. Я не сомневаюсь, что есть примеры элитной недвижимости и в других городах. Но это если мы говорим об отдельно взятых объектах (коттедж, усадьба). Если же речь идет о крупных проектах квартальной элитной застройки, многоэтажных жилых комплексах и таун-хаусах, то они есть только в двух столицах. В других городах реализуемые крупные проекты относятся, по большей части, к жилью повышенной комфортности.

Термин элитная недвижимость обычно употребляется в отношении Москвы, Петербурга, Сочи. Существует ли недвижимость такого класса в других городах России (в частности, с населением менее 1 млн человек)? Или там имеет смысл говорить о жилье повышенной комфортности?

Этот сектор рынка недвижимости продолжит активное развитие, с учетом того, что для состоятельных людей все более важными становятся вопросы однородного социального окружения, экологии. Но это не означает, что спрос на городские элитные квартиры резко переориентируется на загородное направление. И то, и другое будет востребовано.

Каковы перспективы развития рынка загородной элитной недвижимости?

Ипотека сегодня неплохо развивается на рынке элитного жилья. Потому что состоятельному человеку, бизнесмену выгоднее взять кредит, чем вынуть деньги из оборота.

Насколько активно сейчас развивается ипотека на рынке элитной недвижимости? Что ждет ее в перспективе?

Цены продолжат рост, но уже не такими темпами, как раньше. Я считаю, что сегодня цены уже предельны, поэтому подниматься они будут, но в разумных темпах (10 15% в год). Думаю, достаточно подробно мы обсудим ценовую ситуацию на рынке элитной недвижимости на конференции Elite Estate.

Как, на Ваш взгляд, будет развиваться ценовая ситуация на рынке элитного жилья России в ближайшей и долгосрочной перспективе?

На мой взгляд, международная конференция это замечательная возможность ознакомиться с передовыми технологиями, обменяться мнениями о тенденциях развития рынка, встретить старых друзей и коллег, а также найти новых партнеров по бизнесу. Кроме всего прочего, это колоссальный импульс для продолжения успешной работы. Это не голословное утверждение, а истина, проверенная практикой.

Как Вы думаете, какую пользу смогут извлечь российские эксперты, работающие на рынке элитного жилья, из общения с зарубежными коллегами?

В прошлую пятницу правительство приняло ряд решений, определяющих механизм постепенного реформирования ЖКХ, окончательный срок которого намечен на 2012 год. Всего на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилья предполагалось выделить в течение 5 лет порядка 240 млрд руб. Параллельно власти решили ускорить переход жильцов на рыночные тарифы. Для этого Федеральное агентство по строительству и ЖКХ России (Рострой) привлекло у Международного банка реконструкции и развития (МБРР) кредит в размере $175 млн (7,5 млрд руб.) до 2012 года. На эти деньги к 31 декабря 2009 года регионы должны постепенно довести долю платежей населения за услуги ЖКХ до рыночного уровня и передать земельные участки под многоквартирными домами и коммуникациями собственникам помещений в этих домах. За счет выросших тарифов полностью отремонтировать ЖКХ планируется к 2012 году.

Полностью завершить реформу ЖКХ предполагается к 201 Однако переход на рыночные тарифы должен быть осуществлен уже с 1 января 2010 года. И хотя выделение денег на капремонт уже сейчас пробуксовывает, аналитический центр ирн.ru считает, что программа перехода на новые тарифы будет выполнена правительством в срок. Это может привести к росту платы за ЖКХ к 2010 году в несколько раз.

При этом деньги на капитальный ремонт домов и отопительных систем в Москве вплоть до вступления в силу нового Жилищного кодекса не выделялись из бюджета города и не собирались с жильцов вовсе. Сейчас схема сбора таких средств разрабатывается. Проблема в том, что тратить эти средства можно лишь 1 раз в 10 лет, и пока не понятно, в каком виде хранить деньги. Именно поэтому пока порядок распоряжения этими средствами только формируется. Ведь гораздо проще собрать эти средства в экстренном порядке с жильцов за 2010 год, а к началу 2012 года отчитаться в проведенном ремонте.

В связи с предстоящим подорожанием компания Индикаторы рынка недвижимости решила проанализировать, насколько вырастет плата собственников жилья за его содержание и ремонт.

Денег из Фонда содействия реформированию ЖКХ явно недостаточно для капитального ремонта всех домов в России. Поэтому богатые регионы намерены провести этот ремонт самостоятельно. Насколько им это удастся в связи с упомянутой проблемой хранения средств, пока не ясно. Однако предварительные расчеты размера средств, необходимых для проведения капремонта, по крайней мере, в Москве уже сделаны. Для капитального ремонта 117,051 млн кв. м многоквартирных домов, находящихся на балансе города, необходимо 474,345 млрд руб. Таким образом на капитальный ремонт 1 кв. м необходимо порядка 4000 руб.

По данным Российских коммунальных систем (РКС), стоимость капитального ремонта котельной обслуживающей 1 квартал и теплопроводящих коммуникаций в этом квартале составляет примерно 120 млн руб. 1 котельная обслуживает примерно 3,5 тыс. квартир. Средняя площадь московской квартиры составляет около 80 кв. м. Таким образом, рыночная стоимость капитального ремонта отопительных систем составит примерно 420 руб. за 1 кв. м.

Между тем, сейчас, как уже говорилось, средства на капитальный ремонт дома и отопительных систем сейчас вообще не собираются. Плата за содержание дома составляет 7 руб. за 1 кв. м, а за отопление 12 руб. за 1 кв. м. В итоге, общая сумма оказывается в 4 раза меньше рыночной стоимости.

Общая сумма отчислений на капремонт дома и системы отоплений, в итоге составит около 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом нужно учесть, что это сумма отчислений за 10 лет. И в месяц она составит примерно 40 руб. за 1 кв. м. Следует учесть, что ежемесячная сумма на содержание отопительных систем и жилья примерно равна амортизационным отчислениям на капитальный ремонт. В итоге, рыночный тариф составит примерно 80 руб. или около $3,5 за 1 кв. м. Именно такая сумма сейчас выставляется владельцам элитного жилья, которые полностью оплачивают все услуги по рыночным ценам. Для московской квартиры среднего размера эта плата составит порядка $300 в месяц.

Про спекулятивные сделки на рынке недвижимости активно заговорили в период масштабного роста цен в 2003 году. Тогда их связывали с действиями частных инвесторов. В тот период темпы роста еще не были галопирующими и спекулянты успевали войти в рынок и выйти из него по несколько раз. Они могли на накопленные средства купить недвижимость, а затем за счет роста цен продать приобретенную квартиру подороже. При этом проделать данную операцию можно было не раз, причем на каждом новом этапе уже с более дорогим объектом, если добавить к вырученным от сделки деньгам накопленные дополнительно средства.

Известно, что платежи за услуги ЖКХ арендодатели возлагают обычно на арендаторов. Сейчас средняя арендная плата за квартиру в Москве составляет порядка $100 В этом отношении 1,5 тыс. руб. за коммунальные платежи московской квартиры среднего размера не составляют сколь бы то ни было значимой суммы. Но в 2010 году в Москве будут вводить рыночные платежи за ЖКХ, которые, как уже говорилось, составят примерно $300, и это уже будет ощутимо. За 2007 год цена аренды выросла на 30%-50%. Но дальше будет расти более умеренно, по 20%-25% в год. К 2010 она составит порядка $1500, а если к этому добавить рыночную плату за ЖКХ, то - $1800, а то и все $2000 в месяц. Таким образом, средняя арендная плата за эти годы может вырасти вдвое.
Московская недвижимость традиционно считается консервативным инструментом для инвестиций. Начиная с 2000 года, она преимущественно дорожала, а если и снижалась в цене, то, по сути, только один раз во время стагнации 2007 года. Однако, по мнению специалистов компании Индикаторы рынка недвижимости, такое положение дел уходит в прошлое. При рассмотрении динамики московского рынка за последние годы можно заметить, что периоды роста с каждым разом становятся все меньше, как, впрочем, и их амплитуда. При этом частота смены направлений динамики рынка возрастает. Такие явления более свойственны фондовому рынку, который по определению является местом для спекуляций.

Если снова вернуться к фондовому рынку, то следует отметить, что там спекулятивные сделки совершаются несколько другим способом. Основным свойством фондового рынка является высокая волатильность по сравнению с рынком недвижимости. Это означает, что на фондовом рынке цены то резко взлетают вверх, то снова падают вниз. Причем такие перепады могут с ними случаться по несколько раз в день.

Однако вскоре цены стали расти галопирующими темпами, а после разразилась стагнация 2007 года с коррекцией цен вниз, что, по сути, положило конец периоду размеренных инвестиций в недвижимость. Одним частным инвесторам уже просто не хватало накопленных денег для того, чтобы после продажи недвижимости войти уже в более дорогой сегмент рынка. Другие, привыкнув к постоянному росту цен, просто не успели зафиксировать прибыль перед началом ценовой коррекции. В этих условиях подход к инвестициям в недвижимость должен был измениться.

Но, так или иначе, для классических спекуляций важно, чтобы смена тренда происходила сравнительно часто. В условиях стабильной экономики ни один товар или ценная бумага не могут постоянно дорожать на протяжении многих лет. Примечательно, что в нынешних условиях российский рынок недвижимости, несмотря на свою инертность, все больше приобретает черты волатильного рынка. Другими словами, в отличие от прошлых лет смена трендов на нем начинает происходить все чаще, так как продолжать монотонно дорожать московской недвижимости уже некуда.

Главное свойство для брокера фондового рынка, за счет которого он может заработать, это чувство минимума и максимума. Хороший спекулянт покупает товар тогда, когда цена на него находится близко от минимума, а продает его тогда, когда цены на данный товар приближаются к максимальным. Чем чаще происходит смена тренда, тем больше заработает спекулянт. Конечно, никто точно не может угадать, когда рынок повернет вниз, то есть достигнет максимума, а когда пойдет вверх, то есть достигнет минимума. Поэтому большое количество спекулянтов не успевает вовремя сориентироваться и зачастую разоряется от своих спекуляций. В этом состоит высокая рискованность игры на бирже.

Снова цены на недвижимость стали расти с начала 2005 года, а вновь рынок остановился в конце 2006 года, то есть продолжительность положительной ценовой динамики составила около 2х лет, то есть на 2 года меньше, чем в период роста 2001-2004 годов. При этом после роста цен 2005-2006 годов последовала заметная невооруженным глазом коррекция цен вниз. В то же время продолжительность периода стагнации на этот раз также была несколько больше, чем ранее. А продолжительность всего второго цикла с учетом стагнации составила чуть более 2,5 лет.

Проследить это обстоятельство очень легко. Достаточно вспомнить, что рост цен на недвижимость после кризиса 1998 года начался с конца лета 2000 года, а закончился в конце весны 2004 года, то есть период постоянного подорожания жилья продолжался почти 4 года. Включая период стабилизации до конца 2004 года, полная продолжительность этого цикла составила почти 4,5 года.

Таким образом, вторая волна роста-стагнации московского рынка недвижимости оказалась примерно в 1,6-1,8 раза короче первой. Если продолжать аналогию, то новый цикл роста-стагнации рынка, который начался с осени 2007 года и продолжает происходить сейчас, должен продлиться всего около 1,5 лет. При этом естественно ожидать, что период стагнации и коррекции цен в этом случае окажется, скорее всего, больше, чем ранее, то есть не менее 9 месяцев.



Некоторые из них уже могли войти в рынок в середине лета прошлого года, когда цены на недвижимость были близки к минимальным, и стало ясно, что рынок нащупал дно. Скорее всего, они попытаются зафиксировать прибыль сейчас продать купленные квартиры до конца традиционно более активного весеннего сезона до начала майских праздников. И будут ждать конца года, чтобы вновь войти в рынок, когда цены на московские квартиры откатятся назад.

Учитывая, что нынешний рост цен продолжается уже 7 месяцев, новой стагнации рынка осталось ждать недолго. Как уже писал аналитический центр ирн.ru, после майских праздников вполне можно ожидать начала нового периода стабилизации рынка и коррекции цен вниз. Причем в нынешнем случае спад, скорее всего, будет даже более глубоким, чем ранее. И все это открывает широкие возможности для грамотных спекулянтов на рынке недвижимости.

Если же тенденция к сокращению общей продолжительности циклов на рынке недвижимости сохранится, то ждать фиксации прибыли на этот раз им придется еще меньше всего полгода. Справедливости ради, следует отметить, что волатильность на фондовом рынке резко возрастает в преддверие глобального кризиса глубокого и продолжительного спада цен. Насколько вероятность такого кризиса актуальна сейчас для рынка недвижимости покажет время.





Главная --> Публикации