Главная --> Публикации --> Социологи выяснили, что больше всего раздражает россиян на работе Парк для частных развлечений Инфраструктура в цене Налоги и недвижимость Нижний строят москвичи

Цены меньше
3,7%
за 2007 г. составило общее снижение цены предложения квартир на вторичном рынке недвижимости Казани
4,7%
с января по декабрь потеряли в цене однокомнатные квартиры, которые стали стоить около 2000 руб. за 1 кв. м.
3,0%
таково было снижение цен в течение года на трехкомнатные (1200 руб. за 1 кв. м в декабре), а также на двухкомнатные квартиры (1500 руб. за 1 кв. м в декабре).
Источник: Регионбизнесконсалтинг

Прошлый год нарушил традицию сезонного повышения цен: с мая квартиры стали дешеветь, но продаж больше не стало. Осенью цены оставались стабильными, однако банки увеличили долю отказов по ипотечным кредитам это привело к уменьшению числа платежеспособных покупателей.

Риэлтор АН Мегалит Лилия Хамитова говорит, что никто до последнего не верил в понижение цен. Инвестиционные сделки, заключенные в конце 2006 г., оказались в 2007 г. убыточными люди потеряли до 20% от стоимости квартир, рассказывает она.

По данным Регионбизнесконсалтинга, с мая по июль 2007 г. цены снизились на 5%, в ноябре квартиры подорожали на 2,5%, но к концу года ровно на столько же подешевели.

В итоге, резюмирует Александр Голубев, начальник отдела оценки компании Регионбизнесконсалтинг, покупательская активность снизилась, и к концу 2007 г. цены вернулись к уровню октября 41 000 руб. за 1 кв. м.

Ипотека притормозила
Надежды казанского рынка на осеннее оживление похоронил американский ипотечный кризис. Потенциальные покупатели с наличкой предпочли придержать деньги, вспоминает директор АН Валери Валерий Абсалямов. Тем же, кто обращался за ипотечным кредитом, все чаще отказывали банки. Чтобы банк дал кредит на покупку однокомнатной квартиры, нужна белая зарплата не меньше 50 000 руб., объясняет менеджер АН Монолит-Б Гузель Замалиева.

По информации частного маклера Андрея Графского, в конце 2007 начале 2008 г. по ипотеке происходило максимум треть сделок купли-продажи, в то время как летом прошлого года этот показатель составлял не менее 50%.

После кризиса в США, говорит Мурат Камалетдинов, директор по ипотечному кредитованию казанского филиала Альфа-банка, некоторые банки в Казани, например Татфондбанк, приостановили выдачу ипотечных кредитов, заявив о временных трудностях и пересмотре условий. В Альфа-банке, говорит Камалетдинов, подорожают кредиты с мягкими для заемщиков условиями без подтверждения доходов, без первоначального взноса. Уже подняли цены на ипотеку БТА и КИТ финанс. По прогнозам ипотечного брокера Финэксперт, в первой половине 2008 г. ипотечные кредиты могут подорожать на 0,5-1%.

В целом, по подсчетам Голубева, за ноябрь декабрь 2007 г. типовые квартиры подешевели на 0,77%. Меньше всего 0,46% потеряли в цене хрущевки. В условиях низкого платежеспособного спроса это самое ходовое жилье, говорит Графский и уточняет, что сейчас покупатели не смотрят на район, а ищут недорогие предложения повсюду.

Востребованы хрущевки
По данным Голубева, в декабре 2007 г. почти на 2% подешевели квартиры в Авиастроительном районе это самое большое снижение по городу. Зато в центральном, Вахитовском, районе риэлторы зафиксировали прирост на 1,24%.

Хамитова говорит, что сейчас в основном на рынке совершаются альтернативные сделки: квартиру продают, чтобы купить другую, получше, поэтому продавцы не торопятся сбавлять цены.

Спрос есть денег нет
С начала 2008 г. ситуация нарынке не изменилась. Продаж нет, люди не покупают, а прицениваются, рассказывает Замалиева. Продавцы, по ее словам, готовы уступить лишь в случае срочной продажи.

Хамитова отмечает, что менталитет покупателей меняется. Раньше было достаточно слухов о повышении цен, чтобы на рынке возник ажиотажный спрос. Опыт прошлого года показал, что людей уже не собьешь с толку, признается риэлтор. Хотя, уточняет она, если нет денег на покупку, ажиотаж создать невозможно.
Южно-Африканская Республика (ЮАР) государство уникальное и одновременно во всех отношениях полное контрастов. По обилию и разнообразию флоры и фауны эта страна стоит на 3-м месте в мире после Бразилии и Индонезии. А наряду с красивыми европейского типа городами, имеющими отличную инфраструктуру, можно увидеть многочисленные грязные поселения из жалких лачуг и мусорных шалашей.

Графский отмечает, что квартир на рынке сейчас больше, чем покупателей: последние только ходят да нос воротят. В январе, по его словам, уже были случаи, когда покупателям удавалось сбить цену на 100 000-200 000 руб. в прошлом году такого не было.

Средний класс наступает
ЮАР самая экономически сильная африканская страна. Это крупнейший в мире добытчик и экспортер золота и платины. Промышленность здесь начала бурно развиваться после открытия крупнейших в мире залежей алмазов (1867 г.) и золота (1884 г.), когда сюда хлынули авантюристы со всего света. Сейчас в стране кроме добывающих отраслей экономики сильно развиты машиностроение и транспортная система, телекоммуникационная и строительная индустрии, финансовый сектор, сфера услуг и туризм. Правда, передовая экономика сосредоточена вокруг горстки крупных городов, включая Кейптаун, Порт-Элизабет, Дурбан, Преторию и Йоханнесбург. Остальные районы страны вполне подходят под определение развивающихся.

Это самая промышленно развитая страна Черного континента. В то же время по разрыву между доходами разных слоев населения Южная Африка занимает одно из первых мест в мире. По международной оценке, около 34% населения проживает за чертой бедности, т. е. имеет ежедневный доход/зарплату менее $ Чтобы сгладить острые социальные противоречия, власти привлекают в страну инвестиции и создают благоприятные условия для развития бизнеса. В результате количество туристов и предпринимателей, приезжающих в ЮАР, постоянно увеличивается.

В начале нового тысячелетия рынок недвижимости ЮАР быстро пошел в гору. Повышению спроса и росту цен способствовало увеличение численности среднего класса. Это относится не только к традиционно лучше живущему белому населению, но и к коренным африканским народам, а также к выходцам из Азии. С 2000 по 2006 г. доходы населения росли в среднем на 4% в год при росте экономике примерно на 4,7%. Улучшилась также общеполитическая стабильность, укрепился рэнд (южно-африканская денежная единица). Еще один позитивный фактор, способствующий подстегиванию цен на жилье, возвращение денег, ранее переправляемых в офшорные зоны. Чаще всего возвращаемые капиталы идут в сектор недвижимости.

В целом ЮАР интересна с точки зрения капиталовложений и организации бизнеса. В списке 25 наиболее инвестиционно привлекательных стран мира, составленном консалтинговой фирмой A. T. Kearney, Южная Африка занимает 18-е место. Подтверждают это и совместные исследования Heritage Foundation и Wall Street Journal: по степени экономической свободы ЮАР занимает 3-е место в Африке и 52-е в мире. Учтены следующие факторы: соблюдение прав частной собственности, влияние на бизнес властей, уровень коррупции, гибкость рынка труда, возможность беспрепятственно заниматься бизнесом, торговать и осуществлять финансовые операции. О популярности ЮАР свидетельствует официальная статистика, согласно которой около 10% всех сделок с жилой недвижимостью на океанском побережье приходится на иностранцев.

По данным Global Property Guide, цена сделки с недвижимостью в ЮАР составляет 8,9-24,35% от стоимости жилья. Сюда входят:

В 2005-2006 гг. рынок жилой недвижимости в ЮАР стабилизировался и темпы роста цен начали замедляться. Согласно данным ABSA, крупнейшего банка ЮАР, средняя стоимость недвижимости повысилась в 2006 г. на 15,2% (в 2005 г. на 22,7%, в 2004 г. на 32,2%). В 2007 г. замедление темпов роста цен продолжилось. Тем не менее, по предварительным оценкам, годовое удорожание остается высоким и приближается к 15%. Во II квартале 2007 г. максимальными темпами дорожало доступное жилье квартиры общей площадью 40-79 кв. м, на 18% по сравнению с тем же периодом 2006 г., минимальными роскошное жилье, в среднем на 9,2%. Ставка по ипотечному кредиту составляет 12,5% годовых. По западным меркам это большая величина, но для ЮАР это успех, если учесть, что в 1998 г. ставка была на уровне 22,75%. Максимальный срок погашения кредита 30 лет.

оплата услуг юриста ($178-5135 плюс 14% НДС);

оплата за переоформление титула (0-8% в зависимости от суммы сделки);

комиссионные агенту (7,5% плюс 14% НДС).

регистрационная пошлина ($8-143);

Иностранцы имеют право приобретать недвижимость без ограничений. В местном банке они могут взять кредит на сумму до 50% от стоимости жилья. Естественно, все документы должны быть в порядке. Регистрационная система в ЮАР считается безопасной и исключающей махинации. Покупатели имеют свободный доступ к официальным регистрационным данным и могут самостоятельно убедиться в реальном положении дел.

Услуги, указанные в первых трех пунктах, оплачивает покупатель, в четвертом продавец.

Приобретение недвижимости стоимостью до $71 327 госпошлиной не облагается. За покупку недвижимости стоимостью от $71 327 до $142 653 надо заплатить 5% от общей цены, свыше $142 653 8%. Дарение собственности облагается налогом в размере 20%. Подоходный налог колеблется в пределах от 18% до 40%. Так, на годовой доход до $14 265 налог составляет 18%, а на доход свыше $57 061 40%. Годовой налог на недвижимость 0,07-0,4% в зависимости от величины и расположения владения.

На рынке недвижимости работают несколько крупных агентств, сделки без их участия (напрямую) совершаются довольно редко. В начале сделки агентство составляет договор о намерениях, который после подписания обеими сторонами продавцом и покупателем становится контрактом со всеми вытекающими юридическими последствиями. Обычно покупатель вносит залог до 10% от цены недвижимости, который остается у продавца, если сделка срывается по вине покупателя. Как правило, вся сделка осуществляется в течение 6-8 недель.

Финансовый центр
Самая дорогая недвижимость в Йоханнесбурге промышленно-финансовом центре страны. Этот современный город по статусу похож на Нью-Йорк в США. Ранее в нем находились штаб-квартиры крупнейших местных и иностранных компаний, но не так давно многие из них переехали в небольшой городок Мидранд. Тем не менее офисов осталось много. Во всяком случае, штаб-квартира корпорации De Beers, мирового лидера алмазной индустрии, по-прежнему располагается в Йоханнесбурге. Здесь же функционирует самая большая в Африке биржа.

Арендные ставки в ЮАР определяются обоюдным согласием собственника и нанимателя. В то же время арендатор имеет право пожаловаться на владельца дома/квартиры в суд, если тот требует слишком большую плату за не самое качественное жилье. Собственник не имеет права выселить арендатора раньше указанного в договоре срока (только через суд). Если за месяц до окончания срока действия договора владелец не присылает арендатору уведомление об освобождении площади, договор считается пролонгированным на такой же срок. В счет погашения задолженности владелец может продать имущество арендатора, предварительно конфискованное решением суда.

Наиболее престижные кварталы в основном расположены в северной части города, где живут состоятельные люди. Здесь можно воочию убедиться, что в ЮАР, увы, не все так гладко об обстановке тревожности и страха свидетельствуют крепкие дверные засовы, высокие заборы, угрюмые секьюрити и свирепые сторожевые псы. Так жители отвечают на разгул преступности, которая во многом вызвана высокой безработицей. Положение усугубляется постоянным притоком мигрантов из соседних стран.

Во II квартале 2007 г. больше всего подорожало жилье в центральных и южных районах города в среднем на 15,3% по сравнению с тем же периодом 2006 г. 1-3-комнатные квартиры стоят $100 000-270 00 Цена 3-5-спального семейного дома колеблется в пределах от $460 000 до $800 000 и более. Годовая квартирная рента составляет в среднем 8,25%. Наибольшую доходность приносят небольшие квартиры.

Винная столица
В Кейптауне средняя цена отдельного дома около $200 00 Доход от сдачи квартиры в аренду невысокий в среднем 4,57%. Как и в Йоханнесбурге, в Кейптауне маленькие квартиры приносят больший доход, чем большие.

В окрестностях Йоханнесбурга сосредоточен мир азартных игр. Тут на любой вкус казино, игорные дома, рестораны, ночные клубы. В дорогих отелях, к примеру Palazzo Montecasino, Grace, проживание стоит $290-350 в сутки, в отелях попроще Gold Reef City Casino Hotel, Mercure Johannesburg Randburg $54-7 Можно выбрать элитный отель-бутик, например Saxon (26 номеров) за $800 в сутки.

Колокола кейптаунского кафедрального католического собора смешиваются с мерным голосом муэдзина, зовущего правоверных в мечеть. Ровно в полдень в городе по давней традиции раздается пушечный выстрел, по которому туристы сверяют часы.

Это самый старый город ЮАР (ему более 300 лет) и один из самых красивых в мире. Северные окрестности Кейптауна живописное побережье, место одиноких рыбацких поселков, пустынных песочных пляжей, гигантских птичьих колоний, лежбищ пингвинов и тюленей.

В Кейптауне в престижном отеле Cape Grace проживание стоит $630 в сутки. В номерах есть балконы с хорошим обозрением, интернет с голосовой почтой, спутниковое телевидение. Выйдя из отеля, тоже не соскучишься: парусники, гольф, теннис, велосипеды, мотоциклы, вертолеты, дельтапланы, рыбалка, занятия аэробикой и йогой.

Кейптаун плюс ко всему это еще винная столица ЮАР. В окрестностях города виноград выращивается более 300 лет. Вино здесь настоящее французское приготавливают его потомки первых обосновавшихся здесь французов, знающих в этом деле толк. Виноделию способствует идеальный климат в этой части страны. На старых плантациях традиционно белого винограда выращивается больше, чем красного, на новых наоборот.

Все для туриста
Для туристов в ЮАР настоящее раздолье, только надо немного подготовиться и не терять чувство меры. Прежде всего необходимо сделать прививки, уточнив а туристическом агентстве или посольстве ЮАР санитарно-эпидемиологическую обстановку на момент поездки. А поскольку криминогенная ситуация в ЮАР довольно серьезная, то следует соблюдать рекомендации путеводителей. Южная Африка одна из первых в мире стала использовать навигационные спутниковые и радиосистемы для помощи туристам.

Города ЮАР среди всего прочего уникальны еще и тем, что они буквально соседствуют с дикой природой. Этим с удовольствием пользуются банковские клерки и служащие разных организаций, которые всегда возят с собой водные доски, велосипеды и прочие спортивные принадлежности, до и после работы они гурьбой устремляются к океану или в горы.

В Южной Африке каждый найдет себе досуг по душе. Одни в сладкой послеобеденной полудреме, поцеживая прохладненькое пивко или неспешно балуя себя коньячком, будут любоваться из роскошного отеля прекрасными пейзажами, смотреть на резвящихся в океане китов. Другие оседлают велосипед и поторопятся исследовать ближайшие горы и равнины. А кто-то воспользуется для этого лошадью или автомобилем. Профессиональные серферы будут в восторге от океана. Сильные ветра, разгоняющие высоченные волны, щедрое солнце и теплая вода, недорогие, но качественные условия проживания вот главные преимущества этих мест.

Чтобы сделать отдых иностранцев максимально безопасным, в стране создана организация добровольных помощников туристам Travel Buddy, 11 000 членов которой помогают (в том числе и с помощью электронного оповещения) путешественникам избегать неблагополучных мест и потенциально опасных для жизни и здоровья ситуаций. В Travel Buddy входят полицейские, местные предприниматели и простые общественники-активисты. В случае, если активист Travel Buddy становится свидетелем возникновения какой-либо неординарной ситуации криминального характера, он немедленно сообщает об этом по sms, e-mail или телефону другим членам организации. Иностранцы через координационный центр получают эту информацию на свои мобильные телефоны. В соответствии с этой информацией путешественники могут вносить коррективы в маршрут. По этой же системе оповещения туристы получают советы, где им лучше остановиться на ночлег и перекусить.

У побережья частые гости китовые и песчаные акулы (человека считают несъедобным), гигантские черепахи и дельфины. Наведываются и коварные белые акулы, поэтому надо быть начеку.

Под водой можно любоваться изумительных расцветок коралловыми рифами и такими же причудливыми морскими обитателями. Температура воды у берега чаще всего колеблется в пределах от +27 до +35 градусов по Цельсию. В западной части страны у Атлантического побережья из-за холодных течений вода холоднее, и в некоторых местах значительно, чем на востоке у Индийского океана, где течения, наоборот, приносят теплую воду.

Для любителей брызг и солнечных ванн идеально подойдет город Дурбан с окрестностями. И для взрослых, и для детей здесь множество всевозможных развлечений. Это большой международный курорт, многолюдный и благожелательный к туристам. Для семейного отдыха особенно хороши пляжи к северу от города. В Дурбане много индусов и немало итальянцев. Соответственно, и торговля, и питание имеют индийско-итальянский оттенок. В местном порту есть два яхт-клуба. Здешнее восточное побережье славится также субтропическими и хвойными лесами. В 4-звездочном отеле Hilton Durban ночевка стоит $206, в гостиницах поскромнее можно остановиться за $54-70 в сутки.

Тем, кто не терпит суеты и кому по душе покой, понравятся такие тихие полусонные городки, как Германус. Здесь со всеми удобствами можно неспешно любоваться океаном, чарующими закатами и девственной природой. Покорит таких людей и уютный город Претория с консервативным размеренным бытом.

Местная молодежь облюбовала курорт Маргате, куда она стекается на каникулы. Здесь множество развлекательных заведений, ресторанов, пивнушек и всевозможных магазинов.

В соответствии с международной экологической программой Синий флаг в качестве лучших отмечаются пляжи с самой чистой водой и окружающей средой. Синими флагами в ЮАР отмечены три пляжа в Дурбане, а также пляжи в городах Ист-Лондон, Порт-Альфред, Порт-Элизабет и некоторых других местах.

Порт-Элизабет привлекает великолепными климатическими условиями. Это промышленно развитый город, не забывающий и о полноценном отдыхе. Аттракционов здесь великое множество. Как на всех приличных курортах, есть гольф-площадки. А вечером концерты любой музыки: рок, этнической, классической, эстрадной. И, конечно, рестораны, казино, бары, дискотеки.

Еще один интересный курорт Кемпс-Бэй (пригород Кейптауна), по сути, это южно-африканский аналог французского Сен-Тропеза. Сюда, как и в соседний Клифтон, съезжаются знаменитости и миллионеры с многочисленными свитами обслуживающего персонала и охраной. Здесь есть все, были бы деньги.

Тропами войны
Поклонникам естественной красоты в Южной Африке будет чем полюбоваться. В этой небольшой стране семь основных природно-климатических зон, которые благодаря поддержке государства во многом сохранили или восстановили свои первобытные черты. Даже в засушливых местах здесь множество уникальных растений. В ЮАР встречаются 140 видов алоэ, они ежегодно цветут, и размеры некоторых из них гигантские. А разных орхидей еще больше 550 видов! Великолепные цветочные ковры самых удивительных расцветок и оттенков можно увидеть в любое время года. Исключительно благодаря Южной Африке садоводы-любители всего мира узнали, к примеру, такие цветы, как гладиолусы и африканские лилии.

Сан-Сити главный развлекательный курорт страны. Город раскинулся у подножья потухшего вулкана на северо-западе ЮАР. К услугам туристов отели разного класса, включая два 5-звездочных, и два казино. Здесь периодически организуются международные конференции и выставки. Местные конгресс-холлы могут вместить до 6000 делегатов. Кроме того, проводятся спортивные международные соревнования. Достаточно развлечений и для детей, включая мини-гольф. В прилегающем национальном парке обитает более 8000 нильских крокодилов и немало других зверей, множество птиц. Те, кому этого мало и кто ищет острых ощущений, могут полетать на воздушном шаре над кратером притихшего вулкана.

Для туристов в зависимости от их пристрастий предлагаются разные маршруты. Любители истории, например, могут пройтись дорогами сражений буров с англичанами, вспомнить книгу Луи Буссенара Капитан Сорви-голова и вновь пережить страшные моменты прошлого. Именно в Южной Африке англичане впервые в мире создали концентрационные лагеря и загнали туда семьи буров. Тогда в лагерях из-за нечеловеческих условий содержания умерло 24 000 детей. Также впервые Британия, воюя с бурами, применила тактику выжженной земли (так называемая тотальная война), когда полностью выжигались населенные пункты со семи жилыми и вспомогательными постройками, выжигались посевы, вырубались все плодовые деревья с кустарниками, уничтожался или угонялся домашний скот.

Особенно живописен северо-запад. Здесь произрастают 3000 разных растений, большинство из которых нигде на земле больше не встречаются. Из деревьев интересны баобаб и железное дерево. Наряду с целебными растениями в стране произрастает и много ядовитых, смертельных для человека, так что на вкус понравившийся цветок лучше не пробовать.

Тем, кого покорят местные красоты, предлагается на выбор недвижимость. В сельской местности на восточном побережье у океана отдельный дом в 420 кв. м со всеми удобствами, приусадебным участком и гаражом продается за $800 00 На западном побережье отличная вилла в 1398 кв. м с бассейном, садом и двумя гаражами стоит $1,5 млн.

Энтузиастам активного отдыха предлагаются маршруты-переходы по горным перевалам, через саванны и леса. Среди туристических объектов первые легендарные месторождения золота, платины и алмазов. Есть также маршруты по деревням, населенных древними африканскими племенами. Там можно познакомиться с их образом жизни, послушать песни, пройти курс медитации у шамана, купить амулеты и сувениры. Есть туры по большим городам, вдоль побережья и по национальным паркам.

Для заядлых рыбаков и ныряльщиков в сельской глубинке построены кемпинги, состоящие из туристских 2-местных домиков, покрытых камышом или соломой. В них есть все удобства, включая ванную комнату, потолочный вентилятор, сетки от комаров, заварочные чайники и кофеварки. Имеются также спутниковое телевидение и телефон. Кроме дайвинга и рыбалки отдыхающие могут записаться на разные экскурсии с гидами. Все домики ежедневно убираются. На территории комплексов отдыха расположены рестораны, бары, волейбольные площадки и бассейны.

Лунная SPA-рапсодия
Один из крупнейших национальных заповедников парк Крюгера, который простирается и в соседний Мозамбик без ограждений. Для туристов создан максимум удобств: кемпинги, заправочные станции, рестораны, магазины, прачечные, медицинская помощь. В национальных парках ночью впечатляет и приятно щекочет нервы жуткое рычание разгуливающих поблизости львов. В национальных парках они прекрасно себя чувствуют, как и леопарды, слоны, носороги, буйволы, жирафы и крокодилы.

Туристы, жаждущие экзотики, в том числе в еде, могут отведать местные деликатесы: филе крокодила, жареных гусениц или сделанные вручную и поджаренные на открытом огне деревенские сосиски. Поскольку ЮАР страна многоэтническая и многонациональная, то, естественно, и пищевой рацион настолько обширен, что с трудом поддается описанию. В одном и том же городе попадаются греческие, итальянские, китайские, корейские, индийские, французские и марокканские рестораны. Вездесущих макдоналдсов попадается достаточно. А в сельской местности можно отведать традиционную еду африканских народов. Конечно, кругом полно заведений, где готовят обычные европейские блюда. В городах и в отелях, и в жилом секторе питьевая вода чистая и пригодна для питья. Только в трущобных кварталах и поселениях пить воду не рекомендуется.

Тем, у кого любимое хобби прогулки по магазинам, будет чем заняться в ЮАР. Разнообразных магазинов здесь великое множество: и с доступными ценами, и с запредельными. Можно купить все, что угодно: поделки местных мастеров, отличные текстильные и кожаные изделия, предметы роскоши, модную одежду и обувь. Из местных продуктов питания особенно интересны специфический мед с запахом апельсина и других здешних растений, сыры, свежие и сушеные фрукты, конфеты. Вообще, с точки зрения цен на продукты питания и разные услуги Южная Африка гораздо дешевле стран Западной Европы и США.

Пока только около 1% всех ипотечных кредитов выдается на покупку земельных участков. В отличие от квартиры земля не является товаром первой необходимости, поэтому при возникновении финансовых проблем клиенты предпочтут не платить по кредиту, а отказаться от выплат и реализовать земельный участок с торгов, что еще более повышает риски банков, уверены в Городском ипотечном банке. Банкиры вообще считают кредитование земли рискованным продуктом, ведь такие кредиты сложно рефинансировать, а объемы выдачи по ним невелики.


Кредиты на покупку загородного дома предлагают почти все банки. Другое дело, если вы хотите дачу небольшой летний домик на участке в несколько соток, а не гектаров. Кредитовать такое приобретение банки пока не готовы. Но это не значит, что дачу нельзя купить в кредит. В этом случае заемщики могут оформить ипотечный кредит на земельный участок, а затем взять потребительский кредит на садовый домик.

Так что выбор у заемщиков, желающих приобрести землю в кредит, невелик. Такую программу предлагают пока лишь Райффайзенбанк, Московский кредитный банк (МКБ) и банк Зенит. В Райффайзенбанке кредит на земельный участок можно оформить на 15 лет под 11,5-12,5% в долларах и 13,5-14,5% в рублях. При этом заемщику нужно иметь на руках как минимум четверть стоимости участка. Максимальную сумму кредита банк не ограничивает она будет зависеть от оценки участка и платежеспособности заемщика.

Однако эксперты по рынку недвижимости советуют активнее вкладывать деньги в землю: она довольно быстро раскупается, вследствие чего свободных участков практически не осталось. Цены растут быстро: в участок, который стоил в 2000 году $1000 за сотку, сейчас нужно вложить не менее $15 000 за сотку. Например, сейчас в пределах 30 км от МКАД сотку можно приобрести от $10 00 И это только по калужскому или варшавскому направлениям, которые считаются наименее развитыми. На Рижском или Киевском шоссе за такие деньги можно купить сотку не ближе 70 км от Москвы. А в непосредственной близости от города (до 30 км) сотка обойдется в $20 000-25 000.

В банке Зенит условия на покупку земельного участка в кредит самые жесткие. Клиент должен внести 30% стоимости участка из собственных средств и расплатиться с кредитом за пять лет. При этом максимальная сумма кредита для Москвы и Московской области составляет не более $600 00 Процентная ставка от 12,5% в долларах и от 14% в рублях.

На такой же срок можно взять кредит в МКБ. Участок можно приобрести в Московской (не далее 75 км от МКАД), Тульской и Рязанской областях. Первоначальный взнос такой же, а вот ставки немного выше: 13,5-15% в валюте или 14-15,5% в рублях в зависимости от формы подтверждения дохода. При этом у банка есть определенные ограничения по кредиту его максимальная сумма не должна превышать $800 000, а земельный участок должен быть не менее 6 соток. Заемщик может получить и всю стоимость участка, но для этого в залог банку нужно предоставить уже имеющуюся недвижимость.

Основной сложностью земельной ипотеки является правильное оформление участка. Если невнимательно готовить документы, результат может быть весьма плачевным вплоть до изъятия земли. Перед совершением сделки необходимо тщательно изучить всю документацию и историю нахождения земельного участка в обороте. Следует обратить внимание на совпадение кадастровых и иных данных, содержащихся в документах, с данными на местности (форма, площадь, координаты земельного участка). Если целью приобретения земельного участка является строительство в будущем индивидуального жилого дома, целесообразно будет оценить затраты на подведение всех коммуникаций, состояние подъездных путей, рекомендует член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев. Заемщик должен предоставить в банк кадастровый план, причем данные в нем должны быть не старше одного года. В противном случае их придется обновлять.

Банки неохотно кредитуют земельные участки не только из-за сложности оформления документов. Дело в том, что при оценке земельного участка для кредита оценщик применяет сравнительный подход: его стоимость будет определяться из сопоставления с идентичными участками, а найти похожий участок проблематично.

Кредит на домострой
После оформления ипотеки на земельный участок можно взять потребительский кредит на строительство летнего домика. На эти цели сейчас банки выдают до $25 тыс., в то время как строительство небольшого дома из недорогих материалов обойдется в 300-400 тыс. руб. При возведении построек на приобретенном на кредитные средства земельном участке обратите внимание на то, что они автоматически попадут в залог банку. Следовательно, в случае неплатежа по кредиту банк имеет право на возмещение своих издержек из суммы реализации земельного участка со всеми строениями, предупреждает директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка Людмила Салигина. Однако, когда банк только готовится к кредитованию дома, обязательно, чтобы на участке не было никаких строений.

Неудивительно, что при такой сложности процедур недавно Городской ипотечный банк отказался от реализации ипотечной программы на покупку земельного участка. В банке объяснили, что выдачи по этой программе были невелики, а вот трудозатраты по реализации гораздо выше, чем по стандартным продуктам.

Для сравнения: за $250 000 можно купить только небольшую двухкомнатную квартиру на окраине Москвы. За эти же деньги можно приобрести дачу в садовом кооперативе с земельным участком 8-10 соток и собственным домом. Отметим, что дом будет находиться примерно в 20 км от этой самой квартиры, по московским расстояниям почти рядом.

Если же заемщик хочет стать собственником дома, в который можно приехать даже зимой, то у него будет гораздо больший выбор программ кредитования. Как правило, в сегменте загородной недвижимости, несмотря на относительную неликвидность этого жилья, отмечается вполне стабильный рост 20-30% в год. Сейчас спрос на этот вид жилья увеличился, и на рынке отмечается сезонное повышение цен: в среднем на 10-15%. Рост цен на дачную недвижимость прекратится уже в начале июня, а с сентября может даже пройти традиционное снижение цен на объекты загородной недвижимости, предназначенные для сезонного проживания и пользования, так как по окончании дачного сезона такие объекты обычно простаивают до следующей весны, рассказывает руководитель направления загородной недвижимости МИАН агентство недвижимости Светлана Кондачкова.

По ипотеке покупается не так много домов 10-15% общего числа. Основные сложности с покупкой дачного дома это правильное оформление документов. Необходимо проверять все, даже адрес дома. Наш клиент приехал смотреть дом, который он собирался купить по ипотеке. Когда мы стали проверять по базе адрес, указанный в документах, оказалось, что по нему находится совершенно пустой участок, даже без подведенных коммуникаций, предостерегает директор отделения Центр ипотеки компании Бест-Недвижимость Андрей Кузнецов.

При этом условия, на которых банки готовы кредитовать загород, жестче, чем по городской недвижимости. Более того, сейчас банки вообще более тщательно подходят к оценке рисков при покупке загородной недвижимости. В последнее время в большинстве банков ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов, в том числе и на покупку загородной недвижимости. Однако в связи с тем, что рынок ипотечного кредитования сам по себе в России не сильно развит и занимает небольшую долю, эксперты утверждают, что ипотечный кризис США не затронет российский рынок, считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Например, Абсолют банк требует внести как минимум 35% оценочной стоимости дома, при этом максимальная сумма кредита $1 млн, и погасить его нужно за 10 лет. Процентная ставка от 12% в долларах и от 13% в рублях. Номос-банк предлагает внести 10% стоимости жилья, обещая кредит максимум на 25 лет. Как правило, стоимость страхования загородных домов выше, чем у городского жилья, так как в этом случае более высока вероятность пожаров и т. д.

Как правило, процентные ставки по кредитам на загородные дома выше на 2-3 пункта, чем по кредитам на квартиры. Без первого взноса кредитовать заемщика готов Банк Москвы. При этом он выдвигает требование, чтобы дом был не старше 50 лет. Но в большинстве случаев заемщику нужно внести как минимум 20-30% стоимости дома.

В случае покупки дома по ипотеке залогом будет выступать приобретаемая недвижимость. Но, если клиент хочет купить в кредит строящийся дом, банки могут потребовать залога уже имеющегося жилья. Для банка это хорошая подстраховка: если залогом будет выступать квартира, заемщик будет ответственнее относиться к выплатам. Кредитование готовых загородных домов распространено гораздо шире, так как для открытия ипотечного займа на строящуюся недвижимость банкам необходимо проводить комплексную оценку проекта и получать достаточные доказательства того, что он не превратится в долгострой, считает Светлана Кондачкова. В большинстве случаев программы на строящееся жилье банки реализуют только с проверенными строительными компаниями, вследствие чего риски банков уменьшаются и они даже предлагают более привлекательные условия.

Банкиры относят кредиты на покупку дома к высокорискованным. Хотя эксперты и уверяют в большом потенциале рынка земельных участков, есть множество условий, из-за которых дом может потерять свою привлекательность и продать его будет весьма сложно. Причины могут быть разными: создание свалки в ближайшем окружении, прокладка трассы и т. д., предостерегает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков.

Приобретая загородный дом, заемщик делает сразу две покупки непосредственно дома и участка, на котором он стоит. Особое внимание следует обратить на так называемое назначение земельного участка. По правилам дом должен находиться на земле поселений и быть оформлен как жилое помещение. Если он находится на земле, например, сельскохозяйственного назначения, потребуется переоформление документов по переводу из одной категории в другую, что займет много времени. Правда, некоторые банки готовы кредитовать участки сельскохозяйственного назначения.

Бумажные тонкости
Хотя программ на покупку загородных домов гораздо больше, чем на покупку земельных участков, проблем с оформлением от этого меньше не становится. Жилье должно быть оформлено в собственность продавца, что должно быть подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выданными органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предупреждает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Банки предъявляют ряд требований к кредитуемому дому: он должен находиться в собственности у продавца, не иметь крупных дефектов; если у строения нет подключения к системам энергоснабжения, должна быть как минимум такая возможность; к нему должен быть круглогодичный подъезд. Теоретически это должен быть дом, в котором заемщик мог бы в дальнейшем зарегистрироваться. А в связи с решением Конституционного суда о возможности прописаться в доме, находящемся в садовом товариществе, зарегистрироваться на даче в ближайшее время должно стать гораздо проще.
Закон о кадастре недвижимости вступил в силу в марте 2008 года. По признанию специалистов, этот закон тянет на революцию в сфере учета российской недвижимости. Однако пока только на бумаге. На деле же, принимая закон, никто не озаботился создать под него техническую базу. Таким образом, светлого будущего, когда недвижимость можно будет покупать без опасения нарваться на неприятности, россиянам придется ждать как минимум до 2010 года.

В ряде случаев дом приобретается не с правом собственности на земельный участок, а с правом его аренды. Тогда в договоре права на земельный участок должно быть отмечено право арендатора на передачу земли в залог. Срок договора при этом должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором, либо в договоре должно быть указание на продление договора на новый срок, говорит руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют банка Сергей Даньков.

Пока чиновники не отвечают рублем, они будут выискивать лазейки, чтобы закон не выполнять

Несколько лет назад к двум основным проблемам России прибавилась третья неразбериха с учетом недвижимого имущества.

В качестве примера он привел свой горький опыт. Вот уже полгода известный столичный риелтор занимается узакониванием собственной недвижимости в Подмосковье.

Сегодня, как пояснил первый вице-президент компании БЕСТ-недвижимость Михаил Гороховский, на то, чтобы зарегистрировать в собственность и поставить на учет земельный участок с домом, приходиться потратить несколько месяцев.

При этом специалисты рынка недвижимости в один голос твердят, что закон о кадастре тянет на революцию в сфере регистрации и учета российской недвижимости. Реализация нового закона позволит более качественно защищать права покупателей недвижимости, уверяет Михаил Гороховский.

Причина проста: по трем документам его участок проходил под разными адресами. Пока документы приводились к одному знаменателю, настал март 2008 года. Сейчас любая деятельность местного отделения Росимущества замерла. В силу вступил новый закон о едином государственном кадастре недвижимости, а как работать в его правовом поле, никто из регистраторов до сих пор не знает.

Согласно документу, в единый кадастр должен войти каждый объект недвижимости, присутствующий на рынке. При этом он будет привязан не к адресу, как сейчас, а, так сказать, к точке на карте.

Он пояснил, что благодаря кадастру продавать и покупать недвижимость станет проще. Не надо будет собирать сотни справок и простаивать километры очередей нужно будет лишь обзавестись копией учетной записи из единого кадастра недвижимости. Причем в любом регионе России.

Тем более, просто измерить участок и строения на нем это только начало работы. Кроме собственно описания участка, должен вестись учет всех подземных коммуникаций и охранных зон, которые по нему проходят, пояснил президент компании БЕСТ-недвижимость Григорий Полторак.

Это должна быть стройная система, опирающаяся на геодезическую сеть, пояснил Михаил Гороховский. Однако в настоящее время не хватает кадастровых инженеров, которые бы занимались инвентаризацией недвижимости.

Но сделано это будет не скоро. Проблема заключается в отсутствии технической базы, которая должна обслуживать ведение кадастра недвижимости. Просто соединить разрозненные региональные базы не получится.

Одним из главных достижений введения единого кадастра Михаил Гороховский считает его прозрачность. Согласно документу, любой гражданин сможет получить сведения из кадастра. При этом сведения об объектах недвижимости, уже занесенных в кадастр, будут обновляться автоматически без участия владельцев.

Да и к самому регламенту постановки объектов недвижимости на учет у специалистов есть ряд претензий. По словам директора Института проблем регистрации, оценки и налогообложения недвижимости Натальи Тахатровой, разработчики документа изъяли из него целый пласт, касающийся кадастровой оценки недвижимости.

В настоящее время каждый российский регион ведет учет недвижимости так, как ему удобнее, причем значительная часть только на бумаге. Чтобы ввести в регионах единую форму подачи документов и хранения информации, потребуется время.

Со своей стороны партнер коллегии адвокатов Москвы Барщевский и партнеры Владимир Букарев считает, что стоит обратить больше внимания на сроки оформления документов. Я бы более четко обозначил сроки рассмотрения заявок, пояснил он.

Это может внести определенную путаницу в ведение документации по недвижимости. Надеюсь, что в дальнейшем будут приняты поправки в закон, объединяющие единый кадастр недвижимости и его кадастровую оценку, сказала Наталья Тахатрова газете ВЗГЛЯД.



Главная --> Публикации