Главная --> Публикации --> Четвертое кольцо в москве начнет открываться для движения в 2011 году Если государство даст строителям бесплатно федеральную землю, но свяжет их обязательствами по цене, бизнес поступится частью прибыли Ипотека не влияет на доступность жилья Станет ли дороже квадратный метр вблизи четвертого кольца - ирн.ru Чтобы приумножить, лучше разделить

Закончив детальный рассказ о том, как можно купить виллу на побережье, представитель испанской фирмы попытался закрепить знакомство с внимательным слушателем:

Входящие в регион московские игроки рынка зарубежной недвижимости не знают, как подступиться к мнительным сибирякам. Несмотря на потенциальную возможность приобрести дом в теплой стране, развитие спроса в этом сегменте сдерживается психологическими барьерами покупателя.

Нет, решительно произнес незнакомец.

Вот моя визитка, сказал он своему русскому собеседнику. Можно вашу?

Не скажу, отрезал недавний собеседник и быстро ретировался.

А хоть как вас зовут?

На безрыночье
В Сибири есть люди, покупающие дома и квартиры за границей, есть фирмы, их продающие. Но рынка нет. Большая часть региональных компаний реализацией курортного жилья занимается попутно с основным бизнесом риелторским, туристическим или поставками иностранного оборудования. Заодно, сотрудничая с одним небольшим агентством или даже частными лицами за границей, продвигает их предложения соотечественникам. Большая часть таких фирм не имеет возможности предоставить полное предпродажное и послепродажное обслуживание исчерпывающую юридическую проверку недвижимости и земли, а также дальнейшее управление ею. Поэтому эффект от такого междусобойчика непредсказуем. Если повезет и сделка пройдет гладко, новый собственник в дальнейшем не столкнется с серьезными проблемами. Если объекты имели некие обременения, о которых стало известно позже, или покупателю не объяснили, какие права и обязанности в этой стране имеют собственники жилья нерезиденты выгодное приобретение рискует превратиться в воронку для личных средств. А попытки избавиться от несчастливого бунгало могут растянуться на годы.

Мне часто приходится бывать на деловых выставках в разных городах России, и я заметил одну вещь: в некоторых регионах люди открыты, они уже информированы и меньше боятся. А есть места, где люди зажаты. Вот Новосибирск относится как раз к таким, сетует испанец. Сначала посетители живо интересуются конкретными вариантами покупки дома, а получив нужную информацию, исчезают, не назвав имени. Такая же картина в Барнауле, Красноярске и Иркутске. Видимо, какая-то местная специфика

Качество предложения и уровень спроса в сибирских регионах пока на одном уровне нижайшем. В регионах прямых представительств международных компаний насчитываются единицы, а посредники, чаще всего местные агентства недвижимости, не имеют собственного штата специалистов этого направления и работают через партнеров в Москве, а те в свою очередь, с иностранцами. Зачастую основные документы подготавливаются на стороне продавца риелторами и юристами зарубежных партнеров. Местный посредник может не только не владеть серьезной компетенцией в сфере иностранного законодательства, но и даже испытывать некоторые языковые трудности в коммуникации. Председатель коллегии адвокатов Форум (Новосибирск) Павел Яровой отмечает, что найти в регионе юриста, специализирующегося на законодательстве какого-либо зарубежного государства, крайне сложно: Рынок новый для нас, и соответствующего направления в сегменте правовых услуг пока нет. Хотя сегодня компаний, диверсифицирующих бизнес с помощью продажи зарубежной недвижимости, становится больше почувствовали, что публика постепенно созревает для таких покупок. С другой стороны, к выходу на рынок, как правило, подталкивает сплетение других обстоятельств. Так, новосибирская риелторская компания Дело Проф в этом году готовится освоить новостройки Чехии. Наши крупные клиенты переехали на постоянное проживание в Прагу, и они готовы стать представителями на месте, рассказывает директор Дело Проф Петр Мельников. Основное направление деятельности компании это коммерческая, загородная недвижимость и элитные квартиры в новостройках. Покупатели представители среднего класса и выше. После приобретения дорогого дома и помещений для бизнеса они задумываются о владениях за рубежом. Мы почувствовали развитие спроса. Эта мысль давно и плотно засела в головах состоятельных потребителей, просто им нужно помочь определиться с помощью правильного позиционирования услуги. С последним не желает возиться крупный иностранный и московский бизнес.

Наиболее распространенная уловка, на которую идут риелторы, связана с обещанием сверхдоходов от сдачи жилья в аренду. Тем не менее, отсутствие знания местного рынка может привести к тому, что будущий владелец приобретет недвижимость не только по завышенной цене, но и не окупит владение, потому что место, где оно расположено, не является популярным для отдыха туристов как ему говорили. К тому же управляющая компания, с которой был подписан контракт при покупке дома, также наверняка воспользовавшись темнотой клиента, выставит за уборку помещения и брокерские услуги баснословную сумму. А если возникнут проблемы пожар, хищения, юридические неурядицы, разбираться с местными властями и нести убытки придется горе-собственнику. Подобная ситуация наиболее характерна для стран, где цены на вторые дома подогреваются вступлением в Евросоюз и растут как мыльный пузырь. Такое происходит, в частности, в Болгарии. Существуют и специфические риски для каждой из туристических стран. Например, в Турции сегодня крайне мало профессиональных торговцев недвижимостью ее продают все: от гидов и таксистов до мелких лавочников. А в Испании существует риск покупки земли, непригодной для строительства частного дома и классифицирующейся как сельскохозяйственные угодья. Риелтор не скроет этого факта, но объяснит, что по генеральному плану развития данной территории земля будет переведена в нужное функциональное назначение. Только в какой срок не может сказать никто, так как решения принимаются местными органами власти. Самый распространенный вид откровенного мошенничества это продажа таймшера (права пользования собственностью в определенное время, например, две недели в году в течение нескольких десятков лет) под видом постоянной собственности. Без серьезной правовой компетенции на территории чужого государства ни одна фирма, работающая в России, не сможет минимизировать риски своих клиентов.

Уровень потребительской активности в Москве и в близких к ней городах довольно высокий. Сотрудничать с клиентом, который знает, чего хочет, и знает почему, гораздо легче, чем с региональным потребителем неискушенным и подозрительным. Механизмы работы с публикой в удаленных от столицы городах еще не определены. Если в той же Москве покупатель сам осуществляет поиск необходимого варианта заграничного жилья при помощи газет и частных объявлений, а также листинга в Интернете, то в регионе до этого далеко. Компаниям нужно сначала самим выходить на клиента с помощью продуманных рекламных и маркетинговых акций, осуществлять точечное обращение к потребительской группе. При этом проводить некие воспитательные работы местной публике нужно объяснить, что вкладывать средства за рубежом это выгодно. Несмотря на рост цен на жилье, который в крупных городах Сибири в среднем по итогам 2007 года составил 30%, еще очень немногие осознают, что апартаменты на курорте могут стоить дешевле квартиры в центре родного города. Но при наличии понимания экономический фактор уступает психологическим барьерам жителей регионов.

Испугались
Международные сети за клиентами в Сибирь идут неохотно. Пока им вполне хватает работы в столице. Небывалый рост квартирного рынка в Москве в 2006 2007 годах подтолкнул инвесторов за границу. Жилье за рубежом обойдется примерно так же, а то и дешевле, чем в российском мегаполисе. В марте этого года средняя цена квадратного метра в Москве составила более 123 тыс. рублей. Обычная хрущевка в старом кирпичном доме по линии метро, но далеко не в центре, стоит порядка 150 тыс. долларов. На побережье Турции или Болгарии квартиру бизнес-класса можно приобрести за 30 80 тыс. долларов. Покупка бунгало в курортном уголке в качестве отпускного жилища обойдется дешевле, чем дача в Подмосковье. Вдобавок на нем можно заработать, сдавая в аренду туристам во время своего отсутствия. При грамотной организации получится постоянно действующий доходный актив. Помимо традиционного спроса на представляющую интерес как для инвестирования, так и отдыха недвижимость на Кипре, в Испании, Италии, Франции, Турции, Греции, Чехии и Лондоне, столичные покупатели потянулись и в экзотические уголки стран Азии.

Созрели
Основные мотивы приобретения россиянами жилья за рубежом по убыванию можно расположить следующим образом. Покупка осуществляется с целью: использования ее в качестве места отдыха, извлечения дополнительных доходов и приумножения активов, для постоянного места жительства после иммиграции, для временного проживания там детей, обучающихся за границей или краткосрочных, но постоянных выездов за рубеж членов семьи или сотрудников компании. Две три цели в этом списке пересекаются, отмечает Роман Трофимов. Как правило, это приобретение второго дома для создания комфортных условий во время отдыха за границей с возможностью последующей смены места жительства, а также выгодное вложение средств. Именно поэтому, с одной стороны, россияне предпочитают покупать дома в традиционных для соотечественников местах летнего отдыха, а также этнически близких нам странах. С другой там, где цены имеют перспективы дальнейшего роста. Соединив эти две тенденции, мы увидим, что наиболее популярными рынками недвижимости для российских инвесторов являются страны, только что вошедшие в Евросоюз либо планирующие это сделать. Прежде всего Болгария, Черногория, Кипр, Турция. В каждой из них в зависимости от типа и расположения объекта доходность от аренды колеблется от 15 до 40%.

Новосибирское представительство компании Runiga (европейский холдинг, работающий в сфере строительства и реализации недвижимости в Испании) занималось исследованиями потенциального спроса на свои услуги среди горожан. Результаты показали, что количество людей, по уровню достатка имеющих возможность приобрести недвижимость за рубежом, составляет примерно 50 70 тыс. Но спрос на нее находится в латентном состоянии. Сегодня готовы совершить сделку менее 1%. Директор представительства Роман Трофимов выделил основные факторы, тормозящие развитие реального спроса. Во-первых, люди не владеют достаточным количеством информации о технологиях совершения сделок, а чего не знают, того боятся. Второй фактор негативный опыт большинства российских граждан, связанный с приобретением жилья на территории нашего государства. Покупка дома в другой стране с другими законами и другим языком приводит к еще большему страху оказаться обманутыми, поэтому они не могут адекватно оценить свои риски, делаясь чрезмерно подозрительными. И третьим пунктом мы отметили психологическую замкнутость: те, кто уже имеет недвижимость за рубежом, не готовы делиться опытом с другими, рассказывать об условиях покупки, считая это конфиденциальной информацией.

Зашевелилось
Рынок зарубежной недвижимости в регионах будет постепенно расти. Неизбежен и постепенный приход сюда крупных федеральных игроков и международных структур. Какой бы благодатной почвой для их деятельности не была Москва и около­столичные регионы, любой бизнес стремится к диверсификации рисков и расширению географии. Сегодня многих профессиональных игроков от российской экспансии останавливает прежде всего риск не найти клиентов. В регионах еще недостаточно денег беспокоятся они. Поэтому многие работают в городах по минимизированному европейскому принципу: посещают деловые мероприятия, пытаются познакомиться с людьми, раздать визитки. А это заведомо не наш метод. Если западный человек, имея цель купить дом за границей, первым делом пойдет на отраслевую выставку, то российский розничный покупатель думает совершенно иначе продавец сам должен к нему прийти. Рост благосостояния представителей той социальной прослойки в регионах, которые и являются потенциальными клиентами продавцов зарубежной недвижимости, должен подстегнуть их к расширению регионального бизнеса и поиску технологий работы. Местные игроки, несмотря на свою молодость, прощупав публику на других услугах, также готовы к старту в новом сегменте. И здесь имеет значение фактор настоящего времени. Одна новосибирская компания закрывает направление продажи недвижимости в Чехии как неэффективное. Другая Дело Проф открывает. Первая объясняет свой отказ тем, что законодательство страны позволяет покупать иностранным гражданам строения на своей территории только в случае регистрации там юридического лица. Наших клиентов это сильно пугало, говорит представитель чешской фирмы. Для компании Дело Проф Петр Мельников актуальной видит другую постановку проблемы: Сегодня мы начали работу с клиентами из собственной базы данных. Во внешнюю среду пока не готовы выйти. Попробуем через ближний круг выявить потребности покупателя, выработать технологии. Главная задача научиться эффективно преподносить им эту услугу. Люди сегодня хотят приобрести жилье за рубежом, им нужны время и помощь, чтобы определиться.

Прибавление инвестиционной мотивации сказалось на структуре спроса. В том числе и в регионах. В основном россияне покупают дорогие виллы и элитные апартаменты на первой линии побережья. Но наметившаяся в европейской части нашей страны тенденция к более демократичному выбору уже характерна и для небольшого числа сибирских покупателей. Директор инвестиционного центра Stocker официального представительства испанской компании Masa International в Сибири Сергей Ерценкин подчеркивает, что россияне на Коста Бланке стали покупать недорогую недвижимость от 90 до 200 тыс. евро за объект. Круг покупателей постепенно расширяется. Если раньше основными клиентами были предприниматели владельцы собственного бизнеса, то теперь постепенно интерес появляется среди наемных работников топ-менеджеров и менеджеров среднего звена в крупных компаниях. Это связано с тем, что люди начинают задумываться о своем будущем и будущем своих детей, ищут способы получения наиболее комфортных условий отдыха и дополнительного дохода. Большую виллу сдавать в аренду невыгодно. Даже по цене 500 евро в неделю приобретение окупаться будет крайне медленно. А вот небольшие апартаменты недалеко от моря пользуются спросом у туристов. Что касается Испании, то спрос среди покупателей среднего класса может подстегнуть ипотека. Испанские банки охотно выдают кредиты нерезидентам под 5,5 6% годовых (с недавней тенденцией к увеличению ставок) дешевые деньги, которые дают возможность не извлекать из семейного бюджета солидную сумму на покупку, а инвестировать ее в другие виды деятельности или приобретения.

В материале использованы фрагменты выступлений участников круглого стола Развитие рынка зарубежной недвижимости, организованного журналом Эксперт-Сибирь и компанией Runiga.
Между нами и нашим будущим встает эта стена. Значит, она должна быть разрушена. Мэр Москвы Юрий Лужков - Известиям о возможных последствиях слияния субъектов Российской Федерации.

Развитие конкуренции в данном сегменте выгодно всем: и покупателям для возможности выбирать, сравнивать и быть защищенными от действий мошенников, и игрокам в плане воспитания клиента. К тому же выход сразу нескольких компаний может дать некий кумулятивный эффект и расшевелить спрос. А структуры, которые раньше других найдут механизмы взаимодействия с покупателем и смогут выстроить эффективные отношения с местными игроками, получат значительный вес.

Сегодня вопрос укрупнения вновь на повестке дня. Вслед за созданием госкорпораций предметом самого серьезного обсуждения стал вопрос изменения существующего административно-территориального деления страны, создания на основе существующих субъектов федерации суперсубъектов. Обкатка идеи была произведена на Камчатке и в Красноярском крае. Результаты были признаны удовлетворительными.

Во времена СССР имела хождение шутка о том, что на родине победившего социализма существует лишь два приема реформирования всего. Это укрупнение и разукрупнение. В различное время эти приемы применялись по отношению к колхозам, научным институтам, министерствам, ведомствам и прочим учреждениям. О степени эффективности таких мер теперь спорят историки. При том что общий результат хорошо известен.

Скептики опасаются размножения региональных бюрократов, не уверены, что территориальные гиганты смогут эффективно управляться.

Сторонники идеи регионального укрупнения полагают, что нынешняя модель территориального административно-хозяйственного управления не соответствует сложившейся политической системе. С одной стороны - вертикаль власти. С другой - пестрое экономическое разнообразие регионов-доноров и дотационных субъектов. Очевидное препятствие для столь необходимого стремительного социально-экономического прорыва.


Москва на кромке будущего
Система управления должна не тормозить, а обеспечивать социально-экономическое развитие

Однако процесс, похоже, запущен. Известия внимательно следят за его ходом. О возможных последствиях реформы мы подробно писали в последних номерах газеты. А в пятницу даем слово одному из ее активных сторонников - мэру Москвы Юрию Лужкову.

Однако дело в том, что стена эта есть. Если смотреть с точки зрения административной, управленческой, с точки зрения развития экономики и роста качества жизни, эта бетонная глыбина стоит вокруг Москвы. Мешает и столице, и развитию всей страны. Мы просто представили ее буквально, как говорится, в бетоне - не более того. А так все каждый день бьются об нее головой и постоянно чувствуют ее в повседневной жизни. Когда стоят в пробках, причем уже не только на дорогах, но и в метро. Когда семья растет, и приходит время думать о квартире побольше, но цены на жилье, мягко говоря, кусаются. Когда беспокоятся о здоровье, об экологии жизни в большом городе, о качестве воздуха и воды.

Представьте себе, что вместо МКАД вокруг Москвы выросла стена. Высокая, серая, глухая стена... Представили? Становится неуютно. Вызывает недоумение, кто и зачем вдруг возвел это сооружение. И тут зажмурились, тряхнули головой, открыли глаза - наваждение исчезло. Стены нет, вдали голубое небо и подмосковный лес. Гуляет весенний ветерок. Вроде отлегло...


Объединить нельзя оставить
Как часто бывает во многих сложных вопросах, тема единой и согласованной стратегии развития Москвы и Московской области обсуждается в логике перетягивания каната. Классическая дилемма о том, что делать категорически нельзя, а что - жизненно необходимо, превращается в сизифов труд перетаскивания запятой туда и обратно.

Каждый раз, когда мы думаем о том, как будем жить завтра, между нами и нашим будущим встает эта стена. Значит, она должна быть разрушена. Иначе невозможно не только решать, но и всерьез говорить о долгосрочных планах развития столицы, всего Центра России. Экономическая модернизация и принципиальное повышение качества жизни людей останутся лишь в нашем воображении. Вместе со стеной-наваждением.

И главная причина, как обычно, не в каких-то других местах, а в головах. У нас - в том числе и в системе управления - слишком тяжело приживается мысль, что существуют игры не только с нулевой суммой. Что если один выиграл, то это не значит, что другой обязательно проиграл. Что если соседу хорошо, то это не значит, что твоя жизнь не удалась.

В итоге сказано много слов, но сама проблема с мертвой точки особо не сдвигается. Безрезультатная вялотекущая дискуссия, перемывание аргументов и обсасывание взаимных подозрений при отсутствии конструктивной политической воли могли бы, наверное, длиться еще долго, если бы не цена вопроса: риск ухудшения жизни людей, невозможность реализации долгосрочной стратегии развития всего Московского региона, инфраструктурный коллапс из-за многочисленных барьеров, шлагбаумов, искусственных границ и блокпостов между городом и областью.

Так что нужно, просто необходимо интегрироваться и стратегически ни в коем случае нельзя сохранять межеумочность положения, которое есть сегодня. Место запятой в дилемме давно известно и очевидно. А в самом споре о нужности или ненужности интеграции следует поставить точку.

Напротив, играя в одной команде и объединяя усилия, можно добиться куда большего. Призыв Вместе - победим - это не просто предвыборный лозунг, но и принцип успешного развития страны на десятилетия вперед. Общие интересы, интересы страны и миллионов людей в любом случае важнее внутренних терзаний, фобий и неудобств той или иной когорты чиновников, пусть даже во главе с самым распрекрасным губернатором.

Давайте сразу оставим в стороне сценарий укрупнения региона, полноценного административного объединения Москвы и области в единый субъект федерации. Хотя в общем-то ничего такого уж страшного в этой логике интеграции нет. Скорее всего, ее поддержало бы и большинство населения столицы и области.


Страшилки московской губернии
Какую именно стратегию интеграции нам следует избрать? Этот вопрос - уже вполне конструктивный и заслуживающий подробного обсуждения.

Гипотетическое супервлияние главы такого укрупненного региона зависит от общей ситуации в стране. При дееспособной и эффективной государственной власти, при наличии единой системы и вертикали исполнительной власти в стране и отлаженной федеративной системе опасения на сей счет выглядят неубедительно и отдают затаенными амбициями авторов самих страшилок.

Иногда говорят - это будет неуправляемый монстр. Но если город с 12-миллионным населением управляем, то почему вдруг станет неуправляемым регион с 18 миллионами жителей? И почему тогда до сих пор управляемы Токио, Нью-Йорк, Лондон?

Но проблема здесь не в экономической состоятельности Московского региона как таковой, а в диспропорциях и неравномерности социально-экономического развития по сравнению с другими регионами. Асимметричность и концентрация экономического потенциала в считанных регионах России действительно является довольно серьезным вопросом для страны. И скорее всего на нынешнем этапе создание Москвой и Московской областью единого субъекта федерации может быть как минимум преждевременным.

Определенный резон есть в словах тех, кто говорит о том, что объединенный субъект федерации Москвы и области станет сверхмощной экономической единицей. Действительно, на столичный регион пришлось бы в этом случае порядка 13-14% населения России, треть экономического потенциала страны и не менее 40% инвестиций. Годовой бюджет региона составит около 1,4 триллиона рублей.


Агломерация без больших скачков
Можно было бы также понять сомнения и страхи по поводу интеграции, если бы речь шла о расширении границ Москвы, мгновенном большом скачке по всем направлениям на десятки километров вширь. То есть о воспроизводстве той логики развития столицы, которая уже имела место в прошлом, например, в 60-е годы прошлого века, когда город дошел до нынешней МКАД.

Однако сама задача выравнивания потенциалов и уровня развития территорий является сверхактуальной. И здесь порой полезны и укрупнение субъектов РФ, и различные формы глубокой межрегиональной экономической интеграции. В этом смысле развитие единого Московского экономического макрорегиона, простраивание единой логики развития всего Центрального экономического района страны, ядром и локомотивом которого являются Москва и область, - это в любом случае важнейшая работа на сегодня, независимо от того, ставится ли при этом цель административного укрупнения.

Полвека назад был упущен шанс направить развитие Москвы и области по несколько иному пути - взаимосвязанного и сбалансированного роста единой агломерации. С опережающим развитием транспортной инфраструктуры, сохранением природной среды, устойчивым защитным лесопарковым поясом и формированием полноценной системы пригородов столицы. Причем такой системы, которая включала бы и сельскую местность с современной жилищной и социальной инфраструктурой, и сеть малых городов-спутников со своей экономической специализацией и развитыми локальными рынками труда, выполняющими функции социально-экономической децентрализации.

Но ведь никто ни о чем подобном и не говорит. Более того, продолжение подобной гиперурбанистической зачистки всего пространства вокруг Москвы имело бы печальные последствия. Многие нынешние проблемы развития Москвы - от тяжелой транспортной недостаточности и несбалансированности жилищного и инфраструктурного строительства до системы спальных районов и неадекватной внутригородской ежедневной трудовой миграции - так или иначе коренятся в прошлом, в этой самой логике волюнтаристского марш-броска к МКАД.

Да, там есть свои проблемы, и проблемы серьезные, но в значительной части - будь то социальные диспропорции или межрелигиозная и межнациональная напряженность - они имеют отношение уже к более общим аспектам миграционной, социально-экономической политики, общей ситуации в экономике и на рынке труда той же Франции или Великобритании. Сама же логика градостроительного и инфраструктурного развития агломераций от этого не страдает и не ставится под сомнение.

Но тем не менее существующие примеры - те же Зеленоград, Троицк, Пущино и Дубна - убедительно доказывают справедливость такого подхода. По схожему пути шли и другие мировые столицы. Комплексные программы градостроительного, инфраструктурного и социально-экономического развития, которые были реализованы в 70-80-е годы в рамках проектов большой Париж или большой Лондон, демонстрируют свою эффективность.


Черепаха в башне
К сожалению, нам не только не удается добиться понимания такого современного подхода к развитию региона. Напротив, происходит ухудшение ситуации. Дурно понятая идея самоутверждения и постоянное накручивание самих себя толкает людей на то, чтобы из-за личных политических комплексов отказаться от диалога, замкнуться в башне из слоновой кости и действовать по принципу назло маме отморожу уши.

Сегодня нам нужно, наконец, начать руководствоваться именно этой логикой единой стратегии развития Москвы и области, объединив управленческие усилия, инвестиционные возможности и генеральные планы территориального развития. И заниматься именно этим, а не начинать обсуждение с вопросов административно-территориального деления. Хотя в перспективе логика роста московской агломерации может привести к необходимости уточнения административной подчиненности тех или иных отдельных районов и локальных территорий. Но когда это произойдет, то здесь уже будет лежать объективное и устойчивое основание экономической целесообразности и инфраструктурной оснащенности.

Административные барьеры мешают модернизировать и ту же МКАД. Здесь нужны новые и расширенные существующие развязки, по меньшей мере десяток новых въездов-выездов. Или мы это сделаем вместе и снимем остроту многих проблем, или столице придется опять придумывать изощренные, но не самые оптимальные по эффективности решения - как, например, запихнуть развязку, чтобы не залезть на территорию области. Но давайте честно ответим себе на вопрос: нам нужно, чтобы транспорт ехал и не было пробок, или нам нужен тут диспут о местечковой геополитике и пограничные столбы между соседями?

Например. Москва уже в этом году завершает расшивку целого ряда магистралей, приступила к строительству участков Четвертого транспортного кольца. Мы выводим из столицы новые магистрали, расширяем Ленинградку, Дмитровку, Волгоградский проспект. Сквозь Москву прорублен Звенигородский проспект и готовы проекты уже новых дублеров. Но подхвата наших усилий не происходит. Та же Большая Ленинградка, которая скоро заработает как самая современная и мощная вылетная магистраль Москвы, ориентированная в том числе и на аэропорт Шереметьево, свистит тормозами и встает как вкопанная перед бутылочным горлышком областной узкоколейки. А ведь все наши действия принесут ожидаемый эффект, лишь если в Московской области будет готова дорожная сеть для транзитных перевозок (ЦКАД) и расширится система радиальных магистралей. И происходить это будет в интегрированной логике с транспортным развитием Москвы, совместными усилиями, а не черепашьими темпами и в духе черепашьей же самостийности - чуть что: мы тут в панцирь спрятались и до нас не достучишься.

Никто и нигде уже не строит электростанции в городах или около них. Есть технологии переброски энергии, и нужна единая система и план работы по этому направлению. Никто и нигде не пытается разделить канализацию, и уж тем более не бывает так, чтобы все это, извините за выражение, пахучее счастье со всей округи нужно было закачать в столицу. Вместо этого нам нужно выработать единую и долгосрочную программу развития системы утилизации промышленных и коммунальных отходов, при которой были бы минимизированы экологические, экономические и пространственные (неэффективное использование дорогостоящих земельных ресурсов) издержки сегодняшних способов утилизации отходов.

Не менее важным становится снятие ограничений для развития энергетической и коммунальной инфраструктуры. Глупо и неэффективно заниматься удвоением ВВП, решая все эти инфраструктурные вопросы отдельно для города - и отдельно для области. Глупо и неэффективно быть посмешищем и пытаться опять доказать всему миру, что якобы ходить надо на руках, а не на ногах. Мы же именно это и пытаемся делать.

Если брать в расчет только автомобили москвичей, у нас еще есть, пусть и крайне жесткий и маленький запас времени, чтобы избежать транспортного инфаркта, начав раскручивать Четвертое кольцо, проекты хордовых трасс и модернизации вылетных магистралей. Но если считать вместе с ежедневным входящим потоком автомобилистов, едущих работать в Москву, то ситуация становится запредельно критической и счет до одной большой пробки всегда и везде пошел на три-четыре года.

В области как грибы после дождя растут проекты мини-городов, не обеспеченных собственной инфраструктурой труда и грозящих новыми объемами ежедневной трудовой миграции из области в Москву по всем тем же узким дорогам. Причем нагрузка подмосковного ежедневного трафика на транспортную инфраструктуру Москвы такова, что пороговое и предкритическое значение автомобилизации населения - 500 автомашин на тысячу человек - может быть достигнуто в Москве уже очень скоро.

Потому что первопричина-то в том, что люди едут в Москву работать именно из-за того, что мы создаем рабочие места и обеспечиваем социальные стандарты. Давайте вместе делать это и в соседних регионах, тогда мы получим намного более сбалансированный рынок труда всей московской агломерации и Центрального округа в целом. Времени, чтобы пяток лет погодить и еще столько же чесать в затылке, у нас нет.

Но здесь уже история не только о транспортных проблемах. Тут дело серьезнее. Системной причиной является разный уровень социальной политики, политики управления рынком труда в Москве и области. Эта разница потенциалов и создает избыточное давление на Москву. Традиционные стенания области по поводу того, что, мол, регион лишается источников доходов из-за того, что налог на доходы физлиц платится по месту работы, не вызывают сочувствия.

Россия и - неотделимо от страны - Москва сегодня находятся на кромке принципиально нового этапа в своем развитии. Жесткость административных границ регионов будет стремительно стираться последовательной реализацией государственной инновационной промышленной политики, активной инвестиционной политики, программ развития инфраструктуры. Управленческие институты должны не тормозить социально-экономическое развитие, а обеспечивать его высокий темп, эффективность и качество. Нельзя забывать и о том, что в современном мире и в глобальной конкуренции нужно быть большими, сильными и едиными.

Впервые за многие годы мы сегодня подошли к задаче планирования развития страны и реализации стратегии развития России на десятилетия вперед. Подошли к этой теме как к реальной государственной и управленческой задаче, которую нужно не только обсуждать, но и начинать практически решать.

В отношении Москвы и области задача интеграционного развития сегодня должна уже не только дискутироваться, но и практически решаться в самой ближайшей перспективе. Мы не можем и не имеем права терять время. В ключевых вопросах развития - в том, что касается транспортной, инженерной, коммунальной и энергетической инфраструктуры, стратегии формирования новых городов-спутников - необходимо сформировать трехсторонние управленческие структуры с участием представителей Москвы, области и федеральной власти. Решения такого треугольника должны носить реально управленческий и окончательный характер действий, не ограничиваясь только обсуждением и взаимной координацией.

Сегодня просто необходимо включить в дело не используемый еще потенциал межрегиональной интеграции. Поставить, в частности, проблемы именно экономики и качества жизни людей в центр существования и функционирования федеральных округов. Перейти к единой логике развития экономических макрорегионов страны. Потому что взаимосвязь и взаимопонимание регионов могут давать и дадут мощнейший эффект и огромный выигрыш в качестве социально-экономического развития.

Сегодня не только сильные мира сего, но и рядовые граждане проявляют все больший интерес к черногорской недвижимости. Причем она привлекательна и как место проживания, и как объект инвестирования.

Интересы дела и работа по повышению качества жизни москвичей, всех жителей московской агломерации должны быть выше любых амбиций. Мы к такой работе готовы.

Безвизовый режим въезда в страну, доступное транспортное сообщение (аэропорты Тиват, Подгорица), близость славянских культур также способствуют активной экспансии соседей. Еще одним преимуществом Черногории являются низкие по сравнению с другими государствами уровень налогообложения жилья и размер оплаты коммунальных услуг. Налог на недвижимость составляет 2 3% от ее оценочной стоимости, и его необходимо оплатить в течение 15 дней со дня регистрации сделки купли-продажи. Надо также отметить, что иностранцы могут свободно приобретать и реализовывать недвижимость в Черногории, а также получать вид на жительство.

Черногория расположена в одной из самых чистых областей Адриатики. В стране практически нет промышленности, к тому же там мягкий климат, теплое море, обилие зелени, а солнечных дней в году более 20 Возможность инвестирования в местную недвижимость привлекательна еще и тем, что законом здесь защищены права частной собственности, а процедура регистрации купли-продажи объектов довольно проста. Для этого требуется только судебное решение, после чего сведения о праве собственности вносят в Единый кадастр. Данный реестр позволяет проверить права любого владельца недвижимости в Черногории, а также обременения, имеющиеся у объекта.

Возведением жилых комплексов в Черногории активно занимаются не только местные и российские девелоперы, во многие из них вкладывают средства крупные западные инвесторы. Так, до 4 млрд евро собирается потратить на развитие жилья фонд Джорджа Сороса. Канадский миллиардер Питер Манк недавно приобрел верфь Арсенал в городе Тиват. И теперь на месте судоремонтного завода возводят причал для мегаяхт, а по соседству с ним сооружают дома (их общая площадь будет равна примерно 150 тыс. кв. м). По прогнозам СМИ, цена 1 кв. м жилья в этих местах имеет ресурс роста до 6 7 тыс. евро.

Если говорить о строительстве, то крупных инвесторов привлекают в первую очередь объекты туристического бизнеса, например такие, как недавно открытый пятизвездочный SPA-отель Splendid в Бечичах, по уровню и размерам не имеющий равных на побережье Адриатики. В планах российских компаний строительство целых курортных зон в Черногории. В частности, холдинг Mirax Group создает город-клуб Astra Montenegro на мысе Завала между городами Будва и Бечичи. Другая группа инвесторов выкупила в Малевике полуостров на юге побережья, рядом с Ульцинем, и начинает развивать масштабный туристический центр с гостиничным комплексом, яхтенной мариной, зоной апартаментов, а также виллами для размещения состоятельных клиентов.

Кроме того, в последнее время заметно популярнее становится Херцегновинская ривьера, расположенная в бухте Боко-Которского залива недалеко от хорватской границы. Здесь живописные природные ландшафты, открытая панорама гор и моря, хорошие пляжи, мягкий климат, а главное, тут спокойно и тихо. К тому же рядом находится крупнейший центр курортной медицины Игало.

Помимо комфортности недвижимость в Черногории обладает высоким инвестиционным рейтингом. За последние три года согласно оценке экспертов ее удорожание составило от 50 до 70%, что также свидетельствует о выгоде вложений. Особой популярностью у россиян пользуются апартаменты новой застройки на Адриатическом побережье, а именно в городах Херцегнови, Петровац, Бечичи, Рисан, Бар, Свети-Стефан. Спрос на них за последнее время вырос более чем в три раза. Иностранцы тоже охотно приобретают недвижимость в Черногории, однако они предпочитают старинные каменные дома или особняки в горной местности.

Так, Boka Development устроила презентацию жилого комплекса клубного типа Adriatik Dream (находится вблизи города Херцегнови, площадь застройки 6 га). Он отличается продуманной концепцией застройки, удачным местоположением, близостью к морю, удобным транспортным сообщением, а также оптимальными планировками апартаментов и пентхаусов площадью от 40 до 180 кв. м с полной отделкой под ключ. Кроме того, территория охраняется. На нижних этажах зданий планируют расположить коммерческие объекты, в том числе помещения под общественную инфраструктуру: магазины, кафе, службы быта и пр. Функционирование комплекса будет находиться в компетенции управляющей компании. Клубный формат обеспечит жильцам однородность социального окружения и контроль доступа на территорию комплекса. Риски покупателей минимизированы, поскольку Boka Development принадлежит право собственности на землю, к тому же финансовые инструменты надежны, а строительные риски застрахованы. Неслучайно к проекту проявили повышенный интерес жители не только Москвы и регионов, но также ближнего и дальнего зарубежья. Их привлекли и функциональные достоинства Адриатик Дрим, и приемлемые цены от 2 тыс. евро за 1 кв. м.

Самый полный спектр Черногорской недвижимости был представлен на последней выставке зарубежной недвижимости в Москве (ТЦ Т-модуль на Тишинке). Перспективные проекты, которые, кстати, вызвали наибольший интерес покупателей, продемонстрировали не только российские, но и черногорские фирмы: Boka Development, Miditerra Housing Development, Center Adria, RisanClub и др.

Другая девелоперская компания, Center Adria, начала воплощать в жизнь два проекта в сегменте эксклюзивного жилья с авторским дизайном и отдел-кой класса люкс. На мероприятии она представила комплексы Балканский медведь в Будве (состоит из девяти квартир) и Мраморный замок в Рисане (из восьми). Апартаменты отличаются дорогими отделочными материалами и уникальной меблировкой. Квадрат на стадии начала строительства стоит порядка 4 5 тыс. евро.

Любопытные проекты представила компания Miditerra Housing Development. Особо следует отметить уже созданный ею жилой комплекс Оlive Village в Пырчане. Он состоит из трех домов и 14 апартаментов, большая часть которых уже продана. В настоящее время фирма приступила к реализации проекта RED Stones в Кеменари. Комплекс построят на возвышенности с красивым панорамным видом на горы и море. Там возведут два здания, где расположат 12 апартаментов площадью от 65 до 125 кв. м. Инфраструктура комплекса включает бассейн, детские игровые площадки, сауну, солярий и т. д. Цены от 2,5 до 2,8 тыс. евро за квадрат.

Несмотря на то что большинство проектов еще находится на стадии off plan (начальная стадия), спрос и цены стремительно растут. Это в значительной степени связано с тем, что дороговизна жилья в других странах, а также высокая ставка аренды загородной недвижимости смещает покупательский спрос в сторону Черногории. Однако дело не только в деньгах, но и в ином качестве жизни: природа, экология и климат тут несопоставимо лучше. Многие россияне живут здесь по шесть-девять месяцев в году. И хотя наши соотечественники далеко не единственная национальная аудитория, заинтересованная в черногорской недвижимости, считается, что именно русский спрос двигает показатели вверх. Еще недавно максимальная стоимость 1 кв. м в Черногории равнялась 1,5 2 тыс. евро. Сейчас за старинные дома просят уже более 4 тыс. евро за квадрат (такое жилье особенно востребовано у англичан). То же самое происходит с новостройками: минимальная цена 1 кв. м давно выросла с 2,5 до 3 тыс. евро, а стоимость пригодной для строительства земли достигла 20 50 тыс. евро за сотку.

Удачным можно назвать и инвестиционный проект жилого комплекса бизнес-класса RisanClub, расположенного у моря на границе курортного города Рисан в окружении гор. Он занимает участок 3 га и состоит из двух- и четырехэтажных зданий, общая площадь которых более 1500 кв. м. Квартиры в них полностью отделаны, причем в соответствии с пожеланиями покупателей. Предполагают также создать инфраструктуру для обслуживания жителей. В среднем апартаменты обойдутся в 150 тыс. евро.

Как стало известно Ъ, Промсвязьнедвижимость, подконтрольная акционерам Промсвязьбанка Дмитрию и Алексею Ананьевым, построит логистический комплекс площадью 750 тыс. кв. м в Солнечногорском районе Подмосковья. Если ПСН реализует проект до 2011 года, девелопер войдет в тройку крупнейших застройщиков складской недвижимости в Московском регионе наряду с Евразия Логистик Мухтара Аблязова (1,1 млн кв. м) и канадской Giffels (557 тыс. кв. м).

Найти отдельно стоящий дом меньше чем за 200 тыс. евро почти нереально. Кроме того, доступная по цене частная застройка, как правило, требует добавочных вложений: необходимость ее реконструкции и перепланировки выливается в дополнительные 600 800 евро за 1 кв. м. Проводимая урбанизация территории потребует обязательного согласования с планом застройки, что также увеличит расходы. Посему многие предпочитают покупать строящиеся апартаменты у надежных инвесторов-девелоперов, которые уже на стадии вхождения в проект получили все необходимые разрешения и согласования, минимизируя возможные риски.

Земельный участок, где планируется построить комплекс, ПСН приобрела два года назад у компании Агрохолдинг, главным акционером которой был Владислав Кольцов, сообщила управляющий партнер компании Промышленные земли Оксана Жильцова. Господин Кольцов был партнером владельца компании Ведомство Ильи Дыскина, на которого в 2006 году ГУВД Московской области завело более десяти уголовных дел по факту незаконного получения земли (см. Ъ от 1 августа). Два года назад земельный участок, приобретенный ПСН в Радумле, мог стоить $26,5 млн при нынешней стоимости $132,5 млн, оценивает госпожа Жильцова. Она вспоминает, что схема передачи прав на землю была очень запутанной и ПСН, как новый собственник, долгое время не могла зарегистрировать участки на себя.

Промсвязьнедвижимость (ПСН) планирует к 2011 году построить на 265 га в Солнечногорском районе Подмосковья вблизи деревни Радумля одноименный логистический комплекс общей площадью 750 тыс. кв. м, рассказали Ъ сразу несколько консультантов складской недвижимости. По их информации, первая фаза, рассчитанная на 2008-2009 годы, предусматривает строительство 280 тыс. кв. м. Президент Промсвязьнедвижимости Майкл Голомб подтвердил наличие проекта Радумля в девелоперском портфеле компании, но подробно комментировать его не стал. О планах ПСН в районе Радумли знает гендиректор представительства британской Parkridge Holdings (строит комплекс на 150 тыс. кв. м на Ленинградском шоссе) Алексей Новиков.

Логистический комплекс в Солнечногорском районе первый крупный проект ПСН в складской недвижимости. Сейчас у компании два небольших объекта в подмосковном Видном (18 тыс. кв. м) и на улице Донецкой в Москве (56 тыс. кв. м). Еще летом 2007 года ПСН анонсировала строительство здесь же 490 тыс. кв. м жилья (см. Ъ от 4 июня 2007 года).

Промсвязьнедвижимость основана в 2000 году, входит в группу Промсвязькапитал, управляющую небанковскими активами владельцев Промсвязьбанка братьев Дмитрия и Алексея Ананьевых. Журнал Forbes оценивает их суммарное состояние в $3,6 млрд. Портфель девелоперских проектов ПСН 8 млн кв. м. Финансовые показатели ПСН не раскрываются. По оценке участников рынка, компании принадлежит около 70 тыс. га в Московской области.

Руководительской складской недвижимости Colliers International Максим Шакиров оценивает объем инвестиций в складской проект ПСН в $675-900 млн. Сейчас склады один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов в Подмосковье, отмечают эксперты. Ставка капитализации складских объектов (cap rate) составляет 10-12%, тогда как офисных 8,5%, торговых центров 9%, говорит партнер Knight Frank Роман Бурцев.

У ПСН нет опыта строительства мегакомплексов, поэтому не исключено, что компания в качестве соинвестора привлечет профильных игроков рынка, полагает один из собеседников Ъ. Если ПСН реализует первую фазу проекта к 2009 году, доля компании братьев Ананьевых на рынке складской недвижимости Подмосковья составит 3-3,5%, прогнозирует руководитель отдела маркетинга Евразия Логистик Николай Дицман.



Главная --> Публикации