Главная --> Публикации --> Иммунитет цены Легкие жилого дома Широкий выбор сергиева посада Когда ломать труднее, чем строить - iii Ипотека идет в богатые регионы

Классовый подход
Давайте разберемся, что будет. А заодно выясним, выгодно ли нынче вкладывать деньги в приобретение недвижимости с целью последующей сдачи.

Недавно позвонила знакомая агент по аренде и пожаловалась: Не понимаю, что творится! За $3000 не могу найти приличную двушку недалеко от центра. Клиенты хотят за эти деньги свежий ремонт и суперинтерьер. А им предлагают квартиры с ремонтом пятилетней давности и ковриками, повешенными на стенки в 80-х... Растут цены в продаже и вдогонку поднимаются цены в аренде. Что же будет дальше?!

В последнее время все больше заметно расслоение рынка аренды жилой недвижимости по классам: эконом, бизнес, элита, считает руководитель отдела аренды одного из агентств Юлия Владимирцева. Требования к качеству жилья, соотношение спроса и предложения в каждом классе разные. Прогнозы на поведение рынка аренды в будущем зависят от того, к какому классу принадлежит жилье. Кроме того, говорить о доходности инвестиций в жилье с целью последующей сдачи тоже можно лишь просчитав, в жилье какого уровня есть смысл вкладывать деньги...

По мнению руководителя аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексея Кудрявцева, в феврале начале марта рынок аренды оживился. В декабре и январе цены стояли на месте, но спрос на квартиры любого уровня был довольно невысоким. В феврале спрос на аренду столичного жилья по сравнению с январем увеличился на 10-12 процентов. В тот же время в конце зимы ассортимент квартир пополнился вариантами, сдающимися в краткосрочную аренду.

Бизнес-класс это квартиры также в типовых домах, но новых, чаще монолитных. В таких квартирах сделан качественный ремонт, не обязательно евро.

Эконом. Бизнес. Элита
По классификации компании МИЭЛЬ-Аренда, к квартирам эконом-класса относятся обычные квартиры в типовых домах, имеющие обыкновенный ремонт с использованием отечественных материалов. Обставлены такие квартиры, как правило, побывавшей в употреблении не один год мебелью. Средняя стоимость квартир эконом-класса сейчас: $850 в месяц для однокомнатных, $1042 для двухкомнатных и $1210 трехкомнатных.

Элитные квартиры сдаются в домах минимум бизнес-класса, с хорошими подъездами. Это, как правило, новостройки бизнес-класса либо дома в центре, с квартирами больших площадей. Уровень элита предполагает евроремонт с использованием дорогих импортных отделочных материалов, часто натуральных дерево, мрамор. Как правило, это эксклюзивные ремонты, с привлечением дизайнеров, выдержанные в определенном стиле. Квартиры обставлены дорогой импортной мебелью. Обычно она выполняется на заказ.

По мнению первого заместителя директора компании МИЭЛЬ-Аренда Марии Жуковой, требования к жилью бизнес-класса, сдаваемому в аренду, существенно выше, чем к квартирам уровня эконом. Это: встроенная бытовая техника, пластиковые стеклопакеты, хорошая новая мебель (не обязательно импортная).

Дорожало и будет дорожать
По-прежнему самое большое число предложений (до 60 процентов) сосредоточено в ценовой категории от $1000 до $3000 в месяц, комментирует Мария Жукова. Второе и третье место досталось более дорогим квартирам, арендная стоимость которых колеблется от $3000 до $6000 (около 20 процентов) и от $6000 (примерно десять процентов). Самые дешевые квартиры, стоимостью аренды до $750, составляли около двух процентов от общего числа предложений.

За последнее время требования к жилью бизнес-класса несколько изменились, считает Юлия Владимирцева. В принципе, в столице построено немало приличных домов в разных районах. Но, с точки зрения аренды, сегодня отнести к бизнес-классу можно лишь квартиры, находящиеся в центре или в традиционно престижных районах. Разница в цене квартир в домах одного уровня, приблизительно с одинаковым ремонтом и меблировкой в зависимости от района может составить несколько тысяч долларов. Например, прекрасная квартира-студия с бытовой техникой и минимумом новой мебели в монолитном доме где-нибудь в Бутове может быть оценена в $1500, а в районе Сокола в $3500 4000.

С подобной оценкой ситуации, сложившейся на рынке аренды, согласна и Юлия Владимирцева. По ее мнению, наибольшим спросом пользуется жилье бизнес-класса. Невероятно популярны одно- и двухкомнатные квартиры недалеко от центра в престижных домах по цене $2000 $300 Недвижимость такого уровня в ближайшей перспективе будет только дорожать, но все равно найдет своего арендатора. Конечно же, и недорогие (до $1000 1200) квартиры эконом-класса в любых районах столицы также пользуются спросом.

Повышенным спросом пользуется относительно дешевое жилье хорошего качества, с приличным ремонтом, расположенное недалеко от станций метро и не на окраинах Москвы. Особый интерес представляют однокомнатные квартиры стоимостью от $1000 до $3000 в месяц. На втором месте оказались двухкомнатные в этом же ценовом диапазоне. Третье заняли однокомнатные квартиры стоимостью от $750 до $1000 в месяц.

Для вас, пессимисты!
Пессимистическую для арендаторов недорогой недвижимости картину рисует Алексей Кудрявцев. Он считает, что рост цен на 30-40 процентов, зафиксированный в прошлом году, ожидается и в текущем. А это, вероятнее всего, повлечет смещение спроса из сегмента бизнес-класса в категорию эконом. Кроме того, станет еще более популярным наем одной квартиры несколькими арендаторами вскладчину. Увеличится интерес арендаторов к квартирам в городах ближнего Подмосковья, расположенных непосредственно за МКАД с инфраструктурой, интегрированной в столичную, где уровень арендных ставок пока на 30-35 процентов ниже, чем в Москве.

Предложение недвижимости эконом- и бизнес-классов это предложение для совершенно разных слоев арендаторов. За $3000 3500 готовы арендовать жилье для своих представителей многие зарубежные компании, высокооплачиваемые специалисты из отечественных организаций. (Топ-менеджмент предъявляет более высокие требования и арендует более дорогое жилье). Жилье эконом-класса всегда арендовали и будут арендовать те, кто приехал в столицу с целью закрепиться здесь, найти работу и в дальнейшем как-то устроить свою жизнь. Также жилье эконом-класса традиционно пользуется спросом у молодых московских пар, желающих пожить отдельно от родителей.

Сломалась... формула
До последнего ажиотажа на рынке купли-продажи в 2005-2006 годах в аренде существовала четкая формула определения цены. В среднем за месяц владелец квартиры получал один процент от продажной стоимости квартиры. Например, в 2004-м двушка в 12-этажке стоила около $40 00 Арендовать такую квартиру можно было за $400 в месяц. То есть тогда окупить вложения в недвижимость, сдавая ее в аренду, было реально за восемь-девять лет.

По прогнозам Марии Жуковой, в нынешнем году, как и много лет подряд, заметный рост цен на жилье, сдаваемое в аренду, придется на конец июля начало августа и продлится до октября-ноября. Именно в это время цены достигнут пика. В итоге за год арендные ставки повысятся на 15-20 процентов в зависимости от места расположения, качества ремонта и других потребительских характеристик квартир.

Действительно, цены на вторичном рынке растут значительно быстрее, чем ставки арендной платы, комментирует Мария Жукова. Поэтому в тех случаях, когда владельцы специально покупают квартиры для того, чтобы их сдавать, можно говорить об уменьшении доходности от аренды. Сегодня прибыль от сдачи квартиры в наем составляет в среднем 6,5 7 процентов в год. Это сумма без учета налогов, коммунальных платежей, стоимости страховки и процентов, если квартира была куплена в кредит. Поэтому сейчас сдача в аренду прибыльный бизнес для тех, у кого уже есть лишняя квартира. Инвестиционная привлекательность приобретения жилья для этой цели весьма сомнительна.

Сейчас ситуация изменилась. За ценами на продажу недвижимости арендные цены просто не поспевают. Рассмотрим ситуацию с покупкой той же типовой двушки в спальном районе. Приобрести ее можно за $220 000 250 00 Сдать в аренду (в зависимости от района, состояния и начинки) за $1000 150 То есть сейчас в месяц собственник квартиры окупает лишь полпроцента от стоимости жилья. Следовательно, срок, за который можно вернуть деньги, вложенные в квартиру, увеличился в два раза.

Одними из первых на просторы Черноморского побережья вышли строительные подразделения БазЭла, владеющего столичным Главстроем. Компания Альтиус Девелопмент на пустыре площадью 220 га в Имеретинской долине возведет ядро олимпийского комплекса.

Ю. Владимирцева также согласна с тем, что вкладывать деньги в приобретение жилья эконом-класса с целью последующей сдачи в аренду нынче нецелесообразно. Однако, учитывая высокий спрос на квартиры бизнес-класса в престижных столичных районах и возможный рост цен в этом сегменте рынка, по ее мнению, окупить вложения в такую недвижимость можно будет значительно быстрее, чем в квартиры эконом-класса.
Знаковой российской стройкой на ближайшие годы становится Сочи. В курортном городе к Олимпиаде 2014 года планируется построить свыше 240 объектов спорта и сопутствующей инфраструктуры. Организаторы говорят, что для подготовки к Олимпийским играм задействуют все строительные мощности страны, а тон будут задавать флагманы столичного бизнеса - структуры БазЭла, компании Система-Галс, Интеко, СТТ Групп и другие. Некоторые из них только присматриваются к площадкам и готовятся к участию в тендерах, а кто-то уже приобрел землю на аукционах.

Одними из первых на просторы Черноморского побережья вышли строительные подразделения БазЭла, владеющего столичным Главстроем. Дочка Базового Элемента - компания Альтиус Девелопмент - на пустыре площадью 220 га в Имеретинской долине возведет ядро олимпийского комплекса, который примет спортсменов и гостей через шесть лет. Проект, получивший название Имеретинская ривьера, предусматривает сооружение более 1 млн кв. м недвижимости, в том числе свыше полумиллиона квадратных метров жилья, пяти отелей (вместимость около 3300 номеров), объектов торговли, а также клубного поселка и апартаментов с видом на море. Общий объем инвестиций в строительство оценивается в $2 миллиарда. Учитывая размах строительства, БазЭл решил перенести часть строительной индустрии поближе к Сочи. В частности, БазЭлцемент намерен запустить цементный завод в Туапсинском районе, а Главстрой - завод стройматериалов в Усть-Лабинске.

Большая олимпийская стройка развернется на гигантской площади, превышающей 4 тыс. гектаров. Согласно требованиям Международного олимпийского комитета (МОК) в Сочи только в первоочередном порядке должны быть построены 46 спортивных сооружений, включая биатлонный и лыжный комплексы, большую и малую ледовые арены, ледовый дворец спорта, конькобежный центр и т.д. Плюс объекты транспортной, коммунальной и гостиничной инфраструктуры. В конце 70-х объекты московской Олимпиады строил весь Советский Союз. Так и сейчас: к возведению спортивных сооружений будут привлечены все регионы, в том числе Москва, -заявил первый заместитель мэра в столичном правительстве, руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин. Он пообещал, что российская столица сделает все возможное для успешного проведения спортивного форума.

Не исключается вариант, при котором маневренный фонд для жителей сносимых домов будет формироваться за счет выкупа квартир у застройщиков. В Сочи почти нет свободной муниципальной жилплощади, активное строительство началось всего лет пять назад, поэтому при формировании переселенческого фонда местная администрация возлагает большие надежды на строительные компании, - говорят сочинские риэлторы. Правда, выкуп потребует значительных затрат. Однокомнатная квартира в Сочи на сегодняшний день стоит порядка 3,5 млн руб. ($146 тыс.), двушка - 4,5 млн руб. ($187 тыс.), трешка - 6-8 млн руб. ($ 250-333 тыс.).

Однако прежде чем выйти на площадку, инвесторам вместе с государственными структурами предстоит урегулировать проблемы с землепользователями. Сегодня частные владельцы занимают около 700 гектаров земли, на которых должно развернуться олимпийское строительство. Собственникам обещают либо выплатить компенсации в соответствии с рыночной ценой наделов, либо предоставить новое жилье. Компания Альтиус Девелоп-мент для переселения жителей Имеретинской долины приобрела площадку в сочинском районе Блиново, где собирается построить примерно 50 тыс. кв. м жилья, из которых на цели отселения будет направлено порядка 15 тыс. кв. м, а остальные выставят на продажу. Еще один участок под коммерческую застройку компания купила в районе Мирный: на 10 га девелопер возведет 150 тыс. кв. м жилья.

Вторым олимпийским центром станет Красная Поляна. На горных склонах появится трасса для соревнований по бобслею, скелетону и санному спорту, там же построят курорт Альпика-Сервис, предназначенный для фристайла, который сможет принять более 13 тысяч гостей. В расположенном неподалеку комплексе Лаура пройдут состязания по биатлону, лыжному спорту и двоеборью, свидетелями которых смогут стать порядка 20 тыс. зрителей. Запланировано сооружение центра для прыжков с трамплина, а также развитие комплекса Роза Хутор для соревнований по сноубордингу и горнолыжному спорту с единым финишем для всех горнолыжных дисциплин.

Основным претендентом на строительство спортивных объектов в Имеретинской долине, где будут проводиться соревнования по ледовым видам спорта, считается компания Интеррос. По крайней мере, уже известно о планах этого многопрофильного холдинга принять участие в конкурсах на строительство центрального стадиона на 40 тыс. мест (общая площадь 91,1 тыс. кв. м), ледовой арены для фигурного катания (75,1 тыс. кв. м) и большой ледовой арены для хоккея с шайбой (36,8 тыс. кв. м). В то же время сама компания Интеррос не обладает достаточными производственными мощностями, чтобы осуществить планы, поэтому к реализации проектов, скорее всего, привлечет подрядчиков, в первую очередь московских, поскольку именно они обладают большим опытом строительства спортивных сооружений.

Еще один крупный гостиничные проект ведет Система-Галс. Этот столичный девелопер заключил соглашение о стратегическом партнерстве с арабской Saraya. Совместными усилиями компа-

Компания Интеко уже оборудовала в Красной Поляне горнолыжный склон, а в перспективе намерена построить рядом с ним офисный центр или гостиницу.

Транспортную инфраструктуру Сочинского региона, по признанию специалистов, придется создавать фактически заново. К Олимпиаде нужно построить 46 транспортных объектов, 75 км новых автодорог, 100 км железных путей, 20 развязок и тоннелей. Большую часть расходов Минтранс надеется профинансировать за счет целевой программы по модернизации транспортной системы России на 2010-2015 годы.

нии собираются построить на побережье Черного моря курортный комплекс площадью около 100 тыс. кв. метров. Он будет включать пятизвездочный отель, апартаменты клубного типа, собственную пляжную зону. По словам президента компании Феликса Евтушенкова, Система-Галс станет первым девело-пером, который начнет применять в Сочи технологии высотного строительства: в составе комплекса появится 100-метровая башня. Строительство и реконструкцию партнеры будут вести на территории сочинского пансионата Камелия, собственником которого Система-Галс стала в прошлом году. Инвестиции в этот проект превысят $120 милллионов. Столичная компания Russian Land тоже намерена построить в Красной Поляне гостиницу и торговую улицу. По словам основного акционера Russian Land Шалвы Чигиринского, недавно мы приобрели в Красной Поляне земельный участок площадью три гектара, и сейчас идет его проектирование.

Система-Галс станет первым девелопером, который начнет применять в Сочи технологии высотного строительства: в составе комплекса появится 100-метровая башня.

Однако часть нагрузки ляжет на девелоперов. К примеру, БазЭл вместе с государством взялся за реконструкцию международного аэропорта в Сочи. Компания уже инвестировала в проект 500 млн рублей. Пропускная способность нового аэродрома вырастет до 2,5 тыс. человек в час против 1,1 тыс. сегодня. Без участия москвичей не обойдется и дорожное строительство: сочинцам наверняка пригодится опыт столичных компаний, построивших МКАД и Третье транспортное кольцо.

В Германии суд вынес решение о взыскании имущества Российской Федерации в пользу немецкого бизнесмена Франца Зедельмайера. Теперь недвижимость, входящая в бывшее советское торговое представительство в Кельне, должна либо быть продана на аукционе, либо перейти под управление Зедельмайера. Он уже судился с Россией и пытался получить ее государственное имущество. Теперь эта попытка может привести к успеху.

Сегодня частные владельцы занимают около 700 гектаров земли, на которых должно развернуться олимпийское строительство. Собственникам обещают либо выплатить компенсации в соответствии с рыночной ценой наделов, либо предоставить новое жилье.

Франц Зедельмайер считает, что у РФ нет возможностей предотвратить продажу ее имущества Комплекс зданий представительства должен быть либо продан с торгов для погашения задолженности перед бизнесменом в размере 4,9 млн евро, либо перейти под управление Зедельмайера.

Высший суд земли Северный Рейн-Вестфалия в Кельне вынес решение о взыскании недвижимости бывшего советского торгпредства в этом городе в пользу немецкого бизнесмена Франца Зедельмайера.

Тогда Франц Зедельмайер снял на 25 лет в Санкт-Петербурге дом, в обустройство которого вложил деньги, сделав из него конференц-центр и место для тренировок сотрудников спецслужб.

История тяжбы Зедельмайера с Российской Федерацией насчитывает несколько лет. Бизнесмен требует от России возврата 2,3 млн долларов (4,9 млн евро это сумма с процентами), утраченных им в начале 1990-х годов в Санкт-Петербурге.

Зедельмайер неоднократно пытался получить имущество Российской Федерации. Громким скандалом ознаменовалась выставка на берлинском авиасалоне ILA в 2006 году.

В 1994 году особняк по распоряжению российского президента был передан под резиденцию для приема иностранных делегаций. С тех пор бизнесмен пытается вернуть вложенные средства. В 1998 году он выиграл в Стокгольмском международном коммерческом арбитражном суде дело против российского правительства, пишет Коммерсант.

Но попытки получить комплекс зданий торгпредства площадью около 15 тыс. квадратных метров в Кельне оказались более успешными. Два года назад участковый суд в Кельне признал, что эта недвижимость может пойти в уплату долга.

Тогда немецкий бизнесмен попытался наложить арест на экспонаты российской выставочной экспозиции. Среди экспонатов был самолет Ту-204-300 стоимостью 30 млн долларов. Однако тогда конфликт удалось разрешить.

Управделами президента РФ отмечает, что Россия может подать апелляцию на решение кельнского суда.

В 2006 году России удалось обжаловать судебное решение в вышестоящих инстанциях. Однако в этот раз может оказаться так, что России не удастся обжаловать решение Высшего суда. Сам Франц Зедельмайер считает, что у РФ нет возможностей предотвратить продажу ее имущества.

Последнее время России приходится активно отбиваться от притязаний зарубежных истцов. Одним из последних громких дел стала тяжба со швейцарской компанией Noga. Во Франции был наложен арест на средства, находящиеся на парижских счетах Банка России и ряда государственных компаний и учреждений во Франции.

Как только документы будут получены и изучены все детали, российская сторона сделает соответствующие выводы. И если какие-то положения нас не будут устраивать, мы будем подавать апелляцию, отстаивая свои права в вышестоящих инстанциях, цитирует РИА Новости пресс-секретаря управления делами президента РФ Виктора Хрекова. Он добавил, что российская сторона еще не получила официальное решение суда.


Южная Италия традиционно считалась бедным регионом. Римская провинция Корсика и Сардиния обладают весьма богатой историей. В свое время за эти острова бились финикийцы и карфагеняне, а позже сюда распространилась экспансия Рима. Однако в последние века южноитальянкие островные земли превратились в отдаленное захолустье.
В наше время все меняется. Сардиния уже давно стала одним из самых популярных для приобретения вилл местом. Причем по какой-то причине (возможно потому, что Россия страна в общем-то холодная) наиболее востребованы объекты недвижимости на Сардинии у российских покупателей.

Однако недавно Минфин России распространил информацию, что Noga не сможет удержать какую-либо часть арестованных средств. Для российских организаций, чьи счета были заблокированы, не будет негативных финансовых последствий. Арест со счетов был снят.

Стоимость метра в небольшой вилле, как правило превышает 10 тыс евро. Простой пример. В настоящее время в Коста Смеральда выставлена на продажу вилла. Она невелика, ее площадь всего лишь около 120 кв. м. Это скорее даже не вилла, а просто дача на курорте. На очень маленьком участке 6 соток, прямо как у подмосковных дач советского времени. Продавец хочет получить за данный объект 1,2 млн евро.

Россияне не первыми открыли остров. Общеизвестна история Карима Ага-хана IV, при котором остров стал превращаться в популярное место отдыха богатых людей. Это было в 1960-е годы и с тех пор рынок недвижимости Сардинии стал расти. В настоящее время виллы в самом популярном месте Сардинии северо-восточном побережье (Коста Смеральда) известны феноменальной для южной части Европы дороговизной домов.

Сам по себе процесс покупки недвижимости на Сардинии ничем не отличается от приобретения дома в любой другой части Италии. Просто при гонораре риэлтеров в 6% от суммы сделки на Сардинии заработок профессиональных участников рынка выше, чем в какой-либо иной части страны. При этом покупателю дополнительно к цене недвижимости придется заплатить единовременный налог в размере 10%. Впрочем, такая ставка распространяется не на все объекты. Ограничением величины служит площадь в 160 кв. м, если дом меньше, то платить надо только 4%. Иными словами, 120-метровая вилла, о которой мы говорили выше, хотя и стоит больше миллиона евро, к престижным объектам недвижимости не относится.

Другой пример: объект большей площади, около 260 кв. м, на участке в 227 соток предлагается за 4,5 млн евро. Правда, помимо собственно дома на участке имеется бассейн и беседка.

Тем не менее состоятельные покупатели не утратили интереса к недвижимости и земле на Сардинии. Хотя цены предела не имеют. До недавнего времени считалось, что потолком для недвижимости на Сардинии является сумма в 24 тыс. евро за метр. Однако к настоящему времени появились более дорогие предложения и,надо полагать, эти объекты тоже найдут своих владельцев.

Впрочем, правительство Италии решило не ограничиваться налогом на недвижимость. Это вполне оправданно по разным данным, на Сардинии успели к настоящему времени купить недвижимость до 300 тысяч иностранных граждан. Поэтому в прошлом году в Италии, специально для новых сардинцев, был введен дополнительный налог на предметы роскоши. Этим налогом облагаются вторые дома (если владельцу одного кажется мало, законодательство считает, что он приобретает уже не жилье первой необходимости), а также то, что относится к недвижимости и по российскому законодательству, то есть катера, яхты и самолеты. Налог невелик потребуется дополнительно платить 16 евро за квадратный метр недвижимости в год. Яхты и катера обойдутся в дополнительные ежегодные расходы в пределах от 1000 до 15000 евро.



Главная --> Публикации