Главная --> Публикации --> Риелторские байки: изнанка строительной индустрии Четвертое кольцо в москве начнет открываться для движения в 2011 году Если государство даст строителям бесплатно федеральную землю, но свяжет их обязательствами по цене, бизнес поступится частью прибыли Ипотека не влияет на доступность жилья Станет ли дороже квадратный метр вблизи четвертого кольца - ирн.ru

Многие жалуются (в том числе в суды), что не смогли подать заявки на участие в аукционах. Из-за исков торги даже были перенесены с декабря 2007 г. на 14 марта 2008 г. Мы сделали все возможное. Заранее оповещали желающих участвовать в аукционах, что нужно записаться по телефону, объяснила Трубникова. Правда, она признала, что в офисе Мослесхоза телефоны часто не работают. Время подачи заявок будет увеличено, пообещала Трубникова (на нынешние аукционы заявки принимались в течение четырех часов).

19 марта на пресс-конференции Мослесхоз подвел итоги лесных аукционов, вызвавших большой резонанс в судах и прессе. От продажи прав 49-летней аренды лесных участков площадью 991 га в западном Подмосковье, в том числе на рублевском направлении, федеральный бюджет получит 121,8 млн руб. (122 906 руб. за гектар), рассказала замруководителя Мослесхоза Наталья Трубникова.

Отмела Трубникова и обвинения в том, что стартовые цены были занижены. По ее словам, за стартовую цену принимается годовая стоимость аренды. Базовая ставка для Подмосковья согласно постановлению правительства РФ от 22.05.2007 № 310 составляет 17 550 руб. за гектар (под рекреационные цели). Дальше в зависимости от расположения участка, размера и назначения применяются коэффициенты. В среднем цена аренды в Московской области составляет 60 000-80 000 руб. за 1 га, уверена Трубникова. После заключения договора победители заплатят за первый год аренды еще одну стартовую цену участка (60,6 млн руб. на всех). И в дальнейшем арендаторы будут платить эту сумму ежегодно с небольшой индексацией (1,07% в год).

Кроме того, объявление об отмене приостановления процедуры аукционов было опубликовано в газете Ежедневные новости Подмосковья 13 марта за целый день до торгов. В нем указано, что о времени, месте и дате проведения аукционов участники будут уведомлены.

Устраивать аукционы (публиковать извещения, принимать заявки, проводить торги) будет теперь другая организация с 31 марта Федеральное агентство по лесному хозяйству (Рослесхоз) поручило это госучреждению Фонд информации по лесным ресурсам; за Мослесхозом останется подготовка документов и подписание договоров с победителями, сообщил представитель Рослесхоза. Регламент торгов разработают до 27 марта.

По словам Трубниковой, площадь подмосковных лесов около 2 млн га, в аренде находится всего 0,025%. Сейчас в управлении находятся материалы на выставление на аукционы 5000 участков от 0,5 сотки, сообщила она.

Продажа домов в июле достигла рекордного уровня, однако экономисты все более опасаются, что продолжающийся уже десятилетие рост на рынке жилья прошел свой пик.

Лесной кодекс дорабатывается и не исключено, что многие берут леса в аренду в надежде через какое-то время изменить категорию их использования, полагает старший юрист Самета Татьяна Пирогова. Сейчас перевод в другую категорию возможен только в случае, если леса будут включены в границы какого-либо населенного пункта. Для этого требуется решение исполнительного органа субъекта РФ и одобрение Рослесхоза. Но это редко кому удается сделать, комментирует она. Даже если лесной участок окажется в границах населенного пункта, он останется в статусе защитного леса, предупреждает старший юрист Пепеляев, Гольцблат и партнеры Максим Попов. Руководитель пресс-службы Минприроды Николай Гудков говорит, что по аукционам Мослесхоза ведется служебная проверка по поручению министра она завершится в течение недели.

Вместе с тем поднявшиеся процентные ставки по ипотечным кредитам, неуверенность на рынке труда, доступность ипотечных кредитов и длительный период гиперактивности вызывают у многих аналитиков озабоченность по поводу перспектив рынка.

По данным Национальной ассоциации риэлтеров (National Association of Realtors, NAR), объем продаж жилья на вторичном рынке вырос в августе до рекордного уровня 6,47 млн домов в годовом исчислении, превысив предыдущий рекорд в 5,94 млн домов, достигнутый в декабре и январе. Средняя цена взлетела до $182,1 тыс., что составляет 12-процентное увеличение по сравнению с прошлым годом – самый большой скачок с 1980 года.

Мнения других специалистов не столь однозначны. "Эти показатели – своего рода последнее наступление",– говорит Кен Голдстейн, экономист нью-йоркской компании Conference Board. Он считает, что ажиотаж на рынке пойдет на спад, однако, "пока кто-то вдруг не продемонстрирует наглядно, что инвестировать в жилье невыгодно, спад на рынке жилья не начнется".

По мнению Дэвида Лири, главы NAR, рекордные цифры отчасти достигнуты за счет "любителей преодолевать препятствия", то есть тех потребителей, которые долгое время откладывали покупку и которых подтолкнуло к действиям повышение процентных ставок в июне. Однако, по его словам, более серьезные причины заключаются в том, что сильный по всем основным параметрам рынок оказался зажат между относительно небольшим числом предложений продающихся домов и растущим спросом.

Новый отчет NAR – последний в серии индикаторов, свидетельствующих об устойчивости рынка жилья. По данным правительства, число первичных покупок домов в годовом исчислении достигло 1,87 млн – самый высокий показатель за 17 лет. По данным NAR, на всех 126 локальных рынках, которые отслеживает эта организация, показатели второго квартала выросли по сравнению с прошедшим годом. Это произошло впервые с 1982 года, когда начались подобные исследования. Более того, почти на трети рынков показатели удвоились. Однако эти показатели относятся к периоду, когда стоимость ипотечных кредитов была на самом низком за 40 лет уровне.

Более скептический анализ дают аналитики инвестиционной компании Bridgewater Associates. Они уже предупредили клиентов о возможном десятипроцентном снижении продаж и цен на рынке жилья. Более высокие процентные ставки и растущие цены делают покупку дома недоступной для ряда потенциальных покупателей. По мнению специалистов Bridgewater, повышающиеся процентные ставки уже оказали негативное влияние на рынок жилья. Однако ущерб не отразится в статистике еще несколько месяцев.

Вперед с осторожностью

Стив Кроппер, специалист по рынку жилья и основатель риэлтерской компании Web site Domania, говорит, что цены на дома в пригородах Бостона снизились на 98% от запрашиваемой цены, тогда как на пике роста рынка окончательная цена на жилье в наиболее популярных районах Бостона обычно превышала первоначальную на 3% и более. По его словам, "сумасшествие" на этом рынке закончилось около девяти месяцев назад.

Показатели на будущее дают основания для более пессимистичных оценок. По данным Ассоциации американских ипотечных банков, за две последние недели июля число заявок на получение ипотечных кредитов снизилось на 15%. По данным Статистического бюро США, снизилось и количество разрешений, выданных на постройку новых домов. Кроме того, рынки, на которых наблюдался наибольший ажиотаж, заметно охладились.

Аналитиков беспокоят следующие моменты.

По данным брокера компании Worcester realty Уильяма Келлера, в целом по штату Массачусетс время пребывания продаваемого дома на рынке за год увеличилось в среднем с 57 до 63 дней, при этом цены продолжают расти при снижении объема продаж. "Господствующее положение продавца несколько ослабло, однако в целом на рынке не произошло кардинальных сдвигов",– говорит господин Келлер.

По мнению Кристофера Кагана, директора по исследованиям компании First American Real Estate в Анахайме (штат Калифорния), растущая стоимость ипотечных кредитов не окажет значительного влияния на рынок. "Процентные ставки по-прежнему на низком уровне – разница лишь в том, что теперь они на самом низком уровне за последние 25 лет, а не за последние 45 лет",– говорит он.

Процентные ставки. По данным ипотечной компании Freddie Mac, начиная с июня фиксированные процентные ставки по 30-летним ипотечным кредитам в среднем выросли на 1,07%, до 6,28%. Хотя в исторической ретроспективе этот уровень является низким, отмеченный рост стал самым большим за девятимесячный период с весны 1994 года. Увеличение процентных ставок выбивает с рынка некоторых потенциальных покупателей. В результате специалисты по рынку жилья повсеместно снижают свои ожидания относительно роста цен на конец года. По мнению экономистов, ущерб рынку будет зависеть от того, остановится ли рост процентных ставок или продолжится. Экономист Джон Туччилло из Арлингтона (штат Виргиния) ожидает увеличения ставок на целый процент. По его словам, в результате "рост рынка жилья значительно замедлится, а в некоторых его сегментах застопорится".

Карен Дэвис, менеджер по продажам из Нови (штат Мичиган), покупает недвижимость рядом со своим нынешним домом. Возможность купить хороший дом на более тихой улице подтолкнула ее к этому, несмотря на растущие процентные ставки. По словам Дэвис, она сможет нейтрализовать эффект растущих ставок тем, что условия ипотечного кредита позволяют ей в течение первых пяти лет выплачивать лишь проценты. Таким образом ей удастся сэкономить $675 в месяц по сравнению со стандартным 30-летним ипотечным кредитом с фиксированной ставкой. Часть этих средств пойдет на уплату основного долга, хотя банк и не требует этого.

Новые технологии, применяемые кредиторами, дают заемщикам больше возможностей нейтрализовать влияние роста процентных ставок, в частности, благодаря таким схемам, как ипотечные кредиты с гибкой ставкой и другие новые продукты.

Рынок труда. Экономическая ситуация вроде бы улучшается. Это предположение способствует росту процентных ставок по ипотечным кредитам, поскольку покупатели государственных долговых обязательств, которые поставляют капитал на рынок жилья, корректируют свои ожидания по прибылям. Однако на фоне общего роста экономики количество рабочих мест продолжает сокращаться. В июле было закрыто еще 44 тыс. рабочих мест – таким образом, июль стал шестым подряд месяцем снижения занятости.

Покупка впрок. За последние пять лет было продано 30 млн домов – против 20 млн за пять лет до 1994 года. Общее число проданных домов достигало рекордного уровня за 9 из 11 последних лет. По словам профессора финансов университета Северного Техаса Ренди Гаттери, условия на рынке были столь благоприятны, что многие покупатели, которые вообще-то предпочли бы подождать, покупают сейчас, чтобы снизить свои будущие расходы. Некоторые аналитики считают, что "кредитование" сейчас с надеждой на доходы от продажи в будущем создает условия для более резкой корректировки рынка. Вместо скрытого спроса на покупку мы получим явный спрос на продажу",– говорит Марк Занди, экономист Economy.com chief.

Условия кредитования. За последние десять лет условия кредитования упростились, кредитные организации позволяют заемщикам делать небольшой первоначальный взнос и некоторое время выплачивать только проценты. Кроме того, миллионы собственников недвижимости смогли воспользоваться преимуществом растущей стоимости своей недвижимости путем взятия второго залога или получения дополнительных сумм наличных в процессе рефинансирования.

Майкл Склорц, главный оценщик в компании FNIS из Санта-Барбары (штат Калифорния), считает, что продолжающаяся слабость рынка труда может негативно повлиять на рынок жилья, поскольку приведет к снижению потребительской способности населения. "Потенциальные покупатели жилья должны быть уверены в завтрашнем дне. Поэтому ситуация на рынке труда является более важным фактором, чем ставки по ипотечным кредитам".

Джон Бернс, консультант по строительству из Анахайма, говорит, что агрессивная политика кредитных институтов "порождает домовладельцев, которые не в состоянии выплачивать ипотечный кредит". По его мнению, ущерб будет наибольшим в районах, где живут покупатели, финансовая ситуация которых в наибольшей степени зависит от цены на их недвижимость. Даже небольшое снижение цен на недвижимость может спровоцировать волну дефолтов по кредитам",– говорит он.

Как говорит господин Туччилло, тот факт, что в течение многих лет владельцы недвижимости могли получить выгоду от ее растущей стоимости, подвергает их финансовому риску. По его мнению, это может вызвать лавину дефолтов по кредитам с взысканием залога, что будет иметь негативное влияние на состояние рынка в целом.

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) официально предостерегла гендиректора ООО БазэлЦемент Дмитрия Савенкова от попытки ценового сговора. По мнению ФАС, нарушением антимонопольного законодательства является данный господином Савенковым в интервью Ъ прогноз роста цен на цемент летом 2008 года, оценка менеджером рыночной конъюнктуры, считает ведомство, в США вполне могла бы рассматриваться как приготовление к совершению уголовного преступления, а в России может повлечь крупный штраф.

Господин Занди из Economy.com также считает, что изменения условий кредитования чреваты угрозами рынку, однако он видит их в другом – резком ужесточении условий кредитования в случае, если цены на жилье застопорятся или начнут снижаться. Жестко ограниченные разными условиями кредиты могут спровоцировать резкое падение цен на рынке недвижимости, считает он. Даже сейчас, говорит Занди, озабоченность кредиторов раздутыми ценами на жилье побуждает их идти на попятную в своей политике кредитования.

Правовой статус предостережения ФАС пока неясен: в российской практике лишь прокуратура ранее выносила предостережения о недопустимости нарушения закона. Замруководителя ФАС России Андрей Цыганов пояснил Ъ, что предупреждение нужно расценивать как рекомендацию. Речь не идет о грубом нарушении антимонопольного законодательства, но с подобными высказываниями нужно быть аккуратными. В США запрещены подобные высказывания со стороны глав компаний, занимающих существенную долю на рынке. Там создание картеля является уголовным преступлением и такие заявления могли бы быть расценены как приготовление к совершению уголовного преступления".

Вчера Федеральная антимонопольная служба заявила, что направила официальное предостережение генеральному директору ООО БазэлЦемент Дмитрию Савенкову. ФАС пояснила, что высказывание менеджера в интервью Ъ от 7 марта 2008 года о будущих ценах на цемент недопустимо и может быть воспринято отдельными производителями цемента как руководство к действию, а именно как призыв к повышению цен на рынке производителями цемента, что может быть квалифицировано как осуществление антиконкурентных согласованных действий.

Преподаватель юридического факультета МГУ Денис Узойкин поясняет: Предостережение как форма официального реагирования ФАС законом О защите конкуренции не предусмотрена. Предостережение можно рассматривать как превентивную меру, направленную на предотвращение правонарушения, возможного в будущем. Впрочем, обоснованность заявления ФАС вызывает у юриста большие сомнения, поскольку при таком подходе признаки готовящегося правонарушения можно усмотреть в любом маркетинговом прогнозе. Сам господин Савенков категорически отрицает намерение публично создавать ценовой сговор. На сегодняшний день компания БазэлЦемент занимает меньше 1% рынка цемента в стране и не может вообще влиять на ценовую ситуацию, кроме того, прогноз рынка основывался на анализе динамики спроса и предложения, в том числе независимых экспертов. Компания занимается строительством цементных заводов, запуск которых должен привести к снижению цен на цемент в будущем, пояснил он Ъ. Напомним, точная цитата из его интервью Ъ 7 марта звучит так: В этом году в летний период мы ожидаем еще больше подорожания и каких угодно ценовых взлетов, даже до 10-12 тыс. рублей (за тонну цемента марки ПЦ-500ДО. Ъ).

Неформальный характер предостережения ФАС господин Цыганов дополнил вполне официальной угрозой: если предупреждение не будет принято к сведению и глава БазэлЦемента продолжит высказываться подобным образом, ему, по словам чиновника, может грозить штраф суммой до 500 тыс. руб. Официальный пресс-релиз ФАС еще более жесток. В нем ФАС оставляет за собой право расценивать публичные выступления такого рода как нарушение Кодекса об административных правонарушениях. Пункты кодекса не названы, тем не менее определена мера ответственности за злоупотребление свободой слова штраф или дисквалификация на срок до трех лет для должностных лиц, оборотный штраф до 15% годовой выручки для юрлиц.

В министерствах и ведомствах действия ФАС поддерживают. Я не могу оценивать справедливость решения ФАС, я могу говорить только про Минпромэнерго, заявил Ъ глава департамента экономического анализа и перспективного планирования Минпромэнерго Станислав Наумов. По его словам, когда участники внутреннего рынка нефтепродуктов начинают публично и систематически прогнозировать повышение цен, в Минпромэнерго к этому относятся крайне негативно, в данном случае речь идет не о прогнозе, а о формировании ожиданий. Крупный чиновник в МЭРТе счел возможным прокомментировать ситуацию рекомендацией: Нечего будоражить рынок!.

Юристы по-разному оценивают реалистичность ценового сговора через газеты. Маловероятно, чтобы кто-то использовал прессу для призыва коллег по бизнесу к картельному соглашению, которое обычно тщательно скрывается. Прессу если и можно использовать, то не как призыв к будущему сговору, а как прикрытие уже существующего соглашения объективной рыночной ситуацией, говорит господин Узойкин. Заместитель гендиректора компании Право и консультации Павел Монаков, напротив, считает подозрения ФАС уместными. Если компания занимает на рынке существенную долю, не менее 20%, то слова ее руководителя могут быть восприняты конкурентами как руководство к действию. В подобных ситуациях предостережение ФАС может быть оправдано.

В практике законодательств США и ЕС, на которые ссылается ФАС, действительно есть ограничения на высказывания топ-менеджмента компаний например, в Акте о ценных бумагах США 1934 года. Однако везде они регламентируют поведение (например, выпуск пресс-релизов) компаний, осуществляющих торговлю ценными бумагами с целью недопущения манипуляций котировками ценных бумаг. А из Антитрастового акта Шермана США 1890 года следует, что механическое повторение какой-либо компанией цен лидера рынка вообще не является антимонопольным нарушением.
Знаменитая вилла модельера Джанни Версаче, расположенная в Италии на озере Комо, обрела нового владельца. По информации британского издания The Times, ее купил московский ресторатор Аркадий Новиков. Этот дом с историей стал одним из самых дорогих на планете: сумма сделки - 26 миллионов фунтов стерлингов (около $52 миллионов). Новиков в этом случае превзошел даже Романа Абрамовича, который приценивался к замку графа Дракулы в Румынии, но так его и не купил.

Это не первый случай подобных действий ФАС. Так, письмо похожего содержания от ФАС в августе 2006 года получил глава Московской топливной ассоциации: ФАС выражала недовольство неоднократными высказываниями Евгения Аркуши в СМИ о росте цен на бензин в 2006 году. Они считают, что прогнозы могут делать только эксперты, а не участники рынка, я с тех пор и не делаю, сказал вчера Ъ Евгений Аркуша.

В оформление дома Версаче вложил всю свою душу. Он лично подобрал все предметы интерьера, начиная от мебели и люстр и заканчивая скатертями и посудой. В результате Villa Fontanelle превратилась в настоящий дворец с мраморными статуями и римскими медальонами на стенах.

Villa Fontanelle - настоящий дом с привидениями, построенный еще в начале XIX века. С тех пор особняк неоднократно менял своего владельца, пока в 1977 году его не приобрел Версаче. Модельер отреставрировал виллу в неоклассическом стиле. При нем на территории усадьбы появились орнаментальные сады, теннисный корт, водный фасад и даже частная пристань.

- Это дом, который по-настоящему принадлежит мне. Его можно считать моим зеркальным отражением, - говорил он.

Кутюрье буквально боготворил свое жилище.

Похоже, что вилла знаменитого итальянца буквально пленила Аркадия Новикова. Для того чтобы гарантировать заключение сделки, он предложил на 3 миллиона больше установленной представителями дома Versace цены. Впрочем, в любом случае ресторатор не прогадал. Интерес к недвижимости с легендой растет во всем мире. К тому же на фоне мирового финансового кризиса подобное вложение выглядит весьма привлекательным.

На вилле всегда было много гостей. В разное время на Villa Fontanelle приезжали принцесса Диана, Мадонна, Элтон Джон и Стинг. В 1997 году Джанни Версаче был застрелен на пороге своего поместья в Майами неким Эндрю Кунананом, по некоторым данным - любовником Версаче. После этого Villa Fontanelle опустела на целое десятилетие, многие уникальные предметы интерьера были проданы с молотка. Но неповторимая аура dolce vita, за которую не жалко заплатить и 26 миллионов фунтов стерлингов, осталась.



Главная --> Публикации