Главная --> Публикации --> Фонды в третьей фазе Риелторские байки: изнанка строительной индустрии Четвертое кольцо в москве начнет открываться для движения в 2011 году Если государство даст строителям бесплатно федеральную землю, но свяжет их обязательствами по цене, бизнес поступится частью прибыли Ипотека не влияет на доступность жилья

Репутация дороже всего
Пожалуй, главный персонаж, не оставляющий равнодушным ни одного покупателя загородного дома, застройщик. Страшилки про недостроенные поселки, неожиданно отобранные земли, криво слепленные домики заставляют тщательно вслушиваться в имя девелопера проекта и изучать его опыт.

Сумасшедший объем красочной рекламы загородных домов раздражает. Хуже того, морочит голову и сбивает с толку. Чтобы хоть как-то сориентироваться в обилии информации, покупатель пытается выстроить собственную систему координат найти такие якоря, знаковые маячки, которые позволяют выделить лучшие предложения среди прочих. Известное имя, связанное с конкретным объектом недвижимости, как раз именно такой фактор. Дача Брежнева, дом Ходорковского, поселок Григоряна каждое из этих имен говорит о многом.

Еще один важный фактор финансовая состоятельность девелопера и инвестора, готовность довести проект до конца, обеспечив его своевременное финансирование. Особенно это важно в отношении актуальных сегодня мегапроектов, требующих существенных инвестиционных ресурсов. Потому такие громкие имена, как, допустим, Нафта-Москва (инвестор проекта Рублево-Архангельское), Вимм-Билль-Данн (инвестор проекта Резиденции Бенилюкс), Открытые инвестиции (Павлово), Капитал Груп (Барвиха Хиллс, Остров Истра), корпорация ИНКОМ (Милленниум Парк, Гринфилд и другие), внушают безусловное доверие.

Первый и наиважнейший критерий оценки надежности застройщика реализованные проекты. Насколько быстро и успешно прошли продажи, добросовестно ли были выполнены все обязательства, учтены ли все мелочи и нюансы положительные ответы на эти вопросы служат лучшим подтверждением репутации продавца. Как только застройщик весьма успешного поселка Николино, например, предложил рынку новый продукт Довиль, тут же за каждым из возводимых домов выстроилась очередь, причем в условиях почти полного отсутствия рекламы.

Сила имени является своеобразным финансовым гарантом проекта и влияет на скорость его реализации. Под уважаемого в девелоперских кругах человека можно привлекать средства на самых ранних, бездокументных стадиях. Он, так или иначе, является гарантом завершения строительства в целом, плюс абсолютно точно проект будет высокого качества, уместно подмечает Игорь Сим, руководитель проекта департамента девелопмента компании МАСШТАБ.

Иногда же случается, что ключевую роль в принятии решения о покупке дома в том или ином поселке играет лишь имя первого лица компании-застройщика. Борис Кузинец, президент RGI International (поселок X-Park), Арас Агаларов (Agalarov Estate) репутация в этих случаях оказывается существенно важнее любых рекламных обещаний.

Покупатель загородного дома сегодня достаточно опытен и профессионален. Он уже знает, что такое загородный дом, и имеет весьма полные представления о том, что такое качественная архитектура. Люди стали много ездить по миру. Появилась возможность сравнивать как у них и что у нас. Да и образ состоятельных людей в последние годы заметно трансформировался. Клиенты стали на удивление осведомленными в тонкостях архитектурных стилей, элементах декора и отделочных материалов, подтверждает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta еstate.

Гарантируемое качество
В последнее время все большую роль на рынке загородной недвижимости играет имя архитектора. Особенно в дорогом сегменте. В условиях растущей конкуренции самый мощный козырь застройщика максимально продуманная концепция поселка и грамотный проект, выполненный с учетом самых последних представлений о комфортном и привлекательном жилье.

Поселок X-Park, созданный по проекту Юрия Григоряна; Клуб 20'71, спроектированный Сергеем Скуратовым; коттеджный поселок Покровское-Рубцово, совместный проект Проект-КС и архитектурной мастерской Андрея Асадова. И настоящее архитектурное созвездие в проекте Курорт Пирогово Николай Лызлов, Илья Уткин, Михаил Белов, Владимир Плоткин, Юрий Авакумов, Александр Бродский, Тотан Кузембаев, Евгений Асс, китайский (американский) архитектор Гэри Чанг и голландец Эрик ван Эгераат Перечень звездных объектов продолжает пополняться.

Громкие имена архитекторов явление давно распространенное в городском жилом пространстве. По мере роста привлекательности подмосковного рынка звездные архитекторы оказываются востребованными и в загородном формате. Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор компании Sesegar Group, добавляет: За последние годы вырос тип заказчиков, вкладывающих не только в метры, но и в архитектуру. Появление на российском рынке таких архитекторов, как Скуратов, Григорян, Скокан, абсолютно востребовано и закономерно.

Помимо маркетинговых преимуществ, привлечение звездного архитектора имеет дополнительные бонусы: Известное имя автора это дополнительное конкурентное преимущество. Правильные стилистические образы и четкость форм обязательно принимаются в расчет и влияют пусть не на цену, но точно на скорость принятия решения потенциальным потребителем, замечает Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ.

Известный архитектор рисковать своей личной репутацией не будет, потому выступает своего рода гарантом качества и стиля проекта. Причем как для покупателя, так и для застройщика. Своим участием он формирует так называемую добавочную стоимость проекта, наращивая для покупателя получаемый объем эмоциональных, эстетических дивидендов. Привлечение известного зодчего ведет к удорожанию себестоимости проекта не более чем на 10%, но эти затраты оправданны и окупятся с лихвой. Если в архитектурном решении существует некая особенность, изюминка, это всегда можно удачно обыграть, привлечь внимание покупателей к деталям, не характерным для других жилых построек, добавляет Елена Земцова.

В тени великих
Убедившись в высокой репутации застройщика и таланте архитектора, всегда хочется понять, с кем придется разделить загородные будни. Одним словом, какие люди будут тебя окружать. При этом статусные, известные соседи, конечно же, здорово привлекают внимание. Часто застройщики (с тем, чтобы стимулировать продажи) намеренно распространяют информацию о каком-либо известном человеке, купившем в их поселке дом. При всем примитиве такой фишки она достаточно эффективно работает. Петр Кирилловский добавляет: Что касается загорода, то здесь периодически можно видеть рекламные объявления, которые кричат о высоком соседстве, в том числе рядом с президентскими дачами. Для большинства покупателей это является не столько знаком престижа, сколько свидетельством удобства расположения и экологической чистоты района. Ведь сильные мира сего не селятся абы где.

О сокращении сроков экспозиции говорит и Елена Земцова: Привлечение архитектора, в портфеле которого несколько удачных проектов, огромный плюс в позиционировании объекта, залог рыночной успешности и увеличения темпов продаж жилых площадей. Услуги высококлассного архитектора стоят недешево, но застройщики готовы платить ему, понимая, что тем самым поднимут собственный имидж и повысят ликвидность объекта.

Персональный проект
Что же движет людьми, обращающими столь много внимания на знаковые персонажи и бренды? Только ли эмоциональный порыв, тщеславие или все же исключительно коммерческий расчет?

Еще более заманчиво выглядят дома с историческим прошлым: дачи Брежнева, Молотова, Буденного, поселки рядом с усадьбами Архангельское, Константиново и проч. Такие предложения всегда в цене, интерес к ним всегда существенно выше среднего по рынку (кстати, в отличие от города). Ценность городских квартир бывших членов ЦК сильно преувеличена. И вся шумиха, связанная с выставлением такой недвижимости на рынок, это, скорее, спланированные PR-акции тех компаний, которым этот товар попал на реализацию. Современное строительство дает массу преимуществ перед морально устаревшими квартирами политической элиты (например, на Кутузовском в доме Брежнева, на ул. Косыгина в доме Горбачёва и др.). Абсолютно другое дело дачи вышеуказанных граждан. Они могут находиться в настолько уникальных местах, что их архитектура и возраст постройки отходят на второй план перед красотой места, тишиной и вековыми липами, рассказывает Игорь Сим.

По мере развития рынка и его насыщения значение имен будет только усиливаться. Базовые потребительские качества, видимо, у многих поселков скоро окажутся приблизительно похожими. И тогда определяющими факторами при реализации проектов станут стиль, мода. А законодателем всех этих актуальных веяний по-прежнему будут так называемые тренд-мэйкеры: архитекторы, застройщики, журналисты... И вся соль проектов непременно конкретизируется в чьем-то имени.
Финляндия седьмая по величине страна в Европе, площадь которой охватывает 340 тыс. кв. км. Кроме того, это вторая самая северная страна в мире. Финляндия граничит со Швецией, Норвегией и Данией. Но при этом около 90% спроса на недвижимость со стороны россиян все же приходится на саму Финляндию. КДО-Информ попытался разобраться, кого и почему привлекает эта холодная страна.

В компании МАСШТАБ потребителей товара с именем, например, делят на две категории. В первую очередь, это те, кто добавляет свое приобретение в копилку личных достижений и амбиций. Вторая группа те, кто посчитал свою покупку вполне ликвидной, не имея каких-либо прочих умыслов. Учитывая тот факт, что мы как страна живем не так давно в капиталистическом измерении, первых все-таки больше, подытоживает Игорь Сим.

Квартиры в городах Финляндии в основном покупают люди, у которых бизнес тесно связан с этой страной, и они вынуждены проживать там большую часть времени.

Если говорить о портрете типичного покупателя, то это средний класс. Люди семейные, у которых уже есть квартира в городе, загородная недвижимость и есть свободные средства для приобретения дальней дачи. Правда, такую дачу в Финляндии часто покупают и как единственную загородную резиденцию, ведь аналогичных цен при таком же уровне предложения на столичном рынке уже давно нет.

Наибольшим спросом пользуются дома и участки в Финляндии вблизи с границей России. Изначально самыми востребованными для покупки собственности в Финляндии были такие районы как Иматра, Миккели, Сулкава, Пуумала, Лапперанта и Савонлинна, где цены на коттеджи уже стремительно взлетели вверх. Сейчас россияне все больше обращают внимание на другие области Хельсинки, Темпер, Турку и регион озера Сайма. Пользуется спросом и территория сказочной Лапландии, где расположена резиденция Санта-Клауса.

При этом, как отмечают риэлторы, больше всего финской недвижимостью интересуются жители Санкт-Петербурга. Именно они положили основу спроса на финскую недвижимость в нашей стране. И это неудивительно. Ведь Санкт-Петербург находится всего в 250 км. от этой страны. Поэтому для питерцев недвижимость в Финляндии это вторая дача.

Зацикленная Финляндия
Экономика Финляндии очень сильно подвержена цикличности. С 1980 года эта страна пережила, по крайней мере, 4 цикла. Последний бум на рынке недвижимости Финляндии начался во второй половине 1990-х годов. В течение десятилетия цены на жилье в Хельсинки выросли на 135% и составили 2535 евро за кв. м. Сейчас рост цен продолжается. Причины нынешнего циклического подъема ясны он определяется успехом крупных IT- компаний, например таких, как Nokia, а также экспортом древесины и бумаги.

Так как недвижимости в большинстве случаев приобретается для отдыха, то критерии выбора объектов являются красивая природа, удаленность от цивилизации и близость водоемов.

Дом для постоянного проживания стоит дороже от 150 до 600 тыс. евро. Есть и более дорогие варианты стоимостью до 2-3 млн. евро. Но это скорее исключение, чем правило в Финляндии принято жить удобно, но просто, поясняет консультант по зарубежной недвижимости консультационно-аналитического агентства недвижимости AVC Real Estate Ирина Кислицына. - Такой дорогой дом может быть расположен на берегу озера рядом с горнолыжным курортом, оснащен автоматическими системами управления и безопасности, иметь участок больше 1 га, большую собственную береговую линию и т.д..

Но и сейчас там возможно приобрести недвижимость в местах с необыкновенно красивой природой по очень привлекательным ценам. Например, дом для отдыха площадью около 60 кв. м. с участком больше 40 соток на берегу озера, хотя и не близко от популярных мест, можно приобрести, начиная от 60 тыс. евро. Но в среднем, чтобы стать владельцем дома для отдыха, необходимо заплатить от 100 до 350 тыс. евро.

В стране пока слабо развит рынок аренды жилья. Это связано с тем, что больше половины всего жилого фонда принадлежит органам государственной власти и является социальным жильем. При этом иностранец имеет полное право самостоятельно или через посредников сдавать свою собственность в аренду. Условия аренды стандартны и не менялись с конца 1990-х годов никаких ограничений по срокам или размерам аренды нет. Но доход от сдачи в аренду квартир и домов составляет в среднем 5% в год.

Квартиры стоят несколько дешевле. Студия в небольшом городе от 35 тыс. евро. Квартира с одной или несколькими спальнями от 54 тыс. евро.

Покупая расположенный на территории Финляндии участок, будущий собственник обязан получить разрешение органов власти местного самоуправления. Чтобы воспользоваться правом на приобретение загородной недвижимости иностранец должен за 20 евро получить разрешение Центра по делам окружающей среды в соответствующем органе, - поясняет заместитель генерального директора компании Каменный пояс-недвижимость Михаил Бугаев. Согласие или отказ властей зависит от дальнейших планов властей на приобретаемую землю.

Документ бывает разный
В Финляндии выгодно покупать участок под строительство дома, нежели готовый дом. В этом случае покупатель экономит на налогах и сборах. Кроме того, при этом можно делать отсрочку платежа, а также легче учесть все строгие современные экологические нормы строительства, нежели покупая домовладения 10 или 15-летней давности. Покупка участка под строительство удобнее и с точки зрения инвестирования загородная недвижимость пользуется повышенным спросом. Поэтому возведенный по всем последним тенденциям и нормам строительства домик можно будет выгодно продать через несколько лет. Инвестиционный прирост на рынке недвижимости Финляндии колеблется на уровне 4,5-6,2%.

По словам руководителя пресс-службы компании CENTURY 21 Россия Ольги Строевой, при приобретении капитального дома разрешение не требуется. После заключения обычного договора купли-продажи недвижимость регистрируется на нового собственника. И, согласно местному законодательству, покупатель капитального дома для постоянного проживания освобождается от уплаты государственного налога.

Если собственник хочет построить на купленном участке дом, то ему понадобится несколько документов - право на строительство и разрешение на строительство. Право на строительство позволяет возводить на приобретаемом участке летний или капитальный дом. Как правило, срок действия разрешения на строительство 20 лет. Разрешение на строительство позволяет строить на приобретаемом участке конкретный дом (с учетом архитектуры и планировки). Разрешение на строительство выдается при предоставлении властям конкретного проекта. Разрешение действует в течение 3 лет с момента утверждения. Эти документы можно получить в органах местного самоуправления по местонахождению участка.

Налог на прибыль при продаже собственности не взимается, если вы владеете ей больше 2 лет, пояснила Ольга Строева. Если недвижимость была в собственности менее 2 лет, то нужно заплатить государству 39% от прибыли, полученной с продажи. На оплату коммунальных платежей, включая отопление, воду и электричество, приходится около 5,7 евро в год на один квадратный метр общей площади.

Заплати налоги
Налог на недвижимость в Финляндии вполне терпим: ежегодная налоговая ставка варьируется в районе от 0,5 до 1% от оценочной стоимости недвижимости, поясняет Михаил Бугаев. - На недвижимость, используемую в качестве постоянного жилья, налог составляет 0,22-0,5%. Вообще ежегодный налог на имущество зависит от площади объекта недвижимости и рассчитывается ориентировочно 0,76 евро за 1 кв. м. общей площади. Таким образом за коттедж общей площадью около 207 кв. м. стоимость годового налога на недвижимость составит 158 евро.

Вслед за ним последовало заявление мэра Москвы Юрия Лужкова, который пообещал, что городские власти учтут жалобы местных жителей и полностью прекратят точечную застройку.

Казалось бы, проблеме пресловутой точечной застройки в Москве подписан приговор. В апреле минувшего года президент России дал указание чиновникам прекращать подобную практику и заняться массовым строительством микрорайонов.

Уже в сентябре 2007-го Кузьмин подвел итоги первого заседания комиссии. Главный архитектор Москвы отметил, что успел ознакомиться с некоторыми адресами, которые указали москвичи в своих запросах, поступивших на телефон горячей линии по вопросам точечной застройки.

Несколько позже Лужков подписал указ о создании специальной межведомственной комиссии, которая и должна заняться борьбой с этой напастью. Комиссия была создана, ее возглавил главный архитектор столицы Александр Кузьмин. Теперь, помимо привычных документов, застройщики должны предоставлять справку из комиссии на имя мэра Москвы о том, что объект не является точечной застройкой. А справка, чтобы обрести силу, должна быть подписана в трехстороннем порядке - главой московского стройкомплекса Владимиром Ресиным, председателем Москомархитектуры Кузьминым и префектом административного округа.

Тогда же главный архитектор столицы заявил, что иногда в стройкомплекс поступает ошибочная информация об объектах точечной застройки.

Например, на Планетной улице, дом 43а, планировалось строительство детского сада и жилого дома. На мой взгляд, здесь нужно построить только детский сад и выплатить инвестору компенсацию за жилой дом. По адресу Ленинградский проспект, дом 66, следует сократить объем строительства с 25 до 12 этажей. А по адресу Земляной вал, 32, целесообразно построить детский сад вместо запланированного подземного гаража. Я привел эти адреса как примеры, - сказал Кузьмин.

Промежуточные итоги
Итак, новая схема заработала, и заработала успешно. Подводя итоги работы межведомственной комиссии по январь 2008 года включительно, глава комиссии привел цифры: с осени прошлого года в Москве рассмотрено 489 объектов. 51 объект был признан точечным, строительство там было остановлено и в настоящее время не ведется.

Например, нам поступила ошибочная информация о строительстве жилого дома по адресу проспект Маршала Жукова, дом 1 На самом деле здесь на месте старого детского сада будет построен новый, - пояснил он.

Продолжайте, если начали
Наконец, по словам Александра Кузьмина, еще по 220 объектам требуются дополнительные проработки.

Еще 32 объекта были сняты с рассмотрения комиссии, поскольку не входят в ее компетенцию. Кроме того, 186 объектов комиссия рассмотрела, но не признала точечными. Среди них гаражи, детские сады, физкультурно-оздоровительные комплексы и несколько домов, строительство которых выполнялось по социальным программам.

Как выяснилось, именно в этом пункте программы для недобросовестных застройщиков открывается брешь для маневров. Ведь, пока идут слушания и готовятся заключения, строительство (если оно уже началось) можно и продолжить! Хорошо известно: снести уже построенное значительно сложнее, чем запретить строительство в принципе. А понятие начавшейся стройки настолько растяжимо

По этим адресам либо не проводились общественные слушания, либо не были предоставлены заключения согласительных комиссий при префектурах, - пояснил главный архитектор, уточнив, что комиссия будет повторно рассматривать объекты, по которым не вынесено окончательное решение.

Возмущенным жителям в качестве альтернативы застройщик предлагает перенести спортивную площадку в ближайшую рощу. Но этот вариант горожан не устраивает. Когда застройщик попытался перейти к силовым методам привез буровые установки и намеревался приступить к работам прямо на детской площадке, грузовому транспорту перегородили дорогу жители дома. Они утверждают, что узнали о предстоящем строительстве, что называется, по факту. Ни на какие общественные слушания обязательные в таком случае их никто не приглашал.

Характерным примером такого добровольного недоразумения может служить новостройка, которую упорно планируют возвести на месте катка и детской площадки во дворе дома Академии наук на улице Вавилова, 4 В скором времени на месте этого катка должна вырасти 10-этажная башня. Ее планируют возвести прямо во дворе дома - полувекового здания, построенного специально для сотрудников Академии наук СССР.

Существующий сейчас на придомовой территории каток в планы строителей, само собой, не входит. Застройщик, по словам жителей, предлагает срубить деревья в соседней роще, и перенести спортивную площадку туда. В экологической службе Гагаринского района жильцов слегка успокоили: как только срубят хоть одно дерево, они сразу же вмешаются в ситуацию. Но здесь ценят каждое растение - их высаживали поколениями в течение полувека. И ни с одним каштаном, канадским кленом или тополем жители дома Академии наук расстаться не согласны.

Жителям, старикам, сделали сообщение, якобы в президиуме Академии наук, то есть это было полностью проведено тайком, - сообщили корреспонденту КДО-Информ в Совете жильцов дома № 4 - На нем показали плакаты с предстоящим проектом - здесь будет стоять огромный дом в три ряда колонн в высоту, внизу два этажа офисных помещений, подземный гараж огромный, парковочные стоянки вместо наших зеленых насаждений.

Мы сейчас на стадии оформления проектной документации, - коротко прокомментировал ситуацию руководитель ГУП Академкапстрой Руслан Ростовцев. - Мне трудно давать определение точечной застройки, просто земля выделена на полном основании Российской Академией наук.

Так куда же смотрит всесильная и полномочная межведомственная комиссия? Беда, как выяснилось, в том, что распоряжение о строительстве на Вавилова, 48 было подписано за месяц до запрета, объявленного Юрием Лужковым точечным застройкам. Согласно закону, оно должно было быть пересмотрено: мэр требовал приостановить все ранее принятые решения, но с роковой оговоркой: если строительные работы еще не начинались. А если все же успели начаться? Тогда становится ясно, откуда столь стремительно появилась буровая техника на действующей детской площадке

Справка
Объекты, запрещенные к строительству межведомственной комиссией к 24 января 2008 года:

Что в итоге? Не надо быть профессионалом, чтобы оценить строительство на Вавилова, 48 как классическую точечную застройку. Однако, основания для стройки есть, а оснований для ее запрета пока не видно. В знак протеста жильцы повесили ленточки на сетку спортивной площадки и собрали 500 подписей против строительства. Однако остановит ли это застройщика в следующий раз - неизвестно. Скорее всего нет: уж больно дорогая здесь земля, больно престижный район. Квадратный метр офисной ли, жилой ли площади здесь стоит от 5000 долларов и выше есть за что бороться

Коммерческая недвижимость всегда была привлекательной для инвестирования. По мере развития рынка совершенствуются финансовые инструменты и способы оценки эффективности вложения.

Жилой дом по адресу: Бауманская ул., вл. 26-28 (ЦАО).
Многофункциональный комплекс (новое строительство и реконструкция стр. 18 с восстановлением фасада) по адресу: Лялин пер., вл. 14-16, д. 18 (ЦАО). (Выдвинуто требование об уменьшении технико-экономических показателей объекта).
Административное здание по адресу: 2-я Брестская ул., вл. 43, стр. 4 (ЦАО).
Культурно-просветительский центр Артс Хауз по адресу: Крымский вал ул., вл. 10 (ЦАО). Выдвинуто требование об исключении офисной функции, дано разрешение только на культурно-просветительскую функцию с условием обеспечения 100% проектируемого объекта машиноместами.
Реконструкция с надстройкой и пристройкой административного здания по адресу: Льва Толстого ул., вл. 5/1, стр. 1-2 (ЦАО).
Реконструкция комплекса зданий с увеличением этажности и объемов по адресу: М. Власьевский пер., д. 7А, Б. Власьевский пер., д. 14, стр. 2 (ЦАО).
Административное здание по адресу: Подсосенский пер., д. 11, стр. 1 (ЦАО).
Жилой дома с подземной автостоянкой по адресу: Смоленский б-р, д. 17 стр. 6 (ЦАО).
Жилой дом с подземной автостоянкой по адресу: Яковоапостольский пер., д. 11/13, стр. 1, Б. Казенный пер., вл. 4 (ЦАО). (Рекомендовано размещение на данном участке объекта социального назначения (детского учреждения)).
1 Жилой дом со встроено-пристроенным детским садом по адресу: Конный пер., вл. 12 (ЦАО). (Рекомендовано размещение на данном участке ТОЛЬКО детского сада в соответствии с актуализацией градостроительного плана развития территории района Якиманка).

Большинство сделок, по мнению Ольги Ясько, регионального директора направления аналитики и исследований рынка компании Colliers International Россия, обеспечивается при помощи проектного финансирования либо за счет создания совместного предприятия.

Виды инструментов
Специалисты выделяют несколько наиболее популярных схем инвестирования: проектное, создание совместного предприятия (СП), форвардное, мезонинное и долговое финансирование и инвестиционная продажа.

Среди плюсов данного инструмента специалисты выделяют финансирование на раннем этапе, облегчение получения банковского финансирования и совместное несение рисков.

Проектное финансирование это целевое кредитование бизнеса, которое, как правило, обеспечивается частично залогом акций заемщика, земли или прав аренды на землю, а также участием инвестора в уставном капитале заемщика. Особенностями этой модели финансирования являются достаточно высокие ставки по кредиту и выделение проекта из структуры компании. Кроме этого, данное финансирование погашается только за счет средств, генерируемых активами в рамках конкретного проекта. При проектном финансировании, рассказывают в Торговом Квартале, банки выдвигают различные условия, среди которых может быть земельный участок в собственности компании (долгосрочной аренде), наличие от 20% собственных средств на реализацию проекта, перевод счетов кредитуемой компании на баланс банка, страхование объектов залога и погашение процентов по кредиту за счет средств инвестора или выручки проекта. При этом сроки рассмотрения заявки и предоставления кредита составляют от трех до шести месяцев. Не последнюю роль при получении проектного финансирования играет репутация девелопера, его портфель проектов, а также своевременная подготовка документов, долгосрочная аренда на землю, разрешение на строительство, профессиональный бизнес-план и подписанные договоры аренды с якорями. Предпочтения отдаются проектам с громкими именами известных международных арендаторов, рассказывает Кирилл Машуков, вице-президент, директор по инвестициям компании Торговый Квартал. В качестве примера г-н Машуков приводит проект Торгового Квартала в Набережных Челнах (ТРЦ Торговый Квартал), финансирование которого осуществлял банк ВТБ (в размере 70%).

Совместное партнерство
В последнее время наблюдается тенденция создания совместных предприятий (СП) в тандеме российский западный игрок.

Проектное финансирование было применено при реализации московского ТЦ Европарк, ТРЦ Парк Хаус (Самара, Тольятти), калининградской Меги, ТРЦ Красная Площадь в Краснодаре. Инвестор Сбербанк. Банк ВТБ инвестировал по этой схеме Гудвин в Тюмени, самарский Мега-Сити и ряд других объектов (данные Торгового Квартала).

И, как нетрудно догадаться, девелопер обеспечивает зарубежного партнера земельными участками, а тот, в свою очередь, финансирует проект.

В качестве примера можно привести СП Российской девелоперской компании ГК Авалон и западного инвестиционного фонда Raven Russia для реализации в крупных российских городах сети логистических складов класса А Megalogix. Планируется построить складскую сетку общей площадью порядка 1,5 млн кв.м. На ее создание будет затрачено $1,2 млрд.

Еще одним примечательным примером может послужить СП между российской компанией Система-Галс и французским девелопером и управленцем активами в сегменте торговой недвижимости Apsys. Партнеры создали СП SistemApsys, которое будет заниматься строительством и управлением торговыми объектами. Каждой из сторон принадлежит по 50% акций предприятия. Кроме того, Система-Галс создала еще одно совместное предприятие, но уже с иорданской компанией Saraya. Это предприятие создано под конкретный проект российского девелопера курортный комплекс в Сочи Камелия. В данном случае Saraya выступает и как соинвестор проекта, и как управленец объектом.

В качестве вклада в акционерный капитал для девелопера, как правило, является земельный участок, при этом инвестор обеспечивает необходимые денежные средства, подтверждает Ольга Ясько.

Плюсы этого механизма инвестирования, по мнению Ольги Ясько, в том, что инвестор и девелопер делят риски пополам, финансирование проекта осуществляется на ранней стадии и облегчает получение банковского финансирования.

Довольно часто СП создаются и между российскими игроками, в тандеме федеральный местный, когда федеральный игрок не может по ряду причин выйти на рынок того или иного города. Создание СП с местным игроком существенно облегчает задачу.

Форвардное финансирование
При данном механизме инвестирования между собственником и инвестором заключается соглашение, согласно которому завершенный проект будет продан по заранее оговоренной цене. Инвестор финансирует часть или весь проект, предоставляя заём девелоперу под определенный процент. Форвардное финансирование структурируется, как правило, через совместное предприятие. Продавец предоставляет земельный участок и отвечает за разрешительные процедуры, строительство и сдачу в аренду. Инвестор финансирует все остальные затраты по проекту. Как правило, ставка капитализации, по которой в итоге будет выкуплен законченный проект, утверждается на стадии заключения договора о совместной деятельности. Преимуществом для продавца является минимальная сумма затрат по сделке (недостаток более высокая, по сравнению с рыночной, ставка капитализации). Инвестор в данном случае выигрывает от высокой ставки капитализации, но несет часть рисков, связанных с реализацией проекта (риск сдачи в аренду, строительные риски). Данный тип сделок широко применяется в складской недвижимости, рассказывает Георгий Кизесов, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle.

Однако и здесь не обходится без определенных сложностей, одна из которых заключается в создании структуры совместного предприятия.

Мезонинное финансирование
Как рассказала Ольга Ясько, к этому инструменту финансирования чаще всего прибегают девелоперы для обеспечения дополнительного финансирования строительства своего объекта, несмотря на то, что расплачивается девелопер с банком акциями своей компании. Условия финансовых структур понятны. По словам г-жи Ясько, это дает кредитору возможность быстрее завладеть обеспечением в случае неисполнения обязательств по уплате и обращения взыскания на имущество. Типовое производство по обращению взыскания по ипотеке может занять больше года, тогда как акции являются личным имуществом заемщика и их можно взыскать в судебном порядке всего за несколько месяцев, рассказывает аналитик.

Однако эта схема, в отличие от предыдущей, наименее выгодна для девелопера, поскольку в этом случае все строительные риски девелопер берет на себя. Кроме того, добавляет Ольга Ясько, привлечь форвардное финансирование возможно только под высокопрофессиональный проект. Существует также риск того, что объект не будет достроен в срок, в определенных случаях вернуть внесенный аванс может быть проблематично, добавляет Кирилл Машуков. Но при этом собственник сохраняет контроль над проектом.

Проценты по мезонинным кредитам, как правило, выше задолженности с первоочередным правом требования или задолженности более высокой очередности погашения. В девелоперских проектах к мезонинным кредитам часто прибегают с целью обеспечения потребности в собственных средствах при финансировании строительства объекта. Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями холдинговой компании, соглашаются в РосЕвроДевелопменте.

Кроме того, специалисты называют еще ряд минусов при использовании данной модели инвестирования: стопроцентное несение всех рисков девелопера, неподвижная структура капитала, более поздний выход из проекта, рыночные риски. Старший банкир ЕБРР Сергей Гутник добавляет, что при использовании данной модели финансирования процентная ставка бывает выше по сравнению с обычными обеспеченными кредитами и может составлять 15 20%. Но дешевле, чем доход на инвестицию в капитал компании, который финансовые инвесторы обычно стремятся получить, продолжает он.

Однако при привлечении мезонинного механизма инвестирования есть и свои плюсы. Например, сохранение контроля в проекте и возможность получения более высокой цены при продаже. Кроме того, как говорят в Торговом Квартале, для девелопера первоочередной выгодой является собственно привлечение капитала. Кроме того, приобретение крупного финансового и стратегического партнера положительно сказывается на имидже девелопера и проекта, в частности.

И добавляют, что в данном случае опцион с правом приобретения акций заемщика отсутствует.

Ключ ко всем дверям
Вышеперечисленные инструменты наиболее востребованы на рынке недвижимости. Но нельзя не сказать еще об одном инструменте покупке земельного участка или действующего объекта.

Одним из ярких примеров мезонинного финансирования может служить привлечение компанией РосЕвроГрупп данной модели, которая привлекла мезонинное финансирование в размере $165 млн. Организаторами финансирования выступили Газпромбанк и Goldman Sachs.

Специалисты говорят, что инструменты инвестирования подходят к любому сегменту рынка, будь то складской комплекс или бизнес-центр. Как говорит Максим Брусов, директор департамента инвестиций компании МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость, одни западные фонды предпочитают приобретать объекты торговой недвижимости, а другие иностранцы уделяют наибольшее внимание складским комплексам. Но по количеству сделок в настоящее время преобладает рынок БЦ, в то время как по величине стоимости купли-продажи лидируют все же торговые объекты, считает он. Подтверждает интерес инвестфондов к офисному сегменту и руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Алла Глазкова, добавляя при этом, что инвесторов в последнее время также интересует и складской сектор. Отсутствие интереса инвесторов к торговому сектору г-жа Глазкова объясняет тем, что во многих городах этот сегмент уже достиг точки насыщения. Тем не менее, привлекательность того или иного сегмента необходимо оценивать отдельно для каждого проекта, учитывая такие факторы, как особенности местоположения, состояние рынка и др., считает Глазкова и добавляет, что в целом на инвестиционную активность влияют инвестиционная политика местных властей, а также степень развития рынка коммерческой недвижимости и ее сегментов в отдельности.

По словам Георгия Кизесова, этот инструмент предполагает принятие инвестором наименьшего риска. Риски, связанные с титулом на землю и здание, оцениваются в процессе юридической проверки, предшествующей сделке. Кроме того, перед продажей выполняется техническая, налоговая и коммерческая экспертиза проекта. Объект институционального качества также предполагает наличие долгосрочных договоров аренды и качественный набор арендаторов (для офисов и складов арендаторы с высоким кредитным рейтингом, для торговых помещений более важен торговый профиль арендаторов и концепция торгового центра), говорит г-н Кизесов.

Рассматривая новые возможности по инвестициям, международные инвесторы прежде всего основываются на своих представлениях о приемлемом соотношении рисков и возврата на вложенный капитал для российского рынка и, конечно, доступной им стоимости финансирования, высказывает свою точку зрения заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Андрей Брагинский. Ну и, конечно же, инвесторы смотрят на репутацию девелопера и на его опыт в реализации подобных проектов. Среди других критериев оценки конкретных проектов расположение проекта, стадия проекта, сроки его реализации, показатели нормы доходности на вложенный капитал. Для уже завершенных объектов важными параметрами являются качество арендаторов, сроки и структура договоров аренды. Принципиально важно, к какому классу недвижимости относится проект жилой сегмент или коммерческий. С точки зрения финансовой эффективности, продолжает г-н Брагинский, обычно выгоднее вкладывать в проект на начальной стадии, чем ближе к его завершению. Норма доходности от проекта в первом варианте выше. Однако риск тоже больше. Стоимость финансирования за последние полгода выросла в связи с финансовым кризисом, причем довольно существенно. С этой точки зрения инвесторы, естественно, хотят видеть большую доходность от проекта, чтобы компенсировать увеличение стоимости финансирования для них самих.

Головоломка для инвестора
Сегодня пока не существует единого алгоритма, по которому инвесторы оценивают эффективность того или иного проекта, прежде чем профинансировать его. Как рассказывает Вадим Ульченко, глава представительства Европейского банка Eurohypo AG, особое внимание уделяется месторасположению объекта, имени девелопера и стадии реализации проекта. При принятии решения о финансировании строительства складского комплекса, которое ведет логистический девелопер Евразия логистик, на эти факты и опирался Eurohypo AG. В минувшем году банк предоставит кредит в размере $747 млн на финансирование строительства и последующее рефинансирование трех очередей масштабного проекта девелопера логистического парка Северное Домодедово. Также, безусловно, обращается внимание и на арендаторов проекта, с которыми заключены договоры. Насколько стабильны арендаторы, долгосрочность договоров аренды, насколько этот комплекс будет генерировать средства в соответствии с подписанными долгосрочными контрактами, продолжает г-н Ульченко.



Главная --> Публикации