Главная --> Публикации --> Московские квартиры получат паспорта С новым спросом Фонды в третьей фазе Риелторские байки: изнанка строительной индустрии Четвертое кольцо в москве начнет открываться для движения в 2011 году

Значительная часть столичных квартир сдается гражданами под честное слово, без заключения каких либо договоров аренды, а, следовательно, и без уплаты сопутствующих налогов в государственную казну. Между тем в Москве сдается более 100 тыс. квартир, а средняя стоимость аренды жилья составляет приблизительно 25 тыс. руб. в месяц, то есть потенциальный объем налоговых сборов составляет 3,9 млрд руб. в год. Федеральная налоговая служба (ФНС) летом прошлого года уже пыталась объявить войну арендодателям и заставить их платить налог на доход физических лиц. Однако тогда их активность не оказала значимого влияния на рынок арендного жилья.

Отдел иммиграционного контроля ФМС по Москве заявил, что доведет штрафы за сдачу жилья в аренду нелегалам до 600 тыс. руб. Представители потенциальной целевой аудитории не смогли вразумительно ответить, как они будут решать возникшую проблему. По мнению экспертов компании Индикаторы рынка недвижимости, новый штраф может действительно вызвать сокращение числа нелегальных мигрантов.

Однако, по мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, данный размер штрафа вряд ли увеличит лояльность арендодателей к ФМС. Как уже говорилось, средний размер арендной платы в Москве сейчас составляет порядка 25 тыс. руб. Конечно, штраф в размере 20% от размера месячной платы существенное наказание, но проверять ежемесячно всех арендодателей представителям ФМС несмотря на расширившийся штат, думается, будет затруднительно.

На этой неделе власти подошли к проблеме с другой стороны. За дело решила взяться Федеральная миграционная служба (ФМС). Не секрет, что немало квартир в Москве сдается мигрантам из ближнего зарубежья, которые не удосуживаются встать на учет в ФМС. Теперь, по словам руководителя отдела иммиграционного контроля ФМС России по Москве Николая Азарова, хозяин квартиры, предоставивший нелегальному мигранту жилье, должен будет заплатить штраф от 2 до 5 тыс. рублей за каждого человека. Другими словами владельцам квартир теперь необходимо не только заключить договор аренды, но и убедиться в том, что будущий постоялец не нарушает действующее миграционное законодательство и дать свое согласие на официальную регистрацию этого гражданина по месту его жительства. Теперь, когда у нас штат расширился, мы этот вопрос рассмотрим более детально, предупредил потенциальных нарушителей г-н Азаров, сообщает Интерфакс.

По словам первого заместителя директора компании МИЭЛЬ-Аренда Марии Жуковой, административная ответственность за предоставление жилого помещения нелегальным мигрантам была предусмотрена и ранее. Она составляла от 20 до 40 минимальных размеров оплаты труда сказала г-жа Жукова. Учитывая, что за минимальный размер оплаты труда в штрафных санкциях принято считать 100 руб., размер штрафа колебался от 2 тыс. руб. до 4 тыс. руб. Это немногим меньше новой суммы штрафа для физлиц. Неудивительно, что раньше, по словам Марии Жуковой, риэлтерам удавалось в этом отношении уйти от ответственности. На риэлтерские компании данное административное наказание не распространяется потому, что такие компании выступают лишь в роли посредника между нанимателем и наймодателем и не являются участниками сделки, подчеркнула представитель МИЭЛЬ-Аренда.

Основной целью для ФМС и ФНС станут юрлица, приглашающие иностранных граждан для ведения совместных коммерческих проектов или для работы на территории РФ и, помогающие мигрантам заключить договор аренды. Юридические лица, уличенные в помощи по поиску жилья нелегальным мигрантам или не обеспечившие приглашенным по своей линии гражданам жилья с оформлением договора аренды и последующей регистрацией по месту жительства, будут оштрафованы на 400-600 тыс. руб. в зависимости от степени вины за каждого нелегального жильца. В том числе от этого могут пострадать и риэлтерские агентства, которые оказывают услуги заключения договора аренды всем к ним обратившимся, в том числе и нелегалам. Ведь размер вознаграждения риэлтера за услуги предоставления аренды жилья равен размеру месячной платы за аренду жилья. Как уже говорилось, она составляет порядка 20-40 тыс. руб. Размер потенциального штрафа превышает потенциальный доход как минимум в 10 раз, то есть риски в этом случае, по оценкам аналитического центра ирн.ru, очень высоки.

Между тем, пострадать от введения новых штрафов могут не только риэлтеры, но строительные компании Москвы. Ни для кого не секрет, что большинство строительных компаний использует труд так называемых гастарбайтеров, зачастую проживающих прямо на территории стройки. Формально, это вид своеобразной аренды. И застройщикам придется решать проблемы, возникшие в связи с новой системой штрафа, напрямую с инспекторами ФМС и ФНС. Косвенно подтверждает это и то, что представители одного из известных подрядчиков Москвы строительной фирмы Вертикаль признали, что иностранная рабочая сила используется на ряде их объектов, но прокомментировать потенциальные пути решения возникшей проблемы затруднились.

При этом в случае внесения изменений в систему штрафов Мария Жукова также надеется, что риэлтеров они не затронут. Наличие регистрации или гражданства у клиентов в агентствах не отслеживают, пояснила г-жа Жукова. Риэлтер знает о клиенте ровно столько, сколько он рассказывает о себе сам. Более того, по закону, у риэлтерского агентства нет полномочий требовать какие-либо документы у своих клиентов. Насколько такая аргументация устроит ФМС и ФНС покажет время.

Последнее время ведется очень много разговоров относительно того, что ставка по ипотечным кредитам в России слишком высока. По мнению критически настроенных граждан, именно размер ставки по кредиту является главным критерием определяющим уровень доступности ипотеки. Однако специалисты компании Индикаторы рынка недвижимости считают, что размер ипотечной ставки является далеко не главным параметром среди тех, на которые следует обращать внимание потенциальному заемщику.

В целом подрядчиков можно понять. Учитывая стоимость аренды московского и подмосковного жилья и теневую специфику этого сегмента рынка, найти квартиры для всех своих иностранных рабочих, надлежащим образом оформить договора аренды и добиться от собственника жилья разрешения на регистрацию по месту жительства каждого иностранного работника крайне сложно. К тому же даже если найдется достаточно владельцев согласных соблюсти все установленные законом формальности, цена вопроса окажется для многих компаний, весьма высока. Вполне возможно, что в Москве станет проще и выгоднее совсем отказаться от использования иностранной строительной силы и вернуться к испробованному в 1960-е годы способу активизации наших граждан вербовке по краям и весям.

При этом многие забывают, что в условиях высоких темпов роста цен на недвижимость накопить на первоначальный взнос для большинства граждан России просто не возможно. Накопленных средств не хватает для получения кредита на покупку квартиры. В этом смысле снижение уровня минимального размера первоначального взноса решает проблему. Например, снижение размера минимального первоначального взноса с 30% до 20% увеличивает максимальный размер кредита в 1,5 раза, а с 20% до 10% еще в 2 раза.

Впервые о высоком уровне кредитных ставок по ипотеке активно заговорили в прессе в 2002-2003 годах. С тех пор размер ставок неуклонно снижался, и разговоры о них поутихли. Однако в августе 2007 года кредиты вновь подорожали. И тема о несправедливом размере ставок по ипотеке опять стала актуальной.

При этом, формально, при нулевом первоначальном взносе банк может предоставить человеку кредит на покупку любого жилья. Однако ЦБ РФ запрещает коммерческому банку выдавать кредит, если размер ежемесячного платежа превышает половину месячного дохода потенциального заемщика. Поэтому следующим важным критерием доступности кредита на жилье является размер ежемесячного платежа.





В данном случае размер процентной ставки, по оценке Индикаторов рынка недвижимости, не играет существенной роли. При снижении ставки на 1 пункт размер ежемесячного платежа снижается лишь на 3,6%, тогда как при увеличении срока кредита с 10 лет до 20 лет ежемесячная плата сокращается в 1,5 раза.

Кроме того, при продлении сроков кредита банки рискуют гораздо меньше, чем при снижении процентной ставки, так как большинство заемщиков по ипотеке, по данным Банка России, возвращают свои кредиты в течение 7-10 лет, даже если они брали кредит на больший срок. Процентная же ставка ориентируется на уровень инфляции и рисков в стране, которые год от года колеблются.



Для многих граждан США квартирный вопрос решен. При этом значительно увеличить свои доходы они могут только за счет инвестиций. Следует отметить, что уровень доходности 5%-6% считается в США нормальным, 10%-12% высоким, а 15%-20% баснословным. В данном случае возможность инвестировать в недвижимость и получать доход за счет роста ее стоимости на 5%-6%, и от аренды, которая приносит примерно такой же доход, считается вполне разумным.

Таким образом, по мнению экспертов аналитического центра ирн.ru, наиболее интересные процессы на рынке ипотеки происходят в сфере снижения минимального размера первоначального взноса и увеличения сроков заимствований. Однако на это, как ни странно, ни СМИ, ни власти большого внимания не обращают. За то активно обсуждается уровень ипотечной ставки. Единственным логичным объяснением этого может служить тот факт, что многие сторонники низкой ставки по кредитам на покупку жилья ориентируются на американскую модель ипотечного бизнеса. Но американский и российский рынки существенно отличаются друг от друга.

В России ситуация на рынке недвижимости далека от американской. Квартирный вопрос для большинства граждан России не решен, а доходность 10%-12% годовых не считается высокой. Таким образом, всем заинтересованным сторонам следует больше внимания уделять особенностям ситуации на российском рынке и ее отличиям от рынка американского. В данном случае достаточно внимательно следить за уровнем минимального размера первоначального взноса и максимальным сроком ипотечного кредитования в России.

При этом зачастую американцы для дополнительного заработка прибегают к помощи кредитов. Купив квартиру в кредит, граждане США сдают ее в аренду, рассчитываются за кредит за счет арендных платежей, а доход получают от роста цен. И тогда уровень кредитной ставки играет существенную роль. Ведь в случае общей доходности от инвестиций на уровне 10%-12% кредитные ставки в размере 5%-6% сокращают потенциальный доход вдвое. Поэтому каждый процент является определяющим.

Представитель Аэроэкспресса говорит, что через два-три года на Каланчевской должен быть построен вокзальный комплекс. Оттуда пассажиры смогут отправиться на экспрессе в любой из трех аэропортов Москвы, а позже в Санкт-Петербург по высокоскоростной ветке. Компания планирует приступить к проектированию через два-три месяца. Площадь застройки вокзального комплекса составит от 200 000 до 300 000 кв. м, рассказал Ведомостям гендиректор Аэроэкспресса Владимир Петров. На этой территории должны быть построены пересадочный центр, аэровокзальный комплекс и вокзал для высокоскоростных магистралей. Также комплекс будет включать гостиницу, бизнес-центр, паркинг и торговые площади. Предварительная стоимость проекта составит более $1 млрд. Вся железнодорожная инфраструктура будет строиться на деньги РЖД, а для возведения вокзала и других объектов недвижимости Аэроэкспресс привлечет банки, рассказал Петров. Только застройка 300 000 кв. м сейчас стоит до $1 млрд, говорит старший вице-президент российского офиса Knight Frank Андрей Закревский.

В минувшую пятницу правление Российских железных дорог в целом одобрило генеральную схему развития московского железнодорожного узла, рассказали Ведомостям два источника в монополии. Идея проекта состоит в том, чтобы на базе станции Каланчевская в районе площади Трех вокзалов построить новый транспортный узел, соединив его со всеми тремя аэропортами Москвы. Схема должна быть доработана в течение двух недель, отмечают собеседники Ведомостей. Представитель РЖД сообщил, что реализовывать проект будет Аэроэкспресс, по 50% акций которого принадлежит монополии и Трансгрупп АС. От дальнейших комментариев он отказался.

Существенных инвестиций в железнодорожную инфраструктуру на начальном этапе не потребуется. Необходимо лишь построить ветку до Шереметьево. Аэроэкспресс предлагает построить ответвление до аэропорта от Октябрьской дороги в районе торгового центра Мега на Ленинградском шоссе, говорит представитель компании. В аэропорты Домодедово и Внуково с Каланчевской можно проехать через малое кольцо Московской железной дороги, добавляют представители аэропортов. Этот вариант прописан в схеме, подтвердил источник в РЖД. Впрочем, он утверждает, что это не единственная возможность. Как еще могут быть связаны все три аэропорта, он рассказывать не стал.

Комплекс можно разместить на месте нынешних складов, принадлежащих железным дорогам, говорит источник в РЖД. Со столичными властями согласовывать проект не требуется. В 2002 г. правительство Москвы подписало постановление об организации железнодорожных перевозок до аэропортов с Каланчевской станции.

Наладить железнодорожное сообщение между московскими аэропортами нужно было лет 30 назад, говорит гендиректор Infomost Борис Рыбак. В большинстве европейских городов такие аэроэкспрессы давно работают. Следующим шагом могло бы стать строительство железной дороги, соединяющей аэропорты между собой, но это дорогостоящий проект, отмечает эксперт. Например, в Лондоне между аэропортами есть только автобусное сообщение. Рыбак считает, что вокзал на Каланчевке увеличит пассажиропоток московских аэропортов и это будет очень кстати, ведь объемы авиаперевозок, в том числе и транзитных, растут.
Лишая Мосгордуму права голоса при утверждении высокобюджетных целевых программ, мэрия постаралась подсластить пилюлю для депутатов и дала им возможность высказаться по одному из весьма важных инвестиционных проектов города. Вчера главный архитектор столицы Александр Кузьмин представил законодателям проект развития квартала Камушки, прилегающего к строящемуся международному деловому центру Москва-Сити. Судя по всему, заручиться подписями депутатов разрабатывавшие инвестпроект чиновники из Москомархитектуры решили потому, что его реализация потребует переселения почти 3 тыс. жителей района. И перед тем как выставить проект на торги, в мэрии решили разделить ответственность за снос 24 жилых домов, одного детского сада и еще десятка хозяйственных построек с законодателями. Мосгордума этот шаг в принципе санкционировала, но сам проект был удостоен критики не только традиционными противниками градостроительной политики мэрии из числа оппозиционеров, но и вполне лояльными единороссами.

Представителям аэропортов идея РЖД нравится. Начальник центра общественных связей Шереметьево Анна Захаренкова говорит, что Каланчевская очень удобное место. На площадь Трех вокзалов прибывают пассажиры с трех направлений ленинградского, казанского и ярославского. Она напомнила, что с лета начнет действовать другой проект Аэроэкспресса прямое железнодорожное сообщение свяжет Шереметьево с Белорусским и Савеловским вокзалами. Представители Внуково и Ист лайн (управляет Домодедово) говорят, что руководство их компаний уже обсуждало концепцию железнодорожного сообщения с Аэроэкспрессом.

Впрочем, критика единороссов была довольно общей и поверхностной, поскольку представленный вниманию депутатов проект закона О городской адресной программе развития застроенной территории квартала №804 Камушки Пресненского района города Москвы на 2008--2013 годы вовсе не содержал подробной информации о том, что и как будет строиться вблизи Москва-Сити. Этот документ является лишь обещанием того, что обитателям нынешних Камушков предоставят жилье в не менее престижном районе столицы. Александр Кузьмин отметил, что это первый крупный исключительно коммерческий проект, который выносится на обсуждение городской Думы, и в дальнейшем именно по такой схеме будет осуществляться реновация городских микрорайонов. Дорогие избранники народа, -- убеждал депутатов г-н Кузьмин, -- чтобы сдвинуть этот вопрос с места, нам нужен ваш опыт, чтобы не был первый блин клином, чтобы не возникло впечатления, что мы хотим исключительно удовлетворить инвестора, а что прежде всего стремимся улучшить проживание в этом нестандартном районе.

В частности, председателю комиссии по регламенту, правилам и процедурам Мосгордумы Александру Крутову не понравилось, что документ весьма туманно описывает границы территории, подлежащей реконструкции. А председатель комиссии по здравоохранению и охране общественного здоровья Людмила Стебенкова опасается, что прилегающий к историческому центру микрорайон, так или иначе связанный с Кутузовским проспектом, выбьется по архитектурному стилю из старой Москвы и станет наряду с Новым Арбатом еще одной вставной челюстью города.

Сейчас в районе отселения в 1399 квартирах, больше половины которых не приватизированы, проживает почти 3000 человек. Документ обещает им, что переселение будет осуществляться в благоустроенные жилые дома в границах Центрального административного округа, а предоставление жилых помещений вне района проживания будет осуществляться только на основании письменного заявления граждан. На месте же пусть и старых, но вполне пригодных для проживания домов появятся элитные новостройки -- в частности, инвестпроект, оцениваемый более чем в 30 млрд руб., предусматривает наряду со строительством 300 тыс. квадратных метров офисных помещений еще и возведение 200 тыс. метров весьма престижного уже в силу своего расположения жилья.

Чиновники, в частности, утверждают, что завершение в 2008--2011 годах ввода первой очереди Москва-Сити существенно осложнит транспортную ситуацию в районе, а высотки офисных зданий приведут к сокращению инсоляции прилегающих территорий. Это, а также расширение зоны строительства делового центра города, или нового Кремля, как назвал его г-н Кузьмин, требует постепенного переселения местных жителей из его Китай-города.

Однако единороссов это нимало не смутило -- они обеспечили принятие законопроекта, позаботившись лишь о том, чтобы он прошел доработку в ходе еще двух чтений. Как пояснил Времени новостей председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов, документ действительно нуждается в более грамотных формулировках и в уточнении прав нынешних жителей Камушков на жилплощадь в новостройках, которые возведут на месте их не ветхих, но плохеньких домов. Жители давно живут в чистой рыночной среде, и самая основная их мысль получить самый дорогой вариант переселения. С этим надо считаться, -- считает депутат. По мнению г-на Москвина-Тарханова, учитывая, что это не бюджетный проект, когда мэрия вынуждена максимально экономить, а коммерческий, документ нужно доработать не скупясь.

Городские оппозиционеры обратили внимание на то, что ни одного метра из них не зарезервировано для тех, кто сейчас считается жителем микрорайона Камушки. Среди жителей поселка нет таких настроений, чтобы уехать подальше от стройки, -- уверен лидер фракции Яблоко -- Объединенные демократы Сергей Митрохин. -- И подавляющее большинство предпочтет остаться здесь. Но разработчики не удосужились прописать районы расселения, чтобы успокоить жителей, а предоставили, видимо, это решение будущему инвестору. Сложившаяся же практика показывает, что инвесторы, как правило, занимаются выламыванием рук и вынуждают переселяться туда, куда укажут они. То, что документ не содержит конкретных условий смены жительства, насторожило и коммунистов, которые, впрочем, не имели принципиальных возражений против этого коммерческого проекта.



Главная --> Публикации