Главная --> Публикации --> Лицом к пригороду Резиденции в каменноостровском дворце не будет Конституционный суд вернул гражданам право прописываться на садовых участках По новому генплану Иммунитет цены

Ответить на вопрос читательницы мы попросили заместителя начальника управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Екатерину Радченко. Вот что она сообщила.

Уважаемая редакция! Прочитали в газете о том, что скоро появится новая категория очередников нуждающиеся в содействии города Москвы в приобретении жилья. Хотелось бы узнать подробнее кто и на каких условиях сможет участвовать в этой городской программе? Ольга Наумова.

Предлагается ввести совершенно новую категорию очередников нуждающиеся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ. Такая категория в федеральном жилищном законодательстве отсутствует. В Жилищном кодексе РФ говорится лишь о малоимущих гражданах, которым жилые помещения предоставляются бесплатно по договору социального найма.

Москва опять первая
Недавно депутаты Мосгордумы приняли в первом чтении законопроект О внесении изменений в закон города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения.

Окажут поддержку
Сегодня на учет нуждающихся в жилых помещениях могут встать лишь граждане, которых органы социальной защиты признали малоимущими. Однако если семья живет в таких же стесненных условиях, как и малоимущая, но ее доход немного выше, то встать в очередь на квартиру она уже не может. И купить или снять жилье по рыночной цене тоже не может. Без помощи города она никогда не решит жилищный вопрос, так как столичные цены на жилье очень высоки. Поэтому и было принято решение: гражданам, которые соответствуют всем критериям постановки на учет за исключением одного малоимущности, город будет оказывать поддержку.

Вместе с тем, в статье 49 кодекса предусматривается возможность введения иных категорий очередников. Их могут устанавливать субъекты Федерации и муниципалитеты в зависимости от возможностей бюджета.

Новой категории очередников специальными постановлениями правительства Москвы будут предложены возмездные формы. Коммерческий наем, но не по рыночным ставкам, а по ставкам, утверждаемым правительством столицы, которые частично покроют затраты на содержание квартиры (компенсация составит 50 процентов от рыночной цены).

На что можно рассчитывать
Для малоимущих москвичей предусмотрена одна форма поддержки бесплатное жилье. Предоставляется оно либо по договору социального найма без платы за наем, либо, если есть показания, по договору безвозмездного пользования. Например, инвалиды, прикованные к коляскам, дети-сироты живут в квартирах по договору безвозмездного пользования.

Видимо, найдутся желающие приобрести жилье и с помощью социальной ипотеки. Каждая семья сможет выбрать вариант, который ее больше устраивает.

Очередники, о которых идет речь, смогут также получить безвозмездную субсидию на строительство или приобретение жилья. Молодые семьи, если захотят, будут участвовать в программе Молодой семье доступное жилье. У них появится возможность купить квартиру у города по себестоимости строительства, да еще и с рассрочкой платежа. (Город продает квартиры очередникам по цене от 22 до 50 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от места расположения дома.)

Главный объективный критерий количество квадратных метров общей площади, которое приходится на одного члена семьи. Право встать на учет имеет семья, проживающая в отдельной квартире, где на каждого человека приходится менее десяти метров общей площади, то есть меньше учетной нормы. Для проживающих в коммунальной квартире, заселенной по отдельным решениям органов исполнительной власти разными семьями, менее 15 кв. метров. Кроме того, эти граждане в течение последних пяти лет не должны умышленно ухудшать жилищные условия. Что имеется в виду? Не передавать свои доли в жилых помещениях другим лицам, не прописывать кого-либо к себе в квартиру.

Кого поставят на учет
12 декабря 2006 года было принято постановление правительства Москвы № 976-ПП О Регламенте рассмотрения в режиме одного окна заявлений граждан о признании их нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (безвозмездного пользования), или о признании нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ. Этот документ определил порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в содействии города. Стать очередником может гражданин России, москвич, который живет в столице более десяти лет.

Заявление о признании нуждающимся в содействии города подается в управу района. После проверки всех оснований семью ставят на учет и высылают извещение. В течение года она должна выбрать программу. Если по какой-то причине сделать этого семья не сможет, то потеряет право на участие в городских программах.

Ограничительные правила не распространяются только на детей.

Очередность будет соблюдаться в рамках каждой программы.

От А до Я
Кто вслед за кем будет обеспечиваться жильем, зависит от того, какую конкретную программу выберет каждый. В разное время то одна, то другая программа пользуется большей популярностью. К примеру, из ста семей, признанных нуждающимися в содействии города, пятьдесят захотят получить безвозмездную субсидию на приобретение жилья, десять выберут программу Молодой семье доступное жилье, а остальные примут участие в социальной ипотеке.

Если семья приобрела новую квартиру и улучшила жилищные условия, ее снимут с учета.

Для новой категории очередников в отличие от нуждающихся в улучшении жилищных условий, возможно, будут установлены иные правила игры. С чем это связано? Исключительно с особенностями жилищных программ. Наверное, никто не будет спорить, что в программе Молодой семье доступное жилье 60-летние люди участвовать не должны. Для каждой программы установят свои критерии. Естественно, они будут разумными и не станут ущемлять права граждан. Но некоторые ограничения не зависят ни от городского Департамента жилищной политики, ни от правительства Москвы. Например, если семья не в состоянии выплатить кредит, то не будет участвовать в программе. Кредит предоставляет коммерческая организация, и заставить ее работать себе в убыток никто не может.

Старые очередники те, кто встал на учет до 1 марта 2005 года, могут или получить бесплатное жилье по договору социального найма, или участвовать в возмездных городских программах. Малоимущие очередники, поставленные на учет после 1 марта 2005 года, получают жилье только по договору социального найма. Таких очередников значительно меньше. Раньше, до вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ, на очередь вставало в год пятнадцать-семнадцать тысяч семей, сейчас три-пять тысяч.

Другим не помешает
Введение новой категории нуждающихся в содействии города ни в коем случае никакого негативного влияния на права других очередников не окажет. Во время обсуждения документа некоторые сомневались: а не получится ли так, что город распылит ресурсы и движение очереди замедлится? На самом деле этого не должно произойти. Установлено, что сначала обеспечиваются старые очередники, затем новые.

По словам замминистра, из 75 регионов, подтвердивших, что они готовят заявку на получение своей доли из выделенных государством 240 миллиардов рублей, условиям вхождения в программу пока соответствуют только 35 регионов. Напомним, государство выделило эти средства и создало госкорпорацию для того, чтобы, с одной стороны, помочь собственникам жилья провести капитальный ремонт своих домов, а с другой - ускорить проведение коммунальной реформы в отстающих регионах.

Введение новой категории нуждающихся в содействии города равновесия не нарушит. Распыления фондов и замедления сроков движения очереди не произойдет.
В феврале будут определены первые регионы, которые смогут получить средства из Фонда содействия реформированию ЖКХ уже в первом полугодии 2008 года. Об этом сообщил вчера замглавы минрегиона Сергей Круглик по итогам заседания наблюдательного совета фонда.

Именно поэтому никаких неожиданностей первые результаты мониторинга документов, присланных регионами, не принесли. И так было ясно, поясняет Сергей Круглик, что продвинутые регионы, такие как Челябинская, Белгородская, Тюменская области, заявки подготовят и деньги получат одними из первых. В то же время есть федеральные округа, в которых лишь одна-две области хоть как-то вписываются в установленные законом требования, и там, конечно, губернаторам и местным законодателям предстоит еще изрядно потрудиться.

Пряник довольно существенный: фонд уже рассчитал для всех субъектов лимиты финансирования. Зависят они от бюджетной обеспеченности того или иного региона, и теоретически область или республика может получить от 500 миллионов до 8 миллиардов рублей. Но для того, чтобы фонд дал добро на перевод этих средств, регионы должны выполнить ряд жестких условий: привлечь к управлению жилым фондом частные компании, сократив долевое участие в их капитале муниципалитетов до минимума; перевести коммунальные предприятия на коммерческие рельсы, активизировать создание ТСЖ, провести кадастровый учет участков под многоквартирными домами, разобраться с коммунальными тарифами, прекратив перекрестное субсидирование, да и вообще прекратить бюджетные вливания в коммуналку, обеспечив прямыми денежными субсидиями малоимущих жильцов. Одним словом, регионы подталкивают к завершению жилищно-коммунальной реформы, которая тянется аж с середины 90-х годов прошлого века.

Ну а чтобы невостребованные до поры до времени деньги не лежали в фонде мертвым грузом, правительство буквально на днях примет постановление о порядке размещения свободных средств на российском фондовом рынке.

Понятно, что чем раньше регион сумеет вписаться в необходимые параметры, тем лучше, ведь определенные на начало 2008 года денежные лимиты не будут пересматриваться до 2011 года, и если деньги не взять сейчас, завтра они изрядно подешевеют.

Хотя 240 миллиардов, взятые из федерального бюджета, это и беспрецедентная сумма (в последние 15 лет финансирование капремонта было практически нулевым в абсолютном большинстве регионов), тем не менее, по оценкам экспертов, этих средств достаточно, чтобы привести в порядок не более 5-7 (по другим оценкам - 10) процентов от всего объема нуждающегося в ремонте жилья. Поэтому, по словам замминистра, одна из основных задач, которые поставлены перед госкорпорацией, - дать толчок развитию жилищно-коммунального сектора и рыночных механизмов, а в дальнейшем фонд может стать финансовой структурой, которая даст возможность привлекать кредитные средства для проведения ремонта самими собственниками уже без финансовых вливаний со стороны государства.

Фонд только начинает работать, а потому еще предстоит разработать и утвердить массу нормативных документов. По словам Сергея Круглика, в ближайшее время появятся методические рекомендации по порядку финансирования капремонта и отселения обитателей аварийного жилья, регионам предложат типовые договоры для оформления взаимоотношений между собственниками и управляющими компаниями.

Одна из особенностей проектов новых московских домов бизнес-класса состоит в том, что они непременно должны возвышаться над всей окружающей застройкой. Лидером в этом отношении стала высотка в Чапаевском переулке, которая позиционировалась как самое высокое жилое здание Европы. Правда, превзойти ее обещают башни Сити, где также продаются апартаменты. Однако бывает так, что панорама города с большой высоты, являющаяся весомым для покупателя доводом при выборе дома в ряде случаев сочетается с выгодами местоположения. Именно таким сочетанием качеств обладает строящийся на территории Северного административного округа жилой комплекс Северный парк по Ленинградскому шоссе, вл. 25.

В комплексе бизнес-класса, строительство которого близится к завершению, как ни странно, остаются в продаже десятки квартир, в том числе самые крупные апартаменты с панорамными видами на город. Стоят они больше больше $1 млн.

Наличие соседнего леса дополняется близостью к большой воде. Ее сюда привели в 1930-е годы строители Канала имени Москвы, в ходе создания которого появилось в числе прочего почти километровое в ширину Химкинское водохранилище. Собственной пляжной зоны Северный парк не имеет, однако водохранилище дополняет характер видовых возможностей комплекса.

С его верхних этажей открывается панорамный вид на всю Москву. Однако самая лучшая сторона та, которая выходит на лесопарк Покровское-Стрешнево и Химкинское водохранилище. Это место еще со средних веков известно как боярские угодья, ставшие впоследствии дворянской усадьбой, а потом местом дачного отдыха артистов МХАТа. Близость к лесу даже не самых удачных проектах весомый маркетинговый аргумент. Тем более что еще в советское время Покровское-Стрешнево было признано памятником паркового искусства.

Северный парк включает три жилых и один нежилой корпус. Последний практически готов он выходит на красную линию Ленинградского шоссе. Самый высокий 40-этажный корпус А, он расположен в наибольшей удаленности от автострады и непосредственно граничит с лесной территорией Покровского-Стрешнево. В настоящее время квартиры продаются именно в нем. Это лучшие апартаменты во всем комплексе и естественно, что их реализацию резонно вести, когда уже видно, что получилось из проекта масштабного жилого комплекса.

Еще одна особенность местоположения связана уже не картинами, открывающимися из окна, а с транспортом. Сейчас ситуация не вызывает особого оптимизма. Ленинградка одна из самых тяжелых трасс Москвы. Попасть из района метро Войковская/Водный стадион в центр, равно как и доехать из центра досюда в часы интенсивного движения бывает весьма непросто. Однако по мере реализации масштабного проекта реконструкции шоссе ситуация, надо полагать, будет становиться менее тяжелой. Сейчас дорожные строители дошли только до создания развязки у развилки Ленинградского и Волоколамского шоссе, а также реконструкции Ленинградского проспекта, однако даже после завершения этих проектов жить станет лучше. Кроме того, относительно недалеко от Северного парка проходит линия окружной железной дороги, по которой впоследствии пройдет трасса 4-го транспортного кольца. Для соседних с трассой домов (в частности, с внутренней стороны будущей трассы) это будет не очень хорошо, но корпуса Северного парка находятся все же на некотором расстоянии от нынешней железной дороги, а для жителей верхних, наиболее респектабельных этажей комплекса будет не экологическим обременением, а просто дополнением к пейзажу на высоте 35-40 этажей это именно так.

Несмотря на то, что реализацией проекта занимается подразделение компании Интеко, этой новостройке свойственны многие особенности других московских домов. Квартиры продаются по предварительным договорам, а права собственности на купленное жилье придется ждать обычные год-полтора со времени получения ключей.

В корпусе А есть и небольшие квартиры, но немного. Впрочем те, что остались, выходят окнами как раз не на лес, а на шоссе. Более широк выбор крупных площадей, предлагаемых здесь по 5700-7100 долл. за кв. м. По мере роста этажности планировки здания изменяются в сторону укрупнения. Начиная с 33 этажа в доме появляются 6-комнатные квартиры площадью 187-207 кв. м. Их по две на этаже (плюс по две 3-комнатных), это апартаменты, окна которых выходят на три стороны света. Максимальная стоимость продающихся сегодня 6-комнатных квартир 32,4 млн руб. Минимальный же бюджет покупки в Северном парке - 10 млн руб., за эти деньги можно купить 2-комнатную квартиру площадью 68 кв. м на 31 этаже корпуса А. Стоит заметить, что в комплексе нет ошибок многих домов, позиционируемых как бизнес-класс высота потолков здесь составляет 3 метра.

Интерес для реконструкции и строительства представляют как действующие, так и банкротящиеся дома отдыха, пансионаты и пионерские лагеря. Большая их часть располагается не так далеко от Москвы (в радиусе 40 км от МКАД), в красивых лесных местах. Сегодня их хозяева – предприятия Москвы и области – в нынешних условиях не в состоянии содержать у себя на балансе загородную недвижимость. В наше время это достаточно дорогое удовольствие. Выход один: продавать или сдавать в долгосрочную аренду инвестору. Благо, интерес в последнее время к подобным предложениям на рынке активизировался, спрос на такие земельные участки растет, да и стоят они пока недорого. Например, бывший пионерский лагерь "Орбита", расположенный в Подольском районе (46 км от МКАД, площадь территории – 12,5 га), продается по цене $500 тыс.

Внешне комплекс выглядит почти готовым, однако это только снаружи. Предстоит выполнить значительный объем работ внутри дома. Хотя в предложениях по продажам можно встретить заявляемый срок сдачи дома во втором квартале 2008 года, по словам представителей компаний-продавцов на объекте, к сдаче дома намечается приступить ближе к новогодним праздникам, а ключи будущие жители Северного парка получат в лучшем случае в апреле 2009 года. Тем не менее комплекс обещает стать одним из лучших реализованных в Москве проектов бизнес-класса.
Территория подмосковных домов отдыха – идеальная площадка для строительства жилых домов. Охраняемая территория, подведенные коммуникации, готовая лесопарковая зона – все эти факторы позволяют продавать квартиры, расположенные в десятках километров от МКАД по столичным ценам.

Главный фактор, влияющий на стоимость земли дома,– направление, по которому он расположен. По данным риэлтеров, занимающихся реализацией земельных участков в Подмосковье, наиболее привлекательным для загородного жилищного строительства сегодня является район от Калужского до Осташковского шоссе.

Алексей Гусев, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty: "В связи с тем, что лес в Подмосковье давно не выводится под жилищное строительство, наибольшим спросом в последнее время пользуются многочисленные дома отдыха, расположенные, как правило, на хороших лесных участках, вблизи водоемов. С точки зрения экологии и качества строительства это действительно неплохие земли и, что самое главное, зеленые участки, выведенные из лесного фонда области. Этот момент является притягательным, потому что других лесов сегодня на рынке нет. Кроме того, к ним подведены газ и электричество. Несмотря на их запущенное состояние, это огромный плюс, так как подвод линий электропередачи и газа очень дорого обходится. Но для того чтобы начать строить на территории дома отдыха жилье на продажу, землю необходимо перевести в другую категорию – из рекреационной в разрешенную для жилищного строительства. Это вполне возможно, вопрос только, в какие деньги может обойтись. Цены за перевод земель под строительство коммерческой недвижимости колеблются от $200 до $1000 за сотку в зависимости от направления, размера участка, сроков его реализации. В любом случае смена категории лесного участка обходится дешевле и делается быстрее, чем перевод сельскохозяйственных земель в дачные или жилые".

Другие компании делают ставку на не такой многочисленный средний класс. Это качественное жилье, продающееся по средней цене $800-1000 за 1 кв. м, на которое, как рассчитывают риэлтеры, будет стабильный спрос. Но при одном условии: поселок должен располагаться недалеко от Москвы (не более 50 км от МКАД) или в непосредственной близости от какого-то довольно крупного подмосковного населенного пункта со своей отлаженной инфраструктурой.

Практика показывает, что инвесторы сразу определяются с концепцией и позиционированием на рынке недвижимости своих реконструируемых объектов. Наиболее дорогое жилье строится в подмосковных вотчинах управления делами президента. Примеры такого перепрофилирования ведомственных пансионатов в загородные резиденции – пансионаты "Сосны" и "Сосновый бор" на Рублево-Успенском шоссе (а точнее, в районе Николиной Горы), дом отдыха "Бор" на Симферопольском шоссе. В "Соснах" земли под жилищное строительство выделялись уже дважды. В "Бору" же в настоящее время строится шесть многоэтажных домов, и хозяевам территории отходит только часть жилья. Оставшаяся доля – коммерческая, которая уже продается на московском рынке. Квартиры предлагаются по цене $1500-1800 за 1 кв. м, что соответствует ценам на квартиры в городе.

Недалеко от Звенигорода сейчас реконструируется дом отдыха "Жемчужина", где строятся два многоквартирных дома (4 и 10 этажей), восемь коттеджей и спортивно-развлекательный комплекс. Объект продвигают на рынке как "загородные апартаменты для обеспеченных граждан" по цене от $720 за 1 кв. м. Цена очень привлекательная, правда, дома расположены далековато – 55 км от МКАД.

Александр Рыков, специалист по консалтингу агентства Penny Lane Realty: "Жилье на территории домов отдыха и пионерских лагерей будет востребовано московскими покупателями только в том случае, если не будет строиться в далекой от благ цивилизации глуши, где-то на отшибе. Второе важное условие – наличие хорошей дороги и подъездных путей к объекту. Это должен быть сбалансированный объект по адекватной цене. Люди готовы платить за лес, речку и чистый воздух, но только если они не будут чувствовать себя на природе отрезанными от остального мира. И третье условие – инфраструктура, какие-то развлечения и возможности для проведения досуга, занятий спортом".

По мнению экспертов, у "санаторно-пионерлагерской" загородной недвижимости есть перспективы и все шансы оказаться востребованной. Подобные резервации с жилыми и развлекательно-спортивными комплексами полностью отвечают стремлению многих москвичей – жить подальше от шумного мегаполиса, на природе и при этом не терять всех прелестей городской жизни.

Наталья Горбань, менеджер по продажам агентства недвижимости "Дом": "Загородные апартаменты – совершенно новая идея для российского рынка недвижимости, пришедшая к нам из Европы. Там сейчас активно реконструируют старые гостиницы, расположенные на побережье, и затем продают квартиры в них всем желающим. 'Жемчужина' – первый подобный проект в России".



Главная --> Публикации