Главная --> Публикации --> Для жителей южного округа к концу 2009 года центр столицы станет на полчаса ближе Одни зарабатывают, другие экономят "дон-строй" застроит территорию фабрики "моснитки" в хамовниках Московским строителям не удастся сдвинуть мемориал жертвам тоталитарного режима на лубянской площади Жильё поднимает голову

В первую очередь необходимо запомнить, что дарение — сделка односторонняя. То есть, чтобы данная сделка считалась оформленной верно, необходимо волеизъявление одной стороны — дарителя. Даритель — это лицо (гражданин, организация), которое передает имущество в собственность новому владельцу (одаряемому).

В последнее время среди граждан стало популярным дарить квартиры. Делается это в основном, чтобы уменьшить количество уплачиваемых в казну налогов. В таких случаях за дарением «скрывается» обыкновенная купля-продажа недвижимости. О последствиях заключения подобных договоров псевдодарения и о правильном оформлении договоров рассказывает юрист.

Еще одна распространенная ошибка — в качестве даты вступления договора в силу называть дату смерти дарителя. Например, с такой формулировкой: «После смерти гражданина Икс к гражданину Игрек переходит в качестве подарка малахитовая шкатулка и дом в деревне Бездорожная». Такие договоры в соответствии с п. 3 ст. 572 ГК РФ также будут признаны ничтожными. К договорам, возникшим вопреки указанной норме, будут применяться правила о наследовании.

Последствия щедрости
К содержанию договоров дарения законодательством предъявляются определенные требования. Так, предмет дарения должен быть четко определен в договоре дарения. В противном случае договор будет признан ничтожным. Так что если уж вам говорят: «Я подарю тебе все, что имею», имеет смысл конкретизировать, что именно будет подарено.

В соответствии с требованиями ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества (например, квартиры) подлежит государственной регистрации. Поскольку для государственной регистрации необходимо будет предоставить документы, связанные с предметом договора, потребуется подготовить весь пакет документов, которые, по мнению регистрирующего органа, необходимы для проведения регистрации (договор дарения, свидетельство о праве собственности на квартиру и т. д.).

Если, стоя на Красной площади и беседуя о достопримечательностях города, один гражданин пообещал другому подарить Мавзолей, такое обещание может считаться договором дарения. Однако в соответствии со ст. 572 ГК РФ обещание должно не только содержать четкое указание на предмет дарения (подарок), личность одаряемого, время дарения, но и соответствовать по форме договору дарения. Под временем дарения понимается та дата или то событие, после которого дар перейдет к новому владельцу.

Отказ по форме

Таким образом, договор дарения недвижимости должен содержать в себе указание на имущество, передаваемое в дар, дату совершения дарения, личность одаряемого. Договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме, а переход права — зарегистрирован в органах юстиции.

Вместе с тем, если договор был заключен в письменной форме, даритель наверняка понес определенные расходы на его оформление. Сумму этих расходов даритель имеет право взыскать с одаряемого, если последний отказался от дара. Предположим, что владелец заводов, газет, пароходов подарил своему знакомому скромную базу отдыха, расположенную в России. Однако знакомый настолько беден (или жаден), что не в состоянии заплатить налоги. Поэтому он отказывается от дара. Оскорбленный в лучших чувствах владелец, потративший некоторую сумму на оформление договора, может, если захочет, потребовать потраченную сумму с незадачливого знакомого.

В соответствии со ст. 573 ГК РФ одаряемый может отказаться принять дар. Поскольку договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации, отказ от дара также должен быть зарегистрирован. Кроме всего прочего не стоит забывать о том, что отказ, как и договор, должен быть совершен в письменной форме. Как это ни странно, от дара действительно можно отказаться. Ведь одаряемый обязан заплатить налог на имущество, полученное в дар. А поскольку далеко не все в состоянии уплатить налог и содержать имущество в дальнейшем, некоторые граждане вынуждены отказываться от подарков.

Даритель, как было отмечено выше, может пообещать подарить имущество в будущем. Однако есть ряд ситуаций, при которых даритель может отказаться от своего обещания или вовсе отменить дарение уже после передачи подарка. Более того, в соответствии с нормами ГК РФ даритель в этих случаях не несет никакой ответственности перед одаряемым. Так, дарение может быть отменено, если одаряемый, полный черной неблагодарности, покусился на жизнь и здоровье своего благодетеля или его родственников. В случае удачного покушения на жизнь дарителя отмены дарения будут требовать его наследники через суд.

Вместе с тем в некоторых случаях лучше отказаться от имущества сразу, чем ждать, пока суд расторгнет договор. Например, если по договору дарения в качестве дара выступает имущество предприятия, находящегося на грани (или за гранью) банкротства, суд может отменить такой договор по иску заинтересованных лиц (кредиторов этого предприятия).

Вернуть все

Если одаряемый пользуется подаренной недвижимостью так, что она, того и гляди, развалится, при этом она (недвижимость) представляет для своего прежнего владельца большую неимущественную ценность, даритель имеет право через суд отменить дарение. Например, была подарена квартира, в которой даритель провел свое безоблачное детство. Однако нового хозяина не устроила планировка квартиры. И, несмотря на многочисленные просьбы прежнего владельца (и соответствующие пункты договора), он начал ломать старые стены и возводить новые. Даритель не смог стерпеть такого надругательства над своими детскими воспоминаниями и через суд отменил дарение. Также в договоре может быть предусмотрено условие, по которому имущество переходит обратно к дарителю в том случае, если он переживает одаряемого.

Теперь поговорим о запретах и ограничениях, установленных для договоров дарения нормами законодательства. В соответствии со ст. 575 ГК РФ запрещено дарение дорогих подарков (стоимостью более 500 руб.) от имени детей до 14 лет и от имени душевнобольных. Также нельзя (по закону, т. е. официально) делать подобные подарки чиновникам и работникам медицинских, социальных и иных организаций, которые оказывают гражданам какую-либо помощь. Так что «скромная» трехкомнатная квартира, преподнесенная в подарок простому чиновнику, нашим законодательством будет рассматриваться отнюдь не как подарок, а скорее как взятка. Кстати, тоже самое относится и к бутылке коллекционного вина, подаренной врачу или социальному работнику. Также не допускаются подарки между коммерческими организациями. По мнению законодателей, одна коммерческая фирма не может по доброте душевной преподнести в подарок другой коммерческой фирме маленький свечной заводик в славном городе Самаре.

Кроме причин отмены дарения существуют основания для отказа от него. Среди таких причин — существенное ухудшение материального положения дарителя, из-за чего он не сможет выполнить данное ранее обещание подарить домик в деревне. Также даритель может отказаться от своих намерений, если потенциальный одаряемый пытается навредить жизни и здоровью дарителя и его родственников еще до того, как дар будет ему передан.

Также существуют определенные ограничения для дарения вещей, находящихся в совместной собственности. Такое дарение возможно лишь с согласия всех собственников указанного имущества. В противном случае договор дарения может быть оспорен через суд.

В соответствии со ст. 576 ограничивается распоряжение имуществом (в том числе и путем его дарения) для тех его владельцев, которые обладают имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Проще говоря, они означают, что данная организация не является собственником имущества, которым она владеет на указанных правах. Такая организация имеет право подарить имущество только с согласия его собственника, при этом лучше всего либо услышать это согласие лично, либо увидеть его на бумаге с подписью и печатью собственника передаваемого имущества.

Но риэлторы и застройщики все равно сетуют на низкий платежеспособный спрос. Квартиры продаются плохо, что отражается на ценах. 1 кв. м на первичном рынке в декабре 2007 г. стоил столько же, сколько в начале года. Вторичное жилье подешевело за год на 5%.

Итак, не бойтесь данайцев, дары приносящих, лучше проверяйте правильность оформления договора. А после улаживания всех формальностей и торжеств по случаю получения подарка — пользуйтесь долгие годы, с благодарностью вспоминая дарителя.
Казань Объем сданного в 2007 г. в Татарстане жилья специалисты считают беспрецедентным более 2 млн кв. м. Благодаря растущему объему предложения и республиканской программе ликвидации ветхого жилого фонда цены на жилье в Казани одни из самых низких среди российских регионов.

Ушедший год был трудным как для риэлторов, так и для застройщиков: с первых месяцев застой наблюдался и на первичном, и на вторичном рынках.

На пять продавцов один покупатель

На первичном рынке дела обстояли не лучше. Чтобы стимулировать спрос, летом застройщики стали проводить всевозможные акции, но это мало помогло делу, считает риэлтор АН Мегалит Лилия Хамитова. По ее мнению, менталитет покупателей постепенно меняется. Раньше было достаточно слухов о повышении цен, чтобы на рынке возник ажиотажный спрос. Опыт прошлого года показал, что людей уже не собьешь с толку ни слухами, ни спецакциями, признается риэлтор. Впрочем, трудно создать ажиотаж, если нет денег на покупку: по подсчетам Абсалямова, в 2007 г. на одного покупателя приходилось минимум пять квартир.

Пользуясь ажиотажем 2006 г., некоторые застройщики попытались поднять цены. Насколько мне известно, попытка поднять с января 2007 г. цены на 10-40% не удалась их пришлось снизить ровно на столько же, насколько подняли, рассказывает Валерий Абсалямов, директор АН Валери. Надежды на традиционное весеннее оживление также не оправдались. Татьяна Сафина, начальник отдела продаж АН РегионБиз-несКонсалтинг, говорит, что во II квартале 2007 г. хрущевки подешевели как минимум на 10%, панельное жилье на 5-8%, однако это не оживило спрос.

Если процесс удорожания ипотечных кредитов продолжится, это ударит по объемам кредитования, следовательно, платежеспособный спрос снизится еще больше, тогда как объем предложения нового жилья стабильно увеличивается. Эта ситуация вполне может вызвать обвал рынка, размышляет Абсалямов.

Осенью дела начали налаживаться, но, по признанию участников рынка, ситуацию осложнили уже отголоски американского ипотечного кризиса. По данным компании Финэксперт, осенью ряд банков ужесточили требования к заемщикам в части подтверждения доходов например, нужна справка по форме 2-НДФЛ. Некоторые банки подняли ставки кредитования, в среднем по Казани на 0,2-1%.

Скачки цен
По данным Минстроя РТ, по итогам 2007 г. в регионе введено 2,041 млн кв. м жилья, что составляет 100,5% от годового задания, на 14% больше, чем в прошлом году. По прогнозам, в 2008 г. будет сдано еще 2,1 млн кв. м. Во многом благодаря высоким объемам строительства цены в Казани одни из самых низких среди российских городов-миллионников.

Между тем, по данным Регистрационной службы по Республике Татарстан, в 2007 г. было зарегистрировано 28 657 договоров ипотеки, что на 41,5% больше, в 2006 г. (16 760). Чиновники говорят, что это свидетельствует об активизации в регионе рынка ипотечного кредитования.

По данным РегионБизнесКонсалтинга, с мая по июль 2007 г. цены на вторичное жилье снизились на 5%, в ноябре квартиры подорожали на 2,5%, но к концу года ровно на столько же и подешевели до 42 000 руб. за 1 кв. м.

Столь низкие цены на жилье по сравнению с другими субъектами это удивительно, учитывая, что почти по всем макроэкономическим показателям Татарстан выгодно отличается от других регионов, говорит гендиректор компании Солнечный город Павел Кострикин. Эксперт предполагает, что причины сложившейся ситуации в республиканской программе ликвидации ветхого жилья, которая стартовала в 1995 г. и завершилась в 2005 г. За эти годы в Казани выросли два крупных спальных микрорайона типового жилья Азино в Приволжском районе и Кварталы в Ново-Савиновском, в которые преимущественно из центра города было отселено 48 500 семей. Раздача новых бесплатных квартир уменьшила число потенциальных покупателей. И это отражается на ценах. По данным Риэлт-портала (специализированный казанский сайт о недвижимости), с января по апрель цены предложения на новостройки выросли на 5,5%, с апреля по сентябрь снизились на 12,3%. До декабря выросли на 8%, вернувшись к уровню начала года чуть больше 37 000 руб. за 1 кв. м.

По его информации, в декабре 2007 г. квартиры на вторичном рынке в Авиастроительном районе подешевели почти на 2% это самое большое снижение по городу. А в центральном Вахитовском районе риэлторы зафиксировали прирост на 1,24%. По данным Риэлт-портала, самые высокие цены как на строящееся, так и на сданное жилье в течение года сохранялись в центральном Вахитовском районе. Самые низкие в непрестижном Кировском, где мало новостроек.

Что покупают
Александр Голубев, начальника отдела оценки компании РегионБизнесКонсалтинг, отмечает, что вторичное жилье в ушедшем году дорожало неравномерно. Более всего потеряли в цене 1-комнатные квартиры 4,65% (примерно 2000 руб. за 1 кв. м), менее всего 3-комнатные, 2,92% (1200 руб. за 1 кв. м), 2-комнатные упали в цене на 2,92% (1500 руб. за 1 кв. м), сообщает Голубев.

Хамитова говорит, что покупатели стремятся в Ново-Савиновский район, привлекающий близостью к центру и развитостью инфраструктуры, но покупают то, на что хватает денег, и то если получится сторговаться. Продавцы, по ее словам, готовы уступить лишь в случае срочной продажи, ведь сейчас совершаются в основном альтернативные сделки: квартиру продают, чтобы купить другую, получше. Поэтому продавцы не торопятся сбавлять цены, резюмирует она. Расшевелить рынок, по ее мнению, могли бы покупатели с наличными деньгами, но таких мало.

Самое ходовое жилье сейчас дешевое: хрущевки, типовые панельные дома, считает частный маклер Андрей Графский.

Что строят
Точечная застройка уходит в прошлое. В Казани возводится комплексное жилье: ЖК Солнечный город, Седьмое небо Магеллан. Проект Солнечный город предусматривает строительство в 2005-2009 гг. комплекса жилых домов в Приволжском районе Казани. Микрорайон рассчитан на проживание в нем около 20 000 человек, жилая площадь составит 316 572 кв. м. Девелопер Солнечный город.

На первичном рынке риэлторы одновременно отмечают спрос на комфортные 3-комнатные квартиры и на скромные однушки. Если 3-комнатные берут по ипотеке для себя, 1-комнатные покупают для долгосрочных вложений, сообщает Наиля Алиева, руководитель отдела продаж строительной компании Баско.

Жилой комплекс Магеллан строится в Ново-Савиновском районе. Комплекс будет состоять из пяти жилых домов с переменной этажностью от 10 до 22 этажей. Основной инвестор банк Зенит, девелопер Татиммобилен. Примерная сметная стоимость проекта $30 млн. Срок сдачи 2009 г.

Как сообщила пресс-служба банка Ак Барс, основного инвестора проекта Седьмое небо, застройка ведется на территории Старого аэропорта Казани на участке общей площадью 198 га. Срок реализации проекта 2005-2011 гг. Девелопер Казань XXI век. В микрорайоне будут возведены жилые дома различных типов комфортности (112,9 га), здания общественно-делового назначения (12,9 га), созданы транспортно-инженерная инфраструктура (45,3 га) и парковая зона (27,6 га). Площадь жилого фонда составляет более 1,9 млн кв. м. По информации мэрии Казани, сметная стоимость проекта $1,51 млрд.

Между тем в Казань подтягиваются пришлые девелоперы жилой недвижимости. Например, финская ЮИТ Лентек приобрела права на застройку почти 6 га, где собирается возвести 100 000 кв. м жилья и коммерческих площадей.

Среди проектов комплексного жилья, анонсированных в этом году, Светлая долина, Чистое небо (компания Бауер-групп). Самый крупный Светлая долина, к реализации которого приступил холдинг Кулон. Участок площадью 133,85 га находится на территории Высокогорского района РТ, в районе магистрали Мамадышский тракт, на правом берегу реки Нокса. До 2012 г. здесь планируется возвести четыре микрорайона типового жилья и один микрорайон повышенной комфортности. Жилая площадь комплекса, рассчитанного на проживание 41 000 человек, 1,2 млн кв. м. Проектом также предусмотрено возведение школ и детских садов. Строительство первых домов уже начато. Объем инвестиций не раскрывается.

Площадки впрок
По словам Абсалямова, поведение застройщиков в отношении ценообразования зависит от такого фактора, как наличие перспективных участков под застройку. Если новых площадок нет, торопиться застройщику некуда, и он сначала попытается продать свои квартиры по более высоким ценам, объясняет Абсалямов.

К Унистрой-Риэлт, по сообщению замдиректора компании Игоря Абрамова, обратилась лондонская строительная компания SIL с предложением возвести их силами коттеджи на принадлежащих Унистрою участках. А краснодарский девелопер Девелопмент-Юг заявил, что к 2011 г. построит в Казани около 160 000 кв. м жилой недвижимости.

По словам Мухаметшиной, участков под комплексную застройку, которые можно освободить за счет реконструкции, в черте города осталось немного, например территория старого трамвайного депо, расположенного недалеко от центра города, в Приволжском районе.

По мнению Леонида Рахимова, гендиректора УК Сити-центр, найти подходящий участок все сложнее. Приобретение участка один из самых затратных пунктов, поэтому небольшим застройщикам придется тяжело, считает Рахимов. По его данным, землю в черте города по цене $500 за 1 кв. м можно найти разве что в непопулярном Авиастроительном районе. В центре цена 1 кв. м земли доходит уже до $1000 ($100 000 за сотку).


Санкт-Петербург Для мониторинга рынка жилья годятся не только статистические показатели: число построенных квартир, количество сделок, средняя цена Отличный индикатор звонки от дальних знакомых и полузабытых родственников. Что будет с ценами? Брать кредит или подождать? Когда начнут расселять хрущевки? Раньше такие вопросы звучали 1-2 раза в неделю, теперь 2-3 раза в день. И самое печальное толком не знаешь, что ответить. На рынок давит слишком много факторов, не поддающихся корректному анализу. Главный из них небывалая активность городской администрации.

Этот инвестиционно привлекательный участок площадью 10 га будет осваивать мэрия Казани. Для реализации этого и других инвестпроектов в 2006 г. было образовано ОАО Миллениум Зилант-Сити, 100% акций которого принадлежит мэрии Казани, внесшей в ОАО муниципальные земли и недвижимость. К 2010 г. на участке, ограниченном ул. Петербургской, Островского, Тихомирова, Ново-Песочной, планируется построить 165 100 кв. м жилья. Объем инвестиций оценивается в $340 млн. Еще один инвестпроект мэрии освоение правобережья реки Казанка предусматривает намыв 300 га земли, на которых к 2015 г. будет возведено еще около 4 млн кв. м жилья.

Сейчас в Петербурге около 15 официально заявленных проектов-миллионников (предусматривающих строительство более 1 млн кв. м жилья), а всего в рамках комплексного строительства девелоперы собираются возвести более 33 млн кв. м жилья.

Известная поговорка предполагает, что лучшая помощь бедняку не рыбка, а удочка. Складывается впечатление, что правительство Петербурга организует конвейер по производству снастей.

Параллельно администрация Петербурга начала реализовывать несколько программ: расселение коммуналок и ветхого жилья, реновация кварталов массовой застройки, финансовая помощь очередникам, бюджетникам и молодым семьям. До 2012 г. вливания в рынок жилья из городской казны, по планам администрации, могут составить более $6 млрд. И не ясно, будут ли эти новые деньги обеспечены адекватным притоком квадратных метров. Если строители отстанут, предыдущий скачок цен на 100-120% (в 2005-2006 гг.) покажется незначительной коррекцией.

Ипотека, несмотря на мировые финансовые бури, демонстрирует уверенный рост: объем выданных кредитов вырос в 2,5 раза, число заемщиков возросло на 70% с 11 000 до 18 600, более 1300 из них воспользовались городскими субсидиями.

По-видимому, покупатели приспособились к новому уровню цен, но об ажиотажном спросе говорить, конечно, не приходится. Рост долларовых цен в типовых новостройках составил около 13% примерно на уровне падения обменного курса, без учета инфляции. В домах комфорт-класса и тем более в элитных цены росли быстрее, но тоже без фанатизма (не более 40% за год), и главным образом за счет активизации покупателей в ноябре декабре.

Плавный рост
Строители в 2007 г. отчитались за ввод 2,637 млн кв. м жилья это более 38 000 новых квартир. За год реализовано, по расчетам маркетологов Петербургской недвижимости, около 1,9 млн кв. м (27 140 квартир). В прошлом году картина была другая: ввод 2,673 млн кв. м, продажа 2,47 млн кв. м.

По итогам года рост цен на типовое жилье на вторичке составил 13,8% в рублях, 21,8% в долларах и 10,4% в евро. В среднем в пределах инфляции. В общем, если смотреть с точки зрения операторов, не рынок, а мечта: плавный, предсказуемый, понятный.

На вторичном рынке зарегистрировано 65 398 договоров купли-продажи квартир и комнат (без учета показателей по нескольким районам, где специалисты ГУ Росрегистрация меняют программное обеспечение). И здесь основной прирост объема операций пришелся на последние месяцы: январь принес риэлторам 8925 сделок абсолютный рекорд пятилетки.

Характерный симптом будущего подорожания сокращение доли единичек в совокупном объеме предложения. В октябре этот показатель составлял 24%, в ноябре 23%, к концу года остался лишь 21%. Критическая величина, по мнению аналитиков, составляет 19-20% (в ажиотажном марте 2006 г. доля 1-комнатных квартир снижалась до 16%). По данным Петербургской недвижимости, в 2007 г. на единички пришлось 40% сделок. (Двушек было куплено почти вдвое меньше 22%, доля трешек в продажах составляет 12%).

Опасные факторы
В январе не случилось традиционного посленовогоднего спада. А генеральный директор крупнейшего городского агентства АН Итака Сергей Галалу, напротив, говорит о росте активности покупателей.

Кроме того, по данным ипотечных брокеров, именно 1-комнатные квартиры наиболее востребованная категория жилья при покупке в кредит. И как раз IV квартал продемонстрировал резкое увеличение спроса на ипотеку: в последние три месяца банки оформили 7494 кредита в 2,5 раза больше, чем в I квартале 2007 г. А если считать не в штуках, а в деньгах в 3,5 раза больше. В общем, риэлторы ждут подъема цен и спорят только о том, когда он начнется и насколько высокими будут темпы роста.

1-комнатные квартиры и комнаты наиболее удобный и востребованный инструмент при расселении коммуналок. Понятно, что во второй половине года эти операции затормозились. Генеральный директор АН Бекар Ирина Гудкина констатирует: Заявок на расселение мало. Видимо, инвесторы ожидают проблем с подбором вариантов. Одновременно с 23% до 30% выросла доля предложения жилья в центральных районах именно здесь чаще предлагаются крупногабаритные квартиры и коммуналки.

Правительство Петербурга утвердило основные положения Концепции жилищной политики. Депутаты ЗС одобрили несколько программ (по коммуналкам, по жилищным сертификатам для очередников и проч.) В отличие от многих предыдущих документов этот пакет подкреплен внушительным бюджетным финансированием.

Властный ресурс
Бесспорно, городские власти внесли свою лепту в неожиданную активность рынка. Правда, размер этого влияния оценить пока трудно.

В Петербурге сейчас насчитывается 118 000 коммунальных квартир (более 10 млн кв. м). Хорошие варианты давно уже выбраны, остались проблемные с юридической точки зрения или те, в которых ожидания жильцов не вписываются в предложения инвестора.

Например, только на расселение коммуналок город планирует потратить в 2008 г. 5 млрд руб. Предполагается, что часть этих средств пойдет на строительство социального жилья для коммунальщиков, часть на совместные проекты с частными инвесторами (город готов вкладывать до 30% стоимости расселения). Всего затраты бюджета на эту программу в 2008-2016 гг. составят 75,355 млрд руб.

Если тупо покупать жилье на вторичном рынке, единичек и малогабаритных двушек не останется вообще, а цены взлетят выше конька крыши.

В предыдущие несколько лет риэлторам удавалось расселять 2000-2500 коммуналок за год. На стабильном рынке побольше, на растущем поменьше. Городская программа предполагает расселение 57 500 квартир. То есть темпы превращения коммуналок в отдельное жилье предстоит увеличить в 3-4 раза! Генеральный директор компании Адвекс. Недвижимость Владимир Гаврильчук надеется, что городская программа будет все же адаптирована к реалиям рынка.

Однако на эти квадратные метры претендуют не только коммунальщики: нужны квартиры для тех, кого переселяют из аварийных и ветхих домов, из жилья, идущего под снос из-за реализуемых инфраструктурных проектов (КАД, Западный скоростной диаметр и проч.).

За счет бюджетного финансирования город ввел в 2007 г. 188 000 кв. м жилья (планировали 360 000 кв. м, по крайней мере такую цифру называла губернатор Валентина Матвиенко). План за 2008 г. 500 000 кв. м, в 2010 г. и далее город должен строить по 1 млн кв. м. Если получится.

На всех не хватит
Самый известный сюжет связан с расселением даже не аварийного дома, а целого ветхого квартала территории между Обводным каналом и ул. Шкапина Розенштейна. Особое внимание к этим жутковатым постройкам и захламленным дворам привлекли кинематографисты: четыре назад немецкие киношники (по согласованию с городом и за небольшие деньги) снимали здесь штурм Берлина. Без всяких декораций Получилось как-то неудобно.

Есть, наконец, льготные категории очередников те, кто должен получить жилье бесплатно (примерно 40% муниципальной очереди в 246 000 семей).

Впрочем, город расходы хотя бы частично отбил: в декабре 2007 г. Главстрой-СПб выиграл аукцион на право аренды этой территории: право застройки обошлось компании в 701 млн руб. Здесь будут построены общественно-деловой центр, подземный паркинг и небольшая гостиница. Земельная нагрузка на 1 кв. м улучшений составила около $150.

Вместе с жильцами эту зону экологического бедствия покупать никто не хотел. В 2004 г. после обрушения одного из пустующих зданий город занялся расселением. Строили и покупали жилье в Ульянке, Шувалово-Озерках, на Ржевке-Пороховых и даже в Колпино. Всего город расселил более 2500 человек (свыше 1000 семей), которые занимали 585 квартир. Совокупная сумма затрат не называлась, по приблизительным оценкам не менее 1 млрд руб. Еще 240 млн руб. бюджет потратил на снос зданий.

По данным Жилищного комитета, сегодня в аварийном состоянии находится порядка 1 млн кв. м жилого фонда Петербурга это почти 1000 домов. Даже с учетом корректировки нормативной базы, которая позволит приобретать жилье в новостройках высокой степени готовности, эти деньги неизбежно будут давить на уже сложившийся рынок.

Эта же схема применяется и для других аварийных объектов: расселение за счет города, затем продажа на аукционе. Но вот квартиры для расселенцев приобретаются главным образом тоже на аукционах, которые проводит Фонд имущества. В 2007 г. затраты по этой статье составили около 800 млн руб.; в бюджете-2008 на эти цели запланировано потратить 1 млрд руб., в 2009 г. 1,2 млрд руб.

Кроме того, специалисты полагают, что миллионники вряд ли будут выводиться в продажу очередями более чем по 50 000-100 000 кв. м чтобы не обрушить рынок. Начало продаж в Балтийской жемчужине откладывалось уже дважды

Дешевле не будет
Выход из финансово-юридического тупика в массовом строительстве жилья экономкласса. Заявленные за последние полтора года проекты вроде бы позволяют надеяться на рост предложения. Но заметное увеличение ввода вряд ли начнется ранее 2009-2010 гг. К тому же территории девелоперы получали вовсе не даром: в каждом 1 кв. м будущих квартир уже заложено $120-140 земельных расходов. Кроме того, этот вариант освоения как раз предусматривает, что участки не обеспечены инженерными мощностями. Инвесторам предстоит не только прокладывать дороги и инженерные сети, но и в большинстве случаев строить головные источники тепла, электроэнергии и т. п.

Создание объектов инфраструктуры, дорог, строительство и перебазирование предприятий финансирует город, но расплачиваются за новшества зачастую москвичи, чьи дома находятся вблизи появляющихся объектов. Цена на недвижимость напрямую зависит от качества преобразований.

Если застройщики, к примеру, дружно возьмутся за маленькие единички и двушки, строить которые, безусловно, проще всего, мы получим в итоге ужасающую конкуренцию и не выйдем на обозначенные в прогнозе цифры реализации, говорит гендиректор Петербургской недвижимости Илья Еременко. Так что с вводом миллионников рассчитывать на заметное снижение цен не приходится. Максимум на стабилизацию. Но и это вряд ли.

В частности, квартиры в домах, попавших в зону застройки, могут потерять в цене. К примеру, из-за грядущего строительства Четвертого транспортного кольца (ЧТК) уже сейчас цены на жилье в зонах, прилегающих к магистрали, упали на 10-15%. Слухи об открытии мусороперерабатывающего цеха на территории Завода им. Орджоникидзе (производство остановлено), по оценке экспертов, могут отнять примерно пятую часть от цены квартир в расположенных рядом домах. Но грандиозная стройка Москва-Сити подарок москвичам, чьи дома находятся вблизи возводимого делового центра. По мере роста небоскребов их квартиры становятся только дороже.

Развитие города, обеспечение его жизнедеятельности требуют выделения площадок, где будут строиться дороги, предприятия, занимающиеся производством продукции и переработкой отходов, под крупные офисные, торговые комплексы, объекты социальной инфраструктуры. И хотя в Москве перспектива очерчена генпланом, не все новшества воспринимаются горожанами однозначно положительно.

По мнению Сергея Салниса, управляющего директора Vesco Realty, строительство или расширение дорог сказывается на цене жилой недвижимости как положительно, так и отрицательно. Как рассказала Инна Игнаткина, директор отделения Тверское компании МИАН Агентство недвижимости, уже на этапе, когда в открытых источниках появляется информация о том, где будет проходить дорога, спрос на жилье в этом месте начинает падать. По данным риэлторов, квартиры в домах рядом с Третьим транспортным кольцом (ТТК) или другими крупными магистралями практически не пользуются спросом, так как для многих покупателей определяющим фактором является экологическая обстановка. В домах с квартирами, выходящими окнами на магистраль, цены снизились примерно на 20%.

Почем дорога?
Как и большинство европейских столиц, Москва болеет дорожным вопросом. Спроектированная еще в социалистические времена улично-магистральная сеть не справляется с растущей транспортной нагрузкой. Время поездки в часы пик из центральной части столицы в спальные районы занимает несколько часов, что, разумеется, не делает дороже жилье на периферии. Строительство дорог и транспортная ситуация в целом сильно влияют на рынок недвижимости, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации Инком.

Если раньше хороший дом выходил на проспект, от дороги его отделяла широкая зеленая полоса. После расширения магистралей с вырубкой деревьев ликвидность квартир может упасть примерно на 30%, считает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж IntermarkSavills.

Подобным образом складывается ситуация с недвижимостью, расположенной в зоне прохождения ЧТК. Как рассказала Ольга Селютина, руководитель управления вторичного жилья риэлторской компании Русский дом недвижимости, если раньше на Университетском проспекте, в месте прохождения ЧТК, практически не было предложений по продаже квартир, то сейчас в этом районе много квартир выставлено на продажу. В ближайшем будущем здесь станет шумно и загазовано, объясняет она.

Наоборот, если дом расположен в глубине двора или отгорожен парковой зоной, то строительство магистрали является положительным фактором. Квартиры в шаговой доступности от шоссе будут стоить дешевле, чем жилье в домах на так называемых вторых-третьих линиях, примерно на $20 000-30 000, уточняет Селютина.

По оценке Елены Калининой, руководителя отдела маркетинга ГК Конти, наличие эстакады под окнами может снизить стоимость квартир на 1-м этаже на 5-10%, в ряде случаев до 15%. В качестве примера можно привести ул. Беговую. Ранее этот район высоко котировался на рынке недвижимости, теперь из-за близости ТТК статус жилья здесь с трудом дотягивает до уровня бизнес-класса, говорит она. Жилплощадь в домах Дон-строя у ст. м. Беговая (аналогичного качества. Ведомости) продавалась по ценам ниже, чем если бы этот дом стоял в другом месте, не в окружении трасс, соглашается Анжела Кузьмина.

Наталья Алиханова, руководитель отделения Третьяковская компании Пересвет-Недвижимость, добавила, что близость транспортной магистрали негативно сказывается и на состоянии расположенных рядом домов. Например, в районе Кутузовского проспекта у кольца в доме № 30 появились слухи о трещинах в стенах, что значительно снижает готовность потенциальных покупателей приобрести квартиры в престижном месте.

В меньшей степени дорожный вопрос касается элитного жилья. Изначально дорогое, оно возводилось точечно, в рамках существующей застройки и сложившейся транспортной инфраструктуры. Исключение, по словам Ольги Твороговой, управляющего партнера компании Ostogenka Real Estate, составляет жилой комплекс Золотые ключи, который как раз находится в непосредственной близости от проектируемого ЧТК. Хотя, по мнению эксперта, если со стороны органов власти будет принято решение об ограничении использования автомобильного транспорта, не отвечающего европейским экологическим требованиям, то о падении цен на жилье в непосредственной близости от новых дорог говорить не придется.

Все в шоколаде
Понижает цену на жилье близость промзоны. По словам Сергея Салниса, жилая недвижимость рядом с промышленными предприятиями и производственными зонами практически не пользуется спросом, что вынуждает большинство собственников при продаже занижать стоимость на подобные объекты. Цены на квартиры в таких зонах скорее падают, чем растут, отмечает он.

Практически всегда прибавляет в цене недвижимость, если в район приходит метро. По словам Дмитрия Таганова, до 10% в момент объявления о планах строительства очередной станции метро, затем, когда обсуждение этой темы в СМИ становится менее активным, цены откатываются на более низкий уровень (до 5%). И в момент открытия станции происходит еще одна волна повышения цен, задирающая их на уровень даже чуть выше, чем они были после первого объявления (до 15%). Последний пример повышения цен по названной схеме район Строгино, где так долго ждали прокладки линии метро. Планы оцениваются покупателями меньше, чем реальные построенные объекты, сначала происходит продажа новости, а уже потом продажа объекта, говорит он.

Хотя, по мнению Ольги Твороговой, сам по себе вывод предприятий не влияет на цену близлежащих домов. А вот формирование новых районов на их месте как раз является ценообразующим фактором, площадь, занимаемая выводимыми предприятиями, достаточно обширная, это позволяет сформировать большой, однородный по своим характеристикам микрорайон, отмечает она. Елена Калинина считает, что стоимость жилья повысится, если изменится вид из окна. Если вместо производственного комбината появятся, например, новые красивые дома с благоустроенной территорией, то цена может вырасти, но несущественно не более чем на 5%, говорит она.

Изменить ситуацию может закрытие вредного производственного цеха или перебазирование всего предприятия. Особенно этот процесс сейчас активен в центре города, где на месте выводимых заводов намечено построить жилье или коммерческие объекты. Например, в Хамовниках на территории заводов Гелий и Строймаш планируется возвести жилые дома и объекты инфраструктуры. После вывода типографии Красный пролетарий (ул. Краснопролетарская, 16) на освобожденном участке планируется строительство офисно-жилого комплекса. На территории завода Машмир недалеко от Фрунзенской набережной намечено построить элитный жилой комплекс. Вместо Экспериментального завода напитков в Хамовниках и предприятия Престиж на ул. Льва Толстого предусматривается строительство административно-жилого комплекса. Самое известное перебазирование вывод кондитерской фабрики Красный Октябрь, располагающейся более 150 лет на Берсеневской набережной, на территорию концерна Бабаевский на В. Красносельскую улицу. Престижную территорию вблизи Кремля планируется использовать с наибольшей отдачей для строительства элитного комплекса, включающего жилую и коммерческую недвижимость.

Особый резонанс получает известие о перебазировании предприятия из одной территории Москвы на другую. В такой ситуации кто-то выигрывает, а кто-то теряет. Например, уже названного Красного Октября на территорию Бабаевского. Кондитерская фабрика и раньше не была украшением Красносельского района. Запахи эссенций, шум, большегрузные фуры, вызывающие заторы на узкой улице, спутники сладкого производства. По словам риэлторов, квартиры в домах вблизи промзоны и раньше продавались на 5-7% ниже, чем на расстоянии от нее. Расширение производства вряд ли еще больше опустит цены, экология в районе и до этого не была безупречной, но станет дополнительным барьером к их росту.

Ольга Селютина отметила рост цен в районе ст. м. Авиамоторная, где на месте выводимых производств построено новое комфортабельное жилье. Если ехать из центра по ш. Энтузиастов, по правую сторону от шоссе расположены дома старой постройки, видны трубы ближайших заводов, а слева район Лефортово с парком и прудами, новые многоэтажки серии П-44Т, рассказывает она. Цены на жилплощадь по правую сторону магистрали будут значительно ниже, чем по левую: соответственно $3800 и $4200-4500 за 1 кв. м.

Анжела Кузьмина считает, что, если стоит задача продать квартиру, продавец ищет положительные факторы. Например, в районе, прилегающем к Сити, он делает акцент на том, что, когда через 10 лет закончится стройка, этот район будет очень популярен. Но человек, покупая вторичку, хочет жить сейчас и сегодня, а будущие дивиденды в связи с многолетней отсрочкой для многих теряют привлекательность, подмечает она. Поэтому перспективы развития территории обычно интересны покупателям новостроек, которые приобретают недвижимость с временной отсрочкой, говорит Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга Миэль.

Заработать на Сити
Самый престижный столичный деловой район Москва-Сити строится на месте, освобожденном после вывода промзоны. Жилье в районе массового сосредоточения заводов и складов никогда не считалось престижным, и спрос на него был ограничен кругом покупателей, стремящихся найти самый малобюджетный вариант. Но грандиозная стройка все изменила. Это нормальная ситуация подобно той, которая произошла в Сочи после объявления о том, что город станет столицей проведения очередных зимних Олимпийских игр, говорит Ольга Творогова.

Оценив перспективу, большинство собственников квартир в близлежащих домах начинают поднимать цену. По словам Елены Калининой, уже сейчас стоимость квартир в данном районе помимо общерыночного роста прибавила в цене около 10%. По отдельным удачно расположенным объектам увеличение стоимости может достигать 20%. Что касается снижения цен на квартиры в этом районе из-за наличия рядом стройки, этого не произошло, поскольку все понимают, что неудобства, связанные со строительством, временные, подчеркивает она.

Анжела Кузьмина обратила внимание, что для тех покупателей, кто готов вкладываться в будущую ликвидность, серьезным стимулом является программа развития территории вокруг Сити, включающая в перспективе снос и расселение пятиэтажек. По закону новое жилье вместо сносимых пятиэтажек должны давать в этом же районе. Как следствие, предложения могут заинтересовать тех покупателей, кто купил или намеревается арендовать офисы в башнях делового комплекса Сити.



Главная --> Публикации