Главная --> Публикации --> Территории для комплексного освоения Московские квартиры получат паспорта С новым спросом Фонды в третьей фазе Риелторские байки: изнанка строительной индустрии

Но самым интересным явлением на МИПИМ-2008 стало широкое и динамичное участие России. Россия вплотную приблизилась в этом году к первой тройке лидеров, куда входят Великобритания, Франция и Германия, по числу экспонентов, а по общей площади стендов перешла с третьего на второе место, сразу за Великобританией, что не осталось без внимания потенциальных инвесторов.

Международная выставка инвестиционных проектов в недвижимость (МИПИМ) в каннском Дворце фестивалей на Лазурном берегу побила в этом году все рекорды по числу как экспонентов, так и посетителей. Это была 19-я по счету крупнейшая в мире встреча профессионалов в области недвижимости - инвесторов, банкиров, разработчиков проектов, строительных компаний,дистрибьюторов,а также представителей городских и региональных властей. Наиболее авторитетный инвестиционный экспозиционный форум за четыре дня дал четкое представление о будущем рынка недвижимости, предоставил возможность участникам заложить основы плодотворного сотрудничества

Стенд построен так, чтобы показать, что Москва - не только столица, но и крупнейший мегаполис Российской Федерации, где живут и работают около 13,4 млн. человек, или около 9 процентов населения России, заявил в эксклюзивном интервью корреспонденту ИТАР-ТАСС депутат Мосгордумы Иван Новицкий. Поэтому стратегической задачей правительства Москвы сейчас является превращение города из крупнейшего индустриального центра в мегаполис общеевропейского масштаба, в центр финансовой жизни, высоких технологий с современной городской инфраструктурой, сферой услуг и индустрией гостеприимства, пояснил собеседник. Стратегическая задача состоит также в том, чтобы развивать инвестиции в Москве в соответствии с актуализированным Генеральным планом развития города, отметил депутат. В этом году данный план будет доработан правительством Москвы и внесен на рассмотрение в Мосгордуму. Прошло почти 10 лет со времени принятия предыдущего варианта Генплана, необходим новый сбалансированный Генеральный план развития с учетом требований ХХI века.

Особое место в планах иностранных инвесторов принадлежит, конечно, Москве. Российская столица - постоянный участник МИПИМ, ее обширный стенд под названием Москва - город, открытый для инвестиций размещался на этот раз в зале Ривьера, на берегу Каннской бухты. На МИПИМ-2008 Москва представила целый ряд инвестиционных проектов, отражающих все многообразие города.

В последние пять лет по привлеченным инвестициям Москва занимает ведущее положение среди других регионов России. В столице сосредоточено около 50 процентов всех иностранных инвестиций в российскую экономику, и этот процесс имеет тенденцию роста. Только в 2007 году объем иностранных инвестиций в экономику Москвы, по оценке мэра столицы Юрия Лужкова, составил 50 - 60 миллиардов долларов, сообщил Иван Новицкий. Это вдвое превышает аналогичный показатель 2006 года, равный 25 миллиардам долларов.

По его мнению, следует также принимать во внимание и новый этап развития земельно-имущественных отношений, то есть реализацию права частной собственности на землю в Москве на основе федерального закона и московского закона о землепользовании. Разрабатывается также новый градостроительный кодекс города Москвы, который будет принят в ближайшее время.

Здесь, в Канне, мы показали грандиозные проекты, которые делаем отнюдь не хуже, а может, иногда и лучше, чем ведущие западные фирмы, - с гордостью отметил собеседник. - У нас в Москве сохраняется динамика развития, у нас еще есть что строить, так что интерес инвесторов сохраняется. Российская столица привлекательна для инвесторов благодаря своей стабильности, участники рынка уверены в реализации и окупаемости своих проектов.

Неслучайно уже европейские представители приходят на московский стенд и предлагают нам инвестировать в Европу, с улыбкой заметил Иван Новицкий. Так, итальянцы пригласили Москву участвовать в качестве инвестора в строительстве аэропорта у них, в Болонье. Как видите, ситуация радикально меняется. Если в 90-е годы представители России, в том числе Москвы, добивались внимания иностранных инвесторов, то теперь у России есть деньги.

Среди наиболее необычных проектов на МИПИМ-2008 немалый интерес вызвали высотные башни, в том числе московская башня Россия высотой 612 метров знаменитого британского архитектора лорда Нормана Фостера, которая будет самым высоким сооружением подобного типа в Европе. На примере башни Россия Норман Фостер на специальной конференции представил перспективы развития архитектуры в России как одни из самых современных.
Московская перспектива не раз поднимала на своих страницах проблему обманутых дольщиков. Рассказывала о строительстве недостроенных домов, приводила высказывания властей по этой теме. Так, в начале текущего года первый заместитель мэра столицы в правительстве Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир РЕСИН заявил, что строительство всех домов в Москве для обманутых дольщиков, как и обещал мэр Юрий ЛУЖКОВ, будет завершено в 2008 году, подкрепив слова конкретными цифрами. Но те москвичи, которые пока еще не получили квартиры или свои вложенные в строительство дома деньги, продолжают волноваться. И на этих волнениях, похоже, спекулируют некоторые политиканы, стараясь показать себя радетелями народа. Поэтому редакция вновь возвращается к горячей теме, чтобы охладить хотя бы некоторые горячие головы.

Вместе с тем Иван Новицкий подчеркнул, что московские власти делают упор на социальный аспект модернизации столицы. Москва не только возводит десятки самых современных деловых, торговых центров, гостиничных комплексов, - сказал он, - но и строит миллионы квадратных метров жилья, воссоздает и реставрирует памятники архитектуры, реконструирует аэропорты и транспортные артерии. Причем социальное жилье, объем которого в соответствии с программой московского правительства должен составлять не менее 5 млн. кв. метров в год, строится за счет городского бюджета, а элитное жилье и коммерческие объекты - за счет инвесторов, подчеркнул Новицкий. Москва может себе это позволить, - с гордостью отметил собеседник. - Ведь после Нью-Йорка российская столица - второй в мире мегаполис по размеру бюджета, который превышает 40 млрд. долларов.


Немного истории
В начале 2000-х годов мало кто из простых россиян представлял себе, что такое строительная пирамида, а приобретение квартир на нулевом цикле строительства большинству казалось чрезвычайно выгодным делом. И тысячи людей стали покупать для себя новостройки на стадии котлована. Но тут произошел серьезный кризис на рынке долевого строительства жилья. И настолько быстро, что многие вначале не поняли, из-за чего это случилось. Произошло же это из-за серьезных прорех в федеральном законодательстве. В результате государство оказалось не в состоянии контролировать и уж тем более гарантировать надежность частных строительных компаний по всей стране, а тысячи семей оказались в отчаянном положении, рискуя остаться и без крыш над головой, и без денег.

Напомним, что в Москве продолжается судебный процесс в отношении руководителей Социальной инициативы, которые обвиняются в присвоении более миллиарда рублей соинвесторов строительства жилья. Обвиняемым грозит от 10 до 15 лет лишения свободы.

Рассказывает одна из обманутых участниц долевого строительства, попросившая не называть ее фамилию:

Одними из первых акции протеста провели пайщики компании Стройметресурс, которые вложили деньги в строительство жилых домов в подмосковной Щербинке. Когда стало ясно, что никаких квартир они не получат, 12 сентября 2005 года ими была объявлена голодовка. В дальнейшем ситуация стала разрастаться как снежный ком, и нужно было срочно принимать меры.

Но сейчас все позади, мы уже почти полтора года живем в новой квартире, а тот период моей активной политической деятельности вспоминаем со стыдом и как жуткий сон. Ведь получили мы ее совсем не потому, что я была активисткой, а потому, что подошла очередь. То есть ненавистные мне чиновники в то время, пока мы митинговали, работали и решали наши проблемы, которые в один год просто не решить.

- Сложно передать ощущения, которые мы испытали с мужем, когда поняли, что квартиры нам не видать как своих ушей. Представляете, все накопления плюс деньги за проданную коммуналку ушли в никуда! На этой почве начались ссоры - кому первому пришло в голову ввязаться в эту авантюру?! Ну а потом Сами понимаете, что горе сближает даже совершенно незнакомых людей. То есть такие же, как мы, бедолаги стали объединяться и ругать всех и вся. Затем кто-то сказал: Надо организовывать митинги, пикеты, акции И пошло-поехало Я стала активной участницей всего этого, считая, что нужно уважать себя и бороться за свои права! Потом, несколько успокоившись, начинала размышлять и сомневаться. Ведь чиновники, которые выходили к нам, что-то говорили и, наверное, не пустые слова обещаний. Но когда оказывалась в кругу митингующих, про все свои сомнения начисто забывала. Наверное, срабатывало то самое подлое чувство толпы

На защиту москвичей
Пытаясь исправить положение дел, правительство Москвы 23 ноября 2005 года издает Распоряжение № 2337-РП О создании комиссии по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в городе Москве. Была сформирована городская комиссия по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов, по которым нарушены сроки строительства и присутствуют факты нарушения организациями-застройщиками прав соинвесторов-физических лиц. В состав комиссии вошли ответственные представители всех отраслевых департаментов и комитетов правительства Москвы, префектур административных округов. Во всех округах создаются рабочие группы, а мэр столицы Юрий Лужков направляет обращение в столичное ГУВД и прокурору города с просьбой провести проверки компаний, нарушающих обязательства перед дольщиками. И начался кропотливый сбор необходимой информации. Была проведена сверка данных по количеству и по фамильным спискам обманутых дольщиков по всем проблемным объектам. По всем недостроям приняты распорядительные документы, где конкретно определены порядок и сроки завершения работ и утверждены графики реализации инвестиционных проектов. Словом, чиновникам пришлось решать множество вопросов, связанных с оформлением и переоформлением прав собственности, подбором новых инвесторов для завершения строительства, перезаключением договоров И это не говоря о самом деликатном - общении с людьми, доведенными до отчаяния.

Кстати...
Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации позволил обеспечить ряд необходимых мер по урегулированию отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого участия в строительстве. Кроме того, этот документ установил гарантию защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако отсутствие в законе и соответствующих постановлениях Правительства РФ четкого механизма администрирования принятых решений поставило дольщиков в двоякое положение. С одной стороны, они являются соинвесторами строительства, а с другой они как бы и никто.

В 2008 году будет завершено строительство оставшихся 10 объектов. В построенных жилых домах предоставят квартиры 1576 пострадавшим гражданам. Пятидесяти четырем обманутым гражданам будет подобрана необходимая жилая площадь в домах по альтернативным адресам.

Наша справка
В 2006-2007 годах построено 20 объектов, в которых 1548 пострадавшим гражданам предоставлены квартиры. Еще семи обманутым гражданам произведен возврат денежных средств, вложенных ими в строительство жилья.

В префектурах столичных административных округов еженедельно проводится информирование инициативных групп пострадавших граждан о состоянии строительства проблемных объектов.

За ходом проектирования и строительства указанных жилых домов осуществляется еженедельный оперативный контроль на заседаниях комиссии по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в городе Москве и на технических совещаниях в Департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы.

Мошенник с мастерком
Пожалуй, самым известным виновником недостроя стала компания Мастерок, собиравшая деньги с дольщиков под строительство почти десятка домов в разных округах Москвы. Формулировка обвинения в адрес руководства компании звучит как мошенничество в особо крупных размерах. По некоторым объектам московские власти довольно скоро нашли новых девелоперов, которые взялись достроить брошенные дома, но по двум адресам в центре города (Новослободская ул., вл.52 и 54) комиссия определила, что строительство здесь невозможно, и соинвесторам будут возвращены деньги.

В 2008 году проблема обманутых вкладчиков в Москве будет урегулирована.

В результате за работу взялась корпорация MIRAX GROUP, но с условием увеличения площадей, дабы повысить рентабельность. То есть вместо запланированных 118 тысяч кв. м площадь комплекса составит 165 тысяч. Окончание строительства 4-секционного комплекса переменной этажности (32-46 этажей) намечено на конец 2008 года. На сегодняшний день полностью закончено строительство одной 32-этажной секции, заканчивается строительство второй.

А вот у объекта ЖК Вертикаль на юго-западе Москвы (Ленинский просп., вл. 111/2), входящего в высотный проект Новое кольцо Москвы, вообще была нелегкая судьба. Начала строительство корпорация Конти в 2002 году. В 2003-м права заказчика и инвестора перешло к ЗАО Товарищество застройщиков. Затем выяснилось, что ход реализации проекта является неудовлетворительным, и в январе 2006 года Москва расторгла инвестиционный контракт с этим ЗАО. В сентябре прошлого года объект выставили на конкурс, который, однако, не вызвал у девелоперов интереса в связи с серьезными обременениями: прежний инвестор комплекса уже реализовал к этому моменту три четверти жилых площадей Вертикали.


Наша справка
По инициативе правительства Москвы 4 марта 2006 года состоялась личная встреча прокурора города Москвы с соинвесторами строительства жилья, пострадавшими от мошенничества компаний-инвесторов. В результате в столичной прокуратуре назначен специальный прокурор для решения этих задач. В настоящее время возбуждены уголовные дела или проведены прокурорские проверки в ОАО Новый мир, ООО Мастерок, КТ Социальная инициатива и К, ООО Компания Стройиндустрия, ЗАО Центр развития города Град, ООО Евростройтек, ООО Пластбау-М, ЗАО Стройметресурс и другие.

Но если на недострои, расположенные в центре города, инвесторы нашлись довольно быстро, то в отношении массового жилья правительство Москвы приняло социально ответственное решение - достраивать дома за счет городского бюджета, привлекая на подрядные работы компании крупные и надежные. Среди них такие, как Группа компаний СУ-155, ПИК-Регион, СУ-8, МФС-6, организации Московского строительного союза.

Первые работы по завершению строительства за недобросовестными застройщиками компанией были проведены в Дмитровском районе Московской области. После этого последовали обращения в ГК ПИК глав муниципалитетов городов Лобни, Долгопрудного, Дедовска, Щербинки, Мытищ, а также администрации города Химки по объекту Звезда России. За два с небольшим года компании ПИК-Регион совместно с городскими и местными властями пришлось выручать людей, пострадавших от строительных пирамид компаний Социальная инициатива, Стройметресурс, Стройиндустрия и других.

Подмосковье тоже пострадало
Не менее сильно пострадало и Подмосковье. Решением проблем жителей здесь занимается ряд компаний. Самая крупная и известная из них - столичная строительная компания ПИК-Регион. Причем взялась достраивать проблемное жилье еще в 2004 году.

Однако, несмотря на все сложности, в 2007 году компания ПИК-Регион сдала в Московской области в эксплуатацию более 132 тысяч кв. м жилья для обманутых дольщиков. Более 26 тысяч кв. м было достроено в городе Мытищи, в Химках сданы корпуса А и Б в ЖК Звезда России - 13,9 тысячи и 13,6 тысячи кв. м соответственно, в Лобне достроен дом площадью 8,6 тысячи кв. м, более 33 тысяч квадратов сдано в Дмитрове, в Долгопрудном построен дом в мкр. Центральный площадью в 36,9 тысячи кв. метров. На сегодняшний день компанией ведутся работы на объектах незавершенного строительства в городах Дедовск, Лобня, Щербинка, Химки, Мытищи, Дмитров.

Следует отметить, что объекты незавершенного строительства были очень сложные, за каждым тянулся целый шлейф проблем.

Платное приложение
Москва с каждым годом все больше превращается в ультрасовременный мегаполис: как грибы растут высотные многофункциональные комплексы. И одним из основных компонентов таких зданий все чаще становятся апартаменты. Это относительно новый вид жилья на нашем рынке недвижимости. Апартаменты представляют собой своеобразный симбиоз гостиничного номера и квартиры: как правило, их владельцам предлагается гостиничный сервис. В остальном такая недвижимость ничем не отличается от квартир элит-класса, разве что на этой площади нельзя оформить регистрацию апартаменты имеют статус нежилой недвижимости, предназначенной для временного пребывания. Дело в том, что в зданиях, в которых они предлагаются, запрещено проектировать жилые квадратные метры в силу назначения участка, отведенного под строительство.

Апартаменты это представительское жилье для деловых людей, часто расположенное в многофункциональных комплексах в знаковых местах города. Сам формат пришел на наш рынок с запада (возможно, потому апартаменты сейчас и обретают иностранные черты). В частности, наметилась тенденция продавать такое жилье с отделкой, как это давно уже происходит в цивилизованных странах.

Перспективы данного формата оцениваются экспертами как самые оптимистичные. В настоящее время в связи с ростом деловой активности появляется большое число проектов многофункциональных деловых и общественных центров, вследствие чего можно прогнозировать дальнейшее успешное развитие московского рынка апартаментов, считают специалисты Renaissance Realty. Рынок апартаментов развивается в последнее время активно, подтверждает Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства недвижимости WELHOME. Одна из причин это дефицит площадок под застройку в Москве, благодаря чему учащаются случаи редевелопмента промышленных территорий, юридический статус которых не позволяет возводить там многоквартирные комплексы в обычном понимании этого термина. Именно на таких территориях возводятся комплексы, имеющие в своем составе апартаменты. В качестве другой причины я бы отметил увеличение числа многоформатных проектов, причем в большинстве случаев доминирующей становится коммерческая функция, а апартаменты довершают концепцию проекта. К примеру, в комплексах Баркли-Плаза и Федерация основная часть это офисные площади, над которыми организованы апартаменты. На рынке также встречаются объекты, где доминирующей является торговая функция, которая ими дополняется. Пример такого проекта ТЦ Негоциант на Большой Якиманке.

Однако все риэлторы говорят о том, что наличие прописки для покупателей не является существенным фактором. Это ограничение достаточно формально, комментирует Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills. Апартаменты обычно покупают именно как второе жилье. Чаще всего их используют как бизнес-квартиры и называют квартирами для пиджака. Например, человек постоянно проживает в загородном доме, а работает в центре, второе жилье он приобретает для того, чтобы было где остановиться в городе. Такие квадраты, особенно расположенные над офисами, априори не ориентированы на семейное проживание. Часто подобное жилье приобретается человеком не по необходимости, а для поддержания социального статуса. Ведь московские апартаменты, напоминают специалисты Renaissance Realty, позиционируются как один из самых престижных видов жилья. Об этом свидетельствуют их основные параметры: выгодное месторасположение, великолепные виды, развитая инфраструктура и довольно высокие цены. Еще одна категория покупателей корпорации, приобретающие их для топ-менеджеров, приезжающих работать в Москву по контракту из-за границы или из регионов.

Сейчас идут продажи в комплексах Легенда Цветного, Баркли-Плаза и ряде других проектов. Среди ключевых перспективных проектов с апартаментами, выходящих на рынок в этом году, Анжела Кузьмина отмечает два жилых комплекса, расположенных в ЦАО: ЖК Парк Сити на набережной Тараса Шевченко, кв. 14 15 (здесь будет около 190 тыс. кв.м квартир и апартаментов) и МФК на территории завода Красный Октябрь (около 100 тыс. кв.м апартаментов).

Почем престиж?
По данным компании IntermarkSavills, фактическая емкость первичного рынка городской элитной недвижимости в 2007 году составила (по реально заключенным сделкам) порядка 160 тыс. кв.м, или около 1000 квартир. До половины данного объема, утверждает Анжела Кузьмина, приходится на сделки с апартаментами в ММДЦ Москва-Сити, который в силу масштабов и обширного предложения стал одним из главных центров притяжения для покупателей элитного жилья. Безусловно, проекты в Москва-Сити стали неким эталоном для данного формата. В 2006 году стартовали продажи апартаментов в башнях Федерация (общей площадью 78,5 тыс. кв.м) и Город Столиц (101,44 тыс. кв.м), а в 2007 году в комплексе Empire (45 тыс. кв.м). В территориальной структуре нового элитного строительства на апартаменты в Москва-Сити приходится около 32% суммарной площади (более 225 тыс. кв.м). Вскоре стартуют и новые проекты многофункциональных комплексов в ММДЦ Меркурий Сити Тауэр (участок №14 23,4 тыс. кв.м апартаментов) и Евразия (участок №12 21,185 тыс. кв.м).

Правда, для покупателей апартаментов существует финансовое ограничение: на такую недвижимость невозможно получить ипотечный кредит, опять же потому, что она не имеет статуса жилья.

Сколько же стоит шикарное жилье в Сити и в других проектах? Стоимость апартаментов вполне сопоставима с ценами на квартиры высокой категории, говорит Владимир Кузнецов. В наиболее популярных элитных комплексах она колеблется в диапазоне от 625 тыс. руб. до 875 тыс. руб. за кв.м. Анжела Кузьмина определяет цену апартаментов в Москва-Сити на уровне от 250 тыс. руб. до 625 тыс. руб. за кв.м, в среднем 422,5 тыс. руб. за квадрат. В Renaissance Realty называют цифру от 300 тыс. до 625 тыс. руб. за кв.м, в зависимости от расположения здания, его класса, этажности и т.п. На все новые предложения апартаментов, как правило, находится свой покупатель. И специфика их юридического статуса клиентов не смущает, делятся представители компании.

Однако все течет, все изменяется, особенно на рынке недвижимости, который с каждым годом становится все более развитым и цивилизованным. Совсем недавно появились предложения апартаментов с отделкой. Их выставляет MIRAX Group в своих комплексах Федерация, MIRAX PARK, Кутузовская Ривьера и Форт Кутузов. Ниша квартир с отделкой пуста, но востребована, рассказывает Максим Привезенцев, председатель правления MIRAX Group. Для наших покупателей апартаменты второе, третье или даже четвертое жилье, и они не понаслышке знают, что такое ремонт в новостройке. Повторение этой эпопеи для них нежелательно, поэтому многие предпочитают доплатить, но купить квартиру, готовую к проживанию. К тому же у них нет лишних полутора-двух лет, которые обычно затрачиваются на ремонт. Мы же предлагаем отделку от нашего дизайнерского бюро, которое что очень важно работает в связке со строительным подразделением, а значит, может оперативно решать вопросы, связанные с коммуникациями и планировкой. Сейчас мы отрабатываем механизмы работы с покупателями и дизайнерами. В компании утверждают, что апартаменты с отделкой расходятся как горячие пирожки. По словам Максима Привезенцева, отделка удорожает апартаменты на 62,5 тыс. руб. за кв.м. Для сравнения: самостоятельное решение проблемы обойдется владельцу в 37 50 тыс. руб. за квадрат.

Новая мода
В отличие от зарубежных апартаментов, поступающих в продажу с полной отделкой и готовых к заселению, российские аналоги продаются в основном пока в состоянии под чистовую отделку. Считается, что отечественного покупателя вполне устраивает такой формат предложений, позволяющий обустроить квартиру по собственному вкусу. Кроме того, застройщики не желают задерживать реализацию квадратов из-за проведения в них дорогостоящего ремонта.

В корпорации считают, что продажа апартаментов с отделкой это ступень, приближающая данный формат к мировым аналогам, ведь на Западе, да и в развитых мегаполисах Востока продают квартиры именно в таком виде, еще порой и с мебелью, опцией умный дом и т.д. Следующий шаг MIRAX Group в этом направлении продажа апартаментов, полностью оснащенных электрикой, сантехникой, кухонной мебелью и бытовой техникой.

Что касается стиля отделки, она создается таким образом, чтобы быть максимально нейтральной и подходить для дальнейшей дизайнерской доработки под вкусы хозяина. Как выражаются сами дизайнеры MIRAX Group, стилистически это чистый лист, на котором можно нарисовать все, что угодно. То есть во главу угла ставятся простота и функциональность, но, конечно, отделка обязательно выполняется из дорогих, модных и предпочтительно натуральных материалов.

Специалисты MIRAX Group уверены, что не только апартаменты, но и все квартиры высокого класса всего через несколько лет будут продаваться только с отделкой. И тогда этот сегмент станет успешно конкурировать со вторичным рынком.

Эксперты оценивают такое начинание позитивно. На мой взгляд, реализация апартаментов с отделкой правильный вариант развития этого формата, заявляет Владимир Кузнецов. Ведь одно из отличий апартаментов от квартир заключается в гостиничном уровне сервиса, который трудно себе представить при сдаче объектов без отделки. Конечно, в этом случае девелопер несет определенный риск, но его можно свести к минимуму, если на стадии формирования концепции обратиться к профессиональным консультантам и продумать проект детально, исходя из предпочтений потенциальных покупателей.

Правильный подход
Все ограничения исходят из того, что новое строительство не должно мешать жизнедеятельности граждан, а также приводить к разрушению уже построенных и эксплуатируемых зданий. Есть, к примеру, Закон города Москвы с красноречивым названием Об обеспечении благоприятной среды жизнедеятельности в период строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта градостроительных объектов (№41 от 11.06.2003). Цели, как видим, провозглашаются благие, как они реализуются на практике это уже второй вопрос


Что нам стоит дом построить! Нарисуем будем жить! Ах, как легко и просто растут этажи в столице! Не побываешь неделю-другую в каком-нибудь окраинном районе и уже не узнаешь его: так все изменилось! И только новоселы чередой тянутся в теперь уже собственные квартиры, обживают придомовые территории. Идиллия! На самом деле все это, конечно, преувеличено. И сленг, столь популярный во времена оные, вызывает у московских застройщиков определенный скепсис. За ним явно угадывается наболевшее: знали бы, какие круги согласований приходится пройти прежде, чем приступить к реализации проекта! Так что про скорые перемены, происходящие, словно по мановению волшебной палочки, в центре города говорить надо с большой натяжкой. На любую точечную новостройку масса ограничений. В принципе, их наличие возражений не вызывает, ведь еще Ленин заметил, что жить в обществе и быть свободным от общества нельзя. Весь вопрос в количестве этих запретов, их строгости и обоснованности.

Все требования, в соответствии с которыми должно вестись новое строительство, сведены в Москве в МГСН Московские городские строительные нормы и правила. Законодательно они введены в действие Постановлением Правительства Москвы от 25.01.2000 №49 (ред. от 26.09.2006) Об утверждении норм и правил проектирования, планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-9 МГСН, отмечает Алексей Сидоров, директор по развитию компании Калинка-Риэлти, устанавливают: а) требования, обеспечивающие охрану окружающей природной среды и здоровья граждан, сохранение и развитие территорий природного комплекса, охрану памятников истории и культуры, сохранение исторической среды, противопожарные и иные требования безопасности при проектировании планировки и застройки территории города; б) виды и параметры объектов градостроительного нормирования, в том числе градостроительную емкость их территории; в) нормативы и правила планировки и застройки территорий объектов градостроительного нормирования, обеспечивающие социально гарантированные условия жизнедеятельности в соответствии с назначением территории; г) нормативы и правила организации систем транспортной и инженерной инфраструктур; д) нормативы и правила организации систем обслуживания и размещения объектов социальной инфраструктуры.

Что касается конкретных ограничений, то всего их несколько десятков, говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний КОНТИ. В числе основных можно назвать высоту и плотность застройки, требования к освещенности или затенению, к размеру придомовых территорий, ландшафтному оформлению, удаленности объекта от предприятий промышленности и социальной инфраструктуры, водозаборных сооружений.

Что касается конкретных контролирующих органов, то здесь уместнее всего фраза из Нового Завета: Имя им легион. По словам Юрия Синяева, в столице их около двадцати. Основными в этом ряду являются префектуры административных округов (а если строится крупный объект, то все согласования необходимо проходить в правительстве Москвы). В высшей степени серьезно контролирует Москомархитектура: проект изучают порядка 15(!) ее подразделений, среди прочего рассматривается вопрос соответствия объекта Генеральному плану развития Москвы и общему облику и стилистике города.

Кто тут главный?
Но городскими строительными нормами дело, к сожалению застройщиков, не ограничивается. Алексей Сидоров добавляет, что существует большое количество законов как федерального уровня (важнейшие среди них Градостроительный кодекс и Жилищный кодекс), так и уровня субъекта федерации. В столице это законы Об основах градостроительства в городе Москве и О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве, а также уже названные МГСН.

Есть и еще одна тонкость. Земля в Москве не обязательно принадлежит городу, это может быть федеральная собственность. В таком случае все согласования проходят в органах Правительства РФ.

Согласие многих надзорных органов требуется не всегда, но часто. Есть поблизости природоохранная зона или водозаборные сооружения? Согласуйте в Департаменте природопользования и охраны окружающей среды. Районная управа обязательно скажет свое веское слово в виде ограничений социального характера и благоустройства территории (разрешение дадим при условии, что благоустроите за свой счет дворы в округе). Иногда требуется согласие даже таких, казалось бы, чуждых строительству организаций, как Комиссия по использованию воздушного пространства и Департамент образования. Первая должна одобрить строительство любых объектов более 50 м высотой, ко второму обращаетесь при соседстве проектируемых объектов с образовательными учреждениями.

Но есть любопытная деталь: добиться послаблений существующих ограничений можно. При грамотной работе с согласующими инстанциями можно получить те или иные послабления, говорит Алексей Сидоров. Нужно лишь грамотное обоснование. Правда, такое встречается крайне редко, поскольку обосновать необходимость изменения облика улицы, квартала, района задача очень сложная. Ту же мысль, но несколько иначе высказывает и Юрий Синяев: Бывают случаи, когда выдается разрешение на строительство объекта, преодолевающее существующие нормы, говорит эксперт. Но только в случае с экспериментальными проектами. Дело в том, что нормы основаны на опыте многих десятилетий, но часть из них на данный момент устарела. В этом случае правительством Москвы объекту присваивается статус уникального, и уже в постановлении правительства определяются нормативы, в соответствии с которыми здание будут проектировать, а также его параметры. Это является значительным технологическим скачком вперед.

Запрещено, но не совсем
Понятно, что огласить весь список не получится: регламентирующие документы слишком масштабны. Если в двух словах, то наиболее жесткие запреты наличествуют в Центре здесь ограничивается высота и выдвигаются требования по соответствию облика здания архитектурной среде. Понятно, что небоскребы, возводимые сегодня в Москва-Сити, где-нибудь на Чистых прудах просто немыслимы. Также там не позволят возвести современный гипермаркет в стиле техно.

Но принятый во всем мире способ разрешения подобных конфликтов обращаться в суд и пытаться доказать там неправомерность запретов у нас не прижился. Во всяком случае, наши консультанты не припомнили ни одного случая. С государством, распределяющим участки под застройку и вообще способным в два счета придушить любой бизнес, ссориться никто не хочет. Поэтому проблему либо пытаются решить, доказав уже упоминавшуюся уникальность проекта, его новаторский характер (а это дело вовсе не безнадежное, учитывая определенный разнобой в градостроительных документах), либо поступают еще проще: сразу строят, что хотят, а потом пытаются согласовать задним числом.

Задним числом
Ограничения, связывающие активность по рукам и ногам, никто не любит. Застройщики, вероятно, без особого восторга принимают указания о том, что и какой высоты им строить, тем более что эти указания оборачиваются обычно прямыми денежными потерями. Квадратный метр элитного жилья в Центре стоит $25 тыс.: даже если прибыль застройщика составляет 40% от этой суммы (есть подозрения, что много больше), то каждый непостроенный метр это $10 тыс. потерь.



Главная --> Публикации