Главная --> Публикации --> Надежда на депутатов. они могут продлить срок выкупа земли. Лицом к пригороду Резиденции в каменноостровском дворце не будет Конституционный суд вернул гражданам право прописываться на садовых участках По новому генплану

Исторически территория города-курорта Сочи была поделена между разными министерствами и ведомствами бывшего Советского Союза. От притязаний на земельные участки эти структуры не отказались и поныне. Поэтому распоряжаться городской землей местные власти могут с большой оглядкой на могучих пользователей. В Сочи, растянувшемся вдоль берега Черного моря почти на 140 км, мало земли под строительство. Участки под застройку можно получить в основном с рук: в муниципальной собственности свободных земель почти нет. Реальнее купить землю у частников, утверждает менеджер по развитию компании Регионстрой (сочинская структура петербургской Группы компаний ЛЭК) Дмитрий Кузнецов. Частный инвестор, если у него нет административного ресурса, вряд ли может рассчитывать на земельный участок из муниципальной собственности.

Строительство жилья в столице Олимпиады 2014 года городе Сочи идет полным ходом. Сегодня предложение в новостройках превысило спрос, поэтому каждый вновь пришедший девелопер попадает во все более сложные условия. В выгодной ситуации оказались компании, пришедшие в Сочи раньше других.

Между тем строительство дорогого жилья под силу только крупным компаниям. Кроме того, на дорогое жилье приходится искать богатых покупателей. Как рассказал в частной беседе житель города Сочи, сегодня на первичном рынке значительна доля спекулятивных сделок с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Однако причина большинства сделок желание продемонстрировать окружающим свою крутизну и наличие толстого кошелька. У столичного бомонда входят в моду летние тусовки в Сочи.

Дефицит земли, как всегда, взвинчивает цены. Есть и другие трудности для девелоперов. Например, при строительстве многоквартирных домов приходится делать расчет метража, исходя из размера участка и пятна застройки, как правило, это сказывается на этажности объекта. В последнее время ужесточились требования городской администрации к застройщикам. В частности, администрация взялась за самострой, вплоть до сноса, рассказывает Кузнецов. Проблема высотности также решается с помощью сноса лишних этажей недостроенных зданий. Кроме того, при строительстве многоквартирных домов инвесторы обязаны озеленить и благоустроить прилегающую территорию, а также обеспечить будущих жильцов парковочными местами. В сочетании с ограниченной этажностью и высокой ценой на землю себестоимость жилья оказывается достаточно высокой. По словам директора по развитию Группы компаний М-Индустрия Григория Усыченко, типовое жилье в Сочи сегодня строится крайне редко.

По данным застройщиков, сегодня предложение на первичном рынке уже превышает спрос. При этом несколько крупных девелоперов заявили о планах реализовать мегапроекты в Сочи комплексные застройки территорий по 3−5 млн кв. м жилых и коммерческих объектов. Для реализации крупных проектов, пояснил Валерий Вакуленко, пригодна только Имеретинская долина. Там располагаются земли сельскохозяйственного назначения, которые можно нарезать на участки по 200−300 га. С одной стороны, очевидно, что до выхода на площадку в целом ряде проектов дело не дойдет. С другой стороны, при таком количестве планов вновь пришедшие девелоперы рискуют остаться без участков и без покупателей.

Ажиотаж постепенно сходит на нет. На продажу одновременно выставляется по нескольку новых объектов. По словам генерального директора компании РОСТ-Риэлти, председателя комитета международных отношений Российской гильдии управляющих и девелоперов Валерия Вакуленко, сейчас в Сочи строится гораздо больше жилья, чем в предыдущие годы. Кроме жилья возводятся отели, в частности много мини-отелей в три-пять этажей на 10−50 номеров. Резкий скачок строительных объемов произошел в 2001 году, когда в Сочи поехали туристы и у местных жителей появились деньги.

Московские инвесторы появились в Сочи сразу после дефолта, в 1999 году. Главный мотив построить все равно что в престижном для России месте. Экономика проектов на втором плане. Петербургские застройщики вышли на сочинский рынок позже, но с более определенными планами. Приход наших строителей в Сочи удивительным образом совпал со временем, когда представителем президента в Южном округе был бывший губернатор Петербурга Владимир Яковлев.

Они были первыми
Патриот города Сочи Валерий Вакуленко не устает говорить об уникальном климате, ландшафте, флоре и фауне этих мест. По его словам, во времена СССР в Сочи каждый год отдыхали около 5 млн человек: в санаториях круглый год, а летом приезжих принимали еще и гостиницы и частный сектор. В первой половине 1990−х годов число курортников по понятным причинам значительно уменьшилось. Однако после дефолта 1998 года, когда отдых за границей стал не по карману, многие вспомнили про Сочи. Рост числа отдыхающих, рассказывает Вакуленко, происходит с 1999 года. Ситуация в городе была неприглядная на объектах туристской инфраструктуры царило запустение. Однако за сотку земли на берегу уже тогда запрашивали 5−8 тыс. долларов. В 1990−е годы также началось развитие горнолыжного курорта Красная Поляна. Тогда и возникла идея организовать в Сочи Олимпиаду. Даже заявку подавали.

Уже в 2008 году начались продажи в комплексе Сияние Сочи, который сооружает петербургский девелопер ИСК Грантика. Это три 19−этажных здания. В состав комплекса кроме квартир войдут водный комплекс, расположенный на кровле коммерческого корпуса, спортивный клуб, SPA-салон, магазины, парк. Ориентировочно срок завершения конец 2009 года.

Первой из петербургских компаний на берег Черного моря ступила СК Импульс. После регистрации в 2004 году дочерней структуры СК Импульс-Юг застройщик начал сооружение двух жилых объектов дома в центре Сочи и комплекса в Бочаровом Ручье, неподалеку от президентской резиденции. Затем в 2005 году в Сочи стала строить корпорация ЛЭК. Первым проектом был 17−этажный кирпично-монолитный дом в Грузинском переулке. В 2007 году диаспору петербургских застройщиков усилила компания М-Индустрия, в портфеле которой было сразу несколько проектов. Самый амбициозный Остров Федерация. Это курортно-рекреационный комплекс, строительство которого произойдет на насыпном острове в Черном море по аналогии с проектами в Дубае. Очертания острова должны напоминать контуры России. Площадь намывной территории 330 га. Стоимость проекта сегодня оценивается в 300 млн евро. Намыв вот-вот начнется. Завершение проекта намечено на 2013 год.

Последствия роста
По словам Валерия Вакуленко, дорогое (элитное и бизнес-класса) жилье сегодня предлагается в основном на первичном рынке. Дешевый сегмент вторичный рынок, включая многоквартирные дома. Однако главная приманка для покупателей и инвесторов земельные участки. Минимальный размер выставленных на продажу наделов традиционные шесть соток.

Последним на данный момент петербургским пришельцем в Сочи стало ООО Ленморпроект. Компания примет участие в реконструкции грузового порта (его планируют превратить в пассажирский), а также в сооружении грузовых районов порта в Имеретинской бухте. По расчетам, в результате пятилетней реконструкции пассажиропоток увеличится в четыре раза.

Активнее всего в Сочи дорожает земля как наиболее востребованный сегмент недвижимости. Стоимость сотки составляет 80−150 тыс. долларов в зависимости от местоположения, то есть близости к морю.

Цены на сочинскую недвижимость растут дифференцированно. По словам Кузнецова, вторичный рынок прибавляет цены активнее, чем новостройки. При этом дешевое жилье растет в цене медленнее, чем дорогое. Сейчас цена типового жилья составляет 2,5 тыс. долларов за 1 кв. м, элитного 4−25 тыс. долларов за 1 кв. м. Квартиры на ранней стадии строительства в комплексе Сияние Сочи, который позиционируется как объект бизнес-класса, предлагаются сегодня по цене от 3,5 тыс. долларов за 1 кв. м.

Палки в колесах
Выход на сочинский строительный рынок сопряжен со множеством проблем. По словам Дмитрия Кузнецова, в Сочи нет актуального Генплана, то есть не определены районы жилой застройки и нежилых зон. Поэтому большое формальное значение придается публичным слушаниям, через которые проходит каждый инвестпроект. Однако если администрация города полагает, что строить надо, то строительство начинается. Впрочем, сейчас это характерно для всех российских городов. Тем не менее чиновники прислушиваются к протестам граждан по поводу сооружения многоквартирных домов на землях, некогда предназначенных под ИЖС, уже с полсотни таких участков переведены под строительство многоквартирных домов.

Замедление роста цен на первичном рынке Григорий Усыченко объясняет слишком резким скачком, который случился сразу после решения МОК проводить Олимпиаду в Сочи. Тогда, рассказывает Усыченко, многие застройщики сразу подняли цены на 30−40%. На рынке царил ажиотаж, который, впрочем, продлился всего две-три недели. Теперь застройщики озабочены проблемой реализации квартир по заявленным ценам, однако превалирующее над спросом предложение затрудняет процесс. Усилия застройщиков нередко сводятся к поиску способов скрытого снижения цен в виде специальных акций, скидок и рассрочек. В первую очередь на дорогое жилье. Поэтому, несмотря на медленно растущие цены, Усыченко называет ситуацию на сочинском рынке затишьем. В свою очередь, специалисты компании Грантика полагают, что имеет место стагнация, которая, однако, долго длиться не может.

Ориентируясь на подобные предложения, можно рассчитать примерную стоимость проекта. Например, в районе вокзала продается упакованный участок (не самый лучший) площадью 18 соток за 290 млн рублей. Изначальная нагрузка на 1 кв. м возводимых улучшений составляет 43 тыс. рублей. Если прибавить к этому себестоимость строительства, маржу застройщика, удорожание в период строительства, мы получим цену объекта эконом-класса.

В отсутствие свободных муниципальных земель под застройку инвесторы приобретают участки у частных лиц. При этом сегодня, говорит Кузнецов, получает распространение торговля упакованными пятнами под строительство. Причина классического девелопмента безденежье. Заметное количество участков с пакетом необходимых документов продают компании, которым хватило средств лишь на начальный этап проекта, а для выхода на площадку средств нет.

Григорий Усыченко полагает, что главный тормоз строительства сегодня юридическая чистота земельных участков. Многие наделы частных лиц не оформлены в собственность по существующим правилам: администрация тормозила этот процесс, принимая во внимание будущий строительный бум. То же касается юридических лиц, в том числе продавцов упакованных участков. Юридически чистых предложений почти нет, констатирует Усыченко.

Однако с подобными участками дело обстоит не так просто, как кажется на первый взгляд. Слишком часто в пакете документов, который прилагается к наделу, не хватает буквально одной справки. Продавец участка клянется принести ее прямо завтра (вариант через неделю), однако процесс может затянуться на годы. Причина обременения участка.

В отличие от целого ряда российских регионов, в Сочи пока нет проблем со стройматериалами. Металл, дефицит которого периодически возникает в других регионах, поставщики обещают завозить из Турции. Цемент везут оттуда уже сейчас. Кроме того, цемент поступает с Украины. Стройматериалы пока есть, говорит Григорий Усыченко, но если понадобятся большие объемы для строительства олимпийских объектов, фирмам, которые не заключат стратегических контрактов, материалов может не хватить.

Еще один тормоз нового строительства плохое обеспечение инженерной инфраструктурой. Все городские сети изношены. По словам Дмитрия Кузнецова, сейчас запущена краевая программа модернизации инженерной инфраструктуры, в рамках которой планируется реконструировать несколько котельных. Но существующих котельных недостаточно, поскольку ведется новое строительство, нужны дополнительные мощности. Воды пока хватает, но есть большие проблемы с канализацией: очистных сооружений в городе нет, стоки сбрасываются в море. Обеспечение электроэнергией также представляет проблему: населению она подается с перебоями, а строителям могут отказать в подключении из-за отсутствия лимитов. При этом плата за подключение растет. Сегодня она составляет 35 тыс. рублей за 1 кВт, к концу года, полагают застройщики, достигнет 50 тыс. рублей.

Главная забота государства сооружение олимпийских объектов, а не строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры. Однако необходимые формальности, предшествующие выходу подрядчиков на стройплощадку, пока не выполнены. По словам российского премьера Виктора Зубкова, приходится констатировать, что выполнение отдельных поручений несколько затянулось. В первую очередь необходимо оформить землеотводы под инфраструктурное строительство. По сведениям Союза строительных компаний Союзпетрострой, представители которого недавно побывали в Краснодарском крае, за период, прошедший после выбора Сочи в качестве олимпийской столицы 2014 года, сделано очень мало. Это прекрасно сознает руководство края. Проектная документация только заказана, не определены транспортные схемы, идет поиск инвесторов и возможных подрядчиков. При этом основное направление поисков иностранные компании, утверждают в Союзпетрострое.

Гости званые и нежданные
Специалисты ожидают появления двух основных тенденций на сочинском рынке недвижимости скорого прихода крупных подрядных компаний и роста цен в перспективе.

На свое место на этом празднике жизни вполне могут рассчитывать подрядные компании Петербурга. В марте 2008 года делегация компаний Союзпетростроя провела переговоры об участии наших фирм в строительстве олимпийских объектов. В результате выяснилось, что краснодарские строители ждут иногородние фирмы в качестве даже не подрядчиков, а субподрядчиков, нанятых для выполнения отдельных видов работ. Но и в этом случае компании, чтобы получить заказ на олимпийских объектах, обязаны создать в Сочи филиалы. Фирмы, которые не хотят регистрироваться в качестве сочинских юрлиц, не получат олимпийских заказов. Некоторые компании, входящие в Союзпетрострой, уже открыли такие филиалы и даже выполнили определенные работы. Это Росстрой, Электросистемы, Гефест, Роспайп, Транслайн, Грузомобиль. На прямые переговоры с инвесторами вышли Мостострой-6 и Метрострой.

По словам Григория Усыченко, администрация Сочи активно ведет переговоры, рассчитывая привлечь крупных подрядчиков. И они приходят пока, как правило, их приводят крупные застройщики, выходя на площадку.

Григорий Усыченко полагает, что к концу сезона возможно подорожание объектов первичного рынка на 15%. По мнению специалистов ИСК Грантика, когда рынок выйдет из стагнации, а факторы внешней среды города и общие факторы макроэкономики перестанут негативно влиять на рынок недвижимости, рост цен может составить около 30% годовых, обычных для строящихся объектов. Однако если негативные тенденции усилятся, а резкие колебания соотношения спроса и предложения сохранятся, цены могут снизиться примерно на 10%. Дмитрий Кузнецов полагает, что вероятно снижение даже цен на землю, в частности в центре Сочи, где активно ведется уплотнительная застройка: Думаю, если центр города окажется перенасыщенным новостройками, земля упадет в цене.

Стоит ли овчинка выделки?
По мнению Валерия Вакуленко, рост цен будет медленный и дифференцированный, с разбросом 15−100%, поскольку резкие ценовые скачки уже случились. Больше всего цены вырастут в районе Красной Поляны и Имеретинской долины. Также он не исключает увеличения цен на заброшенные участки (например, бывшие базы отдыха или стадионы) и даже на объекты незавершенного строительства, как правило, не слишком удачные.

Первый раз опубликовано в "Российской газете" (Центральный выпуск) 10.11.2003

Учитывая, что с приходом крупных компаний конкуренция на сочинском рынке будет нарастать, а предложение уже сейчас превышает спрос, новые проекты должны быть уникальными. Мы не готовы браться за проекты только потому, что они в Сочи, комментирует Усыченко. Сегодня как никогда важны характеристики проекта, индивидуальные особенности, оригинальность. Словом, теоретически прийти на сочинский строительный рынок можно, если преодолеть все формальные, ценовые и инфраструктурные сложности. Можно даже что-то построить. Но главное в сегодняшних условиях суметь это построенное продать.
Новые транспортные развязки на Сущевском валу и улице Беговой, которые власти обещают построить в 2004 году, не избавят столицу от пробок.

Как рассказал корреспонденту "РГ" главный специалист "Мосинжпроекта" Ваган Аветесян, тоннель под Сущевским валом будет абсолютно классическим, вроде уже имеющегося на Маяковке. Неглубокого залегания, длиной 268 метров, он расположится практически от Олимпийского проспекта до Второй Ямской улицы. Четыре полосы автомобильного движения в одну сторону и четыре - в другую. Главная сложность в его сооружении, отметил Аветесян, состоит в том, что стройку придется вести без остановки движения. Поэтому первым делом строители начали прокладывать вдоль Сущевки боковые проезды - вдоль трассы, на месте тротуаров. Когда они будут готовы, городской транспорт и машины пойдут по ним, а срединную часть закроют уже для строительства закрытой части тоннеля.

В столице приступили к ликвидации двух последних узких мест на Третьем транспортном кольце. В районе будущего тоннеля на пересечении Сущевского вала с улицей Шереметьевской для того, чтобы обеспечить фронт работ строителям, перекладывают подземные коммуникации. Полным ходом идет подготовка и к расширению тоннеля, связывающего улицу Беговую с Ленинградским проспектом.

В тоннеле между улицей Беговой и Ленинградским проспектом, стоившем немалых нервов москвичам чуть не с первого дня существования, вместо нынешних трех полос для движения к концу реконструкции появится по пять полос в каждую сторону. Мешавший стройке дом на углу наконец расселили. Никакого неудовольствия со стороны жильцов это не вызвало, так как квартиры им предоставили в монолитных домах и в хороших районах. У обновленного тоннеля будет три уровня: подземный, естественный уровень дороги, а над ней - эстакада. Это даст возможность снять мешавший всем светофор возле стадиона "Динамо" и поворачивать с Ленинградского проспекта на эстакаду, а с нее - на Новую Башиловку. Расширятся в ходе реконструкции и боковые проезды.

Пешеходный же переход в районе Олимпийского проспекта уже закрылся на реконструкцию. Временно его заменит надземный пешеходный мостик. Еще два подземных перехода будут построены в районе Второй Ямской и улицы Шереметьевской.

Весна, как известно, время трудное. После зимы многие испытывают чувство усталости или подавленности. Но, мы не собираемся агитировать читателя принимать суперэффективные витаминизированные пилюли. В качестве энергетического снадобья (а точнее небольшой встряски) предлагаем напомнить, что ряд недобросовестных дельцов, а попросту мошенников активизируются одновременно с началом сезона на рынке недвижимости. У них, видимо, нет периода авитаминоза. Ну, еще бы за такие-то барыши! Так что нам, честным гражданам, нельзя расслабляться!

К сожалению, говорит Аветесян, увеличение пропускной способности тоннеля хоть и облегчит движение на этом участке дороги, но полностью не избавит москвичей от пробок. Скорее всего и в самом тоннеле, и на выезде из него машины все равно будут скапливаться - до тех пор, пока не будет проведена реконструкция Ленинградского проспекта. Проект его реконструкции уже существует. Но дело встало из-за того, что общественность возражает против снятия трамвая. Все это очень напоминает историю со строительством Лефортовского тоннеля, бунт против которого привел к тому, что Третье транспортное кольцо город получил с опозданием лет на пять.

Поэтому прежде, чем перейти к описанию конкретных случаев, напомним, что безопаснее и выгоднее обращаться в серьезные компании, не один год успешно работающие на рынке жилья. По крайней мере, никогда не мешает проконсультироваться со специалистами. Ведь многие из них осваивали рынок в начале 90-х и знают о способах обмана не понаслышке!

Действительно, с приходом марта многие начинают изучать цены на рынке, планируя совершить сделку перед началом летнего сезона! Соответственно, не дремлют в это время и те, кто кормится за счет законопослушных граждан и добросовестных приобретателей. И что удивительно из года в год на казалось бы известных подставах попадается не меньше честных людей, чем прежде.

Далее следуют дела посерьезнее.

Самые распространенные способы потерять свои средства - попасться на удочку лохотронщика. Как правило, все начинается с поиска сдаваемой квартиры или комнаты. Объявления пестрят предложениями о помощи в предоставлении свободных жилых помещений. На самом деле 90% этих предложений - чистейший воды обман. Потенциальному арендатору предлагают заплатить за список выбранных специально для него квартир (в соответствие с его пожеланиями). Клиент платит, а взамен либо ничего не получает, либо получает номера подставных или несуществующих телефонов. Стоимость таких услуг не столь высокая, чтобы обращаться в суд или возбуждать уголовное дело. К тому же приезжему человеку (а в основном на них рассчитана такая афера) явно не до этого. В результате злоумышленник продолжает безнаказанно наживаться на своих любимых лохах.

Еще один распространенный способ недобросовестной сдачи выглядит так. Один из владельцев жилья сдает жилое помещение, пока другой или другие временно отсутствуют. Наниматель въезжает в квартиру, а через некоторое время туда возвращаются зарегистрированные лица Понятно, что арендатору приходится куда-то уходить. Нередки и подставы, дающие возможность недобросовестному арендодателю заработать на серьезный капитальный ремонт квартиры! Подстроенная протечка труб, батарей даже пожары - в ход идут любые средства, которые могут существенно испортить личное имущество (неважно, что оно уже старое и давно просится на свалку). В результате незадачливый арендатор вынужден платить за причиненный ущерб.

Казалось бы, честный арендатор показывает квартиру, подписывает договор, выдает копию ключей и берет не самую высокую сумму за продолжительный срок аренды, но просит повременить с заселением несколько дней, максимум неделю. За это время ему якобы следует собрать и перевезти свои вещи На самом деле это время ему требуется, чтобы получить деньги еще с нескольких (иногда и десятка) нанимателей! Все они обычно встречаются в тот самый чудесный день, перед входной дверью, за которой их ожидает якобы снятое ими жилье. На самом деле лжесобственник действует по фальшивым документам, он сдает квартиру сразу нескольким лицам. При этом сам может не иметь к этому жилью никакого отношения (вполне возможно, он снял ее у кого-то). В настоящее время подделка документов - не самая сложная задача. Зачастую даже профессионалы не могут отличить подлинник от подделки.

Дело в том, что огромное число незаконно проданных квартир - дело рук мошенников-нанимателей. Злодеи, въезжают в квартиру, подделывают документы (на себя или подставных лиц) и продают ее! Иногда даже нескольким лицам одновременно! А собственник узнает об этом последним, спустя какое-то время. При этом честный приобретатель квартиры не может ее покинуть, так как это теперь его единственное жилье, в которое он переехал после размена. И суд в таких случаях не может выставить честного приобретателя на улицу! А вернуть ему прежнюю квартиру не всегда удается, ведь она может быть перепродана еще кому-то.

Со стороны арендаторов мошенничества еще больше.

Фиктивная продажа жилья с успехом осуществляется и на первичном рынке. Масса контор - посредников розничных продавцов квартир в домах-новостройках собирает вступительные или начальные взносы, а потом исчезает в неизвестном направлении. Зачастую такие махинации проводятся с помощью настоящих продавцов, хотя доказать это крайне сложно! Здесь очень важно убедиться в наличии у фирмы-продавца лицензии на право осуществления розничной торговли жилыми помещениями. Также очень важно убедиться в перспективности строительства заложенного дома. То есть, другими слвами, убедится в том, что дом будет достроен. Ведь заключать договор можно только на покупку конкретной квартиры, а не части эфимерной жилой площади, как это нередко предлагают продавцы!

Поэтому опытные риэлторы советуют обязательно сверять паспорт арендодателя с учетной карточкой, хранящейся в ДЕЗе (РЭУ, ЖЭКе), а также проверять количество проживающих лиц в квартире по домовой книге! Как правило, злоумышленник в таких случаях предпочитает скрыться, а честный арендодатель, скорее всего, пойдет в ДЕЗ вместе с вами: ему скрывать нечего!

Масса обманов проходит с так называемыми задатками. Как известно покупатель, желая приобрести понравившееся ему жилье, вносит задаток продавцу - то есть процент от суммы сделки (10-20%) - тем самым, подтверждая свое намерение совершить сделку. При этом продавец, принимая задаток, обязуется исполнить свои обязательства, а именно не предлагать это жилье кому-либо еще и не повышать его продажную цену. В случае нарушения договоренности продавцом, последний возвращает задаток покупателю в двойном размере. Но на деле случается так, что продавец обязуется продать квартиру не одному, а нескольким покупателям, у которых и берет задатки. После чего исчезает в неизвестном направлении, оставляя с носом незадачливых покупателей. При этом лжепродавец использует фальшивые документы и может менять внешность, так что найти его в дальнейшем крайне проблематично!

К сожалению, большинство обманутых покупателей, как и вкладчиков в финансовые пирамиды не могут вернуть свои средства обратно, так как государство не может расплачиваться за мошенников! Более того, в ходе судебных разбирательств по жилищным махинациям истец истратит последние деньги на судебные издержки!

Также мошенники охотно используют квартиру в качестве залога при получении банковской ссуды (кредита). Тут, конечно, использовать поддельные документы трудно, все-таки в банках умеют отделить зерна от плевел. Поэтому зачастую злоумышленник действительно является собственником, что дает ему право использовать жилье в качестве залога. Однако продать квартиру, не оповещая покупателя об обременении на квартиру можно. Особенно, если покупатель лицо подставное - формальное, так сказать свой человек. В итоге собственник получает ссуду, продает квартиру. Закон защищает честного приобретателя (кто знает об имеющем место быть сговоре), а первоначальный собственник не выплачивает ссуду, при этом спокойно проживая в своем (формально проданном) жилье. Или же исчезает, поскольку данная афера с ссудой может быть только частью еще большей аферы.

Зачастую злоумышленник привлекает потенциальную жертву более низкими ценами, а иногда, наоборот, чтобы не поставить свою деятельность под сомнение использует рыночные цены. Как правило, мошенники - хорошие психологи (быстро обнаруживают слабые места обратившегося к ним человека и умело пользуются этим), они умеют убедительно говорить, прекрасно знают законодательство, досконально осведомлены о рыночной ситуации, поэтому без труда вводят в заблуждение своих клиентов. Мошенничество - это их работа. Кстати, многие преуспевающие и известные на рынке риэлторы пришли в официальный бизнес после успешной деятельности в среде черных маклеров (точнее нечистоплотных частных маклеров).

В среднем между заселением дома и получением прав собственности в Москве проходит год-полтора, в Подмосковье от полутора до 2,5 лет. Такие сроки уже стали нормальной практикой на рынке новостроек. За последнее время сроки регистрации даже увеличились, это связывают с усилением бдительности Федеральной регистрационной службы после череды скандалов с обманутыми дольщиками.

Разумеется, невозможно пересказать все уловки мошенников, для этого и книги, пожалуй, не хватит. Но всегда следует помнить, что любая сделка на рынке недвижимости требует огромного внимания и доскональной проверки любых сопутствующих документов. Так что с весной, вас честные граждане, с неослабевающей осторожностью и повышенным вниманием к собственным деньгам и собственности! Не повторяйте чужих ошибок.
Покупатель квартиры в новостройке становится ее собственником только через 1,5-2 года после сдачи дома в эксплуатацию. Почему так происходит и как дожить до права собственности, чтобы не было мучительно больно за потраченные деньги и нервы?

В большинстве случаев у новоселов нет возможности как-то ускорить процесс оформления, даже обращения в суд с иском о признании права собственности редко заканчиваются успехом. Дело в том, что процесс регистрации строительного объекта с последующим оформлением жилья в собственность делится на два неравномерных этапа.

Но пока построенный дом не прошел регистрацию, его как бы и не существует, даже если жизнь в нем бьет ключом в лице сотен новоселов. Их, кстати, с юридической точки зрения тоже как бы нет: у несобственников могут возникнуть проблемы с регистрацией по месту жительства, с постановкой на учет в медицинские и детские учреждения, получением пенсий и льгот.

Затем собранные документы передаются в госкомитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Там документы проходят экспертизу на предмет законности всех этапов реализации инвестконтракта. В свою очередь, экспертиза может длиться целый год зачастую прямо на ходу меняются требования к комплекту документов, могут быть запрошены дополнительные материалы, либо документы возвращают на доработку. И лишь когда экспертиза будет пройдена, дом получает юридический статус и начинает существовать.

Самый главный этап сбор пакета правоустанавливающих документов, и этим занимаются компании-инвесторы и заказчики строительства. До появления и утряски этого пресловутого пакета невозможно оформить право собственности на отдельную квартиру. Что происходит на этом этапе? Не менее полугода уходит на обмеры площадей дома, уточнение и сверку затрат участников инвестиционного контракта, окончательный расчет между ними. По итогам этих согласований подписывается Акт реализации инвестиционного контракта. По словам Натальи Земской, руководителя группы по оформлению прав на недвижимое имущество (КТ СУ-155 и Компания), такой пакет содержит до 150-170 необходимых документов.

Можно оформить право собственности самостоятельно, держа все под контролем, а заодно сэкономить деньги (в случае удачи расходы на оформление составят всего 3-5 тыс. руб.). Для самостоятельного оформления необходимо подготовить пакет документов, список которых может ощутимо варьироваться в зависимости от требований местной регистрационной палаты и формы договора (долевого участия, соинвестирования и пр.). Основные документы таковы: оригинал договора, все дополнительные соглашения к нему, акт о закрытии всех финансовых отношений между покупателем и продавцом, акт приема-передачи квартиры, документы БТИ, протокол распределения квартир между инвесторами (дополнение к Акту реализации инвестконтракта), паспорт, квитанция об оплате госпошлины. Сбор документов трудоемкая работа, которая отнимает кучу времени и нервов, а механизм регистрации прав жилья в новостройках далеко не совершенен, поэтому новичку не стоит надеяться зарегистрировать квартиру с первой попытки, наверняка понадобится несколько походов в регистрирующие органы. По срокам это может занять от месяца до полугода в зависимости от расторопности и везения будущего собственника.

Тогда и появляется возможность оформления прав собственности на отдельные квартиры. И здесь есть два варианта.

Отдать оформление в руки застройщика или штурмовать бюрократический Эверест самому личный выбор каждого новосела. Правда, по статистике, большинство все-таки обращается за помощью к профессионалам на стояние в очередях и бумажную волокиту катастрофически не хватает и сил, и времени.

Другой путь получения свидетельства о праве собственности обратиться к профессионалам, которые вместо вас будут бегать по инстанциям, собирать и согласовывать документы. Обычно застройщик или риэлтор-продавец уже при заключении договора на квартиру предлагает одновременно заключить договор на оказание услуг по регистрации права собственности, цена вопроса от 1 до 2% от стоимости квартиры, по срокам до полугода.



Главная --> Публикации