Главная --> Публикации --> Квартира. когда ломать труднее, чем строить Территории для комплексного освоения Московские квартиры получат паспорта С новым спросом Фонды в третьей фазе

Напомним, что приватизация земель под жилыми домами в столице ни шатко ни валко продолжается уже более года. И цифры, свидетельствующие о количестве выданных за это время свидетельств о собственности, видимо, настолько невпечатляющи, что чиновники предпочитают их не раскрывать. В этом же году должен вступить в активную фазу и процесс оформления в собственность земельных участков, занятых как ныне действующими, так и прекратившими существование предприятиями. В январе 2008-го вступил в силу принятый после долгих проволочек закон О землепользовании в городе Москве, который установил выкупную цену участков под промышленными предприятиями в размере 20% от кадастровой стоимости земли при сохранении профиля предприятия (в случае перепрофилирования предполагается доплата до 100%). И, похоже, городских предпринимателей не остановили аппетиты чиновников, которые помимо максимально возможной выкупной цены, предложенной федеральными законодателями, повысили с этого года в 2--5 раз еще и кадастровую стоимость земли. Если судить по признаниям представителей мэрии, уже сейчас в правительстве города сдерживают натиск желающих приватизировать участки и максимально оттягивают сроки оформления земли в собственность, дабы дать возможность градоначальникам зарезервировать стратегически важные территории. У нас несколько тысяч заявок на выкуп уже есть, и мы не можем больше отказывать. Еще два-три года -- и 80% участков будут приватизированы, -- призывал вчера коллег интенсифицировать процесс резервирования заместитель мэра Москвы, руководитель комплекса имущественно-земельных отношений Владимир Силкин.

Из всех активов Москвы важнейшим в глазах градоначальников остается земля в пределах МКАД. Это вчера лишний раз подтвердили столичные чиновники на заседании городского правительства, признав, по сути, что бюрократический аппарат города сейчас работает на то, чтобы предотвратить повальную приватизацию земельных участков и сохранить контроль над теми из них, которые хотя бы теоретически могут понадобиться для развития инфраструктуры, строительства дорог и социального жилья. В частности, в мэрии превентивно и без согласования с депутатами Мосгордумы был утвержден очередной список земель, в пределах которых в обозримом будущем планируется развитие объектов улично-дорожной сети.

С тем, что в срочном порядке необходимо застолбить территории, на которых согласно генплану города пройдут важные транспортные артерии, такие как четвертое кольцо и дублеры основных магистралей, согласен и главный архитектор города Александр Кузьмин. Их нужно резервировать независимо от того, когда дороги планируется построить, -- считает он. По данным Москомархитектуры, город довольно активно занимается резервированием земель под промышленные предприятия. В частности, первые 2,5 тыс. гектаров под эти цели было застолблено в 2007 году, сейчас готовится документ еще на 5 тыс. гектаров.

В первую очередь городские власти решили застолбить до 2020 года зоны города, где планируется строительство дорог. Одна из наших задач на этот год -- не допустить приватизации земельных участков, на которых впоследствии могут пройти трассы. Иначе нам придется компенсировать собственникам изъятие этих участков, -- пояснил руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев. По его словам, в случае просрочки с резервированием необходимость выкупать участки по рыночной цене поставит город в крайне невыгодное положение.

Несколько охладить порыв коллег, готовых застолбить как можно больше земли, попытался глава Мосинвестконтроля Александр Рябинин. Он отметил, что аппетиты городских чиновников порой превышают полномочия, предоставленным им федеральным законодательством. В частности, по словам г-на Рябинина, сроки резервирования московской земли явно превышают допустимые. И если мы по тем или иным причинам спустя это время землю не изымем, то нынешний пользователь, ограниченный в праве распоряжения участком, сможет предъявить нам свое право на компенсацию издержек, -- полагают в новом надзорном органе московского правительства. При этом к улично-дорожной системе города, по словам замглавы Мосинвестконтроля Раиса Ахмадеева, прилегают тысячи земельных участков, у которых уже есть собственники и арендаторы. Кроме того, в Мосинвестконтроле считают, что земли резервируются с нарушением, так как не все участки имеют соответствующую документацию, определяющую размеры и границы.

Но, по словам главного архитектора столицы, который в последнее время скрупулезно выявляет места так называемой точечной застройки, его больше волнует наличие в будущем места под строительство объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, физкультурно-оздоровительных центров, гаражей. Дело в том, что даже эти социально полезные с точки зрения властей сооружения жителям сложившихся микрорайонов представляются ненужными и вносящими дискомфорт. Поэтому московские власти собираются параллельно с резервированием участков еще и максимально ограничить право жителей многоквартирных домов распоряжаться дворовыми территориями. Согласно одобренному вчера постановлению городского правительства уже во втором квартале 2008 года чиновники должны определить нормативы площади земельных участков для многоквартирных домов. Причем площадь числящегося за домом участка, судя по всему, будет не равна площади земли, которую передадут жильцам. Расчетные нормы межевания необходимой для дома территории -- это одно, а собственность жителей -- другое, -- пояснил вчера г-н Кузьмин, дав тем самым понять, что дарить ТСЖ прилегающие к пятну застройки 0,5--1 га дворовых территорий город не собирается.

Примечательно, что явно активизирующийся процесс резервирования земель становится и все менее прозрачным. Судя по всему, папка с перечнем резервируемых участков на вчерашнем заседании в мэрии оказалась в распоряжении исключительно членов правительства города. Нам списка резервируемых участков не прислали, -- признал в беседе с корреспондентом Времени новостей советник депутата Мосгордумы Ивана Новицкого Сергей Беляков. По его словам, в столичном парламенте вообще были удивлены, что на этот раз резервируемые участки утверждаются всего лишь постановлением правительства Москвы, а не городским законом, как это было раньше. В частности, последний крупный (более 9 тыс. участков) перечень территорий, которые в перспективе должны были быть изъяты и задействованы в строительстве городских проездов и дорог, был утвержден законом города в марте 2007 года.

Однако мэр Москвы Юрий Лужков ничего предосудительного в работе департамента земельных ресурсов не нашел, а, напротив, посчитал, что г-н Дамурчиев даже недостаточно настойчив, например, в вопросах оформления отношений с собственниками жилья и размежевания. У нас есть основания оценить работу департамента землепользования как удовлетворительную. Ежедневную рутинную работу департамент выполняет организованно, с другой стороны, мало инициатив по отработке сложных вопросов, -- заявил градоначальник. Нынешние же отношения с федеральными властями, по его словам, позволяют решать земельные вопросы. Но существует и неразграниченность, -- сказал г-н Лужков, посоветовав Виктору Дамурчиеву прислушаться к критике главы Мосинвестконтроля. Давайте воспользуемся тем, что объявлены национальные проекты, и договоримся с федералами по использованию неразграниченных земель для строительства жилья в рамках программы Доступное жилье, -- предложил градоначальник.

Рост цен на жилье с середины весны превзошел самые смелые ожидания экспертов. По уровню доходности инвестиции в недвижимость сегодня опережают практически все другие легальные виды вложений средств для физических лиц. Действительно, положив деньги в банк, вы можете обеспечить доход в 6-10% (в валюте), в редких случаях эта цифра возрастает до 12-14%. Гораздо более доходна передача средств в доверительное управление инвестиционным фондам, которые обещают приносить вкладчикам прибыль 40-60%, а иногда и до 100% в год. Но рынку акций наши сограждане до сих пор не слишком доверяют, в первую очередь как инструменту виртуальному и далекому от народа.

Впрочем, для городских законодателей чиновники, похоже, отвели иную функцию -- начать диалог с коллегами по Госдуме, с тем чтобы обеспечить юридическое прикрытие действий мэрии. В Мосгордуму с Тверской, 13, для последующей передачи в Федеральное Собрание РФ уже поступил целый ряд инициатив по корректировке российского земельного законодательства. В частности, мэрия не прочь резервировать и изымать землю под объекты жилищного строительства, предусмотренные утвержденными в установленном порядке документами территориального планирования и документацией по планировке территории населенных пунктов. Соответствующие поправки городские чиновники предлагают внести в ст. 70 Земельного кодекса России. Кроме того, как заявил г-н Дамурчиев, его подчиненные готовят предложение о внесении изменений в закон О введении действие Земельного кодекса РФ. Как он пояснил, сейчас власти городов федерального значения, таких как Москва и Санкт-Петербург, могут распоряжаться землей под зданиями и сооружениями, государственная собственность на которые не разграничена, только в пределах своих территорий. При этом столичная мэрия имеет в собственности здания и за пределами МКАД. Но она вынуждена выкупать землю под ними у других субъектов федерации на общих основаниях. Что само по себе московским чиновникам, привыкшим быть в роли распределителей активов, а не просителей, понравиться не может.
За последние полгода на рынке ипотечного кредитования произошли большие перемены. Прогнозы, сделанные Ъ в апреле, подтвердились: ставки по займам падают, требования к заемщикам становятся все либеральнее. К списку банков, выдающих ипотечные кредиты, за лето прибавилось несколько новых названий. Наконец-то запустило федеральную программу ипотеки АИЖК. Число граждан, желающих и имеющих возможность занять деньги на жилье, стремительно растет. А вот доля квартир, приобретаемых в кредит, увеличивается медленно. Ипотека накладывает на сделки ряд ограничений, и в условиях избыточного спроса продавцы жилья и риэлтеры предпочитают с этими схемами не связываться.

От Москвы до самых до окраин

Неудивительно, что рынок ипотечного кредитования также растет, опережая прогнозы. Причем все больше банков разрабатывают собственные программы ипотеки, тогда как еще весной они в основном работали с самой крупной и известной программой DeltaCredit.

А с недвижимостью все понятно и на первый взгляд прозрачно. Купив весной однокомнатную квартиру в Москве за $30-32 тыс. сегодня вы можете в течение одного дня продать ее за $45-47 тыс. При этом покупатели будут отпихивать друг друга локтями и совать взятки агентам за то, чтобы договор заключили именно с ними. Ошарашенные риэлтеры почти испуганно констатируют, что среднего уровня квартира может подорожать за неделю на $3 тыс. Сметается все – от полуразрушенных хрущевок до элитных пятикомнатных апартаментов. Авансы вносятся в день размещения объявления о продаже жилья, причем покупатель нередко даже не ездит смотреть квартиру. Новостройки раскупаются еще до того как строительную площадку огородят забором.

Уже имеющие опыт работы участники рынка ипотечного кредитования на фоне растущей конкуренции расширяют спектр предлагаемых продуктов, снижают ставки и смягчают условия предоставления займов. Местные ипотечные программы начали работать в большинстве регионов России.

Летом свои услуги в области ипотечного кредитования гражданам предложили Внешторгбанк (ВТБ), Национальный резервный банк (НРБ), Абсолют Банк, Объединенный Промышленно-Торговый Банк (ОПТбанк), Промэнергобанк, Инвестиционно-риэлтерская компания "Пересвет-Инвест", Московский кредитный банк.

Еще в апреле-мае подбор ипотечной программы не занимал много времени. У будущего владельца квартиры было всего несколько вариантов – либо DeltaCredit с полутора десятками банков-агентов, либо несколько банков с собственными программами, предлагавшими сходные условия. Несколько часов на телефоне – и можно начинать собирать документы. Сегодня, решив приобрести квартиру по ипотеке, вы сталкиваетесь с необходимостью проанализировать несколько десятков разных вариантов.

А в середине октября глава Госстроя Николай Кошман объявил, что в 2004 году Венгрия выделит 97 млн евро на инвестиционно-строительные проекты высокой степени рентабельности в ряде регионов РФ. По словам господина Кошмана, контракт с венгерской стороной (ее представляют) государственная страховая компания MEHIB, Eximbank Венгрии и Erste Bank) направлен на поддержку развития ипотечного жилищного строительства в России. Проекты начнут реализовываться в Чувашии, Удмуртии, Калуге, ряде других регионов страны.

Каждый выбирает по себе

ОПТбанк, работающий по программам DeltaCredit, предлагает клиентам новую услугу – заем "Улучшение жилищных условий". В его рамках можно приобрести квартиру в новостройке с использованием стоимости имеющегося жилья. Для этого вы должны участвовать в инвестировании строительства совместно с ОАО "Первая ипотечная компания" и ЗАО "Жилстройиндустрия". Кредит сроком до двух лет под 17% годовых на оплату инвестиционного взноса выдается при условии перечисления заемщиком не менее 40% от него из собственных средств.

Абсолют Банк работает с кредитованием недвижимости уже несколько лет, но собственную ипотечную программу утвердил только в июне и в середине лета начал оформлять по ней кредиты. Он выдает от $10 тыс. до $200 тыс. на срок до 10 лет на покупку первичного и вторичного жилья в Москве и области. Стандартный для весны собственный взнос заемщика в 30% уменьшен до 20%. Ставка по кредиту не самая низкая – 15% (см. таблицу). При этом не требуется жесткого документального подтверждения доходов (справка по форме 2 НДФЛ из бухгалтерии). В отдельных случаях банк может запросить поручительство третьих лиц, а вот по гражданству и регистрации ограничений нет.

Компания "Пересвет-Инвест", которая уже несколько лет работает на рынке строящегося жилья, недавно разработала для своих клиентов (только граждан России) специальную ипотечную программу. Срок кредита – до трех лет с возможностью досрочного погашения, первый взнос – 30% от стоимости пая.

Кроме того, сумма кредита не должна превышать 80% стоимости имеющейся у заемщика квартиры. Например, если у вас есть квартира за $45 тыс. (стандартная цена "однушки" в Москве), $24 тыс. на руках и зарплата в $1,5 тыс., вы сможете купить квартиру в новостройке за $60 тыс., выплачивая в течение двух лет по $825 в месяц. Досрочное погашение кредита штрафами не облагается, его обеспечением служит ваш пай в стройке. Кроме того, ОПТбанк начал предоставление долгосрочных займов на покупку квартир в новостройках в Подмосковье.

Линейку из девяти видов ипотечных кредитов в мае-июне ввел и Фора-банк. Впрочем, на самом деле их вдвое меньше, просто четыре кредита существуют в двух вариантах – для граждан с высокой "белой" зарплатой и для тех, кто не способен подтвердить доходы официальной справкой из бухгалтерии по форме 2 НДФЛ. Соответственно, различаются и ставки.

НРБ объявил о планах по ипотеке еще весной, но первые кредиты начал выдавать только летом. Средства (до $200 тыс.) предоставляются на десять лет на покупку жилья на первичном или вторичном рынке. Клиентам предлагается пять видов кредита: "Стандартный", "Молодежный", "Кредитное окно", "На улучшение жилищных условий" и "Инвестиционный".

Нынешние лидеры отечественного рынка ипотеки – банки Raiffeisen и DeltaCredit – новыми программами и серьезными изменениями условий займов москвичей не порадовали, но внесли некоторые изменения в существующие. Delta ввела в мае плавающие ставки по всем программам, а также либерализовала условия предоставления средств на строящееся жилье. Теперь купить квартиру по ипотеке можно уже на начальной стадии строительства дома вместо предлагавшейся ранее 60-процентной готовности. В Delta утверждают, что сейчас займы на квартиры в строящихся домах составляют около 10% от общего числа выданных кредитов и их доля будет расти. Raiffeisen снизил минимальный уровень кредита с $25 тыс. до $20 тыс., уменьшил платежи за оформление и решил, что будет кредитовать не только квартиры, но и загородные коттеджи.

В начале октября объявил о начале ипотечной программы Внешторгбанк. До сих пор ВТБ кредитовал по ипотечной схеме только сотрудников своих корпоративных клиентов – на сегодняшний день им выдано $8 млн. Теперь банк приступает к кредитованию сторонних граждан, причем глава ВТБ Андрей Костин на презентации программы заявил, что банк планирует стать лидером на этом рынке и сделать ипотеку массовой. При покупке квартир на вторичном рынке жилья ставка ВТБ по рублевым кредитам составит 17,5-18% годовых, по валютным – 11,5-12% годовых. Кредиты можно получить на срок до 15-20 лет, первоначальный взнос – 30%. Штрафов за досрочное погашение кредитов банк взимать не собирается. Пока ипотечные займы ВТБ выдаются только в одном из его московских отделений, которое названо Центром ипотечного и потребительского кредитования.

Однако самым примечательным событием этого лета на столичном рынке ипотеки стал наконец-то свершившийся выход на него государственного Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Договоры с агентством подписали уже несколько банков (в том числе ВТБ), однако проводником программы в массы стал малоизвестный Промэнергобанк.

Заметим, что на загородную недвижимость в последнее время обратили внимание многие банки, занимающиеся ипотекой. Еще в прошлом году заем на коттедж можно было взять только в DeltaCredit, сегодня у желающих переехать в собственный дом в пределах 40-50 км от МКАД есть возможность выбрать из пяти-шести программ. Почти все банки к кредитованию коттеджей подходят гораздо более гибко, нежели к квартирам,– и ставки, и суммы, и формы подтверждения доходов могут варьировать в зависимости от конкретного объекта и заемщика.

Ипотека от государства

Правда, на новостройки АИЖК пока займов не выдает, хотя этот вопрос и обсуждается. Так что программы по строящемуся жилью Промэнергобанк сейчас разрабатывает своими силами.

Кредиты не торопятся дешеветь

По словам вице-президента банка Владимира Таловера, ставка на АИЖК была сделана еще в конце 2003 года. Рекламную кампанию банк запустил в мае, первые кредиты выдал в августе. Сейчас завершено около 20 сделок, причем спрос на эти займы превышает организационные возможности банка. "Другие банки лишь делают вид, что работают с АИЖК,– утверждает господин Таловер.– По сути, это не слишком доходный бизнес, ведь мы получаем только агентские проценты. Зато АИЖК быстро рефинансирует закладные, и, оборачивая средства в течение одного-двух месяцев, можно достичь годовой доходности 30%". В Промэнергобанке считают, что программы АИЖК имеют следующие достоинства: кредитование в рублях, лояльный подход к подтверждению доходов заемщика, быстрое рассмотрение документов (согласование с агентством требуется только в случае крупных кредитов). Если же продавец требует оплаты в валюте, то кредит может быть обналичен за 0,15% от суммы и конвертирован в доллары по курсу ЦБ. Кроме того, АИЖК планирует и дальше снижать ставки, причем, согласно условиям агентства, в этом случае будут пересчитаны и проценты по уже выданным кредитам.

При этом дальнейшего существенного снижения ставок по ипотечным кредитам не предвидится. Господин Дмитриенко говорит, что сегодняшние 15% годовых, предлагаемые банком, точно сохранятся до лета 2004 года. Не собираются уменьшать ставки и в Фора-банке. В течение ближайших трех лет, по мнению банкиров, на рынке ипотеки станет стандартной 12-процентная ставка по валютным кредитам, еще через несколько лет она может снизиться до 10%. Правда, АИЖК уже заявило о планах по снижению ставок по рублевым кредитам до 12-13%, а за ним по традиции, скорее всего, подтянется и Сбербанк. Удешевить кредит может смягчение его условий. Например, "Абсолют" планирует сократить сроки титульного страхования по новостройкам до трех лет и гораздо либеральнее относиться к штрафам за досрочное погашение.

Согласно весенним прогнозам, в этом году банки должны были направить на ипотеку около $200 млн. Однако уже сейчас очевидно, что займов будет больше. "Абсолют" за несколько месяцев успел выдать кредитов примерно на $3 млн. Однако, по словам начальника управления кредитования банка Олега Дмитриенко, ипотека объемом $3-5 млн убыточна. Пока руководство банка решило ограничиться примерно $10 млн, но эта цифра будет расти. НРБ до конца года планирует выдать кредитов на $30 млн, ВТБ – на $10 млн, а к следующему лету – на 4 млрд руб. ($130 млн). Причем примерно 70% этой суммы придется на ипотечные займы в Москве.

На Cеменовской площади торжественно открылся 33-этажный офисный центр Соколиная гора.

Рост спроса на ипотеку констатируют во всех банках. "В неделю одобрение на кредит у нас получают до 20 человек,– говорит господин Таловер.– Вот только квартир многие из них купить не могут – цены постоянно растут". Печальный вывод вице-президента Промэнергобанка подтверждают и риэлтеры. Несмотря на беспрецедентный ажиотаж на рынке квартир, ипотечными деньгами за них расплачивается до сих пор небольшая доля клиентов. Причем помимо разнообразных бюрократических препон, обязательных для оформления ипотечной сделки, препятствием становятся и чисто финансовые соображения. Например, если в обычной сделке по покупке квартиры в договоре указывается ее стоимость по справке БТИ, то в ипотеке – реальная рыночная. В результате нотариусу за заверение договора вы должны будете заплатить уже не сотни, а тысячи долларов. Кроме того, если продавец сам приобрел квартиру менее пяти лет назад, то ему после продажи необходимо будет уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости (напомним, что в договоре цена рыночная). Ипотека не оставляет почти никакого места для "серых" схем на рынке недвижимости и бьет в итоге по карману и продавца, и покупателя квартиры.

Скоростные лифты, а их в центральной башне комплекса 10, за считаные секунды доставляют на любой этаж. Все системы жизнеобеспечения высотки работают по принципу умного дома, автоматически управляя сами собой. Как и подобает современным офисным зданиям, системы связи и телекоммуникаций здесь тоже высшего класса.

Реализован удачный проект, - заметил, перерезая красную ленточку, мэр Москвы Юрий Лужков.

С вводом в эксплуатацию Соколиной горы программа высотного строительства Новое кольцо Москвы вступила в стадию активной реализации. Первым осуществленным проектом этой программы был 43-этажный жилой дом Эдельвейс на Давыдковской улице неподалеку от Поклонной горы. Попробуйте сняться здесь на фоне монументов или Музея Великой Отечественной - небоскреб, до которого вроде бы рукой подать, никогда не попадет в кадр. Именно в этом один из секретов расположения высоток в городе по схеме Новое кольцо Москвы. Они никогда не должны накладываться на контуры исторических сооружений, известных ансамблей и монастырей. А в центр столицы и в пределы Третьего транспортного кольца им вообще путь заказан. Как сказал Юрий Лужков, высотки будут строиться только в серединно-периферийном поясе города. Здесь они оправданы из-за высокой стоимости земли и должны дать неплохие поступления в городскую казну.
из первых рук

Высотка построена и функционирует, а Семеновская площадь у ее подножия живет своей прежней шумной жизнью. К ее подножию стекаются потоки трамваев, машин и пешеходов со стороны Преображенки, Измайлова и других районов Восточного округа столицы. Ничего площадь не потеряла от появления новой вертикали, которая не стала здесь чем-то инородным. Наоборот, ее авторы из Товарищества театральных архитекторов использовали в облике небоскреба некоторые черты соседней Родины - кинотеатра, построенного 70 лет назад и считавшегося одним из лучших в городе.

- В стадии проектирования и строительства сейчас находятся восемь высоток. Одной из первых должна быть сдана 40-этажная Вертикаль, жилой комплекс на пересечении Ленинского проспекта и улицы Обручева. У него сейчас новый инвестор. Прежнего, недобросовестного, сумевшего продать даже квартиры по сути из воздуха - на несуществующих этажах, и тем самым увеличившего ряды обманутых вкладчиков в столице, от продолжения работ отстранили. Завершить их поручили хорошо известной в городе строительной компании. И теперь нет сомнений, что в 2008-м Вертикаль на Ленинском, 111/2, будет достроена.

Какие еще объекты по программе Новое кольцо Москвы будут сданы в ближайшее время? Об этом рассказал корреспонденту РГ генеральный директор ОАО с одноименным названием Валерий Жилов:

Полным ходом идет строительство также 38-этажной Континентали в Северо-Западном округе на берегу Москвы-реки рядом с Живописным мостом. И Континенталь, и новую высотку возле метро Ясенево на Новоясеневском проспекте, 5-13, (Юго-Западный округ) должны построить в 2009 году. Началось сооружение и трехкорпусного высотного комплекса, в проектировании которого приняли участие американские архитекторы, на проезде Серебрякова, 11/13, в районе Свиблова.

В этом же году будет сдана 35-этажка на Алтуфьевском шоссе, 54, на северо-востоке столицы. В Восточном округе будут построены сразу 7 высотных зданий, три из которых тоже считаются первоочередными. Расположены они на улице Краснобогатырской, 28, и на Преображенской площади, Все эти три высотки будут стоять на новой проектируемой магистрали, так называемой Северной рокаде.

В 2008 году на торги будет вынесено еще 9 объектов.
Сколько стоит квадратный метр в малогабаритной хрущевке на первом этаже? Знатоки рынка недвижимости назовут разные цифры, но самым распространенным окажется ответ: около 7 тыс. долл. Возможно, человеку, не владеющему всей информацией о подводных течениях московского рынка, эта сумма покажется запредельной.

Кроме того, в ближайшие годы будут построены высотки на Минской улице, 17, в районах Фили-Давыдково и Можайский Западного округа. Каждая из них принесла городу немалую прибыль, так как инвесторы не скупятся при выкупе участка под строительство. В частности, за ту же Соколиную гору бюджет города получил более 2,5 миллиарда рублей. Еще успешнее прошли недавно торги на высотный комплекс в Фили-Давыдкове: он принес в городскую казну уже 3 миллиарда 324 миллиона рублей.

Может, в Москве появился новый тренд мода на малогабаритное жилье? Однозначно ответить не представляется возможным. Если говорить конкретно о сделке в Измайлово, то в перспективе хрущевка пойдет на снос, и покупатель получит по программе переселения квартиру большей площади. Пока же жилье можно сдавать в аренду и получать стабильный доход.

Вот дополнительные сведения о квартире аналогичной стоимости: район Измайлово, общая площадь 13 кв. м. Приведенные цифры не вымысел, а данные реальной сделки, проведенной в Москве в конце прошлого года. Именно тогда за 93 тыс. долл. (в пересчете на стоимость одного квадратного метра фактически по цене бизнес-класса) была продана малогабаритная квартира в хрущевке на северо-востоке столицы. Это скромное жилье реализовано практически с аукциона: при продаже выстроилась очередь более чем из 20 покупателей. Но и данная операция не самая дорогая на рынке московских малометражек. За 17 800 долл./кв. м была куплена квартира общей площадью 14 кв. м в нескольких минутах ходьбы от станции метро Цветной бульвар.

На рынке недвижимости доля клиентов, рассматривающих возможность приобретения малометражек, в целом невелика. Однако вопрос о необходимости строительства такого жилья стал вставать все чаще. В первую очередь за это ратуют московские власти, которым приходится расселять жителей хрущевок в квартиры большей площади. В результате город несет убытки. Отдельные застройщики также пришли к выводу, что увеличение размеров квартир приводит к повышению их стоимости и, соответственно, делает недоступными для большинства населения. У продавцов же нет единого мнения о пользе возведения новых малометражек.

Сегодня приобрести отдельную жилплощадь в Москве, уложившись в сумму менее 100 тыс. долл., удастся лишь в редком случае. Для людей, не располагающих средствами, достаточными для покупки более комфортной квартиры, малогабаритка реальный выход из положения. Ну а что касается сделки с жильем на Цветном бульваре, то там скорее всего сработал фактор места.

Но есть и другой, диаметрально противоположный взгляд на данную проблему. Безусловно, рынок предъявляет спрос на малогабаритное жилье, утверждает Оксана Каарма, управляющий партнер компании Миэль-Новостройки. Однако зачастую такие квартиры выкупает государство под переселение. Малогабаритки будут пользоваться спросом, согласен Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, поскольку не все покупатели хотят переплачивать за лишние квадратные метры, тем более по таким высоким ценам, какие установились сейчас в столице и области. Маленькие квартиры ликвидны, а следовательно, выгодны и городу, и девелоперу.

Если под новоявленным малогабаритным жильем подразумевают такие же квартиры, как в хрущевках, то подобное строительство нецелесообразно, уверена Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации МИАН-Девелопмент. Скажем, площадь трехкомнатной квартиры в старой пятиэтажке колеблется в пределах 50 60 кв. м. А при норме 18 кв. м на человека, которая сегодня принята в Москве, общий метраж жилья на четырех человек должен составлять как минимум 72 кв. м. Это соответствует размерам трешки в современном панельном доме. Поэтому новостройки такой площади, как в пятиэтажках, востребованы не будут.

Малогабаритные квартиры не всегда относятся к экономклассу, но для каждого сегмента рынка существуют свои показатели небольшой площади. Например, в панельных новостройках малометражными считают жилье до 30 кв. м, в элитном же секторе это обычно студии до 70 кв. м. Малогабаритки можно найти в домах и бизнес-, и элиткласса, подтверждает Константин Ковалев. Так, в жилом комплексе Магнолия Парк в Лианозово представлены однокомнатные квартиры по 40 кв. м. А в элитном сегменте примером послужит дом компании Баркли во 2 м Зачатьевском переулке.

Несколько лет назад московские власти попытались возобновить практику строительства малогабаритного жилья. В микрорайоне Южное Бутово появился дом с двумя типами квартир: однокомнатная площадью 23 кв. м (12 кв. м комната, 3,82 кв. м прихожая, 1,25 кв. м коридор, 1,68 кв. м кладовая и совмещенный санузел с душевой кабиной, в комнате под кухню отведена ниша 2 кв. м) и двухкомнатная 41 кв. м, с отдельной кухней площадью 7 кв. м. Этот реализованный проект оказался единственным. Он не понравился ни жильцам, ни строителям. Оказалось, что маленькие квартиры создают немало сложностей: надо возводить много стен, планировать больше санузлов, подводить к ним коммуникации. То ли дело две квартиры на этаж, в которых все дополнительные перегородки ставит покупатель! Тем не менее неудачный опыт не затормозил строительство малогабариток: проект был модернизирован и усовершенствован. Сегодня возводят несколько типов домов с малогабаритными квартирами, отмечает Оксана Каарма. В основном это, конечно, панель экономкласса, ее быстрее строить, и обходится она девелоперу дешевле, чем монолит. В качестве примера можно привести проекты компании ДСК. Одна из серий домов данного застройщика состоит из одно- и двухкомнатных малометражек. Самые маленькие квартиры (порядка 20 кв. м) во вновь построенных домах можно найти в микрорайоне Кожухово, уточняет Константин Ковалев. Территорию застраивали в основном социальным жильем, но есть предложения и в открытой продаже. Вероятно, такая квартира является своего рода перевалочным пунктом в ходе решения жилищного вопроса. Одинокому человеку, возможно, и достаточно общей площади 20 кв. м, но для семьи, пусть даже из двух человек, подобное жилье явно тесновато.

Квадратный метр в однокомнатной квартире, как правило, оказывается дороже, чем в среднем по дому. То же касается и малогабариток: из-за небольшого метража они стоят дешевле среднерыночной цены, хотя в пересчете на квадратный метр дороже.

И все же малометражное жилье сегодня востребовано далеко не в той мере, как сразу после своего появления в 60-х годах. Тогда перед государством стояла задача предоставить жильцам коммуналок и бараков отдельные квартиры. Нынешние требования к жилью, в частности социальные нормы, существенно изменились по сравнению с хрущевской эпохой. Можно сказать, что появление пятиэтажных домов было вынужденной мерой для улучшения условий жизни людей, говорит Наталья Усова. Сейчас таким же этапом в развитии домостроения следует считать снос хрущевок и переселение жильцов в современную панель. Я не вижу смысла в возведении домов с малогабаритками, не отвечающими современным требованиям жизни, ни в Москве, ни в Подмосковье. Проекты, подобные дому в Южном Бутово, больше не реализуют, поддерживает коллегу Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании ОАО Квартал. В настоящее время отсутствует четкое понимание того, насколько малогабаритные квартиры необходимы в массовом строительстве. Если застраивать такими домами целые кварталы, то инфраструктура района будет сильно перегружена. Кроме того, при проектировании малометражек не всегда удается соблюсти нормы инсоляции: поскольку окна устанавливают небольшие и выходят они почти всегда на одну сторону, солнечный свет проникает в квартиру на очень короткое время. Многие застройщики и риелторы добавляют, что если и нужно строить малогабаритки, то уж точно не на московской земле. Дефицит свободных участков под застройку побуждает инвесторов возводить в столице более рентабельные монолитные дома повышенной комфортности.



Главная --> Публикации