Главная --> Публикации --> Дорогой петербург: высокий старт года Квартира. когда ломать труднее, чем строить Территории для комплексного освоения Московские квартиры получат паспорта С новым спросом

- Прежде чем более подробно сообщить о наших проектах, позвольте сказать несколько слов об истории работы компании в сфере девелопмента. ОПК была создана в 2004 году для управления небанковскими активами Международного промышленного банка. В портфеле МПБ были активы в разных секторах экономики, в том числе в недвижимости, существенный земельный банк. Перевод этих активов в ОПК позволил структурировать их, организовать эффективное управление инвестициями. Сегодня ОПК управляет активами общей стоимостью около 13,5 млрд долл. Следующим шагом стало создание в рамках ОПК компании ОПК Девелопмент. Она сосредоточилась на реализации проектов в сфере недвижимости. В перспективе мы планируем провести IPO ОПК Девелопмент и не сомневаемся, что портфель активов этой компании вызовет большой интерес мировых инвесторов, - так начал свое выступление на конференции в рамках выставки в Канне председатель совета директоров ОПК Александр Гнусарев.

Во французском городе Канны завершилась Международная выставка-ярмарка инвестиционных проектов в области коммерческой недвижимо-сти MIPIM 200 Одним из крупнейших участников этой выставки стала Объединенная промышленная корпорация (ОПК). Выставка подтвердила, что эксклюзивный подход - это главное во всех девелопментских проектах этой компании.

Только в 2001 году Средние торговые ряды в соответствии с распоряжением президента России были переданы в ведение Управления делами президента России. Управлению делами поручили обеспечить реконструкцию Федерального комплекса Кремлевский, как стало именоваться здание, за счет внебюджетных источников финансирования. После придирчивого изучения рынка (абы кому реставрировать здание напротив Кремля не доверишь) самым достойным инвестором сочли ОПК. Сегодня проект Кремлевский подразумевает реконструкцию и реставрацию комплекса Средних торговых рядов, в котором будет открыт отель класса де люкс с обслуживаемыми апартаментами общей площадью 78,7 тысячи квадратных метров. Предполагается, что гостиница будет передана в управление одной из ведущих международных гостиничных сетей.

Портфель проектов ОПК Девелопмент и вправду впечатляет. Прежде всего речь идет о стройплощадке, располагающейся по весьма многозначительному адресу: Красная площадь, дом Там находится историческое здание Средних торговых рядов, возведенное по проекту известного архитектора Романа Клейна в конце XIX века. Долгое время этот обширный комплекс существовал как мрачноватая и безликая декорация части главной площади страны, напротив храма Василия Блаженного и Лобного места. Дело в том, что еще с 20-х годов прошлого века здание принадлежало военным.

Наконец, одним из наиболее заметных событий каннского девелоперского фестиваля стал эксклюзивный коттеджный проект ОПК в Подмосковье, разработанный по наиболее продвинутым западным архитектурно-дизайнерским стандартам и в соответствии с жесточайшими экологическими требованиями. Этот первый такого рода проект в России, и, по мнению экспертов, в обозримой перспективе у него не появится конкурентов.

Большой интерес участников и гостей MIPIM вызвали проект ОПК по редевелопменту участка площадью 62 гектара на Васильевском острове в Петербурге, а также подписание в рамках выставки-ярмарки соглашения о сотрудничестве между Объединенной промышленной корпорацией и администрацией Краснодарского края. Это соглашение предусматривает взаимодействие сторон при строительстве в Сочи под эгидой ОПК многофункционального комплекса на базе гостиницы Приморская и возведении торгово-развлекательного комплекса на месте Центрального универмага.

- Поселок класса супер де люкс западного типа - Грибаново - разместится на 470 гектарах в самом престижном районе Московской области, на Рублево-Успенском шоссе. Это наиболее экологически чистое место Подмосковья при слиянии рек Москва и Истра - в 20 километрах от российской столицы и 4 километрах от резиденции президента. В разработке концепции застройки поселка Грибаново приняли участие ведущие зарубежные архитектурные и дизайнерские бюро. В частности, проекты домов, их фасады созданы известным французским архитектурным агентством, возглавляемым Жан-Мишелем Вильмоттом. Почти половина территории поселка отводится для отдыха. Рекреационная зона будет включать исторические пруды графа Шереметева с парком общей площадью свыше 35 гектаров, большую прогулочную территорию вдоль 8 километров береговой линии, сеть пешеходно-велосипедных дорожек, три обширные пляжные зоны в пять га. Скажу также для тех, кто понимает: составной частью проекта станет поле для гольфа площадью 104 га на 18 лунок, спроектированное компанией легендарного гольфиста Арнольда Палмера. Эта фирма делает ставку не на количество, а на качество и эксклюзивность своих проектов. Как правило, она осуществляет не более одного проекта класса люкс в одной стране.
Москва пополнила свою коллекцию золотых медалей. К первым местам в номинациях Самый дорогой европейский город для иностранцев и Город с самым большим количеством ДТП в мире добавился более солидный титул самый привлекательный в Европе для инвестиций в недвижимость. Он же, согласно опубликованному на прошлой неделе исследованию PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute, самый рискованный. В глазах иностранных инвесторов московская недвижимость расцвела почти в одночасье, еще в прошлом году они ставили ее на 18-е место (из 27), а постоянным фаворитом у девелоперов и инвесторов на протяжении нескольких лет был Париж. Теперь же самый романтичный город Европы опустился на 5-е место, набрав 5,8 балла из 9 возможных и пропустив вперед Стамбул (7,18), Мюнхен (6,33), Гамбург (6,13) и Лион (5,84). У Москвы по итогам опроса наивысшая оценка 7,22 балла.

Представляя его, Александр Гнусарев сказал:

Главный фактор такой привлекательности доходность, в первую очередь в секторе торговой недвижимости. Вложения в московское строительство сулят инвестору 12-16% годовых, при том что средняя норма доходности по Европе колеблется в пределах 8-10%. И не стоит надеяться, что приход зарубежных денег сможет снизить цены на квадратный метр. Максимум, что способны обеспечить иностранные инвестиции, нивелировать скачкообразную динамику роста цен. Проще говоря, цена будет расти, но более плавно, чем сейчас.



Так что Москва может оставаться самым инвестиционно привлекательным городом в Европе еще много лет.

К тому же Москва просто не вполне готова освоить большой приток инвестиций. Никуда не делась старая проблема скользкое правовое поле, особенно когда речь идет о правах на землю или недвижимость, приобретенные в 1990-х. На завершившейся на прошлой неделе выставке недвижимости в Каннах потенциальные зарубежные инвесторы недоумевали, почему при покупке земли или недвижимости в России практикуется покупка компании, на балансе которой находится объект. Для них такой способ таит в себе еще один риск: вместе с купленным объектом новый владелец приобретает кредитную историю местного игрока если что, ему придется отвечать за чужие долги. К тому же в столице дефицит всего, что необходимо инвестору. Опрошенные исследователями бизнесмены жаловались на нехватку и дороговизну земельных участков, невозможность войти на рынок без местного партнера, а главное на острую нехватку подрядчиков: качественных строительных кадров на всех уровнях так мало, что к компаниям, сумевшим укомплектовать ими штат, клиенты приходят на смотрины. В совокупности эти проблемы обеспечили Москве самую низкую оценку с точки зрения рисков 4,49 против 6,69 (самой высокой) у Парижа.

Сама трасса, правда, с 2006 г. тоже выросла. Тогда протяженность ее оценивали в 420 км, но военные сыграли с дорогой злую шутку. В районе Киевского шоссе ЦКАД уперлась в военный городок Калининец. Небольшой городок, зато в лесах вокруг него рассыпаны полигоны. С владельцами подмосковных дач еще можно договориться, но сдвинуть с места военных вряд ли получится. Не доезжая пары километров до Калининца, проектировщики круто развернули трассу в сторону области. Объезд удлинил ее на целую сотню километров. Но общего дорожания дороги это не объясняет: даже с учетом нового участка стоимость километра трассы выросла на целых 84%. Что ж тут удивительного: едва ли найдется в России строительный проект, не подорожавший очень и очень существенно на пути к реализации. Стоимость Петербургской кольцевой дороги за семь лет с начала строительства выросла втрое. А дорога не закончена. В несколько раз успела подняться в цене новая трасса Москва-Санкт-Петербург, к строительству которой и не приступали. Не является запредельной и сама стоимость ЦКАД: строительство километра по нынешним планам обойдется в $41,6 млн. Километр петербургского кольца на $4 млн дороже.

Проект одной из будущих российских платных трасс Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), которая окружит Москву кольцом на расстоянии 40-50 км от МКАД, разрабатывается в обстановке строгой секретности. Точный маршрут не будет обнародован до начала строительства своеобразная защита от предпринимателей, торгующих землями вдоль будущих трасс. Но одно известно точно: еще не родившаяся ЦКАД дорожает на глазах. Два года назад Минтранс оценил стоимость восьмиполосной дороги в 228,5 млрд руб. А на прошлой неделе гендиректор ОАО ЦКАД (куратор проекта, на 100% принадлежащий правительству Московской области) Эрик Бугулов объявил новую цену трассы, которую должны построить к 2015 г., 469 млрд руб. Бугулов назвал лишь стоимость строительства. А в презентации проекта для инвесторов (копия есть в распоряжении SM) сверх этой суммы указан еще выкуп земли 41,7 млрд руб., проектирование 8,8 млрд руб. и т. п. В сумме дорога тянет уже на 520 млрд руб. Плюс 114,5 млрд на непредвиденные расходы.

Царедворцы кричат: Давайте нам не считая, а народ: Считайте то, что мы вам даем.
Мария Лещинская, французская королева

Проблема ЦКАД в другом. Проект, как сейчас модно, основан на государственно-частном партнерстве. За счет частников предполагается привлечь 25% средств (65% даст Инвестиционный фонд, 10% правительство Московской области). Условия для них выглядят странно. Срок окупаемости частных инвестиций составит 27 лет, говорит Бугулов, лишь после этого они начнут получать прибыль. Для России срок за гранью реальности. Не так давно строительная компания Strabag заявила Ведомостям, что 15 лет для нее максимальный срок окупаемости российской автодороги. Между тем непонятно и то, как окупить дорогу за 27 лет. Опыт платных дорог в России невелик: 20-километровый участок на трассе Дон. Его ежегодная прибыль за вычетом расходов на эксплуатацию составляет, по данным Росавтодора, 40 млн руб. Распространять опыт первопроходца на другие платные дороги известная натяжка. Но ориентироваться инвесторам больше не на что. Судя же по опыту трассы Дон, плата за проезд по ЦКАД сможет приносить примерно 1 млрд руб. в год (плюс сравнительно небольшие доходы от придорожной инфраструктуры). Ждать окупаемости частники будут 130 лет если только к концу строительства ЦКАД не станет еще дороже.
Как хорошо работалось управляющим компаниям пару лет назад! Указал в рекламе, что ПИФ под твоим управлением заработал 70% за год, и инвесторы потянулись в твои офисы за паями. Сегодня так привлекать пайщиков уже не получается. За весь прошлый год индекс ММВБ вырос всего на 11,5%, и лишь три открытых фонда смогли за год вырасти более чем на 30% к слову, в 2006 г. таких было 9 Львиная доля ПИФов в 2007 г. показала доходность на уровне банковских депозитов или ниже и это при том, что риски вкладчиков куда меньше, чем пайщиков. Ну и как в таких условиях прикажете привлекать клиентов?

Часть банков оказалась к такому повороту событий откровенно не готова. В конце февраля-начале марта консалтинговая группа Шаг провела по просьбе SM исследование качества обслуживания и консультирования в банках-агентах управляющих компаний (как правило, аффилированных с УК). По итогам исследования оказалось, что в ряде банков консультанты не только не способны ответить на вопрос, что дальше будет с рынком ценных бумаг, но даже понятия не имеют о возможных стратегиях инвестирования. Улыбки и шутки это здорово. Но я как-никак принес кровно заработанные вкладывать и, наверное, хотел бы отдать их серьезным людям, написал в отчете тайный покупатель, посетивший один из офисов Бинбанка.

Волей-неволей приходится менять подходы. Реклама большинства управляющих компаний перестает кричать о прошлой доходности, отмечает директор по продажам и маркетингу УК Райффайзен Капитал Александр Бару. А почему бы не попробовать улучшить качество обслуживания? Во время бума на фондовом рынке, когда возбужденные рекламой с двузначными цифрами годовых доходов инвесторы и так шли валом в офисы управляющих компаний, задумываться о высоком уровне сервиса особого смысла не было. Спрос и так был велик: только за 2006 г. чистый приток капитала в открытые фонды составил 42,3 млрд руб. почти в 5 раз больше, чем годом ранее. В 2007 г. такой халявы уже не было: инвесторы принесли в открытые ПИФы только 9,4 млрд руб., что лишь немногим больше, чем в 2005 г. В таких условиях приходится цепляться за каждого клиента, заглянувшего в офис управляющей компании или ее агента.

По результатам исследования выяснилось, что самый лучший сайт, с точки зрения будущего инвестора, у Альфа-банка он набрал 95 баллов из 10 Почти столько же набрали сайты Газпромбанка и Райффайзенбанка. В откровенных аутсайдерах оказался Банк Москвы, набравший лишь 51 балл: на его сайте не оказалось ни инвестиционного калькулятора, который позволяет рассчитать доходность конкретного фонда за определенный период, ни даже формы подачи заявки на приобретение пая. Хуже оказался только сайт Сбербанка, набравший 26 баллов. Нужно очень постараться, чтобы найти на нем список отделений, где продаются паи ПИФов. Больше никакой информации по инвестированию банк не предоставляет. Возможно, ему больше и не нужно: Сбер не аффилирован с управляющими компаниями и лишь продает паи УК ОФГ Инвест, а найти всю нужную информацию и сервисы для инвесторов можно и на сайте самой УК.

Игра взакрытую
В исследовании Шага участвовали восемь тайных покупателей, которые должны были проверить качество обслуживания будущих пайщиков в 12 отобранных SM банках-агентах управляющих компаний. Задачей агентов было оценить удобство и информативность сайтов банков, качество работы банковских call-центров и, наконец, качество консультаций в офисах. Причем оценка производилась очень дотошно. Тайные покупатели учитывали, например, вежливость и внимательность операторов call-центров. И если оператор забывал поздороваться с клиентом или трубка снималась после трех гудков, банк получал штрафные баллы.

В очередь!
Звонки и изучение сайтов это, конечно, важно. Но без толковой личной консультации пай вряд ли купишь. В исследовании Шага этому этапу было уделено основное внимание. Тайные покупатели посетили по пять разных отделений выбранных SM банков (исключение было сделано лишь для КИТ Финанса оказалось, что инвестиционные консультанты работают только в трех его московских отделениях), где обращали внимание на наличие стендов с раздаточной информацией, доступность нужных специалистов и их компетентность. Здесь исследователей поджидало наибольшее количество сюрпризов.

По телефону получить информацию о ПИФах оказалось легче, чем через Интернет. Лидером стал КИТ Финанс, который набрал 100 баллов из 10 Почти такой же результат показали еще семь банков. В аутсайдерах оказались лишь ВТБ 24, сотрудники которого не считали нужным представляться и за многими ответами отправляли на сайт банка, и Райффайзенбанк, где ждать ответа приходилось больше 10 минут. Оператор в банке даже посоветовал одному из интервьюеров КГ Шаг прислать вопросы по почте мол, звонить все равно практически бесполезно.

Вызвало нарекания у интервьюеров и отсутствие интереса консультантов к потенциальному клиенту. В некоторых случаях тайным покупателям приходилось брать инициативу в свои руки и самим рассказывать сотруднику банка о своих целях, желаемой инвестиционной стратегии и прочем. Один из интервьюеров написал в анкете после посещения отделения Росбанка: Сложилось ощущение, что мне сделали одолжение, проконсультировав меня. Был в шоке от слов консультанта: Мне вообще-то некогда с вами говорить. Такие претензии звучали в адрес практически всех попавших в исследование банков, интервьюеры оказались довольны лишь инициативностью менеджеров Альфа-банка и Ситибанка.

Выяснилось, что некоторые банки вообще не готовы предоставлять приличный уровень сервиса потенциальным инвесторам. В отделениях Банка Москвы, например, инвестконсультанты не успевают обслуживать клиентов, из-за чего к ним выстраиваются очереди. Как мне сказали, 20 минут ожидания это еще быстро, пожаловался один из тайных покупателей. При этом сама беседа происходит не в уютном кабинете, а в операционном зале, где клиенту еще и приходится стоять, не самая располагающая обстановка для беседы об инвестициях.

Проблема действительно существует, признает директор по работе с клиентами департамента по работе с коллективными инвестициями ФК Уралсиб Андрей Бондаренко. Консультировать должен специальный менеджер по инвестпродуктам. Таких консультантов сейчас у нас около 100 человек, а точек продаж более 25 Да и контролировать работу каждой точки проблематично, разводит он руками. Что уж говорить о том, что некоторые из консультантов не могли сообщить ничего внятного ни о стратегиях инвестирования, ни о текущей ситуации на рынке. В УК Банка Москвы, правда, считают такой сервис расплатой за доступность услуги. Сотрудники фронт-офиса банка продают до 40 различных финансовых продуктов и знать все эти продукты в деталях не могут. Если консультации по ПИФам в банках будут суперкачественными, то услуга не сможет быть массовой, считает гендиректор этой управляющей компании Елена Касьянова.

Атмосфера, в которой происходит общение, и внимание консультантов к клиенту, конечно, важные составляющие этапа продаж, но отнюдь не самые главные. Куда существеннее знание менеджерами предметной области, готовность отвечать на сложные вопросы клиента и стремление помочь ему определиться с выбором. Но, как оказалось, в некоторых банках консультанты не способны и на это. Чаще всего сотрудники банка просто вручают посетителю буклеты о ПИФах или советуют найти нужную информацию на сайте. Сложилось ощущение, что консультирование не входит в функции сотрудницы. Она лишь знает, как оформить бумаги при покупке или продаже, отозвался после посещения одного из офисов Уралсиба тайный покупатель.

Учиться и учиться
Приходится констатировать, что сервис у банков-агентов хромает. Абсолютными аутсайдерами оказались Банк Москвы, МДМ-банк и ВТБ 24, получившие от 53 до 58 баллов из 100 возможных. В последних двух тайные покупатели обнаружили лишь одно неоспоримое достоинство: консультации проходят в очень комфортной обстановке. Директор по развитию сети продаж паевых фондов УК МДМ Марина Клименко об этой проблеме знает: все дело в том, что до недавнего времени управление активами было для группы МДМ побочным бизнесом, развитию которого внимания не уделялось. Но, говорит Клименко, сейчас группа намерена выйти на массовый рынок и к концу 2010 г. занять долю в 5%. В течение этого полугодия УК МДМ планирует провести обучение всех сотрудников в Москве и регионах. Не хотелось бы, чтобы нам звонили люди и жаловались, что наш консультант не может ответить на элементарный вопрос, говорит она.

Аргумент Касьяновой выглядит надуманным: консультанты, бывает, готовы рассказывать что-то и сверх обязательной программы. Посещением другого отделения того же Уралсиба еще один тайный покупатель остался доволен. Владение консультантом темой оказалось достаточно глубоким. Мне тоже показалось, что консультирование не входит в ее обязанности, но она делилась информацией, которую получила после изучения темы из интереса, написал он в анкете. Везло бы так Уралсибу со всеми сотрудниками!

Правда, сказать проще, чем сделать. Например, прошлым летом УК Росбанка обучила 120 консультантов, которые работают в собственных офисах продаж и у агентов компании. Был проведен аудит, но, к сожалению, результаты были не те, которых мы ожидали, печалится заместитель гендиректора по продажам и маркетингу УК Росбанка Марина Кращенко.

Всерьез заняться обучением собираются и другие отстающие по уровню сервиса УК. Что логично: например, у УК ВТБ Управление активами сейчас по всей стране всего около 20 финансовых консультантов, из которых шесть сидят в Москве. Этого явно недостаточно. До конца года компания намерена подготовить до 200 консультантов. Сейчас же консультациями вынуждены заниматься операционисты. Для них давать консультации по ПИФам не профильная деятельность. Им важнее побыстрее оформить операцию и обслужить следующего клиента в очереди, поясняет замгендиректора УК ВТБ Управление активами Арен Апикян.

Понятно, что с такими результатами Банку Москвы не составляет особого труда убеждать клиентов в преимуществах своих продуктов. Одноименной управляющей компании помогает и то, что она располагает одной из крупнейших в России агентской сетью по словам Касьяновой, паи можно купить в 1082 точках. Остальным приходится прикладывать куда большие усилия.

Повышать уровень сервиса все равно придется. Конечно, некоторым управляющим компаниям удается привлекать неплохие объемы инвестиций даже при отсутствии нормального сервиса. Так, по данным портала Investfunds.ru, чистый приток капитала в фонд Замоскворечье-Российская энергетика под управлением УК Банка Москвы за прошлый год составил 1,1 млрд руб. По этому показателю он на 5-м месте среди всех российских открытых ПИФов. Работа управляющих оказалась достойной: за год стоимость пая выросла на 25% (шестой результат в рейтинге ПИФов). Еще лучше показатели у фонда той же УК Трубная площадь-Российская металлургия. Прирост стоимости пая за 2007 г. составил 38,6%. И вот логичный результат: за первые два месяца года фонд пополнился на 231 млн руб., заняв в рейтинге по объему привлечения средств 8-е место.

В чем секрет? В изобретательной рекламе? Возможно. По данным TNS Gallup AdFact, во второй половине 2007 г. у УК Райффайзен Капитал было 195 рекламных выходов, а у УК Газпромбанка 12 Но в январе у Райффайзена был всего один выход, а УК Газпромбанка вообще не попала в рейтинг мониторингового агентства.

Но это окупается. Например, заработавший скромные даже для прошлого года 11,5% фонд Газпромбанк-Сбалансированный за первые два месяца этого года привлек 182,9 млн руб. (10-е место в рейтинге по привлечению капитала). Похожая ситуация и у УК Райффайзен Капитал: по итогам прошлого года лучший по доходности фонд под управлением этой УК Райффайзен-Акции вырос лишь на 12,9%. А за два месяца этого года он и вовсе показал отрицательную доходность: паи фонда подешевели на 10,7%. И тем не менее ПИФ собрал за первые два месяца 2008 г. 199,3 млн руб. (9-е место).

Продавцам инвестиционных инструментов явно стоит последовать примеру российских ритейлеров, начавших строить свои сети еще в эпоху засилья магазинов советского формата и стригущих теперь купоны. А ведь ПИФы куда более сложный товар, чем хлеб или картошка. Без хорошего сервиса его не продашь.


Выходит, дело не только в рекламе, но и в хорошем сервисе. В исследовании Шага Газпромбанк агент одноименной УК получил в рейтинге личных консультаций солидные 68 баллов из 100, а УК Райффайзен Капитал и того больше 71 балл. Гендиректор УК Газпромбанка Александр Пчелинцев считает, что причина как раз в хорошей подготовке инвестконсультантов. Задача консультанта, говорит он, выяснить, чего хочет клиент, на какой риск он готов идти, и дать ему именно то, что необходимо. УК Газпромбанка тренирует не только консультантов, но даже технический персонал, например охранников, которые должны быть способны дать ответы на простейшие вопросы и направить к нужному специалисту.



Главная --> Публикации