Главная --> Публикации --> Деревенский детектив Москва - город, открытый для инвестиций Надежда на депутатов. они могут продлить срок выкупа земли. Лицом к пригороду Резиденции в каменноостровском дворце не будет


По протоптанной дороге
Наиболее известная модель контрактных сбережений в виде строительных сберегательных касс действует в Германии. Первые из них появились в конце XVIII века в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т. д.

Кризис на ипотечном рынке США повлек за собой ужесточение выдачи ипотечных кредитов российскими банками. Почти все они отказались от ипотечных программ с нулевым или минимальным первым взносом. На этом фоне реальной помощью гражданам в приобретении жилья может стать скорейшее принятие закона и реализация системы строительных сберегательных касс (ССК).


В России можно только верить
В России проект Закона О строительных сберегательных кассах был внесен в Государственную Думу первый раз еще 9 октября 2002 года депутатами И. Грачевым, О. Дмитриевой, И. Никитчуком, Б. Резником. Из-за отрицательных отзывов со стороны застройщиков, которые в основном работали по долевым схемам, проект отправили на доработку, к работе подключились представители Минэкономразвития, Минфина, Минрегионразвития и Центробанка. Ожидалось, что закон вступит в силу с января 2008 года, но этого не произошло. Его рассмотрение Госдумой теперь уже нового созыва запланировано на февраль.

За время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеет договор строительного вклада. Через систему стройсберкасс было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 млн квартир.

Между тем проект закона устанавливает правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций - строительных сберегательных касс (ССК), привлекающих во вклады денежные средства физических и юридических лиц и выдающих кредиты для улучшения жилищных условий. Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляет Банк России.

Спикер Совета Федерации РФ Сергей Миронов рассчитывает, что закон строй-сберкассах начнет работать летом 2008 года. Об этом он заявил в Санкт-Петербурге в рамках международного форума. По словам спикера, сегодня главными противниками законопроекта являются банки, которые привыкли работать при доходе 5,5%, а закон о строительных сберегательных банках предусматривает их доход в размере 3%.

Как предполагает законопроект, государство также будет выплачивать каждому вкладчику годовую премию в размере 20% от накопленных средств, но не более 14 тыс. руб. в год. Когда на счету вкладчика накопится нужная ему сумма, он получит кредит от ССК под 5-6% годовых на срок от 7 до 15 лет. Важно, что в систему ССК включены все государственные жилищные программы: обеспечение жильем молодых семей, жилищные сертификаты для военнослужащих, субсидии. Таким образом, строительная сберегательная касса как частное кредитное учреждение будет находиться под контролем и защитой государства. По замыслу разработчиков, этот финансовый институт рассчитан на средний класс с ежемесячным достатком в 15-20 тыс. рублей.

Вкладчик, решивший вносить деньги в ССК, накапливает за определенный период времени (не менее 24 месяцев) до 50% от предполагаемой суммы, которая ему требуется для жилищных нужд: покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3% годовых.

Возьмем, к примеру, материнский капитал, - сказала в одном из интервью доктор экономических наук, член Комитета ГД по бюджету и налогам Оксана Дмитриева. - Когда кто-то его реально получит, то обнаружит, что за 250 тыс. рублей приобрести ничего нельзя. Если вы начнете эти деньги накапливать в период отсрочки, то реально купить что-то вы сможете как раз к тому времени, когда ребенку исполнится 18 лет. При этом материнский капитал, подключенный к системе стройсберкасс, отработает прекрасно. Мы предлагаем, чтобы сразу после рождения ребенка средства перечислялись на счет стройсбер-кассы, и три года они там будут накапливаться. При этом государство каждый год будет начислять 14 тыс. рублей. Тогда по окончании трех лет женщина сможет получить около 300 тыс. руб. и кредит на такую же сумму.

Из федерального бюджета на реализацию проекта ССК в 2008 году направят 2 млрд рублей. В дальнейшем планируется выделять до 8 млрд ежегодно. В настоящее время 80% россиян не имеют возможности улучшить свои жилищные условия.

Другой разработчик закона - Иван Грачев, возглавляющий в настоящее время Экспертный совет Временной комиссии Совета Федерации Федерального собрания РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, считает: Есть три основных критерия, по которым можно оценить доступность жилья для населения. Это, во-первых, время накопления денег на жилье, во-вторых, соотношение доли заработной платы к стоимости квадратного метра, в-третьих, общее число людей, которым необходимо улучшить жилищные условия. Частично снять проблему поможет закон о ССК.

Еще пример - программа помощи молодой семье. Она рассчитана в каждом субъекте федерации на 200-300 квартир. Никакого принципиального значения для молодых семей такие программы не имеют. Если аналогичные или большие средства направить в программу стройсберкасс, то эффект будет более значительный. Система мультиплицирует вложенные средства и как минимум удваивает. Вкладывают человек, государство, и еще на всю сумму дается кредит.

В первую очередь, это связано с недостаточно четко определенными гарантиями возврата кредитов при осуществлении жилищного кредитования населения, несовершенством налоговой политики, слабой правовой базы, регулирующей деятельность различных участников рынка жилищного финансирования граждан, включая деятельность кредитных институтов и их взаимоотношения с заемщиками. Кроме того, отсутствуют специализированные кредитные организации, которые могли бы выполнять ссудосберегательные операции с населением. Все вышеназванное сдерживает активность банков в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.


В поисках истины
В пояснительной записке к проекту Федерального закона О строительных сберегательных кассах говорится, что эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования в России в том виде, в каком это действует в большинстве экономически развитых странах, препятствуют законодательные пробелы.

Дальнейшее формирование развитой, отвечающей потребностям современного российского общества системы жилищного кредитования, - считают разработчики,-предполагает обеспечение всесторонней защиты прав и интересов кредиторов и заемщиков, всестороннее правовое регулирование. К такому регулированию следует отнести деятельность строительных сберегательных касс, предусмотренную проектом Федерального закона О строительных сберегательных кассах.

Опыт реализации программ ипотечного кредитования, в том числе и в регионах, при небольшой финансовой поддержке со стороны местных и региональных органов власти показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается очень медленно и неэффективно. В этих условиях имеют место различные формы жилищного кредитования (суррогаты ипотеки), которые осуществляются без лицензии Банка России, в результате физические лица несут существенные риски, связанные в большинстве случаев с деятельностью различных структур, которые на этапе строительства при-влекают денежные средства граждан, а затем при покупке квартиры предоставляют краткосрочные кредиты в форме рассрочки платежа. Данные схемы имеют, как правило, локальный и ограниченный по объемам эффект. Иногда инвестиционные жилищные проекты носят мошеннический характер, особенно на стадии привлечения денеж-ных средств.

*
четкое установление правового статуса строительной сберегательной кассы, в соответствии с которым она создается и осуществляет свою деятельность в виде банка в организационно-правовой форме, установленной Федеральным законом О банках и банковской деятельности для кредитных организаций; на строительные сберегательные кассы распространяются требования федеральных законов, установленные для кредитных организаций, с учетом особен-ностей, определенных проектом закона;

*
строго исчерпывающий характер перечня операций и сделок, совершаемых строительной сберегательной кассой, и других разрешенных видов деятельности;

*
четкое описание обеспечения финансовой устойчивости строительных сберегательных касс, к которым относится создание резервов и фондов, с указанием порядка формирования таких резервов и фондов;

*
принцип прозрачности деятельности строительных сберегательных касс, который обеспечивается, в первую очередь, предоставлением информации о деятельности строительных сберегательных касс, объем которой указан в законе;

*
установление государственного надзора за деятельностью строительных сберегательных касс, осуществляемого Банком России в соответствии с федеральными законами, устанавливающими порядок надзора за деятельностью кредитных организаций;

*
государственная поддержка вкладчиков строительных сберегательных касс.

Проект закона дополняет и развивает положения, закрепленные Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом О банках и банковской деятельности и основывается на следующих принципах:

Общие принципы деятельности строительной сберегательной кассы;

Устанавливая определение понятий вкладчик строительной сберегательной кассы, строительный сберегательный вклад, улучшение жилищных условий, договорная' сумма, кредит для улучше-ния жилищных условий, распределение очередности, проект закона закрепляет положение о том, что деятельность строи-тельной сберегательной кассы осуществляется в соответствии со специальными правилами (Правилами деятельности строительной сберегательной кассы), содержащими следующие разделы:

Правила деятельности строительной сберегательной кассы утверждаются Центральным банком Российской Федерации. При этом определено, что договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий и кредитный договор должен составляться в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

Основы договорных отношений с вкладчиками.

Здесь же содержатся нормы, регулирующие основные условия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий.

В соответствии со статьей 8 проекта закона по договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий, ССК, принявшая от вкладчика строительный сберегательный вклад, обязуется при условии наступления очередности возвратить сумму строительного сберегательного вклада, выплатить проценты по нему и предоста-вить вкладчику кредит для улучшения жилищных условий на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Для обеспечения финансовой устойчивости ССК в виде создания страхового фонда на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины строительных сберегательных вкладов против совокупной величины обязательств по выдаче кредитов и право ССК создавать фонды добровольного страхования вкладов для обеспечения возврата, выплаты процентов по ним, ликвидности и платежеспособности, возможно установление специальных норм.

Также в документе прописана обязанность строительной сберегательной кассы по предоставлению кредита для улучшения жилищных условий при одновременном наличии определенных условий - накопления общей суммы строительного сберегательного вклада; наступления очередности предоставления кредита; предоставления вкладчиком обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Вместе с тем проект закона предусматривает и случаи отказа строительной сберегательной кассы от предоставления кредита для улучшения жилищных условий.

Учитывая важность решения жилищной проблемы для граждан России, проект закона предусматривает, что Правительство Российской Федерации в рамках реализации федеральных инвестиционных программ и жилищно-коммунальной реформы в отношении улучшения жилищных условий граждан оказывает государственную поддержку вкладчикам строительной сберегательной кассы, формы, объемы и порядок которой определяются Правительством Российской Федерации. Кроме того, в соответствии с проектом закона предусмотрено государственное гарантирование строительных сберегательных вкладов по договорам накопления сбережений на улучшение жилищных условий, которое осуществляется в соответствии с законода-тельством о гарантировании возврата вкладов граждан в банках Российской Федерации.

Оговаривается также контроль строительной сберегательной кассы за целевым использованием кредитов для улучшения жилищных условий, несколько видов обязательного страхования, обеспечение возвратности кредитов.


Как уживутся ССК и ипотека?
Совместимы ли система ССК и ипотека, на которую до сих пор опирался национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России?

В целом принятие Федерального закона О строительных сберегательных кассах должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления и участия средств населения для улучшения жилищных условий, снижая нагрузку на бюджет, предназначенный для этих целей. Кроме того, система стройсбережений будет способствовать снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики, а также обеспечивается снижение нелегального и серого оборота средств в сфере недвижимости, особенно на вторичном рынке, - не беспочвенно считают разработчики проекта.

Ни для кого не секрет, что основной спрос на аренду квартир в Москве формируют приезжие из регионов. Специальных исследований на этот счет никто не проводил, но по прикидкам риэлторов примерно 80% квартир снимают приезжие из разных уголков России. Еще около 10% жилья арендуют приезжие из дальнего зарубежья. Остальные 10% приходится на долю жителей Москвы и Подмосковья (в основном это молодые семьи).

Иван Грачев уверен: Ипотечным банкам можно не опасаться конкуренции со стороны стройсберкасс, напротив, они могут работать в тесном взаимодействии. На практике в тех странах, где распространены ССК, личные накопления граждан составляют примерно 30%, 30% дает под низкий процент стройсберкасса, а оставшиеся 40% выдает ипотечный банк.
За счет приезжих

Москва – город хлебный

Эти проценты вот уже около 5 лет почти неизменны, колеблясь немного в ту или иную сторону. Однако нынешней осенью, словно сговорившись, все три группы потенциальных и действительных арендаторов неожиданно предъявили дополнительный спрос на квартиры. Рынок отреагировал на это классически: повышением цен.

Несмотря на победные реляции Правительства РФ о росте экономики, те же правительственные чиновники признаются, что «денежный дождь» в основном затронул нефтяную, газовую и смежные с ними отрасли, а также металлургию и другие сырьевые отрасли. В результате примерно в 25 регионах России из 89 наблюдается экономический рост, а на остальных территориях отмечены стагнация или даже упадок. Средняя зарплата по России в сентябре составила не более 180 долларов, есть и более печальные цифры: например, в соседней с московским регионом Тверской области зарплата не превышает 130 долларов. При этом уровень цен в Твери ненамного ниже московских.

Что же явилось причиной увеличения спроса? Рассмотрим первую группу – приезжих и причины, толкающие их на переезд в Москву.

Неудивительно, что Москва манит тысячи приезжих, которые лавинообразно увеличивают спрос как на арендуемое, так и на продаваемое жилье. По данным ГУВД Москвы, за первые 8 месяцев года получили столичную регистрацию около 430 тыс. человек как из регионов России, так и из ближнего зарубежья. Сегодня только одна азербайджанская диаспора, по признаниям посольства этой страны, насчитывает в столице 1,2 млн. человек.

На этом фоне столица демонстрирует впечатляющие темпы роста и увеличение благосостояния граждан. Так, по прогнозам правительства города, темпы роста ВВП составят не менее 8,5% (в России в целом – около 6%), а промышленности – чуть не вдвое больше — 15% (по России – 5,5 процента). Средняя зарплата по городу уже сегодня превышает 13,5 тыс. руб. (450 долларов). Уровень безработицы в Москве самый низкий по стране – 0,3% (по России – 6%), вакантных рабочих мест насчитывается более 400 тыс. (и это учитывая только спрос со стороны государственной службы занятости).

Возрос приток и приезжих из дальнего зарубежья, правда, в абсолютных цифрах это не такие уж большие величины – в общей сложности в Москве работают около 240 тысяч иностранных граждан. Эта группа формирует спрос в основном на дорогие квартиры – от 500-600 долларов и выше.

Женился – арендуй квартиру

Дешевые квартиры уходят быстрее

Третья группа – молодые москвичи, арендующие квартиры, особенно резко предъявили спрос на жилье в относительных цифрах. Причиной тому – последствия «бэби-бума» конца 70-х – начала 80-х. Например, по сравнению с 2000 годом в нынешнем году резко, на 25%, выросло число вступающих в брак москвичей (с 60 тысяч до 75 тыс. в годовом исчислении). Та же ситуация и в Подмосковье. Социологами подмечено, что примерно треть молодоженов в первый год совместной жизни уходят от родителей и начинают самостоятельную жизнь.

В категории жилья от 250 до 350 долларов происходили основные сделки, причем спрос тут превышал предложение в 3,5-4 раза. Сегодня за эти деньги можно снять вполне приличную «однушку» или даже «двушку» на нелучшей окраине. В этой категории жилья происходит довольно быстрая ротация: хозяева квартир, пристально следящие за рынком, периодически повышают цены, а также выставляют подчас арендодателям дополнительные условия.

Как и прежде, основной спрос пришелся на дешевые квартиры. Во второй половине года резко уменьшилось число жилья, которое стоило дешевле 250 долларов. Это были в основном «убитые» однушки на восточных и южных окраинах города без гарантии продления их владельцами договора аренды по тем же ценам. Поэтому самой малообеспеченной категории арендаторов пришлось переориентироваться на ближнее Подмосковье.

В категории жилья от 450 до 600 долларов предложение уже начинает незначительно превышать спрос (на те же 10-15 процентов). Квартирами за такую цену уже начинают интересоваться иностранные граждане (однушки внутри Садового кольца, оборудованные техникой и с хорошим ремонтом). Двушки предпочитают снимать семейные пары, а также приезжие с детьми. Трешки нередко арендуют под «нелегальные» офисы или на несколько семей (приезжие).

При аренде квартир стоимостью от 350 до 450 долларов спрос — предложение уже практически уравновешены (спрос все же на 10-15% выше, однако не в сезон – летом, эти цифры стремятся к нулю). В эту категорию попадают однушки в обжитых районах, двушки на окраинах недалеко от метро и даже «убитые» трешки. Последние квартиры, кстати, пользуются слабым спросом.

Квартир, за которые их хозяева просят от 800 до 1100 долларов, присутствует на рынке больше, чем жилья из предыдущей категории. Именно с этих сумм начинается «рынок иностранных арендаторов», однако предложение тут превышает спрос в 2-3 раза. За такие деньги предлагают двухкомнатные и трехкомнатные отремонтированные квартиры в сталинских домах, в монолитных новостройках. В абсолютных цифрах это около 20 тысяч квартир.

Жилье от 600 до 800 долларов, как ни странно, редко выходит на рынок, это самая немногочисленная категория (если смотреть на абсолютные цифры – не более 10 тысяч квартир). И действительно, такие квартиры носят непонятный статус – москвичи и россияне уже не «тянут» такие расходы, а квалифицированные иностранные работники не рассматривают их как качественное жилье. В основном квартиры за такие деньги арендуют турецкие, югославские работники, редко – приезжие из регионов России специалисты.

Однушки как всегда в цене

Квартиры, которые стоят свыше 1100 долларов (верхняя планка здесь доходит до 10-12 тысяч долларов), формируют малую долю рынка. По разным оценкам, это примерно 10-16 тыс. квартир. Предложение превышает спрос минимум в 3-4 раза. Как правило, это жилье в домах бизнес-класса (минимум) или в элитных, клубных, бывших доходных домах (максимум).

В среднем, аренда однушки в сентябре оценивалась в 325 долларов, двушки – в 470, трешки – в 57 По сравнению с июлем, т. е. за 3 месяца цены выросли примерно на 8 процентов

Если рассматривать соотношение спрос — предложения по числу комнат в квартирах, то получается следующая картина. Среди однокомнатных квартир спрос превышает предложение примерно в 2,5 раза, двухкомнатных – предложение опережает спрос на 20-25%, число желающих сдать трешки в два раза выше, чем число желающих их снять. Наконец, среди четырехкомнатных и более квартир предложение опережает спрос примерно в 2,5 раза.

Наконец, еще одно наблюдение: подобно и другим развитым рынкам недвижимости, в Москве все чаще аналитики, риэлторы и даже арендаторы и арендодатели в определении цены квартиры начинают оперировать такими показателями, как «цена квадратного метра» и «процент» от стоимости жилья.

Оценка от метража

А вот вычисление цены аренды в зависимости от цены квартиры принято на американском континенте. Там считают, что ежемесячная стоимость снимаемой квартиры не должна превышать 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья. То есть, если та же однушка в Марьино на вторичном рынке оценивается сегодня минимум в 38 тысяч долларов, ее аренда не должна превышать 310-320 долларов.

Например, в Берлине стоимость метра при аренде сегодня оценивается в 5-6 Евро, а в Мюнхене – в 8-10 евро. Если применить этот критерий оценки к московским квартирам, то получится, что метр в однушке где-нибудь на юго-востоке города площадью 36 кв. м, за которую просят 270-280 долларов, обойдется в 7,5-7,7 доллара, или в 6,6-6,7 евро. Выходит, что аренда квартиры в Москве сегодня стоит дороже, чем в Берлине!

Банк предлагает клиенту самому назначить ставку по ипотечному кредиту. Брокер обещает скидки по займам, оформленным через него. Застройщик привлекает беспрецедентно низкими ставками по кредитованию своих объектов. От таких предложений сложно отказаться, но при подробном изучении их выгода далеко не очевидна.

Как полагают аналитики, именно второй способ определения цены, скорее всего, со временем и приживется в Москве, так как он прост и зависит только от одного критерия – стоимости квартиры.

Конструктор своими руками
Рассмотрим на конкретных примерах различные предложения банков, обещающих самые выгодные проценты своим заемщикам. Может ли потребитель получить от них реальную выгоду?

Некоторые банки и посредники рынка ипотечного кредитования (кредитные брокеры, агентства недвижимости, застройщики) рекламируют мифические кредиты, указывая лишь минимальную процентную ставку, минимальный первоначальный взнос, минимальный платеж или максимальный срок кредита. Такие предложения привлекают внимание: кому не хочется взять заем на покупку квартиры на 25 лет под 10% годовых! Вот только на практике все не так радужно. Минимальную ставку по кредиту можно будет получить только при небольшом сроке займа (до пяти-семи лет) и максимальном первоначальном взносе (более 40 50%). Вышеописанная уловка далеко не единственная в арсенале банков и посредников. Их предложения необходимо рассматривать с учетом всех условий ипотечного займа и возможных финансовых последствий в будущем.

Для наглядности приведем пример. Если мы берем кредит на покупку квартиры на вторичном рынке в размере $100 тыс. на 25 лет, то базовая ставка у банка Дельтакредит составит 11% годовых в валюте (подтверждение дохода по форме банка). Чтобы снизить ставку до 10%, необходимо уплатить комиссию $3 тыс. При ставке 11% годовых за весь срок кредита в виде процентов набежит $194 тыс. (ежемесячный платеж $980, общая сумма выплат по кредиту $294 тыс.). При уплате трехпроцентной комиссии и снижении ставки до 10% годовых процентная переплата будет соответствовать $181 тыс. (ежемесячный платеж $936, общая сумма выплат $281 тыс.) с учетом комиссии. Получается, что мы сэкономим $13 тыс. Но такого же результата можно достичь и по базовым программам других банков, которые предлагают кредит под 10,25 10,29% годовых без трехпроцентной комиссии. По такой программе ежемесячный платеж составит $926 929, а в целом мы заплатим банку $278 279 тыс. Такой вариант окажется предпочтительнее, чем широко разрекламированная акция Дельтакредита. При официальном подтверждении дохода ставка 9% годовых на 25 лет будет действительно очень привлекательна, однако занимать в долларах сейчас весьма рискованно. В ближайшей перспективе ожидается рост курса американской валюты к евро, что отразится на рублевом курсе и платежах заемщика (эффективная процентная ставка по факту будет выше при росте курса доллара к рублю).

В последнее время все чаще банки предлагают программы с условным названием Назначь свою ставку. Первым ее предложил Дельтакредит. Предложение банка заключается в возможности снизить процентную ставку посредством уплаты разовой комиссии. Такая программа позволяет банку заявить о самых низких ставках от 8% в долларах и от 10,25% в рублях. Правда, чтобы достигнуть процентного дна, срок кредита не должен быть больше семи лет, кроме того, потребуется официальное подтверждение доходов (справка 2−НДФЛ). Чтобы понизить базовую ставку на 0,5%, заемщику нужно уплатить комиссию в размере 1,5% от суммы кредита. Для получения скидки 1% уплачивается комиссия 3%. В целом такая операция снижения ставки может быть целесообразна для клиента, но многое зависит от срока кредита и формы подтверждения дохода. Снижение месячного платежа не будет существенным, но при 25−летнем сроке кредита экономия составит 13% от суммы займа (при 15−летнем около 9%).

Второй вариант получения скидки по процентной ставке можно назвать связыванием рук (это не акция, а скорее опция для заемщика). Более низкая ставка по ипотечному кредиту устанавливается при наличии моратория на досрочное погашение. Точнее, клиент может погасить кредит досрочно, но в этом случае он будет вынужден заплатить комиссию в размере 3 5% от суммы досрочного погашения. На практике ставка может и не быть самой низкой, но мораторий все равно будет. Специальные программы с таким мораторием есть у банка КИТ финанс, Райффайзенбанка и ряда других кредитных организаций. Банкам выгодно, чтобы заемщик расплачивался с ними строго по графику: досрочное погашение снижает доходность кредита для банка. Выгода от программы с мораторием на досрочное погашение есть в том случае, если вы не собираетесь после получения займа через пару лет рефинансировать его по более низкой ставке.

У Банка жилищного финансирования (БЖФ) есть аналогичная программа Меняй правила плати меньше. По ней клиенты банка могут оформить ипотечный кредит на покупку квартир на рынке вторичного жилья с пониженной процентной ставкой 9,75% годовых в рублях и 9,2% в долларах. Этот минимум можно получить, как и в случае с Дельтакредитом, уплатив разовую комиссию скидка 0,5% стоит 2% от суммы займа, скидка 1% 4%. Если мы берем $120 тыс. на 15 лет на покупку квартиры, то базовая ставка составит 10,2% годовых. Ежемесячный платеж $1304, а общая сумма переплаты $234,7 тыс., включая разовую комиссию (1% от суммы кредита). Используя возможность сменить правила и уплатив четырехпроцентную комиссию ($4800), мы снижаем ставку до 9,2% годовых. В итоге ежемесячный платеж составит $1231, а сумма переплаты $226,3 тыс. Экономия около $9 тыс.
Банк просит не торопиться

Третий вариант скидок часто является введением заемщика в заблуждение. К банкам напрямую он отношения не имеет это преференции кредитных брокеров. Часто именно посредники рекламируют мифические кредиты и декларируют скидки по процентной ставке при оформлении кредита через них. Делается это, например, под лозунгом Ведущие российские банки снизили процентные ставки еще на 0,5% для наших клиентов. При этом сами банки не называются, что сразу должно настораживать, ведь для заемщика все условия ипотечного кредита должны быть прозрачны и понятны. Возможность не платить разовые комиссии при выдаче кредита вопросов не вызывает, а вот скидку по процентной ставке в размере 0,5 1% годовых может позволить лишь тот банк, у которого изначально ставка выше среднерыночной. Тут надо понимать внутреннюю кухню кредита. Вся маржа банка составляет 2 4% годовых. Скидка 1% при низкой ставке кредитования маловероятна, поскольку банк не может работать себе в убыток.
Ниже ставка, дороже метр

Например, мы берем кредит в размере 2,5 млн руб. на 25 лет по базовой ставке 12% годовых в рублях. С мораторием на досрочное погашение в течение трех лет ставка снизится до 11% годовых, а штраф при досрочном погашении составит 3% от суммы займа. При такой ставке платежи за два года составят 545,7 тыс. руб., а при стандартной (12%) 596 тыс. Экономия 50,3 тыс. руб. Рассмотрим ситуацию рефинансирования кредита через два года (когда еще мораторий не истек) при наличии выгодного варианта. Остаток кредита 2,458 млн руб. гасится досрочно с уплатой трехпроцентного штрафа 73,7 тыс. руб. В итоге имеем убыток в размере 23,4 тыс. руб. При штрафе за досрочное погашение в размере 2% мы выходим практически в ноль. Штраф более 2% при снижении ставки на 1% годовых невыгоден заемщику в ситуации рефинансирования через два года. При рефинансировании через три года убыточным будет штраф более 3% при снижении ставки на 1% годовых и штраф более 1,5% при снижении ставки на 0,5% годовых.

Появление института кредитных историй привело к появлению новых ипотечных программ, завязанных на надежности того или иного заемщика. Банки начали предлагать скидки за положительную кредитную историю. По логике клиент банка, который уже имеет погашенные кредиты (без просрочек), в любом из банков может рассчитывать на более выгодные условия, чем заемщик-новичок. Однако на практике это не так. Преференций для заемщиков с историей практически нет. Разве что банки по таким клиентам быстрее принимают решение по кредиту. Пока только два банка предлагают специальные условия по процентной ставке для заемщиков с положительной историей. Банк Глобэкс снижает ставку на 0,25% годовых, а ДжиИ мани банк предлагает программу с уменьшенной ставкой до 10% годовых в рублях (первоначальный взнос от 20%, общий стаж работы не менее двух лет, белый доход и положительная кредитная история в любом банке, штраф за досрочное погашение в первые три года 2% от суммы). Последнее предложение не совсем прозрачно, поскольку банк дает ответ только персонально по анкетным данным, и не факт, что заемщик может получить рекламируемую низкую ставку. Предложение есть, но его доступность не очевидна.
Подведем итоги

В последнее время помимо кредитных брокеров и застройщики приобщились к заманиванию потребителей. Кредит на новостройку под 8% в рублях сложно не клюнуть на такое предложение, тем более что займы на квартиры в строящихся домах одни из самых дорогих на рынке (средние ставки 12 14%). Удобно всем: девелоперы поднимают продажи, банки выдают кредиты, а покупатели жилья берут заем под низкий процент. Кредитоваться под 8% предлагают компании СУ-155 (совместно с Независимым строительным банком) и Строймонтаж (совместно с банком Санкт-Петербург). Правда, такая ставка действует лишь определенный период (время строительства дома или только год). За счет подобной акции можно получить экономию примерно 3 4% от суммы кредита за год. Вопрос в том, какова процентная ставка в последующие годы (насколько она конкурентоспособна) и цена на конкретный объект. Если стоимость покупаемой в кредит под 8% годовых недвижимости будет на 5 10% выше аналогичного по качеству варианта со стандартными процентными ставками на этапе строительства, то сэкономить не удастся. Аналогично в ситуации более высокой ставки после ввода дома в эксплуатацию начальная экономия может сойти на нет, а рефинансирование такого кредита приведет к потере налогового вычета по процентам (это порядка 10 25% от суммы займа за весь срок). Учитывая, что на рынке нет таких маленьких ставок в рублях, столь низкий процент объясняется тем, что снижение ставки компенсирует банку застройщик. Скорее всего, это будет сделано за счет заемщика, приобретающего жилье по завышенной стоимости, или в форме завуалированной скидки покупателю.

Если вы только планируете купить квартиру и заняться рентным бизнесом, то лучше вложите деньги в более прибыльное дело, такой совет дал мне один из риэлтеров, с которым я беседовала. Действительно, гораздо легче положить деньги и получать 12 13% годовых, чем связываться с рентным бизнесом. Но, возможно, вы уже владеете одной или несколькими квартирами. В этой ситуации практически каждый хочет превратить жилье в источник дохода пусть небольшого, но стабильного. Как обеспечить максимальную доходность рентного бизнеса для себя и от чего зависит уровень прибыли, разбирался D’.

Улучшение жилищных условий с использованием ипотеки является вашим личным инвестиционным проектом. Если вам нужен кредит на покупку жилья ваш главный интерес в том, чтобы снизить его стоимость. Рациональная стратегия предполагает минимизацию расходов по займу. Главная ошибка, которую может совершить ипотечный заемщик, это поиск легкого кредита. А ведь сложность получения займа обратно пропорциональна его цене. Чем меньше банк проверяет заемщика, тем выше риски и процентная ставка. И здесь важно обращать внимание не на слова в рекламных проспектах, обещающих дешевизну и легкость получения кредита, а на реальные расходы, которые вы понесете.
Сдача квартир в аренду в Москве приносит их владельцам в среднем 7 10% годовых. Но размер прибыли зависит не только от спроса на нее, но во многом и от того, насколько грамотно вы подойдете к сдаче жилья.

Самая распространенная ошибка неадекватная оценка квартиры. Зачастую владельцы жилья не видят проблемы в том, что квартира остается несданной в течение нескольких месяцев, и даже не корректируют ставку. Однако простой расчет показывает, что выгода от такого бизнеса сомнительна. Хозяин квартиры хочет получать за ее аренду $6,5 тыс. в месяц (то есть $78 тыс. в год). Но арендатор просит скидку $20 Если владелец пойдет на уступки, за год он потеряет $2,4 тыс. Однако если он будет продолжать настаивать на своем, объект может оставаться несданным два-три месяца. Тогда упущенная выгода будет более значительной $13 19 тыс., говорит руководитель отдела эксклюзивной недвижимости Penny Lane Realty Вадим Ламин. Зачастую месторасположение дома и (или) качество самой квартиры не соответствует ценовым запросам арендодателя. Так, часто затягивается сдача квартир в старых домах с деревянными перекрытиями. Даже если они находятся в востребованном центре. Состоятельные клиенты предпочитают селиться либо в реконструированных, либо в недавно построенных домах, поясняет Вадим Ламин. Это не означает, что сдать такую квартиру не удастся, но хозяевам придется умерить аппетит. Такая же проблема может возникнуть в объектах с неправильным распределением метража или неудачной планировкой. Бывает, что у квартиры хороший метраж около 200 кв. м, и находится она в новом доме, и охрана есть, но в ней всего две, пусть и огромные, жилые комнаты. Жилье прекрасное, но с точки зрения аренды практически несдаваемое. Бывает наоборот, огромные гостиная и столовая и три крохотные спальни по 10 12 м, рассказывает Ольга Сугоняева. Эту проблему можно решить за счет грамотной перепланировки.

Не по сеньке шапка
В Москве сегодня практически нет жилья, которое невозможно было бы сдать в аренду. Вопрос только в длительности экспозиции (время, затраченное на поиски арендатора) и цене. Некоторые ошибки неопытного рантье могут привести к тому, что сроки затянутся или квартира будет сдана не по той цене, на которую он мог бы рассчитывать. На сегодняшний день в сегменте экономкласса квартира стоимостью 20 25 тыс. руб. в месяц уходит за несколько часов. Элитная, правильно оцененная квартира не должна простаивать больше нескольких недель, считает руководитель отдела аренды офиса Полянка компании DOKI Ольга Сугоняева. Если сроки сдачи квартиры больше, значит, вы или ваш риэлтер-консультант в чем-то просчитались.

Техника безопасности
Рентный бизнес сопряжен с различными рисками. Один из наиболее вероятных связан с тем, что арендаторы нанесут вред вашему имуществу или самой квартире. Мне, например, памятен опыт родителей, которые, переехав за город, сдали свою трешку молодой семье. За два года уютная чистая квартирка превратилась в подобие хлева. И когда родители собрались продавать ее, им пришлось еще делать за свой счет ремонт, чтобы восстановить товарный вид жилья. Арендаторы могут также нанести ущерб вашим соседям к примеру, затопить их. Если это случится, иск о возмещении вреда будет предъявлен вам как хозяину квартиры. После удовлетворения иска вы, конечно, вправе требовать возмещения от арендаторов (если был заключен договор аренды). Но есть ли гарантия, что вам технически удастся получить удовлетворение этого иска? Жильцы могут съехать и исчезнуть в неизвестном направлении. Скорее всего, даже при наличии соответствующего решения суда вернуть деньги за ремонт не удастся, считает главный специалист отдела страхования ответственности компании Согласие Ирина Перевозникова. Также существуют такие риски, как несвоевременная оплата, использование вашей квартиры для какой-либо противозаконной деятельности и т. п.

Инвестиции в ремонт
Хороший ремонт и перепланировка могут существенно повысить стоимость квартиры на рынке аренды. Но следует учитывать, что значение ремонта в стоимости аренды заметно отличается в зависимости от класса жилья. Меньшую роль он играет для квартир экономкласса. Если однокомнатная квартира с косметическим ремонтом стоит $900 1000 в месяц, аналогичную квартиру с капитальным ремонтом и новой мебелью можно сдать за $1200 1300, а с евроремонтом за $1600 1800, приводит пример заместитель директора компании Миэль-аренда Мария Жукова. А управляющий директор компании Century 21 Запад Евгений Скоморовский считает, что состояние недвижимости экономкласса влияет прежде всего не на стоимость, а на скорость экспозиции. Квартира с плохим ремонтом вместо нескольких часов будет оставаться без арендатора несколько дней. Другое дело жилье бизнес-класса и элитное. Если квартира расположена в хорошем месте, сделан евроремонт, ее можно сдать на 15 30% дороже, а дизайнерский евроремонт в элитном комплексе позволит запросить и на 50% больше. Легкая косметика в сегменте элитного жилья и бизнес-класса является непременным условием при заключении нового договора. А вот тратиться на эксклюзивный дизайнерский проект нецелесообразно. Удивительно, но квартиры с таким ремонтом отличаются меньшей ликвидностью. Очень важно, уверяют эксперты, чтобы цена аренды не перевешивала рыночную. Необязательно класть по всей квартире паркет из карельской березы или заставлять ее антикварной мебелью: сдать такую квартиру выше рыночной цены будет очень сложно. Кстати, мнение о том, что джакузи прибавляет квартире стоимость, тоже миф, уверяет Ольга Сугоняева. И уже тем более не стоит надеяться повысить арендную плату за счет дорого ремонта в квартире экономкласса. Уровень отделки и меблировка должны соответствовать качеству дома, престижности района и размеру квартиры. Мебель от Bizzarri, бытовая техника Gaggenau и наборный паркет вряд ли намного увеличат стоимость аренды жилья в панельном доме вблизи МКАД. Прежде чем делать ремонт, не мешает посоветоваться с риэлтерами, которые знают запросы своих клиентов.

Многие хозяева не беспокоятся за свое имущество, поскольку берут с жильцов залог в размере месячной платы. Но нанесенный ущерб может и превышать эту сумму. Если жильцы платят за квартиру 20 25 тыс. руб. в месяц, а после их проживания вам придется делать ремонт на пару тысяч долларов, то рантье окажется в проигрыше. Конечно, практика залога как инструмента обеспечения безопасности распространена во всем мире, и пренебрегать этим не стоит.

Такие риски стоит предусмотреть. Главное заключите договор с вашими жильцами. Как ни странно, многие арендодатели не делают этого, полагая, что договор ограничивает их права как владельцев квартиры. Отчасти так оно и есть. Если в договоре указан минимальный срок аренды, у владельца не получится избавиться от жильцов немедленно. Но зато он может заранее оговорить те условия, при которых возможно досрочное расторжение договора. Например, несвоевременная оплата, порча имущества и т. п. В договоре можно также прописать степень ответственности арендаторов за квартиру, мебель и технику.

К сожалению, страхование тоже не является универсальным инструментом защиты для арендодателя. Поскольку нанесенный жилью ущерб зачастую не подпадает ни под один страховой случай. Клиенты-арендодатели часто задают вопрос, будет ли признано страховым случаем, если арендатор причинит какой-то вред отделке или украдет домашнее имущество. От такого риска мы не страхуем, так как арендодатель сам пускает в свою квартиру арендатора, объясняет начальник отдела имущественного страхования физлиц компании АльфаСтрахование Людмила Карпова. Кстати, некоторые арендодатели перекладывают обязанность по страхованию на жильцов, но последние соглашаются на это в том случае, если данные затраты идут в счет арендной платы.

Арендодателю имеет смысл рассмотреть и варианты страхования имущества и гражданской ответственности перед третьими лицами (соседями). Страхование имущества защищает от стандартного набора рисков, которые могут возникнуть, в том числе из-за халатного отношения квартиросъемщиков: пожара, взрыва бытового газа, стихийных бедствий, затопления, аварий инженерного оборудования, краж, грабежей и т. д. Страхование ответственности перед третьими лицами подразумевает, что в случае, если ваши арендаторы причинят какой-либо ущерб соседям (например, затопят их), то расплачиваться за ремонт будете не вы, а страхования компания. Арендодателю необходимы оба вида страхования, особенно если в арендуемой квартире остается имущество хозяина. Ведь плата за полис несопоставима со стоимостью возможных убытков, считает замдиректора управления имущественного и личного страхования физических лиц Росгосстраха Татьяна Моисеева. Тарифы действительно невелики: около 0,5 1% от страховой суммы. Но имейте в виду, что страхование сдаваемого в аренду имущества обычно обходится клиенту дороже на 5 10%.

Стоимость риэлтерских услуг отличается как по комплекту, так и по компании. Большинство агентств берут с арендодателя за поиск клиента плату в размере месячной стоимости аренды квартиры. Если же речь идет о возможности доверительного управления и привлечении крупных АН, то такие услуги будут стоить от 8 до 50% от ежемесячного арендного платежа (в зависимости от количества опций).

Чужими руками надежнее, но дороже
Опыт показывает, что самостоятельно найти арендаторов не является проблемой. Во-первых, есть масса сайтов в интернете, предполагающих прямую связь тех, кто сдает жилье, и тех, кто желает его снять. Во-вторых, обычно достаточно пустить информацию по кругу знакомых и коллег, чтобы на квартиру сразу нашлись претенденты. С другой стороны, и ресурсы, и реклама по принципу сарафанного радио годятся в основном для экономкласса. Арендаторы более дорогого жилья предпочитают доверять хлопоты по поиску квартиры риэлтерам. Поэтому владельцам квартир бизнес-класса и элиты имеет смысл идти в агентство недвижимости (АН). Некоторые агентства готовы взять на себя ответственность за благонадежность приведенных арендаторов. Все удары со стороны клиента берет на себя риэлтер. Если наниматель не заплатил, то агентство несет ответственность перед арендодателем, то есть занимается разбирательством возникшей ситуации. Если не удается взять с арендатора деньги, то комиссия возвращается собственнику. Либо последующий поиск клиента осуществляет со скидкой, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. Крупные АН предлагают и более широкий набор услуг для арендодателя. По желанию хозяев риэлтеры могут практически полностью взять на себя управление квартирой до окончания срока договора с арендаторами. В данном случае вы будете лишены необходимости общаться с арендаторами, и вам не надо будет решать возникающие бытовые проблемы, связанные с вашим жильем, поясняет Вадим Ламин. Риэлтеры могут взять на себя и юридическое сопровождение, и техническую поддержку на протяжении всего срока аренды (специальная бригада осуществляет мелкий ремонт), и помощь в проведении переговоров с потенциальными жильцами. Немаловажно также то, что у крупных агентств заключены договоры на корпоративное обслуживание со многими иностранными компаниями, которые снимают жилье для сотрудников. Поскольку за арендатора платит компания, владелец квартиры будет получать платежи гарантированно и в срок. Правда, такой подход практикуют лишь те фирмы, которые работают с элитным сектором. Для множества мелких АН отношения с парой арендодатель/арендатор заканчиваются сразу после получения комиссионных. Если вы рассчитываете на какую-то дальнейшую помощь со стороны риэлтера, стоит этот вопрос заранее прописать в договоре: в каких случаях агент будет вмешиваться в ситуацию и какую ответственность он несет за найденных клиентов.

При московском дефиците и дороговизне гостиниц посуточная аренда квартир весьма востребована. Особенно среди тех, кто приезжает в столицу не на день-два, а на месяц-другой. К тому же, по утверждению риэлтеров, этот рынок развит слабо, и предложение сильно ограничено. Но, сдавая свою квартиру как альтернативу гостиничному номеру, собственник берет на себя заботу о поддержании ее в должном порядке. После каждого съемщика квартиру необходимо приводить в порядок, делать полную уборку. Затраты на подготовку жилья к сдаче также будут больше, чем в случае с долгосрочно рентой. Ведь такие квартиры не могут сдаваться без мебели, посуды и постельного белья. Отдельный вопрос поиск клиентов. Это требует определенного отлаженного сервиса. Если, конечно, вы не предполагаете сами ежедневно стоять на вокзальной площади с табличкой в руках. Кроме того, сдавая квартиры посуточно, их владелец априори несет большие риски, чем при долгосрочной аренде. В случае конфликта у владельца сдающейся посуточно квартиры куда меньше способов воздействия на постояльца. Поэтому сдача жилья даже на короткий срок должна быть подтверждена договором, составленным в письменной форме, а денежные расчеты подтверждаться расписками. Можно облегчить себе жизнь, обратившись в специализированное АН, которое обладает солидным клиентским потоком и необходимыми кадровыми ресурсами для поддержания ваших квартир в пригодном состоянии. Однако такое агентство еще нужно поискать. Ни одна из семи крупных АН, куда я обращалась, не занимается посуточной сдачей жилья.

Хитрый способ
Если указанный уровень доходности от сдачи квартиры внаем вас не устраивает, вы можете попробовать увеличить прибыль двумя способами: сдавать квартиру посуточно либо перевести ее в нежилой фонд и сдать под офис.

Второй вариант перевести квартиру в нежилой фонд и сдать под офис или магазин. Потребность в подобных объектах очень велика, а сумма арендных платежей по сравнению со сдачей жилья в два-три раза выше, утверждает Евгений Скоморовский. Главная проблема этого способа в том, что его имеет смысл использовать только с жильем определенного типа. В первую очередь объект должен размещаться на первом этаже либо над нежилым помещением, иметь возможность обустройства отдельного входа. Желательно, чтобы у дома была хорошая транспортная доступность, а рядом располагалась автомобильная стоянка, которой могли бы пользоваться сотрудники офиса. Официальные расходы на процедуру перевода жилого фонда в нежилой невелики: госпошлина в размере 500 руб. для физлица и 7,5 тыс. руб. для юрлиц. Однако эксперты предупреждают, что это довольно сложная юридическая процедура, которая практически никогда не проходит без участия риэлтеров. В этом случае расходы владельца квартиры могут достигать до $500 за кв. м. Отдельно стоит учесть расходы на ремонт и потери на простое квартиры. Дело в том, что процесс перевода может растянуться на долгие месяцы. Камнем преткновения способно стать, например, несогласие кого-то из соседей. Пока все соседи по подъезду единогласно не проголосуют за, вы не получите разрешения на перевод. А согласие соседей порой становится еще одной, и очень крупной, статьей расходов в вашем бюджете.

По данным риэлтеров, самым востребованным объектом для посуточной аренды являются одно-, двухкомнатные квартиры бизнес-класса, расположенные в пределах Кольцевой линии московского метрополитена. Они наиболее востребованы бизнес-туристами из стран дальнего зарубежья. Средняя цена посуточной аренды однокомнатных квартир бизнес-класса составляет $80 150, двух и трехкомнатных $120 25 Доходность посуточной аренды с учетом выплат управляющей компании составляет 15 20% годовых, но при условии, что квартира не будет долго простаивать.



Главная --> Публикации