Главная --> Публикации --> Мосгордума одобрила список госимущества москвы Дорогой петербург: высокий старт года Квартира. когда ломать труднее, чем строить Территории для комплексного освоения Московские квартиры получат паспорта

На российском рынке эта услуга появилась сравнительно недавно. Первые контракты по инвестиционному и стратегическому консалтингу коммерческой недвижимости были заключены лишь в 2003 году. По большому счету, речь идет о формировании концепции развития проекта, рассказывает Дмитрий Хечумов, руководитель департамента торговой недвижимости консалтинговой компании DTZ. Она включает и прогноз наилучшего использования участка, и оптимизацию планировочных решений, и консультации по возможной стоимости или ставке аренды помещения, и многое другое. Если говорить о консалтинге вообще, то сегодня он уже воспринимается не как дань моде, а как жизненная необходимость.

Но перспективность проекта могут определить только специалисты по инвестиционному консалтингу.
Центр Москвы. Четырехэтажный многофункциональный комплекс. На нижнем уровне разместилась популярная торговая сеть. Внушительных очередей у касс не бывает, хотя и на отсутствие покупателей жаловаться не приходится. Верхний уровень занимают кинозалы (билеты на некоторые сеансы приходится бронировать заранее) и всевозможные кафешки, где подчас с трудом можно найти свободный столик. На остальных этажах бутики, аптека, отделение банка. Все замечательно, но Еще недавно картина была совершенно иной. Объект, конечно, не пустовал, однако ожидаемой прибыли не приносил. А все потому, что в свое время не провели инвестиционный консалтинг.

Но вернемся к многофункциональному комплексу, упомянутому в начале статьи. Можно смело утверждать, что если бы специалистов консалтингового агентства пригласили для участия в проекте еще до начала строительства, то они смогли бы заранее просчитать риски, о которых инвестор даже не догадывался. Например, насколько целесообразно открывать небольшой торговый центр, когда пространство вокруг него уже давно сформировано (не изобилует жилыми домами, зато окружено значительным количеством офисов). Исходя только из этого факта, эксперты сразу смогли бы ответить на вопрос, какие именно якорные арендаторы пользовались бы популярностью у местной публики.

В мае 2007 года агентство DISCOVERY Research Group обнародовало результаты исследования рынка консалтинговых услуг в РФ. Согласно представленным данным, в настоящее время он насчитывает около 3 тыс. игроков, а объем рынка в 2006 году составил 1,65 1,85 млрд долл.

Приведем другой пример. Около восьми лет назад в центре столицы открыли гостиницу. Помимо бара и ресторана в ней оборудовали еще и небольшой хлебопекарный цех. Все дело в том, что на тот момент хорошей выпечки, отвечающей стандартам пятизвездочного отеля, в Москве было немного, скажем откровенно: только здесь постояльцам предлагали не просто горячие, а свежеиспеченные круассаны. Но прошло немного времени, недостаток в качественных кондитерских изделиях в городе ликвидировали, и необходимость в услугах пекарни, по существу, отпала. Теперь владельцам снова придется обратиться в консалтинговую фирму с вопросом об эффективном использовании помещения, ставшего малорентабельным.

Впрочем, просчитать все нюансы даже самым крупным консалтинговым компаниям с богатым опытом работы в России удается не всегда. Так, несколько лет назад на Красной поляне в Сочи местные бизнесмены решили создать современный гостиничный центр для обслуживания любителей горных лыж, причем с закрытой инфраструктурой, включающей рестораны, бар, спортивный центр. Но кто мог предположить, что этот вид спорта вскоре станет одним из самых популярных, Сочи выберут столицей зимних Олимпийских игр, а Красная поляна превратится в стройку века? И сегодня девелоперы того первого центра отдыха утверждают, что, знай они, как все обернется, не стали бы обременять свою гостиницу лишней инфраструктурой. В нынешней ситуации, когда у туристов имеется широкий выбор среди множества мест отдыха и развлечений, появившихся здесь за последнее время, рестораны клубного формата уже малоэффективны с точки зрения прибыльности. Тем не менее у собственника всегда остается возможность выставить свой объект на продажу, и с учетом места расположения и невероятно высокой цены в накладе он не останется. Конечно, в этом случае можно говорить о счастливом совпадении, но сегодня вряд ли у кого-то поднимется рука на тамошних консультантов.

Зачастую именно благодаря советам специалистов собственники земельного участка или помещения избегали серьезных проблем, связанных с ошибочным использованием того или иного объекта, в корне меняли концепцию развития проекта, тем самым повышая его эффективность.

Несмотря на все неточности, которыми порой грешит консалтинг, анализ все же необходим. В первую очередь там, где среда обитания уже давно диктует свои правила игры, и особенно тем, кто делает на рынке первые шаги. Отметим, что необходимость таких исследований стали понимать как бизнесмены средней руки, так и отечественные компании-гиганты. Только в Москве, по утверждениям аналитиков, в сегменте коммерческой недвижимости проходит около 90% сделок с участием консультантов. Показатель довольно внушительный, позволяющий говорить о хорошей перспективе.

Не подлежит сомнению, что анализ эффективного использования того или иного объекта необходим, но весь вопрос в том, кто его проводит. С ростом спроса на услуги увеличивается и объем предложения на рынке. Но всегда ли качество проделанной работы находится на должном уровне? Как признают сами специалисты, организаций, которые могут гарантировать высокую эффективность исследований, существует сегодня не так много. Причем большинство из них берутся только за дорогостоящие проекты. Например, такие западные консалтинговые компании, как Colliers International, CushmanWakefield StilesRiabokobylko, Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis, предпочитают выполнять только крупномасштабные работы. Их услуги, скажем прямо, не по карману владельцам мелких объектов или земельных наделов. Существуют и те, что консультируют средний бизнес, и так далее.

К услугам профессионалов обращаются не только российские бизнесмены. Крупные иностранные фирмы, даже из числа обладателей самых раскрученных брендов, ни шагу не делают без предварительных консультаций. Это и IKEA, и Auchan, и Microsoft, и многие другие. Хотя они предпочитают сотрудничать, что называется, с равными то есть с известными международными консалтинговыми структурами.


В феврале на рынке новостроек, как, впрочем, и остального жилья, наблюдался бум. В некоторых домах квартиры выросли в цене аж на 9 - 10 процентов.

Вопрос, который волнует всех, стоимость исследования. И вот здесь добиться точного ответа весьма непросто. Крупные структуры предпочитают вообще не озвучивать цифры, маленькие стараются этого не делать, дабы не увеличивать число конкурентов. Впрочем, никакого особого секрета здесь нет. Согласно статистике средняя цена инвестиционного анализа объекта недвижимости составляет примерно 40 80 тыс. долл. Оценка земельного участка для его дальнейшего использования порядка 10 тыс. долл. А детальная разработка полной концепции с перспективным развитием территории стоит уже в десять раз дороже, около 100 тыс. долл. Но и эти цифры не являются максимальными. К тому же гонорар консультанта нередко зависит от его имиджа и популярности на рынке.

Но даже сами застройщики считают, что долго такое продолжаться не будет.

Одной из причин специалисты называют так называемый отложенный спрос. На рынок пришли покупатели, которые в течение прошлого года откладывали покупку, выжидая лучших условий и подкапливая деньги. Для них наконец стало очевидным, что цены вряд ли существенно упадут и ждать особо нечего - тем более что накопленные средства обесцениваются.

В частности, причиной возможного уменьшения спроса гипотетически могут стать более жесткие требования банков к желающим взять ипотечный кредит.Новостроек, как более рискованного рынка, это касается в первую очередь. По оценкам в целом по России количество ипотечных кредитов может снизиться на 30 - 40 процентов.

- Вряд ли темпы роста цен в 7 - 9% в месяц сохранятся, - говорит Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании Трест- 199 - Однако, поскольку на рынке нового жилья недостаточно, с большой долей уверенности можно прогнозировать, что оно расти в цене на полтора-два процента в месяц до конца этого года будет.

- До 95 процентов сделок, заключенных в феврале, например, нашей компанией, проходило без привлечения ипотеки, - утверждает Татьяна Пальчикова. - Это может свидетельствовать и о том, что как минимум часть квартир приобретается с инвестиционными целями.

Однако пока на продажах квартир банковские новшества не особо сказываются.

Ну а если квартира нужна просто для жизни?
Главный плюс новостроек в глазах тех, кому надо срочно решать квартирный вопрос, остается прежним. Такое жилье зачастую обходится дешевле вторичного, поскольку продается, как правило, в недостроенных домах. При всем при том это квартиры с современными планировками, большим метражом (как минимум от 40 квадратов в однушке) и новыми коммуникациями.

- Поскольку цены на рынке недвижимости продолжили свой рост, покупка жилья вновь стала привлекательным средством инвестирования, - соглашается Алексей Смоленцев, генеральный директор Группы компаний Домостроитель. - Тем более что фондовый рынок не оправдал ожиданий многих инвесторов.

Впрочем, и на вторичном рынке есть свои риски, связанные с историей квартиры.

Однако по-прежнему есть и минусы. Главный из них связан именно с тем, что квартира в новостройке, как правило, продается авансом - дом-то еще не сдан, и ваше будущее жилье юридически как товар не существует. Хотя на стадии котлована квартиры сейчас уже никто не предлагает, риски остаются - в основном они связаны с затягиванием строительства и сроков сдачи дома, а соответственно и оформления ваших документов на право собственности. При этом далеко не все виды договоров, которые сейчас заключаются с покупателями новостроек (см. таблицу на стр. 24(2), гарантируют, что вы хотя бы получите неустойку.

Для того чтобы купить новую квартиру, вам надо продать старую (альтернативная сделка).

Важно!
В этих случаях лучше приобрести квартиру на вторичном рынке

В новую квартиру надо переехать быстро и с минимальными затратами.

Проблема связана с тем, что если вы не сможете в оговоренные сроки въехать в новую квартиру и зарегистрироваться в ней (а при затягивании сроков сдачи дома так и будет), то подставите покупателей своей квартиры, которым соответственно тоже придется ждать у моря погоды. Поэтому с альтернативщиками, желающими переехать в новостройку, как правило, никто иметь дело не хочет.

Вы сильно рассчитываете на ипотеку.

С новостройкой этого не получится, поскольку без серьезного ремонта вы туда не въедете. Ведь фактически вы покупаете голую бетонную коробку, а в случае свободной планировки - еще и без внутренних стен.

Если банк соглашается выдать кредит под квартиру в недостроенном доме - это сильный плюс в пользу застройщика. Значит, проверенный. Хотя на все сто на это, конечно, полагаться не стоит.

Получить кредит на покупку квартиры в новостройке может оказаться сложнее. Да и проценты будут, скорее всего, выше, чем в случае со вторичкой.

Что учесть, решаясь на сделку

Домашний блокнот

В большинстве случаев инфраструктура ближнего Подмосковья не хуже, а иногда и лучше окраинных районов, которые административно входят в черту Москвы. А вот транспортные возможности стоит изучить очень внимательно и с учетом перспективы. Если новые дома строятся, а дороги и развязки нет - сами понимаете, с какими пробками вы столкнетесь.

Перспективы района, транспорт, инфраструктура

Наилучшей гарантией ваших прав служит договор, заключенный в соответствии с законом о долевом строительстве и зарегистрированный в государственных органах. Однако такое по-прежнему случается редко (не более 10 процентов строек). Поэтому основной гарантией в большинстве случаев остается репутация застройщика. Узнать, какова она и много ли к компании претензий, несложно - в Интернете полно форумов, где бывшие клиенты строительных фирм делятся впечатлениями.

Репутация застройщика, гарантии того, что он выполнит свои обязательства

Качество строительства, особенности планировки

- Важный момент также - исходная разрешительная документация на ведение конкретного строительства, - предупреждает Павел Пузырев, генеральный директор компании ИТЭК. - Это главный залог того, что дом будет построен в срок, в соответствии со строительными нормами, а также не будет проблем с оформлением прав собственности.

Так оформляется приобретение квартир в строящихся домах

Обратите внимание, соответствует ли имеющаяся планировка вашим нуждам или потребуется перепланировка? И если вы намерены делать перепланировку, можно ли по существующим нормам сделать то, что вы хотите, в доме данного типа или серии? Например, джакузи размером с небольшой бассейн в монолитном доме поставить, скорее всего, разрешат. А в панели - нет.

Договор участия в долевом строительстве

Вид договора

Если разрешение на строительство дома выдано начиная с 1 апреля 2005 года, то застройщик, строго говоря, обязан заключать с гражданами именно этот вид договора. Однако на практике по такой схеме сейчас возводится не более 10% многоэтажных жилых домов, в остальных случаях застройщики используют обходные схемы.

Когда заключается

Максимально гарантирована безопасность, сохранность вклада граждан в строительство.

Гарантии и риски

За просрочку передачи готовой квартиры застройщик выплачивает неустойку, максимальный размер которой не ограничивается (размер компенсаций рассчитывается на основе ставки рефинансирования Центробанка РФ).

Застройщик может начинать сбор средств дольщиков только после оформления земельного участка и получения разрешения на строительство. Благодаря этому сводится к минимуму риск возникновения проблем со строительством и сдачей дома.

Вид договора

Исключается двойная продажа квартир благодаря обязательной госрегистрации договора.

Когда заключается

Договор соинвестирования

Гарантии и риски

Как правило, такие договоры заключались до введения Закона об участии в долевом строительстве (до 1 апреля 2005 года), но дома по ним достраиваются и сдаются до сих пор, и квартиры в таких новостройках все еще продаются.

Застройщик может начинать сбор денег, не имея всей необходимой документации. В результате на практике большинство домов при таком виде договора сдается с длительными задержками.

В случае затягивания сдачи дома гражданин-соинвестор вправе требовать неустойку на основании Закона О защите прав потребителей: по 3% от суммы вклада в строительство за каждый день просрочки, однако общий размер неустойки не может превысить сумму вклада.

Вид договора

Как правило, защита прав соинвесторов возможна только в судебном порядке, причем процессы очень сложные и длительные, требующие значительных затрат времени и средств.

Когда заключается

Предварительный договор купли-продажи

Гарантии и риски

Наиболее распространенная на сегодня серая схема, когда квартиры в новостройке реализуются в обход Закона о долевом строительстве.

На практике самая частая засада - просрочка сдачи дома и (или) бесконечное затягивание оформления права собственности новоселов на квартиры. Самое обидное, что выбить за это неустойку при данном виде договора, увы, невозможно.

Фактически вы оплачиваете приобретение квартиры для компании (застройщика либо посредника), которая обещает впоследствии продать ее вам. Причем это обещание зачастую юридически не подкреплено: при использовании наиболее распространенной системы оплаты - вексельной схемы - компания по документам обязуется лишь вернуть вам вложенные деньги, а не передать квартиру.

Рынок управления коммерческой недвижимостью на Юге делает первые шаги. Внутренний спрос не вполне сформирован, его порождают в основном пришлые инвесторы. Но местные игроки уже пытаются играть по правилам федеральных.

Получить ипотечный кредит на приобретение новостройки по предварительному договору может оказаться сложно - банки остерегаются серых схем. Выдать заем, правда, иногда соглашаются банки - партнеры компаний-застройщиков, однако процентные ставки зачастую в 1,5 - 2 раза выше средних.

Формирование спроса
Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью, принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника на определённом этапе жизненного цикла объекта недвижимости (замысел, анализ, проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию, обслуживание, эксплуатация, изменение функционального назначения и др.). Управляющая компания (УК) может также оказывать содействие в выстраивании схемы девелоперского проекта и в привлечении инвестиций.

Ещё полтора-два года назад привлечение профессиональной управляющей компании к управлению коммерческим объектом было на Юге экзотикой. И до сих пор большинство местных инвесторов и собственников, по мнению экспертов, пытаются обходиться своими силами. Тем не менее, с начала прошлого года в Ростове и Краснодаре стали на постоянной основе работать структурные подразделения и представители сразу нескольких известных и крупных консалтинговых, маркетинговых и управляющих компаний полного цикла: Blackwood, Colliers International, GVA Sawyer, Bekar, Horwath. Большого спроса на их услуги нет, но он неизбежно будет так аргументируют игроки свой на первый взгляд преждевременный приход.

Региональные представительства открываются, когда надо отрабатывать уже заключённые соглашения, говорит Оксана Крымина, генеральный директор маркетинговой группы БЕШ (занимается созданием управляющих компаний в России и исследованиями рынка управления недвижимостью). Местный девелопер принимает решение о передаче объекта в управление не сразу. Хорошо, если он подключается в момент подготовки проекта, на этапе проектной документации. Те, кто не обращается к консультантам на этом этапе, скорее всего, имеет мало перспектив и для передачи потом в управление. Следовательно, и для УК есть смысл окучивать клиента тогда, когда он только начинает готовить проект. Поэтому на данном этапе гораздо целесообразнее оказывать именно маркетинговые и консалтинговые услуги, нежели предлагать управление объектом. Кроме того, продвижение маркетинговых услуг допускает гораздо большую активность и даже агрессивность методов без потери имиджа консультанта.

Перечисленные именитые компании пока не предлагают в нашем регионе полный цикл управления, но их услуги в части маркетинговых исследований, консалтинга, привлечения инвестиций, по словам руководителей УК, уже весьма востребованы.

По мнению аналитиков, излишняя самоуверенность инвесторов подводит их даже на развитых рынках. Так, в прошлом году Москва недосчиталась более половины торговых центров, чьё открытие было заявлено на 2007 год. Как считают эксперты, причина стагнации в том, что девелоперы переоценивают свои силы и недооценивают тенденции рынка.

Безусловно, основными заказчиками являются столичные и иностранные крупные инвесторы, которые выходят на Юг или только присматриваются к нему, подтверждает Кирилл Завьялов, генеральный директор компании GVA Sawyer ЮГ. Им нужны предварительные глубокие, проведённые на месте, исследования рынка: социально-демографические характеристики населения города, общая характеристика рынка торговой недвижимости с описанием действующих, строящихся и проектируемых объектов, окружающей инфраструктуры. Обязательно изучается и анализируется структура спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости: арендная политика и уровень ставок, присутствие или заинтересованность потенциальных арендаторов, наличие в городе торговых операторов, сетей. Только после этого составляется SWOT анализ развития объекта. Что касается готовых или возводимых объектов, то тут заказ чаще всего ограничивается брокериджем привлечением арендаторов, разработкой условий и пакета документов, устанавливающих взаимоотношения с ними, и проведением арендной политики. Местных же девелоперов и застройщиков в большей степени интересует концепция будущего объекта, так как они располагают собственными, на их взгляд, вполне достаточными знаниями о рыночной ситуации. А самостоятельное профессиональное управление и эксплуатация объекта им кажутся и вовсе посильными.

Опасное промедление
Эксперты считают, что даже единичные факты обращения местных девелоперов и застройщиков к консультантам это уже большой шаг вперёд. Это означает, что участникам рынка стало понятно: увеличение предложения коммерческих площадей ведёт к усилению конкуренции, и ошибки в концепции и управлении могут привести завтра к потерям доходов и самого бизнеса.

Александр Скоробогатов, генеральный директор компании Сопровождение-ЮГ, официального представителя и партнёра компании Becar. Commercial Property в Ростовской области, указывает на существенное различие между местными и крупными федеральными и транснациональными игроками. Если крупные девелоперы приходят, как правило, со своими проработанными и отработанными концепциями, для реализации которых ищут место, то региональные застройщики действуют ровно наоборот: уже имея место, разрабатывают под него концепцию. Хорошо ещё, если они понимают, что вопрос о привлечении УК должен решаться не тогда, когда здание уже построено и готово к эксплуатации, говорит Александр Скоробогатов. В идеале же консультанты нужны даже не на этапе проектирования и строительства, а на этапе возникновения идеи. Может быть, целесообразнее вообще не торгово-развлекательный комплекс (ТРК) строить, а офисное здание или гостиницу, или логистический парк, или выставочный центр. Самая правильная политика при выборе формы взаимодействия с УК это когда приходят люди, у которых есть деньги, и спрашивают, куда наиболее эффективно их стоит вложить. Мы пытаемся входить в контакт со всеми застройщиками и инвесторами в регионе, рассказываем о преимуществах, которые они могут получить в сотрудничестве с УК. Понимание у многих находим, но как только доходит дело до вопроса, сколько это будет стоить многие переговоры вянут. Но ведь заплатив сейчас, ты получишь результат в будущем. Это, конечно, более дальновидная политика, но не все готовы ей следовать.

Эксперты уверенно называют причины сложившейся ситуации: центры строились часто без серьёзных предварительных расчётов и учёта сложившихся требований к таким объектам, они нередко являются продуктом коллективного творчества большого числа собственников, которые в свою очередь не могут поделить зоны влияния и зоны ответственности, не могут договориться, кто же будет управлять объектом. Проблем с арендаторами в таком объекте возникает масса и на этапе привлечения, и на этапе эксплуатации арендованных площадей.

Александр Скоробогатов приводит в пример положение с офисной недвижимостью, сложившееся в Ростове-на-Дону: В Ростове более 12 новых объектов офисной недвижимости класса В+ и класса А, часто, впрочем, сомнительного. При этом даже самые известные бизнес-центры и офисные здания стоят часто наполовину не заполненными. Самое парадоксальное в этой ситуации то, что рынок офисной недвижимости в Ростове далёк от насыщения.

Кирилл Завьялов утверждает, что собственники психологически не готовы платить сторонним профессиональным УК, которые, собственно, и призваны не допускать возникновения таких проблем. В то же время практика показывает, что на развитых рынках коммерческой недвижимости отсутствие УК является существенным минусом и для соинвесторов, и для арендаторов тем более, если собственник рассчитывает продать объект. Герман Крашенинников уверен, что последний рискует ничуть не меньше, чем те, кто эксплуатирует объект: Так как многие застройщики выходят из тех, кто специализируется на строительстве жилья, то и схемы используют похожие распродают кусками, этажами. Получил деньги от продажи и вложил их в новое строительство. И так далее по экспоненте. В таких объектах создаются нечто вроде ТСЖ из пула собственников. Найти инвестора, который захочет купить такой объект целиком, невероятно сложно он должен будет выкупать все эти проданные площади у отдельных собственников. И он будет, скорее всего, ещё очень долго обременён плохо управляемым и, соответственно, приносящим малую прибыль объектом.
Оксана Крымина считает, что девелоперам имеет смысл искать таких клиентов, которые только начали готовить проект

Ни один современный объект коммерческой недвижимости не может существовать и тем более развиваться без УК, убеждён Герман Крашенинников, генеральный директор ADM Group. Собственники жестоко ошибаются, если думают, что своими силами или же наняв двух-трёх человек и просто передав им функции по сбору арендной платы и вызову сантехников, можно управлять такой серьёзной и сложной структурой, как, например, ТРК. Технологии управления торговым комплексом представляют собой огромный пакет документов, в котором описаны все технологические процессы, связанные как с эксплуатацией объекта, так и с оперативным управлением. Прописано абсолютно всё действия, критерии оценки качества работы. Вплоть до инструкций, в каком порядке ручки протирать. Причём в каждом пункте должны быть соблюдены интересы всех сторон: инвесторов, собственников, арендаторов, посетителей. Если вы выбросите какую-то составляющую, система не сложится и может рухнуть весь проект.

Менталитет собственников изменится, когда их трудности станут достаточно серьёзными, когда они начнут нести убытки, получать отказы в финансировании, говорит Александр Скоробогатов. А инвесторы будь это банки или инвестиционные фонды или даже частные лица и компании ещё более тщательно изучают концепцию, коммерческое обоснование, бизнес-план проекта. Это закон рынка. Более цивилизованные форматы вытесняют более старые, более просчитанные бизнес-модели вытесняют и приводят к краху модели интуитивные.

Оксана Крымина считает, что девелоперам имеет смысл искать таких клиентов, которые только начали готовить проект

Конкуренцию, безусловно, подтолкнёт и активная экспансия столичных и зарубежных игроков в регион. Многие аналитики отмечают, что предпосылки для усиления экспансии на Юг созрели даже независимо от инвестиционного климата в регионе. Рынок коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга уже достаточно освоен, а в некоторых сегментах даже перенасыщен. Так, в сегменте торговой недвижимости, по последним данным службы проектного консалтинга и аналитики WELHOME, на начало 2008 года в Москве насчитывается порядка 190 современных торговых и/или торгово-развлекательных комплексов. При этом сам сегмент по-прежнему сохраняет высокую инвестиционную привлекательность в силу его быстрой окупаемости по сравнению с другими форматами коммерческой недвижимости. Однако капитал всё более активно перемещается в те регионы, где ТРК ещё в диковинку. В ЮФО даже в самых крупных городах их единицы. Соответственно, становятся востребованными и услуги УК с учётом их опыта работы в обеих российских столицах.

В своих исследованиях рынка коммерческой недвижимости многие эксперты отмечают также и естественное снижение нормы прибыли, сопутствующее повышению конкуренции. Они указывают, что те 25 30% прибыли от оборота коммерческого объекта или его продажи, которые позволяли компенсировать неразумные издержки и просчёты, уже в прошлом. Сегодня можно говорить не более чем о 15%, и то только для грамотно спроектированных, построенных и управляемых объектов.

Параллельно в регионе появились первые доморощенные УК. Чаще всего это подразделения, созданные собственником специально для управления его объектом так называемые карманные УК и продолжают обслуживать только свои объекты, несмотря на достаточно высокое качество управления, выработанные собственные или заимствованные в передовой российской и мировой практике стандарты. Пример УК, созданная Группой компаний Горизонт для управления одноимённым ростовским мегацентром, пока единственным. В Волгограде Diamant Development Group (DDG) создала подразделение DDG realty management (управление объектами торговой, офисной, производственной, складской и гостиничной недвижимости). На сегодня эта компания владеет и управляет 46% торговой и 15% всей офисной недвижимости Волгограда. Существование столь крупного девелопера в городе, по мнению Елены Ковальчук, руководителя отдела маркетинга и развития DDG, существенно сдерживает экспансию федеральных игроков в силу того, что объекты DDG занимают ключевые места в городе.

Конкуренция предложений
Как только на Юге началось безудержное строительство, в Ростове, Краснодаре, Волгограде стали регулярно проводиться разного рода семинары и конференции для собственников недвижимости. Их инициаторами выступали разного рода ассоциации и гильдии управляющих и девелоперов. Так в регион пришёл девелопмент в современном узкопрофессиональном его понимании, при котором акцент делается на эффективное управление проектами и собственностью, а не на владение ими.

В прошлом году о себе достаточно громко заявила также ростовская УК ADM Group (выделенное подразделение в одноимённой девелоперской компании), под чьим управлением находится торговый центр моды А`стор Плаза. ADM Group пошла особым путём. Она сейчас реализует свой собственный сетевой проект ТРК Калинка-Малинка (подробнее см. статью Двусмысленная сделка [1]). Особенность его в том, что проект изначально разрабатывался для широкого круга инвесторов. Для самой ADM Group идеальной является схема, при которой компания выступала бы только в роли девелопера, сопровождающего проект на всех этапах, но не инвестировала бы в его реализацию только собственные средства. Таким образом, запуская проект, ADM Group пытается сформировать рынок для своей УК. По словам Германа Крашенинникова, в скором времени строительство второго сетевого ТРК площадью 150 тысяч кв. метров начнётся в Краснодаре. В Волгограде, Самаре и Нижнем Новгороде ведётся поиск подходящих участков, рассматриваются и другие крупные города не только России, но и стран СНГ. По сути, ростовская компания намерена сыграть по правилам крупнейших девелоперов, не довольствуясь работой с местной аудиторией.

Есть и успешные примеры, когда карманная УК стала предлагать свои услуги на открытом рынке. В Ростове-на-Дону так появились Офис-Сервис (управление бизнес-центрами и офисами). Сегодня Офис-Сервис имеет площади в управлении практически во всех старых и новых офисных и бизнес-центрах Ростова, плюс отдельно расположенные собственные офисы десятков компаний. Собственные УК стали создавать и менеджеры, получившие опыт работы в своём секторе. Таким образом создали Южно-Российскую УК Злато Скифов (отель-менеджмент), специализирующуюся на управлении малыми гостиницами в Ростове-на-Дону и области и на Черноморском побережье.

Сегодня вполне можно говорить о конкуренции между региональными и федеральными УК. Впрочем, они зачастую работают на разную аудиторию. Большие проекты ТРК, требующие привлечения заметных инвестиций, заручаются поддержкой именитых консультантов. Но такая поддержка ни к чему, к примеру, торговому центру районного масштаба. Кирилл Завьялов допускает, что между местными и столичными игроками возможно некое разделение труда: столичные оставят за собой консультационные и маркетинговые функции, а вот управление уже готовым объектом, его эксплуатацией вполне логично возложить на местных управленцев. Управлять эксплуатацией объекта, отношениями с арендаторами в удалённом доступе практически невозможно, говорит г-н Завьялов. Создавать региональное подразделение долго и дорого, и если на местном рынке будет достойное предложение, то им не преминут воспользоваться собственники объекта.

Амбиции краснодарской УК СИТИ-ЦЕНТР, получившей в управление ростовский торговый центр Сокол, значительно скромнее, однако, по мнению аналитиков, рынок у неё может быть весьма обширным. У СИТИ-ЦЕНТРА есть действующий проект в Краснодаре. Это торговый центр районного масштаба формат, который может быть востребован не только в крупных городах, где компания рискует рано или поздно вступить в лобовую конкуренцию с федеральными и транснациональными проектами, но и в городах второго эшелона с населением до 500 тысяч человек. Такие проекты соответственно часто работают и с арендаторами второго эшелона, среди которых много местных торговых компаний.

Местные УК занимаются маленькими торговыми комплексами не от хорошей жизни крупные проекты приводят своих управляющих, говорит директор УК СИТИ-ЦЕНТР Андрей Егоров. Мелкие проекты вообще менее интересны, поскольку они предполагают меньшую доходность. Но мы готовы с ними работать. Сейчас мы, к примеру, занимаемся формированием пула арендаторов для ТРК площадью 40 тысяч кв. метров в Таганроге, объект находится в стадии проектирования. Рассчитываем в дальнейшем взять его в управление.

Директор УК Офис-Сервис Олег Пилипенко добавляет: Для собственника приглашение УК из Москвы и тем более из-за рубежа значительно увеличивает издержки и цену услуги. Надо понимать, что расходы этой УК по созданию подразделения с нуля будут весьма велики, особенно если здесь им предлагают только один объект. Это прямо или косвенно будет закладываться в цену услуг. Да и сама УК может не согласиться на предложение, если объект недостаточно велик и недостаточно интересен и перспективен.

Крупных проектов единицы, небольших десятки и сотни. Однако это пока десятки и сотни лишь потенциальных клиентов собственники на Юге до сих пор весьма консервативны. Пока круг собственников на Юге широк, у девелоперов работы хватит. Следует спросить инвестора и собственника, чего он ждёт от УК, говорит Оксана Крымина. За что он готов платить? За своевременную смену лампочек и исправление текущих кранов? Конечно же, нет. Собственник хочет привлечь соинвесторов, хочет получать высокий и стабильный доход от своей недвижимости, увеличить её рыночную стоимость, минимизировать расходы по владению недвижимости и её управлению. Надо соблюдать целый ряд формальностей и требований, сложившихся на этом рынке, цивилизованно предоставлять определённого формата коммерческие предложения, присутствовать на деловых мероприятиях. Тогда УК будет на виду и исчезнут основания для неверных по сути утверждений о том, что спрос не сформирован.
Расклад сил на нижегородском строительном рынке определяют финансы московских застройщиков и земельный ресурс местных компаний. Благодаря первому в региональном строительстве растет доля столичных компаний, но козырь местных строительных фирм дает им большой запас прочности.

Ранее у УК СИТИ-ЦЕНТР был неудачный опыт работы с собственниками ростовского районного ТРК Сокол. С компанией был подписан договор на управление объектом, однако после запуска центра отношения были разорваны из-за финансовых разногласий с собственником.

Роста объемов планируется достичь в первую очередь за счет крупных проектов квартальной застройки. Из нижегородских строительных компаний самые солидные осуществляет Жилстрой-НН (жилые комплексы Медвежья долина площадью примерно в 3,5 га, Молодежный и Водный мир около 18 га каждый и другие), реализацию более масштабных связывают с притоком в региональную стройиндустрию столичных денег. Сегодня в столице ПФО строят московские компании ПИК-регион (приобрела местную компанию Стройинвест-регион, возводит жилой комплекс Волжские огни общей площадью 100 тыс. кв. м, выиграла аукцион на застройку более 20 га земли на берегу Оки в Автозаводском районе), Квартстрой (строит квартал Европейский на 49 га в Советском районе Нижнего Новгорода, в границах улиц Пушкина и Тимирязева) и другие столичные холдинги. Но реализации наиболее емких проектов ждут от компаний Нижегородкапстрой (учреждена столичным холдингом СУ-155 и правительством Нижегородской области, по собственным данным, является правообладателем 143,2 га земельных участков, выделенных под строительство в Нижнем Новгороде) и Система Галс (в прошлом году купила в Нижнем участок площадью более 300 га).

Нижегородский строительный рынок один из самых емких в Поволжье. Нижегородстат отмечает, что по объему выполненных в прошедшем году строительных работ Нижегородская область заняла третье, после Татарстана и Башкирии, место в Приволжском федеральном округе (ПФО). А по данным областного минстроя, по вводу жилья (более одного миллиона кв. м, из них более 600 тыс. в Нижнем Новгороде) она достигла своих показателей 30−летней давности. Регион собирается наращивать прошлогодние темпы примерно 24% прироста. Так, в текущем году объем жилищного строительства планируется увеличить на 30%.

Столичным инвесторам адресованы и крупные региональные инвестпроекты. К примеру, на международной выставке недвижимости MIPIM-2008 в Каннах Нижегородская область представит проекты застройки прибрежной территории Большие Овраги в центре Нижнего. Там на 110 гектарах предполагается возвести около 700 тыс. кв. м жилья, административных зданий и объектов соцкультбыта. Кроме того, на выставке инвесторам будет предложен и региональный проект Globe Town, предусматривающий возведение 20 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости в Борском районе Нижегородской области. Его стоимость оценивается в 20−30 млрд долларов.

Нижегородские застройщики убеждены, что местные власти намеренно отдают землю москвичам, выставляя на аукционы крупные площадки, которые заведомо не смогут освоить региональные строители (см. Дело принципа [1] в №9 журнала Эксперт Волга за 2007 год). Впрочем, в нижегородском правительстве, видимо, не находят в этом ничего предосудительного финансовые ресурсы столичных компаний помогут им быстро улучшить статистику по вводу жилья и стремятся максимально облегчить для крупных застройщиков административные барьеры. По инициативе губернатора Валерия Шанцева в регионе был введен принцип единого окна в работе с инвесторами, утверждены сроки прохождения документов, а глава областного минстроя Валерий Англичанинов заявил, что ведомство готово отдавать стройплощадки по инвестиционным соглашениям с крупными строительными компаниями, если законодательно будет допущено внеконкурсное выделение земли.

Лидирует здесь компания Столица Нижний регионального бизнесмена Олега Сорокина. Ей принадлежат торговые центры Республика и Этажи, она строит региональный ТРК площадью 140 тыс. кв. м на улице Родионова, управляет первым в Нижнем бизнес-центром А-класса Столица Нижний на улице Горького. Вторым по объему коммерческой недвижимости нижегородским девелопером является местная ГК Электроника (управляет ТЦ Золотая миля, возводит ТРЦ Холидей центр на 140 тыс. кв. м, реализует планы региональной экспансии).

Чтобы конкурировать на земельных аукционах со столичными холдингами, в прошлом году местные застройщики решили объединить усилия, создав Нижегородский строительный консорциум. Но пока реальных результатов его деятельности нет, и местные компании продолжают заниматься освоением площадок, которые еще есть у них в резерве.



Главная --> Публикации