Главная --> Публикации --> Конкуренция за коммуналку Деревенский детектив Москва - город, открытый для инвестиций Надежда на депутатов. они могут продлить срок выкупа земли. Лицом к пригороду

Стройплощадка уже огорожена забором, на ней успели срубить все деревья. Как заявил корреспонденту Газеты депутат Митрохин, порубочные билеты не соответствовали характеру вырубки. Это захват земли с целью извлечения прибыли, - охарактеризовал он ситуацию.

В центре Москвы вчера опять протестовали против точечной застройки. Жители домов по 3-й Тверской-Ямской улице провели акцию в форме встречи с депутатом Мосгордумы Сергеем Митрохиным, так как местные власти запретили проводить полноценный митинг. Причина очередного конфликта жителей и застройщика в том, что компания Капитал Груп собирается построить 11-этажный жилой дом площадью 9 тысяч квадратных метров, который жильцы окрестных домов считают типичным примером точечной застройки.

Это не единственная стройплощадка, которой недовольны жители окрестных домов. Рядом предусмотрено строительство Азербайджанского культурного центра. Это здание, считают местные жители, угрожает проложенным здесь многочисленным подземным коммуникациям, относящимся как к ведению города, так и специальных служб. Тем не менее оба проекта были одобрены комиссией по точечной застройке при комитете по архитектуре и градостроительству Москвы и учтены в актуализированном градостроительном плане.

Корреспондент Газеты, побывав на месте, убедился, что строительная площадка практически вплотную прилегает к окружающим домам и у жителей действительно есть повод для беспокойства. Кроме того, как говорится в ответе Москомархитектуры на коллективное обращение граждан, ведомство не выдавало Капитал Груп акта разрешенного использования участка территории.

Эксперты рынка недвижимости готовы оправдывать застройщиков. По мнению главы консалтинговой компании Blackwood Константина Ковалева, зачастую речь идет об эгоизме местных жителей. При этом происходит ущемление будущих жильцов того же района, - говорит эксперт. Ковалев отметил, что в городе существует масса различных ведомств, в том числе и НИИ Генплана, Москомархитектура и другие организации, которые в той или иной степени ограничивали точечную застройку и до введения запрета на нее.

На прошлой неделе главный архитектор Москвы Александр Кузьмин заявил, что комиссия столичного правительства по точечной застройке отменила строительство более 60 объектов. В городе никто не должен быть обижен, - процитировал тогда Кузьмин слова мэра Москвы. Но всего было рассмотрено 800 объектов, 100 из которых были признаны условно точечными. Это лукавство, считает Митрохин. Они на голосовании в комиссии разыгрывают такую историю: Кузьмин вроде как против строительства, но приходят префекты, чиновники других департаментов и голосуют за, - говорит депутат. Он также отметил, что решение о строительстве дома компанией Капитал Груп является чисто субъективным, так как никакой социальной составляющей, которой обычно мотивируют строительство, здесь, по его мнению, нет.

Риэлтор не несёт личной ответственности за проведение сделки

Однако принципиальность перечисленных ведомств явно колеблется вместе с линией мэрии. При этом запрет на точечную застройку касается только новых разрешений на строительство. Между тем уже одобренных проектов точечной застройки хватит на несколько лет. И, по мнению Ковалева, их остановка может сильно повредить имиджу Москвы в глазах инвесторов. Не нужно искать простых решений, - призывает он. Но решения, судя по всему, и вовсе не ищутся.
Непрекращающийся рост цен на столичные квартиры вынуждает покупателей любыми способами снизить финансовые затраты на приобретаемое жилье. Однако далеко не все методы потенциальных приобретателей жилья ведут к желаемому. В ряде случаев покупка обходится дороже, а некоторые сделки приводят лишь к потере крупных денежных сумм. Что может стать причиной такого рода неудач и что нужно знать о риэлторской поддержке, за которую покупатели вынуждены выкладывать немаленькую сумму?

Однако, ни одна публикация не даст точного ответа на простой вопрос: как поступать в конкретном случае будущему покупателю (впрочем, и продавцу тоже)? Ведь сколько случаев, столько и рекомендаций. И если есть возможность получить индивидуальную консультацию, то правильнее воспользоваться этим правом. При этом, правда, консультируемый тут же оказывается в сетях профессионального советчика, будь то юрист или агент по недвижимости (зачастую и первые, и вторые объединены в одном лице).

Пожалуй, о риэлторском ремесле сегодня не ведает только исключительно безграмотный человек. Все, кто планирует совершить сделку с жилой недвижимостью, вооружаются всевозможными публикациями, которые черпают в подавляющем своем большинстве из всемирной сети. Интернет действительно может приоткрыть завесу практически на любые стороны сделок с недвижимостью и не воспользоваться столь сильным средством борьбы с собственным ликбезом как минимум не рационально.

Реклама жилья в средствах массовой информации составляет 5-6% от стоимости квартиры (эта сумма сразу закладывается в продажную цену). То есть агентство или агент продают квартиру с таким расчетом, чтобы получить эти проценты себе в карман (продавцу просто называют меньшую сумму вот и все). Ведение риэлтором конкретного дела (от начала и до момента заключения сделки), будь то продажа или покупка также весьма прибыльно 6-8% от суммы состоявшейся сделки. И это только начало. В процессе подготовки необходимой документации для осуществления законной операции по отторжению или приобретению жилья заказчик сталкивается с дополнительными выплатами. Например, оплата чеков (риэлтор может бегать по очередям, но выплачивать из своего кармана за получение справки или иного необходимого документа не принято), внесение денег за подготовку продажного вида квартиры и пр. Конечно, данные расходы не велики на фоне стоимости приобретаемого жилья, но, тем не менее, это тоже расходы и игнорировать их не стоит, поскольку в совокупности они могут составить внушительную сумму.

За этим, в смысле, за консультацией может следовать целая череда платных услуг, в необходимости которых подготовленный клиент может не сомневаться. К сожалению, данная практика общения с профессиональным работником рынка жилья не лишена оснований. Действительно, стараясь избежать платных услуг, простой человек может потерять гораздо больше, чем сэкономить. Ибо вникнуть во все возможные подводные камни и избежать даже самых распространенных ошибок под силу разве только специалисту. И все-таки, вопрос об участии риэлтора всегда спорен и часть покупателей успешно проводят сделки самостоятельно. Приблизительно 5-6% от общего числа. Это факт. А вот еще несколько фактов.

Взвесим некоторые плюсы и минусы

Опираясь на данную информацию, будущий покупатель (продавец) невольно задумывается о том, а не лучше ли обойтись без помощи риэлтора и провернуть сделку самостоятельно.

Недостатки
Большая стоимость риэлторских услуг
Несовершенство законодательства в отношении риэлторской ошибки
Отсутствие реальной ответственности риэлтора за правильное проведение сделки
Отсутствие простоты и ясности в большинстве риэлторских договоров
Ощущение зависимости от риэлтора

Преимущества
Профессиональная подготовка документов на жилье и фиксированные сроки проведения сделки
Проверка юридической чистоты квартиры
Оформление документации и денежные расчеты в присутствии эксперта по недвижимости, юриста, нотариуса.
Экономия времени и нервов клиента (для многих это самый важный фактор)

Интересно, что теперь многие агентства недвижимости гарантируют своим клиентам качество проводимой сделки. Сегодня такие гарантии могут подтверждаться гарантийным полисом или сертификатом, а также подобными им документами. Вот только, сколько не вчитывайся в текст такого гарантийного обязательства, неясно гарантом чего оно выступает. Это и понятно, текст документа составляли знатоки литературного жанра, которые добивались именно такого эффекта. Обыватель не станет заниматься углубленным прочтением непонятного ему текста, но при этом согласится его подписать, ибо психологически подготовлен к тому, что в данном документе все написано профессиональным языком, а времени на освоение специфической терминологии документа и глубокое вникание в него, как правило, нет.

Как видим, пока количество недостатков получилось больше. Однако, значение преимуществ явно превалирует по своей важности. Одна проверка юридической чистоты составляет значительную часть риэлторской работы, чтобы осилить ее требуется ряд специфических навыков. Правда, в арсенале опытного риэлтора имеется множество средств, позволяющих максимально упростить все виды проводимых работ (что, будем откровенны, не влияет на снижение стоимости его услуг). Более того, риэлтор не раскрывает своих профессиональных секретов, поэтому продает собственные услуги дорого. Клиенту лишь остается терпеть умелое высасывание денег.

От мелких, незаметных, полулегальных фирм-однодневок можно ожидать и откровенной фальсификации любых документов, в том числе и письменных обязательств по качеству и сроком проведения сделок.

При этом, серьезное агентство, давно известное на рынке, постарается удовлетворить все потребности своего заказчика, просто нужно быть готовым к тому, что такие услуги стоят дорого. Обманывать или несвоевременно выполнять свои обязательства крупной компании не выгодно. И все атрибуты качества служат лишь для создания привлекательного имиджа, якобы оправдывающего выложенные за услугу деньги заказчика.

То есть привлекать риэлтора, в качестве посредника между собственником, так же вышедшим на рынок намного удобнее.

Так что, готовясь к сделке на рынке недвижимости, следует очень внимательно относиться к каждому слову, произнесенному агентом, а уж тем более досконально проверять текст договора. Сразу можно отметить, что, по общему мнению, это гораздо проще, чем заниматься своим жилищным вопросом самостоятельно. По крайней мере, вам не нужно никого обзванивать или иметь кучу телефонных разговоров, абсолютное большинство которых - лишь пустая потеря времени. Что касается продавцов, то благодаря риэлторской работе, они не ждут к себе в гости подозрительных потенциальных покупателей, которые так и норовят сбить цену, а порой еще и вселить страх за жизнь в душу честного человека.

Риэлтор (агентство) по договору гарантирует проведение сделки. Нет, к сожалению, это не так. Даже эксклюзивный договор не предоставляет такой гарантии.

Правда, стоит помнить о нескольких заблуждениях, навеянных риэлторскими обещаниями, о которых стоит задуматься заранее. Приведем некоторые из них.

Риэлтор не имеет права гарантировать, что на приобретенную квартиру не будут претендовать бывшие собственники или временно отсутствующие на момент проведения сделки сособственники. Он может просто не знать о них.

Риэлтор не может полностью легально проверить юридическую чистоту квартиры. Именно по этой причине не справляется с таким делом и простой обыватель. Но в отличие от обывателя, риэлторы имеют свои личные способы, контакты, лазейки, с помощью которых и осуществляется данная проверка.

По сути, риэлтор - человек, знакомящий продавца с покупателем, разрабатывающий схему их дальнейшего взаимодействия и торгующий своим опытом, но не несущий личной ответственности за проведение сделки! И обращаться к нему за помощью индивидуальное дело каждого. Возможно, кому-то приятнее самостоятельно освоить риэлторское ремесло и затем заниматься своего квартирного вопроса без привлечения сторонних лиц. Именно так, поскольку малейшая оплошность может привести к финансовым потерям.

Риэлтор не в состоянии освободить квартиру для покупателя, в случае, если продавец отказывается выезжать. Агентство, в котором работает риэлтор может только привлечь необходимую службу для решения подобного вопроса.



И еще, даже обратившись за помощью к профессионалу, следует всегда быть в курсе того, что он делает для вас и понимать, почему он делает именно так, а не по-другому. В случае возникшей неясности следует тут же требовать объяснений и оценивать ситуацию.

Расставить приоритеты
Что больше всего интересует покупателей загородной недвижимости? И что они предпочтут при возникновении противоречий по линии удобства уединенность? Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город, говоря о целевом назначении, подразумевает под ним, правда, не юридический аспект, а мотивы покупателя. Существует два основных варианта, считает эксперт. В первом случае люди собираются жить в этом доме постоянно и каждый день ездить на работу. Здесь, конечно, они готовы к компромиссам: потерпят и город под боком. Главным для таких покупателей является все-таки возможность добираться до Москвы за какое-то разумное время. Плюс городской комфорт, цивилизация в каждодневном режиме. Имея такие потребности, ничего не поделаешь приходится поступиться и в вопросах экологии, и в живописности места, и прочих подобных материях. Второе назначение покупки более-менее продолжительный отдых, возможность самому выехать на две-три недели, а пожилых родителей с внуками вообще отправить на все лето. Тут приоритеты меняются с точностью до наоборот: человек ищет чистую природу и отсутствие под боком города. И готов ради этого пожертвовать и транспортной доступностью, и городскими удобствами, и инфраструктурой.

За последние десять-пятнадцать лет широкие массы наших состоятельных людей окончательно пришли к выводу, что правильнее жить за городом. Лучшая экология, возможность быть поближе к земле оказываются доводом, перевешивающим необходимость каждый день тратить на дорогу больше времени или недостаточный пока еще уровень развития инфраструктуры. Проблема, однако, в том, что и город идет следом. Чем больше жителей перебираются в Подмосковье, тем больше там появляется сугубо городских атрибутов: много народа и машин, шумы, запахи

Открытые блага цивилизации
Во многих статьях особенно рекламных проводится мысль о том, что инфраструктура в Подмосковье уже почти равноценна городской. Как всегда в подобных случаях, ключевым является слово почти при ближайшем рассмотрении оказывается, что много чего не хватает

Впрочем, другие эксперты не соглашаются со столь жестким водоразделом. На мой взгляд, удобства и уединенность вовсе не противоречат друг другу, говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость. Жизнь в собственном загородном доме изначально предполагает некоторую изолированность от внешнего мира. С другой стороны, например, в организованных коттеджных поселках на Рублевке в распоряжении жителей все прелести инфраструктуры от образовательных учреждений до элитных ресторанов и закрытых клубов. Здесь все зависит от потребностей клиента и формата загородного комплекса. Если человеку необходимо уединение, то он выбирает клубный поселок на двадцать домов, где стоимость каждого коттеджа колеблется от трех до шести миллионов долларов.

Что касается других направлений, то там ситуация совершенно иная. По словам Валерии Родионовой, инфраструктура активно развивается на Калужском, Новорижском, Ярославском направлениях. Однако появляющиеся там объекты в основном ориентированы на бизнес-класс. С точки зрения очень состоятельного человека, уровень явно не дотягивает, и такому покупателю все равно приходится пользоваться московскими объектами.

Единственным исключением тут выглядит Рублево-Успенское шоссе. Дело не только в том, что инфраструктурных объектов там много, считает Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills, и есть всевозможные детские заведения от садов до школ, в том числе специальных, имеются целые сети торговых, спортивных, развлекательных объектов. Гораздо важнее, вероятно, тот факт, что инфраструктура на Рублевке открытая она расположена вне поселков. Это очень удобно жителям содержание не ложится на плечи владельцев коттеджей. Кроме того, наличие подобных объектов вне поселков говорит об определенной зрелости направления: девелоперы не боятся их строить. Не боятся, потому что уверены в солидности и покупательной способности здешней публики.

Не до быстрой езды
Автомобильные пробки настоящий кошмар современных городов. Вероятно, их можно назвать самой серьезной проблемой наших дней, по крайней мере, ни одна другая не отнимает у современного человека по 2 3 часа жизни в день. Пробки отнимают.

Что касается традиционных ценовых аутсайдеров восточных и юго-восточных направлений, то их освоение современными коттеджными поселками, можно сказать, только начинается. Пока строятся лишь жилые дома: покупателям по умолчанию рекомендуется закупаться по дороге домой, например, в Ашане либо в Белой даче. Полная инфраструктурная самодостаточность, возможность жить, не отправляясь за каждой малостью в Москву, для здешних мест это наступит в далеком будущем.

Дорожные пробки подстерегают автолюбителей и за пределами столицы, в Подмосковье они могут быть даже еще более многокилометровыми, говорит Савелий Орбант. Это происходит из-за перекрытий Рублево-Успенского, Минского и Киевского шоссе, по которым довольно часто провозят высших руководителей нашего или других государств. А ведь загород не Москва, здесь водителю очень сложно найти альтернативный вариант проезда. Кроме того, движение затрудняют постоянные ремонтные работы и аварии. А уж если ДТП произошло на узком двухполосном шоссе (например, Пятницком), это и вовсе вызывает коллапс. Сегодня можно сказать, что проблемы есть практически на всех трассах. Проще перечислить те, где их меньше всего Новорижское и Киевское направления.

По злой иронии судьбы, убежать от автомобильных заторов невозможно. Во-первых, они сами идут за нами по мере освоения направления, строительства новых коттеджных поселков становится все больше машин. А во-вторых, в Подмосковье есть и свои собственные проблемы: на дорогах много грузового транспорта, все эти большегрузные фуры

Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации Рескор, среди недавно построенных транспортных сооружений выделяет Краснопресненский проспект это действительно важная для подмосквичей новинка, поскольку Новорижское шоссе приобрело, наконец, адекватный въезд в город. На очереди коренная реконструкция Ленинградского шоссе и проспекта, организация по ним бессветофорного движения. Но считать новые магистрали панацеями в борьбе с пробками вряд ли можно: практика показывает, что уже через несколько месяцев водители оценивают преимущества новопостроенных дорог, и к ним начинают стягиваться новые потоки машин. И количество пробок повсюду становится среднеарифметически московским

По мнению Валерии Родионовой, транспортная ситуация в Московской области в целом не такая критическая, как в Москве. Однако вряд ли это кого-то утешит: дело в том, что модель жизни современного преуспевающего человека предполагает, что он ежедневно ездит на работу в столицу. Бизнес-центры вдоль основных магистралей и реконструируемой ЦКАД все это существует пока только в проектах. Так что приходится водителям стоять в пробках при въезде в Москву и внутри города.

Опрошенные нами эксперты уверяют, что еще есть оазисы. Ближе 15 км вряд ли, но на этом удалении можно найти прекрасные стародачные места, где будет неплохо. Белочки и ежики сохранились, обнадеживает Валерия Родионова. Если же график жизни более свободный и в каждодневных поездках в Москву необходимости нет, можно поискать на расстоянии первого бетонного кольца (25 км от МКАД). Там достаточное количество привлекательных мест для жизни, природа практически еще не тронута.

Куда податься?
Сохранились ли в относительной близости от Москвы места, куда можно убежать от наступающего города? О девственно-чистой природе говорить не будем но хотя бы так, чтобы не вспоминать ежесекундно о находящемся неподалеку мегаполисе, не слышать его и не дышать соседним индустриальным гигантом. Или все это возможно только за 100 км от МКАД?

Стабилизация после бума
С 2001 года во всех крупных городах России наблюдался непрерывный рост цен на жильё, указывает в своих исследованиях Геннадий Стерник, главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов, изучающий рынок недвижимости России с начала 1992 года. Последний бурный рост цен на развитых рынках пришёлся на 2006 год. Вместе с тем основные рынки ЮФО сильно зависят от специфических региональных особенностей. К таким особенностям эксперты относят политические, социально-экономические, географические факторы, различия в позиции городских администраций по отношению к строительству и продаже нового жилья, степень привлекательности региона для иностранных и российских инвесторов и застройщиков. Всё это не могло не привести к заметным различиям в развитии рынков недвижимости. Так, например, скачок цен, который наблюдался в Москве в 2006 году, в крупнейших южных городах был существенно сглажен, хотя цены в среднем росли в два раза быстрее обычного. Сильнее всего жильё подорожало в Краснодаре более чем на 60%. В Ростове-на-Дону на 55 58%. В Волгограде на 49%. В 2007 году цены продолжали расти, хотя и не столь бурными темпами (см. график).

Однако, как говорят в фильмах и анекдотах, есть плохая новость она состоит в том, что окрестности российской столицы активно застраиваются. Первыми, конечно, в поле зрения застройщиков попадают земли вокруг трасс, а некие неудобные с точки зрения транспортной доступности территории еще могут сохраниться. Но это временно. Неудобные места, конечно, еще сохранились и в Ближнем Подмосковье, но все они будут застроены, говорит Нина Резниченко. Жильем или нежильем это другой вопрос. Так что если человеку хочется жить совсем в стороне от города, не видеть и не слышать его, ему остается только сегмент дальних дач, который сейчас развивается и в котором сегодня можно выбрать как дорогое жилье, так и подешевле.
Доходы горожан на Юге растут, ипотека становится всё более распространённой. Это стимулирует развитие сегмента жилой недвижимости, но в крупнейших городах ЮФО предложение существенно отстаёт от спроса. Строительные материалы продолжают дорожать, а олимпийское строительство может привести к их заметному дефициту и в крупных неолимпийских южных городах. Всё это даёт экспертам основание полагать, что в ближайшее время нас ожидает рост цен на недвижимость не менее чем на 20 30% ежегодно.

Аналитики называют объективные причины ажиотажного спроса на Юге в 2006 году: предложение на рынке уменьшилось, поскольку строительные компании из-за введения Федерального закона № 214 сократили объёмы строительства, повысился инвестиционный спрос на жильё на фоне падения доллара. Кроме того, они считают, что существенную роль сыграли и психологические факторы народ был напуган сообщениями о темпах роста цен в столицах. Рост цен на недвижимость также был обусловлен и объективным удорожанием производства бетона, металла, стройматериалов, добавляет Андрей Лукьянов, генеральный директор компании ООО Ру.Девелопмент (аффилирована с Русско-Азиатской Инвестиционной Компанией, бенефициаром которой является Олег Дерипаска).

Рост цен заметно замедлился только в Ростове-на-Дону в середине 2007 года, а в ноябре даже произошло снижение на 7%. Исполнительный директор АН Дон-МТ Ольга Тикиджи-Хамбурьян объясняет это тем, что на фоне резко выросших за 2006 год цен спрос оказался неплатёжеспособным. Риэлторы Ростова считают, что на рынок повлияли сообщения о снижении цен в Москве. Однако уже с декабря цены пошли вверх и по темпам роста сравнялись с другими южными столицами.

Однако все эксперты единодушны в одном: в крупнейших городах Юга существует объективный дефицит жилья. По обеспеченности жильём на душу населения все они отстают от среднероссийских показателей. Краснодарский край по этому показателю занимает в России 71−е место (19,8 кв. м на человека), Ростовская область 62−е (20,2 кв. м), Волгоградская 54−е (20,5 кв. м). В этой ситуации эксперты придерживаются мнения, которое можно выразить одной фразой: пока на Юге не начнут строить московскими темпами, ни о каком снижении цен и думать нечего.

Похожие явления наблюдались во всех крупнейших городах Юга. Но в каждом есть и свои специфические причины, объясняющие опережение спроса на жильё. Краснодар, например, отличается сравнительно высоким уровнем миграции: сюда едут люди, заработавшие деньги на Севере, перебираются активные жители депрессивных регионов, особенно из близких северокавказских республик. В Волгограде практически нет крупных квартальных жилищных проектов из-за отсутствия соответствующих инфраструктурно обеспеченных участков. В Ростове-на-Дону, по мнению аналитиков, существенно выше инвестиционный спрос на недвижимость.

По мнению заместителя генерального директора девелоперской компании Пересвет-Регион Василия Фетисова, рынок жилья в регионах отстаёт от московского в среднем на 3 5 лет. Если же учесть, что рынок всегда развивается циклично, то как раз сейчас в крупных городах есть все условия для постоянного роста цены квадратного метра, как это происходило в Москве в 2002 2006 годах. Правда, в Москве относительное понижение цен было обусловлено удешевлением квадратных метров в самых дорогих сегментах, чего не скажешь о южных городах. В Ростове-на-Дону жильё элитного класса только начинает появляться, а в Волгограде и Краснодаре, по данным Swiss Realty Group, городские дома категории люкс и вовсе не представлены.

Курс на повышение
В целом и в 2007−м, и в начале 2008 года рынки жилья Волгограда, Ростова-на-Дону и Краснодара демонстрировали положительную ценовую динамику с заметным усилением в начале этого года. Если в 2007 году рынок рос в среднем на 2 4% ежемесячно, то первые же месяцы 2008 года ознаменовались темпами в 4,5 5%.

Эксперты предрекают более быстрый рост цен на новостройки. Как показывает мониторинг в Краснодаре, достаточно много квартир до 20% приобретается на начальных этапах строительства, а приблизительно в 80% новостроек все квартиры раскупаются до сдачи объекта. А вот в ростовском сегменте вторичного жилья, как считает Ольга Тикиджи-Хамбурьян, из-за смещения спроса в сторону качественного и современного жилья возможна даже остановка цен, особенно на панельные дома и хрущёвки. В Краснодаре эта тенденция тоже чётко прослеживается, рассказывает Андрей Лукьянов. Процент покупателей, желающих приобрести недвижимость улучшенного класса, растёт с каждым годом. Если ещё пять лет назад из 100 потенциальных покупателей, обратившихся в компании, только пять процентов интересовались недвижимостью улучшенного класса, то три года назад их число выросло до 10 15 процентов, а за 2004 2007 годы этот рост составил уже порядка 15 20 процентов. Такой рост спроса обусловлен несколькими причинами: повышением инвестиционной привлекательности города и уровня доходов населения, притоком высококвалифицированных кадров с достаточно высоким уровнем дохода, развитием ипотеки. В Волгограде же, по словам Андрея Соколова, такое смещение спроса в среднесрочной перспективе не окажет влияния на ценовую ситуацию на рынке недвижимости из-за сложившегося на нём общего дефицита.

В случае Волгограда как о сформировавшемся сегменте можно говорить только об эконом-классе, сообщает Андрей Соколов, заместитель начальника отдела маркетинга ОАО ВЗ ЖБИ № 1 (Волгоград). Полноценного жилья элитного и бизнес-класса пока нет, а ценовая ситуация на единичных объектах, относимых нами к этим классам, определяется стратегиями девелоперов. А поскольку они действуют, главным образом, в условиях разряженной конкуренции, ценовая ситуация в этих сегментах слабо коррелирует с общерыночной.

В последние годы повышенный интерес к южному рынку проявляют инорегиональные частные инвесторы и крупные строительные концерны. В Ростове, Краснодаре, Волгограде активно строят жильё Ренова-СтройГруп, Пересвет-Регион, РАИНКО, Пик-Регион, СТ Групп Регион, концерн Покровский, компания ККПД-Инвест (подразделение компании Интеко) и другие. Как полагают некоторые эксперты, с появлением новых крупных игроков на рынке региональной недвижимости объёмы предложения постепенно догонят спрос и, соответственно, ценовой рост замедлится или остановится.

Снижения инвестиционного спроса также ждать не приходится. Рост среднего уровня цен на квартиры в регионе 25 30 процентов в год, утверждает директор краснодарской компании МАКОН Консалтинг Данила Пономаренко. Это выше уровня инфляции, колебаний курса доллара, процентов по банковским вкладам или роста доходов населения. Вложение средств в недвижимость покупка жилья про запас представляется людям одним из самых надёжных способов уберечь сбережения от инфляции. По данным АН Титул (Ростов-на-Дону), доходность в этом секторе рынка недвижимости в 2006 году составляла 48 50% годовых, в 2007 году произошло некоторое её снижение, но даже самые пессимистичные прогнозы в ближайшие годы обещают инвесторам прибыль около 20% годовых.
Варяги не помогут

Приход в региональное жилищное строительство крупных столичных компаний создаст жёсткие конкурентные условия для последующего качественного строительства и, возможно, приведёт к стабилизации цен, считает Андрей Лукьянов. Но пока об этом говорить рано. Эксперт также говорит о влиянии на рынки жилья фактора олимпийских строек: Отмечается прямая зависимость роста цен на недвижимость во всём Южном округе от Олимпиады. Сказывается общее улучшение инфраструктуры, связанной с олимпийскими проектами. А поскольку в Краснодаре разместится большинство головных офисов компаний, как следствие, возрастёт спрос на объекты недвижимости, что, безусловно, отразится на стоимости. Строительство олимпийских объектов потребует значительных материальных и трудовых ресурсов, объясняет Андрей Соколов. И если предложения поставки материалов и найма рабочих строительных специальностей в Сочи окажутся конкурентоспособными, город оттянет на себя часть ресурсов всего ЮФО, что, соответственно, скажется на объёмах строительства в других городах округа.

Совсем исключать такой вариант развития событий не стоит, говорит Андрей Соколов, однако действительно серьёзных оснований для этого сценария мы не видим. Во-первых, это невыгодно самим крупным строительным компаниям, которые, думаем, осознают риск своими действиями обвалить рынок. Во-вторых, для того, чтобы серьёзно изменить динамику рынка, необходим старт действительно крупных проектов, которые в свою очередь потребуют значительных инвестиций в инженерную инфраструктуру. В-третьих, существуют реальные ограничения в сфере производства стройматериалов, обусловленные в свою очередь слабостью ресурсной базы и низким технологическим уровнем производителей.



Главная --> Публикации