Главная --> Публикации --> Метр с подвохом Конкуренция за коммуналку Деревенский детектив Москва - город, открытый для инвестиций Надежда на депутатов. они могут продлить срок выкупа земли.

Тему иностранных инвестиций в рынок офисной недвижимости в Москве поднял Максим Кунин, начальник отдела инвестиций в недвижимость «Flemming Family Partners (Russia) Limited»: «Микро- и макроэкономические условия в России достаточно благоприятны, тем более, что произошло повышение инвестиционного рейтинга страны. Кажется, инвесторы должны стремиться в Россию на наш привлекательный рынок. Почему же этого не происходит? Мне кажется, по трем основным причинам: это отсутствие инвестиционного продукта, сложность законодательства и, самое важное, отсутствие банковского финансирования, которое западные инвесторы могут получить на Западе».

Сергей Рябокобылко, директор «Стайлз энд Рябокобылко», выступил с докладом по теме «Составляющие успешного офисного девелопмента в современной Москве». Он отметил: «Количество профессиональных игроков на рынке ограничено буквально этим столом. Компаний, которые могут делать несколько проектов одновременно на высоком профессиональном уровне, можно пересчитать по пальцам одной руки. Мы видим свою роль в том, чтобы помочь инвесторам создавать хорошие проекты. Инвестор должен понимать необходимость девелопмента еще в самом начале проекта. Часто бывает, что некоторые компании заказывают проект, строят, а потом приходят к нам: «А что нам с этим делать?». Зачастую нам приходится констатировать, что здание нельзя уже приспособить к требованиям конечных потребителей. Роль девелопера — построить проект с самого начала так, чтобы риски были прогнозируемы. В лучшем случае риски могут быть покрыты за счет того интереса, который проявляют к проекту конечные пользователи. Наша задача – создать такой объект, чтобы инвесторы могли получать в течение 15 лет прогнозируемые и стабильные доходы».

«Инвестор, который приходит на рынок, в первую очередь думает о том, как он с этого рынка уйдет. И он рассчитывает на 10 лет вперед. И думает о том, как через 10 лет продавать объекты, которые купил сегодня. Как раз тогда будут заканчиваться договоры аренды на землю. Что будет дальше? Кроме того, многие наши законы открыты для различного рода интерпретаций. Все эти сложности требуют дополнительных выгод для инвесторов, которые могут уйти в Китай или Азию.

М.Кунин отметил, что сегодня в Москве нет офисных зданий должного инвестиционного уровня, когда в расчет берутся не только само здание и его расположение, но и структура владения, состав арендаторов и заключенные с ними договоры аренды.

На законодательные аспекты развития офисного рынка обратил внимание участников круглого стола Игорь Венедиктов, партнер ErnstYoung. Он привел показательный пример: «Министерство по налогам и сборам предлагает новый подход к определению амортизируемого имущества. 25-я глава, 256 статья определили амортизируемое имущество как те объекты основных средств, которые принадлежат организации-налогоплательщику на праве собственности. Арендаторы задают такой вопрос: «Если я вложу в арендованное здание миллион долларов, чтобы сделать нужную мне систему вентиляции, полы и т.д., то где и как я смогу этот миллион долларов вычесть из прибыли для целей налогообложения?» К сожалению, 25 глава не дает положительного ответа на этот вопрос. Министерство по налогам и сборам выпустило письмо от 11 июня 2003 года, где сказано, что те улучшения, которые производятся арендатором с согласия арендодателя, не принимаются у него к уменьшению налогооблагаемой прибыли. Корни у этой проблемы в 623-й статье ГК, которая прямо регулирует отношения арендатора и арендодателя. Часть 2 говорит, что если есть согласие на улучшения, то арендатор имеет право на получение компенсации от арендодателя. То есть нужно вычитать расходы у арендодателя. Таких проблем можно избежать, правильно структурируя договор аренды, передавая улучшения на баланс арендодателя, чтобы он зачел их в арендной плате.

Проблема, которая назрела сегодня, – колоссальное количество как российских, так и западных девелоперов. Есть угроза перепроизводства помещений, что грозит понижением цен».

Участники круглого стола обратили внимание на запрет законодательства в отношении пенсионных денег: пенсионные фонды могут направлять средства в недвижимость лишь из страховых резервов. Если этот запрет будет снят, то цифры инвестиций могут быть увеличены в полтора-два раза.

«Три года назад мало кто хотел говорить о России, год назад мы проводили 15 встреч в день с людьми, которые хотели получить больше информации – сказал Владимир Пинаев, зам. генерального директора компании Jones Lang LaSalle — Многие из инвесторов приезжают в Россию в последнее время, чтобы оценить рынок. По нашей оценке, порядка 500 млн. долларов готовы выйти на наш рынок. Уже появляются фонды, которые своей целью ставят не только покупку готовых объектов, но и девелопмент. Бурное развитие ведет к насыщению рынка хорошими, качественными продуктами. Если будет западная экспертиза и достаточное финансирование, то в среднесрочной перспективе 3-5 лет мы можем ожидать появления крупных профессиональных проектов».

Мнение, сложившееся у слушателей круглого стола: если макроэкономика не подведет, то спрос и предложение на коммерческую недвижимость будут расти высокими темпами, а напряженный баланс между ними по-видимому сохранится. Арендные ставки при такой ситуации останутся на нынешнем уровне, однако, доходность офисной недвижимости будет снижаться с ростом стоимости зданий.

Еще пара интересных цифр: в прошлом году объем реализованных помещений на рынке Москвы составил около 460 тыс. кв. метров. В этом году в первом квартале — 270 тыс. кв. м, что превысило аналогичный показатель по Лондону.

ДОСЬЕ
Андрей Николаевич Голубев
Родился в 195° году. После окончания Московского физико-технического института работал в Радиотехническом институте им. академика А.Л.Минца, прошел путь от младшего научного сотрудника до заместителя директора центра РТИ. С1998 по гоог годы главный специалист, затем начальникУправления приватизации Комитета по управлению имуществом Департамента имущества города Москвы. С гоог года по настоящее время управляющий делами, затем заместитель руководителя СГУП по продаже имущества города Москвы.
На протяжении ряда лет был экспертом комиссии по экономической реформе и собственности, а также бюджетно-финансовой комиссии Московской городской думы, заместителем председателя комиссии МГД и правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений. Разработчик ряда нормативных актов города Москвы в сфере управления городской собственностью.

В круглом столе приняли участие представители компаний: «Экопрог», «Colliers internatinonal», «Penny Lane», «EVANS», Группа компаний «Экоофис», «Realtex», «RMG», «CITY», «Бест-недвижимость», «ЦАН» (г. Санкт-Петербург), «Новое качество», «МСК», «Аваллон», «Домострой» (г. Набережные Челны), «МДМ - Банк», «Нотра», «Сити-эстейт», «Частная недвижимость», «УK Приволжская недвижимость», НПЦ «Фемто», «Комлект», «Агентство развития территории», «Сиблизингфинанс», «Сибирьгазбанк», «Камэнергомаш», «Московская недвижимость», «Клипер недвижимость».
Участникам рынка московской недвижимости хорошо известно, сколько неудобств доставляют многочисленные согласования при заключении инвестиционного контракта. Однако есть более простое и выгодное средство обзавестись собственностью это участие в аукционах по продаже городского имущества. Как организованы эти торги? Чем интересны аукционы для представителей бизнеса? Существуют ли ограничения на перепрофилирование объектов? На эти и другие вопросы отвечает заместитель руководителя Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы (далее СГУП) Андрей Голубев.

СНИП: Почему, с Вашей точки зрения, сократилась продажа пакетов акций? Неужели нет спроса?
СГУП получает на реализацию пакеты акций в основном приватизированных предприятий ЖКХ, модернизация которых очень актуальна для города. Как правило, эти организации практически не работают или обременены значительными долгами. А если и работают, то оцениваются неадекватно. Чаще всего устанавливается завышенная стартовая цена, не соответствующая ни реальному состоянию предприятий, ни рыночной нише, которую они занимают. Поэтому, несмотря на растущий спрос и интерес к данному сегменту рынка, пакеты акций часто остаются невостребованными. Причем в отличие от объектов нежилого фонда, которые могут выставляться на торги повторно, нереализованные пакеты акций сразу возвращаются в Департамент имущества. И напрасно. Ведь практика показывает, что в случае пересмотра стартовых условий в сторону понижения цены пакеты акций через определенный промежуток времени все-таки уходят. В целом число объектов, которые должны приватизироваться, велико, но документы для организации торгов поступают медленно. Поэтому потенциальная очередь на приватизацию очень большая, а объектов реальных (точнее, документации по ним) нет.

СНИП: Андрей Николаевич, какие задачи являются приоритетными для СГУП?
Основные задачи СГУП это организация продаж имущества, находящегося в собственности города Москвы, и оформление сделок приватизации. Первоначально этим занимался городской Фонд имущества. Но в 1998 году он был ликвидирован, и его функции перешли к Департаменту имущества г. Москвы. Последний и учредил СГУП, который продолжает решать эти задачи.
Способы продажи имущества за прошедшие годы изменились. Раньше основным покупателем в процессе приватизации предприятий являлся трудовой коллектив и его представители. Сегодня СГУП продает имущество на аукционах и предлагает объект приватизации неограниченному кругу покупателей. В основном продаются нежилые помещения, пакетов акций стало намного меньше, чем хотелось бы, хотя в Москве есть большой резерв.
Кроме того, в соответствии с постановлением правительства Москвы СГУП проводит аукционы по ставке арендной платы. При этом участники сами назначают ставки, которые готовы платить в течение пяти лет в случае выигрыша на аукционе. Наконец, СГУП организует приобретение в собственность города отдельных объектов недвижимости или движимого имущества, а также оформление договоров дарения.

СНИП: Какие выгоды получили от участия в аукционах представители бизнеса? Какие компании (по размерам и отраслевой принадлежности) наиболее активно участвовали в торгах?
В основном город выставляет на реализацию мелкие помещения (общая площадь 50, 70, 100, 300 м2). Продается имущество, которое, по терминологии рынка, является объектами класса С и Д. То есть это практически убитые помещения низкого качества (как по физическому состоянию, так и по расположению). Однако малому бизнесу именно небольших помещений такого класса не хватает. Приведу пример. На аукцион было выставлено три объекта в одном здании. На два из них размером 100 м2 были очень жесткие торги, а на третий (200 м2) ни одной заявки. То есть затраты на большую площадь были оценены как экономически невыгодные. Повышенным спросом (как по приватизации, так и по аренде) пользуются объекты, расположенные вблизи транспортных и пересадочных узлов.
Впрочем, на аукционы выставляются и объекты, интересные для крупного бизнеса. Несколько из них можно поместить в категорию звездных. Например, в 2005 году состоялась продажа акций гостиницы Украина. В городе было много споров: заключать инвестиционный контракт на реконструкцию гостиницы или продать пакет акций; продавать пакет акций частями или целиком? Победила вторая точка зрения. В результате город продал объект практически с двукратным превышением цены институциональному инвестору который сейчас занимается реконструкцией гостиницы.

СНИП: Судя по всему, аукционы по продаже недвижимого имущества проходят болееуспепжо. Что выиграл город в результате реализации своей собственности?
Если посмотреть статистику за несколько лет, то заметна определенная тенденция: количество объектов приватизации (нежилых помещений) уменьшается, а стоимость продаж растет. Например, в 2000 году было реализовано свыше 500 тыс. м2 нежилых площадей и средняя цена продаж составляла более 4 тыс. руб./м2, а в прошлом году 165 тыс. м2 и средняя цена продажи по всем видам сделок превысила 43 тыс. руб. за м2 (то есть произошел десятикратный рост цен). Хорошо это или плохо? Сложно сказать. С одной стороны, в городскую казну поступает все больше средств. Так, по результатам прошлого года в бюджет города поступило более 14 млрд руб., в том числе 10,5 млрд от продажи недвижимости (при плане в 4,8 млрд руб.), а от продажи акций только 3,7 млрд руб. (при плане 7,8 млрд руб.). С другой стороны, цена продажи не только приближается к рыночной, но и достигает предельного уровня, что свидетельствует о перегретости экономических отношений.
Отличительная особенность наших аукционов открытость и доступность торгов для любого участника. Желающим даем смотровые письма, чтобы могли осмотреть объект, ознакомиться с приватизационным делом, а потом участвовать в торгах. Кроме того, торги транслируются в Интернете. Потенциальные участники могут проанализировать ход торгов, посмотреть архив продаж по нашим бюллетеням и понять свое место в этом процессе (стоит ли участвовать в приватизации городской собственности или нет).

СНИП: Существуют ли какие-то ограничения на дальнейшее использование проданных объектов?
Как правило, аукционы это продажа без обременении. Однако в некоторых случаях градостроительное или земельное законодательство запрещает перепрофилирование объекта (например, магазинов и других социально значимых предприятий). Обычно ограничения содержатся в модели приватизации объекта, которую разрабатывает Департамент имущества. Эти обременения заранее доводятся до сведения участников аукциона. Они подписывают заявку с согласованными условиями, вносят задаток для участия в аукционе и затем подписывают договор, который все это фиксирует. Поэтому никто не может сказать: я не знал об ограничениях. Впрочем, в нашей практике желающие перепрофилировать объект встречаются редко.

СНИП: Каковы самые важные итоги работы СГУП в 2007 году? Какие аукционы стали событиями на московском рынке недвижимости?
Отличительная особенность последних двух лет это сумасшедший рост цен. Для наглядности приведу динамику в обратном порядке. По итогам 2007 года средняя цена на объекты нежилого фонда составила более 43 тыс./м2, 2006 год 40 тыс., 2005 год 19 тыс., 2004 год около 8 тыс. (примерно такой же показатель в 2003 году). Ощущение такое, чтоу потенциальных участников появилось очень много денег. Например, на одном из аукционов небольшое здание (411 м2) в центре Москвы ушло по цене более $50 тыс./м Для такого убогого особнячка цена совершенно нереальная ни для одной столицы мира. Мы думали, что это будет несостоявшаяся сделка, останавливали торги на неделю, чтобы участники остыли, одумались и предложили более реальную цену. Но покупатель сознательно шел на такие условия, выиграл на торгах и сразу же выплатил заявленную сумму. Видимо, ему нужен был именно этот объект, и он своего добился. Кстати, это тоже одна из звездных продаж. Еще один пример продажа недостроенного административного здания на Бутырском Валу площадью 23270 м2.На аукционе было 5 участников. При стартовой цене в размере 1278,9 млн руб. объект был продан за 3318,9 млн руб.

СНИП: Удалось ли реализовать предложение СГУП о создании Реестра недобросовестных участников аукционов?
Постановлением правительства Москвы еще в июне 2005 года было предусмотрено создание Реестра деловой репутации партнеров правительства Москвы. ФЗ от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд предписывает ведение Реестра недобросовестных поставщиков. Отдельный реестр недобросовестных участников аукционов не создается, однако правительство Москвы поручило вносить информацию о недобросовестных арендаторах, допустивших несоблюдение обязательств по договорам аренды нежилых помещений, в Реестр деловой репутации партнеров правительства Москвы.
Но в рамках законодательства о приватизации выявление и ведение Реестра недобросовестных участников аукционов, к сожалению, невозможно. Мы не имеем права не допустить повторно до торгов участника, который прежде отказался заключать договор купли-продажи. Хотя знаем, что, назвав завышенную цену и не уплатив ее, он практически сорвал торги. Таковы парадоксы действующего законодательства.

СНИП: Каковы планы СГУП на 2008 год? Будут ли выставляться на торги пакеты акций оборонных предприятий и земельные участки?
Вся оборонка находится в федеральной собственности (в том числе объекты, расположенные на московской территории). Пока органы федеральной власти нам ничего не давали на реализацию. Но если такие предложения будут, то мы готовы организовать аукционы на должном уровне. Что касается земельных участков, то в Москве управление землей и недвижимостью до недавних пор было разобщено. Сейчас создан единый имущественно-земельный комплекс, который может организовать продажу зданий вместе с земельными участками. Опыт Санкт-Петербурга показывает, что это достаточно эффективный механизм реализации неликвидных зданий, аварийных объектов. В Северной столице не заключаются длительные инвестиционные контракты, в которых одной из сторон является город. Объекты продаются сразу, поэтому в процессе торгов они получают реальную стоимость. Возможно, в 2008 году первые попытки на этом пути сделает и Москва. Во всяком случае, СГУП уже подготовил предложения по договору купли-продажи и порядку реализации сделок.
Кроме того, планируем выйти на режим электронных торгов для объектов вторичного рынка, а также аукционов по ставке арендной платы, чтобы в торгах можно было участвовать и дистанционно.

СНИП: Какой собственностью располагает сейчас Москва? Входит ли в планы СГУП продажа достаточно крупных объектов?
В утвержденной правительством Москвы среднесрочной программе приватизации на 2005-2007 годы содержится большой перечень объектов. Однако планы города это одно, а реализация другое. Скажем, по продаже пакетов акций мы очень отстаем от ранее принятых планов. Зато по части нежилых помещений идет достаточно сильное перевыполнение. В результате бюджетное задание в целом выполнено, но за счет перераспределения средств. В связи с этим встает вопрос: что лучше продавать пакеты акций предприятий, находящихся в городской собственности, либо их куда-то вкладывать (создавать управляющие комплексы, ПИФы и т. п.)? Надо ли городу в этом участвовать или нет? С одной стороны, Москва уже идет по пути создания холдингов (аптечных, кондитерских, торговой недвижимости) для повышения конкурентоспособности и эффективности отраслей городской экономики. С другой стороны, федеральная административная реформа направлена на уменьшение прямого участия города как субъекта Российской Федерации в экономике.
Как чиновник, я вынужден выполнять соответствующие решения. Но как эксперт могу не разделять эту позицию и для подтверждения своего мнения сослаться на мировой опыт. Например, в ФРГ разрешено коммерческое использование госсобственности под контролем специального агентства. Работа ведется очень активно, заметно пополняется федеральный бюджет. Более того, в Германии все министерства переведены на аренду офисных площадей. Причем сэкономленные деньги частично остаются в ведомственном распоряжении. Что же вы думаете? Расчетливые немецкие чиновники тут же избавились от лишних кабинетов. У нас же почему-то решили, что надо избавляться от государственной собственности... Что поделаешь, приходится выполнять указания свыше. Но при этом лучше не торопиться. Иначе одновременная реализация множества объектов (не только в Москве, но и по всей России) может привести к обвалу рынка. С 2000 по 2007 год в городе реализовано порядка 3,7 млн м2 нежилых площадей, за последний год, как я уже говорил выше 154 тыс. м А что произойдет, если Москва будет вынуждена продать все арендуемые городские площади а их порядка 8 млн м2? Да и доля федеральных площадей не меньше. Сброс безумного количества объектов может привести к кризису образца 1998 года, если не хуже.

СНИП: В чем же тогда значение приватизации городской собственности, кроме пополнения бюджета Москвы? Чем она интересна для девелоперов?
В Москве существует два стандартных способа развития объекта: приватизация и инвестиционный контракт. В последнем случае инвестор получает птичьи права на объект, которые слабо защищены. Ему приходится длительное время проводить многочисленные согласования с городскими властями. При этом условия контракта могут неоднократно меняться и дополняться. Приватизация освобождает инвестора от этих хлопот. Выкупив объект, инвестор становится собственником, права которого регистрируются записью в соответствующем реестре. После этого владелец объекта ни от кого не зависит (его действия ограничены только рамками градостроительного законодательства). Поэтому он может с ходу заняться модернизацией и развитием объекта. А при заключении инвестиционного контракта результат может быть получен минимум через несколько лет. В течение этого времени проект подвержен значительным рискам. То есть приватизация более прямой и практичный способ инвестирования. Во всяком случае, если бы объекты выставлялись вместе с земельными участками, то этот способ развития выглядел бы более привлекательно, чем длительное взаимодействие с городом, особенно в условиях постоянно меняющегося федерального законодательства.

СНИП: Еще один вопрос по поводу прав собственности. Говорят, у СГУП были спорные ситуации с гаражами...
Гаражи это другое дело, там теневая экономика. Их строительство в Москве осуществлялось по инвестиционному контракту. Часть инвестор продавал напрямую, часть отдавал городу. Затем какая-то организация занималась обслуживанием гаражей. Но в некоторых случаях машиноместа сдавались в аренду, что называется, в черную. Поэтому, когда было принято решение о продаже гаражей, находящихся в городской собственности, по ряду объектов возникли достаточно серьезные проблемы. Кроме того, по машиноместам существует еще одна спорная позиция. По старому жилищному законодательству встроенный или пристроенный к жилому дому гараж это неотъемлемая часть жилища, которая функционально связана с жильем. Поэтому надо было бы продавать гаражи в рамках прямых продаж (живешь в доме имеешь право купить гараж). Ау нас решили продавать гаражи как независимые объекты на аукционах. То есть человеку, который в черную платил за аренду не более $ 100, предлагают купить гараж за несколько тысяч долларов. Зачем ему это надо?
Разумеется, реализация машиномест не везде идет удачно. Хотя в последнее время торги активизировались, потому что москвичи приобретают дорогие машины, бросать которые на улице не хочется. Иногда ставки на торгах доходят до сумасшедших отметок. На одном из аукционов машиноместо ушло по цене свыше $100 тыс. Причем это был не отдельный бокс с теплым подвалом, а просто место на асфальте, обведенное краской (точечная застройка в старом микрорайоне, где некуда поставить машину).
Словом, имущество и переход прав собственности это уникальный клубок вопросов, которые возникают на стыке разных законодательств, разных ветвей власти. Бывает, что решение принимает московская городская власть, а федеральный регистрационный орган отказывает в регистрации, потому что у него другое видение. Однако конфликт исполнительных структур никто не принимает во внимание. Все валят на клиента, который оказывается на пересечении федеральных и московских интересов и амбиций. Так что парадоксов предостаточно.

СНИП: А когда это может произойти, если намеченные планы сохранятся?
Контрольный срок 2009 год. Но я думаю, что все-таки федеральный законодатель не только пересмотрит сроки, когда мы должны избавиться от не присущей городу собственности. Однако для предотвращения кризиса этого мало. Необходимо еще пересмотреть логику управления публичной собственностью; перечни объектов, подлежащих и не подлежащих приватизации, установленные на федеральном уровне. Получается, что сверху спущены единые стандарты для всей России, не учитывающие региональные и отраслевые особенности.
Кроме того, необходимо вернуться к вопросу выкупа арендованных площадей. Раньше федеральное законодательство предоставляло добросовестному арендатору такое право. Мосгордума выпустила специальное постановление, которое активно использовалось и поощрялось в управлении городской недвижимостью.
Собственно, вся реконструкция и реставрация Москвы была сделана за счет арендных денег. Арендаторы добровольно направляли свои средства на эти цели, поскольку при выкупе инвестиции засчитывались в счет платежей. В 2002 году федеральный законодатель лишил арендаторов ранее предоставленного права. Но в течение переходного периода все-таки можно было подать заявки на выкуп арендованного имущества. Масса арендаторов воспользовалась этой возможностью. Однако наш департамент занял несколько отстраненную от решения вопроса позицию. В результате большинство арендаторов подало в суд, и хотя не все иски были удовлетворены, большую часть площадей приходится продавать по ранее поданным заявкам.
Чем же это обернулось для городского бюджета? Заявки арендаторы подавали по ранее существовавшим ценам (в 2002 году средняя цена 6,5 тыс./м2), а судебные решения о продаже арендаторам принимаются в наши дни. Поэтому арендаторам выкуп обошелся намного дешевле, чем приобретение аналогичного объекта на аукционе. Разумеется, город на этом очень много потерял. Поэтому не только Москва, но и другие города и области предлагали внести поправки в федеральное законодательство. Нашли поддержку у председателя Комитета по собственности Госдумы Виктора Плескачевского, который разработал отдельный законопроект о выкупе арендованного имущества субъектами малого предпринимательства. Но до декабрьских выборов в Госдуму этот документ так и не был принят. Кстати, в Гражданском кодексе положение о праве выкупа арендованного имущества осталось. Но эта модель не имеет способа реализации для государственной или муниципальной собственности.

Банки не очень охотно выдают кредиты на крупные суммы для покупки элитного жилья. Одна из основных причин сравнительно низкая ликвидность такой квартиры. В случае невозврата кредита дорогую недвижимость будет труднее реализовать, чем двушку в спальном районе.


Как ни странно, но квартиру стоимостью от $15 тыс. за кв. м тоже можно купить по ипотеке. Многие банки готовы кредитовать покупателей элитного жилья на равных условиях с обычными заемщиками. Однако в большинстве случаев максимальной суммы кредита не хватает, поэтому клиенту придется либо искать способы индивидуального кредитования, либо вносить большой первоначальный взнос.

Доля ипотечных кредитов на покупку элитной недвижимости в портфеле российских банков пока невелика. В Русском ипотечном банке они составляют не более 1% общего ипотечного портфеля, в Национальной ипотечной компании менее 0,5%. Лидируют ВТБ 24 и Сведбанк у них 13 и 20% соответственно. Однако спрос на элитное жилье есть, и банки не могут его игнорировать.

Более того, крупный кредит банк не сможет секьюритизировать у западных инвесторов, а значит, не сможет привлечь под него деньги. Интерес у инвесторов и банков к таким кредитам пока минимальный, особенно в ситуации с недостаточным фондированием на рынке ипотеки. Сегодня и в ближайшей перспективе экономически целесообразнее выдавать 10 кредитов по $200 тыс. каждый, чем один кредит на $2 млн, говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

Самые дешевые предложения на рынке элитной недвижимости это квартиры в доме, строительство которого только началось. В таком случае квадратный метр в этих районах обойдется в $15 тыс. Однако стоимость квартиры будет зависеть не только от местоположения, но и от качества исполнения проекта, уровня отделки, видовых характеристик и т. д.

В начале 1990-х годов элитным жильем называли сталинки (например, высотку на Котельнической и дома на Фрунзенской набережной), дома ЦК и Совмина, расселенные коммуналки в зданиях, построенных до революции. Сейчас элитная недвижимость это, как правило, новое жилье в пределах Садового кольца Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Плющиха, Замоскворечье и реконструированные дореволюционные дома. По мнению экспертов компании Penny Lane Realty, дом можно назвать элитным, только если он находится в историческом центре Москвы, в нем не больше 30 квартир площадью более 100 кв. м, а высота потолков не менее 3,20 м.

Однако элитное жилье возводится и за пределами центра. За Садовым кольцом строятся элитные комплексы с богатой инфраструктурой. Например, в жилом комплексе Алые паруса в Строгине стоимость квартиры составляет в среднем $15 тыс. за кв. м. Расположение комплекса позволяет значительно разнообразить инфраструктуру: здесь есть яхт-клуб, теннисный корт, аквапарк, футбольное поле. Хотя Алые паруса относят к высшему классу элитного жилья, это скорее исключение, чем правило. Элитные дома класса А обычно находятся в центре. Для сравнения: например, квартиру в комплексе Патриарх в районе Патриарших прудов можно приобрести по $30-35 тыс. за кв. м.

Квартиру с авторской отделкой в элитном особняке Дом с французскими окнами в районе Остоженки, которую предлагает агентство Penny Lane Realty, можно купить по €32 тыс. за кв. м. Сегодня покупатели ценят не только престижность района, но единую социальную среду, которая сложилась в местах элитной застройки, а также высокого уровня инфраструктуру, рассказывает руководитель направления ипотеки агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty Марина Мелконян.

Марина Мелконян указывает, что каждое решение о выдаче кредита на покупку элитной недвижимости требует индивидуального подхода, и иногда им приходится создавать буквально прецеденты: Клиент имеет бизнес в разных странах. В Москве у него тоже есть бизнес, но основной доход он получает от компаний, которые находятся за рубежом. Банкам оценить такую деятельность было достаточно сложно, однако клиент получил кредит $2 млн под залог имеющейся недвижимости на покупку загородного дома. Сейчас мы работаем с клиентом, который ведет консалтинговый бизнес. Компании зарегистрированы в офшорных зонах, есть представительства и в Москве, но все их доходы на счетах западных банков. Он получил одобрение кредита в размере $5 млн на покупку земельного участка.

Большинство клиентов, покупающих элитное жилье, владельцы бизнеса. И им выгодно купить квартиру в кредит под 10-11% и погасить его досрочно. Суммы, которые они не извлекут из своего бизнеса, принесут им намного больший доход. Как правило, они гасят кредиты максимум за пять лет. Однако банкам сложно оценить платежеспособность владельцев бизнеса, так как зачастую компании разбросаны по городам или даже находятся за рубежом. Поэтому, как правило, таким заемщикам придется предъявлять большой пакет документов для подтверждения стабильности бизнеса: сведения об активах компаний, сделках, выписки со счетов и т. д. Беря ипотеку, заемщики зарабатывают на разнице между доходностью бизнеса и стоимостью кредита и оптимизируют свои финансовые потоки, снижают долговую нагрузку, поскольку ипотечный кредит имеет длительный срок погашения, которое осуществляется сравнительно небольшими ежемесячными платежами. Если бизнесмен изымет из оборота сразу крупную сумму для покупки жилья, то эту дыру ему надо будет закрывать более дорогими и неудобными источниками фондирования, поясняет начальник департамента регионального развития и партнерских программ Национальной ипотечной компании Наум Либкинд.

Однако есть ряд банков, в которых нет четко очерченной максимальной суммы кредита, например МДМ-банк, ВТБ 24, БСЖВ, Сведбанк, Юникредитбанк. Размер кредита будет зависеть только от дохода, который заемщик сможет подтвердить. Ведь если клиент берет кредит на $500 тыс., его ежемесячный доход должен быть не меньше $9 тыс. Суммы около $1 млн для наших клиентов не редкость. Сумма максимального выданного ипотечного кредита с начала 2008 года $1 млн 750 тыс., говорит начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования БСЖВ Екатерина Забелина.

Оставить деньги в обороте компании не единственный довод за ипотеку для владельцев бизнеса. Также это определенным образом легализация вложенных в жилье денег. Человек приобретает квартиру по ипотеке, не показывая, что владеет достаточно серьезными средствами. У него есть первоначальный взнос, который он может подтвердить, а основные деньги это кредит, рассказывает Марина Мелконян. К тому же у большинства банков есть верхняя планка размера кредита, и они предлагают заемщикам суммы, недостаточные для покупки элитной недвижимости. Например, Дельтакредит и банк Жилфинанс могут предложить своим заемщикам только $500 тыс. Получить большую сумму в Жилфинансе возможно, но только на индивидуальных условиях. Максимальная сумма в ХКФ-банке $1 млн, в Национальной ипотечной компании $1,5 млн, а инвестиционный банк КИТ Финанс выдаст $2 млн. Между тем за $1,5 млн заемщик сможет приобрести только квартиру площадью не более 100 кв. м в элитном строящемся доме.

Стоит учесть, что сумма кредита зависит от оценочной стоимости недвижимости. Если при оценке реальная стоимость объекта окажется занижена, заемщик получит кредит намного меньший, чем ему необходимо для покупки жилья. На рынке оценки сейчас существует серьезный дефицит специалистов, которые умеют работать с элитной недвижимостью. Мы тратим много времени и сил на работу с оценочной компанией, чтобы цена, указанная в оценочном альбоме, совпала с реальной рыночной стоимостью объекта. Если клиент покупает объект стоимостью $3 млн, а оценочная компания написала, что он стоит $800 тыс., то и кредит заемщик получит в размере 80-90% от $800 тыс., отмечает Марина Мелконян.

И есть случаи, когда клиенту одобряют выдачу довольно внушительных сумм. Средний размер кредита VIP-клиентов составляет около $3 млн. Мы не устанавливаем искусственных ограничений на максимальную сумму кредита, все зависит от платежеспособности клиента и стоимости выбранного им объекта. В прошлом году максимальная сумма ипотечного кредита, предоставленного ВТБ 24, составила $19 млн, рассказывает начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

Московский кредитный банк предлагает программу VIP-клиент. За досрочное погашение банк не берет комиссии, однако максимальная сумма кредита будет $3 млн, и вернуть его придется максимум за 3 года. Да и процентная ставка несколько выше обычной для ипотеки 14% годовых независимо от валюты.

Отдельных программ на элитное жилье пока немного, но все же они уже начинают появляться. Так, Сведбанк предлагает программу кредитования Элитное жилье, в рамках которой размер кредита не ограничен. По этой программе можно купить по ипотеке квартиру или загородный дом на вторичном рынке жилья. Процентная ставка будет устанавливаться индивидуально и составит 9,5-10% годовых в долларах, а расплатиться с кредитом придется за 25 лет. Однако если заемщик захочет погасить кредит досрочно, ему придется в первый год платить комиссию в размере 1% суммы досрочного внесения. Специально для VIP-клиентов Сведбанк предлагает кредиты на покупку жилья за рубежом. В этом случае обеспечением по кредиту будет имеющаяся недвижимость в России. Оформить зарубежную недвижимость в кредит можно под 10% годовых в долларах.

Банкиры уверяют, что повышать процентные ставки в расчете на большую сумму они не станут, равно как и понижать. Льготные условия можно получить, если клиент пришел от партнеров банка, риэлтерских агентств и т. д. Например, Penny Lane Realty своим клиентам предоставляет скидку 0,5-1,5% на процентную ставку и 20% на страховые услуги.

Если в банке нет специальной программы, возможно кредитование на крупные суммы в рамках стандартных программ. Процентная ставка будет зависеть от срока кредита и первоначального взноса. Чем больший срок кредитования выбирает заемщик, тем выше будет ставка; и наоборот, чем больше первоначальный взнос, тем ставка ниже. Элитная недвижимость подразумевает под собой некое уникальное предложение, обладающее набором определенных свойств, что естественно сказывается на его стоимости. И уже отталкиваясь от стоимости и характеристик ликвидности объекта, банк принимает решение об условиях кредитования конкретного объекта, говорит начальник управления продаж и развития бизнеса банка Жилфинанс Сергей Суэтин.

В большинстве случаев VIP-клиентами будет заниматься персональный менеджер, который постарается максимально освободить клиента от участия в оформлении ипотеки. Нотариус и представитель страховой компании обычно сами выезжают в банк для заключения сделки. Мы готовы избавить клиента от всех лишних поездок в банк, время встреч будет назначаться исходя из запросов клиентов, а вся необходимая информация будет предоставлена в удобной форме. Взаимодействие со страховой компанией и компанией, производящей оценку жилья, банк возьмет полностью на себя, говорит Сергей Суэтин.

Хотя большинство банков и не предлагают специальных программ для элитных заемщиков, достойный уровень сервиса им обеспечен практически в каждом банке. В банках, которые постоянно работают с крупными заемщиками, созданы специальные подразделения для этих целей. ВТБ 24 планирует запустить отдельную сеть по работе с крупными заемщиками. Отдел индивидуального обслуживания, например, есть в Сведбанке. Сделка полностью проводится в офисе банка, в отдельных переговорных, где обеспечена полная конфиденциальность и безопасность клиента и сделки, рассказывает начальник отдела индивидуального банковского обслуживания Сведбанка Наталья Серебрякова.

По словам сопредседателя московского общества Мемориал Яна Рачинского, идея придать камню из Соловецкого лагеря статус охраняемого государством памятника у правозащитников возникала и раньше, однако активно заняться этим вопросом заставила угроза его переноса. Монумент попал в пятно строительства подземной электроподстанции метрополитена, для которой компания ЗАО Веста, выполняющая городской заказ по реставрации гостиничного комплекса на Никольской улице, не нашла другого подходящего места. Сейчас у мемориала, значимого для миллионов россиян, статуса не больше, чем у городской скамейки или грибка на детской площадке. И никто не может гарантировать, что после завершения строительства его вернут на место. К сожалению, в Москве так часто бывает, что перед строительством обещают одно, потом происходит совершенно другое. Например, техника безопасности работы подстанции может не позволить возвратить монумент на его место, -- рассказал Времени новостей г-н Рачинский. Другие же варианты размещения Соловецкого камня правозащитников не устраивают. Камень, по их словам, был символично расположен в противовес Лубянке, где выносились приговоры политзаключенным, и ранее расположенному тут памятнику Дзержинскому. Люди, которые придут сюда 30 октября, в день его установки, будут просто шокированы, если памятника не будет, да и собраться группе из более чем десяти человек там, куда его собираются временно перенести, не удастся, -- пояснил правозащитник.

Хотя кредиты на элитную недвижимость считаются высокорискованными, банки признают, что скорее всего этот сегмент будет расти вместе с рынком. А значит, будут появляться программы, рассчитанные именно на элитных заемщиков.
Социальное и историческое значение Соловецкого камня, привезенного из мест заключения жертв политических репрессий и установленного правозащитной организацией Мемориал в 1990 году в сквере недалеко от комплекса зданий ФСБ, позволит монументу досрочно попасть в список памятников, охраняемых государством. По крайней мере, и в правозащитной организации, и в московском комитете по культурному наследию уверены в положительном решении экспертов Москомнаследия, которые в среду будут определять статус монумента.

Кроме того, статистические показатели свидетельствуют о благосклонности экспертной комиссии городского комитета по культурному наследию. Так, из более 500 заявок, поданных в 2007 году, по данным Москомнаследия, более 300 были удовлетворены, и заявленные объекты получили соответствующий статус. И все чаще в безостановочно сносящейся Москве, по словам г-жи Логиновой, статус памятника архитектуры для своих домов стараются получить простые москвичи, пытающиеся таким образом предотвратить переезд в такие элитные районы, как Бутово. Что характерно, мы стали чаще брать под госохрану постройки не только XVIII и XIX веков, но и XX века, так называемые сталинки. Но далеко не все рабочие поселки 20--30-х могут получить статус охраняемых объектов культурного наследия, их слишком много, -- добавила она.

Впрочем, как заверила корреспондента Времени новостей пресс-секретарь Москомнаследия Наталья Логинова, уже самого факта подачи заявки достаточно, чтобы монумент стал неприкосновенным, а в случае получения Соловецким камнем статуса памятника истории и культуры любое его перемещение, пусть даже на временный срок, потребует длительных согласований. И, что главное, будет гарантией того, что даже в случае временного переноса монумента после завершения строительных работ его вернут на место. В том же, что Соловецкий камень статус охраняемого государством объекта культурного наследия получит, в Москомнаследии не сомневаются. Слишком велико, его социальное и политическое значение в обществе, утверждает г-жа Логинова. По ее словам, уже то, что вопрос о статусе камня вынесли на экспертную комиссию, говорит в пользу мемориала. Он уже стал исключением, ведь согласно Венецианской хартии вопрос о постановке под госохрану может быть рассмотрен не ранее чем через 40 лет с момента создания памятника, -- пояснили в Москомнаследии.



Главная --> Публикации