Главная --> Публикации --> Деньги на кредитование закончились Социологи выяснили, что больше всего раздражает россиян на работе Парк для частных развлечений Инфраструктура в цене Налоги и недвижимость

Беда с дорогами
На 40% территории России ограничена транспортная доступность, пять регионов вообще лишены автотранспортного сообщения. За последние 10 лет рост уровня автомобилизации впятеро превысил темп роста дорожной сети.
К 2015 г. парк машин в стране вырастет с 34 млн до 48,4 млн, прогнозирует Росавтодор. Половина объема автоперевозок приходится на федеральные дороги (47 000 км), из них только 37% отвечает стандартам качества.

Чтобы одной известной проблемой в России стало меньше, предлагаю сделать первый и уже во многом опробованный нами шаг: вместо существующей сегодня бюрократической структуры [федеральное агентство Росавтодор] создать АО, принадлежащее государству сказал первый зампред правительства Дмитрий Медведев в Красноярске. Госкомпания будет выполнять функции госзаказчика и координатора, ежегодно получая бюджетные средства, но сама не будет заниматься хозяйственной деятельностью, продолжал Медведев, но она будет привлекать длинные средства на рынке, а регулировать ее деятельность будет специальный закон как в случае с РЖД.

Дороги могут быть переданы госкомпании в доверительное управление, предполагает чиновник правительства. Строить и эксплуатировать госкомпания будет в первую очередь федеральные дороги, но, возможно, финансирование региональных автодорог тоже будет осуществляться через нее, сказал руководитель экспертного управления президента Аркадий Дворкович. По оценке Росавтодора, за 2010-2015 гг. в строительство и реконструкцию 64 200 км автодорог будет вложено 9,9 трлн руб.

Проект закона будет внесен в правительство к лету, обещал замминистра транспорта Александр Мишарин.

В прошлом июне Минтранс вносил в правительство проект госкорпорации Российские автомагистрали из региональных дорожных госучреждений с капиталом около 6,5 млрд руб.; осенью обсуждалось создание госкорпорации Автодор, которая модернизировала бы федеральные трассы на условиях концессии, а затем перевела их в платный режим. Эти идеи на коллегии Минтранса раскритиковал первый зампред правительства Сергей Иванов и предложил создать управляющую компанию со 100%-ным участием государства. Дворкович объясняет, что АО значительно свободнее в действиях, это прозрачная и понятная бизнесу структура, а все ограничения можно описать в законе.

В этом году федеральный бюджет выделяет на строительство и ремонт дорог 251 млрд руб., на 2009 г. запланировано на 10 млрд руб. больше. 85 млрд руб. из бюджета будет направлено на семь автодорожных проектов, финансирование которых за счет инвестфонда одобрило правительство. Все эти деньги могут быть внесены в уставный капитал госкомпании, знает чиновник правительства. Финансируемые инвестфондом трассы будут платными и госкомпания сможет использовать платежи в качестве обеспечения по привлекаемым ею займам, в частности дорожным облигациям, предлагает Дворкович.

Как и РЖД, дорожная корпорация сможет привлекать средства за счет создания дочерних обществ и продажи их акций, предполагает Игорь Николаев из ФБК.

Специальный закон под госкомпании может регулировать вопросы управления, накладывать ограничения на управление имуществом, запрет на приватизацию, по сути, он похож на устав компании, говорит старший юрист Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Григорий Чернышов.

Еще несколько лет назад получить кредит с нулевым первоначальным взносом было практически невозможно, а привлечь в качестве созаемщиков третьих лиц считалось дурным тоном. Дополнительные комиссии и услуги банка (открытие счета и т. п.) были дорогостоящими и сложными. В последние два года ипотека перестала быть пугалом для народа и стала привлекательным инструментом решения квартирного вопроса. Банки становились все лояльнее, программы разнообразнее и выгоднее, ставки ниже. Создалось впечатление, что так будет и впредь. Особенно после того, как ипотеку припрягли к нацпроекту.

Инфраструктурные (включая дорожные) облигации в мире обычно выпускают частные компании. Если в России этим займется госкорпорация, проблем у нее точно не будет, даже учитывая, что ее инвестиционные аппетиты пока неизвестны, говорит аналитик МДМ-банка Михаил Галкин: Риски крупной госкомпании всегда привлекательны для бизнеса.
Рынок ипотеки в 2006 первой половине 2007 г. наконец-то начал движение от количественного роста к качественному, радовались аналитики. Число банков, развивающих ипотечное направление, увеличивалось не столь стремительно, как в предыдущие годы, зато все более многочисленными и удобными для заемщиков становились программы кредитования.

Если граждане перестали бояться покупать жилье в кредит, то банки кредитовать приобретение новостроек. Но на рынке присутствует и скепсис. Существующие ипотечные программы позволяют лишь поддерживать уровень продаж, но едва ли они способны действенно стимулировать покупательскую активность, говорит Дмитрий Таганов, аналитик корпорации Инком. Столичные застройщики не считают долю ипотечных сделок внушительной. В Дон-строе, например, ее оценивают не более чем в 5-10% от общего объема продаж. Для вторичного рынка в Vesco Realty наиболее щедрые оценки до 40% сделок. Сдерживали потенциальных заемщиков уже не условия ипотеки, а высокие цены. Накоплений граждан недостаточно для приобретения жилья даже с ипотечной поддержкой. Хотя, по данным УФРС по Москве, в 2005 г. было зарегистрировано 2283 договора ипотеки, в 2006 г. 4396, в 2007 г. 5787: очевидный рост.

По данным индекса рынка ипотечных ставок (ИРИС, средний показатель ипотечных ставок 50 ведущих российских банков), в конце первого полугодия 2007 г. процентные ставки по ипотечным кредитам составляли 11,2% в долларах и 13% в рублях. В конце прошлого года в Сбербанке России рублевые кредиты на недвижимость предлагаются по ставкам ниже, чем валютные.

Влияние ипотеки на московский рынок недооценено, считает вице-президент агентства Бест Михаил Гороховский. Да, кредитов пока немного, но зачастую кредитные деньги стоят в начале альтернативных цепочек из 10-15 сделок, и они нужны рынку. Печально, что кредитов может стать меньше. Мы оказались неожиданно сильно зависимы от иностранных финансов.

И тут до Москвы докатилась волна американского кризиса. Елена Шилина, старший вице-президент по развитию Ипотек Банка, сравнивает происходящее с американскими горками: В начале года банки вывели на рынок ряд достаточно агрессивных программ: кредитование в экзотических валютах, кредитование без первоначального взноса, снижение ставок, акции. Ипотека дешевеет. Потом кризис в США, проблемы с фондированием под ипотечные портфели. Конъюнктура рынка меняется и вот уже ипотека дорожает. С 1 февраля Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявило о том, что требования к заемщикам будут ужесточены, будут изменены стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.

Впервые, соглашается с Гороховским Шилина, потребители и банки осознали, насколько ипотека зависима от долговых финансовых рынков. Такая зависимость до последнего времени не была очевидна в России банки выдавали кредиты на баланс, фондировались зачастую более короткими деньгами. А потребители рассматривали ипотеку как некий социальный продукт, ставки по которому будут только снижаться, говорит она.

Согласно проведенному в январе 2008 г. Swiss Appraisal опросу представителей более 80 банков (российских и зарубежных) и ипотечных брокеров 32% участников анализа финансируют свои ипотечные программы путем привлечения локальных финансовых средств, а также ресурсов частных клиентов, 68% финансируют ипотечные программы за счет привлечения иностранного капитала.

Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости Агент 002, считает, что российский рынок недвижимости слабо связан с рынками остальных стран. В основном спрос на жилье формируют покупатели, средства которых имеют российское происхождение, уверена она. Правда, из-за кризиса в США дешевые заимствования из-за рубежа российскими ипотечными банками и строительными компаниями становятся затруднительными. Но главная проблема, по ее мнению, в том, что двукратный рост стоимости в 2005-2006 гг. существенно уменьшил круг потребителей, имеющих доходы ниже среднего. И без снижения цены 1 кв. м как минимум на 15% от существующей этот круг вряд ли станет шире.

В Swiss Appraisal не усматривают прямой угрозы развитию российского ипотечного рынка. В то же время мировой кризис ликвидности может негативно отразиться на деятельности 53% банков и ипотечных организаций в России, источником финансовых средств которых является иностранный капитал.

Предложение, особенно дорогих поселков, росло, хотя реальный спрос на них не увеличивался. Тогда как жилье, действительно способное конкурировать за потребителя экономкласса с квартирами в Москве, девелоперы строить не спешат. Возможно, ситуация начнет меняться, когда модные нынче планы по комплексной малоэтажной застройке области миллионами квадратных метров начнут воплощаться в жизнь, но в 2007 г. это были только обсуждаемые проекты разной степени проработанности (Рублево-Архангельское, Остров Барвиха, Остров Истра, А101).


Загородное жилье уже больше года продвигают как востребованную альтернативу переоцененным московским квартирам. И в целом рынок индивидуальных жилых домов и участков выглядит благополучнее рынка городских квартир, уверены эксперты. Однако общее для столичного региона снижение покупательской активности, специфические проблемы земельного оборота, транспортные проблемы Подмосковья и расхождение запросов инвесторов и возможных потребителей сказались и на реализации загородных проектов.

Закрытый, непрозрачный загородный рынок сохраняет инвестиционную привлекательность. По словам Валерия Мищенко, директора по развитию Rodex Group, этому способствует низкая доходность других инструментов в 2007 г. (столичная недвижимость, фондовый рынок). Застройщики не боятся делать крупные вложения в загородном сегменте, утверждает он. Общий объем инвестиций в строительство жилья в Московской области, по подсчетам Александра Скобкина, ведущего аналитика агентства недвижимости Doki, в 2007 г. составил около 270 млрд руб.

Спрогнозировать их успешность на данный момент сложно, говорит Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard. Но поскольку земля в Подмосковье дорожает, проекты с более плотной малоэтажной застройкой и таунхаусами будут появляться все чаще.

Развитие рынка облигаций, использование других способов внешнего и внутреннего заимствования увеличивают приток инвестиций в недвижимость. Развитие системы ипотечного кредитования дало возможность состоятельным людям делать покупки без вывода денег из основного бизнеса. Растущий приток клиентов из регионов Урала, Поволжья, Северо-Запада в Москву и Московскую область увеличил платежеспособный спрос на загородную недвижимость во всех сегментах. Многие поселки для удовлетворения разнопланового спроса закладывают в один проект и таунхаусы, и малоэтажные дома с апартаментами, и домовладения на отдельных земельных участках, описывает ситуацию Кротова.

Девелопмент дает хорошую маржу, соглашается Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, поэтому лендлорды предпочитают продаже земли ее освоение.

Объемы и цены
Объем загородного рынка за 2007 г. оценивается аналитиками компании Терра-Недвижимость в $14 млрд, на 2008 г. прогнозируется около $19 млрд (без учета возможной инфляции и падения курса доллара).

В связи с ростом цен на 30-40% многие девелоперы и застройщики находят инвестиционно привлекательными земельные массивы, расположенные на удалении 60-80 км и более от МКАД, продолжает она. По данным Paul's Yard, значительно подскочили цены в Рузском районе Подмосковья (100-120 км от МКАД).

Руководитель отдела маркетинга и экономики Велес Капитал Девелопмент Наталья Манько, напротив, не находит в итогах года заметного ценового роста. По ее словам, происходит выравнивание цен. Затянувшейся отложенный спрос провоцирует активизацию маркетинговых мероприятий (акции, скидки, подарки, дополнительные услуги) для привлечения покупателей. По оценке Пересвет Реал Эстейт, средневзвешенная цена 1 кв. м в коттеджных поселках составила около $3000, в поселках таунхаусов около $2400.

Подмосковный рынок вел себя достаточно активно, демонстрируя устойчивую динамику цен как на землю, так и на дома в организованных коттеджных поселках в среднем на 28-32% в год, говорит Александр Скобкин. В компании Mayfair Properties рост цен на участки за год оценили в среднем в 35%. В Пересвет Реал Эстейт говорят о 15-20%-ном подорожании загородного жилья. По количеству предлагаемых объектов (коттеджных поселков) предложение увеличилось на 25%, рост цен по основным направлениям составил в среднем 26,44%, оценивают в компании Терра-Недвижимость.

Зону до 27 км от Москвы занимают в основном элитные поселки, где цены начинаются от $1,3 млн. Поселки бизнес-класса располагаются до 50 км от МКАД, цены здесь от $500 000 до $1,3 млн, говорит Тимур Сайфутдинов, гендиректор Терра-Недвижимости.

В натуральном выражении предложение загородной недвижимости Наталья Бланкова, маркетолог Пересвет Реал Эстейт, оценивает в 3 млн кв. м. В Терре говорят о большем объеме 5,7 млн кв. м (т. е. в среднем получается около $2500 за 1 кв. м загородной недвижимости).

По данным Терра-Недвижимости, темпы роста цен составили: по Новорижскому шоссе 24,5% (в некоторых поселках 35-45%), по Дмитровскому шоссе в среднем 27,62%, по Калужскому шоссе 27,2% (по некоторым объектам до 45%). По мнению Марии Литинецкой, быстрее всего дорожали поселки на минском направлении 297% за период с 2004 по III квартал 2007 г., киевском 125% и Рублево-Успенском 143%. Но на Минке наблюдался и наибольший разброс цен (разница почти в 6 раз). Количество поселков на минском направлении невелико, поэтому несколько проектов премиум-класса сильно завышают среднюю стоимость домовладений в пределах 15 км от МКАД, объясняет Литинецкая.

На Рублевском шоссе есть предложения по $350 000 за сотку, покупатели на Новорижском шоссе уже заинтересованы в $85 000-120 000 за сотку хорошей лесной территории, продолжает Кротова. Данные о ценах на Рублевке подтверждает Тимур Сайфутдинов: Стоимость домовладений в организованных коттеджных поселках колеблется от $3 млн до $75 млн, а стоимость 1 сотки земли от $7000 до $350 00 В 2006 г. максимальная стоимость сотки составляла около $300 000, максимальная стоимость домовладения $45 млн.

В 2007 г., по данным Пересвет Реал Эстейт, преобладают поселки бизнес-класса (68%). На долю элитного сегмента приходится 15% предложений, а на долю экономкласса 17%. Валерий Мищенко и Наталья Манько отмечают насыщение (ряд экспертов говорят уже и о перенасыщении) элитного сегмента загородного рынка. Спрос между тем неудовлетворен лишь на гораздо более доступное по цене качественное загородное жилье.

Все равно купят
Более 30% в общей структуре предложения приходится на Новорижское шоссе. Доля Рублево-Успенского шоссе, по оценке Литинецкой, около 20%. Возросло количество предложений на Калужском (около 12-14%) и Дмитровском (около 8%) шоссе. По оценке Терры, в 2007 г. в структуре предложения общая доля новых поселков Новорижского, Калужского и Дмитровского шоссе составила 57%.

Шире круг
В радиусе 50 км от столицы, особенно на престижных направлениях, земельные ресурсы истощились, говорит Мищенко. Девелоперы начинают осваивать более удаленные от Москвы участки вдоль трасс, прежде никому не интересных (юг, восток и северо-восток: Ярославское, Симферопольское, Каширское, Щелковское шоссе).

За счет значительного прироста объема предложения темпы продаж во всех сегментах несколько снизились, говорит Литинецкая. По ее оценке, к началу 2008 г. количество новых проектов по сравнению с 2006 г. увеличилось на 37%, из них более половины поселков позиционируются в бизнес-классе. В сегменте бизнес-класса увеличивается срок экспозиции неликвидных объектов, хотя цены продавцы не снижают.

Доля поселков за 71-м км в общем объеме предложения увеличилась почти в два раза, отмечает Литинецкая. Впрочем, неудивительно таких поселков мало, и прибавление 1-2 объектов уже дает 100%-ный рост.

На всех направлениях подальше от Москвы активно развивается дачное строительство (в том числе на симферопольском, каширском, ярославском, ленинградском, егорьевском и горьковском направлениях). Дополнительный стимул застройке трасс дают работы по реконструкции Дмитровского, Ярославского, Симферопольского и Новорижского шоссе, отмечают в Терра-Недвижимости. В подтверждение Сайфутдинов приводит несколько примеров поселков, которые были заявлены в 2007 г. На Новой Риге продажи начались в поселках Витро Кантри (60 км, цены от $400 000), Высокий берег (55 км), Троица (60 км) и Звенигорье (50 км). На Дмитровском Живописный (33 км, средняя цена $200 000), Лесная усадьба (30 км, от $200 000 за участок без подряда). Один из интересных проектов на Симферопольском шоссе дачный поселок Велегож Парк на 100-м км от Москвы с ценами от $110 000 до $175 00 Появилась плеяда интересных дорогих поселков на Ленинградском шоссе, на большой воде (Иваньковское водохранилище) в 110-130 км от Москвы Конаково Ривер Клаб, Московское море.

В поселках, состоящих отчасти из таунхаусов и малоэтажных квартирных домов, все больше жилья приходится на 1 га общей площади. В 2006 г., по данным Пересвета, на продажу выставлялись квартиры в 15 загородных жилых комплексах, а в 2007 г. в 2 В 2007 г. средняя площадь поселков, участков и домов по сравнению с 2006 г. практически не изменилась, а вот среднее число домов в поселке выросло на 28%. Подобного уплотнения можно достичь только за счет уменьшения общественной территории поселка. Вероятнее всего застройщики более детально подходят к планированию и разработке архитектурного плана: убирают лишние дороги, делают более компактным расположение служебных построек, стараются более рационально нарезать участки под коттеджи, рассуждает Валерий Мищенко.

Большая стройка
Мега- и просто поселки с более плотной застройкой в пригородах мегаполиса и дальние дачи на границах области таким видят эксперты будущее загородного рынка. Видимо, где-то посередине будут существовать староформатные обычные коттеджные поселки, которых уже около 300 в Подмосковье, постепенно пополняя вторичный загородный рынок.

Сочетание уплотнения с престижем традиционных направлений рождает таунхаусы класса премиум. По оценке Татьяны Голанцевой, начальника отдела продаж инвестиционной группы AG Capital, доля элитных таунхаусов составляет пятую часть от общего предложения этого формата жилья в Московском регионе. Все больше коттеджных поселков, строящихся в основном на рублево-успенском и новорижском направлениях, предлагают их покупателям. Площади в среднем 200-300 кв. м, стоимость начинается от $650 000, описывает она активно продвигаемый продукт. При разработке концепций элитных сблокированных домиков архитекторы отказываются от аскетичных вариантов фасадов и линейного расположения и обращаются к более разнообразному дизайну.

Крупные проекты позволяют снизить и общие эксплуатационные расходы, и затраты на содержание объектов инфраструктуры, называет один из плюсов Наталья Бланкова. Предполагается, что все это будет востребовано, когда будет достроено. Если проблемы с дорогами в области будут решаться, процесс поиска альтернативного жилья за пределами МКАД может пойти быстрее.

Все удобства
Если пригородное жилье претендует на звание постоянного места жительства, то его социальная и бытовая инфраструктура должна подтягиваться к столичному уровню, считает Мищенко. В то же время востребованы прелести именно загородного жилья: наличие леса, выход к воде. По мере оскудения природных ресурсов Московской области эти опции становятся все более ценными. Отчасти компенсировать то обстоятельство, что поселок стоит в чистом поле, может индивидуальная концепция. Как правило, это означает: единый стиль нескольких вариантов домов, один подрядчик и внятная служба эксплуатации. Особую важность приобретает уникальность позиционирования успешные проекты отличает именно эта черта, говорит Мищенко.

По мере увеличения объемов и расширения географии строительства увеличивалось количество операторов загородного рынка. Почти на 40%, считает Бланкова, или на 37% (со 110 до 151), по оценке Rodex Group.

Экология как знамя
Именно неблагоприятную экологическую обстановку в мегаполисе наши клиенты все чаще называют причиной переезда за город (80% потенциальных покупателей загородного дома), говорит Скобкин из Doki. По оценке компании, 40% жилья в Московской области в 2007 г. приобрели москвичи, 120 млн кв. м жилья было куплено ими в качестве второго дома.

Консультанты отмечают как тенденцию вынесение инфраструктуры, достаточной для обособленной загородной жизни (магазинов, ресторанов, образовательных и медицинских учреждений), за пределы коттеджного поселка или комплекса поселков. Помимо снижения эксплуатационных расходов для жителей такой подход снижает затраты девелопера, осваивающего достаточно большую территорию. Или участок рядом с фронтом работ крупной компании, уже позаботившейся об инфраструктуре в этом месте. Самые большие перспективы у больших комплексов, подобных Павлову Подворью и Nova Riga на Новой Риге. Пока не начнет функционировать инфраструктура мегапроектов, это единственный выход создать комфортные условия для проживания за городом, считает Тимур Сайфутдинов.

В январе подвели итоги EcoVillage Зима -2008, наградив пять объектов, два из которых находятся далеко за пределами Московской области, а один в нескольких километрах от МКАД. Поселки на завершающей стадии строительства расположены один в Киргизии, на берегу озера Иссык-Куль, другой в Казани. В Подмосковье в сто раз больше проблем, чем на Иссык-Куле, где девственно чистая природа. Это образцы для подражания. Поэтому мы всегда с большим удовольствием работаем с поселками из регионов, говорит Кривозерцев. Поселки Подмосковья элементарно соответствуют нормативам, которые, по сути, являются компромиссом (загрязнения допустимы, но не больше чем на определенную величину). В то же время есть локальные источники загрязнения, такие как дрянные стройматериалы, скотомогильники, они актуальны для любых территорий, о чем не стоит забывать, предупреждают в Экостандарте.

Компания Экостандарт, уловив чаяния потенциальных покупателей, к которым неравнодушны застройщики, оценивает поселки на предмет их экологической безопасности. В частности, в поселках, застройщики которых изъявили желание пройти экспертизу, берутся анализы воды, воздуха, почвы, оценивается уровень шума и качество зеленых насаждений. Если результаты неутешительные, об этом никто не узнает, если все в порядке поселок получает статус и флаг EcoVillage. Это мировая тенденция роль экологии растет в общественной жизни и бизнесе, говорит директор по развитию бизнеса группы компаний EcoStandard (организатор проекта EcoVillage) Николай Кривозерцев.

Особенно эксперты внимательны к прогнозам относительно земельного рынка. С наступлением зимы на рынке земли несколько снизилась активность, а также упали цены по некоторым популярным направлениям (рублево-успенское, новорижское, минское). В целом же рынок продолжает демонстрировать положительную динамику. В дальнейшем ежегодное удорожание земли составит в среднем по рынку около 20%, говорит Мария Литинецкая.

Прогноз утешительный
К весне, ожидают в AG Capital, ситуация на рынке недвижимости в целом станет более определенной и благоприятной. В Paul's Yard рассчитывают на устойчивый рост экономики России еще как минимум в течение 20-25 лет, как обещал министр финансов РФ Алексей Кудрин.

Развитие рынка земли затруднено из-за сложностей, связанных с регулированием земельных отношений, но в 2008 г. он будет значительно более динамичным, чем рынок загородной недвижимости, и в ближайшие три года цены на землю будут расти, считает Наталья Манько. Наберет сил этап подготовки земли к коммерческому обороту. Здесь наиболее активны будут крупные лендлорды, создающие земельные фонды и аккумулирующие большие земельные массивы. Такое поведение крупных компаний может спровоцировать монополизацию рынка земли. Цены на полностью юридически подготовленные к продаже участки будут значительно выше аналогичных неоформленных примерно на 70%. Цены на оформленные участки с коммуникациями в два и более раза будут превышать цены на неоформленные участки без коммуникаций. В целом рынок земельных участков будет значительно более динамичным, чем рынок загородной недвижимости, и в ближайшие три года цены на землю будут расти.

В 2008 г. рынок земельных участков вне коттеджных поселков замедлит темпы роста в связи с тем, что наступит переориентация игроков рынка: девелоперы уйдут на менее приоритетные направления, которые покажут большую доходность, а физические лица обратят свои взоры на рынок коттеджных поселков. Рост цен по альтернативным (не элитным) направлениям составит 30%, а по элитным прогнозируется на уровне 20-25%, говорит Полина Матью, PR-директор Mayfair Properties.

Что касается профессиональных игроков загородного рынка, то, по мнению Манько, более сильные компании со значительным финансовым потенциалом, не зависящие от текущего состояния рынка недвижимости, имеющие иные источники дохода в других отраслях, вытеснят менее крупные компании. Еще более ожесточится ценовая конкуренция.

Иван Лясников, директор по развитию БГ-Девелопмент, считает, что основной тенденцией станет активное использование девелоперскими компаниями паевых инвестиционных фондов. Данный механизм привлечения инвестиций позволяет упростить процедуру легализации накопленных земельных массивов и создать для девелоперов более выгодные условия для вывода на рынок востребованного, конкурентоспособного предложения экономкласса, объясняет он. Это станет надежным фундаментом для ценовой стабилизации рынка.

Раньше, где бы чего в России ни украли, все проливалось золотым дождем на рынке недвижимости Москвы. Сейчас то ли воровать меньше стали, то ли приоритеты у людей изменились, говорит один из риэлторов.

Последнее неудивительно. По данным ведущего аналитика компании Северо-Запад Полины Ивановой, учитывая заявленные проекты и проекты, находящиеся в стадии согласования, 2008 год должен стать пиковым относительно последних нескольких лет по числу новых поселков.
С августа 2006 г. до конца 2007 г. рынок столичного жилья маялся как с похмелья после разгула цен в 2005-2006 гг. Переоцененное жилье не находило достаточного платежеспособного спроса, хотя квартирный вопрос по-прежнему актуален для большинства москвичей. Итог года: московская недвижимость может терять в цене, а ипотека становиться дороже. Потребители весь год ждали падения цен, продавцы возвращения отложенного спроса.

По данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, в 2007 г. зарегистрировано 77 393 договора купли-продажи недвижимости немногим больше, чем в 2006 г. (75 576). Но существенно меньше, чем в 2005 г. (84 186). Тенденцию эти цифры отражают, подтверждает вице-президент корпорации Бест-Недвижимость Михаил Гороховский. Цены перепрыгнули свое естественное значение, и люди отложили покупку, считая, что так дорого квартиры в Москве стоить не могут.

Спрос откладывается?
Главной неприятностью минувшего года для продавцов жилья стала даже не стагнация цен, а низкая активность покупателей. По мнению экспертов из бюро недвижимости Агент 002, спад на рынке новостроек был выражен не столь сильно, как на рынке вторичной недвижимости. Но еще не известно, кто нервничал больше. Объекты продавались плохо, особенно в первом полугодии, а покупатели звонили с интервалом в две недели, только чтобы поинтересоваться: Как, вы еще не снизили цену?, говорит Светлана Третьякова, гендиректор группы компаний Оргстройинвест. Однако продавцы выстояли скидки и рассрочки застройщики практиковали, но сильно в цене никто не уступил.

Несмотря на стагнацию, цена 1 кв. м жилья в Москве остается высокой, говорит Ольга Юматова, аналитик информационно-аналитического отдела Пересвет-Инвест. Как и рентабельность жилых проектов для девелоперов, добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. На рынке столицы функционируют в основном крупные девелоперы, на деятельность которых сложившаяся ситуация не оказала значительного влияния, так как разница между себестоимостью строительных работ и стоимостью объекта после строительства, несмотря ни на что, остается большой, говорит он. По скромным самооценкам застройщиков, 25-30% это сейчас хорошая рентабельность.

В 2007 г. также зарегистрировано 2495 договоров участия в долевом строительстве (в 2006 г. 1895, в 2005 г. всего 31). Также в 2007 г. зарегистрировано 583 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Но по этим цифрам судить о динамике было бы неверно. По-прежнему многие застройщики руководствуются не 214-ФЗ о долевом строительстве, а законом 1991 г. об инвестиционной деятельности, который не отменен, продают новостройки по серым схемам.

Кроме того, руководители градостроительного департамента заявляли, что больше 5 млн кв. м в год в столице строиться не будет. Заметно увеличить объемы строительства в пределах Москвы уже физически невозможно, да и застраивать Москву панельными стенами в 17-22 этажа тоже вряд ли целесообразно, комментирует агентство ирн.ru.

Большинство опрошенных экспертов говорят о дальнейшем подорожании столичных квартир. Хотя бы потому, что меньше построенного идет на продажу. Половина введенных в 2007 г. почти 5 млн кв. м пошло на выполнение городских жилищных программ, и такие пропорции сохранятся. В этом, считают в компании Система-Галс, главная причина отсутствия дешевого жилья. По оценкам аналитического центра ирн.ru, пять лет назад на рынок поступало 50 000-55 000 квартир в год, теперь примерно вдвое меньше 25 000-30 000.

Количество квартир на продажу вряд ли сильно увеличится в будущем разве что москвичи начнут добровольно-принудительно мигрировать из слишком дорогой для жизни столицы, как предсказывают застройщики элитного жилья. Но даже дефицитный товар вряд ли найдет достаточно покупателей, если цена непомерно высока. С другой стороны, владельцам недвижимости трудно смириться с тем, что их дорогое жилье может упасть в цене.

Застройщики намерены и впредь планомерно поднимать цены, несмотря на плохой спрос на товар, уже не удовлетворяющий потребителей по соотношению цена/качество.

В феврале марте, делятся в МИАН Агентство недвижимости, поползли слухи о грядущем обвале цен на жилье в Москве. В этот период в разы упали продажи жилой недвижимости всех категорий. Но в декабре некоторые риэлторы отмечали на рынке даже что-то вроде ажиотажа, приведшего в том числе к росту цен. Хотя аналитики МИАН, наоборот, говорят о снижении спроса на 10-15% в зависимости от сегмента. Нина Кузнецова, гендиректор МИАН Агентство недвижимости, например, с сожалением отмечает, что в декабре не произошло ожидаемого всплеска интереса ни к городскому, ни к загородному жилью, но тем не менее цены немного выросли (по ее оценке, на 1,7% в сегменте новостроек и на 2,1% на вторичном рынке).

Все на нервах
Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, характеризует ситуацию на рынке как нервозную: до 30% сделок откладывается, поскольку продавцы и покупатели не могут принять решение. При нормальном состоянии рынка этот показатель, по ее оценке, не превышает 10-15%. Впрочем, эксперт надеется, что к середине года ситуация устаканится.

Маловато будет
Объем предложения вторичного жилья аналитики и активные участники рынка оценивают по-разному, но сходятся в том, что предложение сокращалось весь год. По подсчетам независимого аналитика Андрея Бекетова, к концу декабря 2007 г. объектов было 10 348 в 1,7 раза меньше, чем в декабре 2006 г. (18 120). Максимальный для 2007 г. уровень отмечался весной (более 24 000 объектов), затем он в основном снижался. И, по мнению ряда риэлторов, продолжает уменьшаться в начале 2008 г. Оценки Нины Кузнецовой щедрее: около 25 000 квартир и комнат предлагалось в декабре, говорит она. Но в целом же за 2007 г. рынок сжался более чем на треть (36%), подтверждают в МИАН.

Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор, между тем дает объяснение оживлению в конце года: С 24 декабря в Москве отменили срочную регистрацию, сейчас зарегистрировать сделку можно только за месяц. Так что многие хотели успеть до 24-го, и на таком фоне продавцам грех было цены не подкручивать. А покупатели хватали все. В итоге к началу 2008 г. квартир на рынке мало.

Большинство опрошенных Ведомостями компаний из событий минувшего года выделяют запрет на точечную застройку Москвы коммерческим жильем. Точечные проекты были гораздо более выгодными, признают в компаниях.

Михаил Гороховский убежден, что в Москве вообще мало недвижимости, хотя слишком много морально устаревших объектов. И это большая проблема для города, являющегося центром притяжения для всей России. Очередных удвоений цен можно избежать только при значительном увеличении объемов строительства и предложения на рынке, говорит и главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник.

Кроме традиционных сложностей с получением техусловий на подключение к городским сетям в этом году развернулась кампания против точечной застройки, высказывает общую боль застройщиков Анна Завьялова, пресс-секретарь компании Система-Галс, т. е. против строительства домов в уже сложившихся районах, с развитой инфраструктурой и благоустройством наиболее востребованного и ликвидного жилья. Площадок для квартальной застройки также становится все меньше, они все разобраны застройщиками, как и программы волнового переселения и сноса ветхого жилья (последнюю власти все охотнее берутся выполнять за счет горбюджета. Ведомости). Особенно остро стоит вопрос наличия земельных участков в пределах ТТК, а это на сегодня граница относительно благополучного транспортного сообщения. Далее почти по всем направлениям начинаются трудности.

С 23 июля по 31 декабря 2007 г. на телефон Горячей линии ТЗ комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города по вопросам, связанным с размещением отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в г. Москве, поступило 794 звонка от жителей по 392 объектам (на 161 объекте строительство ведется, по 231 адресу планируется), с которыми разбирается специально созданная межведомственная комиссия, сообщает портал stroi.ru.

Но пока особенно заметно уменьшение объемов ввода жилья экономкласса в Москве, отмечают в ГК Конти. При росте строительной себестоимости и дефиците участков коммерческим застройщикам становится невыгодно работать в сегменте экономкласса. Большинство проектов заявляется в сегменте бизнес-класса по соответствующим ценам, объясняют в Системе-Галс. Однако, как сообщили в пресс-службе компании, параметры квартир в таких домах больше соответствуют как раз экономклассу (небольшие площади, акцент на 1- и 2-комнатные квартирах самых востребованных на рынке).

Можно ожидать, что уже в ближайшее время с рынка исчезнут небольшие строительные фирмы, которым не под силу масштабное строительство: они либо будут вынуждены кооперироваться с более крупными игроками, либо переориентируются, либо уйдут в Подмосковье, где ограничений точечной застройки пока не предвидится, анализирует возможные последствия Кузнецова. На данный момент весомая доля предложения объектов бизнес-класса и элиты это точечная застройка, и ее сокращение может подтолкнуть цены вверх. С другой стороны, такая ситуация может привести к появлению новых форматов объектов бизнес-класса и элиты со скорректированными параметрами, особенно в части удаленности от центра.

Аналогичные данные приводит Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль: Объем предложения на первичном рынке жилья Москвы на протяжении всего года оставался в пределах 310-335 домов-новостроек в месяц. В декабре 2007 г. объем предложения вырос по отношению к ноябрю на 0,6% до 326 объектов. 76,1% новостроек монолитно-каркасные дома, доля панельных новостроек 16,6%. Доля предложения объектов в коттеджах, таунхаусах и реконструируемых кирпичных домах в сумме не превышает 10%.

В декабре, по данным МИАН, в Москве предлагалось около 325 объектов на первичном рынке, прогноз на ближайшие несколько лет 300-350 адресов в предложении. Налицо тенденция увеличения объема предложения в рамках одного адреса: новые проекты все чаще являются реальным воплощением комплексного развития территорий, отмечают в компании.

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, за январь ноябрь 2007 г. темпы роста цен на элитную недвижимость Москвы на 8,9% превысили аналогичный показатель для Центрального Лондона.

Неприлично дорого
Цена по всем классам жилья в Москве догнала, а иногда и превысила уровень цен на жилье в Европе, но качество жизни и качество жилья в Москве по многим параметрам уступают европейским, говорится в отчете ирн.ru. В большинстве европейских столиц цена 1 кв. м находится в диапазоне $2000-5000, дороже стоит, как правило, элитное жилье в престижных местах. В Москве же $4000-5000 за 1 кв. м средний уровень цен на квартиры в панельных домах, пятиэтажках, жилье в спальных районах города и т. д. Жилье бизнес-класса стоит уже $7000-10 000 за 1 кв. м и выше, элита предлагается уже от $20 000 до $50 000 за 1 кв. м.

По оценкам ряда риэлторских компаний, уровень средних цен на жилье в Москве все-таки повысился (в долларах) примерно на 10-12% за год, и, по подсчетам аналитического центра холдинга Миэль, по итогам декабря 1 кв. м в среднем стоил $5429.

За 2007 г., по подсчетам Knight Frank, цены в элитном сегменте вторичного рынка выросли на 9,1%. Хотя, по словам Ольги Твороговой, управляющего партнера Ostogenka Real Estate, продавцы охотно давали скидки в пределах 10% стоимости, а покупатели торговались еще более агрессивно. Предложение дорогого жилья даже превышало спрос. Но поскольку первичный [рынок] не предлагает проектов с отделкой, вторичное элитное жилье пользуется устойчивым спросом (в основном квартиры стоимостью от $1,5 млн до $3 млн, отмечает тем не менее Екатерина Гурьева, руководитель отдела городской недвижимости IntermarkSavills.

По данным Стерника, с декабря 2006 г. по декабрь 2007 г. средняя цена предложения на вторичном рынке выросла в Москве с $4828 до $5429 за 1 кв. м (прирост 12%), или с 126 930 до 133 000 руб. за 1 кв. м (5%); в Московской области с $2522 до $2536 за 1 кв. м (1%), а в рублевом эквиваленте, наоборот, упала на 6% с 66 300 руб. до 62 130 руб. за 1 кв. м. Аналитики ирн.ru, напротив, считают, что с учетом ослабления американской валюты и российской инфляции цены за первое полугодие откатились вниз на 5-10% (с учетом скрытой коррекции до 15%), в целом же остались на уровне конца 2006 начала 2007 г. Изменения цен в долларах и рублях получаются разные, констатируют на ирн.ru. В рублях столичная недвижимость в 2007 г. скорее дешевела, хотя долларовые цены изображали рост.

За год жилье на вторичном рынке подорожало на 9% в долларах и около 3% в рублях, уточняет Кузнецова. Новостройки, по ее оценке, выросли в цене на 12% (декабрь 2007 г. к декабрю 2006 г.) в долларах и на 4,7% в рублях. То есть по итогам декабря стоимость составила $4192 (102 704 руб.) за 1 кв. м. Невысокий рост стоимости 1 кв. м явился логическим исходом почти двукратного роста цен на жилье в 2006 г. Типовые новостройки и квартиры экономкласса подорожали за 2007 г. на 11% и 13% соответственно, 1 кв. м жилья в домах бизнес-класса на 9%.

Зима не лето
Большую часть года, по словам Кузнецовой, изменения стоимости 1 кв. м составляли плюс-минус 1,5%, варьируясь от месяца к месяцу в зависимости от категории жилья. В Миэле выделяют три этапа: стагнацию спроса и стабилизации цен с осени 2006 г. вплоть до весны 2007 г.; коррекцию с марта по июнь и снижение цен на 2%; плавный рост с середины лета, который уже к концу осени набирает обороты до 3-4% в месяц.

Дорожали качественное жилье (в том числе качественное жилье экономкласса, отмечают в Конти) и квартиры в более дорогих и престижных районах. Наиболее подверженными стагнации оказались сегмент типового и низкокачественного жилья, а также спальные районы и районы за МКАД, хотя в конце года ситуация начала меняться и на рынке вновь стал наблюдаться процесс вымывания недорогих квартир, добавляют на ирн.ru. Сохраняется тенденция корректировки цен в сторону понижения по ранее переоцененным объектам, говорит Нина Кузнецова.

Декабрь порадовал сторонников роста цен, увеличение было самым большим за год, отмечает Андрей Бекетов. На ирн.ru подтверждают: рост был как в рублях, так и в переставших падать долларах. Доля наиболее дорогих квартир в самых престижных районах города в декабре была больше, чем в любой другой месяц года, отсюда и рост, уточняет Бекетов.

Эксперты рисуют примерно одну и ту же картину: спад в первом полугодии, оживление спроса с августа, подкрепленное, по словам Завьяловой, активностью застройщиков в части разработки различных программ привлечения потенциальных покупателей (скидки, бонусы, подарки, рассрочки и т. п.), а также тем, что ожидаемого снижения цен так и не произошло.

Если не покупать
Рост цен аренды за 2007 г. оказался, по оценкам ирн.ru, довольно существенным 30-50%, что повысило соотношение ставок аренды квартир и стоимости их продажи до 6-7% годовых. Но квартиры в аренду в Москве до сих пор недооценены, не перестает утверждать Михаил Гороховский.

Самым успешным с точки зрения продаж жилья был IV квартал, среди месяцев ноябрь, считает, в свою очередь, Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании Сити XXI век. В компании также говорят о годовом подорожании на 12%. Напротив, в Пересвет-Инвест в середине ноября фиксируют снижение цены на 0,26% за неделю. Внимание продавцов жилья к таким величинам само по себе примечательно. Насчет декабря в Пересвете согласны: месяц принес максимальное подорожание 3% в неделю.

В Миэле говорят о росте спроса на квартиры бизнес-класса в аренду прежним многолетним лидером было съемное жилье экономкласса. Дешевые квартиры попросту смели с рынка, и арендаторам ничего не остается, как присматривать жилье в диапазоне от $1000 за квартиру в месяц. По словам первого заместителя директора компании Миэль-Аренда Марии Жуковой, квартир со стоимостью аренды до $1000 на рынке практически не осталось. Арендаторы в 2007 г. стали платить за бизнес-класс, а жить продолжали в экономе, говорит она. За год рост ставок найма составил 28%.

Заметное повышение арендных ставок в 2007 г. истощило платежеспособность арендаторов квартир. Учитывая ограниченные финансовые возможности квартиросъемщиков (молодые семьи, студенты, приезжие и т. д.), можно утверждать, что величина ставок аренды вряд ли сможет расти в ближайшее время слишком быстро. Если квартиры подорожают еще в два раза, то это снова приведет к падению доходности аренды до 4-5% годовых. А при столь дешевой аренде невыгодно владеть квартирой с целью получения дохода, лучше ее продать и вложить деньги в ценные бумаги, ПИФы или другие финансовые инструменты. И покупать квартиру невыгодно, целесообразнее снимать жилье, а свои деньги вложить под более высокий процент, отмечают на ирн.ru. То есть дальнейший рост цен на квартиры будет сдерживаться альтернативой аренды жилья даже для людей, имеющих деньги на покупку.

Неужели равновесие?
Для разговоров о том, что рынок нащупал дно и со дня на день рванет вверх, оснований нет, считает Андрей Бекетов. С другой стороны, по мнению аналитиков ирн.ru, если бы существовали реальные предпосылки для более существенного падения цен, это бы уже случилось.

За 2007 г. 1-комнатные квартиры верхнего ценового сегмента подорожали на 22,17%, и в январе текущего года их средняя стоимость составила $1405 в месяц. 2-комнатные подорожали на 31,85% (до $2397 в месяц), 3-комнатные на 28,31% ($4138). Многокомнатные квартиры подорожали на 36,68%, наем таких квартир в январе обходился в $9175.

Геннадий Стерник прогнозирует, что в 2008 г. рост цен и весьма значительный продолжится, к декабрю 1 кв. м будет стоить $800 Прогнозы Кузнецовой скромнее от 10-12% до 15%. О 15%-ном подорожании в среднем по рынку (чуть выше уровня инфляции или в соответствии с ним в зависимости от ликвидности объекта) за 2008 г. говорят практически все риэлторы и застройщики. Но москвичи и гости столицы уверены, что дороже уже некуда.

В Конти и Системе-Галс говорят о снижения доходности проектов жилой недвижимости, особенно в случае дальнейшего ужесточения условий банками, финансирующими строителей. На повышение, впрочем, играет неудовлетворенный спрос. Мы прогнозируем активизацию спроса, поскольку сохраняются высокие темпы экономического развития и крупные средства направляются в национальные проекты, банковскую и социальную сферы. Все это ведет к росту доходов и накоплений людей. Вслед за ростом иностранных инвестиций в производство строительных материалов стоит ожидать значительного поступления из-за рубежа денежных средств и в сферу девелопмента. Годовой рост цен составит 20-25%, считает Сергей Лядов.



Главная --> Публикации