Главная --> Публикации --> Оптом дешевле? Метр с подвохом Конкуренция за коммуналку Деревенский детектив Москва - город, открытый для инвестиций

Согласно концепции инвестиционного проекта строительства ЦКАД в зоне влияния трассы может быть использовано 30 000-35 000 га под разные объекты, из них около 15 000-20 000 га под жилищное строительство общим объемом до 50 млн кв. м. Но специалисты рынка недвижимости расходятся в оценке воздействия ЦКАД на Московский регион и смежные области.

Уже существует концепция инвестиционного проекта строительства Центральной кольцевой автомобильной дороги Московской области (ЦКАД), одобренная правительством Московской области. Проект активно обсуждается в министерствах и ведомствах, столь же активно растет его цена, но до сих пор непонятно, будут ли востребованы 520 км 4-8-полосной скоростной платной трассы.

Ожидают, что проект ЦКАД будет способствовать развитию Московской и сопредельных областей (Владимирской, Тверской и т. д.). В срединной зоне Подмосковья появятся объекты производственного, инновационного, рекреационного и сервисного назначения, в том числе транспортно-логистической системы.

Планов громадье
ЦКАД пилотный проект. От того, как он будет осуществляться, во многом зависит судьба идеи платных дорог в целом. Но сейчас проект строительства ЦКАД это большой узел разнообразных проблем: от законодательного обоснования до определения платы за проезд. Самый сложный вопрос сможет ли ЦКАД оправдать возложенные на трассу надежды властей? Ведь предполагается, что реализация проекта окажет мощное стимулирующее воздействие на развитие экономики не только Московского региона, но и всей Российской Федерации именно так, ни много ни мало.

Извилистый путь кольца
Бессветофорная скоростная магистраль будет шириной от четырех до восьми полос. Помимо участков, которые непосредственно пойдут под дорогу, правительство Московской области постановлением зарезервировало еще 4-6 км земли по обеим сторонам трассы (т. е. по 2-3 км с каждой стороны) под строительство инфраструктуры. Согласно проекту ЦКАД должна будет пройти не ближе 200 м от деревень и дачных поселков Подмосковья, что крайне мало для создания демпферной зоны. Проведенный нашей компанией анализ поселков и населенных пунктов, расположенных вблизи Новорижского шоссе, которое по интенсивности движения будет уступать проектируемой ЦКАД, показал, что для достаточной шумо- и пылезащиты населенный пункт должен быть отделен от трассы лесным массивом глубиной не менее 1 км, комментирует Дмитрий Макаров, директор по развитию компании Mozaik Development.

В числе более локальных задач обозначены: разгрузка радиальных выходов из Москвы и уличной сети города от движения большегрузного и транзитного транспорта, развитие логистических комплексов у ЦКАД, снижение себестоимости перевозок и уровня транспортных издержек для грузоотправителей, снижение уровня негативного воздействия на окружающую среду, формирование узлов развития так называемых точек роста, формирование пояса занятости на территориях около ЦКАД емкостью до 200 000 новых рабочих мест. Планируется, что за счет размещения на территориях ЦКАД производственных, транспортных и таможенных объектов, обслуживающих грузопотоки, в Москве освободятся дорогостоящие участки.

За исключением начального участка (20-24-й км) дорога проложена в обход населенных пунктов. Нынешний проект дороги, который уже вряд ли изменится, выглядит несколько нелепо: у кольцевой в западном направлении вылезла грыжа. Из-за нее дорога удлинилась на 120 км. Обоснования, которые приводили чиновники, забавны: дескать, здесь располагаются уникальные зеленые массивы, заповедные территории, и поэтому дорогу здесь строить нельзя. Тем более странно, что она там всегда была и есть то самое малое бетонное кольцо.

Новая трасса будет опираться на два существующих автомобильных кольца Московское малое и Московское большое, на участки магистралей М-1 Беларусь (Москва Минск, протяженность участка 41,4 км) и М-10 Россия (Москва Санкт-Петербург, протяженность участка 38,6 км). Общая протяженность ЦКАД составит 520 км.

Со строительством МКАД экологическая ситуация в Западном округе Москвы сильно ухудшилась, отмечает Наталья Сотникова, начальник отдела маркетинга компании Комстрин. Построят ЦКАД похожая ситуация повторится на западе области: господствующие ветра будут сдувать смог к востоку, на дорогие земли. Получаем обратный желаемому эффект.

Более правдоподобно объяснение, что владельцы недвижимости на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе решили проложить автобан подальше от своих коттеджных поселков. Из-за чего разработчики столкнулись с несколькими сложными вопросами. Зачем человек поедет в обход 120 км, если есть прямая бесплатная дорога? Вопрос риторический. На западном участке бетонки движение уже сейчас насыщенное и днем, и ночью. После введения ЦКАД поток машин увеличится и возрастет нагрузка на бесплатный кусок дороги, там начнут скапливаться машины и возрастет нагрузка на экосистему. То есть из-за лишних 120 км РФ и область недополучат доход, а экология здесь ухудшится.

По словам Ильи Кузнецова, генерального директора компании Мосгеоплан, принято решение о начале проведения инженерных изысканий, но в объеме первых 100 км. Правительство Московской области из-за отсутствия полного финансирования пока определило только часть сектора для изысканий и строительства.

Существует несколько сценариев строительства ЦКАД. Предполагается сначала реконструировать существующие участки малой бетонки, потом строить новые. Есть вариант сразу строить первые 100 км. В любом случае само строительство начнется нескоро. Сначала придется решить многочисленные законодательные нестыковки, на которые, по мнению Юрия Борисенко, руководителя департамента Недвижимость. Земля. Строительство компании Vegas Lex, уйдет 1-2 года. Затем будет разрабатываться проектная документация и выкупаться земельные участки еще два года.

Точный срок окончания работ неизвестен. Концепцией предусмотрен 2015 год, в данных Министерства регионального развития РФ значится 2025 год.

После проектных работ пройдет конкурс, и после этого концессионер приступит к собственно строительству, которое запланировано на 2011 г. и должно занять четыре года. Но, по мнению экспертов, это нереальные сроки. Четыре года это может быть срок строительства первых 100 км, предполагает Илья Кузнецов. Объем предстоящих работ большой, в процессе изысканий (геодезических, геологических, экологических) могут выявиться дополнительные виды работ по укреплению трассы, ее прохода, мероприятия по защите окружающей среды от будущей дороги. В настоящее время 100 км скоростной трассы строят в пределах 3-4 лет.

Сама концессионная модель, предусмотренная законодательством, сильно ограничивает возможности государства. По закону государство обязано передать концессионеру, выигравшему на конкурсе, полностью готовый земельный участок в аренду в течение 60 дней после заключения концессионного соглашения (пункт 1 статьи 11 закона о концессиях). Автоматически следует, что проектная документация уже должна быть, без этого невозможно отобразить прохождение трассы, выкупить участки и т. д. Министерство транспорта РФ заинтересовано переложить разработку проектной документации на частного инвестора, чтобы можно было заключить концессионное соглашение, в рамках которого параллельно проводить работы по разработке проектной документации и выкупу земель, говорит Старостина. Эта модель концессии более обременительна для инвестора.

ЦКАД и закон
Проект платной дороги не вписывается в существующее российское законодательство. Начать с того, что закон о концессиях, на основании которого и строится проект, предполагает участие только одного концедента. В данном же случае их два: РФ и субъект Федерации Московская область. Непонятно, как будут разграничиваться их полномочия по контролю за проектом, по организации работ (проектирование, выкуп земли), каким образом потом они смогут поделить имущество. В России вообще нет установленных механизмов взаимодействия властей двух уровней по совместным крупным инвестициям, что вносит неопределенность и тормозит проекты, комментирует Татьяна Старостина, руководитель группы проектов государственно-частного партнерства компании Vegas Lex. Есть рабочая идея использовать механизм публичных соглашений, заключать которые позволяет статья 78 Конституции. Федеральные и региональные структуры по таким соглашениям могут передавать друг другу часть компетенции. Впрочем, проблему распределения собственности между РФ и Московской областью после реализации проекта также можно решить, например передав в собственность области те участки ЦКАД, которые можно вычленить из общего полотна: мосты, путепроводы и т. п.

Также Минтрансу интересны модели концессий, где инвестор получает фиксированный гонорар по результатам использования дороги. Сегодняшний Бюджетный кодекс не позволяет выплачивать из бюджета платежи в таких формах, говорит Старостина. Это тормозит применение более интересных инвесторам моделей концессий. Мировая практика показывает, что автодороги сложный сегмент с точки зрения инвестиционной привлекательности, который интересен инвесторам, только если риски окупаемости государство принимает на себя. В конечном итоге тарифная политика и направление грузопотоков зависят от государства.

Сначала надо провести те конкурсы, где государство берет на себя обязательства по разработке проектной документации, добиться успеха в этих проектах, и уже потом менять схему работы на более жесткую.

Выкуп земельных участков также большая головная боль. Ранее подмосковные власти заверяли дачников, что при строительстве ЦКАД вреда дачным участкам причинено не будет, а при возникновении каких-либо проблем при строительстве магистрали ситуация будет решаться в пользу граждан. Но Минтранс заинтересован в скорейшем запуске концессии, в связи с чем можно ожидать негативных последствий для владельцев земли: чиновники будут торопиться и нарушать права граждан, поскольку времени и ресурсов на законную правильную работу у них не будет.

Еще один камень преткновения способ передачи участков под строительство объектов инфраструктуры вдоль ЦКАД инвесторам проекта. Дорога федеральное имущество, а объекты вдоль трассы частные, и обосновать изъятие этих земель государством под частные нужды сложно с точки зрения земельного законодательства, отмечает Юрий Борисенко. Если сразу включить в концессионное соглашение все объекты инфраструктуры, то инвесторы не смогут получить их в собственность, поскольку это станет госимуществом. Если участки будут выставляться на общих основаниях на конкурс, то не факт, что инвестор сможет их получить.

Непосредственно связана с выкупом еще одна проблема налогообложение продавцов земли. По закону при продаже недвижимости необходимо уплатить налог с разницы между ценой покупки и продажи 13%. Мы уже столкнулись с этим вопросом в Перми, рассказывает Юрий Борисенко. Людей выселяли из домов из опасной зоны, выкупая у них старые квартиры. Налоговая служба заставила этих людей заплатить налог. Это проблема будет и в Сочи, и в районе ЦКАД. Она имеет ряд решений, но надо продумать заранее, как переструктурировать сделку, чтобы людям потом не пришлось платить налог.

По мнению Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, участки, по которым пройдет расширение трассы, лучше продавать, потому как собственники могут больше потерять за счет изъятия земель. Но могут вырасти цены участков на пересечении с другими трассами они привлекательны для строительства торговой и логистической недвижимости. Маргарита Краковская, директор по маркетингу и продажам компании Царьград, не согласна, что надо торопиться с продажей: На примере расширения Киевской автомагистрали можно сказать, что собственники занятых дорожным полотном территорий получили хорошую компенсацию и это никак не отразилось на сроках реализации проектов.

Существует практика организации подобных конкурсов на проектах Западного скоростного диаметра в Санкт-Петербурге, скоростной трассы Москва Санкт-Петербург. Как показывает опыт, на конкурс приходят консорциумы. В их основе российская проектная компания, которая знает российское законодательство, и иностранные инвесторы, которые умеют наладить дорожный бизнес. Российские девелоперы, по мнению Маргариты Краковской, вряд ли будут заинтересованы в строительстве ЦКАД: Они планируют возврат своих инвестиций в течение 2-5 лет, а 27 лет окупаемости слишком большой срок для них.

Денег нет
Стоимость строительства ЦКАД высока, и от обсуждения к обсуждению цифра растет. Последние данные были озвучены 25 января 2008 г. на закрытом заседании правительственной комиссии. Согласно данным Министерства регионального развития стоимость проекта ЦКАД в целом 347,6 млрд руб. в расчете на срок до 2025 г. Ранее говорили, что цена 1 км ЦКАД составит 13,2 млн евро, 15,7 млн евро. Губернатор Московской области Борис Громов на совещании называл другую цифру: 1 км 18,8 млн евро. В европейских государствах 1 км дороги на конец 2004 г. начало 2005 г. в среднем обходился в 6,8 млн евро. Предполагалось, что из инвестиционного фонда профинансируют 65% стоимости проекта, еще 10% даст Московская область, остальное частные инвесторы, выигравшие конкурс.

Огромные расходы власти надеются окупить за счет тарифов на проезд и развития прилегающей инфраструктуры. Но платность ЦКАД вступает в противоречие с озвученной в концепции социальной идеей развития дорожной сети и региона в целом. Даже если тарифы будут на уровне 1-3 руб., как объявлялось, сумма 1000-1500 руб. за проезд окажется значительной для многих.

До объявления конкурса проект должен пройти процедуру утверждения правительственной комиссией, после чего будет ясно, сколько денег на разработку проектной документации дает инвестфонд. Этот этап еще не пройден, говорит Татьяна Старостина. Но самое главное что на ЦКАД у государства может не оказаться денег. В 2007 г. было одобрено 17 проектов, имеющих общегосударственное значение, и лимиты инвестфонда на три года вперед выбраны. А финансирование ЦКАД из инвестфонда еще не получило одобрения правительственной комиссии (хотя проект громкий и скорее всего будет одобрен, считают эксперты), но Минрегион учитывает его объемы при подсчетах лимитов фонда.

В настоящее время логики в перевозках по России немного: например, из порта в Санкт-Петербурге товар везут в Москву, а оттуда куда-нибудь на Урал. По данным министерства экономики Московской области, транспортная инфраструктура Подмосковья обеспечивает транзит на автомобильном транспорте более 35 млн т экспортно-импортных грузов. Из них более 28 млн т завозится в Москву только для того, чтобы далее транзитом следовать в другие регионы России. По прогнозам, импортных грузов, следующих транзитом через Москву, будет к 2010 г. 60-65 млн т.

Область логистики
Есть задача, которую ЦКАД, видимо, сможет решить в отдаленной перспективе, избавить Москву от транзитного большегрузного транспорта. Существует принятая правительством области программа развития транспортно-логистической системы в МО в 2006-2010 гг. Существует и европейский опыт размещения крупных таможенных, складских терминалов на расстоянии 20-30 км от города. Идея закольцевать Москву дистрибутивными центрами выглядит вполне логичной. А внутригородскую дистрибуцию можно вести мелкотоннажным транспортом типа Газелей.

Продолжением темы развития логистической и транспортной инфраструктуры вокруг ЦКАД выглядит заявление первого заместителя председателя правительства Московской области Александра Горностаева о возможном запрещении движения большегрузного транспорта внутри ЦКАД.

Программой предусмотрено появление до 2010 г. 1,5 млн кв. м контейнерных и грузоперерабатывающих терминалов, 2,4 млн кв. м мультимодальных логистических центров, 5,3 млн кв. м иных объектов логистики классов А и В. На индустриальном рынке есть стремление к гигантизму, Петр Зарицкий, заместитель директора, отдел индустриальных и складских площадей компании Jones Lang LaSalle, призывает к осторожности в оценке заявлений на этом рынке. Нередко от анонсированных миллионов площадей логистических комплексов в лучшем случае вводятся сотни тысяч квадратных метров. Заявленный объем в ближайшие 3-4 года на рынок не выйдет. Вместе с тем в среднесрочной перспективе потенциальный спрос на качественные индустриальные площади огромен и все площади будут востребованы.

В настоящее время большая часть всех участков, прилегающих к будущей магистрали, уже имеет владельцев. Однако реализация проектов на них откладывается в связи с отсутствием активного строительства самой трассы, отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Блестящие перспективы омрачает одно обстоятельство: основные риски индустриального рынка субъективные, связанные с отношениями с администрацией, энергетиками, Мособлгазом и другими чиновниками. В частности, из-за этого большая часть проектов не выходит на рынок вовремя или вовсе не складывается.

Дома у дороги
Один из спорных моментов проекта ЦКАД его влияние на строительство жилья. Мнения экспертов прямо противоположны. Очевидно, что новая трасса будет скорее способствовать развитию индустриальных зон, а это неблагоприятно скажется на экологии, природных характеристиках прилегающих участков. Ликвидность жилья, расположенного непосредственно у ЦКАД, будет снижаться. Вместе с тем кольцевая дорога, по мнению Алексея Аверьянова, создаст предпосылки для освоения новых, ранее невостребованных, удаленных территорий и тем самым позволит вывести на рынок новые проекты загородной недвижимости.

Основу застройки в районе ЦКАД составят логистические комплексы. Одним из самых крупных проектов станет технопарк Белый Раст. Основным девелопером и инвестором проекта выступает бельгийская компания Ghelamco. Территория парка составит 400 га, общий объем жилой застройки 1,5 млн кв. м. Можно вспомнить и проект Большое Домодедово, рассчитанный на строительство более 11 млн кв. м. Его территория простирается от южных границ Домодедова до с. Вельяминово вдоль Каширского шоссе и трассы М-4 Дон.

ЦКАД будет способствовать развитие в первую очередь сегмента жилья экономкласса как многоэтажного, так и индивидуального и малоэтажного, считает Екатерина Тейн, партнер, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank. Этому сегменту требуется определенный толчок для развития, и в первую очередь ими станут транспортная доступность и близость к новым источникам рабочих мест, аргументирует она. Но вопрос сколько будет стоить проезд по этой трассе. Если плата будет высокой, проекты экономкласса могут и не получить должного развития.

Сейчас более активно ведется строительство в городах и поселках, примыкающих к ЦКАД, таких как Ногинск, Раменское и Апрелевка, говорит Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль. Уже существуют проекты коттеджных поселков, которые располагаются вблизи будущей магистрали, например поселок Духанино-2 в 43 км от МКАД по Волоколамскому шоссе, входящий в комплекс поселков Усадьба Духанино, в 3 км от ЦКАД. Компания Mozaik Development планирует участие в нескольких проектах девелопмента земель, прилегающих к ЦКАД, в проектах строительства дачных поселков экономкласса в Истринском и Клинском районах и в проекте комплексного развития территории в Наро-Фоминском районе. Планы по развитию территории на пересечении ЦКАД и Новой Риги есть у ГК Мироздание.

Новая магистраль окажет влияние на цены земли и жилья. Как и в случае со Звенигородским шоссе, повысится привлекательность ряда городов, и, как следствие, можно ожидать изменения ценовой политики застройщиков в данных районах. Общий прирост, по мнению Екатерины Тейн, может составить дополнительные 5-10% к среднегодовым темпам роста цен на рынке жилья Подмосковья. Дмитрий Макаров считает, что рост стоимости земель, прилегающих к ЦКАД, может составить до 50-100%.

С улучшением транспортной доступности до 50 км расширится зона подмосковного дачного строительства, продолжает Мария Литинецкая. Строительство ЦКАД может разгрузить Ленинградское и Минское шоссе, развитие которых как загородных тормозится из-за транспортных проблем.

Гонка за лидерами
Высокие технологии проникают во все сферы жизни, включая индустрию гостеприимства. По словам Анжелики Норманн, эксперта компании Ernst Young, на базе современных технологий можно, к примеру, создать полностью автоматизированную стойку регистрации, напоминающую банкомат, которая позволяет прибывшему гостю самостоятельно ввести свое имя, проверить наличие брони, ввести информацию о номере кредитной карты или внести наличные, узнать номер комнаты и получить ключ в виде магнитной карты со сроком действия до предполагаемой даты и часа выписки. Эта ключ-карта не только позволит постояльцу войти в номер, но и активирует телефон, включит отопление и кондиционер, предоставит доступ к электронным устройствам, находящимся в номере (персональный компьютер, факс, телевизор и т. д.), а также доступ к мини-бару.

Западные операторы приносят в столицу России свои философию и культуру управления гостиничным бизнесом. Современные гостиничные комплексы оснащены по последнему слову техники, чтобы максимально соответствовать запросам клиентов. В то же время высокие технологии в лучших отелях не заменяют человека и человеческое общение, а лишь умело дополняют его.

Московские отели стараются соответствовать европейскому уровню, комментирует Алла Беликова, директор отдела маркетинга и продаж отеля Балчуг Кемпински Москва. Все отели 4-5 звезд предлагают забронировать номер через интернет и оплатить его кредитной картой. Но развитие дополнительных услуг, таких как электронный консьерж и онлайн-регистрация, в России отстает на 2-3 года от США и Европы. По количеству заявок, сделанных через интернет, Москву обгоняют Лондон, Берлин и Париж. Если в Европе, по оценкам Беликовой, онлайн-бронирование составляет 40% и в ближайшие год-два может достигнуть 60-70%, то в Москве чаще всего номера бронируют по телефону и факсу (до 80% заявок).

Последовательно внедрять высокотехнологичные услуги классные отели вынуждены для сохранения своей конкурентоспособности, убежден Константин Горяинов, директор по гостиничным продажам и маркетингу трех отелей Marriott в Москве. Одно из ощутимых удобств заказ номеров посредством мировой электронной паутины через центральную систему бронирования, а также через официальные сайты. Гость сразу видит и наличие номеров в отеле, и их стоимость на запрашиваемые даты. Количество бронирований через интернет, по наблюдениям Горяинова, за последние пять лет удвоилось, это касается и групповых заявок.

Онлайн-бронирование номеров, оплата кредитной картой в интернете, WiFi, станция для iPod этим уже давно никого не удивить, рассказывает Алла Беликова. Теперь отели осваивают новые направления, например мобильную коммерцию уникальный канал, который основан на возросшем числе пользователей, применяющих мобильные устройства для выхода в интернет (по оценкам специалистов, в 2007 г. онлайн-продажи через мобильные устройства уже достигли $40 млрд при количестве пользователей более чем 546 млн человек). Например, недавно сеть отелей Омни объявила о запуске мобильной версии своего сайта. Теперь гости могут спокойно просматривать информацию об отеле в своем мобильном устройстве, можно загрузить карту и схему проезда в отель. Это функция позволяет гостю зарегистрироваться еще в дороге, что значительно экономит время.

Между тем в США новой тенденцией в 2008 г. может стать появление электронных счетов. В некоторых американских гостиницах эта система уже действует. Если постояльцу отеля расходы оплачивает его работодатель, то счета в электронном виде автоматически переводятся в компанию.

В обиходе все чаще встречается понятие smart hotel (сообразительный/толковый отель). По словам Константина Горяинова, это подразумевает предоставление клиентам высокотехнологичных услуг. В перечень кроме онлайн-бронирования входят высокоскоростной интернет на всей территории отеля, панель управления в номере (управление светом и всей бытовой техникой), система электронного визуального наблюдения, а также система электронных ключей, дающих доступ в номер и на этаж. Горяинов считает, что не все отели высокого уровня имеют вышеперечисленные технологические услуги, но все идут в этом направлении. Ведь именно этого ожидают гости, которые не простят отставаний в техническом прогрессе. Smart hotel, добавляет Поль Мокснесс, старший вице-президент The Rezidor Hotel Group, может считаться таковым только тогда, когда весь его персонал тщательно подобран, хорошо обучен и ответственен.

Группа отелей Кемпински также начала осваивать мобильные технологии. В некоторых отелях Кемпински после онлайн-бронирования номера гость получает sms-уведомление со всеми деталями о бронировании на свой мобильный телефон. Данная услуга в скором времени будет доступна гостям Балчуг Кемпински Москва.

Больше душевности
Но до какого предела можно переводить услуги и общение с клиентом в электронную сферу? Технологии могут быть благом, но могут оказаться для гостей источником разочарований, а также лишних расходов. Анжелика Норманн не мыслит использования высоких технологий в гостиницах без соблюдения некоторых важных правил. Прежде всего, по ее мнению, системы должны быть интуитивно понятны для пользователей, просты в эксплуатации и обслуживании. Избыточное их количество скорее смущает и раздражает, чем помогает.

Вновь открывающимся отелям, по мнению Горяинова, легче внедрять у себя такого рода услуги. Для действующих отелей это немного сложнее, потому что работы должны проводиться без причинения неудобства гостям и в основном поэтапно.

В отелях Кемпински тоже полагают, что больше человеческой теплоты при общении с гостем никогда не помешает. Именно по этой причине здесь подавляющее число заявок

Технологии способны буквально творить чудеса. Гости, к примеру, смогут подписывать счета и выписываться при помощи телевизионного интерфейса теоретически в течение всего пребывания в отеле они могут вообще не встретиться с персоналом. Оборотная сторона этой блестящей медали появляется отчужденность, давящая на психику механизация, точнее электронизация. В некоторых западных гостиницах уже действуют полностью автоматизированные стойки регистрации. Но многие гостиничные операторы и владельцы отелей не уверены, что подобный обезличенный подход является однозначно оправданным, говорит Норманн. Все-таки мы люди со своими эмоциями, потребностями и желаниями, и ощущать себя винтиками в некоей машине гостеприимства не всем комфортно.

Общая забота
Современные технологии помогают повысить безопасность. Константин Горяинов в этой связи замечает: Каждый гостиничный бренд имеет свою структуру безопасности. Сюда входят беспрерывное видеонаблюдение, охранная и пожарная сигнализация, средства ликвидации возгорания, стандарты размещения оборудования, использование определенных строительных материалов и проч. Но в каждой стране свои стандарты безопасности. Поэтому задачей отеля является гармоничное совмещение обоих принципов без их нарушения.

принимают по телефону. Мы практикуем индивидуальный подход к клиенту, объясняет Алла Беликова. У каждого нашего постоянного клиента есть свой контактный менеджер, к которому гость всегда может обратиться по любому поводу: бронированию, вопросам оплаты или даже по каким-то особенными вопросам. В Кемпински считают, что бронирование по телефону это личная форма общения с клиентом, выгодно отличающаяся от сухого, неэмоционального подхода.

Месторасположение отеля тоже играет роль. Если, допустим, развивает свою мысль Мокснесс, в гостинице какого-то города что-то произойдет, то через СМИ об этом узнает весь мир, что, безусловно, понизит туристический авторитет данного населенного пункта. Поэтому в широком смысле безопасность это совместная забота и отеля/управляющей компании, и местных городских структур, в ведении которых находится данная сфера.

И здесь без людей, болеющих за свое дело, не обойтись. Поль Мокснесс убежден, что нельзя игнорировать человеческий фактор. Безопасность зависит от повседневных действий каждого сотрудника, какую бы должность он ни занимал, объясняет он. Технологии помогают контролировать текущую ситуацию и оперативно выявлять какие-то нежелательные изменения. Однако часто проблемы порождают сами клерки того или иного учреждения и технологии тут бессильны, поскольку находятся на службе у этих же самых сотрудников.

В прошлом году Rezidor внедрила программу T+R+I+C=S. T oценка угрозы, R оценка риска, I реакция на событие, C управление в кризисной ситуации. В последнем квартале 2007 г. более 170 гендиректоров отелей, управляемых Rezidor, приняли участие в тренингах, проводимых компанией Kenyon International, мировым лидером в управлении системами защиты от аварийных ситуаций. Между всеми отелями разных брендов идет постоянный обмен информацией, касающейся негативных событий в мире.

В отелях под управлением Rezidor Hotel Group независимо от количества звезд безопасности уделяется серьезное внимание. Например, в гостиницах среднего ценового сегмента Park Inn безопасность соответствует безопасности 5-звездочных отелей других брендов. В этом я убедился на личном опыте, разъезжая по всему миру, с удовольствием рассказывает Мокснесс. Всего в управлении Rezidor Hotel Group находится более 330 работающих или строящихся гостиниц в 50 странах это свыше 71 000 номеров. Rezidor управляет брендами Radisson SAS Hotels Resorts, Regent International Hotels, Park Inn и Country Inns Suites. Недавно подписано соглашение с итальянским домом моды Missoni по развитию одноименной сети роскошных отелей, которые скоро появятся и в России. Rezidor Hotel Group открыла свой первый отель в Москве более 16 лет назад. Тогда большинство западных гостиничных операторов относились к России весьма скептически. Сейчас Rezidor первая и пока единственная международная гостиничная компания, открывшая в России полноценный представительский офис, занимающийся развитием гостиничных проектов, техническими и операционными вопросами и маркетингом.

Как зовут собачку?
Отели разных сетей можно различить не только по названиям. Например, в отелях некоторых сетей, говорит Алла Беликова, вас всегда будут встречать одними и теми же фразами, от которых персонал не отступает. Процедура регистрации и выписки из отеля также будет проведена как под копирку: вам будет задано определенное количество вопросов в строгой последовательности, ваше имя будет произнесено определенное количество раз, как установлено корпоративными стандартами.

В группе отелей Кемпински, рассказывает Алла Беликова, есть специальные структуры, которые определяют, выполняют и контролируют все стандарты безопасности. Например, при онлайн-бронировании номеров всегда есть вероятность, что кредитная карта, предоставленная в залог, окажется нерабочей или с нулевым балансом. А если какой-либо заказ выглядит подозрительным или данные, предоставленные гостем, вызывают сомнение и нет возможности их должным образом перепроверить, то сотрудники отеля для предотвращения мошенничества могут принять соответствующие меры вплоть до аннулирования заявки в любое время.

Выбор системы управления гостиничным предприятием (property management system), комментирует Анжелика Норманн, напрямую зависит от типа гостиницы. Так, в мотелях и гостиницах при аэропортах используются системы прямого резервирования и учета. В курортных и загородных отелях необходимо вести учет различных дополнительных услуг, предоставляемых гостям, таких как гольф-клуб или SPA, а в бутик-отелях и гостиницах класса super-luxury, для которых характерен высокий процент постоянных клиентов, на каждого гостя ведется подробное досье, в котором отражаются все привычки, требования и предпочтения гостя, включая его любимые цветы и кличку собаки.

У каждой сети отелей есть и своя система поддержания лояльности предоставления гостям разного рода льгот и скидок. Так, в отелях бренда Radisson (более 200 в Европе) всем зарегистрированным гостям и делегатам-участникам конференций предоставляется бесплатный высокоскоростной доступ в интернет, говорит Сандра Димитрович, региональный директор по коммуникациям и PR Rezidor Hotel Group.

В России такой подход в диковинку, поскольку здесь инициатива наказуема и лучше всегда спросить начальника. А начальник обыкновенно или обедает, или на совещании, в командировке и т. п. Иными словами, вопрос так и будет оставаться открытым, пока не отпадет надобность в его решении. Понятно, что с таким отношением растеряешь всех гостей, которые просто убегут к конкурентам. Но без лояльности клиентов само существование отеля становится проблематичным. В усиливающейся конкурентной борьбе выиграет тот, кто сумеет подготовить не только технику, но и людей.

Без пофигизма
В деле привлечения и удовлетворения запросов гостей технологии уходят на задний план, как бы хороши они ни были. А на первом плане добросовестный и грамотный сотрудник, понимающий, чего от него хотят. Никто ни уборщица, ни грузчик, ни еще какой-либо сотрудник отеля не может ответить на вопрос гостя не знаю, это не мое дело, спросите у регистраторов и т. п., рассказывает Сандра Димитрович. Тот, к кому обращаются с вопросом, должен или решить вопрос на месте, или тут же позвонить по телефону менеджеру, чтобы он незамедлительно взял на себя решение проблемы.

Конечно, сотрудник, проявляя инициативу, может по неопытности принять не совсем верное решение, но за это его упрекать не будут, поскольку лояльность клиента превыше всего. Гость, со своей стороны, безусловно, запомнит не проблему, а доброжелательное отношение к нему персонала (не стоит забывать, что ночлег в номере может стоить $1000-3000 и более). В качестве компенсации за те или иные неудобства отель может предложить десерт, вино, скидки, а в отдельных случаях (шум в соседнем номере) даже не брать плату за бессонную ночь.

Готовый персонал брать неоткуда, сетует Сандра Димитрович. В России нет качественной подготовки кадров и нет традиций гостиничного бизнеса в западноевропейском понимании, как, допустим, в Германии или Швейцарии. Здесь все сразу хотят быть топ-менеджерами, хотят управлять и никто не хочет браться за простую рутинную работу. А у нас принято начинать с низшего уровня и постепенно, накапливая опыт и знания, подниматься по служебной лестнице.

Чтобы лучше понимать запросы клиентов и вновь возникающие тенденции, в каждой гостинице Rezidor Hotel Group в каждом номере и в каждом ресторане есть гостевые карты жалоб и предложений (guest comment cards), куда туристы и бизнесмены заносят свои замечания и пожелания. Директор отеля ежедневно собирает эти карты, анализирует и самое, по его мнению, заслуживающее внимания и толковое отсылает в штаб-квартиру в Брюссель. Там решают, внедрить новшество только в одном отеле или во всей цепочке. Таким образом собирается ценная информация, касающаяся потребностей и пожеланий гостей или, например, того, из какой страны в тот или иной отель приезжает (или приедет, если намечается форум) больше всего гостей. Если, допустим, это японцы, то, соответственно, надо будет подготовить объявления на японском языке, обустроить подходящим образом интерьер и дать указания поварам в ресторанах.

Пока, по мнению Димитрович, конкуренция в столице России еще не достигла апогея, но все идет к ее усилению и посредственные отели просто не выживут, по крайней мере в центральных частях Москвы.

О том, что Нерль продается, Ъ рассказали сразу несколько участников рынка. Насколько мне известно, переговоры с потенциальными покупателями велись несколько месяцев, утверждает один из них. В итоге продавец остановился на предложении, сделанном Русскими фондами, и теперь сделка близка к завершению. По словам другого источника Ъ, речь идет о продаже 100% акций Нерли, включая ряд активов и девелоперских проектов в Москве и области.


В ближайшее время один из крупнейших игроков московского рынка слияний и поглощений ЗАО Нерль сменит владельца. Как стало известно Ъ, инвестгруппа Русские фонды завершает сделку по приобретению 100% акций этой компании и ряда ее девелоперских проектов в интересах пула инвесторов с Ближнего Востока, заинтересованных в выходе на московский рынок недвижимости. Нынешние собственники Нерли намерены сосредоточиться на развитии своего гостиничного бизнеса. По мнению экспертов, новые реалии рынка MA заставляют его участников дистанцироваться от своих прежних бизнес-проектов вплоть до их продажи.

Знает о продаже Нерли и глава Московского речного пароходства Роман Троценко, партнер ее основного владельца (см. справку на стр. 13) Александра Клячина по проекту строительства офисного комплекса на проспекте Андропова. По его информации, господин Клячин намерен сосредоточиться на развитии гостиничного бизнеса, куда планирует инвестировать все вырученные от нынешней сделки средства. В перспективе он, утверждает Роман Троценко, планирует создать крупнейшую в России компанию в этом сегменте рынка. В настоящее время Александру Клячину принадлежит самая крупная в стране сеть трехзвездных отелей Азимут (более 3 тыс. номеров) и два гостиничных проекта пять звезд в Москве.

В самой Нерли эту информацию не комментируют, однако в Русских фондах в пятницу Ъ подтвердили факт готовящейся сделки. Правда, партнер инвестгруппы Константин Бейрит утверждает, что Русские фонды выступают не покупателем Нерли, а всего лишь оператором сделки, действуя в интересах иностранного клиента. Купив компанию, тесно интегрированную в московский рынок девелопмента, покупатель избавит себя от высоких расходов на start-up и маржинальных издержек, неизбежных при выходе на этот рынок, считает господин Бейрит. Назвать покупателя и раскрыть другие детали сделки он отказался, сославшись на заключенный ее участниками договор о конфиденциальности. Однако источник Ъ, близкий к продавцу, утверждает, что покупателем Нерли выступает компания из Дубая, за которой стоит пул ближневосточных инвесторов. По его данным, сумма сделки составит порядка $160 млн.

ЗАО Нерль создано в 1993 году. По данным базы СПАРК, в 2002 году по 50% компании принадлежало ее гендиректору Александру Клячину и Сергею Михееву. В настоящее время, по сведениям Ъ, основным акционером Нерли является господин Клячин. Нерль владеет 15,97% акций Русского банка развития, осуществляет девелоперские проекты (бизнес-центры Красная роза, Нагатинский, Вернадский, Авиатор, технопарки в Электролитном проезде и на Дмитровском шоссе). Среди других активов Савеловский рынок, гостиничная сеть Азимут. Сеть отелей, 13-15 тыс. га земли в Истринском, Подольском и Одинцовском районах Подмосковья. По данным СПАРК, выручка Нерли в 2006 году составила 40,5 млн руб., чистая прибыль 2,25 млн руб.

По мнению господина Троценко, бизнес-модель Нерли себя изжила. Сейчас девелопмент в чистом виде больше интересен институциональным инвесторам, говорит он. Идею Александра Клячина сконцентрироваться на гостиничном бизнесе считаю гениальной. Этот сектор дает уникальные бизнес-возможности одновременно и владеть объектами недвижимости, и управлять ими. Господин Троценко сообщил Ъ, что намерен передать под управление УК Азимут Менеджмент Групп сеть принадлежащих ему отелей, расположенных в аэропортах.

Участники рынка считают, что в числе продаваемых вместе с ИК Нерль активов вряд ли есть земельные участки. Большая часть этих земель не переведена из категории сельскохозяйственных, поэтому инвесторам эти участки неинтересны, говорит один из собеседников Ъ. Гендиректор компании Земер Илья Терентьев оценивает земельные активы Нерли примерно в 15 тыс. га. Иностранные инвесторы, учитывая непрозрачность земельного рынка России, осторожно относятся к ленд-инвестициям. Для покупателей гектары (Нерли. Ъ) могут быть пока неинтересны, говорит он. Рыночная стоимость всех земельных активов Нерли достигает $600 млн, подсчитал гендиректор Гео Девелопмент Максим Лещев. Эксперты сходятся во мнении, что ИК Нерль продается вместе с каким-нибудь крупным девелоперским проектом. Один из участников рынка вспоминает, что некоторое время назад Нерль вела переговоры о продаже бизнес-центра Красная роза (18,5 тыс. кв. м) в районе станции метро Парк культуры, однако источник Ъ не владеет информацией относительно того, смогли ли стороны договориться об этом объекте.

На рынке гостиничной недвижимости Нерль покупает построенные еще в советские времена гостиницы и после их реконструкции открывает отели под собственным брендом Азимут, что сокращает срок окупаемости до пяти лет, говорит замдиректора департамента гостиничного направления CB Richard Ellis/Noble Gibbons Станислав Ивашкевич. Если строить с нуля, срок окупаемости может достигать 15 лет, утверждает эксперт. По его подсчетам, если Азимут будет готов инвестировать $160 млн в новые отели, то сможет построить в регионах 16 гостиниц по 100 номеров каждая.

Год назад компания Декра и правительство Москвы подписали соглашение о восстановлении разрушенного здания усадьбы князя Гагарина и московского генерал-губернатора Закревского, от которой остались лишь Тосканская колонна 1812 года и фонтан-водокачка Октагон. Площадь имения составляет 6,604 тысяч квадратных метров, а окружает ее парк, раскинувшийся еще на 16,5 гектаров. Изначально планировалось, что усадьба после восстановления должна отойти в собственность компании Декра, а парк остается во владении города.

Продажа Нерли говорит о том, что на рынке слияний и поглощений заканчивается агрессивная эпоха, говорит партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. За последний год это уже второй случай ухода крупного игрока с рынка MА. В феврале прошлого года стало известно о ликвидации лидера рынка компании Росбилдинг. По мнению партнера адвокатского бюро Карабаев и партнеры Сергея Карабаева, сейчас удачный момент, чтобы избавиться от бренда с неоднозначной репутацией. Для владельцев таких компаний завершается период первоначального накопления капитала, требовавший определенной агрессивности в действиях, рассуждает эксперт. Новые реалии рынка MA заставляют их дистанцироваться от своих прежних бизнес-проектов вплоть до их продажи.
Оказывается, что в Москве скоро станет возможно приобрести в собственность не только здания, но и муниципальные парки. Первый в столице частный парк под управлением компании Декра может появиться в усадьбе Студенец, которая расположено между Экспоцентром, Центром международной торговли и международным деловым центром Москва-Сити. По оценке аналитического центра ирн.ru, этот прецедент позволит вывести рынок развлечений под открытым небом на новый уровень.

Однако инвестиции в реконструкцию усадьбы и прилегающей к ней территории уже превысили смету в $15,6 млн., составив более $20 млн., а работы по облагораживанию парка еще и не начинались. Поэтому городским властям, желающим получить от компании не только реконструированную усадьбу, но и благоустроенный парк придется пойти на уступки. Сейчас правительство Москвы совместно Декра разрабатывают проект договора, по которому впервые в Москве, в рамках частно-государственного партнерства, появится парк под частным управлением. Декра возьмет под управление парк рядом с усадьбой, формально находящийся в собственности города.

В отстроенной заново усадьбе, компания Декра планирует проводить выставки, встречи и другие публичные мероприятия, поскольку здание имеет очень выгодное расположение. Для этого в нем будут три высококлассных конференц-зала и парковка на 156 машиномест, что выгодно отличит его от Парка Культуры и Воробьевых гор, куда людям приходится добираться пешком.

По мнению директора по маркетингу и продажам ресторана выездного обслуживания Artcatering Светланы Юдиной, дефицит ликвидных площадок в столице очень велик и любое новое место под открытым небом вызовет интерес у компаний, занимающихся организацией подобного досуга. А в самой Декре полагают, что при удачном стечении обстоятельств комплекс может окупиться уже через 5-7 лет.

Хотя парк и сохранит за собой право свободного входа, в компании Декра смотрят на доходы от управления им очень оптимистично. Действительно, доходность выставочного дела в Москве сегодня сопоставима с рентабельностью складов: 14 17%. Для сравнения, доходность офисных комплексов составляет 12%. Недельная аренда одного квадратного метра в Экспоцентре составляет $10 В год, квадратный метр выставочных площадей, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости может приносить $3 5 тыс. Для сравнения аналогичный доход приносят торговые площади на Тверской. Таким образом, мероприятия на открытом воздухе также являются неплохим источником дохода.

Учитывая, что истинным хозяином парка станет частная компания, логично предположить, что у нее будут укомплектованные площадки и необходимый для проведения мероприятия инвентарь (шатры, столы, музыкальное оборудование и т.д.). Муниципальные парки зачастую не имеют всего этого, и компаниям приходится оборудовать место для проведения праздника самостоятельно. Это занимает дополнительное время и деньги организаторов таких мероприятий, поэтому частный парк Декры при правильном подходе, по оценкам аналитического центра ирн.ru, вполне может составить конкуренцию нынешним лидерам отрасли Парку Культуры и парку Воробьевы горы.

Косвенно, эти прогнозы подтверждает эвент-менеджер компании АГЕНТТУРА Алена Петухова. По ее данным, цена за аренду открытых площадок, для проведения мероприятий в Москве колеблется от 30 тыс. рублей (без подведенных коммуникаций: электричество и вода) до 500 тыс. рублей, а среднестатистическая площадка обходится организаторам примерно в 150 тыс. рублей. При этом на рынке острый дефицит качественных площадок. Поэтому при правильном подходе частный парк можно загрузить круглогодично. Многим средним компаниям хочется устроить свою уникальную корпоративную вечеринку, отметить юбилей или провести пресс-конференцию.



Главная --> Публикации