Главная --> Публикации --> Покупатели все меньше обращают внимание на архитектурные красоты загородного дома и все больше — на его функциональность Доходные метры столицы Цб позаботится о мелких банках: им станет проще привлекать средства под ипотеку Мосгордума одобрила список госимущества москвы Дорогой петербург: высокий старт года

Жилье в столице

После того как иностранный капитал получит подтверждение привлекательности и безопасности в России, в страну придут крупные инвестиции. Вполне очевидно, что недвижимость является одним из наиболее привлекательных секторов — рост цен в нем продолжается уже давно и в ближайшее время, похоже, не прекратится. Приход капиталов спровоцирует дальнейший рост цен, который, по разным оценкам, может достичь отметки в 25 процентов.

Спрос на новое жилье при этом не падает. А вот на «вторичку», наоборот, сокращается, отмечает журнал «Финанс» от 15 октября в материале «Спрос уходит в «первичку». «Инвестиции в «ноль» становятся все более популярными, — констатирует автор. — Несмотря на разгар осени, на столичном рынке жилья продолжается жаркое лето. Температура цен не только не падает, но и продолжает увеличиваться... Сентябрьские темпы роста цен оказались даже выше августовских (3,6 против 2,8 процента)». При этом на вторичном рынке темп снизился с августовских 5 до 4,5 процента».

В конце сентября Комиссия по жилищной политике Мосгордумы рассмотрела результаты проверки обоснованности и эффективности ценообразования при строительстве бесплатного муниципального жилья. При этом выяснилось, что «в 2003 году стоимость 1 кв. м общей площади квартир сохранилась на уровне показателя 2002 года», сообщает «Финмаркет». Правда, при этом депутаты признали, что «на сегодняшний день исполнительной властью задействованы не все имеющиеся резервы сокращения затрат на строительство жилья для нужд города. Резервы могут быть найдены за счет применения современных видов строительных материалов и технологий, недопущения неоправданно завышенных закупочных цен на строительные материалы, изделия и конструкции. Действующая система ценообразования и сметного нормирования в городе небезупречна и нуждается в доработке и совершенствовании».

Третий фактор — ипотека. Конкуренция на этом рынке развивается, и условия получения кредита на покупку жилья становятся все более привлекательными. Так например, Национальная ипотечная компания уже понизила минимальный размер первоначального взноса клиента до 5% от стоимости квартиры. Столь низких «входных порогов» на рынке еще не было. Более того, в начале будущего года лидер рынка — «ДельтаКредит Банк» планирует вообще отказаться от первоначального взноса».

Также журнал приводит аргументы «за» и «против» дальнейшего роста цен. Первых явно больше. Помимо упомянутого уже инвестиционного рейтинга это, во-первых, нефть. «Второй фактор поддержки — увеличение доли покупок жилья приезжими. По данным столичной администрации, с начала года к августу в Москве было зарегистрировано 128 тыс. жителей СНГ, 66 тыс. граждан стран дальнего зарубежья и 119 тыс. иногородних россиян. Как не раз отмечали риэлторы, многие из «новых москвичей» приезжают не с пустыми руками и стараются оперативно решать свои жилищные вопросы.

Жилье в Подмосковье

Отрицательное воздействие, по мнению автора, может вызвать пуск в эксплуатацию экспортного нефтепровода «Киркук-Джейхан», «что позволит Ираку резко увеличить поставки нефти на рынок. Кроме того, как отмечают многие риэлторы, доля инвестиционных покупок на рынке жилья уже внушительна (в отдельных секторах — от 50 до 80%) и продолжает расти. Это усиливает вероятность резкого «провала» рынка недвижимости в случае поступления серьезных негативных сигналов (падение цен на нефть, рост курса доллара и т. п.)».

За лето квартиры в ближнем Подмосковье подорожали на 8-10%, и эта тенденция сохранится. «Очевидно, что рост цен на жилье в Подмосковье продолжится и в будущем году — нет предпосылок к их стабилизации и тем более снижению, — такое мнение эксперта приводит газета. — Скорее всего, средняя цена 1 кв. м в радиусе 5-10 км от МКАД в 2004 году составит около $800, а за этот год цены вырастут на 22-25 процентов».

«Известия» в номере от 6 октября прогнозируют значительный рост цен на рынке жилья в Подмосковье — к декабрю он составит 25 процентов. Главная причина этого состоит в том, что в Москве практически исчез сегмент недорогих квартир, а в радиусе 10-20 км от столицы еще можно найти жилплощадь стоимостью от $550 за кв. метр.

Коммерческая недвижимость

Цены на жилье в Подмосковье будут расти темпами, опережающими столичные. «В будущем году квартиры в ближнем Подмосковье будут дешевле столичных максимум на 20 процентов, поскольку темпы роста цен в Москве в целом ниже, чем в области. Однако тот факт, что объемы строительства жилья в Московской области в 2004 году возрастут, а рост цен продолжится, не вызовет кризиса перепроизводства, поскольку у многих потенциальных покупателей новостроек произошла некая переоценка ценностей: в столице квартиры продаются по заоблачным ценам, поэтому часть москвичей уже переместилась на подмосковный рынок, не говоря о покупателях из регионов — их в области в среднем 30 процентов».

Крупнейший мебельный магазин в Европе открылся в Подмосковье. «Еще недавно желание построить здесь крупный магазин вызывало недоумение — ведь рядом богатая Москва», — напоминает автор. Однако администрация города разработала план застройки делового центра города – «и вот мечты областных чиновников и бизнесменов стали реальностью — открылся мегамагазин площадью около 140 000 кв. м, который поражает не только обилием предложенных товаров и услуг, но и внутренней отделкой помещения».

Подмосковные Химки опередили столицу, пишет «Независимая газета» (номер от 7 октября). «Пока на месте широко разрекламированного квартала «Москва-Сити» жители столицы могут наблюдать только лишь огромную стройку, в области уже построен и начал действовать совершенно реальный торгово-деловой комплекс, центральное место в котором по достоинству занял «Гранд-2».

Новый центр может понизить доходность старого. С выводом на рынок дополнительного миллиона квадратных метров офисных площадей, причем высокого класса, арендная плата в этом сегменте должна снизиться. Автор указывает, что ввод в эксплуатацию таких площадей, по идее, понизит арендные платежи «старых» офисов минимум на 20 процентов. Однако это явление, если исходить из зарубежного опыта, будет носить временный характер. «Опасаться стоит не того, что центр Москвы подешевеет, а того, что срок окупаемости нового делового центра возрастет. Ведь правительственный квартал и инфраструктура «Сити» будут создаваться на бюджетные деньги».

Московскому «Сити» до подобной определенности и правда пока далеко. О последнем изменении в проекте сообщают «Аргументы и факты». «На месте мэрии в 2007 г. появится площадь, в 2,5 раза превышающая Красную… Речь идет об изменениях в проекте «Сити», касающихся правительственного квартала. Будущие здания мэрии и Гордумы вырастут не на том участке, который был первоначально обозначен в условиях международного конкурса на их архитектурно-градостроительное решение. Здания задвинут вглубь «Сити» вместе с 650-метровой башней «Россия». Это позволит «размазать» небоскребы по поверхности делового центра, удалить их друг от друга на почтительное расстояние и избежать таким образом «эффекта Манхэттена».

Недвижимость убьет банки

Газета «Ведомости» в номере от 14 октября сообщает о том, что на столичный и подмосковный рынок складской недвижимости в ближайшее время могут выйти новые крупные игроки – международные девелоперы. «Спрос на высококачественные складские помещения в московском регионе продолжает более чем вдвое превышать предложение…В столичном регионе общая площадь складских помещений международного класса составляет … около 720 000 кв. м, причем доля свободных площадей близка к нулю». Для строительства новых складских комплексов еще необходимо найти территорию. Приоритеты уже определены – северо-западное, западное и южное направления. А цены? «С появлением новых предложений ставки на рынке аренды складских помещений должны снизиться. Однако, учитывая существенно превышающий предложение спрос, это будет не падение, а именно плавное снижение», — считает эксперт.

Кто будет командовать аэропортом?

Рынок недвижимости может убить банковский сектор. Во всяком случае, речь идет о тех банках, которые выдают кредиты на покупку жилья. Такое мнение эксперта приводят «Известия» от 2 октября. Следующий банковский кризис — это кризис рынка недвижимости. «Этот рынок кажется очень прибыльным и устойчивым, но есть моменты в истории, когда он становится неликвидным. Тогда все банковские залоги превращаются в ничто», — считает эксперт. Тем более, что наши банки, по его мнению, недвижимостью управлять не умеют. В итоге речь идет о размере кредита – при резком падении цен на жилье для банков будут выгодны те клиенты, которые сами выплатили значительную часть стоимости, потому что они, скорее всего, смогут рассчитаться и по остальной части кредита. «А вот если клиент банка заплатил сам только 5% от стоимости квартиры, потери кредитора будут ощутимыми», — пишет автор.

Компания Meinl European Land начала покупать российскую недвижимость в 2004 г.?

Аэропорт Шереметьево может перейти под управление иностранной компании, сообщают «Ведомости» (23 октября). Премьер-министр России Михаил Касьянов поручил Минимуществу до 1 декабря провести тендер на управление аэропортом. По условиям к конкурсу допускаются только российские компании — о намерении побороться за Шереметьево уже объявили «Альфа-Эко», АФК «Система» и Национальный резервный банк. В то же время, источник, близкий к «Альфа-Эко», сообщил «Ведомостям», что в случае победы его компания собирается привлечь к управлению Шереметьево специализированную западную компанию. По его словам, переговоры об этом ведутся с Aeroports de Paris (ADP), а также операторами Венского и Франкфуртского аэропортов. Аналогичным путем собирается пойти и АФК «Система».
Австрийская компания Meinl European Land начала в 2004 г. входить на российский рынок недвижимости мелкими шажками. К 2008 г. они превратились в размашистую поступь. Директор компании Анна Иванникова говорит, что они неамбициозны, но тут же поправляет сама себя, утверждая, что на рынке нужно быть первыми. Она рассказала Ведомостям о первых и перспективных планах компании.

В 2004 г. в Волгограде была совершена первая сделка. Когда мы более-менее сформировали портфель, у нас появились не только объекты, но и девелоперские проекты и наши, и партнерские. Мы решили, что инвестиционная деятельность она ведь простая, мы наймем народ в России, и он будет работать. Оказалось, это проблема. Поэтому в мои обязанности входит смотреть за проектами со стороны инвесторов. У Meinl European Land в России два офиса в Москве и Самаре. Я курсирую между этими городами и подгоняю сотрудников.

Смотреть недвижимость в России компания начала в 2003 г., первая покупка произошла в 2004 г. Мы ходили, как все потерянные западные инвесторы, и пытались понять, что и как делается на этом рынке.

У нас в России две управляющие компании: Молл Менеджмент и Манхэттен Риал Эстейт Менеджмент. В их ведении находятся проекты и объекты Meinl European Land.

Расскажите поподробнее об этих офисах.

Обычно нас спрашивают, почему мы вышли так рано, раньше остальных иностранных инвесторов. Вы первая, кто спросил, почему мы вышли в Россию так поздно. Я думаю, что мы сделали это вовремя с точки зрения западных инвесторов. Западные инвесторы, приходя сюда, надеются на понижение капитализации. Мы покупали объекты в России в то время, когда ставка доходности здесь достигала 14% в Западной Европе это невозможно было найти. Риски, по нашему мнению, были в то время приемлемы для подобной ставки доходности. Если посмотреть, как поздно другие западные инвесторы начали приходить на российский рынок недвижимости, получается, мы всех опередили. У компании уже был сформирован небольшой портфель торговых центров в Восточной Европе, но, когда мы стали покупать магазины в России, на нас смотрели как на сумасшедших.

Почему компания вышла на российский рынок так поздно?

Почему нет? Мы начали как оппортунистические инвесторы, не как стратегические. Нам было интересно найти где-то что-то подходящее. То, что мы нашли торговый центр в первую очередь в Волгограде, ничего не значит. Мы могли бы начать не скажу что с Улан-Удэ или Омска это далековато, но, к примеру, с Екатеринбурга или Казани. Это не было принципиально стартовать из Волгограда, а не из Москвы. Мы никогда не боялись регионов, никогда не концентрировались на столичных объектах, и в Восточной Европе тоже. Здесь, кстати, качественные торговые центры появляются в городах с населением чуть ли не 50 000 человек.

Почему вы начали с регионов?

Недвижимость это не очень сложный бизнес. Он прозрачен для людей, которые занимались им хотя бы лет пять или шесть. В недвижимости есть объект, качество которого можно понять, и есть арендаторы, с которыми заключены договоры, их можно проверить. Чтобы понять, какой денежный поток может быть от этого объекта, не надо быть семи пядей во лбу это не самолетостроение.

Это не слишком рискованная инвестиционная политика? Региональные рынки и тогда, и сейчас довольно непрозрачны.

К сожалению, наши неоднократные объяснения по поводу этой сделки не дошли до средств массовой информации. И вопрос, почему мы заплатили 400 млн евро, перешел в разряд вечных. На самом деле сделка была сложнее мы покупали несколько действующих объектов и ряд планирующихся по фиксированной ставке доходности. Молл Гэллери 1 и -2 сейчас это объекты по 30 000 кв. м. К ним есть возможность пристройки по 20 000 кв. м в каждом. У Чигиринского, с которым мы заключали сделку, есть еще два проекта торговых центров на пр-те Вернадского и в Митине. Оба примерно по 65 000-70 000 кв. м с большим гипермаркетом в качестве якоря. Когда мы анонсировали сумму в 400 млн евро, мы говорили об общем объеме сделки: два существующих торговых центра, плюс две пристройки и два проекта. Мы посчитали примерный cash flow, зафиксировали определенную ставку доходности и представили нашим инвесторам отчет на что мы подписываемся. За два готовых Молл Гэллери мы заплатили около 120 млн евро. Зафиксированная нами ставка доходности составила 10,25% на тот момент это был агрессивный показатель, средние ставки равнялись 11%. Нам это было интересно, так как мы определяли, по какой ставке через три года мы купим планирующиеся сейчас объекты. Правда, они так и не начали строиться Чигиринский занят более масштабными проектами, но мы надеемся, что скоро дойдет очередь и до наших маленьких торговых центров.

В 2006 г. компания приобрела у Шалвы Чигиринского два торговых центра Молл Гэллери за 400 млн евро. Аналитики назвали цену сделки завышенной.

Техническое открытие первой очереди было в конце февраля. В Санкт-Петербурге компания приобрела 50 га земли. Это была очень тяжелая сделка, понять, сколько мы заплатили за землю, нелегко. Наверное, примерно 600 000 евро за 1 га копейки по нынешним временам. Мы перенимали проект по частям у итальянских девелоперов, которые не очень успешно выступили на российском рынке. Meinl European Land инвестировала практически во всю инфраструктуру.

Недавно компания вышла в Санкт-Петербург. Расскажите о Северном молле.

Компания намеревается продолжать деятельность в России? На рынке появились слухи, что вы ее сворачиваете.

Мы надеемся, что там будет большой ритейл-парк это новый формат и для Питера, и для России. Хотя здесь появляются объекты, называющие себя ритейл-парками, но на самом деле их концепция далека от классического понимания этого формата. Начали мы, конечно, с гипермаркета (Real занял 15 000 кв. м из 34 000 кв. м первой очереди) и небольшой галереи вокруг него. У нас уже подписаны договоры аренды с Castorama (на 12 500 кв. м) и МедиаМарктом (на 7500 кв. м) они придут к нам в марте 2009 г. Мы будем заполнять наши 50 га отдельно стоящими магазинами-складами. Сейчас ведутся переговоры с потенциальными арендаторами, которые могли бы занять сразу от 10 000 кв. м. У нас будет садовый центр с несколькими операторами. Снежная королева подумывает брать отдельно стоящее здание.

Сейчас мы создаем резерв земли. Приобрели участок в 22 га в Ессентуках. Мы не ведем активно этот проект, но вот, например, Obi очень сильно туда хочет. Если мы наберем достаточно арендаторов, которые изъявят желание поехать в Ессентуки немедленно, то мы проект активизируем. В Волжском купили 30 га выиграли на аукционе. Пока проводим маркетинговое исследование там возможно строительство жилья и коммерческой недвижимости.

Мы становимся успешными, поэтому и появляются такие слухи. Компания деятельность в России не сворачивает у нас здесь много девелоперских проектов, на нынешнем этапе нет никакой возможности перестать ими заниматься. Шесть проектов ведет Самара и шесть Москва. География охвата Нижний Новгород, Екатеринбург, Уфа, Пушкино, Казань, Омск, Москва, Волгоград, Тольятти. Например, в Волгограде мы делаем пристройку к торговому центру, там появится Obi, в Тольятти МедиаМаркт, Castorama и, возможно, Santa House.

Покупка в Волжском одна из наших оппортунистических сделок. Там точно будет коммерческая недвижимость и как довесок, возможно, жилье. Мы из тех иностранцев, кто хочет заниматься коммерческой недвижимостью, конкретно торговыми центрами, хотя рассматриваем и гостиницы, и офисы. Если на участке нет возможности построить торговый центр, мы скорее всего не возьмем эту землю.

Вы намереваетесь заняться жильем? Это нетипично для иностранных инвесторов.

У вас нет регионов, приоритетных для инвестиций?

Но в Волжском торговый центр нельзя построить, но зато это неплохое место для строительства жилья. Мы или построим сами, или скорее всего найдем партнера я думаю, что это не будет проблемой. Жилье это другая бизнес-модель, не совсем для нас правильная. Наши инвесторы ожидают от нас, что мы будем вкладывать их деньги и на протяжении долгого времени обеспечивать им постоянный стабильный доход. Если построить квартиры и их немедленно продать, сразу появится вопрос: куда опять девать вырученные деньги? Но этот проект поможет повысить общую ставку доходности портфеля компании, который сейчас составляет 3 млрд евро. Российский портфель состоит из 550 млн евро, вложенных в завершенные объекты, плюс примерно 350 млн евро, которые инвестированы в девелоперские проекты, и еще около 700 млн евро зарезервировано для завершения начатых строек.

Вы это сказали больше с надеждой, чем констатируя факт.

В Улан-Удэ мы, наверное, не поедем. Дальше Новосибирска вряд ли будем забираться. В Омске была оппортунистическая покупка. Развивать региональную сеть в далеких городах тяжело ей трудно будет управлять. Хотя уровень профессионализма у российских девелоперов повышается.

А что вам не нравится в том, как русские бизнес ведут?

Он повышается, но не так быстро, как нам хочется. Поэтому, к сожалению, наше вмешательство все еще требуется.

С кем труднее работать со столичными или региональными девелоперами?

Во-первых, уверенность в том, что все, что ты потрогаешь, немедленно превратится в золото. Все считают на миллиарды просто миллионы уже никто зарабатывать не хочет. Много сил занимает убедить девелопера опуститься на землю и начать заниматься не прожектами огромных башен, а проектами маленьких торговых центров. Во-вторых, уверенность девелопера в том, что он все может сделать сам и никакие западные партнеры и консультанты ему не помогут, а, наоборот, эти люди только мешают. На самом деле они иногда мешают и западным девелоперам это бывает. Но надо уметь работать и общаться с консультантами и вовремя помещать их в определенную колею.

По каким критериям оцениваются в регионах торговые центры? Где-то ставки понижают, в другие из арендаторов очередь стоит и они вступительный взнос платят, который потом не возвращается.

Со столичными. Гонор добавляется. Люди хотят все и немедленно сколько может бедный арендатор заплатить сейчас, столько из него и выжать. Но не факт, что на таких условиях арендатор просидит несколько лет.

В Екатеринбурге у нас проект точно такой же брат-близнец волгоградского. Только открылся на год позже уже при определенной конкуренции. Сейчас она повысилась, в городе появились качественные площади (Мега, Гринвич). Пока наш екатеринбургский Парк-Хаус не чувствует давления конкурентов. У нас много заявок от арендаторов но мы не берем невозвратный депозит.

Мы с этим тоже сталкивались. Например, в Волгограде рынок качественных площадей до сих пор очень узкий, и наш проект успешен. Хотя, если начать его классифицировать по аналогии с офисами, то это не класс А, но он там единственный был построен три года назад, и его все знают и арендаторы, и покупатели. До сих пор адекватной конкуренции в этом городе нет, поэтому в этот торговый центр стоит очередь из арендаторов.

А что с Казанью? Она стала притчей во языцех торговые центры стоят полупустые.

Время вхождения на рынок очень важно. Поэтому мы пытаемся двигаться быстро, поэтому пошли в регионы. Мы поняли, что для регионального покупателя очень важна привычка если в городе появляется более качественный, удобный и т. п., но новый торговый центр, нужно много времени, чтобы переключить на него потребительскую аудиторию.

Как вы оцениваете платежеспособный спрос?

Придя в Казань, люди не рассчитывали, что доходы местного населения настолько низкие. Когда девелоперы строили торговые центры, они думали, что это если не вторая Москва, то хотя бы второй Екатеринбург. Но в Казани люди реально мало зарабатывают. Туда вошли слишком дорогие бренды, поехали все московские сети, но оказалось, что местное население не готово к таким ценам. Потом, здесь другая ментальность казанская женщина сама почти никогда не совершает покупки, даже одежду ей приобретает мужчина. Здесь надо по-другому себя позиционировать, другой подход иметь к покупателям. Успешный там местный Тандем они знают, как работать со своими. Но мы наблюдаем и учимся.

Не секрет, что в некоторых регионах Самаре, Перми сильны связи местных застройщиков с местными властями, чужакам зайти тяжело. Вы это ощущаете?

Хороший показатель средний чек в парфюмерном магазине. Когда доходы растут, на косметику тратится больше денег. Другой вариант изучение среднего счета в ресторане.


Стоимость трехкомнатной квартиры бизнес-класса в Москве в настоящее время составляет в среднем около 700 тыс. долл., за трехкомнатную же элитную квартиру просят около 2 млн долл. Некоторые аналитики полагают, что Москва до сих пор является в России главным центром притяжения, а богатых людей, которые в состоянии купить себе столичную квартиру, более чем достаточно. Поэтому в условиях ограниченного предложения вроде бы ничто не мешает ценам на жилье в Москве вырасти в 2008 2009 годах еще в два раза.За последние пять лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно за полтора-два года стоимость жилья увеличивается в два раза, затем следует год стабилизации стагнации рынка, потом все повторяется с начала. Однако московский рынок недвижимости это не идеальная замкнутая система, где всегда действуют неизменные правила. В нынешних условиях на столичном рынке набирают силу дополнительные факторы, которые будут сдерживать рост цен.

Мы в Пермь или Самару поэтому и не идем. Зачем идти напролом, набивать себе шишки, когда не пускают? Мы на Пермь смотрели два года назад, ездили туда. Но нам сказали: сюда не стоит. Мы поняли и не пошли. Если мы знаем, что в Перми большая местная сеть не только застройщиков, но и владельцев торговых площадей, зачем создавать им конкуренцию? Россия большая.

Инвестиционный потенциал
В период ажиотажного роста цен прошлых лет многие покупали квартиры в столице с инвестиционными целями. Возможно ли сегодня повторение старого сценария? Скорее всего, нет. По цене московская недвижимость уже вышла на мировой уровень, и крайне сомнительно, что она будет стоить в разы дороже лондонской или парижской. В то же время инвесторы понимают, что на серьезные деньги могут рассчитывать только те, кто пришел в ту или иную сферу на заре ее развития и подъема. Например, выгодно вложил деньги в сочинскую недвижимость тот, кто появился на этом рынке еще до того, как город объявили местом проведения зимней Олимпиады 2014 года. Сегодня цена входного билета на московский рынок жилья слишком высока, а возможная прибыль неочевидна. Даже в Западной Европе есть страны, где недвижимость вдвое дешевле, чем в Москве, не говоря уже про Восточную Европу, многие страны которой недавно вошли в ЕС.

Загородная альтернатива
Несколько лет назад загородная недвижимость была новинкой и стоила в разы дороже, чем московские квартиры того же класса. Сегодня эта разница составляет 30 50 %. Например, стоимость трехкомнатной квартиры 700 тыс. долл., а дома общей площадью 300 кв. м в коттеджном поселке бизнес-класса примерно 1 млн долл. Другими словами, разница в цене между загородными домами и городскими квартирами постепенно сокращается. Столичное жилье уже проявило стойкую тенденцию дорожать скачками. То есть за полтора-два года цены поднимаются на 100 %, а потом на рынке наступает год стагнации. Загородная недвижимость, наоборот, растет в цене ежегодно, но плавно, в среднем на 25 30 %. Сегодня многие покупатели смотрят на загородные дома как на хорошую альтернативу городским квартирам. В этих условиях с повышением стоимости столичного жилья увеличится отток покупателей в загородный сегмент. Таким образом, смещение спроса в сторону загородных домов будет первым естественным ограничителем удорожания московского жилья.

Ипотека
А почему бы не купить квартиру в кредит? Действительно, когда банки снижают процентные ставки, ипотека может стать реальной альтернативой аренды, если выплаты по ипотеке сопоставимы с арендными платежами. Но после кризиса в США американские партнеры пересмотрели свое отношение к нашим банкам и серьезно ограничили доступ к финансовым ресурсам, и теперь в России не стоит ожидать серьезного снижения ипотечной ставки. Сегодня ипотека как альтернатива аренде возможна лишь на подмосковном рынке жилья, где цены на квартиры в два раза ниже столичных. В Москве в 2007 году игроки рынка недвижимости зафиксировали уменьшение прироста в выдаче ипотечных кредитов по сравнению с 2006 годом. С момента активного развития ипотеки это произошло впервые. Раньше число предоставленных кредитов увеличивалось с каждым годом в разы. Получается, что свою основную роль по разогреву рынка недвижимости и удержанию на нем потенциальных клиентов ипотека уже сыграла и зафиксированные в конце 2007 года процентные ставки стали четвертым ограничителем роста цен на жилье.

Аренда
Третьим ограничителем роста цен на московское жилье станет арендная ставка. Покупатели квартир реагируют на рост цен более гибко, нежели арендаторы. Ведь первые покупают товар, а вторые услуги. К тому же, если человек накопил 300 тыс. долл. на квартиру, он, скорее всего, в состоянии занять еще 10 15 тыс., чтобы приобрести требующееся ему жилье, но далеко не каждый арендатор примет повышение арендной ставки пусть даже на 100 200 долл. Что же мы имеем в итоге? Рост арендных ставок за 2007 год составил порядка 30 50 %. Это, конечно, немало, но данный скачок последовал за ростом стоимости квартир более чем на 100 %. Во второй половине 2005-го и первой половине 2006 года квартиры активно дорожали, и хозяева были склонны рассматривать аренду в качестве небольшой прибавки к своему основному капиталовложению. Однако стоило ценам замереть, как владельцы попытались отыграться на арендной ставке. Надо отметить, что попытка не принесла желаемого результата. Соотношение 30 50 % к 100 % говорит далеко не в пользу аренды. Сегодня сдача квартиры в аренду приносит владельцу до 6 7 % годовых, что ниже доходности по банковским депозитам. Если цены на жилье взлетят еще раз, то арендная ставка снова проиграет стоимости жилья. И не исключено, что сложится ситуация, при которой, даже имея на руках необходимую для покупки квартиры сумму, будет выгоднее жилье арендовать, а деньги положить на депозит или отнести в ПИФ. Тогда часть полученных процентов пойдет на оплату аренды, а другая часть в карман несостоявшемуся покупателю. Еще одно подорожание может смести последний барьер перед предубеждением жить в арендованной квартире. Поэтому вероятная миграция потенциальных покупателей в сторону аренды будет естественным ограничителем роста цен на московское жилье.


Дефицит площадей и высокие ставки так в нескольких словах можно описать современное состояние офисного рынка Москвы. За 2007 г., например, офисы класса премиум подорожали для арендаторов на 40-60%, а в некоторых случаях на 100%. В среднем 1 кв. м в московских бизнес-центрах класса А обходится в $1000-1500 в год (без НДС и расходов на эксплуатацию). А ведь еще существуют затраты, связанные с внутренней отделкой помещений примерно 1000 евро за 1 кв. м и выше.

На выходе
Итак, по мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, существует как минимум четыре причины, сдерживающие рост стоимости жилья на московском рынке недвижимости. Сегодня уже нет механизмов, которые в состоянии разогнать цены в геометрической прогрессии. Более того, если раньше начало роста цен рождало ажиотажный спрос, то сейчас ситуация в корне изменилась. Как только стоимость жилья станет повышаться, сразу начнут действовать естественные ограничители цен, которые откроют каналы оттока спроса.

Как меняется спрос и каким образом можно его удовлетворить? Пожалуй, это один из самых насущных вопросов для московского рынка на данном этапе. Чтобы как-то решить проблему дефицита офисных площадей, арендаторы готовы заключать долгосрочные контракты и брать лишние метры про запас. Для сравнения, 3-4 года назад в Москве наиболее востребованными были офисные блоки по 200-400 кв. м, сейчас их размер увеличился до 1000-2000 кв. м и выше. Продолжает расти доля сделок на 3000-10 000 кв. м. Сроки договоров аренды также увеличились: вместо 3-5 лет арендаторы предпочитают контракты более длительные от семи до 10 лет.

Качественные площади все равно берут, но отношения арендаторов и арендодателей изменились. Хотя первые, пользуясь выгодами своего положения, все еще устанавливают правила игры на офисном рынке.

Как считать
Высокие ставки аренды краеугольный момент в отношениях арендодателей и арендаторов. Последние, разумеется, стремятся любой ценой сократить затраты на аренду и снизить операционные расходы. Для расчета арендной платы в офисах класса А, как правило, используется чистая ставка (так называемая triple net). К ней добавляются операционные расходы и НДС. Основная цель введения triple net сделать более удобными и понятными финансовые аспекты сделки, в случае если владельцы офисных зданий захотят продать здание международному фонду или получить финансирование в банке.

Например, в прошлом году сразу две крупные компании из банковского сектора в два раза увеличили свои запросы на кабинеты. Одна из них вначале арендовала блок в 1000 кв. м в бизнес-центре класса А в центре Москвы на три года. Однако через некоторое время попросила подыскать новое помещение на этот раз от 3500 кв. м в здании премиум-класса в пределах Садового кольца. Желаемый срок договора аренды 5-7 лет. Такой же запрос поступил и от второго клиента крупного инвестиционного банка. Он просил вдвое увеличить арендуемые площади с 1700 до 3500 кв. м на максимально долгий срок.

Система расчетов triple net это более удобный способ индексации на основе базовой ставки. Она позволяет прогнозировать чистый доход от аренды в течение нескольких лет. Два года назад эта проблема не была столь актуальной. Но сейчас ставки аренды растут, периодически (в сторону увеличения) меняются коммунальные тарифы, стоимость субподрядных работ и т. д. Все эти затраты увеличивают операционные расходы. И собственникам, и арендаторам удобнее разделять эти финансовые потоки, чтобы расчеты были более понятными и прозрачными.

Так работают все западные девелоперы, строящие офисы класса А в Москве, но не только они. Один из наших клиентов российская девелоперская компания ввела подобную систему расчетов, готовясь к будущей продаже офисного центра.

Спрос на офисы класса А распределяется следующим образом: 18% компании банковского, финансового секторов, 16% промышленные корпорации, 12% сфера СМИ, издательский бизнес, 9% консалтинг, 8% строительство и девелопмент, 7% аудиторские и телекоммуникационные компании (их доля в общем объеме сделок постоянно растет), 3% нефтяной бизнес. Это быстрорастущие рынки, где возможны наибольшая прибыль и быстрое развитие бизнеса. Постепенно среди арендаторов растет доля инвестиционных, строительных и фармацевтических компаний.

За последние 2-3 года заметно изменился портрет потенциального арендатора: выросла доля российских компаний, которые стали больше внимания уделять качеству офисных площадей. Если раньше запросы на офисы класса А поступали в основном от западных корпораций, то сейчас их примерно 40% от общего числа клиентов. Россияне берут объемами арендуя более крупные блоки, чем иностранные клиенты. Например, в прошлом году наш клиент российская телекоммуникационная компания взяла на пять лет более 15 000 кв. м в ММДЦ Москва-Сити. Еще одна компания арендовала 14 000 кв. м в бизнес-центре класса А на ул. Беговой. По данным Knight Frank, около 30% сделок аренды в 2006-2007 гг. было заключено на офисные блоки от 15 000 до 40 000 кв. м.

Какова цена вопроса, если речь идет о привлечении консалтинговой компании? Средний доход консультанта обычно составляет 8-10% от суммы сделки. В последние два года, правда, все чаще переходят к фиксированной оплате. В первом случае вознаграждение пропорционально арендной ставке и объему сделки. То есть консультанту выгоднее сдать площади по максимальной цене. Во втором случае брокер, представляющий интересы арендатора, в дополнение к бонусной части получает ставку, равную 10-20% от сэкономленной им суммы. Таким образом, у него появляется стимул сберечь деньги клиента.

С кем договариваться
Учитывая колоссальный разброс цен и ограниченное предложение на офисном рынке, компании все чаще предпочитают нанимать консультантов чтобы те нашли подходящий вариант по аренде. Из-за большого объема заказов, которые получают консалтинговые компании, их услуги арендаторам обходятся не так дорого.

Договоры аренды усложняются девелоперы и арендаторы при поддержке консультантов стали уделять должное внимание множеству нюансов. Стандартный документ может включать различные оговорки и положения, которые не всегда однозначно трактуются сторонами. На согласование удовлетворяющих всех условий может уйти пара месяцев. Каждая из сторон, подписывая контракт, стремится обезопасить и оградить себя от ненужных расходов. Самым спорным и болезненным остается вопрос, связанный со сроками ввода объектов в эксплуатацию. Если они по каким-то причинам переносятся, в договоре фиксируются штрафные санкции. В нашей практике мы оговариваем эти условия в предварительном договоре с указанием, например, что арендатору в случае задержки его въезда выплачивается сумма в размере трехмесячной арендной платы. Как вариант можно приостановить платежи по аренде до момента фактического ввода здания в эксплуатацию.

Затраты арендаторов могут снижаться и другими способами. На московском рынке становится все популярнее субаренда помещений. Многие компании сдают так называемые лишние метры (блоками по 100-200 кв. м), получая дополнительный доход. Вот почему так резко выросли средние размеры арендуемых помещений. Если, скажем, компания планирует расширение в течение пяти лет, то берет на 30-50% площадей больше, чем надо в момент заключения договора аренды. Например, одна крупная западная компания, занимающаяся поставками табака на российский рынок, арендовала про запас около 30% площадей в бизнес-центре класса А. Из 7000 кв. м она сейчас сдает в субаренду 2100 кв. м.

Вдали от столицы
В регионах по сравнению с Москвой есть своя специфика. Там арендные отношения менее развиты, а объем рынка во много раз меньше столичного. В структуре регионального предложения преобладают офисы классов В и С. Офисов класса А даже в городах-миллионниках считанные единицы. Спрос на них небольшой, несколько зданий могут запросто покрыть весь местный рынок. Кроме того, местные девелоперы часто предпочитают продавать офисные площади, а не сдавать их в аренду, что было бы удобнее для большинства компаний.

Если в проекте участвуют профессиональные консультанты, они могут доработать контракт с учетом интересов и собственника, и арендаторов.

Отличительная особенность региональных рынков аренды офисов это небольшие размеры арендуемых блоков: 100-250 кв. м, реже 500-700 кв. м. Максимальные сроки договоров аренды 3-5 лет. Размеры ставок (triple net) колеблются в пределах от $245 до $1100 за 1 кв. м в год. Например, в Челябинске Knight Frank сдавала (по заказу собственника) офисы класса А по ставке $430-500 за 1 кв. м в год. В Самаре аренда помещений того же класса стоила дешевле $320 за 1 кв. м в год.

Если говорить о ставках аренды, то они обычно значительно ниже, чем в Москве. Например, в Санкт-Петербурге еще несколько лет назад преобладали офисные здания класса В. Сейчас ситуация меняется, в том числе благодаря улучшению инвестиционного климата в городе. Все больше международных и крупных российских компаний открывает представительские офисы в городе на Неве. Следует отметить, что экспансия московских и зарубежных компаний на региональные рынки получила широкое развитие именно в последние 3-4 года. Следствием этой тенденции является увеличение темпов строительства офисов класса А во многих городах-миллионниках, а также постепенный рост ставок аренды. Мы наблюдаем увеличение спроса на офисы класса А в Челябинске, Самаре, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Новосибирске, Омске, везде, где существует высокий потенциал для экономического роста.



Главная --> Публикации