Главная --> Публикации --> Алмазные квартиры Покупатели все меньше обращают внимание на архитектурные красоты загородного дома и все больше — на его функциональность Доходные метры столицы Цб позаботится о мелких банках: им станет проще привлекать средства под ипотеку Мосгордума одобрила список госимущества москвы

К слову, люди не всегда заботились об укреплении нехитрых укрытий: помню, как во дворе нашего дома во время урагана летом 2001 г. ветер с грохотом носил ракушки по двору. Еще одна проблема для жителей и городских властей тысячи автовладельцев устанавливали металлические укрытия на детских площадках, теплотрассах и подъездах к дому. Противоречие букве закона и параграфу инструкции устранялось известным российским способом. Между тем легально поставить тент или гараж непросто.

Металлические тенты для автомобилей в просторечии ракушки и пеналы, равно как и гаражи советской постройки, нередко чрезмерно функциональны и подчинены лишь одной идее: уберечь автомобиль от атмосферного воздействия и охотников до чужого добра, не обладающих серьезным техническим оснащением для вскрытия замков и прорезания тонкого слоя гофрированного металла. Спору нет, подавляющее большинство этих конструкций, мягко говоря, не украшает городской пейзаж.

На 2,6 млн частных машин в Москве приходится менее 1 млн официальных машино-мест. В ракушки и старые гаражи прячут не только 400-е Москвичи и видавшие виды Жигули, но и вполне респектабельные иномарки.

По оценкам экспертов, доля легальных тентов составляет всего 25-30%. Остальные обладатели не смогли получить разрешение в префектурах. По сведениям общественной организации автолюбителей Столица, чтобы согласовать установку тента, необходимо пройти восемь инстанций, в том числе Мосэнерго, Мосгортепло, Мосгоргеотрест (последний дважды). Если ждать документов одного только горгеотреста больше 45 дней, надо заплатить от 20 000 до 24 000 руб. Плюс от 12 000-45 000 руб. за само укрытие. Поэтому многие владельцы металлических тентов вынуждены самовольствовать или договариваться с сотрудниками управ, которые в случае неприятностей умывают руки. А городские власти решили демонтировать все незаконные ракушки.

Но борьба идет не только с ракушками и пеналами. Власти Петербурга намерены очистить землю для строительства Западного скоростного диаметра, для чего снесут 15 000 боксов и укрытий для машин. Как показывают истории гаражно-строительных кооперативов (ГСК) в Москве (например, ГСК Филин в Филях) и других городах, на лакомой территории под бульдозер рискуют попасть и капитальные бетонные и металлические боксы.

Может быть, проблему решает программа мэрии Народный гараж? Но даже с учетом ее выполнения в Москве за последние три года появилось всего 318 000 машино-мест по 106 000 за год, это меньше, чем ежегодный прирост столичного автопарка. И даже самый народный гараж стоит сейчас не дешевле $7000-8000.

Причина путаница в терминах. Нынешнее российское и столичное законодательство и подзаконные акты нечетко определяют гараж как недвижимость. Термины размыты: гараж-стоянка, гаражные боксы, плоскостные гаражи. Пользуясь этим, чиновники часто признают гаражи временными сооружениями. А владельцев временных построек не обязательно извещать за год о будущем сносе и платить справедливую компенсацию.

Чиновники расторгают договоры аренды земли, отказываются перерегистрировать ГСК. Логика проста: старый гараж на московской окраине стоит $5000-6000, а бокс на многоэтажной парковке $20 000, и отдавать его местному автовладельцу по себестоимости жалко. Найти справедливость в суде трудно: из 500 исков, поданных в 2007 г. в Петербурге владельцами гаражей, выиграно 15 В Москве положение не лучше.

Наконец, законопроект требует предоставлять социально незащищенным собственникам сносимого гаража безвозмездно в собственность машино-место в гараже не дальше 500 м, а для инвалидов не более 200 м от места жительства либо от местонахождения сносимого гаража. Еще одна предусмотренная в проекте гарантия владельцам ракушек, пеналов и старых гаражей обязанность властей предоставлять владельцам сносимых гаражей машино-места в новых паркингах по их себестоимости.

Ситуация изменится, если Мосгордума одобрит предложенную депутатом-яблочником Сергеем Митрохиным гаражную амнистию. Законопроект О защите прав граждан при сносе одноэтажных гаражей предлагает признать недвижимостью все гаражи и ракушки, владельцы которых законно получили право на установку вне зависимости от давности документа. Кроме того, документ позволит пайщикам старых ГСК самим выбирать инвестора для переделки нынешних гаражей при условии выделения боксов в новых паркингах. А власти обязывает вовремя оповещать собственников гаражей о будущем сносе.

В течение долгого времени мы искали участок для одной крупной иностранной девелоперской компании, собирающейся выйти на московский рынок, просмотрели около 30 вариантов в Москве и Московской области, рассказывает аналитик рынка торговой недвижимости компании CB Richard Ellis Ольга Кондаурова. Участка не нашли.

Вопрос в позиции господствующей фракции в Мосгордуме, которая в значительной степени зависит от позиции городской исполнительной власти.
Застройщики сетуют, что хороших участков для строительства качественных торгово-развлекательных центров в черте города практически не осталось.

Впрочем, по поводу отсутствия именно привлекательных участков мнения расходятся. Некоторые участники рынка говорят, что земли нет совсем, другие считают, что она есть, а загвоздка в высоких требованиях девелоперов. Например, земли вполне достаточно за МКАД, но в ТЦ за городом не каждый поедет. Тендерный комитет г. Москвы предлагает участки в самой Москве. Но такие предложения, как правило, содержат обременения, ознакомившись с которыми все больше девелоперов говорят: Спасибо, нет.

Места, конечно, есть, но не такие, как надо. А за правильными и привлекательными идет охота. Член совета директоров компании MR Group Виктор Лабудзко объяснил: случается, что несколько компаний одновременно рассматривают один и тот же участок. И выигрывает тот, кто быстрее принимает решение.

Например, это может быть старая гаражная застройка, как на ул. Сталеваров в районе ст. м. Новогиреево, которая предлагается под снос. Но для начала надо найти всех собственников гаражей и получить их официальное разрешение. Снос существующих построек это дополнительные затраты. А крупные девелоперы, особенно иностранные, ориентированы на другую бизнес-модель (нужен большой пустой участок без обременений, и в черте города наивные люди!).

Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга Astera, уверен, что в Москве есть места, где еще можно и нужно построить хорошие торговые центры. Дело в обременениях. Инвесторы могут счесть их слишком затратными, подтверждает он.

Конечно, теоретически возможно выкупить существующие, но устаревшие торговые центры и работать с ними по схеме редевелопмента (отремонтировать, улучшить и продать либо управлять). Но согласятся ли нынешние собственники продать недвижимость, приносящую доход, вопрос.

В случае с гаражной застройкой кроме официального разрешения от собственников девелоперам будет необходимо либо предоставить новое место для каждого гаража, либо выплатить компенсацию, добавляет замдиректора департамента торговой недвижимости компании Colliers International Татьяна Ключинская. А еще часто участки, которые предлагает тендерный комитет, пересекаются с так называемой зеленой зоной. В этом случае потенциальному приобретателю участка необходимо не только получить порубочный билет, но и найти новое место для высадки вырубленных насаждений, чтобы соблюсти экологический баланс.

Сложно представить себе жителя мегаполиса, который совсем не пользуется косметикой. Жительницу попросту невозможно. Рынок постоянно предлагает новинки, что только увеличивает спрос. Парфюмерные магазины притягивают покупателей, поэтому входят в число самых желанных арендаторов торговых центров.

В настоящее время на всех привлекательных участках в черте города уже что-то строится, говорит Ключинская. С одной стороны, по ее мнению, нельзя говорить, что земли нет вообще. А с другой необходимо учитывать формат ТРЦ, о строительстве которого идет речь. Можно ведь найти небольшой участок и построить на нем маленький торговый объект в формате магазин у дома. И такие ТЦ сейчас активно развиваются. Возможно, что и за ними скоро придется охотиться.

Сети красоты
Арбат Престиж входит (по крайней мере по итогам 2007 г.) в число пяти крупнейших российских сетей по продаже парфюмерии и косметики. В настоящее время сеть парфюмерно-косметических центров располагается примерно в сотне ТЦ, из них более 40 магазинов находится в Москве и Московской области. Общая торговая площадь магазинов сети составляет около 50 000 кв. м. Ассортимент каждого объекта в зависимости от торговой площади, размера, месторасположения варьируется от 30 000 до 60 000 наименований. В магазинах Арбат Престиж представлены парфюмерия, декоративная косметика, средства по уходу и аксессуары люксовых брендов, а также продукция категории масс-маркет. Магазины сети Арбат Престиж открыты в торговых центрах Атриум, Мега Химки, Рио, Западный, Вертикаль, Июнь и др.

Парфюмерные магазины традиционно в числе обязательных арендаторов торговых центров. Сейчас нет ТЦ, в которых не было бы арендатора парфюмерной сети, говорит Наталья Давиденко, руководитель департамента брокерских услуг компании Astera Oncor. По словам Романа Сокова, директора департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow, на сегодняшний день особенно активны парфюмерные сети Арбат Престиж, Иль де Боте, Л'Этуаль, Ив Роше, Дуглас Риволи, Ол!Гуд. Все магазины названных операторов имеют разные формы, находятся в разных сегментах, имеют разные задачи, кроме того, каждая сеть рассчитана на своего определенного клиента, уточняет он.

Articoli отличается от остальных парфюмерных сетей тем, что предлагает большой выбор косметики и парфюмерии, а также аксессуаров и оптики класса люкс. В Москве магазины Articoli находятся в торговых центрах, продающих товары ценовых категорий выше среднего, это ТД Весна и ГУМ.

Парфюмерная сеть Иль де Боте в России насчитывает более 70 магазинов. В Москве Иль де Боте располагаются в торговых центрах 5 авеню, Лига, У Речного, Реал, Ладья, Молл Гэллери, а также в ТРЦ Европейский. В магазинах представлено более 300 ведущих мировых торговых марок парфюмерии, декоративной косметики и средств по уходу и для женщин, и для мужчин.

Магазины косметики и парфюмерии Дуглас Риволи расположены в крупнейших торговых центрах Москвы. Компания работает с такими брендами, как Lancome, Dior, Shiseido, La Prairie, Chanel, Yves Saint Laurent, Estee Lauder и др. Полный каталог включает 370 брендов. Среди них есть эксклюзивные марки, представленные только в Дуглас: Clive Christian, Rouge Bunny Rouge, Carthusia, Miller Harris, Tann Rokka, Czech and Speake, MBR, Boellis, Fekkai, Xerjoff, Esteban.

Первый магазин Л'Этуаль в Москве был открыт в сентябре 1997 г. Он представляет такие марки, как Christian Dior, Calvin Klein, L'Oreal, Lancome и многие другие. В настоящее время сеть в Москве насчитывает более 30 магазинов, они открыты в торговых центрах Мосмарт на Ярославском и Дмитровском шоссе, Галерея Водолей, Западный, Европарк, Рио и др.

Активная позиция в плане аренды площадей в столичных ТЦ принадлежит сети The Body Shop, представляющей натуральную косметику, банные продукты и средства по уходу за телом. Торговая марка прославилась использованием при изготовлении косметики натуральных высококачественных ингредиентов. Ассортимент The Body Shop насчитывает более 900 наименований различных средств от экзотической серии масел для тела с натуральными ингредиентами до банных продуктов и аксессуаров для ванной. В настоящее время магазины The Body Shop открыты в ТРЦ Мега Белая Дача, Мега Теплый Стан, Европарк, Европейский, Галерея Аэропорт и др.

Магазины Ив Роше продают французскую косметику, выпускаемую на собственном экологически чистом производстве. В группу Ив Роше входит несколько марок: Yves Rocher, Daniel Jouvance, Docteur Pierre Ricaud, Le Monde en Parfum, Kiotis, Galerie Noemie и Sante Naturelle. В настоящее время магазины Ив Роше открыты более чем в 15 торговых центрах Москвы. В том числе в XL-3, Атриум, Ашан Мытищи, Мега Химки, Мега Теплый Стан, Вэйпарк, Город, Европарк, Рамстор-Сити и др.

Английская розничная сеть специализированных магазинов Lush занимает на российском косметическом рынке узкую нишу. В Москве открыто девять магазинов, семь находится в регионах. Вся продукция Lush изготовлена вручную из натуральных продуктов с использованием целебных трав, цветов, фруктов и свежих соков, шоколада. Большая часть ассортимента не имеет упаковки. Магазины Lush открыты во всех столичных Мегах, а также в ТРЦ Европейский, Ереван Плаза, Золотой Вавилон, Золотой Вавилон 2, Рамстор-Сити, Фестиваль и др.

Make up Station сеть магазинов декоративной косметики масс-маркет. В магазинах представлены такие бренды, как Isa Dora, Lumene, Bourjois, Max Factor, Pupa, Smashbox и др. Отличительная особенность магазины Make up Station располагаются только в крупных торговых комплексах, таких как XL, XL-3, Дружба, Европейский, Золотая миля, Золотой Вавилон, Калужский, Мега Теплый Стан, Мега Химки, Рамстор Капитолий, Рамстор-Сити и др.

Александр Дьяченко, директор департамента развития компании Wеlhome, также считает, что сетевые парфюмерные магазины уступают по уровню проходимости продуктовым супермаркетам или гипермаркетам электроники. Поэтому девелоперы крайне редко отдают единственное место якоря косметическому магазину и в большинстве случаев привлекают нескольких якорных арендаторов, одним из которых выступает парфюмерная сеть. Это актуально в первую очередь для небольших относительно недавно построенных ТЦ, состав арендаторов в которых представлен в основном магазинами одежды. В мегамоллах парфюмерные и косметические сети занимают примерно сопоставимые с другими арендаторами площади и не являются якорями, уточняет он.

Якоря миниатюрные
По мнению Натальи Давиденко, парфюмерные сети не являются полноценными якорями. Обычно якорь должен занимать не менее 30% площади торгового центра, а ассортимент парфюмерных магазинов не столь широк, чтобы заполнить такой метраж. Хотя эксперт соглашается, что большинство парфюмерных сетей могут выступать мини-якорями, поскольку они являются своеобразной точкой притяжения и привлекают в торговый центр большой поток посетителей, особенно в предпраздничные дни.

Так как парфюмерные сети арендуют под свои магазины небольшие площади, платить за них приходиться больше. По словам Вадима Приходько, замгендиректора по маркетингу и аренде компании РТМ Девелопмент, арендные ставки колеблются от $500 до $1000 за 1 кв. м в год в зависимости от расположения торгового центра. По данным Colliers International от $600 до $1600 за 1 кв. м. При аренде помещения площадью менее 200 кв. м арендаторы в среднем ежегодно платят по $800 за 1 кв. м, а если площадь больше по $700 за 1 кв. м, уточняет Илья Шуравин, партнер S. A. Ricci / King Sturge.

К якорям можно отнести только крупные сети известных операторов, предлагающих покупателям широкий ассортимент товаров на большой площади магазина, объясняет Наталья Бурцева, координатор проектов из департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. Например, парфюмерная сеть Арбат Престиж является якорным арендатором в ТЦ Западный, ТРЦ Атриум, сеть Л'Этуаль мини-якорь в ТЦ на Сухаревской, Дуглас Риволи в ТЦ Охотный Ряд, Иль де Боте в ТЦ 5 авеню и ТРЦ Европейский. Хотя магазины Make up Station, The Body Shop, Ив Роше рядовые арендаторы в крупнейших столичных ТЦ, как Меги, Европейский и др.

Хотя Александр Дьяченко считает, что в последнее время парфюмерные и косметические сети в большей степени тяготеют к формату стрит-ритейл. Наиболее ярким примером является сеть Л'Этуаль, большинство магазинов которой располагается именно на отдельно расположенных торговых площадях с собственным входом. У сети Арбат Престиж приоритеты, наоборот, стали смещаться в пользу ТЦ. Не так давно были закрыты крупные магазины под этим брендом на ул. Тверской и Кутузовском проспекте. В основном площади Арбат Престижа теперь располагаются в ТЦ.

Требования парфюмеров
В настоящее время парфюмерным сетям не составляет большого труда найти подходящее место для открытия своего магазина в новом ТЦ. Как объясняет Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании Пересвет-Инвест, парфюмерные товары это товары импульсивного спроса, поэтому в ТЦ и ТРЦ общей направленности они всегда востребованы. Самое главное учитывать ценовой сегмент объекта и размещать арендатора парфюмерии в соответствии с этим сегментом, говорит она.

Супермаркету парфюмерии и косметики, который можно назвать якорем или мини-якорем в зависимости от общей площади всего ТЦ, требуется от 500 кв. м в торговой галерее на 1-м этаже, рассказывает Наталья Бурцева. Поднять такого оператора на 2-й этаж практически невозможно, кроме случаев двухуровневого магазина или если весь цокольный или 1-й этаж занимает продуктовый супермаркет. Наталья Давиденко добавляет, что помещения под парфюмерный магазин должны располагаться возле входа или на крайний случай около эскалаторов. Большим плюсом будут являться большие витрины, выходящие на улицу и внутрь ТЦ, а также возможность размещения большой вывески или рекламы на фасадах зданий.

По словам Натальи Давиденко, каждый торговый центр заранее закладывает в свою концепцию площади под какую-либо парфюмерную сеть, а затем лишь выбирает наиболее выгодного арендатора. Поскольку формирование пула якорей начинается на этапе проектирования проекта, заложить необходимые параметры несложно, добавляет Елизавета Эстрина, руководитель отдела консалтига компании Praedium.

Требования парфюмерных сетей к арендуемым площадям стандартные, говорят консультанты. По словам Ирины Кирсановой, одним из важных требований является свободная планировка помещения, желательно правильный прямоугольник по форме. Требуемая электрическая мощность из расчета 50 кВт на 150 м.

Например, магазин Articoli находится в центральной галерее 1-го этажа ГУМа, Л'Этуаль около центрального входа в ТД Дружба. Хотя есть и исключения. В Атриуме Арбат Престиж занимает два помещения, не объединенные в единое пространство, на первом и втором уровнях ТРЦ. Но 1-й этаж отдан под парфюмерию люксовых брендов, а второй занимают товары ежедневного спроса и более дешевые парфюмерные и косметические марки. По словам Ирины Кирсановой, Арбат Престиж единственная среди парфюмерных сетей, которая арендует площади более 1000 кв. м. Другие парфюмерные сети довольствуются меньшими площадями. Например, Л'Этуаль и Иль де Ботэ развивают небольшой формат, арендуя в торговых центрах 250-300 кв. м, добавляет Максим Гасиев, региональный директор Colliers International.

Кухней пахнуть не должно
Подбор помещений для парфюмерных магазинов упрощается тем, что у них нет особых требований к окружению и соседству с арендаторами другого профиля. Единственное условие зона фудкорта не должна граничить с торговым залом и по возможности должна находиться подальше от магазина. Запахи еды мешают покупателям парфюмерных магазинов.

По мнению Натальи Бурцевой, магазины должны быть хорошо освещены, важно наличие системы кондиционирования. К сожалению, в большинстве ТЦ мощности кондиционирования недостаточно для комфорта посетителей, отмечает Дьяченко. Из-за постоянного тестирования парфюмерной продукции особенно важно надлежащее функционирование системы вентиляции. В противном случае покупатели не смогут подобрать себе подходящий аромат и уйдут из магазина без покупок. Как правило, парфюмерные сети не требуют подводки водопровода в торговый зал, говорит Ирина Кирсанова, хотя, если магазин хочет устраивать промоакции, когда, например, визажист делает макияж любому желающему, вода необходима.

Парфюмерные магазины хорошо соседствуют с магазинами женского белья, аксессуаров, бижутерии и ювелирных изделий, также поблизости могут располагаться магазины подарков и сувениров, как дополнение цветочные киоски, перечисляет Бурцева. А Ирина Кирсанова считает, что рядом может быть расположена и мужская одежда (рубашки, галстуки и т. д.). Принцип такой: если в магазин пришла семейная пара, пока девушка выбирает парфюмерию, мужчина заходит в магазин, где продают то, что его интересует, говорит она.

По словам Натальи Давиденко, для многих магазинов наличие парфюмерной сети поблизости только плюс, особенно для торговцев женской одеждой и обувью. Александр Дьяченко считает, что наиболее желательными соседями для магазинов косметики и парфюмерии являются салоны и парикмахерские. В связи с тем, что в России принято дарить туалетную воду и косметику, а в сетевых магазинах не всегда предлагается подарочная упаковка, соседство специализированных услуг очень желательно, говорит он.

Для крупнейшей парфюмерной сети Арбат Престиж 2008 год начался неудачно со скандала, связанного арестом гендиректора Арбат Престижа Владимира Некрасова. Некрасов подозревается в уклонении от уплаты налогов. Возможно, это одна из причин неразговорчивости ритейлеров и консультантов. Одни источники говорят, что работа компании парализована из-за приостановления расчетов с поставщиками, так как право подписи финансовых документов имел только сам Некрасов. Как уже писали Ведомости, источник в Henkel признался, что поставки в Арбат Престиж прекращены, а вопрос о возобновлении не стоит. Но, по словам Алексея Швецова, и. о. гендиректора Арбат Престижа, торговая сеть работает в обычном режиме.

Перспективы не комментируют
Свое развитие большинство парфюмерных сетей связывает со строительством новых торговых центров. Тем более что магазин парфюмерии вписывается в любую концепцию. Например, в открывшемся в 2007 г. ТЦ Домодедовский (ул. Генерала Белова) якорным арендатором является Иль де Боте. В Щуке (ул. Щукинская) представлено несколько сетей: Л'Этуаль, Дуглас Риволи, Make up Station, Ив Роше. В Мега Белая Дача Lush, The Body Shop, Make up Station, Min o Min, Л'Этуаль. Но говорить о новых проектах ТЦ, где будут представлены магазины парфюмерных сетей, в консалтинговых компаниях отказались, ссылаясь на то, что развитие это коммерческая информация и ее разглашение может помешать оператору занять желаемые площади.

Но сначала эта ветка должна дойти уже в этом году до станции Марьино. Отсюда линия пройдет под Москвой-рекой в Южный административный округ столицы. Все три станции строятся в многонаселенных микрорайонах и идут друг за другом через сравнительно небольшие перегоны: Борисово - возле улицы Борисовские Пруды, Шипиловская встанет на одноименной улице, а Зябликово - у Орехового бульвара.

Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank, считает, что налоговые претензии периодически предъявляются и другим компаниям. Стратегия компании определена, ею управляет команда профессиональных менеджеров, поэтому влияние данного фактора вряд ли станет серьезным препятствием для ее развития, говорит Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. Впрочем, эксперт допускает, что скандал может сказаться на имидже компании. Есть и другая версия. По словам адвоката Некрасова Александра Добровинского, уголовное дело против главы Арбат Престижа Владимира Некрасова начато с целью рейдерского захвата компании. Так ли на самом деле, покажет будущее.
Проектировщики Метрогипротранса подготовили бросок на юг. В этом направлении за один 2009 год планируется построить сразу три станции. Произойдет это на Люблинско-Дмитровской линии.

В проекте новых станций корреспондент РГ заметил еще одну одинаковую для всех них деталь: стенды с необходимой для пассажиров информацией всюду поставлены одинаково по оси платформ. Сходство есть и в уличных павильонах, накрывающих прозрачным колпаком лестничные входы.

- Чтобы ускорить проектирование и строительство этого участка, мы решили сделать все станции в едином ключе, - рассказал РГ главный архитектор Метрогипротранса Николай Шумаков. - Все они односводчатые и одинаковые в поперечном сечении и по габаритам. Унифицированы даже подземные вестибюли. Но особенность московского метро, у которого все станции разные и каждая имеет свое лицо, все-таки сохранена. В итоге получились словно три непохожих друг на друга близнеца. Добиться этого удалось за счет разного рисунка кессонных потолков. В Борисове на потолке господствуют круги или опиленные цилиндры, в Шипиловской - квадраты, а в Зябликове - треугольники.

- Со всех платформ мы убрали приспособления по обслуживанию света - передвижные и раздвижные лестницы или вышки, загромождающие пространство. Сделать это удалось за счет того, что все светильники стали теперь доступны для обслуживания. Для этого предусмотрены специальные ниши или коридоры.

Шумаков обратил внимание на еще один важный, с его точки зрения, момент:



Главная --> Публикации