Главная --> Публикации --> Недвижимость канады. выгодные инвестиции Подмосковная строительная война У богатых — без причуд Оптом дешевле? Метр с подвохом

Когда приходит час X
Время произвести взаиморасчеты, как правило, наступает перед самым выходом на сделку. То есть в промежутке между подписанием договора купли-продажи и сдачей его на государственную регистрацию сделки и переходом права собственности.

Один из самых ответственных и рискованных этапов сделок с недвижимостью передача денег от покупателя продавцу. Многочисленные схемы расчетов, существующие на рынке недвижимости, позволяют выбрать наиболее подходящую форму оплаты как для покупателя, так и для продавца. Как правильно передать деньги, чтобы не оказаться обманутым, об этом в сегодняшнем выпуске Справочного бюро.

Самый популярный способ расчета. Стороны еще на этапе внесения задатка, заключения авансового (предварительного) договора оговаривают, в каком именно банке будут происходить взаиморасчеты и на каких условиях открываться банковская ячейка. Это может быть оговорено устно, но должно быть зафиксировано в самом договоре по аренде банковской ячейки и дополнительном соглашении к нему. (Если стороны еще не решили, как будет проходить передача денег, в авансовом договоре необходимо указать условия взаиморасчетов, их согласование будет происходить в день сделки. Но эта недоговоренность может поставить под угрозу срыва всю сделку).

Еще на этапе заключения авансового договора стороны оговаривают вариант, место и порядок передачи денег.
Существуют такие формы расчета:
Сейфинг. Осуществляется через депозитарную банковскую ячейку, арендованную совместно покупателем и продавцом недвижимости.
Безналичный расчет через банковский аккредитив перечисление средств с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца.
Наличный расчет из рук в руки.
Через нотариуса.
Ячейка, где деньги хранятся

В приложении к банковскому договору аренды ячейки стороны оговаривают, какие документы должен предъявить продавец, чтобы забрать причитающуюся ему сумму. Как правило, это: оригинал зарегистрированного договора купли-продажи, копия свидетельства о регистрации права собственности и удостоверение личности.

Стороны заключают с банком договор аренды банковской ячейки и дополнительное соглашение, в котором прописываются условия допуска клиентов к сейфу, на которых она будет вскрываться либо продавцом, либо покупателем. В нем обязательно содержатся адрес продаваемого объекта недвижимости, являющегося предметом предстоящей сделки, сведения о продавцах и покупателях. И та, и другая стороны только при наступлении определенных обстоятельств вправе вскрыть хранилище и получить доступ к деньгам.

Срок аренды должен составлять не менее одного месяца, так как один месяц именно такой срок по законодательству отводится на регистрацию сделки.

Банковская ячейка арендуется на одну из сторон, чаще всего покупателя.

Плюсы. Сам механизм передачи средств обеспечивает целостность и сохранность средств. Во время между заключением договора купли-продажи и оформлением недвижимости в органах регистрации можно, как говорится, спать спокойно: деньги в надежном месте. Многие банки при необходимости предоставляют услуги по проверке подлинности и подсчету денежных средств. Кассир банка после пересчета и проверки денежных знаков передает их участникам сделки. Сама закладка средств в ячейку происходит в присутствии обеих сторон. Перед закладкой продавец сам может проверить количество и подлинность купюр и убедиться воочию, что это реальные деньги, а не фантики или завернутая в газетку селедка. Еще один неоспоримый плюс: если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений сможет забрать свои деньги обратно в соответствии с условиями договора.

По истечении этого времени продавец является в банк, предъявляет банковскому служащему документы, подтверждающие факт совершения сделки и после этого допускается к сейфовой ячейке, в которой хранятся деньги. В банке все строго по правилам.

Внимание! Банк несет ответственность за сохранность самой ячейки и правильный доступ к ней, а не ее содержимого. По существующему законодательству содержимое ячейки является банковской тайной, и клиент может хранить в ней все, что угодно, хотя ограничения все же существуют. Запрещается использовать индивидуальную банковскую ячейку для хранения оружия, наркотиков, взрывчатых и токсических веществ, а также других предметов, опасных для жизни. Так что, в особых случаях менеджер банка имеет право вести наблюдение за процессом закладки предметов в сейф.

Минусы. Приходится иметь дело с наличными деньгами, а это не всегда безопасно. Не исключается риск шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру кому-то еще. А потом требует денег за то, чтобы покупатель в его присутствии смог вернуть из сейфа свои средства. К минусам также можно отнести то, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа.

Почем банковское спокойствие?
Аренда ячейки плюс дополнительное соглашение обойдутся в среднем около 3 тыс. руб. Кто будет оплачивать, оговаривается в предварительном договоре. Чаще всего это делает покупатель. Либо сбрасываются пополам.

Ключ с правом передачи
Любая ячейка закрывается на ключ. Банк, страхуя себя, помимо документов требует предъявить оригинал ключа. Ключ, как правило, один. Он может остаться на руках либо покупателя, либо продавца. Чаще покупателя. С него берется либо расписка, либо его представитель пишет гарантийное обязательство в случае государственной регистрации они обязуются передать ключ продавцу в течение одного дня. Нередко ключ оставляют на ответственное хранение в банке он предоставляет такую услугу. А также может быть передан посреднику, который при наступлении определенных обстоятельств, передает его той или другой стороне. Участники сделки заранее договариваются, у кого этот ключ оставить.

! Получая деньги в банковской упаковке, обязательно пересчитайте их, не отходя от кассы.

Банковские аккредитивы или безналичная форма оплаты
Суть схемы: в банке открывается счет в рублях или в валюте на имя покупателя квартиры. Средства блокируются до момента окончательного оформления сделки. Условия доступа к банковскому счету те же, что и к ячейке зарегистрированный договор купли-продажи на имя нового владельца. Только после предъявления оговоренных документов, деньги со счета покупателя продавец может получить наличными либо перевести на заранее открытый счет. При открытии счета в банке покупателем присутствие продавца обязательно.

Минусы. Если продавцу квартиры понадобятся наличные деньги, на которые он намерен приобрести что-то другое, то придется заплатить некоторую сумму банку за обналичку. А сумма немаленькая. И сам перевод стоит денег. Кроме того, можно понести реальные потери на разнице в курсе валют: рубля к доллару. Предположим, вы продали квартиру за определенную сумму в долларах, но поскольку курс скачет, получите гораздо меньшую сумму, чем рассчитывали. Еще один недостаток: в случае срыва сделки или возникновения конфликтной ситуации с продавцом, деньги покупателя зависают и получить их с блокированного счета он сможет только через суд. Надо учитывать и то, что при использовании безналичной схемы сумма должна быть одинаковой как в договоре купли-продажи, так и на счету. Иначе у продавца могут возникнуть проблемы с налоговиками. Банк обязан информировать налоговую службу обо всех открытых счетах. Тех участников сделки с недвижимостью, которые не хотят светить свои доходы, такая форма расчетов вряд ли устроит.

Плюсы. Платежи осуществляются безналичным путем. Безопасно и удобно.

Это способ, когда до сделки деньги за квартиру передаются из рук покупателя в руки продавца.

Из рук в руки

Оперативность,
возможность расчета в валюте.
возможность сокрытия фактической стоимости проданного имущества, а значит, и части дохода.
Исключение обязанности по предоставлению информации об источниках дохода для покупки.

Плюсы.

Кроме того, это самый экстремальный и рискованный способ. Покупатель отдал деньги продавцу, а назавтра его ищи-свищи. Или: он может заявить, что у него нет никаких денег: потерял, украли и знать ничего не знает. Риск есть даже, если участники сделки вполне добросовестные. Вдруг по какой-то причине сделку не зарегистрируют, а продавец, получив деньги, успел уехать в неизвестном направлении.

Минусы. Надо учесть, что некоторые преимущества могут обернуться минусами, потому как являются нарушением закона и преследуются государством.

Поручается нотариусу
Суть: нотариусу поручается проведение расчетов с продавцом в соответствии с заключенным договором. Денежные средства вносятся на депозит нотариуса. То есть он играет роль той самой банковской ячейки, в которую закладываются деньги и при определенных обстоятельствах передаются другой стороне.

Передача денег нередко происходит в не очень подходящем для этого месте. Быстро и без ошибок пересчитать их в машине, подъезде, на улице или где-то еще задача непростая. И где гарантия, что удастся профессионально отличить подлинные купюры от фальшивок? Кроме того, продавец, принимая наличные, может легко нарваться на куклу. Наличный расчет небезопасен для участников сделки. Их могут выследить грабители и похитить сумку с деньгами, например, при транспортировке или в момент передачи.

Минусы. Услуга стоит довольно дорого: нотариус берет примерно 1,5 процента от суммы сделки.
О рисках

Плюсы. Такой способ вполне надежен. Нотариус может удостоверить сделку и гарантировать взаиморасчеты.

При всем разнообразии схем расчетов между продавцом и покупателем абсолютно надежных и безопасных вариантов, к сожалению, нет.

Главный операционный юрист одной из компаний Максим Бородыня:

Другой риск. Покупатель намеренно задерживает документы и лишает продавца допуска к банковской ячейке, где деньги лежат. Обычно денежные средства закладываются на определенный срок, и 2-3 последних дня оставляют для покупателя на случай, если сделка не будет зарегистрирована, он сможет прийти и забрать свои деньги. Таким образом, человек, продавший квартиру, может реально денег не получить, потому что на руках нет необходимых документов, которые являются обязательным условием доступа к ячейке. В таком случае, продавец должен немедленно обратиться в банк с письменным заявлением о сложившейся ситуации.

При выборе схемы взаиморасчетов через банковскую ячейку может случиться такое, что продавец не получит заложенных в нее денег в связи с тем, что договор купли-продажи по какой-то причине не зарегистрировали. Скажем, выяснилось, что на продаваемую квартиру наложен арест или обнаружилась ошибка в документах. Регистрация на определенный срок приостановлена. А срок аренды банковской ячейки истекает, и покупатель не собирается его продлевать. Получается, что покупатель не станет собственником квартиры, а продавец не получит денег и сделка развалится.

До недавнего времени банки предоставляли такую услугу населению, как опись вложений в ячейку. Продавец, который получает деньги за проданную квартиру, как правило, заказывал услугу по проверке денежных средств, чтобы быть уверенным, что это не фантики, а настоящие купюры. И каждой стороне выдавалась бумага об определенной сумме денег в банковском сейфе. Таким образом, банк гарантировал сохранность средств и допуск к ячейке продавца. Сейчас банки от этой услуги отказались на том основании, что нарушается тайна вклада. Никто из посторонних третьих лиц не должен знать, сколько денег там лежит.

Очень важно выбрать правильный банк известный, проверенный, депозитарий которого не напоминает проходной двор. Так легче избежать реального риска мошенничества. Например, у недобросовестного покупателя есть знакомый служащий банка, нечистый на руку. С его помощью деньги могут быть изъяты из сейфа до прихода за ними продавца. Потому что банк не несет никакой ответственности за то, что лежит в банковской ячейке.

Из рук в руки. Здесь больше всего рисков, в результате легко вообще остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому совет первый: обязательно получите от продавца недвижимости расписку о том, что он принял деньги за квартиру. В ней надо указать Ф.И.О. покупателя и продавца, паспортные данные, прописку, дату и место составления расписки, полную сумму переданных денег в рублях, адрес и параметры продаваемого объекта. Лучше указать и фамилии свидетелей, хотя это и не обязательно.

Кроме того, не секрет, что банки дают информацию в фискальные органы о реальной стоимости сделки. И я всегда рекомендую клиентам прописывать реальную стоимость недвижимости, дабы в дальнейшем не возникло проблем. В случае чего суд обяжет вернуть именно ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи.

Покупателю не помешает проверить психическое состояние продавца не состоит ли он на учете в ПНД. Если, к примеру, болен шизофренией, то возврат сделки гарантирован на 100 процентов.

Передавайте деньги при свидетелях (желательно, чтобы их было не менее двух).

О расписке. Всегда берите расписку. После передачи денег, (какой бы вы не выбрали способ, обязательно нужно получить письменное доказательство, что деньги действительно получены), никаких претензий ни к купюрам, ни к сделке не имеется. В суде, в случае расторжения договора купли-продажи по инициативе продавца расписка сыграет роль доказательства того, что все было исполнено надлежащим образом, в том числе и передача денежных средств. Это очень важный документ, которым не стоит пренебрегать, когда одна сторона передает деньги другой.

Банковские аккредитивы. Безналичный расчет пока не пользуется особой популярностью. Причин несколько. Например, дороговизна такой услуги, а самое главное, стороны не всегда указывают реальную стоимость продаваемой недвижимости в договоре купли-продажи и следовательно разница в договоре купли-продажи и имеющихся денег на счету может заинтересовать соответствующие органы.

В наше время хорошо сохранившийся замок изменил своему воинственному характеру. Его двери открыты для всех, кто хочет больше узнать об архитектурном и историческом наследии региона. Крепость и появившиеся позднее домики, раскрасившие склоны в разные цвета, гармонично вписываются в ландшафт. Домики словно сошли с картинки: чуть припорошенная мхом глиняная черепица, украшенные горшками с геранью окна, открывающиеся со скрипом ставни.

Материал подготовлен при содействии коммерческого директора бюро недвижимости Агент 002 Валерия Барнинца
Анси, город на востоке Франции, прекрасен в любой сезон. Он расположен на берегу зеркального озера в окружении Альпийских гор. Величественная крепость, служившая резиденцией Женевским графам, возвышается над Анси, как еще одна горная вершина. Ее неприступный вид говорит о том, каким тревожным был XII век.

В суете ярмарки сложно разглядеть расположенные поблизости интересные строения, а они стоят того. Например, проходная башня St-Claire, которая в старину защищала город от непрошенных гостей; бывший папский дворец XVIII века, ставший прекрасным примером классического стиля в архитектуре; кафедральный собор Saint-Pierre, возведенный в XVI столетии, достойный внимания благодаря тому, что в нем хранятся коллекции произведений искусства периода барокко.

Дома в Анси строили с размахом, так что улицы между ними превратились в совсем узкие проходы. В старом городе лишь две из них St-Claire и J. J. Rousseau более или менее удобны для пешеходов. Там находятся ресторанчики и магазины, а три раза в неделю разворачивается бойкая рыночная торговля.

Красоту города, который часто называют Венецией Савойи, преумножают переброшенные через канал миниатюрные мостики. Когда?то все они были деревянными, и лишь один Morens каменным. Долгое время он служил главной переправой для пешеходов и запряженных повозок. Другое сооружение Мост влюбленных начисто лишен утилитарной функции. Его изящный изгиб, украшенные витиеватой ковкой перила добавляют очарования открывающемуся виду. Справа ряды изящных лодок, спрятавшихся под нависающими ветками, слева искрящееся озеро. А самую сказочную панораму Анси смогут увидеть те, кто на лодке или катамаране доберется до середины озера. Отсюда город напоминает южное взморье: чистая теплая вода, голубое небо и солнце, солнце.

На панораму Анси, изображение которой запечатлено во всех туристических справочниках, можно полюбоваться с моста, точнее, с того места, где канал, проходящий по старому городу, впадает в озеро. С этой точки во всем великолепии виден Рalais d’Ile. Здание оригинальной треугольной формы, словно корабль, рассекает тихую гладь канала. Его фундамент, как киль, погружен в воду, а вместо капитанского мостика возвышается шпиль узкой башни.

Побывав на ярмарке в Анси, французские рынки можно полюбить раз и навсегда. На узких улочках старого города, где непросто разойтись двум пешеходам, каким?то чудом размещаются прилавки. Они повсюду: на мостиках и набережных канала, в тени аркадных переходов, вокруг фонтанов и в других самых неожиданных местах. Рынок работает до обеда, так что времени, чтобы все обойти, понюхать, потрогать и попробовать съедобное великолепие, а также сделать покупки, предостаточно.

Особенность Анси в том, что даже зимой, когда обрамляющие город вершины гор надевают снежные шапки, здесь словно царство наступающей весны. Возникает ощущение, что вы обманули время и очутились на праздновании Масленицы. По узким набережным канала движутся людские потоки расслабленные туристы с камерами в руках и деловитые местные жители с сумками огромных размеров или плетеными корзинами. Если отправитесь вслед за ними, то вы попадете на ярмарку, где перед вами разольется целое море запахов и красок. Это известнейший на весь регион продуктовый рог изобилия.



Даже когда дома холодильник заполнен под завязку, отсюда никто не уходит с пустыми руками. Как пройти мимо лавок с пузатыми сосисками, колбасками, окороками, прилавков с сырами нежно творожными или каменно твердыми? А если вас вовлечет в беседу сыродел, то вы узнаете историю каждого вида предлагаемой продукции и секреты ее создания. Здесь же можно купить настоящий домашний хлеб, фрукты, овощи, такие яркие, словно их только что собрали. Неожиданно сладкие ягоды несезонной малины, черники и клубники дарят ощущение если не лета, то весны уж точно. А при взгляде на солнечную мимозу и нарциссы у вас не останется никаких сомнений в Анси зимы нет!



На прошлой неделе индекс стоимости жилья в Москве преодолел новый психологически важный рубеж $5000 за квадратный метр. Вообще говоря, люди часто испытывают к круглым цифрам особое благоговение. Уже давно вошло в привычку праздновать многие круглые даты и отмечать разные круглые значения. Не обошло правило круглых чисел и рынок недвижимости. Если обратить внимание на продолжительный период роста цен на московские квартиры с 2000 года, то становится видно невооруженным глазом, что каждая новая ступенька стабилизации стоимости жилья в Москве была очень близка к очередной круглой отметке среднего уровня цен. Это обстоятельство легко проследить с помощью индекса стоимости жилья аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости.

На первый взгляд может показаться, что рынок уже проскочил рубеж в $5000 за метр точно так же, как в 2006 году отметку в $300 Однако следует отметить, что ситуация с прохождением рубежа в $4000 за квадратный метр позволяет в этом усомниться. Тогда рынок по инерции проскочил отметку в $4000, достигнув уровня $4200, однако затем с наступлением стагнации 2007 года цены на жилье откатились назад к отметке в $400 Поэтому для обоснованного ответа на поставленные вопросы следует сначала подробнее рассмотреть периоды стабилизации стоимости недвижимости в Москве за прошедшие 8 лет.

Московский рынок недвижимости ожил после кризиса 1998 года лишь ко второй половине 2000 года, когда впервые появилась положительная динамика цен на квартиры. За 8 лет, прошедшие с начала 2000 года, стабилизация московского рынка происходила трижды, причем каждый раз это случалось по мере приближения средней стоимости жилья к очередной круглой отметке к $1000, к $2000 и к $4000 за метр. Единственным исключением стало круглое число $3000 за квадратный метр, которое рынок просто проскочил мимо в 2006 году вследствие очень высоких темпов роста. При этом возникает вопрос, как отреагирует рынок на круглое число в $5000 за квадратный метр? Может ли эта отметка стать новой ступенькой стабилизации цен на квартиры в Москве?

После подорожания недвижимости в 2001 году, рынок немного постоял на месте, а осенью 2002 снова активно пошел вверх. Примечательно, что в период первой стабилизации стоимости московского жилья в первом полугодии 2002 года все равно оставался небольшой положительный ценовой тренд, хотя его величина и была менее 1% прироста в месяц.

Вследствие первой волны подорожания жилья в конце 2000 и в 2001 годах, цены фактически вернулись на докризисный уровень, составлявший около $1000 за квадратный метр. (Следует отметить, что в те годы на рынке было представлено больше панельного жилья, особенно в районах массовой застройки за МКАД. Поэтому при характерной цене жилого квадратного метра в среднестатистических спальных районах Москвы на уровне $1000 за метр, значение общегородского индекса стоимости было чуть ниже порядка $900-$950, хотя это и не меняет сути рассуждений.)

Третья волна подорожания квартир в Москве закончилась еще более болезненной стагнацией, которая уже сопровождалась откатом цен назад. За 2005 и 2006 годы жилье подорожало с $2000 до более чем $4000 за метр и в пике, согласно индексам рынка недвижимости от ирн.ru, достигло отметки в $422 На тот момент перевеса в структуре активного предложения панельного жилья и квартир за МКАД уже не было, скорее, начался крен в сторону жилья бизнес-класса. Это одна из причин, по которой при стоимости среднестатистических квартир в спальных районах Москвы на уровне $4000 за метр общегородской индекс стоимости жилья оказался уже не ниже, а даже выше очередной круглой отметки. Вторая причина рынок забежал выше круглой отметки по инерции из-за очень высоких темпов роста накануне, а потом был вынужден откатиться назад почти до $4000.

Вторая волна подорожания московских квартир началась со второй половины 2002 года и продлилась вплоть до лета 2004 года, после чего наступил новый этап стабилизации цен, получивший уже более серьезный диагноз стагнация. О сохранении даже небольшого положительного тренда в тот период говорить уже не приходится, хотя и заметного отката цен назад за стагнацию 2004 года тоже не было, разве что по некоторым отдельным квартирам. При этом характерный уровень цен среднестатистического жилья в столице на этой ступеньке вплотную приблизился к $2000 за метр. (Формально общегородской индекс стоимости жилья оставался чуть ниже около $1800 по той же причине, что указана выше. Тогда еще в структуре активного предложения на рынке, по которому считаются индексы, преобладала доля панели и квартир за МКАД).



В итоге, по мнению сотрудников компании Индикаторы рынка недвижимости, от каждой стабилизации-стагнации московского рынка недвижимости к следующей наблюдается четкая тенденция. Если при стабилизации цен в первой половине 2002 на уровне около $1000 за квадратный метр даже продолжал сохраняться небольшой прирост цен, и рынок, очевидно, был готов ринуться дальше, то во время стагнации 2004 года цены уже замерли, как вкопанные. А в стагнацию 2007 года ценам не удалось даже удержаться на достигнутом уровне и имел место очевидный отрицательный тренд. И вполне естественно предположить, что чем выше будет ценовая планка на жилье в Москве, тем глубже может быть величина коррекции, следующей за очередным подорожанием жилья.

Такое развитие событий оказывается очень близким к другим прогнозам по недвижимости аналитического центра ирн.ru. Согласно им нынешняя волна подорожания жилья спровоцирована во многом психологическими факторами и должна постепенно сойти на нет к майским праздникам или после них. При нынешних темпах подорожания квартир (1,5% в неделю), к майским праздникам индекс стоимости жилья как раз достигнет уровня в $5500 за метр. Однако, скорее всего, в течение этого времени будет иметь место процесс замедления темпов роста, поэтому величина индекса стоимости к маю может вырасти только до $530 А после майских праздников до конца 2008 года вполне вероятно развитие новой стагнации на московском рынке недвижимости, в процессе которой средний уровень цен на жилье как раз скорректируется с $5300-$5500 за метр до круглой психологической отметки в $5000.

Это означает, что сейчас еще рано махнуть рукой на круглую отметку в $5000 за метр, считая ее уже пройденной. По мнению специалистов ирн.ru, если величина отката цен назад в 2007 году была около $150, то в новую стагнацию она может оказаться раза в 2 больше, то есть около $300 и даже значительнее. Другими словами, в нынешних условиях очевидной игры продавцов на повышение, средний уровень стоимости московского жилья вполне может вырасти в ближайшее время до $5300 или даже до $5500 за метр, проскочив по инерции отметку в $500 Однако при наступлении последующей стагнации цены могут скорректироваться назад до $5000 за метр, аналогично происходившему в 2007 году.



Казалось бы, делать далеко идущие выводы о перспективах рынка недвижимости на основе поверхностных аналогий не совсем верно. Однако ориентация на круглые значения индекса стоимости жилья приводит к вполне адекватному виденью ситуации, во многом совпадающему с подробным анализом рынка недвижимости, который приводит к высокой вероятности скорой стабилизации цен на квартиры в Москве и их возможному откату назад. Оказывается, что психологическая подоплека процессов, происходящих на рынке недвижимости, в частности привязка к круглой цене метра при назначении стоимости основной массы среднестатистических квартир, играет не меньшую роль, чем глубокие экономические предпосылки. Насколько все это верно покажет развитие событий на рынке в 2008 году.
Национальная ассоциация риэлторов США в начале марта опубликовала статистику, согласно которой доля просроченных платежей по ипотечным кредитам на срок более 30 дней возросла до самого высокого уровня за последние 23 года. Это свидетельствует о развитии кризиса на рынке недвижимости США и продолжении тенденции к снижению цен на жилье в США. При этом за 2007 год цены на жилье в США упали на 8,9%. Многие экономисты говорят о том, что это послужит дополнительным стимулом для многих банков преодолеть разразившийся на ипотечном рынке кризис, так как жилье стало доступней и доля просроченных кредитов начнет уменьшаться.



При этом снижение цен на жилье в США в 2008 году не прекратилось, а лишь замедлилось. В России же цены на недвижимость начали новый виток роста. В итоге, к началу марта Москва обогнала Нью-Йорк по средней стоимости квадратного метра жилья. Учитывая, что проблема доступности жилья также актуальна для России, аналитическому центру Индикаторы рынка недвижимости представляется целесообразным сопоставить уровень доступности жилья в деловых столицах США и России.

Для определения уровня доступности жилья обычно прибегают к оценке того, за сколько лет сможет накопить на жилье среднестатистический житель данного города. Для этого средний размер жилья в данном городе умножают на среднюю стоимость квадратного метра жилья и полученную сумму делят на половину годового дохода среднестатистического жителя данного города.

По данным английского аналитического риэлторского агентства Global Property Guide средняя цена квадратного метра в Нью-Йорке в начале 2007 года составляла $5402, а к началу марта 2008 года она упала до $489 Средняя цена квадратного метра элитного жилья составляла к марту 2008 года $15,933 тыс., а средняя цена квадратного метра жилья на Манхеттене приблизилась к $25 тыс. В Москве, по данным аналитического центра ирн.ru, с января 2007 года до начала марта 2008 года средняя цена квадратного метра выросла с $4213 до $502 Средняя цена квадратного метра элитных новостроек к марту 2008 года составила $16,256 тыс., а средняя цена квадратного метра на Остоженке приблизилась к $30 тыс. Таким образом, во всех сегментах рынка недвижимости по средней стоимости квадратного метра жилья Москва обогнала Нью-Йорк. При этом для сопоставления уровня доступности жилья представляется целесообразным ориентироваться на уровень средней цены за квадратный метр в городе в целом.

Исходя из этих данных средний житель Нью-Йорка год назад мог накопить на жилье примерно за 26 лет, а теперь он может это сделать за 24 года. За тот же год срок накопления в Москве для среднего жителя увеличился с примерно 60 до 70 лет. Казалось бы, уровень доступности в Москве поднялся на зияющие высоты, и, на первый взгляд, это может говорить о том, что столь же масштабное удешевление жилья, как в США, и для России не за горами.

По данным Global Property Guide средний размер квартирной площади в Нью-Йорке составляет 120 кв. м. По оценкам Индикаторов рынка недвижимости, средняя площадь квартиры в Москве 80 кв. м. По данным Бюро переписи населения США средний годовой доход жителя Нью-Йорка приближается к $50 тыс. По данным Росстата, средняя начисленная заработная плата в Москве составляет 23,17 тыс. руб. Следует подчеркнуть, что за 2007 год эти данные существенно не изменились.

При таком раскладе картина уровня доступности жилья будет выглядеть несколько иначе. В Нью-Йорке срок накопления на жилье для среднестатистического жителя за 2007 год сократился с 52 лет до 48, а в Москве увеличился с 30 до 3 В таком случае становится понятно, почему в США доля ипотеки в общем объеме кредитов населению составляет порядка 80%, а в России лишь 4%. Если уровень доступности жилья в России будет снижаться такими же темпами, как и в прошлом году, то, по оценкам аналитического центра ирн.ru, до американского сценария развития событий ей придется пройти путь длинною, как минимум, в несколько лет. К тому же, американский рынок недвижимости насыщен жильем, а в России сохраняется его дефицит, поэтому повторение в России американского кризиса становится еще менее вероятным.

Однако есть несколько параметров, которые существенным образом меняют картину. Проблема в том, что Бюро переписи населения США учитывает доход граждан до вычета налогов, а Росстат после. Кроме того, налоги в США значительно выше, чем в России, и американцы их, в отличие от большинства из нас, платят. Наконец, в отличие от граждан России американцы тратят много средств на оплату коммунальных услуг и медицинской страховки. В итоге, остающийся на руках у американцев доход, по некоторым оценкам, в 2 раза меньше того, который показывает Бюро переписи населения США. В то же время Росстат учитывает только официально демонстрируемую работодателями зарплату, а давно известно, что, по крайней мере, в Москве реальный доход, как минимум, в 2 раза отличается от официального.



Главная --> Публикации