Главная --> Публикации --> Заброшенные в сети Аренда столичного жилья дорожает из-за спроса на элитные квартиры Алмазные квартиры Покупатели все меньше обращают внимание на архитектурные красоты загородного дома и все больше — на его функциональность Доходные метры столицы

В последнее время проекты реконструкции столичных промзон обрастают слухами и домыслами. Еще недавно девелоперы чуть ли не ежедневно сообщали публике о своих планах по застройке территорий разорившихся заводов и фабрик, однако с осени прошлого года все спекуляции на эту тему прекратились.

Чтобы превратить бывшие промзоны в полноценные городские кварталы, мэрии надо не только жестко контролировать процесс разработки градостроительной документации, но еще и участвовать в инфраструктурном развитии территорий.

Процедура редевелопмента промзон стала многоступенчатой. Сначала за счет горбюджета разрабатываются проекты планировок территорий промзон, затем они согласовываются с собственниками предприятий, после чего выпускается соответствующее постановление правительства Москвы основополагающий документ для дальнейшей реализации проекта. Новый подход позволяет ускорить планирование крупных территорий, рассчитывать инфраструктурные нагрузки, говорит генеральный директор компании Метрополь Девелопмент (разрабатывает проект застройки территории автозавода Москвич) Олег Король.

Затишье наступило, после того как глава Москонтроля Александр Рябинин фактически запретил проектирование и строительство объектов недвижимости на земельных участках, расположенных в пределах промзон, до разработки документов территориального планирования. Промышленные территории были условно разделены на два блока. Первый собственно промзоны. По ним запрещены любые действия до утверждения проектов планировки района, в котором они расположены. Второй блок промышленные предприятия, не входящие в промзоны, так называемые точечные объекты. Застройка занимаемой ими территории возможна при наличии акта, подтверждающего отсутствие потерь для промышленного потенциала Москвы. Этот документ должен быть подписан руководителем департамента науки и промышленности, префектурой, собственником и согласован в Москонтроле, поясняет один из девелоперов.

Понастроили тут
Вывода из Москвы крупных промышленных предприятий городские власти безуспешно пытались начать еще в советское время под предлогом улучшения экологии города. В 1995 году эту работу продолжил мэр Москвы Юрий Лужков, утвердив перечень из 84 промзон, которые планировалось вывести из города. Однако к тому времени Москва фактически утратила контроль над многими промышленными объектами из-за приватизационных процессов и волны недружественных поглощений. Мэрии не удалось создать осмысленного механизма редевелопмента промтерриторий, поэтому многие разработанные городские программы безнадежно забуксовали.

Ужесточение алгоритма застройки территории промзон выглядит логичным, но недостаточным шагом для гармоничного развития депрессивных промышленных кварталов. Впрочем, пока у города и девелоперов нет эффективного механизма управления комплексными проектами редевелопмента промзон, который позволял бы создавать на территории бывших промпредприятий комфортную городскую среду, не ущемляя при этом интересы бизнеса.

Коммерческие интересы зачастую преобладали над здравым смыслом, несмотря на сложную и запутанную систему согласований проектов редевелопмента. Функционировали многочисленные межведомственные комиссии, имелась городская структура, выступавшая заказчиком разработки предпроектной и конкурсной документации по реорганизации производственных территорий. Но, по слухам, административная вертикаль только внешне выглядела строгой и внушительной. На самом же деле интересные с коммерческой точки зрения промзоны (не без помощи чиновников) признавались неперспективными, а впоследствии уходили налево. Наделенные соответствующими полномочиями городские организации собирали информацию, на основе которой проектировщики составляли картину возможностей застройки с учетом остающихся и выводимых предприятий, обременений для инвесторов, экологического состояния территорий и прочих факторов. Однако зачастую из предоставленной информации вытекало, что территория категорически не подходит для строительства жилья, либо на основе этой информации выпускались некачественные проекты планировок. Впоследствии многие из них отклонялись или переделывались уже в интересах конкретных коммерческих структур, рассказывает один из столичных девелоперов.

За несколько лет было освобождено около 500 гектаров промзон примерно 5% от запланированных объемов. На месте предприятий появилось примерно 5 млн квадратных метров жилья и коммерческой недвижимости. Однако даже их хватило для возникновения инфраструктурных перекосов из-за привязки к отдельным территориям промзон неоправданно больших девелоперских проектов. При этом социальная, инженерная и прочая инфраструктура пропорционально не увеличивалась. Стоит ли удивляться тому, что жители некоторых микрорайонов, построенных на месте промзон, сегодня вынуждены каждый вечер мыкаться вокруг своих домов в поисках мест для парковки автомобилей.

За рубежом главной целью проектов редевелопмента промзон всегда провозглашалось их возвращение в существующую городскую среду. Свежий пример проект реконструкции промзоны в одном из бельгийских городов, представленный компанией Eriges на международной выставке MIPIM в Каннах. Участок площадью 800 гектаров, на котором раньше базировались фабрики, реабилитирован и превращен в жилые кварталы с магазинами, офисами, скверами. Было возведено всего около 15 тыс. квадратных метров недвижимости, а остальная территория обустроена с помощью ландшафтного дизайна. Стоит заметить, что высокое качество созданной городской среды позволило девелоперу дороже продать реконструированную недвижимость и окупить затраты.

Резерв для застройки
Впрочем, не только корысть чиновников и девелоперов спровоцировала спонтанное вовлечение в коммерческий оборот промышленных территорий. В немалой степени этому поспособствовало отсутствие внятной концепции и идеологии реформирования промзон. То есть некой генеральной линии, которой следовало бы придерживаться всем участникам этого процесса.

Между тем сегодня одна из главных проблем, характерных для проектов редевелопмента промзон наряду с прочими, это дефицит общественных территорий, говорит генеральный директор компании Алкон Девелопмент Александр Сорокин. Такая проблема, например, очевидна в Большом Сити (Москва-Сити-2). Каждый из девелоперов, разрабатывая концепцию застройки расположенных на этой территории участков, пытается сохранить набережную Москвы в качестве пешеходной общественной зоны. Однако зачастую этому мешает конфликт интересов разных собственников зданий и землепользователей. В результате рождаются какие-то причудливые архитектурные решения.
Антидепрессант для промзон

Столичная администрация, а также многие застройщики знакомы с международным опытом не понаслышке, но до сих пор видят в городских промзонах, подлежащих редевелопменту (их площадь оценивается, между прочим, примерно в 9 тыс. гектаров), всего лишь резервные пятна застройки. И до сих пор грезят миллионами квадратных метров, которые можно возвести на месте заводов и фабрик.

Показателен в этом смысле опыт лондонского района Docklands, построенного на месте портовых доков. В 1980 году на депрессивную территорию обратило внимание правительство Маргарет Тэтчер. Заброшенные кварталы включили в программу развития транспортной инфраструктуры города, а компаниям, желающим построить на этой территории офисы, были обещаны налоговые преференции. Для обустройства района создали государственную корпорацию развития London Docklands Development Corporation (LDDC), которая фактически стала одним окном для потенциальных инвесторов. Корпорация получила возможность оперировать и отчуждать государственные земли, на которые приходилось до 80% всей земли Docklands. Деятельность LDDC полностью финансировалась за счет правительственного гранта и доходов, получаемых от распродажи инфраструктурно подготовленных участков. За 17 лет при участии корпорации (ликвидирована в 1998−м) было привлечено 1,8 млрд фунтов стерлингов госинвестиций, 7,7 млрд фунтов стерлингов инвестиций частного сектора, перепрофилировано 1066 акров земли, построено 144 километра новых дорог, линия легкого метро, 25 млн квадратных футов коммерческих и промышленных площадей, более 24 тыс. новых домов, 2700 предприятий торговли, школы и колледжи.

Обратимся еще раз к зарубежному опыту: в западных странах задача сбалансированного развития территорий возлагается не только на частный капитал, но и на специальные компании, созданные при участии муниципалитетов, а в некоторых случаях и государственных органов власти. В Европе никому не придет в голову отдавать под застройку площадки, не обеспеченные инфраструктурой, без дорог, линий общественного транспорта, коммуникаций. Коммерческие структуры не способны самостоятельно решать такие вопросы, говорит г-н Сорокин из Алкон Девелопмент.

Взять на вооружение
Нетрудно предугадать, что появится под боком у жужжащего московского Сити, если застройка окружающих его промзон будет осуществляться по принципу освоения резервных территорий, а управлять процессом возьмутся разрозненные частные структуры и армия столичных чиновников: каждый в этом случае будет тянуть одеяло на себя.

Другой пример проект перестройки старых мельбурнских доков в Австралии. Целевая программа развития мельбурнского района Docklands была разработана в 1990 году правительством штата. В подготовке стратегии застройки принимали участие 15 ведущих консалтинговых фирм. Проект, предполагающий строительство жилья, офисов, развлекательных и торговых центров, реализуется на территории бывшего грузового порта площадью 200 гектаров и контейнерных терминалов. Долгое время редевелопментом управляла государственная корпорация VicUrban по сути, градостроительное агентство, реализующее проект в партнерстве с частным сектором. Агентство финансировало строительство дорог, мостов, пристаней, осуществляло инфраструктурную подготовку участков, которые впоследствии выставлялись на продажу (платежи за землю погашали стоимость объектов инфраструктуры). В 2007 году корпорация VicUrban передала эту территорию муниципалитету, сохранив за собой координирующие функции. Застройка осуществляется в несколько этапов, но уже сегодня Docklands является районом с открытым общественным пространством и высокотехнологичной инфраструктурой. Здесь много площадей, скверов, площадок для отдыха, игр и выездных мероприятий, велосипедные и пешеходные дорожки, площадки для игры в петанк. Район оставляет ощущение простора, жизнерадостности и в то же время элегантности. Место замечательное! Здесь можно гулять, дивиться на скульптуры, предаваться чревоугодию, растрясать съеденное в велосипедном седле, кататься на кораблике, лежать на траве в парке. И все это буквально под боком у жужжащего Сити так отзываются об обновленном Docklands туристы.

Между тем размер бюджета мегаполиса (40 млрд долларов, по этому показателю Москва занимает второе место в мире после Нью-Йорка) вполне позволяет городским властям использовать западные рецепты реализации масштабных девелоперских проектов, делегируя специальным структурам не только градостроительные функции (например, юридическое исследование территорий, подготовка граддокументации, инженерная подготовка), но и финансовые ресурсы. Таким игрокам, созданным на основе частно-государственного партнерства, было бы по силам не только сдвинуть с места буксующие проекты редевелопмента промзон, но и трансформировать промышленные территории в полноценные городские кварталы.
С лета прошлого года РТМ разрабатывает две новые концепции проектов, рассказал гендиректор компании Эдуард Вырыпаев.

Недавно столичные власти вроде бы объявили о том, что разработкой градплана и технико-экономического обоснования реформирования промзон, а также привлечением инвестиций в редевелопмент займутся некие управляющие компании. Однако пока непонятно, каким образом будет реализована эта идея и не превратится ли она в традиционный междусобойчик. Во всяком случае, вопрос о наделении таких компаний функциями и полномочиями западных градостроительных агентств пока не обсуждался.

Первая многофункциональный комплекс, типовой проект которого включает четырехзвездочную гостиницу на 200 номеров (12% площадей), апартаменты (47%), торговую недвижимость (20%) и офисы (14%). Общая площадь 100 000 кв. м. Всего планируется осуществить 10 таких проектов, говорит Вырыпаев. По его словам, три площадки находятся в стадии приобретения. В каких именно городах, он назвать отказался, но сообщил, что РТМ рассматривает Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Красноярск, Ростов, Нижний Новгород, Пермь, Челябинск, Омск, Уфу, Волгоград. Инвестиции в каждый проект Вырыпаев оценивает в $200 млн, все 10 обойдутся в $2 млрд. Срок реализации 6-7 лет.

РТМ
Девелоперская компания
Акционеры 71,4% принадлежит Эдуарду Вырыпаеву, 28,6% торгуется в РТС и на ММВБ.
Портфель компании 563 000 кв. м торговых площадей, стоимость активов $790 млн.
Выручка за 9 месяцев 2007 г. $40,2 млн.
Капитализация в РТС на 25 апреля $312 млн.

Получается, всего РТМ понадобится $14-15 млрд.

Вторая концепция от Вырыпаева комплексное развитие территории. Общая площадь каждого проекта 1,3 млн кв. м, из которых 800 000 кв. м придется на жилье, около 150 000-170 000 кв. м торговая зона, остальное развлекательная часть (кинотеатр, аквапарк, каток и проч.). Объем инвестиций в каждый проект $1,2-1,3 млрд, на все выходит $12-13 млрд. Две площадки уже приобретены. До конца 2009 г. компания рассчитывает начать три таких проекта.

Заместитель гендиректора РТМ девелопмент по экономике и финансам Алексей Селезнев уточняет, что собственные средства компании составят 15%, еще 15-20% придется на кредиты. Дальше каждая следующая очередь проекта будет финансироваться от продажи или сдачи в аренду предыдущей.

Для старта проектов РТМ в течение трех месяцев намерена провести вторичное размещение акций. Будет выпущено 88 млн ценных бумаг по цене $2,05 за штуку (в пятницу цена закрытия составила в РТС $2,23). Это позволит компании привлечь $180 млн.

В некоторых городах-миллионниках уже наблюдается насыщение торговыми центрами, поэтому логично, что компания диверсифицирует риски и строит многофункциональные проекты, считает Михаил Гец, управляющий партнер компании Новое качество. По его словам, при комплексном развитии территории есть риск насыщения, поэтому проект необходимо вводить небольшими очередями.

В проекты могут быть привлечены и сторонние инвесторы, сообщил Вырыпаев. На прошлой неделе РТМ объявила, что подписала договор о создании совместного предприятия с австрийским фондом Immoeast. Партнеры вложат в строительство $150 млн, позже инвестиции могут увеличиться до $500 млн. Ранее гендиректор РТМ девелопмент Владимир Киреенко говорил, что российская компания будет управлять проектами, а Immoеast отвечать за привлечение средств.

Но вернемся к проблемам, касающимся непосредственно москвичей. Начался семинар с выступления начальника управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Николая Федосеева. Он обрисовал общую картину строительства в столице. По словам Н.Федосеева, основной вопрос, стоящий сейчас перед строителями, – где найти территорию для застроек? Ведь в Москве ежегодно вводится в эксплуатацию 4,5 млн. жилья. Раньше основным выходом была закладка новых “спальных” районов. В этом году Правительством Москвы принято решение о том, что новые районы массовой застройки закладываться не будут.

Зал для семинаров был заполнен до предела (это далеко не всегда происходило на предыдущих выставках). Причем основную часть публики, и наиболее активную, составляли представители регионов. Бросалась в глаза различная степень распространения ипотеки в России: судя по репликам участников, где-то о ней имеется весьма смутное представление, а где-то, например в Башкортостане, опыт реализации новой программы берется на вооружение даже в столице.

Город ежегодно предоставляет около 8 тысяч квартир очередникам. Н.Федосеев говорит, что нигде в мире такой практики нет. Но у нас до сих пор действуют законы уже несуществующей страны. Но какими бы серьезными ни были объемы строительства, жилищная проблема не уменьшится до тех пор, пока россияне не станут платежеспособными. К сожалению, сегодня не более 10% населения может приобрести жилье, сразу оплатив его полную стоимость. Единственным выходом видится введение различных форм кредитования.

Выходов Н.Федосеев видит несколько:
Пустыри. Их в городе до сих пор еще достаточно.
Создание промышленных зон. Вывод предприятий, несоответствующих экологическим нормам, набирает обороты.
Реконструкция ветхого жилищного фонда. За счет сноса “хрущоб” будет построено около 10 млн. кв. метров жилья.
Уплотнение существующих застроек.

За ней огромное будущее: кроме того что она реально может способствовать решению набившего оскомину “квартирного вопроса”, она будет являться катализатором роста российской экономики”. Сделать ипотеку доступной – общая цель для всех нынешних участников рынка. АИЖК, уже заключившее соглашения о сотрудничестве с 32 российскими регионами (агентство выкупает у банков права на ипотечные кредиты, выпуская собственные ценные бумаги под гарантии правительства), впервые разворачивает активную деятельность в Москве. Европейский трастовый банк (ЕТБ) и Инвестиционный промышленно-энергетический банк (ИПЭБ) первыми в Москве начнут выдавать рублевые кредиты на покупку жилья на условиях разработанных АИЖК федеральных стандартов.

Государство предлагает свои варианты, самые известные из них — договор социального найма, договор коммерческого найма, договор купли-продажи с рассрочкой и, неоднократно рассматриваемая в нашей газете, программа “Молодой семье — доступное жилье”. ЖСК – один из самых известных способов приобретения жилья в рассрочку, берущий свои истоки еще из советских времен, остается актуальным и до наших дней. В Москве сейчас существует более десятка жилищных кооперативов.“Очень интересный опыт в этой области у наших коллег в Башкортостане, которых мы считаем своими учителями”, — сказал Н.Федосеев. Набирает обороты ипотека, но, по мнению генерального директора Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК) Александра Черняка, главной проблемой, мешающей развитию новой программы, является все еще недостаточное количество банков. По словам председателя думской комиссии по развитию ипотечного кредитования Ивана Грачева: “Впервые на выставке “Домэкспо” так широко представлены компании, занимающиеся ипотекой.

Чего шумим?
Странно, но факт: строительный бизнес настаивает на усилении социальной направленности жилищной политики государства. Вплоть до того, что в рамках АСР разработана собственная Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в РФ. Казалось бы, зачем социальное строительство бизнесу? Куда как приятнее заниматься коммерческим жильем. Из социалки, как ее иногда снисходительно называют в деловом обиходе, никогда не извлечешь таких прибылей, которые способна принести продажа на свободном рынке. Однако ларчик открывается просто: рынок не резиновый, число богатых покупателей ограничено, их начинает не хватать. Особенно ярко это проявилось в прошлом году, отмеченном жесткой стагнацией.

Потребительские условия кредитов, предусмотренные этими стандартами: максимум на 20 лет под 15% годовых, причем с переоформлением ранее заключенных договоров, где фигурировала цифра 18.
Не проходит месяца, чтобы Ассоциация строителей России (АСР) самостоятельно или в альянсе с другими отрядами бизнессообщества, не напомнила бы государству о его конституционной обязанности обеспечить право граждан на жилище.

Беспокойство застройщиков достаточно откровенно сформулировал Артур Маркарян, генеральный директор корпорации Главстрой: Мы столкнулись с неутешительной статистикой, которая не дает нам надежды на то, что мы будем обеспечены работой на многие годы вперед. Мы не понимаем, кто наш клиент, для кого мы строим.

Можно сколько угодно рассуждать о том, что доля граждан, способных за собственные и заемные деньги купить жилье, выросла с 2004 года в три раза, уже достигла 20% и будет расти дальше. Судя по всему, застройщики больше склонны доверять незатейливому сравнению доходов населения со стоимостью квадратного метра. Оно показывает, что доступность жилья выше не становится. То есть покупать его в существенно больших объемах граждане не могут. В то же время ведущие компании способны строить так, словно добрая опара резво подошла на дрожжах высоких цен. В рамках имеющегося спроса крупному строительному бизнесу уже тесно.

Застройщики добиваются заказов из бюджетов всех уровней. О масштабах ожидаемого государственного участия вице-президент АСР Владимир Пономарев говорит: Мы должны подойти к тому, чтобы поддержку социально незащищенных слоев выделить как отдельный раздел государственной жилищной политики. Именно потому, что 80% населения не могут справиться с задачей самостоятельно. За точку отсчета в определении нуждающихся в помощи мы предлагаем брать не прожиточный минимум, как сейчас рекомендует Минрегион, а среднюю материальную обеспеченность по стране. Все, кто ниже ее, должны иметь возможность получить помощь от государства. Образец для подражания ассоциация видит в строительстве социального жилья в США, где государство и граждан субсидирует, и землю выделяет, и инфраструктуру берет на себя, и даже о рабочих местах для будущих жителей беспокоится. А строители эти бюджетные вливания благополучно переваривают.

Отсюда и проистекает интерес к гарантированному государственному заказу. Из него трудно выжать больше 20% прибыли, хотя строительный бизнес привык к гораздо более привлекательным цифрам. Однако отсутствие проблем с выделением земельных участков под муниципальную застройку, с получением разрешительной документации и подключением к коммуникациям могут служить вполне достойной компенсацией за упущенную выгоду.

Застройщики согласны с неоднократно звучавшей оценкой, что 80% населения самостоятельно ни в какой форме не могут получить доступ к жилью. При этом они самокритично не забыли подбросить камень и в свой огород. По данным АСР, в среднем за 2000-2007 годы рост цен на рынке составил 27% и существенно превзошел инфляцию. Даже в сравнительно спокойном 2007 году цены поднялись на 17%, в текущем году прогнозируется еще больший рост. Мало того, что это плохо для покупателей. Снижается эффективность бюджетных средств, на каждый вложенный государством рубль строится все меньше и меньше квадратных метров.

Критики поневоле
Чтобы сделать свою точку зрения убедительной, предпринимательское сообщество поневоле вынуждено было выступить критиком существующего состояния дел. Прекрасно осведомленные об истинном положении вещей, застройщики заметно разбавили предвыборный поток победных реляций об успехах в осуществлении нацпроекта доступного жилья.

В целом по России лишь 1,45% семей смогли воспользоваться новым жилым помещением в 2007 году. Из одного этого видно, комментирует Владимир Пономарев, какой мизер строительный комплекс обеспечивает жильем. Если учесть инвестиционные квартиры (в среднем 10% по России) и сносимые дома, то результат будет еще скромнее. Но гвоздь критической программы застройщиков только 0,1% населения смогли воспользоваться любыми видами государственной поддержки. Основной акцент сделан на коммерческие продажи на свободном рынке. Социально незащищенные и недостаточно зарабатывающие слои населения не могут воспользоваться этими жилищными программами. Вот как! Собственной песне на горло готовы наступить.

По любому региону застройщики готовы привести пример неблагополучия. По их мнению, средняя цена по Москве в 4500 долларов за кв. м никак не свидетельствует об ориентации на строительство жилья экономкласса. В Ярославле ждут жилья 147 молодых семей, в бюджете для них выделены деньги, но надо добавить и свои. Однако из всех жаждущих лишь 4 семьи подходят под требования банка на получение ипотечного кредита. Все остальные неплатежеспособны.

Несколько менее обремененный условностями предвыборной кампании заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган мягко оппонирует бизнесу. Безусловно, он согласен, что в решении жилищной проблемы во главу угла должен ставиться социальный вопрос. Оппонентов у такого подхода в Думе нет. Помогать очередникам надо, вопрос только как? Первым делом, считает законодатель, необходимо провести инвентаризацию очередников, данные из разных источников по этому поводу расходятся. Только ведь волк и считанных овец ест. Большие перспективы законодатель связывает с индивидуальным строительством. Но вряд ли крупный бизнес сегодня интересуется такой мелочевкой.

Придется проявить настойчивость
Государство застройщикам не отказывает, но и заключать в свои объятия пока не торопится. В ходе кампании по выборам президента действующий глава государства и его преемник много внимания уделяли вопросам социальной поддержки населения. Но речь шла преимущественно о повышении доходов отдельных категорий граждан (к примеру, пенсионеров или военнослужащих). А вот разговора о выделении федеральных денег конкретно на строительство социального жилья слышать не довелось. В основном звучал тезис о финансовой помощи регионам и муниципалитетам в программах развития инженерной и коммунальной инфраструктуры.

Хорошо
Не следует поддаваться излишним иллюзиям в отношении позиции бизнеса, если таковые у кого-то способны возникнуть. Существует масса самых разных путей повышения доступности жилья. Вместо требования госзаказа можно было бы наращивать объемы коммерческого строительства и одновременно снижать цены для обеспечения спроса. Есть и другие способы решения проблемы, связанные с ограничением прибыли застройщиков. Однако бизнес предпочитает оставить доходное дело в неприкосновенности. И предлагает заниматься социальным строительством не вместо, а вместе с коммерческим.

И вообще, главное место в социальном строительстве Александр Коган отводит муниципалитетам, с ними строителям и надо договариваться. Он считает, что средства на местах есть, потому что у муниципалитетов есть самое главное земля, они ею распоряжаются. Это сегодня один из самых главных ресурсов. Другое дело, добавляет депутат, что каждый муниципалитет делает это в меру своей испорченности. Недаром у нас 14 мэров сидят, и почти все проходили по земельным отношениям.



Главная --> Публикации