Главная --> Публикации --> Курсы кройки и стройки: делаем перепланировку Мдм пошел в ипотеку Инвесторов загнали в чистое поле Ипотека в швейцарских франках в банке москвы станет дороже на 1% годовых 5 хитростей опытного арендатора

Районы, кварталы
Новороссийск расположен на берегах Цемесской бухты и состоит из четырех административных округов. Основная часть города, включая исторический центр, находится на западной стороне бухты и относится к Центральному, Приморскому и Южному округам. Восточный округ в обиходе именуется местным населением та сторона. Этот округ промышленный, где расположен морской порт и ряд заводов, там же находится железнодорожный вокзал. А также так называемый Стандарт городские трущобы, которые были в позапрошлом веке построены акционерным обществом Русский Стандарт для рабочих своих заводов и где люди живут и поныне. Это самый дешевый район Новороссийска, здесь преобладает старый жилой фонд, и иметь там жилье, мягко скажем, не очень престижно. В остальных трех округах недвижимость не сильно различается по цене скорее цена зависит от характеристик строения и окружающей застройки.

Новороссийск, хотя и не относится к числу курортов, зато имеет другие достоинства. Например, самый высокий в Краснодарском крае уровень зарплат, так как здесь расположен крупнейший российский порт на Черном море. К тому же многие пригороды Новороссийска имеют статус курортов. Потому и цены на недвижимость в этом городе стабильно ползут вверх.

Первичный номер
По итогам за 9 месяцев 2007 года в Новороссийске наблюдается всплеск строительства жилья. Если в прошлом году на первичном рынке преобладало жилье экономкласса, то сейчас значительно выросла доля новостроек бизнес-класса, хотя соотношение элитных новостроек на рынке не изменилось. Основные районы строительства жилья бизнес-класса расположены в Южном и Центральном округах, это микрорайоны №14, Малая Земля, №15, район набережной и морвокзала. Жилье экономкласса возводится повсеместно по западной стороне бухты, в Восточном округе строительства значительно меньше. По плану до 2010 года в Новороссийске необходимо возвести 1 млн 140 тыс. кв.м жилья, всего в очереди на улучшение жилищных условий стоит 20 тыс. семей, также в планах города расселение Стандарта, но пока никто из девелоперов не работает над этим проектом.

Несмотря на то, что наиболее престижен центр Новороссийска проспект Ленина с прилегающими улицами, набережной Цемесской бухты и парком Ленина, сейчас к его ценовому уровню вплотную подтягиваются более новые районы. Растет спрос на недвижимость в Южном округе, в таких микрорайонах, как 3-й, 10-й, 7-й, 9-й, где возводятся основные объемы нового жилья. Самое престижное индивидуальное жилье в Новороссийске в поселке Мысхако. Порт от Южного округа находится далеко, там благополучная экологическая обстановка, более чистое море и живописный пейзаж. В центре же, в Цемесской бухте, не искупаешься. Кроме того, в сталинках в центре и в районе набережной нерегулярная подача воды в дома, из-за чего они теряют популярность.

Инвестиционная компания AVARTI также рассматривает Мысхако как район будущей комплексной застройки бизнес-класса. Там планируются к возведению жилые комплексы Myskhako (жилая площадь 56 191 кв.м), Grand Myskhako (92 тыс. кв.м). В центре Новороссийска компания собирается возводить жилой и офисно-рекреационный комплекс Premier Palace площадью 92 тыс. кв.м.

Одно из основных событий этого года на первичном рынке экспансия московской компании ПИК, точнее говоря, ее дочернего подразделения ПИК-регион. В настоящий момент ПИК контролирует до 60% рынка жилищного строительства в Новороссийске. К новому 2007 году компания сдала в эксплуатацию первый дом жилого комплекса Капитанская Дочка, сейчас поэтапная сдача проекта продолжается. Комплекс расположен в 14-м микрорайоне и состоит из 17-этажных монолитных домов башенного типа. Сейчас ПИК возводит жилой комплекс Южный Берег в 15-м микрорайоне, это наиболее известный и широко разрекламированный на рынке проект. Всего этот комплекс должен включить в себя 207 тыс. кв.м жилья. Его территория ограничена проспектом Дзержинского, улицами Пионерской и Южной, рядом находятся виноградники и море. По сути, он представляет собой целый спальный микрорайон экономкласса. Этажность комплекса переменная, материалы постройки монолит и монолит-кирпич. Также компания начинает строить в этом году в Мысхако комплекс таунхаусов из быстровозводимых сэндвич-панелей. Это будут двухэтажные коттеджи бизнес-класса площадью до 200 кв.м, объединенные в блоки по 2 3 дома. Все мансарды в коттеджах видовые, предусмотрен ландшафтный дизайн.

Цены на первичном рынке зависят, в первую очередь, от близости к морю. В сегменте экономкласса самый низкий уровень цен 28 30 тыс. руб. за кв.м. В бизнес-классе при условии наличия вида на море и пляжа в непосредственной близости цены могут достигать 79 тыс. руб. за метр. Верхняя планка по сравнению с началом года не изменилась, а вот нижняя планка имеет тенденцию к росту. По сравнению с 2006 годом темпы роста цен на первичном рынке не изменились и составляют примерно 30% в год.

Экономкласс возводится, помимо Южного округа, в Шесхарисе (Восточный округ), Мефодиевке и Цемдолине (Приморский округ). Из уже существующих проектов бизнес-класса следует отметить Черноморскую Ривьеру, жилой комплекс с видом на Цемесскую бухту. Также планирует выйти на этот рынок ростовский строительный концерн Вант, который будет возводить комплекс бизнес-класса Новый Век из трех 16-этажных домов.

Территориальная структура вторичного рынка за последние 1,5 2 года несколько изменилась в связи с появлением на нем перепродаваемых квартир в новостройках. Естественно, в районах со сложившейся комплексной застройкой и с благоприятной инфраструктурой цены выше, чем в районах, которые ближе к центру, но имеют массу проблем с техническим состоянием жилого фонда, с подачей воды и т.п. К центру постепенно подбирается по ценовым характеристикам Южный округ. Ну а самые низкие цены, конечно, на Стандарте.

Вторичный номер
Динамика вторичного рынка аналогична первичному. Отличие вторичного рынка Новороссийска от рынков других крупных городов Кубани состоит в том, что квадратный метр жилья в трехкомнатных квартирах стоит дороже, чем в двухкомнатных, тогда как в Краснодаре, Сочи, Геленджике и Анапе самый дорогой квадратный метр именно в двухкомнатных квартирах. Также примечательны высокие цены на жилье в старом фонде, что, по всей видимости, связано со множеством альтернативных сделок, а также с большим количеством сильно переоцененного старого жилого фонда в Центральном округе. В остальном же все, как и в других городах Кубани и ЮФО: самыми дорогими квартирами пока остаются сталинки в центре города, хотя спрос на них, как уже было сказано, невелик. Можно с уверенностью сказать, что вторичный рынок в Новороссийске рынок продавца. Что касается покупателей, то они в основном местные, приезжие все больше предпочитают жилье на первичном рынке.

В черте города частный сектор сосредоточен преимущественно в Восточном и Приморском округах, новых коттеджей строится мало, преобладает вторичный рынок. Из-за этого в городе индивидуальное жилье значительно дешевле, чем в южных приморских пригородах. К тому же, в черте города дома меньше по площади, чем в пригородах. Самые фешенебельные коттеджи находятся в Мысхако, там предпочитают строить и покупать домовладения состоятельные жители Новороссийска.

Индивидуальное жилье
В настоящий момент основные районы строительства индивидуального жилья находятся на юго-востоке города, т.е., в поселках Южного округа и прилегающих к ним населенных пунктах Новороссийского района.

Аренда жилья
Рынок аренды в Новороссийске представлен в основном однокомнатными, двухкомнатными и трехкомнатными квартирами. Предложение однокомнатных квартир ограничено на фоне высокого спроса на них. Предложение многокомнатных квартир невелико, но и спрос на них также невысокий. Основной спрос исходит от жителей соседних районов, преимущественно Крымского. Цены на аренду жилья высоки даже по кубанским меркам: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 7 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной 11 тыс. руб., трехкомнатной 13 тыс. руб.
Строительство нового делового центра столицы ММДЦ Москва-Сити повлекло за собой реорганизацию транспортной системы всего Западного административного округа и в особенности района Кутузовского проспекта. Это необходимость, ведь когда все здания Москва-Сити будут сданы в эксплуатацию, район рискует оказаться в центре транспортного коллапса.

Однако на рынке земельных участков Мысхако не является абсолютным лидером. Самая дорогая земля в Цемдолине вдоль оживленного Анапского шоссе, используемая под коммерцию. В остальных же случаях при покупке земли речь идет либо об индивидуальном строительстве, либо о возведении мини-пансионатов. Поэтому, опять же, самые высокие цены после Цемдолины наблюдаются в районах, прилегающих к побережью. Самые низкие цены среди приморских пригородов в Абрау-Дюрсо, расположенном на берегу открытого моря между Анапой и Новороссийском, и нет сомнений, что цены там будут расти; сдерживает рост только не очень хорошее транспортное сообщение.

Кроме того, административно-торговый центр Миракс Плаза будет соединен с деловым комплексом Федерация подвесной транспортной системой Light Rail System. Ее главная задача избавить работников ММДЦ от необходимости добираться до офисов на машине: свой личный автотранспорт они смогут оставлять на большой парковке на другой стороне Москвы-реки и ехать в Сити по подвесной дороге. Пройдя между двумя башнями АТК Миракс Плаза и достигнув противоположного берега реки, подвесная система пройдет вдоль Третьего транспортного кольца, пересечет его и подойдет к башне Федерация.

Понимая, что расширять существующие дороги в условиях плотной городской застройки некуда, архитекторы и девелоперы нашли несколько достойных альтернатив автомобильным трассам. В частности, активное развитие получит инфраструктура водного транспорта, а на набережной Тараса Шевченко будет сооружен причал для речных теплоходов и катеров.

Любопытно, что сама площадка, соединенная с поверхностью земли при помощи двух лифтов, будет иметь предельно футуристическую форму летающей тарелки размером примерно 35 на 25 метров. На правом берегу Москвы-реки мост будет начинаться в районе Западного порта, затем резко уходить влево, проходя над рекой, а на левом берегу уже идти по поверхности суши, параллельно реке, в сторону ММДЦ Москва-Сити. Длина полотна составит около 300 метров, из которых примерно одна половина пройдет над поверхностью воды, а другая над транспортными проездами, создающимися на левом берегу Москвы-реки. При этом две из трех опор моста, в том числе и пилон, будут находиться в воде.

С целью предотвращения автомобильных пробок при съезде с Третьего транспортного кольца на Кутузовский проспект градостроители предусмотрели строительство отдельного съезда с ТТК на улицу Кульнева. Частью северного дублера Кутузовского проспекта также станет новый вантовый автомобильный мост, разработанный специалистами Метрогипротранса и Градинжпроекта. То, что новый мост вантовый, это не прихоть проектировщиков. Только с помощью подобной конструкции можно было решить все проблемы, говорит главный архитектор проекта Николай Шумаков. Дорожное полотно длиной 300 метров будет подвешено к пилону с помощью 16 тросов. Пилон железобетонная конструкция высотой 160 метров, расположенная под углом 80 градусов, что объясняется необходимостью удержать массивное полотно моста. На высоте 100 метров над поверхностью реки на пилоне будет устроен противовес в виде смотровой площадки, с которой можно будет полюбоваться панорамой новых московских районов Сити и Большого Сити.

После того, как ММДЦ Москва-Сити заработает в полную силу, существенные изменения будут внесены и в работу метротранспорта. В частности, отрезок пути Филевской линии метрополитена длиной 900 метров от станции Кутузовская до станции Фили будет убран в туннель. По его крыше пройдет автомобильная дорога.

Новый автомобильный мост рассчитан на шесть полос движения. Кроме того, параллельно существующему в районе будущего строительства железнодорожному мосту, будет построен еще один автомобильный мост, имеющий по две полосы движения в каждую сторону. Этот будет мост обычной конструкции, который также станет частью транспортной инфраструктуры Большого Сити.

ТПУ Тестовский будет ориентирован на обслуживание как пассажиров общественного транспорта, так и автомобилистов с пешеходами. Он совместит в себе объекты железной дороги, скоростной транспортной системы, метрополитена, многоуровневые автостоянки и объекты, предназначенные для пешеходов, подземные и надземные переходы, а также пешеходно-травалаторную связь через Москву-реку.

Одним из важнейших элементов транспортной инфраструктуры Москва-Сити станет транспортно-пересадочный узел Тестовский, проектируемый в подэстакадном пространстве Третьего транспортного кольца на земельном участке МЖД, расположенном между ТТК и Ботаническим лекарственным садом.

К концу сентября количество качественных офисных площадей в Москве было зафиксировано на отметке примерно 6,5 млн кв. м. По данным компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko Ltd, в прошлом месяце на рынок столичной офисной недвижимости вышло более 180 тыс. кв. м построенных и реконструированных площадей класса А и В, что составило около 20 % от запланированного на месяц нового строительства. В качественном выражении это 17 объектов.

Тестовский пересадочный узел включит в себя уже построенную станцию метро Международная, станцию Малого кольца МЖД, по которому планируется организовать пассажирское движение, и станцию скоростной транспортной системы, объединяющей столичные аэропорты. В подэстакадном пространстве Третьего транспортного кольца запроектированы две четырехуровневые автостоянки, состоящие из надземной (3 этажа) и подземной части (1 этаж). Общая вместимость этих паркингов составит 514 машино-мест.

В классе В уровень свободных помещений равен 37 % на юго-восточном субрынке. Свободные площади здесь появились в основном за счет бизнес-центра Коссинская Плаза с офисной площадью 110 тыс. кв. м, полностью предлагаемой в аренду.

В результате уровень свободных помещений в зданиях класса А и В несколько вырос и составил в среднем 6,7 %. Для сравнения: в августе он равнялся 4,8 %. Самый высокий показатель в классе А отмечен на юго-западном субрынке 9,0 %. Причиной тому стал ввод бизнес-центра Газойл Плаза с офисной площадью 36 тыс. кв. м.

На столичном рынке офисной недвижимости существует еще одна интересная тенденция стабильный спрос на качественные офисные помещения небольшого размера. Здесь тон опять задают иностранные фирмы. На первоначальном этапе развития своего бизнеса в России они не нуждаются в значительных площадях и арендуют сравнительно небольшие офисы. Скромные по метражу помещения (в основном для открытия в столице своих представительств) снимают и крупные отечественные компании, базирующиеся в регионах. Третья категория, по мнению специалистов компании Jones Lang LaSalle это представители малого бизнеса. Многих из них уже не устраивают помещения в бывших советских НИИ.

Тем не менее спрос по-прежнему опережает предложение. Как полагают специалисты службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, все выходящие на рынок качественные объекты поглощают в короткие сроки, причем по большей части на этапе строительства. К моменту ввода объекта в эксплуатацию доля арендованных площадей составляет 50 80 %. Почему именно аренда, а не покупка? Ответ лежит на поверхности. Большинство организаций предпочитает воздерживаться от вывода крупных денежных средств из активов предприятия. Гораздо чаще офисы покупают большие международные компании. Причем их взоры обращены на зону между ТТК и МКАД. Основная же доля спроса приходится на Западное и Северо-Западное направления.

Вследствие дефицита качественного предложения, констатируют в компании Knight Frank, все чаще в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование проводят в несколько этапов. В зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапе строительства составляет, как правило, 30 40 %.

Небольшие арендаторы в поиске качественных офисов, как правило, предпочитают помещения класса В+ и В (11 и 18 % соответственно) площадью 250 кв. м и менее. Только в феврале 2007 года на их долю приходилось около 10 % совокупного объема арендованных качественных офисных площадей. Спрос на небольшие площади способствует росту компаний, которые арендуют крупные офисы, а затем, разбив их на мелкие, сдают в субаренду.

В сентябре арендные ставки для помещений класса А по Москве составили в среднем 960 долл. за 1 кв. м в год. Самые большие по площади сделки в прошлом месяце были закрыты по 930 долл. Средняя арендная ставка для помещений класса В повысилась на 15 % по сравнению с августовским показателем и составила около 630 долл. за 1 кв. м. В зависимости от местоположения и степени готовности здания цены варьируются от 450 до 1050 долл. за 1 кв. м в год. Однако большинство сделок в сентябре было проведено по ставке от 400 до 800 долл. (по данным компании Welhome).

В III квартале 2007 года средняя взвешенная по площади арендная ставка на все офисные помещения в Москве увеличилась относительно II квартала на 7,15 % и достигла 1195 долл. за 1 кв. м в год (по данным компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko Ltd).

Из диаграммы видно, что на рынке офисной недвижимости преобладают офисы класса В 56% от общего объема.



По количеству сделок на офисном рынке Москва в настоящий момент опережает ведущие столицы Европы. По общему объему предложения столица занимает одно из последних мест в списке. Около 39% всех офисных объектов по-прежнему сконцентрировано в пределах Садового кольца.



Наибольший объем вакантных офисных площадей и предложения в долларовом эквиваленте традиционно пришелся на ЦАО. Как видно из диаграммы, здесь лидирует район, расположенный рядом со станцией метро Китай-город 32 % от общего числа предложений.




Динамика цен на рынке элитной офисной недвижимости.



На гистограмме представлены средние арендные ставки (min-max) для каждой зоны удаленности от центра.



Программа «Народный гараж» основывается на условиях прямого инвестирования населения в строительство многоэтажных гаражей-стоянок с последующим оформлением прав собственности каждому из участников программы «Народный гараж» на введенные в эксплуатацию машино-места.

Данные предоставлены компанией Welhome.
Столичные власти утвердили программу по привлечению средств населения города Москвы в строительство многоэтажных гаражей-стоянок по программе «Народный гараж», цель программы — строительство многоэтажных гаражей-стоянок за счет собственных денег москвичей.

Право инвестирования строительства многоэтажного гаража-стоянки передается товариществу распорядительным документом Правительства Москвы на условиях инвестиционного контракта на бесконкурсной основе без взимания доли города с установлением нормативных сроков реализации проекта строительства.

Формирование программы «Народный гараж» будет производиться префектурами административных округов, управами районов города Москвы на основании обращений населения города о строительстве многоэтажных гаражей-стоянок за счет собственных средств на территориях в районах сложившейся жилой застройки и на земельных участках, изъятых в связи с длительным неосвоением, находящихся в шаговой доступности от места проживания и в соответствии с адресным перечнем, утвержденным Координационным советом по вопросам гаражного строительства в городе Москве.

На программу «Народный гараж» распространяется действие следующих льгот, предусмотренных постановлением Правительства Москвы: освобождение от выкупа права аренды земельного участка, применение льготных ставок арендной платы за землю в размере 3% от базовой ставки арендных платежей на период строительства гаража-стоянки и 10% на период эксплуатации, компенсационные затраты застройщикам гаражей-стоянок на строительство городских магистральных инженерных коммуникаций и сооружений, и наконец, освобождение от оплаты долевого участия в строительстве городских питающих центров, головных сооружений, сетей, коммуникаций и объектов инженерного обеспечения.

В случае, если количество машиномест в проектируемом гараже-стоянке больше, чем число участников товарищества, то доля города подлежит выделению в размере 5% от количества машино-мест, превышающих число участников товарищества на момент ввода гаража-стоянки в эксплуатацию и подлежащих реализации остающихся машино-мест по рыночным ценам.

В городе продолжается застройка кварталов, строительство жилых и общественных зданий, не обеспеченных машино-местами для организованного хранения автотранспорта, в том числе и на реконструируемых территориях. Не определены источники финансирования строительства гаражей в зоне застройки жилья фонда социального использования и «перехватывающих» автостоянок. Имеются случаи невыполнения корпоративными инвесторами обязательств в области строительства гаражей-стоянок при реализации инвестиционных контрактов на комплексную реконструкцию кварталов (микрорайонов).

Этот шаг вызван тем, что, несмотря на ввод за годы действия программы стационарных гаражей-стоянок на 390 тысяч машино-мест, действующий механизм выполнения программы не позволяет существенно снизить сложившийся дефицит машино-мест, освободить внутриквартальные проезды от стихийной парковки автотранспорта и повысить пропускную способность дорожно-уличной сети.

По предложениям префектур административных округов города Москвы сформирован адресный перечень строительства гаражей-стоянок различного назначения, включая первоочередные 10 «перехватывающих» стоянок, утвержденный Координационным советом по вопросам гаражного строительства в городе Москве.

На сегодняшний день проведена инвентаризация имеющихся гаражей-стоянок города, результаты которой вошли в основу схемы размещения объектов гаражного строительства по административным округам, предусматривающей проектирование и строительство 140 тысяч машино-мест в 2003-2004 годы, подготовлен механизм формирования ежегодных программ гаражного строительства.

Ее отличие от прежней будет в том, что на этот раз решено использовать такие возможности, как минимизация в инвестиционных контрактах доли города до 10% от общего количества вводимых машино-мест для инвалидов и других льготных категорий автовладельцев в районах застройки жилья для фонда социального использования, снижение в инвестиционных контрактах доли города в денежной форме до 10% от общей инвестиционной стоимости объекта при строительстве механизированных автостоянок, определение минимальной рентабельности инвестиций в объекты гаражного строительства на уровне 25% при установлении стартовых значений доли города, вносимых для проведения инвестиционных конкурсов, и установления сжатых сроков строительства.

В I квартале 2004 года в Москве решено начать новую целевую программу гаражного строительства на период 2005-2007 годы, предусматривающую ускорение темпов реализации целевой программы гаражного строительства в 1,4 раза и увеличение за 3-летний период ввода объектов с 210 тысяч до 290 тысяч машино-мест.



Главная --> Публикации