Главная --> Публикации --> Минрегионразвития обещает, что через 13 лет две трети россиян смогут купить свое жилье Где найти редкого зверя — хорошую квартиру Курсы кройки и стройки: делаем перепланировку Мдм пошел в ипотеку Инвесторов загнали в чистое поле

Проще всего частникам работать с фондами жилой недвижимости
Те, кто не вошел в закрытый фонд недвижимости на этапе его формирования, могут купить паи на вторичном рынке. Паи многих закрытых фондов продаются на бирже, кроме того, УК часто помогают организовать вторичный рынок, выставляя заявки на покупку и продажу паев через родственного брокера и выступая своеобразным маркетмейкером. Также никто не мешает инвестору приобрести паи у другого пайщика напрямую, без посредников.

Для того чтобы инвестировать в недвижимость, можно купить пай закрытого фонда, который строит здание или сдает приобретенные офисы в аренду. Но следует быть готовым к тому, что стоимость купленного пая будет изменяться причудливым образом, предупреждает D'.

Приключения чистых активов
В открытом фонде акций посчитать стоимость пая просто. Для этого цену чистых активов - акции плюс деньги - необходимо разделить на количество паев. Стоимость акций, обращающихся на бирже известна, поэтому задача определения цены пая тривиальна, ее каждый день решает УК после закрытия биржевых торгов.

Однако при таких сделках у инвестора возникает весьма важный вопрос. Как понять, не слишком ли дорого он купит (и не слишком ли дешево продаст) пай? Пай ЗПИФа хоть и не является облигацией, держатель которой точно знает о размере получаемого дохода и сроках возврата капитала, тем не менее динамика его стоимости должна быть предсказуемой и понятной. Если фонд строит дом, то стоимость пая должна расти вместе с числом возведенных этажей. Цену, по которой дом будет продан, также можно определить достаточно точно. На самом же деле часто стоимость пая не подчиняется этой логике, поэтому возникает вопрос: на что же ориентироваться покупателю?

При этом если посмотреть динамику стоимости пая и СЧА (от которой, собственно, цена пая и зависит) многих закрытых фондов, то можно увидеть интересную вещь. А именно у многих ПИФов стоимость пая на протяжении месяцев, а то и лет не только не растет, но и, наоборот, снижается. Насколько вероятно, что активы фонда при этом тают, а если нет, то что же все-таки происходит в фонде?

С фондами недвижимости ситуация другая. Стоимость строящегося дома переоценивать ежедневно крайне затруднительно. Поэтому УК это проделывают только раз в полгода.

Обычно СЧА ЗПИФа растет, если с объектом недвижимости происходят какие-то изменения, добавляет Плугарь: построено три этажа, проведен капитальный ремонт или рынок недвижимости резко пошел вверх. В строительном ЗПИФе, который начинает строить объект с нуля, совершенно нормально, если СЧА не будет меняться первые два года: в течение этого времени застройщик разрабатывает земельный участок, готовится к стройке, собирает документы - все это никак не влияет на стоимость чистых активов и пая. Но когда идет активное строительство, неизменное значение СЧА должно настораживать. Строительство длится один-полтора года, соответственно, за это время СЧА фонда недвижимости должна вырасти.

Чтобы понять это, надо разобраться с тем, как УК рассчитывают СЧА и стоимость пая. Оценка активов ПИФа недвижимости делается один раз в шесть месяцев независимым оценщиком, а определение стоимости пая на основе этой оценки СЧА производится каждый месяц, рассказывает первый заместитель гендиректора ВТБ Управление активами Наталия Плугарь. Поэтому в принципе логично, что на протяжении шести месяцев, пока не произошла переоценка СЧА, у пая будет одна и та же цена. А с учетом того, что в течение этого времени из имущества фонда выплачивается вознаграждение УК, регистратору и депозитарию, а также возникают другие расходы, стоимость пая может немного снижаться.

Кроме того, оценка на то и существует, чтобы составить представление о стоимости того, что не может оценить рынок. В первую очередь необходимо понять, что такое фактическая цена актива, - рассуждает вице-президент УК Арсагера Андрей Поляков. - На ликвидных рынках, например на рынке жилой недвижимости, где проходит множество сделок каждый день, достаточно легко рассчитывается рыночная цена квартир. И эксперт, естественно, принимает во внимание эту рыночную стоимость при оценке. Если же говорить о рынке, например, коммерческой недвижимости, то возникает вопрос, что считать фактической ценой. Бизнес-центры продаются намного реже, чем квартиры, поэтому этот рынок менее ликвидный и фактическую цену определить очень сложно. Единственная фактическая цена, которая здесь может быть рассчитана, это и есть оценка. В общем, можно сказать, что никаких пределов отклонения фактической цены от оценки нет, потому что нет абсолютно истинного алгоритма ее определения.

А если она все-таки не растет и даже снижается? Иногда разгадка может быть простой: независимость оценщика, работающего с данным ЗПИФом, может быть весьма условной. Известны фонды, СЧА которых оценивается так, как это выгодно пайщикам: допустим, фонд занимается строительством дома, и все то время, пока идет строительство, СЧА не меняется, а после того, как дом сдан, он уже оценивается по рыночной цене. Соответственно, все то время, пока дом строится, по динамике пая и СЧА инвестор не сможет понять, как продвигается стройка. Справедливости ради стоит заметить, что такая практика встречается в фондах для своих (паи которых практически невозможно купить на вторичке), а не в розничных, где информация более прозрачна. Правда, и в розничных фондах все может быть не совсем гладко. Работа УК и паевого фонда отличается прозрачностью и контролируемостью со стороны различных государственных органов. Однако любой фонд имеет ряд контрагентов, деятельность которых не всегда прозрачна и так же хорошо контролируема, - поясняет исполнительный директор УК Профиткапитал Кирилл Ратников. - Для примера можно рассмотреть отношения фонда недвижимости и генерального подрядчика строительства. Деятельность подрядчика строительства часто не отличается прозрачностью, а значит, потенциально он может действовать не в интересах пайщиков фонда.

Продадим выше рынка
Однако вторичный рынок на то и существует, чтобы отличаться от первичного, то есть от покупки паев непосредственно у УК при формировании ЗПИФа. Если вторичный рынок организован при УК, то обычно котировки на нем подчинены некой логике. По нашему фонду БКС - этажи новой жизни мы выставляем котировки на продажу на вторичном рынке, - приводит пример ведущий эксперт УК БКС - фонды недвижимости Олег Зуев. - Они привязаны к стоимости квадратного метра. Поскольку сейчас реальная стоимость квадратного метра выше, чем использовано при расчете СЧА независимым оценщиком (на начало июня 2007 года), котировки на продажу превышают стоимость пая, рассчитанную УК. В таком случае инвестору придется самостоятельно оценить перспективы фонда, паи которого он собрался купить, и принять решение.

В целом же можно отметить, что закрытые ПИФы, которые ориентированы на розницу, выведены для обращения на ММВБ и по ним поддерживаются котировки, так что купить и продать их легко. И в большинстве случаев рассчитанная УК стоимость пая таких фондов все же может служить ориентиром, некой справедливой ценой. К примеру, на графике заметно, что биржевая стоимость пая Арсагера - жилищное строительство по динамике совпадает с ценой, которую рассчитывает УК.

Стоит отметить, что уровень сложности самостоятельной оценки активов ЗПИФа недвижимости напрямую зависит от того, что это за фонд. Проще всего частникам работать с фондами жилой недвижимости, поскольку предмет им хорошо знаком. Самостоятельная оценка может быть легко произведена в этом фонде, потому что рынок жилых квартир весьма ликвиден, - утверждает Андрей Поляков. - Например, наши фонды раскрывают полностью состав активов, а определить стоимость каждой квартиры фонда труда не составит. Если это строящееся жилье, то можно позвонить застройщику и узнать стоимость соседних квартир, если же это готовое жилье, то диапазоны цен на квартиры в тех или иных домах различных районов города также известны. Поделив сумму стоимости всех квартир на число паев, можно получить реальную цену пая. У нас на сайте даже есть калькулятор, который позволяет пересчитать среднюю стоимость квадратного метра в стоимость пая, и наоборот. С документацией и девелоперскими проектами ситуация сложнее, потому что корректно оценить стоимость таких активов очень сложно.

В первую очередь пайщикам стоит оценить не только объекты строительства, куда инвестируются деньги фонда, но и уделить большое внимание контрагентам фонда и репутации каждого из них, - говорит Кирилл Ратников. - Кто является генеральным подрядчиком строительства, независимым оценщиком имущества фонда (по закону независимый оценщик несет ответственность собственными деньгами по убыткам пайщика, случившимся в результате неверной оценки), какая организация ведет учет прав пайщиков (специализированный депозитарий фонда) и т. д..

Если речь идет о девелоперских фондах, то, возможно, имеет смысл приобретать их паи как можно ближе к предполагаемой переоценке СЧА, когда из-за вознаграждений УК, регистратору и депозитарию стоимость пая также снизилась. Проблема лишь в том, что управляющий вправе привлекать эксперта для переоценки активов фонда в любое время, когда сочтет нужным. Также оценка производится каждый раз в случае изменения состава активов в управлении, - поясняет Ратников. - Покупатель пая фонда на вторичном рынке, располагая дополнительной информацией, конечно, может использовать ее при выборе удачного времени для покупки. Для примера: фонд наполнен земельным участком, предназначенным под строительство жилого дома. До того момента, когда назначение участка условно (строительство жилого дома), он по оценке стоит одну величину. После того, как согласован проект, получена вся разрешительная документация, в том числе и разрешение на строительство, цена меняется. Так вот, если пайщик продает свой пай по стоимости оценки самого участка, а покупатель располагает информацией о том, что скоро будет произведена оценка с учетом прошедших изменений, последний заработает исключительно на правильно спланированном времени входа в фонд. А это фактически предполагает обладание инсайдерской информацией.

Отдельный разговор о рентных фондах, которых пока не много. Поскольку смысл такого фонда - в получении пайщиками регулярных платежей (доходов от аренды, находящейся в собственности фонда недвижимости), то периодически его СЧА уменьшается на ту сумму, которая выплачивается владельцам паев. Например, по ПИФу Югра - рентный фонд 28 сентября 2007 года было принято решение о выплате пайщикам дохода в размере 361 рубля на один пай, после чего его стоимость автоматически снизилась на эту сумму. У разных рентных фондов различная периодичность выплат - ежеквартальная или ежегодная. Таким образом, теоретически выгоднее всего покупать паи рентных фондов сразу после выплат, когда цена пая снижается. Пайщики Югры, которая владеет торговым центром в Сургуте, за прошедший год получили доход около 10%.

- Обледенение ассоциируется с чем-то застывшим, а у вашей группы довольно молодой состав, и вы известны своими смелыми идеями. Это название от противного, любовь к красному словцу?

Однако следует учесть, что эти советы актуальны лишь в том случае, если цены вторичного рынка тесно привязаны к стоимости пая, определяемой УК.
Группа Обледенение архитекторов существует с 1993 года и авторские работы коллектива не раз были отмечены дипломами и премиями различных фестивалей и профессиональных смотров. Наиболее известные реализованные проекты архитектурной мастерской сергея ткаченко жилой дом патриарх и дом-яйцо на улице Машкова сделаны с их участием. О новых проектах мастерской Ткаченко и группы Обледенение архитекторов рассказывают Илья Вознесенский и Вера Самородова.

А как сложилась ваша группа, что вас объединяет?

И.В.: На самом деле это просто игра слов. Ассоциации название, мне кажется, вызывает, прежде всего, с чем-то замороженным или с занесенным снегом. Мы как-то к Новому году построили на Арбате куполообразный ледяной дом, наподобие иглу жилища канадских эскимосов. Были и другие снежно-ледяные постройки. Например Сноухендж в Тобольске, где существует новогодняя традиция строить на улицах разные снежные чудеса. Глыбы в данном случае были не каменные, как у прообраза, а из озерного льда. Так что, можно сказать, свое название мы и делом подтверждаем.

Если судить о вашей группе по той информации, которую можно найти в Интернете, то создается ощущение легкости, веселой игры, иронии. А какие еще, по-вашему, составляющие и в каких пропорциях нужно добавить, чтобы получить рецепт выпечки архитектора-профессионала?

И.В.: Мы архитекторы, и объединяют нас профессиональные интересы, а кроме того, мы друзья. Состав обледенения постоянно менялся, сейчас нас пять (Вера Самородова, Анна Шевченко, Илья Вознесенский, Алексей Кононенко, Игорь Бурый). Мы уже давно работаем в составе мастерской Сергея Ткаченко, при этом можем осуществлять и какие-то свои самостоятельные проекты. В последнее время, правда, у нас так много работы в мастерской, что ни на что другое времени не остается.

Критики любят определять, к какому архитектурному стилю принадлежат работы архитектора, архитекторы предпочитают говорить о профессиональном кредо. Могли бы вы классифицировать свои эстетические пристрастия. Есть ли какие то принципы в работе, которые вы неукоснительно соблюдаете?

И.В.: Я не думаю, что игра и ирония необходимые атрибуты профессии. И, безусловно, это не может стать творческим кредо или принципом. В данном случае это, скорее, проявление свойственных нам черт характера, которые, возможно, нас и объединили. Ведь все, что ты делаешь, так или иначе отражает твою внутреннюю суть. Ирония возникает невольно, но на самом деле это побочный эффект.

И.В.: Архитектура, как мне кажется, это, прежде всего, идеи. Она должна содержать некий месседж, чтобы было ясно, что автор хочет сказать своим произведением. А когда архитектура создается бездумно, просто как объемно-пространственная композиция, когда она не содержит сообщения, то для меня это не интересно.

В.С.: Архитектура создается для людей, и отсюда ее основные принципы создание удобной, эргономичной, соразмерной человеку среды.

И.В.: На самом деле ничего утопического в наших работах нет, все совершенно реально. Для некоторых проектов просто время еще не пришло. Но это не значит, что нам интересна только идея. Мы стараемся сделать все от нас зависящее, чтобы это время пришло как можно быстрее. Есть разные стадии осмысления архитектурной профессии архитектура как наука или как практика. Для нас это единый процесс жизнедеятельности, и я не отделяю реализацию от проектирования, так же как не разделяю работу и жизнь. Иногда получается реализовать проект сразу, иногда по каким-то причинам это откладывается. Мастерская, в которой мы работаем, обладает всеми необходимыми ресурсами для реализации. Есть согласовательный аппарат, инженерные, конструкторские структуры, задействованы все нужные для реализации механизмы. Без такой поддержки мы бы не справились. Работая в мастерской Ткаченко, мы избавлены от сложностей продвижения и внедрения проектов, поэтому можем себе позволить более свободно и вдумчиво заниматься собственно архитектурой.

Иногда ваши проекты кажутся утопическими, заведомо прожектерскими. Вас больше интересует идея, сам процесс творчества, реализация для вас не самоцель?

В.С.: Все, что вы перечислили, это близкие вещи, и они синтезируются в профессии архитектора.

Вы часто принимаете участие в арт-проектах, художественных выставках и акциях. Какое из искусств для вас главнейшее? Кем вы больше себя ощущаете архитекторами, художниками, предметными дизайнерами?

Как строится ваша работа над конкретным заказом внутри мастерской?

И.В.: Я себя в первую очередь ощущаю архитектором. Просто в процессе работы над заказом могут возникать какие-то побочные идеи, иногда заходишь в другие области, смежные с архитектурой.

А откуда возникла такая причудливая и, казалось бы, нереализуемая идея, как жилой дом-яйцо на улице Машкова?

И.В.: Когда начинаем работу над проектом, мы, прежде всего, изучаем особенности места. Анализируем имеющиеся возможности, выясняем систему ограничений и приоритетов для этого места с градостроительной точки зрения. Только потом могут возникнуть какие-то идеи. С Сергеем Борисовичем у нас уже выработалось взаимопонимание, так что нам достаточно его вводных слов, касающихся потребностей и пожеланий заказчика, и в дальнейшем наши предложения, как правило, уже не корректируются.

В последнее время многие мастерские активно разрабатывают идеи освоения пространств над железнодорожными путями, есть такие проекты и в мастерской Ткаченко. Над одним из них, насколько я знаю, работала ваша группа. Расскажите об основных моментах концепции перекрытия подъездных путей Киевского вокзала?

И.В.: Идея возникла с легкой руки Олега Дубосарского, когда мы обсуждали образ дома на углу Ермолаевского переулка и Малой Бронной. Находясь на Патриарших прудах, невозможно не вспомнить Михаила Булгакова, а дальше по цепочке ассоциаций повесть Роковые яйца, шедевры Фаберже. Предложенный эскиз, однако, не понравился заказчику, и на этом месте был построен дом Патриарх. А потом был другой конкретный заказ жилой дом на Чистых прудах. Сергей Борисович поддержал и развил наши идеи, и дом в результате был построен. Это очень важно, что проект не остался просто красивой картинкой.

В.С.: Кроме того, наш проект увязан с намеченной реконструкцией самого Киевского вокзала.

И.В.: Проекты использования зон отчуждения железных дорог вызывают интерес у инвесторов, поскольку земля в городе все время дорожает и участков под строительство в центре почти не осталось. Рядом с Киевским вокзалом к тому же расположен новый строящийся жилой район, который отрезан от города железнодорожной веткой и рекой, поэтому создание надземной или подземной транспортной инфраструктуры в этом месте является насущной необходимостью. Поскольку убирать ж/д пути под землю дороже, чем перекрыть их и освоить воздушное пространство над путями, проект, думаю, будет в недалеком будущем реализован.

Эффектно, наверное, будет смотреться и неожиданно. Есть ли у вас какие-то проекты, связанные с реконструкцией архитектурных памятников или строительством в исторической черте города?

И.В.: Концепция проекта представляет собой многоуровневую пространственную структуру с двумя световыми колодцами-атриумами, поднятую над землей на высоту около десяти метров и соединенную с городом системой пешеходных и подъездных путей. Необходимую жилым кварталам рекреационную зону мы придумали разместить на самом верхнем уровне, озеленив и благоустроив складчатую поверхность кровли. Участок по форме напоминает афинский Акрополь, отсюда родилась идея внешнего оформления. Постройки на верхнем уровне импровизированной горы решены в духе древнегреческих храмов, как воспоминание о Парфеноне и Эрехтейоне.

Участок, на котором предполагается строительство, пустырь, сейчас он огорожен железным забором, и соседние стройки используют его в качестве подсобной площади. Предлагаемое нами решение составлено из нескольких отдельных объемов, что мы сделали сознательно, чтобы соблюсти характерное для переулка соотношение пустых и застроенных пространств и чтобы вся композиция в целом воспринималась как соподчиненная по отношению к сохранившимся зданиям-памятникам. Задаче тактичного вхождения в историческую среду будут отвечать также такие элементы, как скатные крыши, размеры и шаг оконных проемов, хотя сама постройка будет выдержана в современном дизайне. Еще одним реверансом в сторону средовой темы будет намеченная нами система визуальных связей. Москва, как известно, прирастала дворами, и возникавшие между домовладениями пустые пространства создавали иногда очень красивые, хотя практически всегда случайные, связи. Для развития застройки в этом направлении мы сгруппировали корпуса таким образом, чтобы выделить внутренний двор, связанный системой арок и боковых обходов с окружением.

И.В.: Да, мы сейчас работаем над очень интересным проектом Культурно-делового центра в Черниговском переулке. Я бы хотел, чтобы об этом проекте рассказал Никита Рыбин, который является нашим ГАПом (главным архитектором проекта).
Н.Р.: Участок расположен в Замоскворечье, где весьма плотная историческая застройка, а данное место обладает еще и охранным статусом, поскольку это территория памятников архитектуры. Кривой, с двумя коленами Черниговский переулок сохранился практически со времен основания города и является, можно сказать, раритетом московского средневекового зодчества. Здесь находятся две церкви XVII века, колокольня, которая выходит на Пятницкую, два здания палат конца XVII начала XVIII вв. и гимназия Касицина, которая тоже содержит палаты XVIII века. Наличие такого количества памятников налагает очень жесткие требования, прежде всего, по соблюдению масштаба исторической застройки.

Н.Р.: Это будет Культурно-деловой центр, строящийся под эгидой патриархии, поскольку участок раньше принадлежал Церкви. Первые два этажа планируется отдать под общественные помещения выставочные залы, небольшое кафе, возможно, лекционные аудитории. Поэтому это будет зона, доступная для горожан. Всего планируется пять этажей, в верхних будут расположены офисы и структуры патриархии. Есть еще одна важная особенность проекта. Чтобы минимизировать наземную этажность, мы внутренний двор и строения, выходящие в Черниговский переулок, опустили на один этаж вниз. Для этого потребуется снять часть культурного слоя. Этот проект имеет многолетнюю историю, но поскольку участок очень сложный, все время откладывался.

Будет ли эта территория доступна для пешеходов?

В.С.: Мы сейчас проектируем жилой комплекс на улице Тимура Фрунзе. Комплекс относительно малоэтажный, поскольку участок расположен в исторической части города, в Хамовниках. Последним его владельцем был известный московский архитектор Карл Карлович Гиппиус, который в начале прошлого века построил здесь свой дом и два доходных дома. Дом Гиппиуса мы сохраняем полностью, и еще фасады доходных домов, формирующие характер улицы Тимура Фрунзе. Корпуса комплекса расположены по периметру участка, такое их положение замыкает квартал и создает частный внутренний двор. На выбранную форму повлияли также соображения инсоляции, поскольку вокруг тоже жилые дома. Проект предусматривает также строительство подземной автостоянки под большей частью участка.

Какие проекты жилых домов у вас сейчас находятся в работе?

На одном из доставшихся нам участков мы, приехав, обнаружили весьма приятного вида сталинскую застройку и постарались объяснить, что в этом месте нужно реабилитировать среду, а не сносить и строить новое. В этом тоже иногда заключается работа архитектора объяснить, что здесь строить не надо. Иногда нужно найти такое решение, чтобы место, не очень выгодное по расположению, за счет интересной архитектуры стало более привлекательным и с экономической точки зрения.
Один из разработанных нами проектов комплекс жилых домов на пересечении улицы Азовской и Чонгарского бульвара. Участок небольшой и находится среди панельной застройки из 9 12-этажных домов довольно унылого вида. Уже при подъезде к участку со стороны города, при виде ровного и равномерно расстилающегося пейзажа, понимаешь, что его надо чем-то разбавить, что здесь требуется некая высотная доминанта. Приэтом нужно было обеспечить инсоляцию как самих новых корпусов, так и жилых домов вокруг и получить максимально возможную площадь постройки. С наложением инсоляционной линейки стало ясно, как нужно расположить башни и сколько их может быть. Этажность здесь лимитирована, поскольку это жилые дома, самый высокий из них в 35 этажей. Внешне форма довольно забавная, башни похожи на елочки с шишками, роль которых выполняют лоджии и балконы.

Москва скоро обрастет небоскребами Нового кольца, принимает ли ваша мастерская участие в этом проекте?
И.В.: Генеральным планом определены узловые точки, всего их около двухсот, в которых предусмотрено строительство высотных доминант. Наша группа разрабатывала концепцию и занималась предпроектной стадией для восьми таких участков. Мы должны были изучить особенности места и, прежде всего, определить принципиальную возможность строительства. К примеру, если близко к определенной Генпланом узловой точке подходит железная дорога, то запланированное там строительство жилого дома будет нецелесообразно.

И.В.: Мне бы скорее хотелось заглянуть в будущее.

Какую Москву вы бы больше хотели увидеть ту, которой уже нет, или будущую?

В.С.: Как все мировые мегаполисы, в духе мейнстрима. Москва уже в некоторых местах напоминает Нью-Йорк или Лондон.

А вы можете немного спрогнозировать, как будет развиваться Москва?

Квартиру в столице можно снять разными путями, однако риски и мошенничества остаются прежними. О самых распространенных случаях обмана и о том, как их избежать КДО.ru рассказали эксперты рынка.

И.В.: Скорее, Пекин или Шанхай. Но это очень отвлеченный вопрос. Москва, как море или океан, в котором все время происходят изменения, и во что превратится город, когда эти процессы можно будет считать устоявшимися, сказать трудно.

Арендные ставки на столичные квартиры не устают расти. Так, если еще в июне этого года минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры составляла порядка $650, то на конец октября меньше, чем за $850 квартиры не найти. Традиционно, самые дешевые квартиры расположены в Восточном автономном округе (ВАО). Наиболее дорогими спальными районами Москвы можно назвать Северный и Западный автономные округи, где минимальная стоимость аренды составляет $910 и $970 соответственно.

Какова цена аренды?
Кривые спроса и предложения на рынке аренды подвержены сезонным колебаниям. По информации компании МИЭЛЬ-Аренда, пик спроса приходится, как правило, на август-октябрь, это связано со многими факторами. Во-первых, в город приезжают студенты, общежитий на всех не хватает - многим родители снимают жилье; во-вторых, с приходом осени те, кто летом арендовал загородное жилье (дачи), вновь арендуют жилье в городе, в-третьих, в Москву возвращаются иногородние, приезжающие в Москву работать. Соответственно, примерно на этот же период июль-август приходится сезонный рост стоимости найма квартир эконом-класса, который продолжается до середины осени, после чего цены практически замирают до следующего лета. Так происходит на протяжении последних лет. Поэтому искать квартиру лучше весной в начале лета, когда объем предложения на рынке увеличивается, а спрос еще недостаточно активен. Для сегмента бизнес-класса сезонность не выражена столь ярко, и рост стоимости найма изменяется линейно, независимо от сезона.

Подписав договор и оплатив сумму в размере 2000-4000 рублей, можно получить телефон и адрес собственника, который сдает эту квартиру. Однако, приехав по адресу, полученному в агентстве, можно столкнуться с тем, что никто не откроет дверь, либо человек, открывший дверь, сообщит, что он приехал раньше и уже снял эту квартиру. Вариантов обмана может быть великое множество.

Мошенники не спят
Эксперты предупреждают, что сегодня существует немало так называемых информационных агентств, которые за сравнительно небольшую плату предлагают помощь в поиске квартир. Как правило, они размещают рекламные объявления о квартирах с нереально низкой стоимостью найма и с очень красочным описанием достоинств самой квартиры.

Доверяй, но проверяй
Как считают опрошенные нами эксперты, самый действенный способ оградить себя от подобных неприятностей это, во-первых, выбрать надежное и проверенное временем агентство недвижимости. Как правило, серьезные агентства, которые беспокоятся о своих клиентах, дают определенные гарантии. Так, если договор, заключенный с нанимателем, будет досрочно расторгнут по инициативе наймодателя, при условии, что наниматель выполнял принятые на себя по договору обязательства, то компания бесплатно подыщет ему другой вариант.

Обращаться в такое агентство с претензией бесполезно, так как оплата производится за информационные услуги, гарантий по заселению никто не дает, и, соответственно, деньги не возвращаются.

Если квартира находится в собственности у наймодателя, то он должен предъявить свидетельство о государственной регистрации права. Дополняет юрист адвокатсткого бюро Яковлев и партнеры Андрей Дягтерев. - Такое свидетельство в г. Москве с января 2000 г., с апреля 1998 г. в Подмосковье, выдают учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управления Федеральной регистрационной службы по Москве). Однако хозяин квартиры может предъявить и свидетельство о собственности на жилище (красного цвета), которое выдавалось в г. Москве до указанной даты.

А во-вторых, юридически оформить отношения нанимателя и арендодателя. Оформление отношений в виде договора между наймодателем и нанимателем позволяет дополнительно защитить себя от возможных убытков, - убеждена Наталья Сивко, руководитель отдела аренды компании МИАН-агентство недвижимости.

Договор найма со стороны наймодателя должны подписать все сособственники и все взрослые, зарегистрированные в квартире. В противном случае могут возникнуть конфликтные ситуации. Например, квартиру сдает собственник, в этой квартире зарегистрирован родной брат собственника. Если не взять согласие брата на сдачу квартиры внаем, то после того, как наниматели заселятся в квартиру, брат собственника может прийти с чемоданом, и начать проживать в этой же квартире. При чем по закону будет прав, так как имеет право пользоваться данной площадью. Поэтому во избежание проблем необходимо получать письменное согласие собственника, сособственников, если таковые имеются и всех зарегистрированных лиц в этом жилом помещении.

Юрист советует обратить внимание на то, кто является собственником квартиры (комнаты), попросить всех собственников предъявить паспорта. Обратите внимание на действительность паспорта соответствие возраста предъявителя паспорта дате его выдачи, сверьте фотографию предъявителя паспорта с лицом, изображенным на фотографии, предостерегает Андрей Дягтерев. - Попросите представить выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета.

Отдельный вопрос с комнатами в коммунальной квартире. По словам юриста адвокатсткого бюро Яковлев и партнеры, для передачи в поднаем комнаты в коммунальной квартире необходимо согласие всех нанимателей и собственников и членов их семей, что на практике весьма затруднительно. Чтобы не возникало никаких проблем с нанимателем квартиры, желательно соблюсти все формальности, предусмотренные приведенными выше нормами жилищного законодательства.

Чтобы избежать споров по поводу возврата залога при освобождении квартиры, лучше всего деньги положить в банковскую ячейку, а после каждого платежа, произведенного за найм, требуйте расписку.

Обязательно включается в договор размер арендной платы, сроки. Бывают случаи, когда стороны оговаривают и то, кто будет получать деньги хозяин или его доверенное лицо, либо через банк. Иногда в договоре предусматривают возможное повышение арендной платы в течение срока действия договора. Предусматривается также и то, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Рекомендуется включать в договор также пункт о том, когда собственник будет посещать свою квартиру.

Договор гласит следующее
Что же должно быть в договоре? Как утверждают эксперты компании МИАН-Агентство недвижимости, в договоре должно быть описание квартиры, фамилия нанимателя, а также тех, кто будет жить там вместе с ним, срок сдачи квартиры в аренду. Можно также вписать пункт о штрафных санкциях в случаях досрочного расторжения как для арендатора, так и для арендодателя.

Напомним, что программа капремонта рассчитана на семь лет, ее бюджет - 489 миллиардов рублей. На эти деньги планируется отремонтировать около 17 миллионов квадратных метров жилья. Капитальный ремонт грозит 1453 домам, а выборочный капремонт - 12 333 домам. Кроме того, в рамках программы будут заменены инженерные сети и реконструированы объекты соцкультбыта.

Но на этом оформление отношений не заканчиваются. Считает руководитель информационно-аналитического портала Квадрум. Недвижимость России Алексей Липскеров. - Помимо подписания самого договора, нужно обязательно составить акт передачи квартиры и имущества в ней (если таковое имеется). Подписание данного документа поможет избежать необоснованных претензий, как со стороны наймодателя, так и со стороны нанимателя по окончании срока действия договора найма. В акте необходимо подробно описать состояние самой квартиры, составить перечень передаваемого имущества. Это необходимо для того, чтобы владельцу квартиры не пришлось доказывать, что, например, телевизор, пылесос и т.д. является его собственностью, а не приобретены нанимателем, а нанимателю не придется доказывать владельцу квартиры, что царапины на столе были до его вселения в квартиру.
Одобренную столичными властями программу капремонта жилого фонда города начнут претворять в жизнь буквально с первых дней нового года. Подсчитав, что для ее реализации потребуется не меньше 100 тысяч рабочих, власти пригласили принять участие в этой работе предприятия малого бизнеса.

- В Москве зарегистрировано 418 организаций, занятых в жилищно-коммунальном хозяйстве. В них работают всего 60 тысяч человек, - пояснил начальник Мосжилинспекции Владимир Объедков. - Большинство из этих организаций уже имеют договоры и обязательства, бросить которые не могут. В итоге на капремонт в городе возможно привлечь лишь около 20 тысяч рабочих. Единственный выход из ситуации - привлечь малый бизнес.

Ремонт решено начать одновременно во всех округах. Для удобства 123 района города поделены на квадраты - микрорайоны. В каждом из них ремонтники не задержатся дольше 2-3 лет. Естественно, для столь масштабного аврала потребуются значительные силы. Где же их взять?

- Будем сотрудничать, чтобы малое и среднее предпринимательство стало конкурентным участником городских конкурсов на проведение грядущего капитального и выборочного ремонта в Москве, - сказал Михаил Михайлович. - Тем более что выделить малый бизнес в отдельный сегмент и проводить для него отдельные конкурсы не позволяет федеральный закон.

Руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы Михаил Вышегородцев заявил, что департамент готов оказать малым предприятиям, которые откликнутся на этот зов города, всяческую поддержку.

Стоимость среднего лота около 50 миллионов рублей.

Впрочем, Вышегородцев посоветовал представителям малого бизнеса объединяться, выбирая головные предприятия, от лица которых и будет подаваться заявка на участие. К тому же при оформлении договора нужно вносить пятипроцентный залог от суммы лота, а деньги это немалые. После объединения предприятия смогут обеспечить себе банковскую гарантию.

А национальность работников и наличие иностранного паспорта для победы не важны. Таджики, молдаване, русские... Какая разница? Главное, чтобы работали хорошо, оперативно и качественно, а работы на всех хватит, - выразил позицию департамента жилищно-коммунального хозяйства первый заместитель руководителя Михаил Рыбальченко.

Для участия в конкурсе необходимо предоставить информацию об опыте в сфере ремонта с отзывами прошлых заказчиков о фирме. Фирмы, представленные только директором и бухгалтером, не смогут участвовать в конкурсах, - подчеркнул первый заместитель руководителя департамента ЖКХ и благоустройства Москвы Михаил Рыбальченко. - У них также должна быть лицензия. Предприятие не может быть банкротом и с приостановленной деятельностью.

Контроль за ходом работ на местах будут осуществлять бывшие ДЕЗы, районные инспектора технического надзора, специалисты Мосжилинспекции, а также специалисты из других ведомств. Контроль за расходованием средств на себя взяли депутаты Мосгордумы и контрольно-счетная палата Москвы.

Городские власти напомнили, что ремонт будет вестись без отселения жильцов. Это значит, что работы нельзя затягивать, в каждой квартире нельзя находиться более 5-7 дней. Вопросы взаимоотношений с жителями оказались самыми животрепещущими и для предпринимателей.



Главная --> Публикации