Главная --> Публикации --> Самый стабильный рынок. преимущества и «подводные камни» французской недвижимости Доступность жилья снизилась Кто на новенького? Молодым куда у нас дорога? Эсклюзив из крылатского

Правительство Москвы на заседании во вторник одобрило проект уточненного Генерального плана развития столицы до 2025 года. По словам Лужкова, немногие города в России могут похвастаться Генпланом. А его отсутствие - это хаотичное развитие в любом городе, - отметил мэр.

Приступить к решению сразу нескольких крупных проблем Москвы решил Юрий Лужков. На заседании правительства города, где был принят Генеральный план развития Москвы, столичный градоначальник рассказал, как будет поддерживать предпринимательство, сносить старые дома и избавлять город от пробок.

Согласно Генплану, строительство Четвертого транспортного кольца в Москве завершится в 2015 году, до 2025 года реконструируют магистрали, ведущие к аэропортам. Кроме того, к 2025 году будет построено 90 млн квадратных метров жилья, а также масса культурных, спортивных и общеобразовательных объектов. Транспорт станет одной из главных статей Генплана - планируется увеличить линии метро на 440 км, а также приспособить железную дорогу под городской внутренний вид транспорта, сообщает ИТАР-ТАСС.

Лужков сообщил, что в Генплане развития города до 2025 года необходимо особое внимание уделить транспортной проблеме, гаражному строительству, экономии энергоресурсов. Генплан должен предусматривать решительные меры по экономии энергоресурсов. Как минимум, четверть затрат энергии мы можем сэкономить, - сказал градоначальник.

Помимо строительства очередного транспортного кольца, решению транспортной проблемы поможет создание рабочих мест шаговой доступности, считает мэр. Развитие транспортной инфраструктуры - это задача первого уровня.

По словам мэра, капитальный ремонт панельных домов, построенных в Москве в период конца 60-х - начала 70-х годов прошлого века, нецелесообразен. Лужков считает, что городу надо избавляться не только от ветхих пятиэтажек времен первого периода индустриального домостроения, но и от панельных 5-этажных и 9-этажных домов, возведенных в период конца 60-х - начала 70-х годов. Лужков подчеркнул, что эти дома даже при проведении капремонта нельзя сделать современными.

Правительство Москвы также одобрило концепцию имущественной поддержки малого и среднего предпринимательства. Лужков отметил три важных момента, которые необходимо учесть в данной концепции. Во-первых, он призвал сделать перечень всех помещений, которые сдаются в аренду представителям малого и среднего бизнеса, и не использовать эти помещения в других целях. Во-вторых, мэр намерен снизить арендные платежи для предпринимателей. Должно установиться такое правило, при котором арендные платежи для малого бизнеса должны быть в энное количество ниже рыночных арендных ставок, - подчеркнул мэр. К примеру, существует рыночная цена на какое-то помещение, равная 500 у.е. У нас по городу для малого бизнеса она должна быть в пять раз ниже, - уточнил Лужков. И в-третьих, для предпринимателей в Москве должны быть упрощены все процедуры оформления.

Одновременно необходимо решать вопросы шаговой доступности рабочих мест. Без этого мы не решим транспортную проблему города, - цитирует Лужкова Интерфакс. Он добавил, что создание рабочих мест в непосредственной близости от жилья значительно снизит нагрузку на столичные магистрали и общественный транспорт.

Напоследок московские власти позаботились об отдыхе москвичей: на время отпуска их отправят в Иорданию и Абхазию. Как заявил Лужков, власти намерены строить туристические и санаторные курорты в этих двух странах. Он отметил, что в городской собственности находится ряд санаториев, детских лагерей, находящихся как в регионах России, так и за рубежом. Мы ведем речь по приобретению участков земли в Иордании, ведем речь об Абхазии - о строительстве там туристических и санаторных курортов, - сказал Лужков.

Согласно одобренной концепции, в 2009-2011 годах планируется ввести 3 млн квадратных метров нежилых помещений для субъектов малого предпринимательства, в том числе 1,8 млн квадратных метров городского значения и 1,2 млн квадратных метров - районного.

Ипотека в России
9,98% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в России в долларах
11,5% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в России в рублях
Источник: Фосборн Хоум

По его словам, находящиеся в собственности Москвы детские лагеря в Подмосковье также должны развиваться
Урса банкувеличит стоимость этих кредитных продуктов на 2-4% в ближайшее время, заявил председатель совета директоров Урса банка Игорь Ким.

Ипотека, кредитные карты и кредиты на неотложные нужды пока дорожать не будут. Считаем, что в этом диапазоне вырастет стоимость фондирования, пояснил он. При этом показатель маржи у нас останется стабильным. Ресурсы будут дорожать, это долгосрочный тренд.

ОАО УРСА БАНК
Универсальный банк
По данным Интерфакс-ЦЭА за три квартала 2007 г., чистые активы 172,1 млрд руб., депозиты частных лиц 31,7 млрд руб., собственный капитал 18,9 млрд руб. Прибыль за девять месяцев 2007 г. 2,1 млрд руб.

Текущие ставки по кредитам малому бизнесу от 11% на срок от 36 месяцев до шести лет с залогом и от 19% на срок до 24 месяцев без залога. Действующие ставки по автокредитам 18% годовых.

По мнению банкира, подобные меры будут принимать сейчас и другие российские банки и средневзвешенная ставка кредитов на рынке подрастет на 3-4%. Теперь всеобщей гонки продавать кредиты любой ценой больше не будет, уверен Ким, банки более избирательно станут подходить к кредитованию.

После повышения ставок оттока клиентов не было, рассказал сотрудник Урса банка. Спрос на кредитные продукты в России растет, сейчас многие банки ужесточают условия и сокращают объемы выдачи кредитов. Поэтому мы не боимся потерять клиентскую базу, повысив ставки по другим кредитам, пояснил он.

Ипотечные программы Урса банк пересмотрел в конце сентября они подорожали в среднем на 2% до 14,5-15%.

Региональный директор Москоммерцбанка (первым в стране поднял ставки по ипотеке на 0,5-1% в середине августа) Дмитрий Белкин также допускает, что кредиты банка подорожают. Мы сейчас адаптируем кредитные программы к новым условиям удорожанию займов, говорит он. Однако у нашего банка есть альтернативный источник недорогих ресурсов финансирование в рамках программы стимулирования экспорта. Участвуя в экспортных сделках, банк привлекает займы по ставке, колеблющейся около величины LIBOR.

Директор новосибирского филиала КИТ финанс Александр Сабаев считает оправданными действия Урса банка. Сейчас дорожают практически все ресурсы на финансовых рынках, говорит он, скорее всего, такая ситуация продлится в ближайшие полгода, поэтому удерживать низкие процентные ставки по кредитам опасно. Пока КИТ финанс не повышал ставок по кредитам, но Сабаев не исключил, что это произойдет. Он считает, что спрос на кредиты не уменьшится, несмотря на ужесточение условий для заемщиков.

Аналитики согласны, что решение Урса банка продиктовано объективными причинами. Привлечение депозитов обходится банкам все дороже, констатирует аналитик Центринвестгруп Руслан Мигунов, потому что конкуренция на этом поле обостряется. А внешние источники финансирования пока сохраняют осторожность по отношению к заемщикам. Если тенденция сохранится в течение полугода, то другим коммерческим банкам также придется повысить ставки, говорит он.

А совладелец ассоциации АРКА-финанс Анатолий Притула говорит, что входящий в ассоциацию банк Региональный кредит повышать ставки не собирается. У нас пока достаточно средств для выдачи кредитов без внешних заимствований за счет средств акционеров, в том числе голландского холдинга TBIH. Из 3 млрд руб. валюты баланса средства акционеров занимают 600 млн руб., поясняет он. По словам Притулы, потребительские кредиты выдаются заемщикам под 11-14% годовых, а ипотечные под 11-12%.

Поводом для повышения ставок по кредитам могло стать заявление ЦБ о возможном повышении ставки рефинансирования вслед за инфляцией по итогам года и сама инфляция, считает главный экономист управляющей компании Финам менеджмент Александр Осин. На повышение ставок могли повлиять требования от банков информировать заемщиков об эффективной ставке и запрет на взимание штрафов. В то же время Осин считает, что ситуация с ликвидностью банковского сектора уже не настолько критична. Так, Урса договорился с Bank of Tokyo-Mitsubishi UFJ о привлечении кредита на 78 млн иен, а Международная финансовая корпорация (IFC, инвестиционное подразделение группы Всемирного банка) может предоставить Урса банку финансирование на общую сумму $150 млн. Кроме того, уже в ближайшее время крупнейшие банки могут получить $20 млрд под 9-10% годовых на срок 3-5 лет, что окажет поддержку ликвидности на рынке, поясняет он.

Удерживать невысокие ставки по потребкредитам коммерческим банкам будет сложно, согласен аналитик БКС Денис Мухин. Рост инфляции и удорожание ресурсов сделает их низкомаржинальными. Пересмотрев процентные ставки заблаговременно, полагает Мухин, Урса банк может оказаться в более выгодной позиции, чем банки, которые не сократили своевременно объем выданных кредитов и вынуждены пользоваться дорогими деньгами.

К счастью, большинство потенциально затопляемых территорий находится в зоне природного комплекса. В то же время решение проблемы требует специальных мероприятий, отметил Кузьмин.

Треть территории Москвы может смыть с лица земли. С таким заявлением выступил главный архитектор столицы Александр Кузьмин на заседании городского правительства. Проблема обусловлена географическим положением города. По словам чиновника, не менее 30% московской территории находится в зоне подтопления. Это 44,8 тыс. гектаров, из которых почти 18 тыс. застроено различными сооружениями.

Какие именно меры должны приниматься, главный архитектор города пока не уточнил, однако пообещал, что в ходе реализации генерального плана развития столицы к 2011 году общее число потенциально подтопляемых территорий в Москве должно сократиться до 39 тыс. гектаров.

Полностью исключить потенциально подтопляемые территории не удастся, так как их обусловливает географическое положение города

Об экологических проблемах Москвы говорилось уже давно, была даже разработана особая экологическая доктрина столицы. Но раньше специалисты обращали больше внимания на негативные последствия массовой застройки.

Вместе с тем Кузьмин отметил, что полностью исключить потенциально подтопляемые территории не удастся, так как их обусловливает географическое положение города, передает РИА Новости.

Как сообщили Интерфаксу в правоохранительных органах, яма глубиной около 20 см образовалась примерно в 22.00 по московскому времени на автомобильном мосту Бойня Перово в районе дома 8 на Рязанском проспекте. Машины, попавшие в провал, не успели перестроиться.

Зачастую она происходит с нарушением санитарных норм и без учета грунтовых особенностей тех мест, где происходит строительство. В итоге Москва постепенно проваливается под землю. Последний случай с провалом грунта в столице произошел на днях. 1 декабря на эстакаде в районе Рязанского проспекта в Москве несколько машин попали в яму и получили серьезные механические повреждения.

В перечне значатся улицы Варварка, Лубянка, Ордынка, Знаменка, а также Измайловское, Коровинское шоссе и Садовое кольцо. Причинами возможных ЧП были названы некорректное строительство и эксплуатация подземных инженерных коммуникаций и сооружений.

В конце лета мэрия Москвы составила список основных магистралей, дорог и площадей, которые могут осесть или уйти под землю. Оказалось, что в каждом округе есть с десяток аварийных улиц.

Каждый построенный новый дом это не просто 500 въехавших, а еще и одна тысяча машин, рассказал заведующий лабораторией ВНИИ охраны природы, глава московского отделения Общества испытателей природы Борис Самойлов в интервью газете ВЗГЛЯД.

Город расползается, как масляное пятно, и сжирает природу. Увеличение объемов строительства, в частности, приводит к росту крупных автомагистралей, в районе которых живет множество москвичей, что вредно для их здоровья.

При подтоплении заболачивается и засоляется почва, ухудшается санитарное состояние местности, разрушаются здания и дороги. Кроме того, подтопление может привести к обвалам грунта, как это уже случалось в Москве в результате прорыва водопровода.

Причинами подтопления, как отмечают эксперты, обычно становятся повышение уровня воды в реках при сооружении водохранилищ и плотин, затопление русел рек или потеря воды из водопроводной и канализационной сетей.

Ставку в отставку
Интерес к ипотечному кредитованию в России продолжает расти. По данным Росрегистрации, в прошлом году в России с привлечением заемных банковских средств было приобретено более 200 тыс. единиц жилой недвижимости, а за первое полугодие 2007 года в денежном выражении объем выданных ипотечных кредитов составил 70% от аналогичного показателя всего прошлого года. В Московской области каждая десятая сделка с недвижимостью являлась ипотечной. Это касается не только вторичного рынка недвижимости. Так, на объектах, возводимых СУ-155, по данным на 1 октября, за текущий год заключено 782 договора с привлечением кредитных средств на 2,9 млрд руб. Ожидается, что за весь год будет заключено около 1,1 тыс. ипотечных договоров более чем на 4 млрд руб.

Что же касается угрозы подтопления, вызванной не прорывом водопровода, а повышением общего уровня грунтовых вод, то она всегда была больше свойственна Северной столице. Но, судя по всему, в ближайшие годы проявит себя и в Москве.
Парадокс: несмотря на постоянное падение доллара, ставки по ипотечным кредитам в этой валюте остаются значительно ниже, чем в рублях. Между тем нет ничего более сложного в России, чем спрогнозировать динамику внутреннего курса доллара на ближайшие 10-15 лет (именно на такой срок чаще всего берутся ипотечные кредиты). Поэтому можно только гадать, какая из стратегий выбора валюты для ипотечного кредита окажется более выигрышной.

Постепенное повышение доступности ипотечного кредитования запланировано и на государственном уровне -- концепцией развития унифицированной системы ипотечного жилищного кредитования (это часть федеральной целевой программы Жилище). В ней прогнозируется ежегодное уменьшение средних ставок по кредитам на 1%. В частности, в нынешнем году они должны находиться в пределах 10,5-11%. Поскольку, как следует из статьи 75 Конституции РФ, денежной единицей в Российской Федерации является рубль, то и в данном случае речь идет о ставках на рублевые кредиты.

Причины роста популярности ипотечного кредитования вполне понятны. Ставки по ипотечным кредитам в последние несколько лет как в валюте, так и в рублях постепенно снижаются,-- говорит Елена Шилина, старший вице-президент по развитию первого сервисного ипотечного банка -- ИпоТек Банка.-- Это обусловлено увеличением конкуренции на ипотечном рынке, приходом федеральных игроков на региональные рынки и постепенным снижением стоимости фондирования.

Долларовые повадки
Любопытен иной момент: на фоне отрицательной динамики курса доллара процентные ставки по долларовым кредитам на несколько пунктов ниже, чем по рублевым. С точки зрения банка, это само собой разумеющееся явление. Ставка по кредиту привязана к стоимости денег для банков,-- говорит Алла Цытович, вице-президент по развитию DeltaCredit. А Наталья Грязнова, начальник отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка, добавляет, что длинные дешевые деньги банки привлекают, как правило, в виде иностранных займов либо при помощи выпуска и продажи ипотечных ценных бумаг (этот вид привлечения еще довольно слабо развит в России).

Между тем реально на сегодняшний день в этот промежуток редко попадают даже долларовые кредиты, ставки по которым ниже рублевых. По данным Банка России, на 1 января 2007 года средняя ставка рублевых ипотечных кредитов составляла 13,7% (при этом средний срок погашения кредитов составил 15,2 года), а по валютным кредитам -- 11,4%. За прошедшие 10 месяцев ситуация, безусловно, изменилась, но в прогнозируемые рамки так и не вписалась. По ситуации на середину октября нынешнего года индекс ипотечных ставок (его рассчитывают участники проекта Квадрум. Недвижимость России на основе усредненных данных по 50 крупнейшим в России банкам) по рублевым кредитам, выданным на пять лет, составил 12,3 %, на 15 лет -- 12,5%, на 30 лет -- 12,9%, а по долларовым -- 10,6, 11 и 11,4% соответственно. При этом, по данным исследования, проведенного ИБ Траст, в разных банках рублевые ставки по ипотечным кредитам варьируются от 10,5 до 18,5%, а долларовые -- от 9,5 до 15,5%. Впрочем, уточняют в СУ-155, по ряду банков появилась ставка до 8% годовых. Но все же это исключительные случаи.

Для того же, чтобы рублевые кредиты по объему отданных на их погашение средств стояли по крайней мере вровень с долларовыми, курс доллара должен начать расти. Например, взятые сегодня на пять лет кредиты в долларах и рублях по нынешним средним для такого периода ставкам сравняются, если доллар к моменту полного погашения кредита достигнет 28-29 руб. Что, к слову, и прогнозируют правительственные структуры. Но произойдет ли это в действительности, сегодня не знает никто.

Долларовое фондирование (длинные деньги) для банков как в рамках секьюритизации, так и в рамках простого заимствования продолжает быть доступнее, чем рублевое фондирование,-- резюмирует Елена Шилина. И как результат, ставки по долларовым кредитам оказываются ниже. Что для заемщиков, уже больше года наблюдающих падение курса доллара, все равно кажется довольно странным: по ипотечным кредитам, взятым около года назад, заемщики сейчас расплачиваются с минимальными процентами. Если, конечно, произвести пересчет возвращаемых сумм в рубли.

Рублевые ипотечные кредиты сейчас наиболее востребованы в регионах,-- говорит Наталья Грязнова.-- По моему мнению, одна из причин их популярности связана с тем, что первым со своими программами кредитования в регионы вышло АИЖК, именно за счет региональных операторов которого и происходит массированное распространение ипотеки в регионах, а АИЖК на сегодняшний день предлагает только рублевые ссуды. Как следствие, у банков, активно работающих в регионах, процент выданных рублевых ипотечных кредитов довольно высок. Например, у DeltaCredit две трети выданных ипотечных кредитов -- рублевые. В то же время в Москве, городе с другой ментальностью, ситуация принципиально иная -- до 80% ипотечных кредитов выдается в долларах.

Далеко не все заемщики готовы экстраполировать текущую ситуацию на валютном рынке в будущее либо прислушиваться к прогнозам правительства. Некоторые используют совсем иные ориентиры. Прежде всего речь идет о региональных заемщиках.

Теперь инвесторы не спешат размещать свои средства в ипотечные активы, вследствие чего банки будут вынуждены кредитовать частично за счет своих средств, стоимость которых совсем другая, и поэтому будут вынуждены увеличивать ставки по ипотечным кредитам,-- говорит Наталья Грязнова.-- Увеличение же ставок по долларовым кредитам спровоцирует незначительный рост ставок по рублевым ссудам, поэтому разница в ставках по рублевым и долларовым ипотечным кредитам останется на прежнем уровне.

Разворот курса
После ипотечного кризиса в США ситуация несколько изменилась. На сегодняшний день в связи с ипотечным кризисом на Западе у многих российских банков появились сложности с финансированием,-- отмечает Елена Кураткина, руководитель отдела ипотеки Первой ипотечной компании.-- Есть и такие кредитные организации, которые негласно прекратили выдачу ипотечных кредитов. Можно ожидать, что в ближайшем будущем ряд банков повысят процентные ставки по ипотечным кредитам и ужесточат требования к заемщикам. Поэтому процедура получения ипотечного кредита не стала проще.

Представители иных банковских структур не столь добродушно относятся к нововведению. Например, в ИпоТек Банке не планируют запускать ипотечное кредитование в экзотических валютах, и Елена Шилина объясняет эту позицию так: Я считаю, что потребители зачастую ловятся на низкую декларируемую ставку в так называемых экзотических валютах и не осознают до конца, что берут на себя риски изменения курса неизвестной для них валюты, тем более не могут просчитать эти риски и, таким образом, потенциально не могут правильно рассчитать свои расходы в будущем. Конечно, кажется, что ничего драматического не может случиться с курсом, например, швейцарского франка или японской иены в ближайшее время, но мы должны помнить, что ипотека берется не на год или два, а на 15-25 лет. Я также считаю, что кредитные эксперты в банках не могут квалифицированно объяснить клиентам последние тенденции изменения курсов валют и факторы, влияющие на курс валют, так как они не являются специалистами в этом вопросе.

Но если, хоть и временно, из линейки банковских продуктов исчезают одни кредиты, то должны появиться новые. Например, в иных валютах. Что и произошло. Прежде всего речь идет о швейцарских франках, ипотечные кредиты в которых можно взять в Банке Москвы. Причем ставка по ним самая низкая из всех представленных сегодня в России -- 7% годовых. С конца мая мы начали выдавать ипотечные кредиты в швейцарских франках. Поскольку эта валюта является одной из самых стабильных в мире, именно в ней выдается большинство ипотечных кредитов в странах Восточной Европы уже на протяжении достаточно долгого времени,-- говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Просчитаем на примере, действительно ли кредиты в евро на сегодняшний день не представляют интереса для заемщиков. Для этого сравним выплаты по ипотечным кредитам на сумму, эквивалентную $150 тыс., взятым в конце прошлого года на пять лет в трех разных валютах -- долларах, евро (€113,754 тыс.) и рублях (3,954 млн). Процентные ставки по каждому из них возьмем средние, характерные для такого рода кредитов (10,5% для кредита в евро, 10,6% для долларового и 12,4% для рублевого). Предположим, что платежи будут дифференцированными и ежемесячными. Просчитав размер выплат за десять месяцев нынешнего года, для удобства сравнения мы привели все платежи к общей денежной единице -- рублям.

Считать жилым
Между тем есть еще одна валюта, значительно более понятная для заемщиков, чем франки и иены. Это евро. Однако в общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов доля кредитов в евро крайне мала. По мнению представителей Инвестсбербанка, например, спрос со стороны клиентов на кредиты в евро практически отсутствует. Что странно: курс евро растет плавно и умеренно (за десять месяцев 2007 года он изменился на 2,7%). Процентные же ставки по кредитам в евро в среднем на два пункта ниже, чем по рублевым, и практически соответствуют ставкам по долларовой ипотеке. Исключение составляет лишь Сбербанк, где ставки по кредитам в евро выше, чем по рублевым. Впрочем, в этом банке та же картина наблюдается и c долларовыми кредитами.

Кредиты в евро на втором месте (выплаты в пересчете на рубли на 6,2% меньше, чем по рублевым). Рублевые же оказались аутсайдерами.

Как и можно было ожидать, в рассматриваемом временном периоде наиболее выгодным оказался долларовый кредит. Выплаты по нему за десять месяцев оказались (в пересчете на рубли) почти на 8,4% меньше, чем по рублевой ипотеке, и на 2,1% меньше, чем по кредиту, взятому в евро. Если курс доллара и дальше продолжит демонстрировать отрицательную динамику, то по долларовому кредиту погашение за первый год пройдет практически беспроцентно (при пересчете на рубли).



Главная --> Публикации