Главная --> Публикации --> По мнению аналитиков, цены на недвижимость до конца года останутся стабильными, но затем возможен рост Самый стабильный рынок. преимущества и «подводные камни» французской недвижимости Доступность жилья снизилась Кто на новенького? Молодым куда у нас дорога?

Площадная проблема
Рынок недвижимости не возник в одночасье из ничего -- он существовал и в доприватизационную эпоху в виде квартирных обменов. А 15 лет назад всего лишь был приведен к единому денежному знаменателю.

Ровно полтора десятилетия назад в Москве начали продаваться (и, соответственно, покупаться) приватизированные квартиры. За 15 лет и сам рынок недвижимости изменился до неузнаваемости, и карта престижности Москвы оказалась полностью перекроенной. Динамику этих процессов анализирует обозреватель Ъ-Дома Андрей Воскресенский.

Но главной особенностью московского рынка недвижимости на этапе его формирования было почти полное отсутствие первички. Жилья в начале 90-х строилось мало, а продавалось и того меньше. Еще действовала худо-бедно советская система распределения жилплощади, что-то строили ведомства, часть квартир доставалась строителям по взаимозачетам, и они их продавали, предварительно оформляя на физлиц. Но массового предложения на первичке не было даже в секторе типового жилья, а элитные новостройки отсутствовали в принципе.

Поначалу, кстати, этот эквивалент был романтически несуразен. Установившихся и регулируемых рынком цен еще не было, и продавцы называли ту цифру, на которую у них хватало воздуха в груди. Двухкомнатную квартиру в центре Москвы, например, в 92-м году можно было купить за $10 тыс. -- эта сумма многим тогда казалась запредельной. Впрочем, как продавцы, так и покупатели с ценами разобрались довольно быстро, и уже через год квадратный метр привязался к отметке $1000.

Поэтому топ-сектор заняли расселенные коммуналки -- только такие квартиры имели площадь, отвечающую стандартам элитности -- до 400 кв. м. На деревянные перекрытия и некондиционные подъезды тогда особенного внимания не обращали. Зато 38 комнаток после сноса перегородок, перепланировки и ремонта превращались в настоящие хоромы. Хотя, конечно, слово ремонт в данном контексте неуместно. Правильнее говорить о реконструкции, точнее -- о новом строительстве на пространстве, ограниченном стенами квартиры. Расселение коммуналок было настоящей индустрией первой половины 90-х. Некоторые частные предприниматели расселяли целые подъезды и даже дома. Расселение обходилось примерно в $1000 за метр, а пустые квартиры без ремонта (пардон, реконструкции) с легкостью продавались вдвое дороже. Что касается квартир с отделкой, то верхний предел обозначался магической цифрой $1 млн за 250-300 кв. м бывшей коммуналки. Такая сделка, например, была проведена в доме Россия на Сретенском бульваре в 1994 году.

При этом тогда уже появилась солидная прослойка людей, готовых к покупке дорогой недвижимости с серьезным метражом -- более 200 кв. м. Только где же ее было взять? Даже так называемые цэковские дома, которые с натяжкой можно было считать элитными, удовлетворить этот спрос не могли. Квартиры в них выставлялись на продажу редко и, как правило, не слишком большой площади. Кстати, не стоит преувеличивать роскошь жилищных условий коммунистических бонз. Даже в знаменитой брежневской квартире в цэковском доме на улице Щусева (ныне Гранатный переулок) было всего 180 кв. м общей площади -- сущая конура по нынешним меркам.

Когда в конце 90-х началось строительство дорогих домов, зона элитности расширилась до границ огороженной и охраняемой территории. Настает очередь кварталов. Пройдет еще несколько лет, максимум десять -- и вся площадка между Остоженкой и Пречистенской набережной станет вполне однородной зоной элитной застройки.

Расширение зон
Говорят, что представления об элитности жилья за последние 10-15 лет кардинальным образом переменились. Это не так. Они просто расширились. В начале 90-х покупатель с миллионом долларов в кейсе мыслил только масштабами собственной квартиры -- других возможностей у него просто не было. Затем, когда количество расселенных, выкупленных и отреставрированных квартир в доме переваливало за половину, их обитатели вскладчину приводили в порядок собственный подъезд. Например, в дореволюционном доме на Патриарших прудах, где обитал бывший банкир, ныне писатель Александр Смоленский, уже в 95-м на отремонтированных лестничных клетках стояли пальмы в кадках, а внизу сидела вооруженная охрана.

Как ни странно, этот фактор был гораздо значительнее полвека назад, когда еще и слово экология не было в ходу. Сейчас загазованность города так высока, что разница между западной и восточной частями центра если и существует, то укладывается в рамки статистической погрешности. А рыбы-мутанты попадаются на крючки городских рыболовов как на Овчинниковской, так и на Пречистенской набережной.

Кстати, стоит отметить, что московские зоны элитности не были придуманы риэлтерами, а достались нам по наследству от советского прошлого. Самые престижные сталинские, а затем цэковские и генеральские дома группировались на западном направлении, поближе к Кутузовскому проспекту и, соответственно, рублевским дачам. Не стоит искать скрытых аллегорий в этой тяге к западу. Скорее уж причина в экологии. Как известно, роза ветров располагается на западе от Москвы, так что в этой части города дуют относительно свежие ветра из Подмосковья, еще не загрязненные выбросами столичных промпредприятий. Да и Москва-река здесь девственно чиста по сравнению с юго-востоком города. Показательно, что первый в новейшей истории настоящий элитный дом был построен в 1995 году именно на западном направлении -- на пересечении улицы Вересаева с Можайским шоссе.

Еще пять лет назад застройщики и риэлтеры на вопрос о распределении зон престижности в Москве отвечали примерно так. По-настоящему элитные объекты могут находиться только в нескольких точках центра, прежде всего -- в пределах золотой мили (то есть в окрестностях Остоженки). Дома, расположенные на Якиманке, Патриарших и Чистых прудах, могут также позиционироваться как элитные, но уже с некоторым сомнением. А вот, к примеру, Таганка или Сретенка -- это площадки только для бизнес-класса. За пределами третьего транспортного кольца строительство жилых комплексов бизнес-класса возможно только в исключительных случаях, в основном же все эти площади предназначены для массовой застройки дешевого панельного жилья.

Конечно, западный тренд по-прежнему остается актуальным, но происходит расширение самого понятия элитных территорий.

Строительство Большой Москвы
Казалось бы, куда уж дальше расширяться? Москва ведь, как говорится, не резиновая. На самом деле процесс расширения еще только начинается.

Сейчас, конечно, эти воспоминания вызывают только смех. Впрочем и тогда невозможно было представить себе, что полноценный ЖК бизнес-класса по цене $5 тыс. за квадрат может появиться в паре километров от МКАД не на самом престижном направлении. Не буду приводить примеры, потому что их масса. А любой дом в пределах Садового кольца, даже самый скромный по современным меркам, автоматически позиционируется продавцами как элитный.

На самом деле ЦКАД имеет скорее федеральное, чем околомосковское значение. То есть грузовики, идущие с востока на запад, с севера на юг и обратно, смогут объезжать столицу. Это действительно несколько снизит транспортное напряжение в ближнем Подмосковье. Но главное все-таки не в этом. Вдоль новой трассы областное руководство собирается построить 50 млн кв. м жилья -- это столько же, сколько Москва строит за 10 лет. То есть, появится новый город с населением более 2 млн человек.

Сейчас вовсю ведутся работы по проектированию Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), которая пойдет по линии существующей бетонки в 25-40 км от Москвы. Обычно, расписывая выгоды этого предприятия, областные чиновники упирают на то, что благодаря ЦКАДу снизятся транспортные потоки на подмосковных магистралях. Мол, сейчас длинномерные грузовики создают пробки на подъездах к столице, а когда появится ЦКАД, они будут разгружаться в логистических центрах, которые понастроят вдоль нового кольца. Допустим, так и произойдет. Но ведь те товары, которые они сгрузили в складских комплексах в 20 км от МКАД, все равно должны попасть в столицу. А это значит, что вместо каждого неторопливого трейлера по подмосковным трассам будут носиться десятки безумных газелей. От этого транспортные потоки, пожалуй, только возрастут в несколько раз.

Кстати, интересная деталь: почти на всем протяжении ЦКАД планируется провести по линии ближней бетонки, и только один маленький кусочек в районе Новорижского и Рублево-Успенского шоссе будет отнесен на 20 км дальше, на линию второго бетонного кольца. То есть этот подмосковный проект в точности повторяет западный тренд, характерный для Москвы.

Вот только новый ли? Уже сейчас многие ближние подмосковные города, такие, как Красногорск, Люберцы, Мытищи, представляют собой фактически продолжение московской застройки, протянувшейся на десяток километров и более в область. Легко догадаться, что произойдет после того, как окрестности ЦКАДа обрастут районами массовой застройки: два этих строительных потока сомкнутся, образовав сплошную городскую среду, которую вполне логично будет назвать Большой Москвой. Получится что-то вроде Большого Лондона, и неважно, произойдет формальное объединение территорий в один субъект федерации или нет. Фактически такое объединение уже происходит, с тех пор как строительство жилья эконом-класса практически полностью переместилось в Подмосковье.

Тимур Сайфутдинов, гендиректор компании Терра-Недвижимость, напоминает о прогнозах экспертов в конце прошлого года на год нынешний: Говорилось об увеличении доли поселков таунхаусов и экономкласса, о росте доли ипотечных сделок, об увеличении количества коттеджных поселков на основных направлениях: новорижском, киевском, дмитровском, калужском, минском, ильинском. Рост цен в 2007 г. должен был составить 20-30%. Прогнозы оправдались, считает он. Рынок демонстрирует положительную динамику. Предложение увеличилось на 25%, рост цен по основным направлениям составил в среднем 26,44%, аргументирует Сайфутдинов.

Вряд ли, конечно, вся Маленькая Москва станет зоной исключительно элитной застройки, как это произошло с Садовым кольцом. Но границы зоны элиты будут расширяться и дальше. Выходит, Москва все-таки резиновая.
Понастроили тут
Оценки уходящего года со стороны участников загородного рынка скорее положительные, загородный сегмент в целом смотрелся неплохо на фоне стагнирующего рынка столичного жилья. По цене 1 кв. м первичный рынок загородной недвижимости вплотную приблизился к средней цене 1 кв. м в городе (для квартир не бизнес-класса), отмечают в компании Миэль Загородная недвижимость. Хотя ряд экспертов отмечают признаки неблагополучия. На начало года объем рынка в денежном выражении превышал $12 млрд.

Аналитики из Penny Lane Realty не согласны. По данным компании, объем продаж загородной недвижимости падает начиная с III квартала 2006 г. Причины стремительный рост цен, слабая готовность и низкое качество большинства объектов. К концу III квартала 2007 г. на рынке сформировался рекордный объем предложения 9778 объектов, на 35% больше, чем в начале года. Алексей Коротких, исполнительный директор по продажам Villagio Estate, подтверждает: на первичном рынке в активной продаже находится свыше 180 коттеджных поселков и около 50 поселков с таунхаусами всего более 9000 объектов.

Но количество покупателей на рынке загородной недвижимости в 2007 г. уменьшилось, отмечает руководитель департамента HomeHunter Алексей Бабкин. Впрочем, снижение спроса, по его словам, не привело к изменению темпов продаж уменьшилось только число показов.

При общем росте средневзвешенной цены предложения на объекты загородной недвижимости по итогам III квартала в Penny Lane Realty отметили снижение цен на дома в пределах до 30 км от МКАД раньше такого не было. Виноваты таунхаусы и участки без подряда они подешевели, поскольку на рынок выходит новое и более дешевое предложение в этих сегментах.

Продажи вялые, а предложение все прибывает. Ежемесячно на рынок выходит 3-4 поселка, в основном в среднем и дальнем Подмосковье, отмечают в компании Северо-Запад. Начало 2007 г. на загородном рынке характеризовалось невысокой деловой активностью как покупателей, так и продавцов, напоминает и ведущий аналитик Северо-Запада Полина Иванова. Между тем, принимая во внимание рост активности девелоперов и объем заявленных и находящихся в стадии согласования проектов, Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, считает, что 2008 год должен стать пиковым относительно последних нескольких лет по числу новых поселков.

Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex Group, тем не менее считает, что рост цен на коттеджи в 2007 г. может составить от 30% до 40% (за полугодие цены поднялись на 22%, по его данным), а инвестиционная привлекательность загородной недвижимости растет. В зависимости от класса объекта годовая доходность может составлять 30-50%, а иногда доходит даже до 90%, говорит Алексей Коротких. В Penny Lane Realty, однако, напоминают, что средняя цена реально проданных объектов ниже цены предлагаемых и за последний год разница между этими показателями составила в среднем 15%, по оценке компании.

Участки без подряда стали пользоваться меньшей популярностью, а вот участки с подрядом и готовые дома, наоборот, на пике внимания, говорит по этому поводу Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed.

Дачный сегмент развивается по всем направлениям, в том числе и непопулярным. Сайфутдинов считает это логичным следствием роста цен на уже освоенных трассах. По данным Villagio Estate, средние минимальные цены на домовладения на наиболее популярных направлениях в 2007 г. составили новорижское $800 000, рублево-успенское $2,15 млн, калужское $840 000, дмитровское $535 000, минское $800 000.

Что касается географии загородного строительства, то эксперты единодушно отмечают: наиболее активно развиваются Новорижское, Калужское и Дмитровское (здесь на продажу предлагается больше всего поселков), стимулом является реконструкция трасс. Развитие транспортной инфраструктуры и снижение количества привлекательных участков под строительство новых поселков около МКАД приводит девелоперов и на менее популярные ранее направления киевское, ярославское, симферопольское, щелковское и др. Рублево-Успенское шоссе стоит рассматривать отдельно. Хотя на первичном рынке оно теряет свои позиции, на вторичном занимает 2-е место. Стоимость домовладений в организованных коттеджных поселках колеблется от $3 млн до $75 млн, а стоимость 1 сотки земли от $7000 до $350 000, добавляет Сайфутдинов.

Еще одна особенность уходящего года рост количества покупателей, приобретающих загородную недвижимость по белой схеме, т. е. с указанием реальной стоимости. По оценке Валерия Мищенко, такие сделки составляют на данный момент 60-70% от общего количества. Рынок становится более прозрачным отчасти благодаря усилению контроля финансовой составляющей девелопмента и реализации недвижимости на загородном рынке (этот фактор отмечают в Knight Frank). Отчасти благодаря росту ипотечных сделок (их доля в 2007 г. может составить 25-30%). Хотя ставки остаются высокими (от 9,5% до 12%), ипотечный кредит остается сильным конкурентным преимуществом, считает Сайфутдинов. Кроме ипотеки спрос в 2007 г. застройщики стимулировали при помощи бонусов и скидок, добавляет Лариса Кузьминова, руководитель департамента загородной недвижимости компании Новое качество.

Большинство объектов (более 50%), говорит руководитель департамента консалтинга и аналитических исследований Mayfair Properties Ульяна Алиева, удалено от МКАД на 11-30 км. Хотя доля предложения удаленных объектов постоянно возрастает, и, по данным Penny Lane Realty, впервые в 2007 г. за пределами 30 км от МКАД было продано больше объектов, чем в пределах этой зоны.

Качество и коммуникации
Консультанты и девелоперы продолжают ссылаться на рост осведомленности клиентов. Как следствие, определяющим фактором при выборе коттеджного поселка становится наличие той или иной инфраструктурной составляющей, а также характеристика инженерных коммуникаций, говорит Алексей Бабкин. Наполняемость поселков инфраструктурой существенно влияет на успешность проекта, подтверждает Валерий Мищенко.

Выросло число операторов на загородном рынке. На 37% (со 110 до 151 компании), по оценке Валерия Мищенко. Впрочем, не обошлось и без потерь. Несколько структур, заявивших о масштабных планах освоения обширных земельных участков, свернули активную деятельность.

Девелоперы кроме того стали учитывать фактор спроса, который в этом году преимущественно находился в двух диапазонах: $200 000-500 000 за объект (36%) и $500 000-900 000 (21%), говорит Владимир Яхонтов, замгендиректора компании Миэль Загородная недвижимость. В 2007 г. средняя площадь поселков, участков и домов по сравнению с 2006 г. практически не изменилась, а вот среднее число домов в поселке выросло на 28%. Подобного уплотнения можно достичь только за счет уменьшения общественной территории поселка, описывает существующий концептуальный подход Мищенко. Вероятнее всего застройщики более детально подходят к планированию и разработке архитектурного плана: убирают лишние дороги, делают более компактным расположение служебных построек, стараются рациональнее нарезать участки под коттеджи, объясняет он.

Кроме инфраструктуры обязательными элементами поселка становятся наличие леса, выхода к воде и индивидуальная концепция. Особую важность приобретает уникальность позиционирования, перечисляет признаки роста самосознания Мищенко. Ольга Побединская, директор по маркетингу БН Агент 002, говорит, что больше продается коттеджей с чистовой отделкой. По ее мнению, это свидетельствует и о росте профессионализма строителей, дизайнеров и отделочников.

Мега-, доступно, для миллионеров
Появление на рынке мегапроектов не новость. Но это тенденция, которая может определить характер дальнейшей застройки подмосковных земель. Эксперты перечисляют: Рублево-Архангельское (Новорижское шоссе, 3 км от МКАД, 2,7 млн кв. м, срок сдачи 2017 г.), Остров Барвиха (Рублево-Успенское шоссе, 12 км от МКАД, срок сдачи 2010 г.), Остров Истра (проект MCG Group совместно с Капитал Груп на Новорижском шоссе, 55 км от МКАД, более 1,5 млн кв. м, срок сдачи 2012 г.), Проект А101 (Калужское шоссе, более 10 млн кв. м), Большое Домодедово (более 12 млн кв. м).

В настоящее время, по мнению Ларисы Кузьминовой, экономически выгодно строить уникальные по своим характеристикам элитные объекты либо комплексно осваивать территории в рамках мегапроектов.

Если при помощи государства будет возможна реализация этих мегапроектов, наше представление о загородной жизни может кардинально измениться, прогнозирует Екатерина Тейн, партнер, директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank. Но и кроме официально доступных на рынке заявлены масштабные проекты по сути, территории многофункциональной застройки, среди которых Тейн называет Агаларов Эстейт, Миллениум Парк, Павловы озера.

Игорь Лебедев, руководитель отдела маркетингового анализа компании Масштаб, говорит, что Большое Домодедово компании Coalco, Рублево-Архангельское (ранее проект от Нафта-Москва получил определение город для миллионеров) и Проект А101 самого Масштаба были отобраны в числе 22 проектов для реализации нацпроекта Доступное жилье. Владимир Яхонтов подчеркивает: мегапроекты получили официальную поддержку федеральных властей.

Пока, по данным Агент 002, в основном объекты экономкласса ($1500-2500 за 1 кв. м) расположены в 50-60-километровой зоне (ближе 35 км от МКАД предложения до $200 000-500 000 за дом и не найти). Как правило, такие поселки строятся на бывших колхозных полях несколькими очередями с единой планировкой и общей инфраструктурой. Спрос значительно превышает предложение в этом сегменте, говорит Побединская.

Эксперт из Knight Frank связывает появление названных проектов, а также выход на рынок проекта Crystal Istra (частные резиденции, формирующие премиальный загородный квартал) с началом смены представлений об элитном загородном жилье. Но в HomeHunter в освоении территорий под мегапроекты видят возможность для увеличения объема предложения жилья экономкласса. Проекты масштабных коттеджных поселков являются своего рода мини-городами с обширной инфраструктурой, единым социальным окружением, а также доступными ценами обслуживания домовладений, аргументирует Бабкин. Мария Литинецкая из специализирующейся на элитной недвижимости компании Blackwood считает, что доля экономкласса в общем объеме предложения за прошедший год увеличилась почти в два раза, также объявлено о намерении некоторых компаний, ранее занимавшихся другими сегментами недвижимости, осваивать рынок экономкласса.

Анатолий Балашов, начальника департамента загородной недвижимости агентства Кирсанова Риэлти, обусловливает смещение покупательского спроса (уже отнюдь не эконом) в сторону концепции дачи на выходные перманентно ухудшающейся транспортной ситуацией. Он прогнозирует повышение покупательского интереса к проектам уровня Московского моря и Ривьеры на Истре.

Предложить приемлемого качества участок с домом в пределах $200 000-250 000 можно только достаточно далеко от Москвы, подтверждает Станислав Бродский, управляющий директор УК Велес Менеджмент. Тенденция к расширению географии коттеджных поселков нормальный процесс для загородного рынка. Чем дальше расположен поселок, тем он дешевле, тем теоретически больше у него потребителей, говорит Лебедев. Но просто так люди далеко не поедут по мнению Бродского, многое зависит от маркетинга и особенностей каждого проекта. В общем в этом сегменте наверняка будут и удачи, и провалы.

Но все же в основном смешанные (мультиформатные) поселки, включающие малоэтажные жилые дома, это объекты бизнес- и экономкласса.

Буферная зона
Лебедев отмечает, что в большинстве коттеджных поселков, вышедших на рынок в 2007 г., есть таунхаусы. Таунхаусы являются некой буферной зоной между, например, дорогами и более дорогими домовладениями, говорит он. Девелоперы экспериментируют с этим форматом, архитектурным обликом домов и планировками. На рынок выводятся все новые таун- и прочие хаусы, позиционируемые в том числе и как элитное жилье. Как показательный пример Владимир Яхонтов называет вышедший в III квартале 2007 г. поселок Лесной городок (16 км по Минскому шоссе), в котором помимо таунхаусов есть два многоквартирных 5-этажных дома, и Красногорье Де Люкс, в составе которого присутствуют многоэтажные дома, коттеджи и таунхаусы.

И о цене
Судя по всему, количество денег в российской экономике будет увеличиваться, и не только в силу больших цен на нефть, но и в силу ряда других факторов (поддержка государством в лице ЦБ ликвидности банков, реализация нацпроектов, предвыборные расходы и т. д.). Так что скорее всего рост цен на недвижимость возобновится, но о темпах сказать что-то определенное пока сложно. Рост инфляции, наблюдающийся уже сейчас, конечно, повысит интерес к недвижимости, но насколько вопрос, рассуждает Станислав Бродский. Ожидать в 2008 г. нового скачка цен и ажиотажный спрос на жилье не стоит. Впереди выборы, и ситуация на рынке недвижимости может измениться самым неожиданным образом, говорит Алина Андреева, пресс-секретарь компании КомСтрин, добавляя, что основные инвестиции направлены сейчас в Сочи.

На ликвидность малоэтажных комплексов, по мнению экспертов, влияют в первую очередь транспортная доступность и развитость инфраструктуры направления. Более 60% поселков таунхаусов расположено в 20 км от МКАД. По оценке Алексея Коротких, таунхаусы на 2-м месте по привлекательности после коттеджей экономкласса.

Девелоперы станут активнее использовать ПИФы, прогнозирует Иван Лясников, директор по развитию БГ-Девелопмент. Это позволяет упростить процедуру легализации накопленных земельных массивов, а значит, создает для девелоперов более выгодные условия для вывода на рынок востребованного предложения экономкласса.

Другие эксперты предрекают рост до 2-5% в месяц. Например, в Villagio Estate считают, что за 2008 г. цены на загородную недвижимость вырастут в среднем на 20%, средневзвешенная цена 1 кв. м в организованных коттеджных поселках приблизится к $400 В Миэле говорят о 24%-ном подорожании коттеджей и росте числа предложений на 10-12%.

В планах КомСтрина на 2008 г. начало реализации мультиформатного коттеджного поселка на площади 170 га (28 км по Киевскому шоссе), а Rodex Group в рамках мегапроекта Можайская волна на Можайском водохранилище анонсировала Золотые пески разноформатный поселок с домами от 120 до 250 кв. м. Vesco Group готовит к выходу пять коттеджных поселков, преимущественно по Новорижскому, Киевскому и Калужскому шоссе. Елена Первакова считает, что заметными проектами станут Чехов на Новорижском шоссе, парковые резиденции Булгаков на Калужском. Миэль планирует вывести на рынок два новых проекта: один на Рублевке (таунхаусы и многофункциональный комплекс переменной этажности), другой, в стиле старой Европы, на Калужском шоссе.

В числе поселков, продажи в которых начались в 2007 г., Тимур Сайфутдинов называет на Новой Риге Витро Кантри (60 км, цены от $400 000), Высокий берег (55 км), Троица (60 км) и Звенигорье (50 км). На Дмитровском шоссе Живописный (33 км, $200 000), Лесная усадьба (30 км, от $200 000 за участок без подряда). На Симферопольском шоссе дачный поселок Велегож Парк (100 км, $110 000-175 000). На Ленинградском шоссе, на большой воде (Иваньковское водохранилище) в 110-130 км от Москвы Конаково Ривер Клаб, Московское море. Литинецкая добавляет, что готовятся проекты по Рублево-Успенскому шоссе в районе Шульгино, Чигасово, Жуковки, Петрово-Дальнего. Также ожидаются проекты по Новорижскому шоссе в районе 30-40 км от МКАД. Ряд застройщиков готовятся к освоению крупных участков на юге Московской области (Симферопольское, Каширское шоссе, район Оки).

О спокойном росте на правильные продукты говорит Елена Первакова. Правильные, к которым эксперт относит, например, Довиль, Николино, Курорт Пирогово и т. п., подорожают на 30-40% в год, считает она. В неликвидных поселках продажи будут стоять.

Норд Капитал совместно с СК Русстройтрест планирует до 2012 г. возвести в Подмосковье 6-9 поселков экономкласса, которые войдут в две сети Изюм и Сибарит. В недорогом сегменте этот подход оправдан, так как отработанные технологии позволят значительно снизить себестоимость, говорит Сергей Гоз, гендиректор компании Элит Строй.

Игорь Лебедев уточняет: в настоящее время стоимость объекта определяется исходя из цены, выставленной конкурентами, и уровня спроса. Если продается очень хорошо значит, недооценили, если не продается, значит, переоценили. И в зависимости от этих показателей стоимость недвижимости корректируется. рассказывает он. Все ориентируются исключительно на спрос, и предела цене нет. Однако тенденция налицо: все меньше поселков может сохранять высокую цену при несоответствующем качестве. Например, сейчас на Калужском у одного объекта цена $4 млн, у другого $800 00 Понятно, что есть объективные обоснования таких цен. Но еще одно отличие нашего рынка: если жилье и коттеджи качественные, то они будут куплены, по какой бы цене они не продавались.

Минимальный срок реализации загородного проекта, по оценке Балашова, составляет три года, а максимум, особенно в случае продажи бесподрядных участков, размыт между 5-7 годами. Эксперты утверждают: сроки реализации малоликвидной недвижимости значительно повышаются. Однако это не значит, что доля подобной недвижимости на рынке уменьшится, говорит Тейн.

Анатолий Балашов считает, что в 2008 г. увеличится стоимостный разрыв между домами в готовых и строящихся поселках. По-прежнему ничего не грозит ближнему Подмосковью, а именно Переделкино, Барвихе, Сколково, добавляет он.

По мнению Екатерины Тейн, поскольку ценообразование в элитном сегменте не подчиняется классическим закономерностям, то на самых престижных направлениях продолжится значительный рост цен. Реальные цены в сегменте бизнес-класса, по ее прогнозам, возрастут на 10-15%, т. е. номинальный рост цен может составить от 20% до 30%.

Кто-то может даже поднять цены в надежде на перелом. Но ситуацию это не изменит неликвидные с различных точек зрения поселки продаваться не будут, категорична Первакова. Как вариант для малоликвидных поселков в Новом качестве называют ребрендинг либо привлечение покупателей при помощи бонусов или скидок.

Насчет того, будут ли снижаться цены в поселках, имеющих проблемы с реализацией, мнения расходятся. Валерий Мищенко считает, что такое вполне возможно. Существуют примеры, когда изначально неграмотное позиционирование поселка и растущая конкуренция привели к вынужденному снижению цен на дома до 30% за год, соглашается Алиева.

Правительство США продолжает попытки погасить кризис на ипотечном рынке. В ближайшее время будет представлен совместный план местных и федеральных властей, позволяющий зафиксировать процентные ставки по выданным кредитам. Об этом вчера рассказал министр финансов Генри Полсон.

Если скорректировать концепцию невозможно (строительство уже началось), то корректируется уровень цен или меняется позиционирование, рассказывает Мария Литинецкая. Либо такие поселки могут быть проданы целиком со значительным дисконтом, добавляет Лебедев. Но пока, по мнению эксперта, уровень конкуренции не таков, чтобы исключительно потребительские требования решали рентабельность того или иного проекта.

Чтобы помочь гражданам не лишиться своих домов, необходимо на какое-то время заморозить процентные ставки по некоторым видам закладных бумаг, считает министр финансов. По его словам, предложенный план, в случае его одобрения конгрессом, даст возможность федеральным и местным властям временно расширить фонды безналоговых облигаций, включив в них ипотечные бумаги. Власти рассчитывают, что это позволит сократить ущерб, который рецессия на рынке жилья может нанести экономике страны, а также предотвратить новые потери по долговым обязательствам, обеспеченным ипотечными кредитами.

Количество проблем в сфере ипотечного кредитования заемщиков категории subprime, вероятно, значительно увеличится в следующем году, и нам необходимо быть уверенными в том, что мы сможем справиться с этой ситуацией, -- заявил г-н Полсон в ходе Национального жилищного форума в Вашингтоне. -- Мы можем прийти к необходимому балансу, чтобы уменьшить риски для экономики, связанные с проблемами рынка жилья.

Министр финансов выразил уверенность в том, что решение о фиксировании ставок будет достигнуто в ближайшее время. В данный момент он ведет переговоры на эту тему с крупнейшими ипотечными кредиторами и другими держателями закладных.

Речь идет в основном об ипотечных кредитах, стоимость которых резко возрастает по истечении первых двух-трех лет, пояснил г-н Полсон. Такие условия обычно предлагаются заемщикам с низкой кредитоспособностью. Когда цены на жилье в США росли, покупателей убеждали, что они с легкостью рефинансируют свои займы. Однако этим летом рынок недвижимости постиг кризис, в результате чего миллионы американцев находятся под угрозой потери жилья. По статистике, в октябре число домов, отчуждаемых за долги, выросло вдвое по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Пока это не спровоцировало социальных проблем, поскольку отчуждение жилья требует судебного решения, а этот процесс, как прпавило, занимает время. Тем не менее, перспектива массовых волнений на этой почве не может не волновать власти, тем более в предвыборный год. А специалисты прогнозируют, что в ближайшие два года на новые, гораздо более высокие ставки в США должны переключаться по 100 тысяч ипотечных займов в месяц.

Г-н Полсон не уточнил, на какой срок планируется заморозка ставок по кредитам, однако специалисты предполагают, что для максимального эффекта этот период должен составить от трех до шести лет. Противники данной идеи указывают на то, что такое вмешательство может нарушить естественную работу рынка и отозваться в будущей перспективе.

Впрочем, воспользоваться помощью правительства смогут не все американцы. Г-н Полсон предупредил, что поддержка будет оказана гражданам, имеющим стабильный доход и относительно чистую кредитную историю. Мы готовы помочь финансово ответственным, но оказавшимся в сложном положении домовладельцам, -- сказал он, пояснив, что те, кто пострадал исключительно вследствие собственной неосторожности, и тем более спекулянты на поддержку рассчитывать не смогут.

В 2003 году несколько заемщиков банка Русский стандарт обнаружили, что процент, который они вынуждены ежемесячно выплачивать по кредиту, существенно отличается от того, что был прописан в договоре. Делом заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба, которая установила, что эффективная, то есть фактическая ставка для клиентов Русского стандарта составляет 66% годовых против декларируемых 29%. Причиной столь внушительной разницы стали всевозможные комиссии, страховки и сборы (к примеру, за открытие счета, за его ежемесячное обслуживание), которые приплюсовывались к основной сумме долга, но о которых банк любезно сообщал заемщику только лишь после подписания договора. Дальнейшее расследование показало, что подобными махинациями грешат практически все банки в России и что заявленные 10% годовых подразумевают, как правило, все 40%.

С первым пакетом экстренных мер в начале сентября выступил Джордж Буш (см. Время новостей от 3 сентября). Тогда он, в частности, заявил, что проблемы ипотеки в масштабах всей американской экономики незначительны и не способны подорвать здоровый фундамент экономики. Буш обещал, что правительственная программа FHA Secure поможет домовладельцам с хорошей кредитной историей, которые тем не менее оказались не в состоянии погасить текущие процентные платежи, рефинансировать свои кредиты. Президент США тогда обратился к кредиторам с просьбой вместе с домовладельцами работать над пересмотром условий ипотечных займов для предотвращения дефолтов. Примечательно, что он тогда говорил и об ограниченной роли правительства: Спасение кредиторов на федеральном уровне лишь будет способствовать повторному появлению проблемы. Рынки тогда позитивно отреагировали на выступление Буша, но ждали от администрации новых шагов по стабилизации в ипотечном секторе.
Три года чиновники бьются с банками за право потребителя знать реальную ставку по кредиту. Потребителю же - все равно. Как показал свежий опрос ВЦИОМа, половина россиян до сих пор ни о чем подобном даже не слышала. А среди осведомленных немало тех, кто остался недоволен тем, что теперь знает истинную сумму своего долга перед банком.

Эта история настолько потрясла банковский рынок, так красочно расписывалась в СМИ, что казалось, страна знает о ней не хуже, чем о разводе Николая Баскова. И радуется победе вместе с ФАС и прокурорами. Однако результаты опроса, проведенные ВЦИОМом и Национальным агентством финансовых исследований, показали, что половина населения страны понятия не имеет о чем идет речь. В курсе новых требований к банкам при выдаче кредитов оказалось ровно половина респондентов. При этом, если 22% опрошенных знали о чем идет речь, то 28% признались, что что-то об этом слышали.

Подключив Роспотребнадзор и Генпрокуратуру, ФАС начала борьбу за право заемщиков на полную информированность о сумме долга. И хотя банки отчаянно сопротивлялись, им пришлось сдаться. В соответствии с требованием Центробанка России с 1 июля текущего года они обязаны полностью раскрывать величину процентной ставки по кредитам для населения, включая все сборы за оформление кредита, страховку и т.п.



Главная --> Публикации