Главная --> Публикации --> Купи/продай квартиру по кусочкам В москве появилась новая поглотительская профессия – «не рейдер» Вторичный рынок жилья в цифрах. москва. ноябрь — начало декабря 2007 года Доступность жилья больше не интересует россиян? По официальным прогнозам, к 2010 году каждый третий россиянин сможет купить квартиру

Квартиры в сталинских высотках покупают как антиквариат
Из семи сталинских высоток квартиры есть только в пяти - на Котельнической, Кудринской, Садово-Спасской, на Воробьевых горах и в жилом комплексе гостиницы «Украина». Причем жилье в комплексе на Ленинских горах является служебным - в нем живет профессура МГУ - и на рынок недвижимости университетские квартиры не попадают. Каждая из жилых сталинских высоток спроектирована таким образом: VIP-квартиры площадью от 160 кв. м в центральном корпусе и небольшие квартиры от 40 кв. м в боковых крыльях.

Квартира в столичной высотке - это не только вид из окна, нестандартная планировка, автономная инфраструктура и охрана, это и подтверждение собственного статуса. Пять жилых сталинских высоток всегда воспринимались как дома для избранных. Стоит обратить внимание и на московские небоскребы нового поколения.

Некоторые бизнесмены приобретают квартиры в этих домах для коллекции - как антиквариат. Довольно часто покупателями становятся вернувшиеся из эмиграции (например, Вилли Токарев) и иностранцы», - рассказали GZT в одном агентстве недвижимости. Эксклюзивные варианты ценятся дорого: в прошлом году 300-метровая квартира в высотке на Кудринской площади с отдельным выходом на большую террасу была куплена более чем за миллион долларов.

В советские времена квартиры в высотках получали партийные деятели, военачальники, актеры. В начале девяностых квадратные метры в «сталинках» стали активно продаваться. В последнее время квартиры в знаменитых высотках появляются в продаже крайне редко, да и покупателей не так много. «Сейчас спрос на сталинские высотки уже не такой, как десять лет назад. Их покупают представители интеллигенции, которым важно, как выглядит дом, какая у него репутация и кто в нем живет.

К 2015 году в столице появится новое кольцо Москвы из шестидесяти жилых небоскребов, расположенных по периметру Третьего транспортного кольца и за его пределами. В самых «низкорослых» высотках насчитывается 26-30 этажей (дома на Щукинской), а среднестатистический небоскреб дорастает до 43-50 этажей («Эдельвейс», «Вертикаль», «Триумф-палас», «Алые паруса»). Первая высотка нового кольца - «Эдельвейс» на Давыдковской улице - уже близка к сдаче, другая - «Вертикаль» на Ленинском проспекте - еще не выросла и до 10-го этажа. Еще пять высотных домов будут заложены в ближайшие два года. Высотки нового кольца будут довольно сильно отличаться друг от друга стилистически, а некоторые обгонят в росте своих предшественниц. Например, высота дома на Котельнической набережной составляет 176,5 метра (из них 40 метров - шпиль), здания МИДа - 170,5 метра (30-метровый шпиль), гостиницы «Ленинградская» - 136 метров (с 24-метровым шпилем).

Но в большинстве случаев, как утверждают риелторы, квартиры в сталинских высотках не являются элитными объектами - прежде всего потому, что коммуникации в этих домах устарели и владельцу отдельно взятой квартиры не под силу решить эту проблему, к тому же в большинстве квартир очень маленькие кухни. Поэтому цена на них сопоставима с ценами на жилье бизнес-класса: 1200-1500 долларов за кв. м. Квартира в небоскребе позволяет смотреть на Москву с высоты 200 метров Между тем многие потенциальные собственники квартир хотели бы смотреть на Москву с высоты птичьего полета. Этим пользуются застройщики, развернувшие в столице масштабный проект по строительству современных высоток. Сейчас на разной стадии строительства находится больше десяти высотных домов, столько же уже сдано в эксплуатацию.

Штучный товар
Строительство высоток в Москве осложняет и отсутствие строительных нормативов (СНиПов) для домов высотой более 75 метров (20-22 этажа), поэтому большинство параметров зданий авторам проекта приходится рассчитывать самостоятельно, на свой страх и риск. Сложность возведения высотки - естественный регулятор рынка застройщиков. Сейчас компании, которые могут позволить себе взяться за возведение небоскреба, в Москве можно пересчитать по пальцам - это «Конти», «Дон-строй», «Квартал 32-33» и «Капитал-групп».

Новые жилые высотки будут достигать 200 метров (без учета рельефа). По мировым меркам московские высотки довольно низкие. Например, в корейском Пусане идет строительство 424-метровой башни, в шведском Мальме - 325-метрового небоскреба. Но в столице нельзя строить здания высотой более 250 метров: не выдержат ни почвы (пески, известняки, глины), ни инженерные коммуникации. Впрочем, бороться с «уплыванием» и проседанием почв можно - например, главное здание МГУ покоится на толстой бетонной подушке, укрепляющей склон Москвы-реки, а некоторые участки метротоннелей Люблинской ветки при строительстве подмораживали. Однако согласовать строительство высотного дома в Москве все же довольно сложно: для этого надо получить 250 документов.

Прежде чем купить квартиру в высотном доме, не поленитесь наведаться на стройплощадку и послушать, на каком языке разговаривают строители. Не удивляйтесь, если это будет английский: в последнее время считается хорошим тоном приглашать специалистов из США и ЮАР, у которых есть опыт возведения небоскребов. «Высотное строительство - это принципиально новая философия в строительном деле, - считает начальник отдела маркетинга группы компаний «Конти» Алексей Самсонов. - Мы живем в эпоху hi-tech, а высотки, или небоскребы, - это hi-tech в строительстве. Новые технологии и материалы позволяют возводить здания выше 200 метров и реализовывать практически любые архитектурные идеи.

'Небоскребы - это hi-tech в строительстве'
Помимо проблемного согласования строительство высоток подразумевает использование особой дорогостоящей аппаратуры (например, сборного крана, который поднимается вместе с домом) и специальных стройматериалов (бетона особой прочности, ветрозащищенных окон или тройных стеклопакетов, усиленных рамами из нержавеющей стали). Логично, что для монтажа такого оборудования нужны высококвалифицированные строители, а не залетные гастарбайтеры.

Вопрос престижа
Как утверждают риелторы, квартиры в современных высотках покупают те, кто хочет жить в предсказуемой социальной среде и причисляет себя к преуспевающей части общества. Учитывая их интересы, застройщики создают высотные комплексы под девизом 'город в миниатюре'. Стандартный набор услуг, предлагаемых обитателям высотки, включает подземную парковку, собственный спортивно-оздоровительный комплекс, придомовые аквапарк и боулинг, несколько магазинов, свою службу быта, один или несколько ресторанов, детский центр, иногда - внутреннюю медицинскую службу.

Есть и субъективный фактор - в первую очередь это желание человека приподняться над землей и самоутвердиться таким способом». В высотных жилых комплексах учитываются все модные тенденции в отделке холлов: натуральный камень, встроенные светильники и массивные люстры, мозаичные полы, никелированные и хромированные ручки. Непременным атрибутом являются зимние сады, эксплуатируемые крыши (на которых можно готовить барбекю) и террасы. Квартиры большой площади предоставляют свободу для дизайнерской мысли, однако так называемая свободная планировка квартир в этих зданиях запрещена - слишком велика нагрузка на фундамент.

Помимо замкнутой социальной инфраструктуры высотки, как правило, имеют замкнутую же систему допуска в здание через контрольно-пропускные посты с вооруженной охраной. По тому же принципу организована и придомовая территория - с собственной детской площадкой, небольшим парком, иногда даже собственной набережной и причалом для лодок и яхт, как у «Алых парусов». Если все строящиеся высотки будут столь фешенебельны, как небоскребы 'первой волны', квартиры в них еще долго будут относиться к разряду элитных.

Присутствие врачей особенно актуально: некоторые люди более чувствительны к жизни на высоте, чем другие, и временами могут испытывать легкие приступы тревоги или головокружения (допустимая величина отклонения здания от вертикальной оси составляет 40 сантиметров для 200-метровой башни). Помимо этого проектировщики обеспечивают статусным жильцам необходимую изоляцию от внешнего мира.

Это уютный городок с центральным бульваром, изогнутыми улицами и почти игрушечными домиками. Транспортная система поселка продумана до мелочей: по кольцу организовано одностороннее движение, так что водители, велосипедисты и дачники не мешают друг другу. В деловой части – общественно-административный центр с мини-маркетом, кафе-баром, спортивным комплексом, сауной, зоной досуга и службой быта. То есть инфраструктура загородного поселка ни в чем не уступает «начинке», которую предлагают покупателям застройщики элитных высотных комплексов Москвы.

Впрочем, в Москве есть возможность приобрести элитное жилье и не забираясь под облака: традиционно высоким спросом пользуются жилые комплексы в тихом центре, например на Остоженке и Плющихе. Альтернативой городским элитным домам могут служить и охраняемые коттеджные поселки в непосредственной близости от столицы. Загородные дома в таких поселках рассчитаны на тех, кто любит быть поближе к земле, но при этом предпочитает городской комфорт. В этом году на рынке загородной недвижимости появилось восемнадцать поселков. Например, «Залесье», «Золотой город», «Зеленый мыс», «Дубрава». Можно обосноваться в поселке «Новый свет» (всего в двух километрах от МКАД, на Алтуфьевском шоссе).

Помимо вида из окна (окна должны выходить как минимум на две стороны света) покупатель оплачивает соседство с состоятельными жильцами, развитую инфраструктуру дома. Застройщики подчеркивают, что строят не просто новое дорогое жилье, но и новый тип жизни, а за это надо платить. Чем выше забрался по социальной лестнице, тем выше должна быть квартира. При этом с каждым этажом цена квадратного метра вырастает на 300-450 долларов. Значительную долю в стоимости жилья составляет цена оборудования, необходимого для нормального функционирования высотки.

Сколько стоит вид из окна высотки
Как правило, квартиры в высотках начинают продавать если не на уровне котлована, то уже на стадии третьего-четвертого этажа. Причем наиболее активно раскупаются именно высотные этажи - тридцатые-сороковые. Квартиры продаются по 1300-2000 долларов за квадратный метр. Стоимость квадратного метра складывается из многих составляющих.

Для установки дополнительного канализационного оборудования и систем подачи воды на верхние этажи нужны технические этажи - по одному на каждые 10-15 жилых. Системы энергоснабжения должны обеспечивать электричеством все многочисленные агрегаты дома и работать автономно в случае нештатной ситуации. Для управления всеми этими системами жизнеобеспечения нужна отдельная система. Естественно, все расходы на установку оборудования и его эксплуатацию ложатся на покупателей квартир.

Конструктивные особенности здания требуют установки особой системы водоснабжения, канализации, кондиционирования, лифтов и противопожарной безопасности. Например, лифты, установленные в московских небоскребах, в среднем в два-три раза быстрее обыкновенных (скорость подъема - 3-4 метра в секунду). Система канализации и водоснабжения требует установки мощных насосов, способных подавать свежую воду и забирать отработанную с высоты 200 метров.

Впрочем, квартирными спринклерами может похвастаться не каждая высотка, поскольку пожарные не всегда требуют их установки. Помимо этого крыши высотки рекомендуется оснащать хотя бы одной посадочной площадкой для спасательного вертолета. Все это также сказывается на итоговой цене метра, а в дальнейшем - на стоимости технического обслуживания.

Еще одна статья расходов - противопожарная безопасность. Поскольку эвакуация обитателей высотных зданий в случае возникновения пожара может быть весьма затруднительной, проектировщики небоскребов делают акцент на предупреждении возгораний и создании внутренних систем пожаротушения. Как правило, дома разделены на газонепроницаемые блоки, которые при возникновении пожара изолируются друг от друга, не допуская распространения огня. Квартиры и лестничные площадки, а также лифты и лифтовые шахты (они должны быть пожарозащищенными) оснащаются датчиками задымления и спринклерами.

Гостиничных номеров тут было 3400 - это много даже для очень большой гостиницы. Для тех, кто забыл, напомним: здание России, занимавшее площадь около 13 га, состояло из четырех 12-этажных корпусов, развернутых соответственно на север, запад, юг и восток, с высотной частью в центре северного корпуса. Теперь все это уже разобрано. Кое-какие фрагменты здания-гиганта, правда, еще послужат в качестве строительных блоков в мелком гостиничном строительстве - строилось ведь тут все на века из самых лучших материалов. После разборки корпусов здания некоторые элементы сооружения были оставлены для повторного применения. До сих пор второй жизни ожидают, в частности, 30% н-образных элементов г крупногабаритных (6x4,8 м) конструкций весом около восьми тонн, которые использовались только при строительстве России и держали всю жесткость здания, соединяя сразу два этажа. К повторному использованию готовят около 60% пилонов, межоконных плит, облицованных мрамором. Благодаря им фасады новых зданий будут напоминать фасады снесенного гиганта. Все остальное имущество гостиницы уже демонтировано и распродано. А в октябре прошлого года здание лишилось и 24-метрового шпиля с позолоченным)куполом, что находился на высотном корпусе сооружения.

В среднем жители элитных высоток должны платить за "коммуналку" от 0,5 до 2 долларов за квадратный метр в месяц. Квартиры в доме "Эдельвейс" продаются от 1600 долларов за квадратный метр, в доме "Вертикаль" - от 1100 долларов за квадратный метр, в доме "Континенталь" - от 1080 до 1700 долларов за квадратный метр, в "Триумф-Паласе" - от 1900 до 2500 евро за квадратный метр, в "Алых парусах" - от 1700 до 2200 евро за квадратный метр, в комплексе "Воробьевы горы" - от 1700 до 2500 евро за квадратный метр.
Снос или, вернее сказать, разбор гостиницы Россия продолжается уже не первый год. Дело это кропотливое и очень непростое, ведь по размерам гостинице-гиганту не было равных в Европе, а по длине коридоров - и во всем мире.

Таким образом жизнь слегка подкорректировала амбициозные планы строителей гостиницы - гиганта сорокалетней давности. Все вернулось в итоге на круги своя, а новое оказалось незабытым старым. На месте гостиницы решили восстановить снесенный некогда сгоряча район Зарядье.

Разборка комплекса велась круглосуточно. С помощью шести двухсоттонных высотных кранов Liebherr огромные вырезанные электрогазосварщиками фрагменты здания снимались с сооружения и отправлялись вниз. Там специальная техника с гидромолотами дробила их на куски помельче. После отделения металла, который шел на переплавку, железобетон и строительный мусор отправлялись на дробильно-сортировочные комплексы для переработки в щебень. Таким образом демонтировалась часть здания выше пятого этажа. Потом по достижении пятиэтажного уровня крупные куски от здания отрезали мощные гидроножницы, а все остальное разрушали шестидесятитонные экскаваторы.

Пока, правда, на это мало что указывает. Разбор гостиницы временно прекращен, что вызвало немало кривотолков среди журналистов и озабоченной околоархитектурной общественности. Ведь сроки окончания разборки поначалу дотировались декабрем 2006 года. Демонтаж наземной части, исключая концертный зал, первоначально планировали закончить к началу февраля 2007 г., потом были перенесены на весну-лето сего года, затем их пытались приурочить к празднованию Дня города, но до сих пор гостиничный комплекс не снесен полностью. Помешала северная эстакада, разборка была необходима для установки башенного крана. Проект предполагал механизированную разборку эстакады, хотя она примыкала к памятникам архитектуры. Когда специалисты приступили к работе, начались сильные вибрации, которые могли повлиять на старинные здания. Проект переиграли и перешли на технологию резки алмазными канатами. Все это заняло гораздо больше времени, чем было отведено.

Понятно, что войти два раза в одну и ту же воду не получится и ушедший район Зарядье уже не вернуть. Просто при строительстве нового гостиничного комплекса на месте снесённой гостиницы будет воссоздана частично карта Древнейшего московского района.

Поэтому-то и поползли противоречивые слухи о неопределенном будущем строения. Слухи эти опроверг на днях в категоричной форме Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Он заверил журналистов, что строительство нового комплекса непременно начнется в следующем году. Сам проект комплекса практически не предусматривает возведения офисных площадей.

Россия уже лишена всех своих корпусов. Но остается концертный зал, который демонтирован лишь частично.

Проект реконструкции России одобрил еще в конце 2006 года общественный градостроительный совет при мэре Москвы. В соответствии с этим проектом общая площадь нового комплекса составит 360 тыс. кв. метров, из которых почти 100 тыс. кв. метров займут гостиничные площади. Под паркинг отводится 75 тыс. кв. м; апартаменты займут 10 тыс. кв. м. В комплексе также предусмотрены концертный зал на 2,5 тыс. мест и самый большой в стране филармонический зал на 1,2 тыс. мест.

Это будет именно социальный объект. Там предусмотрено два объекта культуры - один будет равен сносимому концертному залу, прорабатывается вопрос о размещении городского музея. Остальные корпуса займут гостиницы с небольшими сувенирными магазинчиками, - рассказал он.

В самой же зоне застройки, выполненной в стиле хай-тек с учетом старых московских архитектурных традиций, будут размещены гостиницы и торговые ряды. При этом новые улицы пройдут там же, где они и располагались несколько веков тому назад. Теперь они пройдут через стилобатную часть комплекса. Историческая достоверность соблюдается при этом максимально. Торговые ряды будут той же ширины, что и в те далекие годы. Планируется восстановить и Кривую улицу в районе Китай-города. Открывать же перспективу предстоит двум более широким улицам, названным главным архитектором Москвы Александром Кузьминым лучами. Эти улицы образуют в центре комплекса треугольную площадь, где и расположится концертный зал и филармония. Кроме того, власти обещают, что Зарядье вновь станет свободной зоной и прогуляться там сможет каждый.

Согласно концепции, в Зарядье, помимо концертного зала, планируется устроить и Национальный центр культуры и искусств, где разместятся мультимедийная библиотека, оборудованные по последнему слову техники выставочные залы, реставрационный центр и музей со сменной экспозицией, представляющей российское искусство XIV - XXI веков. Предполагается также перекрыть стеклянной кровлей пространство между возводимыми зданиями музеев и Китайгородской стеной. Оно станет как бы одним большим музеем, создаваемом на базе находок XV - XVI веков, обнаруженных в результате уже проведенных археологических изысканий этих мест, и ожидаемых новых находок.

И это понятно: не много еще найдется в мире мегаполисов, которые развиваются и строят так же активно, как это делает Москва. А любая стройка, как известно, всегда задевает интересы множества людей, нередко вступающих в противоречие между собой. В этом лишний раз убедились в ходе Делового завтрака с Владимиром Ресиным журналисты Российской газеты.

Сколько бы горячих линий ни открывал столичный стройкомплекс и как часто бы его глава, первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин ни встречался с журналистами, вопросов к нему не убывает.

- Нет, такой угрозы уже нет. Минувшей ночью кровлю поддомкратили, и теперь она будет надежно стоять столько времени, сколько потребуется, чтобы заменить лопнувшую шпильку.

Крыша в Крылатском не рухнет
- Владимир Иосифович! Москвичи с интересом наблюдают за развитием событий в Крылатском. Как пояснил еще на прошлой неделе мэр, Ледовый дворец закрыли из-за угрозы обрушения крыши. Она по-прежнему существует?

- Придется, видимо, все. Кто поручится, что подобное не повторится с любой другой? Но окончательное решение - за специально созданной для расследования случившегося государственной комиссией Ростехнадзора. Этой же комиссии делать и окончательные выводы о причинах случившегося. Кроме этого, в Москве под руководством моего первого заместителя Александра Косована работает техническая комиссия, которая должна детально разобраться во всех технических и технологических причинах аварии.

- Стоял выбор - менять все 19 таких шпилек или достаточно одной. Решили?

- Трудно пока сказать определенно. Постараемся, конечно, провести восстановительные работы как можно быстрее. Но в любом случае, как я думаю, это дело не одного месяца. Слава богу, что в результате случившегося никто не пострадал.

- Сколько времени займет ремонт дворца, в течение которого им нельзя будет пользоваться?

- Как известно, 2007 год был в Москве объявлен Годом ребенка. Мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков поставил перед нами задачу ввести в городе вторую сотню детсадов - первая, напомню, была введена в прошлом году. Это поручение обязательно будет выполнено. Согласитесь, солидная прибавка садиков получится!

Что принес год уходящий?
- Владимир Иосифович! Чем знаменателен уходящий год для столичных строителей? Какие самые важные объекты им удалось ввести?

- Вот построим в ближайшие два года еще 200 детсадов - и не будет!

- А когда же в детсады очередей не будет у москвичей?

- Не возражаю. Всегда стараюсь помочь всем, кто обращается ко мне. Но я уверен, что проблема будет решена в целом по городу.

- Здорово! Значит, РГ может сказать читателям: если в 2010 году вы не устроите малыша в садик, обращайтесь к Ресину?

- Строительством пяти миллионов квадратных метров нового жилья. Это ни много ни мало порядка ста тысяч квартир. Причем половина из них строится по социальным программам. Появлением новых современных школ. Продолжением строительства главного университета России - МГУ. Если в прошлом году для него была возведена фундаментальная библиотека, то в этом добавился прекрасный учебный корпус площадью 100 тысяч квадратных метров! Плюс медицинский центр, позволивший этому известному в мире учебному заведению возобновить не только подготовку высококвалифицированных врачей, но и лечебную практику. Ну и, конечно же, важным событием стало возрождение усадьбы Царицыно. Можно долго еще спорить: надо было реконструировать ее или лучше было оставить в руинах, но растущий день ото дня поток москвичей и гостей столицы, которые хотят своими глазами увидеть обновленную царскую усадьбу, мне кажется, стал самым весомым аргументом в этом споре.

- Чем еще запомнится жителям столицы 2007 год?

- Мы строим новые дороги и реконструируем старые. Если бы этого не делать, то Москва давно бы уже не ехала, а встала.

Пробки, пробки, пробки
- Не первый год москвичей достают пробки на дорогах. Неужели власти ничего не могут сделать для избавления от них?

- Нет. Полностью весь проект от Манежной площади до МКАД действительно будет осуществлен к 2009 году. А тоннель на Соколе откроем в обе стороны движения уже в декабре.

- Окончание реконструкции Ленинградского проспекта ждать, как и было обещано, к 2009 году? Раньше никак нельзя?

- Думаю, потому что строители работают не изолированно, сами по себе. Они лишь звено целой цепочки. Для того чтобы заложить фундамент любого здания, город должен освободить для него пятно застройки. Но еще раньше переселить на новое место людей, которые жили или работали там. Следовательно, сначала нужно построить для них дом. В общем, включается столько самых разных факторов и обстоятельств, что их очень трудно учесть в самом, казалось бы, детально разработанном сетевом графике. А уж если кто-то один из этой цепи срывает свой срок, то потом летит вообще вся цепочка.

- Известный журналист Анатолий Аграновский писал о том, что строители так устроены, что большую часть объектов во все времена сдают в конце года, в четвертом квартале. Эта правило настолько непоколебимо, удивлялся он, что если бы еще был пятый квартал, то сдавали бы и в пятом. Почему происходит именно так?

- Надеюсь, что и не будут стоять. Юрий Михайлович Лужков обратился за помощью к президенту РФ. После этого было дано указание федеральным органам выделить деньги на реконструкцию Ленинградского шоссе до Шереметьева.

- Это относится, наверное, и к реконструкции Ленинградки. Расширит свою часть магистрали Москва, а, выехав за МКАД, по направлению к аэропорту Шереметьево, автомобили все равно упрутся в узкое горлышко на территории Московской области. Представляете, как будет обидно горожанам? Ведь нынешние неудобства они терпят в расчете на то, что хоть потом можно будет ехать, а не стоять в заторах.

- Да. Сегодня как раз проводил по этому вопросу аппаратное совещание. В ближайшее время будем встречаться уже с руководством железной дороги и прорабатывать концепцию создания автомобильных трасс над всеми вылетными железнодорожными магистралями. Выгода этого дела состоит в том, что здесь по сути трасса уже готова, для ее строительства не нужно ничего сносить. Следовательно, и затраты предстоят не такие большие.

- Недавно на заседании общественного совета при мэре Москвы обсуждался проект прокладки автодорог над железнодорожными путями, проходящими по городу. Как строитель более чем с полувековым опытом вы считаете его реальным?

- Думаю, что не позже 2010 года.

- И как скоро начнутся работы по реализации этого проекта?

- В следующем году начнем заниматься и этим направлением. Дело в том, что на полях Люберецкой станции аэрации запланировано строительство нового жилого микрорайона площадью 1,5 миллиона квадратных метров. Возводить его без новых дорог бессмысленно.

- А для юго-востока столицы есть какие-то перспективы тоже вылезти из пробок? Ведь Рязанский и Волгоградский проспекты, а также шоссе Энтузиастов донельзя забиты машинами.

- Москва развивается не стихийно, а по Генеральному плану, имеющему статус закона. И там, конечно же, учтены и потребность в рабочих местах, и в жилье, и в магазинах... Есть нормативы комплексной застройки, и они строго соблюдаются. Ситуацию же на дорогах усугубляет еще то, что, долго не имея возможности обзавестись автомобилем, многие москвичи сейчас имеют и две, и три машины в семье. Не расстаются даже с самыми старыми. Такого, конечно, невозможно было предусмотреть ни в одном плане.

- Владимир Иосифович! Дорог в Москве год от года становится все больше. Это так. Но пробок меньше все равно не становится. Может быть, нужен принципиально иной подход к решению проблемы? Например, строить то же жилье в округе в первую очередь для жителей, которые уже живут там, а по соседству с их домом создавать рабочие места - чтобы не приходилось людям катить на работу через всю столицу?

- Нет. Таких планов нет. Выбор ехать в город и терять время в пробках или пересесть на общественный транспорт должны делать сами москвичи. Задача властей - представить им возможность оставить машину на перехватывающих парковках, сеть которых сейчас создается. Но машинам, которые не соответствуют по своему состоянию экологическим требованиям, лично я бы запретил появляться на столичных магистралях. Надеюсь, что такое решение будет все-таки принято.

- И что власти намерены делать? Ходят слухи, что по примеру Лондона Москва вынашивает идею ввести платный въезд в центр города. Это так?

- Как и обещал мэр, эта работа будет завершена в 2008 году. Строительство первых 13 домов, покупатели квартир в которых могли остаться без жилья и без денег, завершено. Благодаря этому около 800 обманутых инвесторов уже справили новоселье. Еще 16 домов пока строятся, причем для 14 из них подысканы новые инвесторы взамен несостоятельных. Урегулированы с помощью специально созданной правительством Москвы комиссией и все вопросы, касающиеся 39 объектов, застройщики которых либо затягивали строительство, либо волокитили с оформлением проданных квартир в собственность. Еще 8 недобросовестными компаниями, которые не имели права на застройку в Москве и по сути оказались чистой воды мошенниками, занимается прокуратура.

Соинвесторы справят новоселья в 2008 году
- Выдвигая летом кандидатуру Лужкова вновь на пост мэра столицы, Владимир Путин сказал, что для Москвы сейчас главная задача - решить проблемы обманутых вкладчиков. Решаются?

- Так оно и есть. Более того, скажу, что правительство Москвы активно занимается и проблемой обманутых вкладчиков, которые заплатили за сооружение гаражей и тоже остались без денег и машино-мест.

- Можете ли вы сказать, что ни один обманутый вкладчик в Москве не остался без внимания властей?

- Проверку каждого из них я возьму под личный контроль.

- В адрес редакции Российской газеты вам, Владимир Иосифович, пришло по этому поводу немало писем с просьбой помочь.

- Так и сделали. Но хочу отметить: не все мошенники среди несостоятельных компаний. Есть фирмы, просто переоценившие свои силы. Поручать таким горзаказ правительство Москвы больше, конечно, не рискнет, но и препятствовать им в работе на столичном рынке не будет. Там ведь тоже работают люди, и, несмотря на случившееся, надо дать им возможность найти свою нишу, где их потенциал будет соответствовать решаемым задачам.

- Вы обещали недобросовестные стройкомпании внести в черный список и больше не иметь с ними дела.

- Недоразумение. Многие столичные фирмы, взявшиеся помочь Подмосковью решить такие же проблемы, какие существуют и в Москве, работали с областными властями полностью на доверии. Вопросы сроков, оплаты и прочие рабочие моменты не были четко проговорены. В итоге возникло недопонимание друг друга. Но сейчас это позади.

- А что вы можете сказать по поводу недавнего заявления пресс-службы губернатора Московской области о том, что московские стройкомпании сознательно затягивают строительство домов для обманутых вкладчиков в Подмосковье?

- Вы не поверите, но я искренне рад этому. Ведь из их 6 миллионов - 2 миллиона квадратов возведены московскими строителями, из материалов столичных ДСК. Представляете, сколько бы мы потеряли рабочих мест, если бы не такая востребованность со стороны Подмосковья? К счастью, наш труд востребован не только там, но и практически во всем Центральном федеральном округе, в других городах и селах России, где московские строители возводят еще 1 миллион квадратных метров жилья. Теперь давайте сложим все это. Получается, что Москва строит в год более 8 миллионов квадратов квартир! Столько в стране никто не строит. Так что нет у нас пока повода для зависти ни к кому. Всегда радуемся, если кому-нибудь удается помочь.

Столичный масштаб
- Владимир Иосифович, а вам не обидно, что подмосковные строители переплюнули московских строителей и строят в год уже более 6 миллионов квадратных метров? То есть почти по метру на жителя - показатель, к которому призывает стремиться все регионы страны Путин.

- Выполняет и их. В прошлом году офицерам и их семьям в соответствии с президентской программой 15 плюс 15 передали 3626 квартир общей площадью 202,8 тысячи квадратных метров. До конца этого года передадим еще 4061 квартиру при задании 3998.

- Столица брала на себя обязательства и по строительству жилья для военных.

- Нет. Больше 5 миллионов квадратных метров в год строить негде. И так уже приходится самым серьезным образом разбираться с точечным строительством, которое вызывает возмущение москвичей.

- А сама Москва будет еще наращивать объемы жилищного строительства?

- Для элитного жилья, которое строят, чтобы продать и получить выгоду, - да. С этой целью дома больше не будут строиться. А детские сады, поликлиники, магазины в шаговой доступности от жилья будут возводиться и дальше. В любом микрорайоне все должно быть приспособлено для комфортного проживания.

- Можно ли сказать, что в этом деле поставлена точка?

- Такой подход в корне неверен, и если какие-то ошибки допущены, обязательно исправим.

- В письме от жителей микрорайона Кожухово говорится о том, что новые дома строятся теперь удобными для заезда инвалидов-колясочников. А вот магазины, поликлиника, аптеки - без пандусов, словно заранее предрешено, что эти люди должны сидеть дома и не высовываться из своей квартиры.

- Обеспечить москвичей гаражами и благодаря этому увеличить пропускную способность дорог - еще одна из задач, которую правительство Москвы считает для себя приоритетной. Но она может быть выполнена только при условии, что гаражи будут продаваться по доступным людям ценам. Зачем их строить, если они никому не доступны?

- Недавно в Экспоцентре открылась выставка, посвященная городской программе строительства гаражей. При открытие ее куратор программы первый зам. руководителя департамента градостроительной политики, реконструкции и развития города Константин Королевский сказал, что понятие народный гараж устарело в принципе. Между тем именно с народным, то есть дешевым гаражом многие москвичи связывали надежду обзавестись, наконец, местом для своего автомобиля. Выходит, больше об этом можно не мечтать?

- Одной цены быть не может. Разве можно сравнивать, скажем, гараж в районе Арбата и в том же Кожухово?

- Это сколько же тогда они должны стоить?

- Около 180-200 тысяч рублей. Понимаю, что и это немалая сумма для рядового москвича. Но ведь в наше время можно взять ипотечный кредит сроком до 25 лет. И потихоньку выплачивать его, не сильно напрягая семью.
Уходящий 2007 год принес много неожиданностей на рынке ипотеки. Еще год назад никто бы не поверил, что банки, которые до сих пор соревновались в снижении ставок и смягчении условий кредитования, вдруг начнут закручивать гайки. Однако в этом году было больше ярких событий и громких заявлений, чем перемен. У нескольких банков ставки выросли, но грамотный заемщик все еще может найти для себя кредит на прежних условиях. Так что настоящие перемены еще впереди. По мнению многих экспертов, в 2008 году ужесточение условий кредитования из отдельных эпизодов может превратиться в общую тенденцию, от которой рядовому заемщику уже не скрыться. А значит, вслед за недоступным жильем потребитель получит еще одну горькую пилюлю недоступную ипотеку.

- Приведите в пример Кожухово - на Арбате в конце концов не так уж много живет москвичей.

Общее снижение спроса на жилье, отмеченное в 2007 году в Москве и области, не могло не сказаться на развитии ипотеки. Подкачали две основные категории заемщиков. Первая это средний класс, для которого сумма ежемесячного платежа за московскую квартиру стала неподъемной при достигнутом уровне цен. Вторая спекулянты, для которых низкий темп роста цен на московское жилье уже не перекрывает расходы на проценты по ипотеке, а значит, делает покупку в кредит с целью последующей перепродажи убыточной.

Много денег, мало заемщиков
По итогам 2007 года объем выданных в России ипотечных кредитов может составить около 540 млрд. руб., что наполовину больше, чем в 2006 году. Но доля ипотеки в ВВП остается чрезвычайно низкой, по сравнению с другими промышленно-развитыми странами, всего 2,3%. По ипотеке продается 15% жилья. 70% ипотечных сделок заключаются на вторичном рынке. Доля Московского региона в российской ипотеке хотя и снижается, но остается преобладающей: на Москву и Подмосковье приходится до 60% всех ипотечных кредитов, а по деньгам и того больше почти 80%.

Америка далекая и близкая
Одна из самых горячих ипотечных тем года кризис субстандартной ипотеки в США (высоко рискованный sub-prime сектор) - окажет ли это влияние на Россию? На самом деле, этот вопрос распадается на две совершенно разные темы. Первая непосредственное влияние мирового кризиса ликвидности, спровоцированного проблемами американской ипотеки. Вторая шансы повторения аналогичного кризиса в России из-за внутренних проблем, связанных с риском массовых дефолтов серых заемщиков.

По идее, при снижении спроса на финансовый продукт он, по законам рынка, должен дешеветь. Но с ипотекой происходит обратное она дорожает. И дело не только в усиливающейся накачке нефтедолларов в экономику, которая ведет к увеличению денежной массы (за год баррель подорожал почти вдвое). Меняется финансовая политика банков: если до 2007 года они стремились максимально увеличить свои кредитные портфели, чтобы разобрать оставшихся заемщиков, то сейчас многие банкиры предпочитают выдать меньше, но лучше, т.е. выдают кредиты либо менее рискованные, либо по более высоким ставкам.

Чем затыкать будем?
Казалось бы, стремление одного банка закрыть дыру в бюджете, увеличив доходность по ипотечным кредитам это частный случай. Но к концу года можно с уверенностью сказать: почин подхвачен! Вопреки привычным заклинаниям политиков о необходимости снижения ставок, ипотека, напротив, планомерно дорожает. Начиная с сентября ставки растут, требования к заемщикам становятся более жесткими, а сроки рассмотрения заявок увеличиваются. Многие банки либо прекращают выдавать высоко рискованные кредиты, либо поднимают ставки для таких заемщиков. Во многом эта тенденция остается скрытой, поскольку некоторые банки формально не меняют условия, но заявляя диапазон процентных ставок, фактически, выдают кредиты по верхней его границе.

Мнения по первой части вопроса высказывались разные. Банкиры до сентября уверяли, что российский ипотечный рынок слишком слабо интегрирован в мировую систему, чтобы потерять источники долгосрочного фондирования. Действительно, лишь немногие банки напрямую зависят от Западного капитала. Например, ставший знаменитым Москоммерцбанк (он первым открыто повысил проценты и ужесточил андеррайтинг) принадлежит казахскому банку, который в значительной степени зависит от конъюнктуры на рынке еврооблигаций. Хотя поводом для повышения ставок по ипотеке стали участившиеся дефолты по крупным кредитам Москоммерцбанка, но глубинная финансовая причина неудачное размещение в конце июля по каналам его казахского мажоритарного акционера евробондов с целью секьюритизации пула выданных ипотечных кредитов.

О серьезности ситуации свидетельствует тот факт, что АИЖК в экстренном порядке решил вдвое увеличить объем выкупа закладных у своих агентов. В Агентстве заявили: Поддерживая ликвидность ипотечных банков в период временных затруднений, АИЖК реализует свою функцию института развития. Это может дать свежий глоток ликвидности, но на московском рынке АИЖК не играет существенной роли.

Американский кризис все-таки добрался и до России: секьюритизация пулов закладных на Западных рынках стала дорогим удовольствием: по сравнению с летом, когда сделки проходили на уровне LIBOR + 1,5%, сейчас можно рассчитывать лишь на LIBOR + 4%. И это приходится закладывать в цену конечного кредитного продукта. Пионерами повышения ставок стали (помимо Москоммерцбанка), Урса банк и Юниаструм банк. В октябре и ноябре список пополнился. В частности, ставки для серых заемщиков выросли у КИТ Финанса. А в декабре ожидается новый прайс-лист у Райффайзенбанка. Продолжение следует

Масштаб проблемы серых заемщиков нам еще предстоит оценить. В США мощный кризис произошел из-за сравнительного небольшого субстандартного сектора. А в России этот сектор в общем объеме выданных кредитов превалирует: даже в 2007 году, когда требования по ипотеке ужесточились, 60% заемщиков используют смешанное подтверждение доходов (по форме 2-НДФЛ и по справке в свободной форме). Игнорируют банкиры и классические формулы соотношения дохода заемщика и платежа по кредиту. Принимаются в расчет доходы родственников, которые не собираются выплачивать кредит. Начальный взнос давно опустился ниже привычных для Запада 20-30%.

Готовность номер один
Вопрос о том, почему ставки растут, остается открытым. Конечно, мировая конъюнктура дает хороший повод. Но остаются подозрения, что банки просто готовятся к валу дефолтов, навыдавав в период бурного роста цен на жилье рискованных кредитов. Излюбленный тезис банкиров, что рост цен окупит все проценты, больше не работает (по крайней мере, в Москве). При быстром росте рынка заемщики были готовы смириться с тем, что жилье по ипотеке обходится вдвое дороже, чем за свои деньги. Но сегодня мало кто верит, что столичное жилье будет то и дело удваиваться в цене. А для банка дефолт заемщика при медленно растущих ценах процедура весьма затратная: стоимость залога недостаточна, чтобы покрыть операционные издержки.



Главная --> Публикации