Главная --> Публикации --> Ипотека: в поисках юридической чистоты Купи/продай квартиру по кусочкам В москве появилась новая поглотительская профессия – «не рейдер» Вторичный рынок жилья в цифрах. москва. ноябрь — начало декабря 2007 года Доступность жилья больше не интересует россиян?


Медленно,но верно
Начало осени сделало более очевидной не слишком явную летом тенденцию постепенного роста цен на московские новостройки, которая распространяется на все классы жилья. По данным аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, с начала года прирост составил 8,4%. В свою очередь специалисты компании Новая площадь отмечают, что в сентябре наиболее динамичными были изменения в сегменте эконом-класса. Еженедельные изменения средней цены квадратного метра на объекты недвижимости в данном сегменте варьировались от 0 до 1,5%. Таким образом, спустя месяц средняя цена на квартиры эконом-класса возросла на 2,5%, тогда как на объекты бизнес-класса -- на 1,5%, а на квартиры с низкими потребительскими свойствами -- на 0,8%.

Первые осенние результаты, зафиксированные на московском рынке недвижимости, подтвердили предположения многих экспертов. После незначительного летнего снижения ставок и коррекции в переоцененных сегментах рынка цены на жилье вновь стали расти. Практически все риэлторские компании зафиксировали увеличение спроса. Зато соответствующего ему роста предложения не произошло. Скорее наоборот.

На рынке вторичного жилья также заметна активизация. Правда, признаки этой тенденции появились еще в июле, когда предложение сократилось на 8%, а цены выросли на 1%. После чего тенденция стала только крепчать. По итогам сентября средняя цена предложения столичных квартир увеличилась на 1,05% и составила 4920 долл. за кв. м. С начала года (относительно декабря 2006 года) уровень средних цен повысился на 1,9%, -- отмечает директор Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислав Луцков.

Не все компании располагают схожими данными. По словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Ланы Волохиной, рост стоимости квартир был зафиксирован на незначительном уровне. С начала осени в сегменте эконом-класса цены увеличились примерно на 0,2--0,3%, таким образом, прирост составил порядка 10--13 долл. за квадратный метр. В сегменте городской недвижимости бизнес- и элит-класса рост стоимости также зафиксирован на уровне 0,3%, средний прирост составил 25--30 долл. за квадратный метр.

Аналитические данные консалтинговой компании Инком говорят о другом. Согласно еженедельному исследованию компании за период с 8 по 14 октября, общий объем предложения квартир в Москве продолжал сокращаться чуть более высокими по сравнению с прошлой неделей темпами (-2,4% за неделю против -1,3%). В компании предполагают, что продолжающееся уменьшение объемов предложения в Москве может быть связано с растущим уровнем спроса.

Что касается объема предложения, то здесь аналитики рынка расходятся во мнениях. По данным многих экспертов, значительных изменений с наступлением осени не произошло. Во многом данная тенденция обусловлена запретом на точечное строительство, в связи с чем наблюдалось сокращение объемов строительства и, как следствие, число предложений осталось неизменным. Таким образом, уход с рынка одних объектов компенсируется появлением новых, -- комментирует Лана Волохина из Vesco Realty.


Спрос подрос
Некоторые специалисты убеждены, что рост цен спровоцирован сезонным повышением спроса. Этого мнения придерживаются аналитики компании Новая площадь. Основным локомотивом роста цен в Москве являются объекты бизнес-класса, которые в течение всего времени коррекции цен в наиболее массовом сегменте (эконом-классе) продолжали увеличиваться в цене, -- отмечают представители компании Новая площадь.

Согласно данным компании Инком, на сегодняшний день наибольшее число объектов к продаже предлагается в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО. На долю менее престижных и дешевых районов, в числе которых ВАО, ЮВАО и Зеленоград, приходится около четверти всех предложений. Наибольшее количество предложений приходится на качественное жилье (элитные, монолитные, сталинские, кирпичные с большой кухней, современные панельные дома). В свою очередь удельный вес жилья невысокого качества (пятиэтажки и типовая панель) составляет около трети всех предложений, при этом наибольшее снижение объемов отмечено в сегменте пятиэтажных хрущевок.

Об увеличении активности покупателей говорит и Лана Волохина, правда, при этом замечает, что на увеличение объема продаж данная тенденция практически не повлияла, в то время как в значительной степени увеличилось количество показов квартир. Кроме того, начало осени на вторичном рынке отмечено значительным ростом объема альтернативных сделок, данная тенденция затронула в первую очередь сегменты доступного жилья. Пока рано говорить, что ожидания по увеличению цен на жилье с наступлением осени оправдались, так как зафиксированные ценовые коррекции пока незначительны и во многом были обусловлены окончанием сезона отпусков, а также удорожанием себестоимости жилья в новостройках, которое влекло за собой рост цен в других сегментах. Кроме того, на изменение ценовой динамики в сторону незначительного повышения оказала влияние тенденция сокращения объемов строительства, -- говорит она.

Директор по маркетингу и продажам компании Квартал Сергей Лушкин также считает, что с начала осени на московском рынке недвижимости наблюдается увеличение спроса на квартиры всех классов. Такому явлению поспособствовало возвращение на рынок потенциальных покупателей, которые отложили покупку квартиры в начале 2007 года в ожидании коррекции цен на объекты недвижимости. Кроме того, информация о сложностях с ликвидностью на финансовым рынке и слухи о грядущем повышении процентных ставок на ипотечные кредиты косвенно влияют на количество проданных квартир. Покупатели, желающие приобрести недвижимость с помощью ипотеки, ускорили процесс выбора квартиры и подачи документов в банки, чтобы иметь возможность совершить сделку по существующим на данный момент условиям, -- говорит г-н Лушкин.


Предварительные итоги - 2007
Прогнозы других аналитиков рынка более оптимистичны. В ближайшие два месяца рынок городской недвижимости будет стабилен, и значительных изменений не предвидится. Цены будут по-прежнему демонстрировать плавный рост на уровне от 0,8 до1,5% в месяц. В то же время как в конце декабря можно ожидать увеличения покупательской активности, количество заявок возрастет. Спрос может превысить предложение, тем самым провоцируя увеличение цен на жилую недвижимость примерно на 2--4%, -- отмечает Лана Волохина.

Есть и другие точки зрения. Специалисты аналитического портала ирн.RU, публикующие еженедельные индексы рынка недвижимости, убеждены, что рост ценовых показателей на рынке столицы пропорционален ослаблению доллара. И пока американская валюта продолжает терять свои позиции, повышение долларовых цен на московскую недвижимость, скорее всего, сохранится.

Что касается вторичного рынка жилья, то с ростом деловой активности участников рынка ожидается дальнейшее увеличение уровня спроса и положительная динамика цен -- до +2% в месяц. Таким образом, по итогам года (с декабря прошлого года по декабрь нынешнего) рост цен может составить здесь порядка 10%.
В Москве квартиры без внутренних стен (с так называемой свободной планировкой) появились около десяти лет назад. Сейчас эта практика стала довольно распространенной. Отделка и типовая планировка характерны преимущественно для жилья экономкласса, предназначенного в первую очередь для решения социальных проблем. А новостройки бизнес-класса, как и элитные дома, сдают в лучшем случае с черновой отделкой и уж точно без внутренних перегородок. Отношение к таким квартирам неоднозначное. В частности, законодатели считают фактический недострой неправомерным. Застройщики, напротив, преподносят его как новый подход к удовлетворению нужд и чаяний клиентов, которые обычно хотят воплотить собственный проект обустройства жилья. Покупатели же, по сути, приобретают кота в мешке свобода, которую они получают, на поверку оказывается весьма условной и дорогостоящей.

В компании Новая площадь также прогнозируют дальнейший рост цен: Его запас у объектов эконом-класса составляет как минимум 3% и 1% для квартир с низкими потребительскими свойствами. Годовой рост цен на жилье бизнес-класса, вероятнее всего, уложится в стандартные 10--12%. Уже сегодня по отношению к началу года средняя цена на квартиры бизнес-класса возросла на 7%.

Заметим, что довольно часто перепланировку осуществляли незаконно, без согласования с БТИ, что порой приводило к серьезным проблемам, например к нарушению жесткости конструкции.

История вопроса
В прошлом веке в нашей стране господствовало индустриальное домостроение. С развитием рыночных отношений начали возводить высотные типовые дома, увеличили площадь квартир, однако и это многих покупателей не удовлетворило. Именно тогда проявилось стремление собственников иметь жилье не как у всех: стало популярным, например, покупать две соседние квартиры и объединять их в одну, переносить кухни, отстраивать заново ванные комнаты и санузлы. Содействовало этому процессу и появление на российском рынке в середине 90-х годов качественных импортных строительных материалов, воодушевивших хозяев на роскошные, как тогда говорили, евроремонты.

Что такое свободная планировка
Термин свободная планировка достаточно условен. Он означает вариант планировки без внутренних стен, позволяющий владельцу организовать жилье в соответствии со своими потребностями и предпочтениями в отношении количества, размера и формы комнат, их расположения, дизайнерского решения и пр. Перестройке в такой квартире не подлежат только внешние, несущие стены, кухня и санузел.

На сегодняшний день большинство квартир, предлагаемых в монолитно-кирпичных домах на первичном рынке, имеют свободную планировку. В них лишь сделана разводка электропроводов, установлены стеклопакеты и наружная дверь. Об остальных работах покупатель должен позаботиться сам.

Существует мнение, что при строительстве жилья со свободной планировкой интересы застройщика и будущего владельца совпадают. На самом деле покупатели сами подкинули строителям идею сэкономить на работах по планировке квартир. Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО Пересвет-Девелопмент, комментирует эту ситуацию так: Сейчас, по всей видимости, найти зачинателя свободных планировок трудно. Есть предположение, что в основе лежал принцип экономии. В панельных домах это сделать нельзя физически, поскольку там все стены несущие: убрал одну и здание сложилось. А в современных монолитах несущими являются только внешние стены, объединенные с перекрытиями в единый каркас. Соответственно, застройщик рассуждает следующим образом: если внутренние перегородки можно убрать, то давайте сэкономим. Ведь большинство из них владельцы все равно снесут во время отделки. Покупатели нам только спасибо скажут. Так первоначальный порыв сэкономить был представлен как достижение. К тому же, если нет перегородок, значит, площадь квартиры больше, и продать ее можно дороже. Получается, что отсутствие перегородок оборачивается для застройщика не только экономией, но и реальной выгодой. Гениальная мысль!

Однако на самом деле свобода планировки невелика. Во-первых, как уже говорилось, она применима в основном к домам, возводимым по индивидуальным проектам, в панельках же о свободной планировке не может быть и речи. Во-вторых, в новых домах внутренние стены (точнее, их разметка в виде выложенной на полу дорожки из двух рядов кирпичей), зафиксированные БТИ, все же имеются, и менять их можно только после того, как проект пройдет специальную экспертизу.

Закон обязывает застройщика так или иначе возводить в квартирах внутренние перегородки в соответствии с проектным планировочным решением. Это обстоятельство, а также ряд объективных характеристик квартир задает ограничения на самостоятельное планировочное обустройство, которое становится возможным только при надлежащем согласовании и соблюдении ряда технологических предписаний.

Буква закона
С точки зрения закона ситуация, когда квартиру в новостройке продают со свободной планировкой, неправомерна. Да, такие объекты востребованы российским рынком, но ни в одной другой стране мира подобной практики нет (на Западе в большинстве случаев жилье выставляют на продажу полностью готовым к эксплуатации).

Подводные камни свободной планировки
Итак, свободная планировка для покупателя лишь потенциальная возможность воплотить в действительности свое индивидуальное видение жилого пространства. Такая квартира своеобразный чистый лист. Достоинства данного способа обустройства неоспоримы, однако свободная планировка таит в себе немало подводных камней.

Говорить о законности свободной планировки, пожалуй, сложно, считает А. Козлов, и сам же задается вопросом: А где написано, что дом требуется сдавать с перегородками? Ведь все зависит от проекта, согласно которому стены могут быть либо до потолка, либо отмечены на полу в три кирпича. И кто скажет, что последний вариант незаконный? Если он принят, прошел экспертизу, значит, все законно.

В квартире не допускается увеличение подсобной площади за счет жилой, которая зафиксирована в утвержденном БТИ проекте. И каждый метр, отрезанный от подсобки в пользу комнаты, также придется отвоевывать в БТИ. Запрещено превращать лоджии и балконы в жилые помещения, устраивать комнаты площадью меньше 9 кв. м и мн. др. Даже объединить ванную с туалетом можно лишь при наличии соответствующего разрешения.

Прежде всего должно быть соблюдено множество правил и условий. По мнению экспертов компании Квартал, планировка жилища серьезнейший вопрос. При его решении необходимо придерживаться целого ряда норм (некоторые из них оговорены в законе), поэтому каждое изменение следует согласовывать и закреплять документально. В частности, нельзя переделывать конструктивные элементы дома (сносить или сдвигать несущие стены, увеличивать в них проемы по высоте), объединять балкон и лоджию с комнатой путем разборки наружных стен, выводить отопление за пределы внешних стен (то есть утеплять балкон или лоджию), сносить или совмещать вентиляционные блоки (например, кухонную вытяжку с вентиляционным коробом санузла). Эти требования не формальность, важно выполнять их неукоснительно в целях безопасности.

Немаловажным фактором являются и дополнительные расходы, связанные со свободной планировкой. Только разработка дизайнерского проекта может стоить несколько тысяч долларов (от 10 15 до 120 200 долл. за 1 кв. м в зависимости от сложности проекта и престижности архитектурного или дизайнерского бюро), еще от 1000 до 2500 долл. уйдет на его согласование в различных инстанциях и утверждение. Плюс стоимость непосредственно строительных работ и отделки. Надо учитывать также и то, что разработка проекта квартиры может занять от двух до шести месяцев, а иногда и больше.

В компании Квартал советуют, определившись со своими желаниями, обратиться к специалистам, которые оценят преимущества и недостатки той или иной планировки и дадут хозяевам свои рекомендации.

Театр начинается с вешалки, а квартира с прихожей. Именно в нее попадает человек, входя в дом. Здесь должно быть достаточно места для того, чтобы хозяева и гости могли снять и повесить верхнюю одежду, расположить обувь. Далее при зонировании внутреннего пространства (на кухню, гостиную, спальни, санузлы, подсобки) учитывают количество членов семьи и их стиль жизни. Сегодня двух- и трехкомнатные квартиры нередко имеют практически одинаковую площадь. В этом случае ориентируются на количество членов семьи и требуемое число спален.

Возможные варианты
По информации компании Квартал, в крупных жилых комплексах при планировке квартир используют все последние разработки, призванные обеспечить комфорт и современный стиль жизни.

Между собой зоны жилого помещения могут быть объединены по-разному: переходить непосредственно одна в другую либо быть связанными буферным пространством (коридором). Однако надо помнить, что для современного жилища наличие длинных коридоров или связующих холлов считается минусом, ведь они нефункциональны, только съедают жилую площадь. Даже в старых домах при перепланировке сейчас стараются увеличить жилую площадь за счет нежилой (отношение первой ко второй должно составлять не менее 1,8).

По сегодняшним нормам кухня должна быть достаточно большой, чтобы выполнять также и функцию столовой, а спальни располагаться как можно дальше от шумных общественных зон (например, гостиной). В родительской спальне принято оборудовать отдельный большой санузел. Второй и третий санузлы, меньшие по площади, считаются гостевыми; их проектируют ближе к входу в квартиру.

Неправильным может быть и расположение помещений. например, серьезный минус прямое соседство (дверь в дверь) кухни и туалета. Планировка считается неудачной, если единственный санузел находится в противоположном от входной двери конце.

К неудачным планировкам можно отнести квартиры площадью свыше 50 кв. м, имеющие только один санузел или маленькую кухню. Неудобны проходные комнаты и вытянутые комнаты-пеналы, идущие длинным прямоугольником от окна, они неуютны, плохо освещены, их трудно приспособить для комфортного проживания.

Подводя итог, можно выделить основные требования к планировке квартир:

Необходимо обратить внимание и на будущие маршруты перемещения жильцов квартиры. Так, если вы собираетесь установить домашний кинотеатр в гостиной, лучше всего выбрать вариант, в котором она не совмещена с другими комнатами, иначе домочадцы, проходя мимо, будут мешать просмотру.

Новая услуга от застройщика
Все компании подходят к вопросу планировки квартир по-разному. Например, Пересвет-Девелопмент, как любой застройщик, строит дома строго по проекту, который чаще всего привязывается к местоположению дома, к району, его истории, инфраструктуре, престижности и т. д. Ведь каждый район в Москве уникален, рассказывает А. Козлов. Приведу в пример объект на улице Верхняя Масловка (САО). Это престижное место, здесь высокие цены продаж. Поэтому в проекте заложены свободные планировки. Возьмем другой адрес: 1-я Новокузьминская улица (ЮВАО). Это рабочий район, цены ниже, поэтому и квартиры в доме разбиты на комнаты. Хотя и тот и другой проекты относятся к бизнес-классу.

* буферная, нежилая зона (коридоры, холлы) не должна занимать много места;
* почти все пространство следует отдать под функциональные зоны;
* важно, чтобы сами зоны были удобно размещены и связаны между собой.

Для многих клиентов такой подход удобен, поскольку позволяет сэкономить время и средства, требуемые для создания проекта и согласования его в БТИ. У данной услуги есть и другое очень важное преимущество: если объект еще не принят Госкомиссией, можно договориться с авторами проекта, чтобы в плане дома квартира была изображена уже с той планировкой, которую пожелал покупатель.

Сложности, связанные со свободной планировкой, привели к тому, что многие покупатели, не желая ломать голову над возможными решениями, довольствуются каким-то одним из числа предложенных застройщиком. А недавно на рынке появилась новая услуга: на ранних стадиях строительства, когда только вырыт котлован, покупатель может заказать планировку под себя.

Среднерусская экзотика
Наши эксперты без труда перечислили подобные объекты с указанием того, что именно в них курортного. Список получился внушительным, причем опции, предлагаемые жителям, достаточно разнообразны.

Одна из тенденций загородного строительства последнего времени появление курортных коттеджных поселков. В отличие от традиционных, они годятся не только для того, чтобы в них переночевать и снова вернуться с утра в трудовое рабство в Москву. В таких поселках есть развлечения, спортивные объекты, санаторно-лечебные учреждения. Одним словом, их уместно рассматривать как попытку создать в наших широтах аналог настоящего курорта.

Мода на лошадей появилась в нашем обществе лет десять назад. Конечно, и до этого она существовала, были любители верховой езды, но именно в конце 90-х годов о конном спорте стали говорить как об элитарном занятии. Соответственно, стали появляться конно-спортивные комплексы. Один из них Отрада, расположенный в трех километрах от МКАД по Пятницкому шоссе. Клуб начинался с небольшой конюшни, однако быстро разросся. Сейчас там имеется отель, ресторан, охраняемая парковка, пруд с карпами, а совсем скоро планируется построить небольшой коттеджный поселок на 13 гостевых домов.

Поселок Берендеево царство находится в 90 км от Москвы по Симферопольскому шоссе, на берегу реки Нары, в окружении леса, перечисляет Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills. Зимой там можно кататься на лыжах, летом играть в теннис. Кроме этих, достаточно распространенных, видов развлечений, там также есть площадка для стендовой стрельбы и все самые популярные типы бань мира.

Места к северу от Москвы обладают уникальными природными условиями. Во-первых, здесь есть большая вода находящийся недалеко от столицы каскад водохранилищ. Во-вторых рельеф, позволяющий заниматься горнолыжным спортом. Сегодня на Пироговском, Пестовском, Осташковском водохранилищах и на прилегающей к ним территории действуют около полутора десятков объектов, специализирующихся на водных видах спорта и горных лыжах. Некоторые из них используют в своем названии слово курорт например, Курорт Пирогово.

Новое элитное веяние набирающий популярность гольф. Он в последнее время стал не только спортом, но и частью имиджа деловых людей. На Западе большое количество крупных сделок формируется в стенах престижных гольф-клубов, и членство в них подчеркивает высокий социальный статус. Россия, скорее всего, не станет исключением, так как в настоящее время в процессе разработки находятся десятки проектов с гольф-полями разного уровня. На сегодня поля международного уровня (на 18 лунок) представлены в двух подмосковных проектах Moscow Country Club и гольф-клубе Пестово, говорит Нина Резниченко. Они спроектированы для проведения престижных турниров. Стоимость строительства такого поля варьируется в диапазоне $3 5 млн без учета стоимости земли. Срок окупаемости этих вложений составляет пять-семь лет.

Но о самой большой, на наш взгляд, экзотике рассказал Сергей Лупашко, президент Группы компаний Рескор. В 60 км от Москвы есть источник, вода в который поступает из подземных соленых (!) слоев. По составу она напоминает морскую. И есть проект создания здесь SPA-курорта, способного состязаться с Тунисом или Карловыми Варами. И все это в часе езды на машине от Москвы.

Удаленность загородного объекта от Москвы обычно воспринимается как недостаток добираться долго. Но есть и многочисленные преимущества: более девственная природа, дешевизна земли, позволяющая девелоперу реализовать очень масштабные проекты. Василиса Баженова, руководитель дачно-развлекательного комплекса Гагаринлэнд, рассказывает: Комплекс расположен в 150 км от Москвы по Можайскому шоссе, в Смоленской области. Первую очередь планируется сдать в эксплуатацию до конца 2008 года, а весь проект (четыре автономных поселка) в 2012 году. В 12 километрах от дачного комплекса расположены Вазузское и Яузское водохранилища. На берегу водоемов есть специальный пляж, автостоянка и хранилище для водной техники. В поселке предусмотрена вся необходимая инфраструктура: кафе и рестораны, развлекательные центры и супермаркеты, мойка для автомобилей и даже собственный аэроклуб с вертолетной площадкой. Имеется мини-зоопарк, в котором жители смогут ухаживать за домашней птицей, свиньями и т.д. На территории комплекса разбито несколько спортивных площадок от футбольного поля до теннисных кортов. Для любителей индивидуальных видов спорта есть фитнес-центр с бассейном. Можно прокатиться на велосипеде по всей территории проложены специальные дорожки. На прилегающем к комплексу участке будет организовано фермерское хозяйство для выращивания экологически чистых овощей и фруктов, устроена пасека, а поставка продуктов будет осуществляться в магазины Гагаринлэнда. В общественном фруктовом саду деревья будут высажены самими жителями, а саженцы предоставит в подарок фирма.

Подмосковные курорты было бы не совсем корректно делить на элитные и не очень, добавляет Нина Резниченко. Здесь, скорее, специализация идет по интересам, по акценту, сделанному в инфраструктуре. Гольф, яхтинг, конный спорт эти занятия сегодня практически неотделимы от бизнеса. И деловые успешные люди приезжают в Подмосковье не только переключиться, отдохнуть, но и пообщаться с людьми своего круга.

Кому это надо?
В многочисленных книгах из серии Как добиться в жизни успеха?, коими полны сегодня магазины, рисуется образ богатого человека, целиком посвящающего себя работе. Я сколотил состояние потому, что работал по 18 часов в сутки, так или приблизительно так говорят о себе многие миллионеры. Может быть, развлекательные объекты никому и не нужны, поскольку занятым людям не до них? Эксперты с такой точкой зрения категорически не согласились. Богатые люди потому и богаты, что умеют грамотно распределять время, отмечает Василиса Баженова. Они умеют не только зарабатывать деньги, но и отдыхать. Именно по этой причине курорты в Подмосковье так популярны.

Конкуренция с Москвой
Насколько эти объекты могут состязаться с московскими? Могут, если организованы разумно и с пониманием того, что можно создать за городом. Например, в столице в принципе невозможно походить под парусом, покататься на горных лыжах и поиграть в гольф.

Здесь, правда, есть и один подводный камушек. Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, напоминает, что часто курортные объекты рекламируются как находящиеся на территории какого-нибудь престижного объекта (к примеру, санатория Управделами Президента РФ). На деле же они располагаются на задворках, предназначенных для обслуги. Чистых и нечистых отделяет КПП со шлагбаумом, и состоятельному человеку как минимум унизительно жить в подобных условиях.

Несмотря на такие усилия, многие жители продолжают пользоваться московскими инфраструктурными объектами: так им привычнее, да и не хочется терять свой круг общения. Камнем преткновения для тех, кто пытается создать Ноев ковчег, обычно оказывается и образование. Несмотря на обилие всевозможных частных гимназий, многие жители хотят, чтобы их дети ходили в хорошую государственную школу. А это обязательно центр Москвы.

В то же время попытки подменить московскую инфраструктуру, создать полностью автономный мир вряд ли обречены на успех. Наталья Ветлугина приводит в пример коттеджный поселок Чигасово, построенный в середине 90-х годов группой Мост. Там великолепная прогулочная зона, оздоровительный комплекс, предназначенный только для жителей (посторонних не пускают). Но эксплуатация (при очень скромных участках в 12 соток) обходится в сумму порядка 30 тыс. руб. в месяц, не считая коммунальных платежей.

Другие аналитики, однако, оказались менее кровожадными. По мнению Нины Резниченко, говорить о конкуренции не приходится слишком велики различия. В Подмосковье, конечно, нельзя купаться в море, особенно в январе. Зато здешние места очень удобны тем, что до них можно доехать за час на машине. В другие государства нельзя съездить на день или на выходные (во всяком случае, подавляющее большинство людей так не поступают), на подмосковный же курорт пожалуйста. Во-вторых, в Подмосковье сейчас делается акцент на спорт, который потому и популярен среди деловых людей, что позволяет вести деловые разговоры. А на югах люди расслабляются, стараясь на время полностью забыть о работе.

и с заграницей
В вопросе о том, могут ли подобные объекты конкурировать с зарубежьем, разноголосицы среди экспертов чуть больше. Наиболее радикально настроена Наталья Ветлугина, считающая, что при максимум трех-четырех теплых месяцах в году такие форматы, как поля для гольфа или яхт-клубы, будут большую часть года простаивать. Соответственно, конкурировать с зарубежьем Подмосковью трудно, а наши состоятельные сограждане будут продолжать приобретать курортную недвижимость в южных странах.

К гадалке можно не ходить
До 2014 года решено комплексно или выборочно отремонтировать все, что было построено в столице к 1991 году (до начала приватизации), то есть существенно более половины жилищного фонда. К гадалке не ходи: москвичей ждут большие хлопоты.

Главное на курорте это даже не климат, а общая атмосфера успокоения и расслабления, считает Сергей Лупашко. Если удастся создать инфраструктуру, при которой отдыхающего окружат заботой, позволят расслабиться и погрузиться в атмосферу успокоения, популярность такого курорта будет ничуть не меньше, чем большинства заграничных.
Столичные власти вплотную приступают к погашению долгов государства по капремонту жилых зданий. Одобрена городская целевая программа Ответственным собственникам отремонтированный дом.

Многозначные цифры подлежащих ремонту квадратных метров и выделяемых на это сумм вряд ли дадут ощутимое представление о масштабах задуманного. Поэтому ограничимся сравнениями. За семь лет предстоит отремонтировать столько, сколько в нормальном режиме ремонтировали бы 24 года. По отношению к реалиям предыдущих лет ежегодный объем ремонта возрастает в 20 раз. Наконец, денег из бюджета столицы выделяется на это стихийное бедствие втрое больше, чем из федерального бюджета на всю Россию!

Напомним, новый Жилищный кодекс обязывает самих собственников заботиться не только о своей квартире, но и о доме в целом, в том числе копить деньги и своевременно проводить в нем капремонт. Однако один раз государство взялось выполнить его за свой счет. Это обязательство оно приняло давно, когда предложило гражданам приватизировать квартиры.

Перво-наперво москвичам предстоит сплошная ТэСэЖизация. Уже в самом наименовании программы недвусмысленно заявлено, что дома будут ремонтировать только ответственным жителям. Под таковыми понимаются те, кто создал у себя товарищество собственников жилья, то есть впредь берется сам заботиться о своем доме. Мэр Юрий Лужков высказался по этому поводу так: Принцип простой и ясный: капремонт только в домах, которые имеют ТСЖ.

Вопрос вопросов кто будет платить за ремонт решен кардинально. Абсолютно все взял на себя городской бюджет. Не исключено, что немного поможет федеральная власть. Главное: из кармана граждан обещают не брать ни копейки. Все заботы по организации процесса тоже приняла на себя горадминистрация. Тем не менее, за горожанами остается внушительный взнос в натуральной форме.
Сплошная и всеобщая

Однако не так он прост, провозглашенный принцип. Известно, что граждане не рвутся в ТСЖ. И дело не только в косности мышления: сформировался стойкий стереотип, будто ТСЖ автоматически увеличивает расходы по содержанию жилого здания. И говоря по правде, появился он не на пустом месте.

Подобный подход вполне оправдан. Для отцов города принципиально важно закрыть тему полностью. То есть не только выполнить обещанный ремонт, но и сделать так, чтобы впоследствии (через 20 30 лет) проблема не возникла вновь. Для этого отремонтированный дом надо под расписку передать хозяевам и одновременно договориться, что дальше всю ответственность владельцы берут на себя и копят деньги на следующий ремонт уже сами. А с кем, как не с ТСЖ, городу оформлять свои отношения? К тому же наличие в доме ТСЖ значительно упрощает все процедуры согласования и приемки работ по капремонту.

Но если жители дома, внесенного в план ремонта, откажутся создавать ТСЖ, их что, вычеркнут из списка? не унимались представители прессы. Да не будем мы никого вычеркивать. Наша задача отремонтировать и работать с жителями, последовал ответ.

Вышедший после заседания к журналистам первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель комплекса городского хозяйства Петр Бирюков заверил: Мы не будем добровольно-принудительно создавать ТСЖ. Мы будем приглашать жителей к участию в этой программе. Ни один дом в городе при принятии этой программы не останется или неотремонтированным, или нереконструированным, или неснесенным (чтобы на его месте построить новый).

Не исключено, что по воле федеральных властей граждан все же заставят частично раскошелиться. Минувшим летом регионам пообещали материально помочь с ремонтом жилья. Для этого был создан Фонд содействия реформированию ЖКХ. Однако помощники оговорили свою поддержку непременным участием и самих граждан в оплате ремонта (в объеме не менее пяти процентов). Нехитрая прикидка показывает, что москвичам это обойдется в 20 40 тыс. рублей в расчете на стандартную (54 кв. метра) квартиру для семьи из трех человек.

Как бы то ни было, а мэр поставил важнейшую отдельную целевую задачу формировать ТСЖ по адресам ремонта. За семь лет предстоит создать без малого 30 тыс. товариществ (за предыдущие десять лет их было образовано только 1,7 тыс.).
Пять процентов из нашего кошелька?

Федеральная сторона в лице руководителя Росстроя Сергей Круглика с таким подходом не согласна и настаивает на платежах граждан: В городе сосредоточено достаточное число обеспеченных людей, которые будут нести неполную нагрузку по платежам. Наверное, это неправильно.

Столичные власти посчитали такое условие несправедливым, неправильным, которое не нужно и невозможно выполнять и предложили заплатить эти самые пять процентов из городского бюджета.

И впрямь, в исходном обязательстве государства о капремонте не было оговорок ни о пяти процентах, ни каких-либо иных. Появление условий сейчас действительно сюрприз.
Вот когда припомнят перепланировки!

В свою очередь столичный мэр считает, что пять процентов далеко не единственный изъян фонда: Он содержит еще целый ряд моментов, которые никакого отношения к капитальному ремонту не имеют, а имеют определенные элементы политического давления на население: мы дадим вам деньги на капремонт, если вы будете платить пять процентов, если вы будете сто процентов платить за жилье и так далее (всего насчитывается 12 условий. Прим. ред.). Никакого отношения одно к другому не имеет. Если вы хотите, чтобы фонд работал, вам нужно вычистить его от политических дурнотных требований и условий.

За рубежом срок нахождения рабочих в квартире составляет пять-семь дней. А у нас? У нас это даже не регламентировано. То есть спрашивать по срокам нечего и не с кого. Проверки показывают, что в ходе ремонта жители, как правило, бесправны и не могут повлиять на действия или бездействие строителей и чиновников. То же самое касается качества работ.

Если с деньгами все более или менее ясно, то с непосредственной организацией работ на местах сплошная неопределенность. Ведь ремонт будет проводиться без отселения жителей (разместить такие массы людей просто некуда). Уже сейчас ясно: гражданам придется набраться терпения.

К примеру, и речи нет об обеспечении безопасности и сохранности домашнего имущества. Безусловно, обострится проблема несанкционированных перепланировок, сделанных за предыдущие годы. Ведь о них нет ни слова ни в какой документации. Рабочие придут менять трубы, электропроводку и... заблудятся. Потому что в квартире не просто все по-другому, а даже и неизвестно как.

С другой стороны, жилищная инспекция отмечает немало фактов, когда жильцы под разными предлогами не обеспечивают доступ в помещения для выполнения работ по замене инженерных систем, что срывает весь ремонт. Но по этим проблемам хотя бы обещано разработать нормативные документы. По многим же другим вопросам вообще отсутствует какая-либо определенность.

...Говорить о полной ясности с ремонтом, конечно, рано. Вопрос еще только обсуждался на правительстве. Проект постановления предстоит основательно доработать, прежде чем его подпишет мэр. Потом Городская Дума примет соответствующий закон, и его тоже должен утвердить Ю. Лужков. Но обратного пути быть не должно. Принципиально решение принято.

Или еще вопрос на засыпку: как быть с крепкими, но некомфортными пятиэтажками, которые пока не подлежат сносу? Ремонтировать? А потом через пять-семь лет сносить? И сколько их жителям сидеть на чемоданах?



Главная --> Публикации