Главная --> Публикации --> Подготовлены поправки в закон о приватизации государственного и муниципального имущества Ипотека: в поисках юридической чистоты Купи/продай квартиру по кусочкам В москве появилась новая поглотительская профессия – «не рейдер» Вторичный рынок жилья в цифрах. москва. ноябрь — начало декабря 2007 года

Работы проведены на три месяца раньше срока, что приближает момент, когда Третье транспортное кольцо будет замкнуто. Это событие, как обещают городские власти, произойдет к декабрю нынешнего года.

Закончилась прокладка уникального двухкилометрового тоннеля под Лефортовом.

Решением проблемы строительства тоннеля через заповедную зону Лефортово занимался целый ряд научно-исследовательских и проектных институтов. Так, в 1994 году была выполнена работа по проектированию внутригородской кольцевой магистрали на участке через Лефортово в тоннеле. В ее разработке принимали участие НИиПИ Генплана Москвы, Московский геоцентр, Мосинжпроект.

Участок Третьего кольца от Спартаковской площади до шоссе Энтузиастов специалисты по праву считают самым сложным. Трасса проходит в пределах заповедной зоны исторического памятника в Лефортове. Такой район, как Лефортово, - головная боль любого дорожного строителя. Во-первых, парк - заповедная зона, во-вторых, историческая застройка, которую нельзя затрагивать, в-третьих, хоть и небольшая - река Яуза. Поэтому перед строителями стояла весьма трудная задача: проложить тоннель в пределах заповедной зоны, где расположен парк - один из знаменитых в Европе. Созданный в 1703 году, он по праву считается прообразом будущих парков Санкт-Петербурга. Позже, при императрице Анне Иоанновне, парк называли "Версалем на Яузе".

Однако из-за перераспределения дорожного фонда в пользу федерального центра проектирование и строительство Лефортовского тоннеля 5 марта 2001 года были временно приостановлены.

В ноябре 1998 года правительство Москвы издало постановление № 894 "О строительстве Лефортовского тоннеля", в котором были определены заказчик строительства - 000 "Организатор", а генподрядчик - ОАО корпорация "Трансстрой". В марте 2000 года начались работы по освоению стройплощадки на территории завода "Серп и молот".

Лефортовский тоннель - самый длинный в столице, его длина составляет 2150 метров, кроме того, этот тоннель самый большой по диаметру в Европе - 14 метров. Трасса тоннеля проходит в устойчивых скально-полускальных грунтах и имеет следующие параметры: в поперечном сечении ширина 12,35 метра для трех полос движения легкового и грузового автотранспорта. В поперечном сечении тоннель будет разделен как бы на три этажа. На верхнем этаже будут смонтированы устройства вентиляции, освещения, связи и сигнализации. В нижней части проложены кабели, вентиляционные каналы и дренажные устройства. Для возможных экстренных случаев через каждые 600 метров оборудованы аварийные переходы. Оценивая работы, проведенные при прорытии тоннеля, начальник отдела НИиПИ Генплана Москвы Михаил Крейстмен отметил: "Пободного сооружения нет во всей стране. И дело тут не только в длине и глубине заложения. Ни в какое сравнение не идет интенсивность движения через этот тоннель. Пропускная способность подземной трехполосной дороги будет составлять 3600 автомобилей в час. Легко подсчитать, что в среднем каждую секунду из тоннеля будет выскакивать одна машина".

После разработки и рассмотрения дополнительных вариантов было проведено их обсуждение на заседании экспертного научно-технического совета Тоннельной ассоциации России с участием членов московского правительства во главе с мэром. В решении было отмечено, что замыкание Третьего транспортного кольца в районе Лефортова предусматривает организацию движения автотранспорта через один Лефортовский тоннель глубокого залегания от шоссе Энтузиастов до Спартаковской площади и устройство обходного пути для движения автотранспорта в противоположном направлении от Бакунинской улицы, вдоль реки Яузы с последующим выходом на шоссе Энтузиастов. Далее было предложено НИиПИ Генплана Москвы разработать предложения по устройству наземного обходного пути по Лефортовской набережной и Танковому проезду. Сроки начала проходки Лефортовского тоннеля были установлены с 20 октября 2001 года. Решением мэра Москвы от 2 февраля 2002 года был определен срок завершения проходки тоннеля - 1 мая 2003 года. Скорее всего, это событие произойдет 22 февраля.

Такой вывод сделали участники межведомственной комиссии, заседание которой прошло вчера в Госстрое. 'Из 19 млн. жилых строений более 60% старше 30 лет и имеют износ выше одной трети', - обрисовал ситуацию начальник управления государственной жилищной политики Михаил Куликов. Ремонтируется старое жилье очень мало: 0,5% при нормативах 4-5% в год. При таких темпах жилье очень быстро переходит в категорию ветхого и аварийного.

И в заключение следует отметить: на Бакунинской улице, где тоннель выходит наружу, вырыто два огромных котлована. Через один из них будет извлечен из-под земли проходческий щит "Херрен кнехт", с помощью которого был прорыт Лефортовский тоннель на три месяца раньше срока.
Из ветхого жилья переехать можно будет только с доплатой. В Госстрое признали, что у государства нет денег, чтобы строить бесплатное жилье, во всяком случае для жителей "хрущевок". Выход из этой ситуации в ведомстве Николая Кошмана видят в том, чтобы эти очередники получали новое жилье только в обмен на старое и с доплатой.За последние годы в России ситуация с обеспечением граждан нормальным жильем только ухудшилась.

Если оставить программу 'Жилище' без изменений, квартирный вопрос для большинства нуждающихся может разрешиться в лучшем случае лет через 2 Поэтому в Госстрое готовятся предложения, направленные на ускорение темпов переселения. 'Необходимо активнее привлекать средства населения', - говорит заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев. Смысл предложений в том, чтобы очередники, живущие в ветхих домах, получали новое жилье только в обмен на старое и с доплатой. 'Доплатить придется разницу между стоимостью старой квартиры и новой', - пояснил ГАЗЕТЕ замглавы Госстроя Леонид Чернышов. Это можно сделать через систему ипотечного кредитования, государственных жилищных сертификатов.

Большая часть существующего жилищного фонда не соответствует порой элементарным санитарным нормам. Сегодня в России в неблагоустроенных квартирах проживают 40 млн. человек - это 27% населения страны. 10% из них все еще надеются на получение квартиры от государства и встают в очередь. Но помощь государства очередникам в получении квартиры резко сократилась. Для того чтобы переселить граждан из ветхого и аварийного жилья в новое, в федеральной программе 'Жилище' на период с 2002 по 2010 год утверждена сумма 160 млрд. рублей, которые должны тратиться из федерального и местных бюджетов. Этой суммы явно недостаточно.

'В Минтруде посчитали, что у половины семей есть автомобиль и иностранная бытовая техника', - говорит Чернышов. Предложения ведомства Кошмана будут рассматриваться на заседании правительства 23 октября. Если они будут приняты, о получении бесплатной квартиры от государства жителям 'хрущевок' можно полностью забыть.

'Эти меры должны позволить семье из трех человек расплатиться за новую квартиру в течение трех лет, - заявил Николай Кошман. - А квартира в 'хрущевке' может стать залогом новой'. В Госстрое уверены, что население способно расплатиться за новые квартиры. В качестве доказательства чиновники приводят данные социологических опросов, согласно которым 'декларируемые доходы граждан занижены на 40%'.

У предварительного договора говорящее название. Как правило, если невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры, дачи или земли, стороны сделки прибегают к заключению именно такого документа.



В настоящее время заключение таких договоров довольно распространенное явление. Хотя зачастую стороны сделки не уделяют ему особого внимания, что в дальнейшем может привести к плачевным результатам. Несмотря на кажущуюся простоту, предварительный договор также имеет свои подводные камни.

Главное его достоинство он позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по понятной цене.

То есть при желании одной из сторон можно воспользоваться этой формой договора перед заключением окончательного договора аренды, договора подряда и в принципе любого другого договора. Однако чаще всего на практике встречается предварительный договор аренды или купли-продажи недвижимого имущества.

Что такое предварительный договор?
В соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Форма договора непростой разговор
51.61 КБЧтобы предварительный договор не был признан недействительным, то необходимо при его составлении и заключении действовать в соответствии с буквой и духом закона. На самом деле закон одинаков как для предварительного, так и основного договора: он заключается в форме, установленной для основного договора, а если таковая не установлена, то в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ). И отметим, что несоблюдение правила о форме договора влечет его недействительность (ничтожность).

Как правило, такой договор заключается, если основной договор не может быть заключен сиюминутно. К примеру, до заключения основного договора требуется провести какие-нибудь работы или же покупателю необходимо собрать денежные средства в достаточном размере, или продавцу необходимо подготовить документы в общем, причины могут быть совершенно различными.

Подробнее на эту тему можно прочитать в разъяснении Высшего арбитражного суда РФ, которое прозвучало в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года. Там говорится о том, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, а условие об обязательной государственной регистрации не является элементом формы этого договора, и регистрировать предварительный договор не нужно.

Есть, впрочем, в законе и некоторое исключение из клонирования этих договоров. Основной договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Но это не значит, что и предварительный договор купли-продажи квартиры или дома должен регистрироваться таким же образом именно такой вывод напрашивается из разъяснений судов высшей инстанции.

Как дело обстоит на рынке недвижимости? Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение покупателем задатка. Покупатель квартиры передает задаток продавцу в подтверждение своих намерений заключить договор купли-продажи. Если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же продавец передумает, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Четыре главных проблемы предварительного договора
39.78 КБПроблема первая. Зачастую некоторые граждане возлагают на этот документ слишком большие функции и надежды. Так, например, на нашем рынке недвижимости довольно часто заключается предварительный договор, по которому покупатель платит продавцу определенную денежную сумму в качестве задатка. Мол, потом, когда заключим основной договор, продавец получит оставшуюся сумму по договору. Но это не соответствует закону, потому что задатком, в соответствии с ГК РФ, признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Проблема вторая. Противоположная ошибка состоит в том, что предварительный договор не рассматривается в качестве серьезного документа. Так, если стороны заключили предварительный договор, а затем кто-то из них передумал заключать основной договор, то другую сторону можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке.

Увы, такие условия на самом деле не соответствуют закону. Предварительный договор порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор. По такому договору не должно передаваться недвижимое имущество или выплачиваться деньги и т. д. Если делать все по закону, то стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать его в ЕГРП, и только после этого покупатель может оставлять продавцу задаток. Но в реальности по этой схеме никто не действует, так как в этом случае срок государственной регистрации растягивается почти на два месяца.

Проблема третья. На практике встречаются предварительные договоры, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной договор по поводу недвижимого имущества, которое на момент заключения предварительного договора отсутствует. Как правило, такой предварительный договор предлагают заключить застройщики, но это не совсем правомерно. Дело в том, что, по общему правилу, заключить основной договор в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует, нельзя. Но однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях суды допускают возможность заключать такие предварительные договоры, предметом которых является объект незавершенного строительства.

Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

три совета по грамотному составлению договора
Чтобы правильно написать такой договор, стоит сразу выяснить все данные о лицах, физических или юридических, которые подписывают документ. Как мы писали выше, в предварительном договоре, так же как и в основном, должны быть указаны данные сторон сделки. Необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной договора является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать реквизиты доверенности.

Проблема четвертая. Нередко сторона, не желающая заключить основной договор, пытается признать предварительный договор недействительным. Основания для оспаривания действительности договора соответствуют общим основаниям недействительности сделок в соответствии с Гражданским кодексом РФ (например, несоответствие закону и другим нормативно-правовым актам, мнимая или притворная сделка, сделка, заключенная недееспособным гражданином и т. д.).
Стоит помнить и о том, что основной договор тоже не будет заключен, если предварительный договор признан незаключенным или в нем отсутствуют существенные условия, поэтому

Во-вторых, в соответствии с законом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При отсутствии в предварительном договоре данного пункта он считается незаключенным.

Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также Ф. И. О. лица, действующего от имени юридического лица (у последнего обязательно должна быть доверенность на право проводить подобные сделки).

Если же договор в оговоренный срок (или срок по закону) не будет заключен, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, и принудить его заключить уже будет невозможно. Кстати, действие предварительного договора прекращается и тогда, когда одна из сторон направит другой стороне предложение заключить основной договор.
Итоги года на рынке ипотеки подводили во вторник в компании крупнейших банков и ипотечных брокеров на конференции, организованной компанией Фосборн Хоум. Говорили как о том, чем был знаменателен уже близящийся к концу 2007 год, так и давали прогнозы на год 2008.

В-третьих, в договоре необходимо указать какой-то срок, в который стороны намерены заключить основной договор. Однако, если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа.

По этому параметру мы с хорошей скоростью приближаемся к Европе, где ипотечная задолженность достигает 50% всех долгов населения, и никакой ипотечный кризис вроде не смог этому помешать. Если сравнивать данные за 2006 год 347 млрд руб. выданных ипотечных кредитов, то только за 3 квартала 2007 года выдано 375 млрд, и, по прогнозу, до конца года будет выдано еще 162 млрд. руб., сообщил Василий Белов, гендиректор компании Фосборн Хоум. Он отметил, что самый массовый сегмент заемщиков граждане с так называемыми смешанными доходами (не буду расшифровывать этот новояз ипотечников). Более того, по данным Белова, 70% из них покупают недвижимость на вторичном рынке.

Что мы пережили
Стагнация рынка недвижимости принесла и некую стагнацию на рынок ипотеки, зато в третьем квартале этого года кредитование жилья вернулось на прежние рубежи. Ипотека начинает вытеснять другие кредитные продукты, заявил Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-2 Речь причем не о том, что ипотека конкурирует с автокредитованием или потребительскими кредитами, а в том, что рост ипотеки идет опережающими темпами и ее объемы на рынке растут более интенсивно. В начале года задолженность граждан по ипотеке составляла 18%, а в начале четвертого квартала уже 23% от суммы общих объемов кредитования физлиц.

Переходя к прогнозам
Кроме того, в прошлом году рынок Москвы и Петербурга показал весьма неплохой рост на фоне других российских регионов. По информации Анатолия Печатникова, рост объемов кредитования в Москве в первые 3 квартала этого года составил 39%, а в Санкт-Петербурге 26%. Если ориентироваться на данные, приведенные Василием Беловым, то общий рост по России за этот период составил всего 8%, но сейчас наметилась тенденция к более интенсивному росту, так что итоги года могут разительно отличаться от данных за 3 квартала.

Выступая, все банкиры говорили о том, что кризис ликвидности на российском рынке есть, однако он далек от драматического: ведь на рынке США ипотечная задолженность составляет более 50% ВВП, а в России всего 2,3%. Однако, по данным Белова, банки, которые занимали примерно 23% рынка ипотечного кредитования, сейчас с него ушли. И их долю выбирают те, кто увеличивает свои ипотечные доли, ведя довольно агрессивную политику. В целом это те банки, которые ориентированы на российские кредитные ресурсы, хотя, по словам Романа Воробьева, рефинансировать кредит на западных рынках по-прежнему проще, чем выпустить для российских инвесторов те же ипотечные облигации. В России пока куда более доступны другие финансовые источники, добавил он, инвесторы на российском рынке не готовы покупать долгосрочные ценные бумаги по той цене (и с той доходностью), которая бы устроила банкиров. Фактически это означает, что инвесторы продолжают больше интересоваться самой недвижимостью, чем ценными бумагами, связанными с ней.

Но все банкиры, начиная с Анатолия Пряникова, говорили, что не ожидают драматического повышения ставок. А это в понимании банкиров 1% и более. Алла Цытович, недавно возглавившая ипотечное подразделение Банка Москвы, считает, что одной из главных тенденций будущего года станет увеличение доли кредитования в швейцарских франках и йенах, то есть в тех валютах, в которых ставки с лета не выросли. Сейчас доля кредитов во франках в портфеле банка составляет 42%, причем эта валюта весьма популярна отнюдь не столице, а в регионах.

Впрочем, прогнозы банкиров и ипотечных брокеров по объему роста рынка в 2008 году довольно сильно разошлись. Если Василий Белов говорит о возможном 40% росте, то представители банков ожидают роста от 50 до 80%, говоря, однако, только применительно к своему банку. Что это излишний оптимизм или хорошо просчитанный план завоевания дополнительных рыночных ниш, как обычно, покажет время.



Главная --> Публикации