Главная --> Публикации --> Не доросли до комплексов Сеть wal-mart опутает россию К иностранным инвесторам пришел аппетит Олег шинкарь: «инвестиции в недвижимость пока привлекаются в каннах» Земельные гонки

При разработке подпрограммы в ее основу легли принципы, на которых базировалась программа и были учтены недостатки, выявленные в ходе ее реализации. Так, в соответствии с Указом Президента РФ от 22 июля 2002 года №770, который внес изменения в Указ Президента РФ от 30 сентября 1997 года № 1062, в состав участников подпрограммы будут включены члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы, которые нуждаются в улучшении жилищных условий по нормам, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Кроме того, согласно определению Кассационной коллегии Верховного суда РФ от 22 августа 2002 года № КАС 02-380, которое признало положение Федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" в отношении установления права на выдачу сертификатов только военнослужащим и гражданам, не имеющим жилых помещений для постоянного проживания на территории Российской Федерации и за ее пределами, противоречащим Федеральному закону "О статусе военнослужащих", в состав участников подпрограммы планируется включить не только военнослужащих и граждан, не имеющих жилья для постоянного проживания, но и нуждающихся в улучшении жилищных условий.

А в настоящее время разработана и подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты на 2004-2010 годы", которая войдет в Федеральную целевую программу "Жилище". При ее разработке были учтены недостатки прежней программы, такие как — не охвачены некоторые категории граждан (вдовы, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий), которым в соответствии с законодательством предусмотрено право на получение субсидии; — несовершенство методики подхода к определению размера субсидии; — не разработан механизм, позволяющий владельцам государственных жилищных сертификатов воспользоваться банковским кредитом, в том числе ипотечным; — отсутствие возможности приобретать строящееся жилье, использовать средства субсидии для строительства индивидуального жилого дома; - несовершенство системы учета жилья, высвобождаемого владельцами сертификатов.

О масштабности поставленных задач говорит то, что численность граждан указанных категорий составляет около 510 тысяч семей, в том числе около 210 тысяч семей вообще не имеющих жилья для постоянного проживания и около 60 тысяч семей подлежащих отселению из закрытых городков. В органах исполнительной власти субъектов Российской Федерации на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит более 120 тысяч семей, из которых 40 тысяч семей не имеют жилья для постоянного проживания.

Таким образом, в подпрограмме предусматривается, что право на получение субсидий за счет средств федерального бюджета с целью приобретения жилья имеют следующие категории граждан РФ и члены их семей, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий: — военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет; — сотрудники органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, содержащихся за счет средств федерального бюджета, подлежащие увольнению со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе или по состоянию здоровья, или в связи с организационно — штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении оставляет 10 и более лет; — члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, за исключением случаев, когда вдовы (вдовцы) этих граждан вступили в новый брак; — члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту, погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более, за исключением случаев, когда вдовы (вдовцы) этих граждан вступили в новый брак; — граждане, уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет; — граждане, уволенные со службы из органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, содержащихся за счет средств федерального бюджета, по достижении ими предельного возраста пребывания на службе или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет; — граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков, поселков, учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности, созданных в установленном порядке для выполнения народнохозяйственных задач (граждане, проживающие в военных городках, утративших статус закрытых после 1998 года, могут принять участие в программе на условиях, определяемых Правительством Российской Федерации).

Причем при определении численного состава семьи гражданина — участника подпрограммы, принимаемого для расчета размера субсидии, учитываются только граждане России. В разработанной подпрограмме предусматривается, что главным распорядителем бюджетных средств, направляемых на реализацию ее мероприятий, станет государственный заказчик подпрограммы — Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Ему же будут вменены в обязанность выпуск и погашение государственных жилищных сертификатов, а также перечисление денежных средств на отдельные блокированные целевые лицевые счета граждан — владельцев сертификатов.

Конечно, обеспечить все 510 тысяч семей государственными жилищными сертификатами не удастся даже за все семь лет действия подпрограммы, но и запланированная цифра в 190 тысяч семей впечатляет. По расчетам специалистов, объем финансирования подпрограммы составит 167,6 миллиардов рублей. Так что же нового ждет очередников, рассчитывающих на сертификат: — первоочередное предоставление субсидий гражданам — участникам подпрограммы, не имеющим жилых помещений для постоянного проживания на территории Российской Федерации и за ее пределами; — предоставление субсидий гражданам — участникам подпрограммы и членам их семей, проживающим в жилых помещениях по договору социального найма или владеющим ими на праве собственности и признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий; — выдача сертификатов военнослужащим, подлежащим увольнению с военной службы, сотрудникам органов внутренних дел, органов и учреждений уголовно-исполнительной системы, подлежащим увольнению из указанных органов по достижению предельного возраста, в год увольнения или не ранее чем за три года до увольнения. В подпрограмме сохранился принцип расчета субсидий исходя из социальной нормы общей площади жилого помещения (с учетом права на дополнительную площадь — 15 кв. м), установленной для семей разной численности, и размера средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья.

Москва является одним из самых дорогих городов по уровню арендных ставок на офисные помещения. С чем это связано?
Действительно, Москва сейчас находится на втором месте после Лондона по стоимости аренды. Причин тому несколько, но главная из них неудовлетворенный спрос.


Основными чертами офисного рынка Москвы по сей день остаются дефицит предложения качественных площадей и постоянное увеличение спроса. Это в свою очередь способствует росту арендных ставок на офисы классов А и В. Развитие ситуации на офисном рынке российской столицы, ход и последствия децентрализации, а также новые тенденции стали темой беседы с руководителем департамента аналитики компании Colliers International Ольгой Ясько.

При этом нельзя сказать, что в Москве нет предложения офисов. Огромное количество площадей заявляется и выходит на рынок ежегодно пусть и с некоторым опозданием. Но, несмотря на грандиозные объемы строительства (в среднем 20%-ный прирост площадей ежегодно), предложение пока отстает от спроса. Поэтому растут ставки. Ряд помещений в этом году сдавался по очень высокой цене. Увеличение стоимости аренды за первое полугодие составило 20 30%. Но есть также здания, ставки в которых оказались на 50% выше, чем в аналогичных бизнес-центрах полгода назад.

Москва административный, экономический и финансовый центр России, поэтому практически весь большой бизнес, представительства транснациональных корпораций в той или иной мере представлены здесь. Спрос на офисы формирует крупный бизнес, зарубежные компании, их партнеры, а также фирмы многообразной сервисной инфраструктуры. Все это обусловливает высокую концентрацию работающих в столице организаций и стабильно высокий спрос на офисные площади, что стимулирует рост стоимости аренды.

Пока ситуация не является критической, но тем не менее многие арендаторы задумываются о будущем и, руководствуясь планами по развитию своих компаний, стараются арендовать не тот объем помещений, который необходим сейчас, а тот, который понадобится через два три года, когда увеличится штат сотрудников. Это очень разумный подход, на мой взгляд. Потенциальные арендаторы понимают, что потом им будет трудно найти аналогичные помещения, либо они станут предлагаться по еще более высоким ставкам. Зарезервированные таким образом площади чаще всего сдаются в субаренду на два три года и приносят дополнительный доход.

Влияние на рост арендных ставок скорее всего оказал и запрет на строительство офисных зданий внутри Садового кольца. Девелоперы говорят, что проекты, которые уже прошли все этапы проектных согласований, не отзываются, и офисные центры будут построены. Но городские власти могут отказать в согласовании новой офисной застройки. Некоторые арендаторы полагают, что здания в центральной части города, которые сегодня предлагаются на рынке, одни из последних предложений такого масштаба. Соответственно, увеличивается спрос на помещения в центре арендные ставки растут.
То есть запрет на строительство офисов в центре города вызвал ажиотаж среди потенциальных арендаторов?

Эта тенденция наметилась задолго до объявления о планах по ограничению строительства офисов в центре города, которые только подкрепили ее. По мере развития рынка коммерческой недвижимости сроки договоров аренды увеличиваются во всех сегментах: торговом, складском, офисном. Арендаторы гарантированно получают в распоряжение помещение на длительный срок. Девелоперы создают инвестиционно привлекательный объект, который, кроме того, может быть заложен на выгодных условиях.

Тенденция увеличения сроков договоров аренды офисов также связана с ограничением строительства офисов в ЦАО?

Транспортная проблема одна из самых насущных в Москве. Конечно, предлагаемые решения не являются панацеей и не решают всех проблем. Однако мне кажется, что по крайней мере дальнейшее ухудшение ситуации удастся в существенной мере замедлить.

Одна из причин прекращения строительства офисов в центре Москвы транспортные затруднения. Как вы считаете, принимаемые меры исправят ситуацию?

Ситуация становится более управляемой, если речь идет о бизнес-центрах в периферийных районах и за пределами МКАД, где, как правило, достаточно места для организации парковки нужной емкости. Еще одно из преимуществ такого расположения заключается в том, что движение из центра в утренние часы менее затруднено, чем в обратном направлении.
Одна из последних тенденций, о которой говорят специалисты офисного рынка, укрупнение объектов. Девелоперы заявляют все более сложные и масштабные проекты офисных зданий. Почему, как вы считаете?

Кроме того, транспортная проблема тесно связана с необходимостью обеспечить автомобилистов парковкой. Возвести автостоянку в центральной части города на прилегающей к офисному зданию территории крайне сложно и невыгодно, если речь идет о новом строительстве и используется территория, которая могла бы быть отведена под застройку. Создание подземного паркинга увеличивает относительную стоимость проекта, а размещение стоянки на наземных уровнях в условиях ограничения высотности здания приводит к существенным потерям арендуемых площадей.

Например, недавно появившийся формат деловых центров бизнес-парк пользуется популярностью. Так, первое здание нового бизнес-парка Химки еще до ввода в эксплуатацию уже полностью сдано в аренду.

Естественно, что девелоперы хотят получить максимальную отдачу от прикладываемых усилий. В этом смысле реализация крупных проектов позволяет существенно снизить издержки на согласование, проектирование и организацию процесса строительства в силу эффекта масштаба. Если в центре города возводить крупные объекты становится все более затруднительно, то вне его, и особенно в районах, прилегающих к МКАД, это возможно. Кроме того, необходимо отметить, что развивающаяся уже несколько лет тенденция децентрализации расположения офисных площадей, поддерживаемая активным спросом покупателей и арендаторов, благоприятствует подобным намерениям девелоперов.

В целом проект показывает свою жизнеспособность. Несмотря на некогда многочисленные скептические высказывания, девелоперы поверили в него и ведут активное строительство. Вместе с тем нельзя сказать, что все до конца понятно. Так, некоторые проекты ММДЦ Москва-Сити сдаются в аренду не так быстро, как это изначально ожидали девелоперы, консультанты и другие участники рынка. Конечно, первая причина это высокие арендные ставки, которые не все в состоянии себе позволить.

На рынок продолжают постепенно выходить качественные офисные площади, расположенные в зданиях ММДЦ Москва-Сити. Оправдываются ли ожидания участников рынка, связанные с этим проектом?

Как развивается офисный рынок в Санкт-Петербурге?
Если говорить о ситуации на офисном рынке Санкт-Петербурга, то одна из основных проблем состоит в отсутствии предложения. Анонсировано много проектов, но они либо замораживаются, либо при выходе на рынок по качеству и классу в большинстве случаев не соответствуют заявленным характеристикам, если следовать принятой в Москве классификации. Но, к сожалению, эта классификация действует только в столице. Пока она не распространяется даже на Санкт-Петербург, не говоря уже об остальных городах.

Кроме того, некоторых потенциальных арендаторов настораживают уже давно ведущиеся разговоры о потенциальной сложности подъезда и парковки на территории комплекса. Но необходимо отметить, что по сравнению с центральной частью города, где ситуацию получится заметно улучшить только с использованием радикальных административно-запретительных мер, в Сити еще достаточно высок потенциал естественного развития за счет организации новых дорог и развязок.
С точки зрения доступности общественного транспорта требует оперативного решения ситуация с организацией движения метро: нынешняя интенсивность движения поездов недостаточна для организации нормального сообщения. Если не принять никаких мер, то с вводом в эксплуатацию новых зданий и увеличением количества потенциальных пассажиров ситуация ухудшится.

Совсем недавно, в конце сентября, мы искали в Москве квартиру для покупателя с бюджетом $100 тыс. и сокрушались: Если бы у вас было $110 115 тыс., тогда бы вся Москва у ваших ног лежала! Выбирай однушку в пятиэтажке: Выхино, Рязанский, Печатники, Перово. В Свиблове что-то мелькало, в Царицыне, на Планерной. Сегодня уже не мелькает. Оставим за скобками ежемесячную инфляцию (1,3%) и слабеющий доллар: считаем в рублях. То, что полтора месяца назад продавалось за 2,8 2,9 млн руб., сегодня не встречается даже изредка. Теперь предложения начинаются от 3,1 3,2 млн руб. Даже в расчете на два месяца это дает повышение на 4 5% в месяц.

Странная штука статистика рынка недвижимости (ее почему-то называют аналитикой): подорожание 1 кв. м на 0,25% обсуждается целую неделю. Еще неделю обсуждается падение на 0,2%. Хотя в серьезных маркетинговых исследованиях анализировать величины ниже уровня статистической погрешности (3%) просто неприлично. Поэтому в действительности ориентироваться на аналитические отчеты о росте или снижении цен на рынке недвижимости бесполезно. А для выяснения ситуации достаточно просто изучить объем выставленных на продажу дешевых квартир, чтобы сделать два неожиданных вывода: за последние полтора месяца предложение в этом сегменте сократилось практически в два раза, а цены выросли.

Но ведь они не пахнут
Посмотрим, что пока можно купить за 3 млн руб.
Заместитель генерального директора МИЭЛЬ-Брокеридж по регулярному рынку жилья Алексей Шленов подтвердил опасения: За $120 тыс. в Москве удастся приобрести в районе третьего транспортного кольца жилье гостиничного типа общей площадью 21 кв. м или квартиру площадью 30 33 кв. м в спальных районах, на первых этажах пяти- и девятиэтажных домов.

Понадобилось получить сходные задания с разницей в два месяца, чтобы это обнаружить. Для надежности перепроверил по нескольким изданиям. Цены в разных источниках хоть немного, но различаются. Кроме того, перепроверил по близким категориям. Самые дешевые квартиры малометражки (общая площадь 19 26 кв. м) в конце сентября предлагались по $95 100 тыс., сегодня такие же в аналогичных районах стоят не менее $110 115 тыс. Речь идет о 5 6% в месяц. А главное, подтверждается основное правило начинающегося роста с самого дешевого сегмента. Отметить это методами валовой аналитики сложно: гостинка в Братееве и на Октябрьском поле это все-таки разные категории.

Спасибо тебе, Подмосковье
Московская область оставляет относительно богатый выбор. А. Шленов отмечает довольно широкий спектр возможностей: В ближайшем Подмосковье (Химки, Одинцово, Мытищи, Королев и т. д.) за данную сумму найдется хорошая квартира площадью около 46 кв. м в монолитной новостройке. Вполне реально приобрести двушку в пяти- или девятиэтажных домах или трешку на первом этаже панельного здания. Во второй зоне Подмосковья (Железнодорожный, Ивантеевка, Солнечногорск и т. д.) можно купить двух- или трехкомнатную квартиру площадью 70 80 кв. м в новостройках или на вторичном рынке.

Впрочем, ничто не мешает начать поиски все же с не самых отдаленных районов. При наличии 3 млн руб. выбор будет ограничен все теми же малометражками и квартирами гостиничного типа. Немало еще в Москве трамвайчиков (двушек с последовательно расположенными комнатами) и полуторок (с изолированными комнатами 10 11 и 5 6 кв. м). Предложения получше 24 25 кв. м и недалеко от метро удалось отметить в районе Водного стадиона и Измайловской.

Руководитель отделения Пролетарская компании Пересвет-недвижимость Наталия Гусева подтверждает, что в ближайшем Подмосковье (Мытищи, Королев, Люберцы) за $120 тыс. реально купить квартиру площадью около 40 кв. м в хорошем состоянии, и напоминает о растущем потенциале области: В городах ближнего Подмосковья развитая социально-бытовая инфраструктура: крупные развлекательные, спортивные и торговые центры, медицинские учреждения, рестораны, ночные клубы и т. д. Здесь располагают производства, склады и офисы крупных российских и зарубежных компаний, т. е. покупатели жилья могут найти и высокооплачиваемую работу.

Пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании Сити-XXI век Сергей Лядов предлагает обратить внимание на новостройки города Видное на Павелецком направлении в 2 км от МКАД. Так, в южной части города застраивается 5-й микрорайон, имеющий удобный выезд на трассу Дон: Здесь в строящихся домах стоимость однокомнатной квартиры колеблется от 2,5 млн руб. (39,7 кв. м) до 3,1 млн руб. (46,9 кв. м) в зависимости от видовых характеристик, этажности и площади. В указанной ценовой категории есть и предложения двухкомнатных квартир. Например, двушка площадью 47,3 кв. м стоит 2,9 млн руб..

Почему сейчас?
Интересной точки зрения на происходящее придерживается генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин: Третий месяц подряд наши специалисты фиксируют повышение средних долларовых цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы. В совокупности за август октябрь они поднялись на 8,4%, что создало иллюзию возобновления стабильного роста реальных цен на московском рынке жилой недвижимости.
Рассуждения А. Крапина абсолютно верны: Московский рынок жилья находится в депрессивном состоянии. Из-за уровня цен, неадекватного доходам подавляющей части населения, число сделок остается на крайне низком уровне, несмотря на большое число предложений. При этом сделки совершаются со скидкой от цены предложения. В период явного роста реальных цен, вызванного повышенным платежеспособным спросом, наблюдалась иная ситуация реальные суммы сделок превышали стоимость предложения. Депрессивную ситуацию на рынке усугубляет и ужесточение кредитной политики ипотечных банков.

Но, с другой стороны, при таких делах вполне вероятно, что отмеченные 4 5%, на которые подорожало предложение, это еще не начало роста фактической цены сделок. А, скажем, одна из авангардных атак. Все-таки хочется получить за свой товар побольше: Новый год на носу, а тут столько удобных поводов сразу: и осень, и падающий доллар. Излишний оптимизм продавцов мог вызвать и перевод цен в рубли. В скобках $120 тыс., но перед скобками честные рублевые 3,06 млн. Н. Гусева полагает, что сегодня еще в Москве встречаются квартиры дешевле $120 тыс.: Они расположены в домах с высокой степенью износа, на первом этаже, в торце, без телефона. Например, на улице Новогиреевской, станция метро Перово, продается однокомнатная квартира (30/15/6) на первом этаже за $110 тыс. В Бирюлеве на улице Загорьевской предлагается квартира большего метража (34/20/7,5) за $113 тыс..

Рост долларовых цен на московское жилье, по мнению А. Крапина, связан с массированной PR-кампанией и тем, что игроки рынка, заинтересованные в фиксации прибыли, в августе и сентябре разместили в базах данных объявления о продаже квартир по завышенным ценам. И с этим утверждением можно согласиться. Правда, публикацией объявлений по завышенным ценам участники рынка балуются постоянно, а фиксация прибыли им требовалась еще весной этого года, когда цены пошли вниз. Во всяком случае, массированная PR-кампания на плечах едва закончившегося роста обошлась бы гораздо дешевле и принесла бы, вернее, оставила большую прибыль. Почему заинтересованные лица проснулись только сейчас? Ответ очевиден: созрели предпосылки для роста, и игроки только чуть-чуть поторопили события.

Разве что стоит дополнить сказанное некоторыми замечаниями в публицистическом ключе. Переход от депрессии к подъему происходит не одномоментно. Цены на жилье были неадекватны доходам подавляющей части населения и весной 2005-го. Да, по ипотеке уже приобретается не 4 5, а 10 15% жилья, и ужесточение кредитной политики банков оказывает определенное влияние на рынок, но явно не решающее.

По данным аналитиков портала, противоречивая статистическая картина складывается в отношении динамики цен на разные классы жилья, округа и районы Москвы. Так, в периоды активного повышения стоимости квартир в 2003 начале 2004 года и во второй половине 2005 в 2006 году дорожало все. Сейчас же, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по Москве, осталось немало типов квартир, стоимость которых имеет отрицательную динамику или плавает вверх вниз.

Все более запутанно и противоречиво
Аналогичного RWAY мнения придерживаются специалисты аналитического центра ирн.RU, которые характеризуют ситуацию на рынке недвижимости Москвы как все более запутанную и противоречивую. С начала осени этого года оказался повисшим в воздухе основной вопрос рынка начался ли все-таки реальный рост цен на квартиры, или продолжается их завуалированное снижение? Примечательно, что закончившийся октябрь так и не принес однозначного ответа на этот вопрос.

По мнению специалистов ирн.RU, сейчас есть как минимум два сегмента, в которых цены на квартиры действительно заметно подросли. Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до $150 тыс. в пределах МКАД), которые с оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре просто ушли с рынка, а оставшиеся более дорогие аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Второй сегмент это элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать, несмотря ни на что.

Нынешний рынок не проявляет единого ценового тренда, а, напротив, оказывается очень разрозненным и противоречивым. Это скорее признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах, что приводит к сильно фрагментированной общей картине.

Стагнация forever?
Конечно, наши рассуждения над стопкой газет могут показаться мелкотравчатыми на фоне глобальных выводов аналитиков рынка недвижимости о выборах, ценах на нефть и скором вторжении турецкой армии в иракскую провинцию Дахук, что неминуемо отразится на стоимости нефти и выборах в Госдуму. При чем здесь цены на недвижимость? Квартиры не конфискат. Все мы в двух лицах: что-то продаем, что-то покупаем. Почему именно на рынке недвижимости положение продавца из-за вторжения в Дахук должно ухудшиться, а положение покупателя улучшиться? Или наоборот.

С другой стороны, замечают эксперты ирн.RU, этой осенью на рынке появилось немало предложений по явно завышенным ценам. Возможно, даже в большем количестве, чем в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006 2007 годов. Очевидно, сейчас многие продавцы ожидают очередного витка и потому уже заложили в стоимость предложений свои ценовые ожидания.
При этом они не желают замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость за такие суммы. В результате на рынке складывается как психологический, так и финансовый разрыв между ожиданиями и возможностями продавцов и покупателей. В чью пользу разрешится это противостояние, пока судить сложно, но не исключено, что наиболее интересные перемены на столичном рынке недвижимости еще впереди.

Другие, не менее уважаемые аналитики рассуждают о том, что цены эконом-класса снова начнут расти только после того, как упадут еще на 40%. И после того, как среднестатистическую квартиру площадью 54 кв. м сможет купить среднестатистическая семья на совокупный трехлетний доход. А произойдет это в аккурат к середине 2009 года. Перефразируя одного доктора пропаганды, хочется сказать, что, когда я слышу слово средний применительно к России, рука тянется к пистолету.

Одни уважаемые аналитики утверждают, что весной следующего года рост возобновится во всех сегментах. Почему бы уже не зимой? Сезонность рынка недвижимости давно потеряла смысл, вспомните зиму 2005/06 и лето 2006 года.

Нет уж, лучше изучать объявления, позванивать, поглядывать. Вероятно, через месяц, обнаружив, что товар не идет, продавцы наших малометражек и хрущевок точно так же сбросят цены. Но тогда придется признать, что в период бурного роста экономики и цен на нефть, с периодически срывающейся с поводка инфляцией, в России существует рынок полуторагодичных стабильных цен. И это рынок недвижимости. Парадокс, однако.

Одно уважаемое агентство недвижимости сообщило в конце октября, что средняя цена однокомнатной квартиры в панельной хрущевке, расположенной в ЮВАО, за прошедшую неделю несколько снизилась на 0,9% и составила около $4110 за 1 кв. м. То есть $129,5 тыс., или 3,2 млн руб., за типичную однушку площадью 31,5 кв. м. Столько за мою квартиру в Кузьминках не давали даже в дни всеобщего психоза, а теперь, значит, цена снизилась.

Стоит также отметить, что с начала осени на московском рынке недвижимости наблюдается увеличение спроса на жилье всех классов. Это связано прежде всего с тем, что потенциальные покупатели, которые откладывали свое решение о покупке квартиры летом в ожидании снижения цен на объекты недвижимости, приняли решение о покупке квартиры сейчас.
За последние три месяца (август, сентябрь и октябрь) темпы роста цен несколько увеличились. Так, например, стоимость жилья повышенной комфортности, находящегося в Западном округе столицы, увеличилась в среднем на 5%.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании Квартал:
Лето 2007 года ознаменовалось незначительной летней стагнацией и завершением коррекции цен в переоцененных сегментах рынка. С началом осеннего сезона жилье вновь стало дорожать. По данным компании Квартал, начиная с сентября этого года на рынке недвижимости наблюдается рост цен на квартиры повышенной комфортности в пределах МКАД.

Рублевое падение и долларовый рост
По официальным данным Центрального Банка России, номинальный курс рубля к доллару за период с января по ноябрь 2007 года вырос на 5,6%, а за период с октября прошлого года по ноябрь этого года - на 6%. В результате, если в октябре 2006 года за один доллар давали 26,75 рубля, в январе 2007 года - 26,53 рубля, то в конце октября доллар опустился уже до отметки 24,72 рубля.

Евгений Скоморовский
Управляющий директор компании Century 21 Запад
Рост цен на рынке жилой недвижимости уже достаточно заметен, особенно после длительного периода снижения стоимости квартир. В этом нет ничего удивительного рынок недвижимости подвержен определенной изменчивости. Сказываются как сезонные факторы, так и рост на фондовом рынке, слабеющий доллар и выросшая в цене нефть многие инвесторы уже сейчас фиксируют свою прибыль, переводя средства на рынок жилья. Более того, в целом рынок уже обрел баланс между спросом и предложением, что выражается в активности как покупателей, так и продавцов. Время экспозиции ликвидных квартир ощутимо сократилось. Тем не менее данный рост рынка нельзя сравнивать с тем, который наблюдался в 2005 2006 годах. Если приводить конкретные примеры, то летом за $100 тыс. можно было купить небольшую двухкомнатную квартиру в ближнем Подмосковье, например, в Мытищах, тогда как сейчас подобные предложения стоят на 10 20% дороже.
Американская валюта продолжает свое падение: только в течение осени 2007 года доллар подешевел по отношению к рублю примерно на 4%. Девальвация доллара отразилась и на динамике стоимости столичного жилья: долларовые цены квадратного метра, стремясь наверстать потерянное, поднимаются, тогда как цены в евро и в рублях ведут себя намного стабильнее. Неуверенность в долларе заставляет многих клиентов риэлтерских агентств задуматься о целесообразности проведения сделок в других, более прогнозируемых валютах. Вместе с тем, окончательно терять свои позиции на московском рынке жилья доллар не торопится.

Данные о реальном, учитывающем инфляционную разницу России и США курсе рубля по отношению к доллару, демонстрируют еще большее укрепление отечественной валюты - на 12,3% за десять месяцев этого года по сравнению с соответствующим периодом 2006 года.

В ноябре курс доллара по отношению к рублю и вовсе откатился ниже отметки 24,5 рубля.

Так, по данным управляющего директора компании Vesco Realty Сергея Салниса, средний рост цен квадратного метра в столичных квартирах, номинированных в долларах, равнялся в январе - октябре 4,27% для эконом-класса, 6,74% для бизнес-класса и 11,61% для элит-класса, что в среднем составляет 3,466 тысячи долларов, 3,759 тысячи долларов и 11,695 тысяч долларов за квадратный метр соответственно.

Подобное увеличение стоимости рубля по отношению к доллару не могло не отразиться на московском рынке недвижимости, где расчеты продавца и покупателя в североамериканской валюте в последние годы стали уже традиционными, признают практически все опрошенные РИА Новости представители ведущих риэлтерских агентств.

Цены в евро на жилую недвижимость в столице в течение десяти месяцев текущего года для эконом- и бизнес-класса также уменьшались, свидетельствуют подсчеты Салниса: квартиры в экономе подешевели на 3,9% до 2,546 тысяч евро за квадратный метр, а в бизнесе - на 1,5% до 2,831 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость элитного жилья в январе - октябре 2007 года в евро увеличилась на 9% до 9,247 тысяч евро за квадратный метр.

В то же время, рублевая стоимость жилья в Москве за этот же период в эконом-классе упала на 1,9% до 89,939 тысяч рублей за квадратный метр, а в бизнес- и элит-классе - увеличилась соответственно на 0,5% и 5,6% до 99,973 тысяч рублей и 326,613 тысяч рублей за квадратный метр.

В январе - ноябре 2007 года средние цены на жилье в Москве по данным мeтринфо.ру снизились на 7,3% до 103 тысяч рублей за квадратный метр, по ирн.RU - также снизились на 2,3% до 4,116 тысяч долларов за квадратный метр, а вот по системе Winner, наоборот, повысились на 16% до 5,8 тысяч долларов, - рассказывает специалист.

С этими данными согласен и ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. Он сравнивает данные мультилистинговых систем учета стоимости жилья в Москве Winner, ирн.RU и мeтринфо.ру, которыми пользуются риэлторы. При этом эксперт отмечает, что наибольшая отрицательная динамика цены квадратного метра в столичных квартирах произошла в системе мeтринфо.ру, где стоимость квадратного метра как раз номинируется в рублях.

Продавцы хотят подстраховать себя от инфляции и снижения курса доллара, - подчеркивает он.

По словам Скобкина, рост цен на жилье, начавшийся текущей осенью на московском рынке, можно по праву назвать инфляционным.

Курс доллара меняется сегодня слишком быстро, чтобы служить надежным эталоном при расчетах стоимости недвижимости, - констатирует руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов.

Двойной счет
Между тем, признаются многие собеседники РИА Новости, нестабильность курса доллара вызывает не только повышение долларовой стоимости столичного квадратного метра, но и стимулирует интерес покупателей и продавцов к расчетам за недвижимость в евро и особенно в рублях.

Большинство участников рынка, как правило, осуществляют сделки в той валюте, в которой номинирован конкретный объект. В то же время, если цена установлена в долларах, то она все равно пересчитывается в рубли по курсу ЦБ или, реже, по внутреннему курсу продавца, - рассказывает руководитель аналитической службы МИАН - Агентство недвижимости Алексей Кудрявцев.

Аналитики поясняют, что сейчас на московском рынке жилья фактически сформировалась система двойного подсчета, когда квартиры выставляются на продажу одновременно в двух валютах.

Остальную валюту мы можем указывать только в примечаниях к информации об объекте, - уточняет она.

Рублевые расчеты на рынке стимулирует и принятая летом 2007 года новая редакция закона о рекламе, позволяющая номинировать стоимость объектов в рекламе только в рублях, добавляет руководитель службы поддержки продаж корпорации БЕСТ-Недвижимость Ирина Евсикова.

Хотя нужно сказать, что пятая часть рынка - это уже немало, особенно учитывая, что закон действует всего чуть более трех месяцев, - считает эксперт.

По подсчетам Таганова, пока только около 20% покупателей жилья в Москве оперируют рублями в переговорах при подготовке сделки, а остальные продолжают вести предварительные подсчеты в долларах.

В связи с тем, что многие цены выставляются в долларах, а курс американской валюты в последнее время нестабилен и может значительно колебаться даже в течение одной недели, многие продавцы вынуждены осуществлять ценовые коррекции, которые в большинстве случаев ведут к удорожанию жилья, - рассуждает он. - Такая коррекция не всегда адекватно воспринимается покупателями и является, по их мнению, необоснованной, а, следовательно, неблагоприятно сказывается на имидже компании. В связи с этим все больше продавцов переходит на более стабильную валюту.

При этом Салнис связывает тенденцию выставлять цены на жилье в Москве в отечественной валюте и в евро, в том числе, и с заботой работающих на рынке недвижимости компаний о собственной репутации.

Валюта, в которой торгуется тот или иной объект недвижимости зависит и от категории объекта, добавляет Кудряшов.

А Скобкин указывает, что применяемая при расчете сделки по купле-продаже жилья валюта, может быть определена сопутствующими обстоятельствами: Кто-то перешел на рублевые накопления, а кто-то вырученные доллары или евро предпочел вложить в недвижимость за границей.

Дополнительный индикатор
Вместе с тем, большинство опрошенных РИА Новости экспертов пока не считает, что доллар уже окончательно сдал свои позиции рублю.

Евро при оценке объектов эконом-класса используется крайне редко, - говорит специалист. - В то же время в элитном сегменте, наоборот, цены в основном указывают в долларах или евро, а иногда одновременно в обеих валютах.

Кроме того, отмечает представитель МИЭЛя, до сих пор многие люди получают в конвертах серые зарплаты, часто выплачиваемые в долларах.

Основная часть бюджета России все еще формируется доходами от экспорта сырьевых ресурсов. На сегодняшний день расчеты в данном сегменте рынка производятся в долларах, и пока эта ситуация не изменится, приток долларов и расчет сделок в этой валюте будет сохраняться, - уверен директор аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислав Луцков.

Но в Москве, несмотря на неустойчивость доллара, рубль все же отвоевывает позиции крайне медленно, подчеркивает он.

Салнис, в свою очередь, напоминает, что тенденция исчисления стоимости жилья в долларах сформировалась в основном на рынках Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, в то время как на региональных рынках жилья цены устанавливались и устанавливаются, как правило, в рублях.

По словам эксперта, хотя нестабильность курса доллара и вносит свою лепту в рост долларовых цен на недвижимость, нельзя однозначно утверждать, что на повышение цен влияет только падение доллара.

И, в первую очередь, это происходит в сегменте доступных предложений, - констатирует Салнис.

Это мнение подтверждает и прогноз динамики цен на жилищном рынке Москвы, даваемый Кудрявцевым: На рынке новостроек ценовая динамика до конца года также будет характеризоваться положительным приростом. На рынке новостроек рост цен в конце 2007 года по сравнению с концом 2006 года составит около 5-7%, а стоимость квадратного метра достигнет в среднем 4,18 - 4,26 тысяч долларов. На вторичном рынке, скорее всего, до конца года рост составит 8 - 10%, то есть достигнет 4,89 - 4,98 тысяч долларов за квадратный метр.

В последнее время сформировалось и несколько других факторов. Так, наметилась тенденция сокращения объемов предложения на рынке, в то время как покупательский спрос находится на достаточно высоком уровне, - думает эксперт.

В итоге темпы изменения рублевых цен могут как опережать, так и отставать от долларовых значений, - отмечает он.

Доллар и рубль могут поменяться местами
Как рассказывает Таганов, в его компании в еженедельных и ежемесячных аналитических отчетах, ориентированных, в первую очередь, на внутреннее использование, аналитики ИНКОМа рассчитывают цены как в долларах, так и в рублях. При этом, по словам эксперта, специалисты вынуждены корректировать цену не только с учетом изменения курса доллара, но и с учетом темпов рублевой инфляции.

Как и все игроки, предоставляющие услуги, а не продукцию, мы вынуждены следовать за психологией продавцов и покупателей, а в сфере недвижимости они по-прежнему мыслят долларами. Но с большой долей уверенности можно сказать, что из дублирующей единицы рубль будет постепенно становиться равноправным индикатором цены, и в ближайшем будущем, возможно, роли российской и американской валют поменяются, - делает вывод аналитик.

Таганов уверен, что говорить о переходе на рубли пока рано.



Главная --> Публикации