Главная --> Публикации --> Xi международный фестиваль " зодчество-2003" Коммерческое блочное жилье строить в столице невыгодно По стоимости жилья москва обогнала европейские города Подготовлены поправки в закон о приватизации государственного и муниципального имущества Ипотека: в поисках юридической чистоты

Для нанимателей квартир - правила одни, а для собственников - другие

Несмотря на выполнение значительной части программы по переселению из ветхого и пятиэтажного жилого фонда, многие будущие переселенцы до сих пор не представляют механизма своего переезда и, порой, плохо понимают, какое жилье они смогут получить.

В какой-то степени новый Закон является документом-инструкцией для жителей готовящихся к сносу домов. Хотя зачастую жители первых индустриальных серий (К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300) не могут решить ряд вопросов со своим переездом, а точнее с площадью нового жилья или количеством квартир, которые, по их мнению, им должны предоставить.

Надо сказать, что с июня 2006 года вступил в силу новый Закон Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве. Ряд положений закона изменяет существовавший до этого порядок переселения граждан из ветхого пятиэтажного фонда. В частности, отменяется доплата за лишние квадратные метры, если будущий новосел не покупает их по собственному желанию. То есть если предлагаемая квартира больше прежней и город не предлагает иного по площади жилья, то переселенец ничего не доплачивает.

В пятиэтажках проживает немало лиц, которые согласно современным социальным нормам могут требовать увеличения площади. Однако, это требование будет принято к рассмотрению только от тех семей, которые являются нанимателями муниципального жилья.

Прежде всего, для жильцов квартир, занимаемых на правах социального найма - правила одни, а для собственников (тех, кто купил или приватизировал) - другие.

Понятно, что если наниматель или наниматели квартиры занимают площадь, превышающую ныне определенную законом социальную норму, то они могут использовать свое право бесплатной приватизации (если не использовали его ранее) или иным способом оформить это жилье в свою собственность. Благодаря этому они сохранят свое право на получение равноценной квартиры. Если же они останутся нанимателями, город предоставит им жилье исходя из нормы площади на одного человека (не более 18 кв. м).

Все проживающие в квартире собственника (ов), включая его (их) самого (самих) получают равноценное жилье, невзирая ни на какие причины, кроме одной - наличие разных лицевых счетов (это подразумевает коммунальную квартиру). Соответственно, в новой квартире должно сохраняться прежнее число комнат (не меньше, чем было). В то же время, если число собственников одной квартиры больше одного, и каждый из них имеет свой отдельный лицевой счет, то город может предоставить таким гражданам отдельные квартиры, так как создавать в дальнейшем будущие коммуналки не предполагается.

К сожалению, до сих пор примерно 5% вопросов с переселением граждан приходится решать в судебном порядке. Поэтому о своих правах лучше узнать заранее. Однако, для многих встает вопрос когда наступает это заранее? В действительности, далеко не всех предупреждают о сносе доме, как обещают за год. Имеется ряд примеров, когда от момента сообщения о переселении до сноса дома проходило всего 2-3 месяца. При этом, часто точных сроков невозможно выяснить даже в Префектуре. Да и на официальном сайте часто публикуют недостоверные данные о сносе.

В то же время раздельные квартиры или дополнительные комнаты могут получить семьи, являющиеся нанимателями с разнополыми детьми старше 9 лет, а также ряд семей, проживающих совместно со своими родителями или родственниками. Поэтому спешить с приватизацией таким жильцам не имеет никакого смысла. Хотя в каждом конкретном случае лучше проконсультироваться с юристом. Дело в том, что городская комиссия внимательно отслеживает сроки последней прописки граждан, наличие жилплощади у всех членов семьи, включая не зарегистрированных по одному адресу супругов и прочие подробности. Не секрет, что с начала программы переселения ряд семей, с целью получения лучших квартир заключали фиктивные браки или наоборот разводились, прописывали к себе родственников и совершали иные действия, направленные исключительно на личное обогащение (напомним, что квадратный метр стоит ныне в Москве более $4 тыс.) за счет городского бюджета. Поэтому городская администрация внимательнейшим образом рассматривает действия жильцов умышленно направленные на приобретение дополнительных квадратов за последние пять лет. Разумеется, регистрация родившегося ребенка не является умышленно предпринятым действием, если это событие не являлось повторным (то если ребенок был снят с регистрационного учета из одного места и зарегистрирован в другом). При повторной регистрации несовершеннолетнего ребенка, рассматриваются причины такого действия.

Труднее всех приходится тем, чей дом вроде бы не принадлежит к первым индустриальным сериям и вроде бы не признан ветхим, кроме того, не известно будут ли его реконструировать и если да, то когда (это серии 1-515, 1-510, 1-511, 1-447) При этом такой дом явно находится в квадрате серьезных строительных действий. И согласно вышеупомянутому Закону его могут снести, так как он не позволяет застроить микрорайон целиком. Грубо говоря, мешает он! В этом случае тоже лучше заранее побеспокоиться о своей квартире и принять ряд профилактических мер, чтобы потом не кусать локти.

Приходится ориентироваться на то, что происходит вокруг. Если соседние дома уже огородили и подготавливают к сносу, то и снос вашего дома не за горами (если он, конечно, определен к сносу). Поэтому лучше не затягивать с юридическими консультациями и всевозможными законными действиями в отношении своего жилья.

Мы рассмотрели только несколько основных вопросов, вызванных переселением. Но за кадром остается еще немало моментов, связанных со вселением в новое жилье и проблемами, возникающими в процессе его эксплуатации, особенно в первое время после переезда. Об этом мы поговорим в следующий раз.
Сегодня ставки по ипотечным займам на 2-4% меньше тех, что были пару лет назад. В каких случаях заемщику стоит рефинансировать ранее взятый кредит под более низкий процент и как это сделать, выяснял D'.

Кстати, дома определенные на реконструкцию подразумевают временное выселение жильцов в равноценные квартиры и последующее возвращение обратно. Однако при условии, что в реконструированном доме будет сохранена бывшая жилплощадь (особенно, это касается собственников) либо будет возможность предоставления альтернативного жилья.

Еще полгода назад банки наперебой снижали ставки. Теперь они по-прежнему стараются привлечь потребителей разнообразными акциями - снижением или отменой комиссий, увеличением сроков кредитования, дополнительным сервисом. Однако с началом кризиса ликвидности ставки уже не снижают, более того - ряд ипотечных игроков повысили их. Даже в этих условиях заемщики, бравшие кредит под 11,5-15% в валюте, имеют все шансы сэкономить.

Прежде чем рефинансировать кредит, лучше подсчитать, стоит ли игра свеч

По словам ряда банкиров, каждый десятый ипотечный заемщик приходит за кредитом с целью рефинансирования предыдущего займа по более низкой ставке. Правда, у многих игроков цифры скромнее: так, в Райффайзенбанке таких заявок 3%, в Альфа-банке - около 5% от общего объема сделок. Столь невысокий спрос имеет объективные причины. Учитывая, что ипотека в России развивается семимильными шагами, два года назад заемщиков было значительно меньше, чем сегодня, - говорит заместитель гендиректора Миэль-брокериджа Алексей Шленов. То есть большая часть заемщиков брали кредиты на таких условиях, которые принципиально не отличаются от нынешних.

Палки в колеса
Рефинансирование кредита (или перекредитование) как услуга появилось на рынке еще два года назад. За это время программу распробовали и заемщики, и банки. Последние стали активно использовать ее как средство переманивания чужих клиентов. На сегодня программу рефинансирования предлагают большинство крупных ипотечных игроков: ВТБ 24, Альфа-банк, Райффайзенбанк, Банк Москвы, ММБ, Абсолют банк, Хоум кредит, Национальная ипотечная компания, КИТ Финанс, Номос-банк, Росевробанк, СБ-банк и др.

Мотивы для ухода
Существует по меньшей мере три основные причины, по которым имеет смысл задуматься о рефинансировании.

Кроме того, банки используют различные схемы, чтобы удержать перебежчиков. Основная проблема заключается в том, что банк, в котором первоначально был взят кредит, не хочет отпускать клиента и не соглашается на использование безопасных с точки зрения рисков способов передачи кредита. Очень многие кредиторы даже не стараются войти в положение клиента и исповедуют принцип утром деньги, вечером - стулья", - говорит Артем Ветюгов, начальник управления кредитования СБ-банка. Согласен с ним Максим Греков, начальник управления ипотечного кредитования Номос-банка: Многие иностранные банки затягивают срок предоставления документов, отказывают снять обеспечение. У заемщика в этой ситуации есть реальные рычаги воздействия - например, отправить жалобу в Федеральную регистрационную службу, которая либо сама, либо через ЦБ сумеет убедить такие банки пойти навстречу клиенту. Еще одна немаловажная причина - непрозрачность доходов заемщиков. По наблюдениям участников рынка, реальный срок погашения ипотечного кредита составляет 1/3 номинального. Более того, 30% ипотечных кредитов, взятых в 2005 году в Москве, в этом же году были погашены. Доходов у граждан хватает, вот только с подтверждением проблемы. А кто-то из кожи вон лезет, чтобы скорее перестать жить в долг, - объясняет директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов.

Вторая причина, по которой может быть интересно рефинансирование, - оно позволяет увеличить срок кредита. В случае, например, рождения ребенка ежемесячный платеж может стать обременительным. А увеличение срока - единственной возможностью его снизить (если ставка и так уже достаточно хороша) и сохранить квартиру, - замечает Павел Комолов.

Во-первых, желание уменьшить ежемесячный платеж за счет снижения ставки. Наиболее выгодна эта услуга для тех, кто брал кредит более двух лет назад, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас, - замечает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. При определенных условиях экономия весьма заметна. Один из клиентов ипотечного брокера Фосборн Хоум год назад брал кредит на покупку жилья на вторичном рынке под 14% годовых на 15 лет. Сумма кредита - 80 тыс. долларов. Ежемесячный платеж - 1066 долларов, а общая переплата по кредиту составила бы 111,7 тыс. долларов. Воспользовавшись программой рефинансирования, он снизил ставку до 10% годовых, оставив без изменений сумму и срок кредита. В результате ежемесячный платеж снизился до 887 долларов, а размер общей переплаты - до 68,9 тыс. долларов (без учета расходов на перекредитование - 4 тыс. долларов).

Смысл задуматься
Если ставки снизились, а вы продолжаете платить по 15% годовых, стоит сначала обратиться в свой банк. Некоторые игроки перекредитовывают своих клиентов по более низкой ставке. Согласится банк снизить ставку или нет - зависит от конкретного случая. Если у клиента кредит на 500 тыс. долларов, взятый на 15 лет, то банк не захочет терять такого клиента и пойдет навстречу, а вот если это заемщик с кредитом 100 тыс., то может и отказать. Операционные расходы одни и те же, а отдача различается в разы, - объясняет Артем Ветюгов. Мы снижаем ставки заемщикам, получившим кредиты год и более назад, когда ставки были существенно выше нынешних, - говорит Сергей Даньков, руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют банка. В ряде банков своих заемщиков не перекредитуют. Рефинансировать своего заемщика банку невыгодно. Это уже нестандартный продукт, что нерентабельно для банка. Нам проще отпустить такого человека. Кроме того, не всегда мы можем снизить ставку до той, что у конкурентов. В Сибири некоторые местные игроки предлагают ипотеку под 9% в рублях, мы таких ставок позволить себе не можем, - заявляет Максим Греков из Номос-банка.

Третья причина - увеличение суммы кредита. Например, при перекредитовании в ряде банков можно получить большую сумму займа, нежели действующая сумма кредита, исходя из возросшей стоимости квартиры.

У некоторых кредиторов, предлагающих рефинансирование, есть ограничение на круг банков, чьих клиентов они готовы брать к себе. Так, КИТ Финанс в настоящее время рефинансирует только кредиты, полученные в следующих банках: это Сбербанк, ВТБ 24, ММБ, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк и Номос-банк. Есть и другие ограничения, которые могут помешать получить новый заем. Кредиторы неохотно идут на рефинансирование, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети и при этом у заемщика нет в собственности другой недвижимости.

Если заемщик регулярно платил по кредиту и не потерял работу за истекший срок кредитования, большинство банков примут его с распростертыми объятиями. Особенно если у него не было просрочек по выплате кредита. Такой клиент выгоден банку: он уже показал себя как благонадежный заемщик, и дополнительная проверка не требуется, - говорит один из банкиров. По словам Сергея Данькова, если у клиента были существенные просрочки погашений, ему, скорее всего, будет отказано, а единичные задержки на один-два дня роли не играют.

Стоимость удешевления
Сама схема рефинансирования достаточно проста. Отчасти именно поэтому большинство заемщиков прибегают к ней без помощи ипотечного брокера. Такие заемщики, как правило, хорошо разбираются в имеющихся предложениях. Они уже прошли путь первоначального поиска банка-кредитора, сбора документов и поиска квартиры и при смене банка редко пользуются услугами ипотечного брокера, - утверждает начальник отдела жилищного ипотечного кредитования Московского ипотечного центра Константин Шибецкий.

И, разумеется, клиент ничего не сможет сделать с кредитом, если в условиях действующего кредитного договора предусмотрен запрет на досрочное погашение. Такой мораторий есть у большинства банков, как правило, он составляет от 3 до 12 месяцев. Чтобы и после года заемщик не убежал к конкурентам, многие банки взимают комиссию за досрочное погашение. Она составляет 2-5% от суммы, что может свести на нет всю выгоду от рефинансирования, - считает Павел Комолов.

После одобрения кредитной заявки банк приступает к рефинансированию. Он предоставляет кредит заемщику на досрочное погашение текущей задолженности, после чего залог переоформляется в пользу рефинансирующего банка. В этом случае появляется временной промежуток, в течение которого заемщик пользуется фактически необеспеченным кредитом. Риск для банка есть - ведь между выдачей кредита заемщику и регистрацией залога проходит длительный период, до трех месяцев, во время которых кредит не обеспечен, - говорит Сергей Даньков. Для того чтобы заемщик быстрее переоформил залог на нового кредитора, банки часто устанавливают на этот период повышенную ставку (на 1-2%). Некоторые банки стараются минимизировать риски. Мы рефинансируем кредит по схеме последующего залога. Данный договор подписывается между клиентом и банком и регистрируется в регпалате, после чего мы переводим деньги на счет первого банка-кредитора. Получив деньги, первый банк-кредитор выдает необходимый пакет документов для снятия обременения с залога, - рассказывает Артем Ветюгов из СБ-банка. Очень много индивидуальных особенностей: так, по многим кредитам, выданным Сбербанком, квартира не находится в залоге. И при рефинансировании заемщик оказывается в весьма сложном положении: он еще до получения средств от второго банка оформляет квартиру в залог, - отмечает Максим Греков. То есть в данном случае повышенные риски на себя принимает заемщик.

Шаги здесь предстоит сделать примерно те же, что и при первичном получении кредита. Для начала нужно собрать документы и обратиться в офис выбранного банка. Как правило, требуется стандартный набор бумаг: заявление на получение кредита, копия паспорта заемщика и созаемщиков, справка о доходах, а также кредитный договор, документ об истории погашения кредита, свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, справка от действующего кредитора об остатке задолженности по кредитному договору, выписка из ЕГРП.

Стоит учесть также, что аннуитетная схема погашения кредита работает таким образом, что в первые годы пользования кредитом ежемесячные платежи идут преимущественно на уплату процентов и лишь малая их часть - в счет погашения основного долга. Если осталось выплатить примерно треть ссуды, на этом этапе аннуитетные платежи будут идти в основном на гашение основного долга и незначительные - на выплаты по процентам. На данном этапе рефинансирование может быть малоэффективным, - рассуждает заместитель директора ипотечного центра банка КИТ Финанс Александра Стефашина. То есть перекредитовываться лучше всего в первые годы кредита.

Процедура рефинансирования не всегда бесплатна, даже если свой банк решил снизить вам ставку. Если мы рефинансируем собственный кредит, то заемщик оплачивает комиссию в размере 500 долларов. Если же рефинансируем кредиты других банков, заемщик несет стандартные расходы по оформлению ипотечной сделки, - замечает член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев. Расходы отличаются, но в целом при переходе в другой банк придется нести те же траты, что и при первичном оформлении ипотеки. Например, в банке КИТ Финанс нужно оплатить комиссию за открытие и ведение ссудного счета (5 тыс. рублей), госрегистрацию договора ипотеки (от 1000 рублей), комплексное страхование (1-1,5% от суммы кредита) и перечисление средств (0,25% от суммы, максимум 1,5 тыс. рублей). Впрочем, перестраховываться, возможно, и не придется. Если заемщик застрахован в компании, аккредитованной нашим банком, то мы не требуем смены страховщика и никаких дополнительных расходов клиент не несет, - говорит Роман Воробьев.

На днях столичные власти завершили реализацию инвестиционного проекта по строительству многоэтажного гаража-стоянки общей площадью 7 692,8 кв.м. на 97 машиномест в 16 микрорайоне Зеленограда. Примечателен он тем, что это последний в нынешнем году возведенный по плану гараж. В целом в 2007 году в Москве построили гаражей на 134 тыс. машиномест. Но и этого не достаточно для обеспечения всех столичных автовладельцев гаражами. Особенно, если учесть тот факт, что ежегодно в Москве становится на 300 тысяч автомобилей больше.

Прежде чем рефинансировать взятый ранее кредит, лучше подсчитать, стоит ли игра свеч. Если после всех временных и материальных затрат вы выгадаете 1-2 тыс. долларов, то, может быть, стоит повременить с перекредитованием, советуют банкиры. Разница 2-3% уже точно позволит сэкономить на кредите. Например, за 10 лет при разнице в ставке 3% ваша выгода может составить около 20% от суммы долга. Но возможно, что и разница 1-1,5% принесет дивиденды, все зависит от сроков и суммы займа.

Понятно, что когда строилась старая Москва, вопросы создания гаражей и парковочных мест для автомобилей просто не возникали. Но уже в советские времена по мере увеличения счастливых обладателей автомобилей вставал вопрос о месте размещения личного транспорта. Тогда площадка перед домом была лучшим и почти единственным местом автостоянки. Вскоре стали появляться гаражные кооперативы, которые, как правило, располагались вдоль железнодорожных путей. И лишь в конце прошлого века появились охраняемые частные автостоянки и так называемые ракушки - суррогатные гаражи во дворах. Но здесь приходилось выбирать между безопасностью в первом случае и удобством близкого расположения - во втором. Разумеется, перед современными автовладельцами такой выбор не стоит, так как современные паркинги, особенно находящиеся непосредственно под собственным жилищем, в полной мере отвечают обоим требованиям.

Согласно исследованиям столичного правительства, в 2010 году автопарк Москвы будет насчитывать порядка 4 миллионов автомобилей, а к началу 2015 года свыше 5 миллионов. Так что можно предположить, что проблема недостатка паркингов, которую уже сегодня можно назвать одной из самых острых в городе, в дальнейшем будет только усугубляться.

В старых районах столицы современные многоуровневые автостоянки появляются в основном в результате нового строительства. Но площади, где могут строиться паркинги, в центре ограничены, поэтому пока преодолеть дефицит машиномест в Москве не удается. Согласно последним статистическим данным сейчас число автомобилей в столице примерно в два раза больше, чем количество мест для парковки.

В настоящее время создатели проектов жилых домов, согласно существующим законодательным нормам, предусматривают наличие автостоянок в своих объектах, в которых количество машиномест, как минимум, соответствует количеству квартир в доме.

Мэр Москвы Ю. Лужков, изучив предложенную концепцию, поставил весьма амбициозную задачу. Он заявил, что надо стремиться к тому, чтобы увеличить объем размещаемых под землей площадей в 10 раз. Он дал распоряжение подумать о создании подземных пешеходных зон и отказаться от эстакад в центре города в пользу транспортных тоннелей. По словам Константина Королевского, первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, курирующего в столичном правительстве реализацию Гаражной программы и отвечающего за подготовку Целевой программы освоения подземного пространства, в Москве под землей можно размещать до 70% всех гаражей, а также 30% объектов сферы услуг и 80% складских помещений. Особенно это актуально для центра города. Это позволит освободить наземную часть для людей и даст возможность городу вздохнуть свободнее.

Под землей места хватит всем
Наконец эту реальную проблему города осознали и столичные власти. В феврале 2007 года мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление о разработке столичной программы Создание системы единого городского парковочного пространства. Данная программа рассчитана до 2010 года и предусматривает ряд мер для решения сложной обстановки с парковочными местами в столице. В частности, планируется создать целый комплекс объектов парковок и стоянок, а также нормативную базу, по которой данные объекты будут функционировать. В концепции программы отмечена необходимость создания парковочных мест по месту жительства, работы и мест массового посещения. Так как земли под застройку в городе практически не осталось, основную ставку столичные власти делают на подземные паркинги. Сейчас доля подземных объектов составляет 8% от общей площади застройки, в то время как в крупных городах на Западе этот показатель достигает 20 - 25%.

Операция перехват
Но помимо проблемы с гаражами для постоянного хранения машин, существует также не менее острая проблема с перехватывающими парковками. Может москвичи и жители Подмосковья, работающие в столице, уставшие от длинных многочасовых пробок, уже с радостью и пересели бы на общественный транспорт, однако возможностей для парковки вблизи пересадочных узлов практически нет.

В настоящее время разрабатывается предпроектная документация на ряд экспериментальных объектов: в подземном пространстве Тверской улицы, Садового и Бульварного кольца, в подэстакадном пространстве Звенигородского проспекта, над пандусами транспортных тоннелей Садового кольца, над перекрытиями и в межпутевых пространствах железной дороги и др.

По данным Департамента градостроительства города Москвы, в настоящее время под стоянки для временного размещения транспорта, в том числе перехватывающие паркинги, в работе находятся 82 участка. В списке первоочередных объектов - 8 адресов (два участка рядом со станцией метро Петровско-Разумовская, по одному - на Водном стадионе, Ботаническом саду, Печатниках, Домодедовской, Теплом Стане и Ясенево. Емкость этих гаражей-стоянок - 4 110 машиномест. Эксплуатация будет осуществляться в режиме двойного назначения: днем как перехватывающий паркинг, ночью для хранения автотранспорта жителей близлежащих домов.

А ведь места в пересадочных парковках можно с успехом сдавать в аренду в качестве мест для постоянного хранения автомобилей в ночное время.

В конце концов, при нынешнем уровне цен на машиноместа, подстегиваемым все тем же дефицитом и порой превосходящим стоимость аналогичной по метражу жилой площади самого автолюбителя, далеко не каждый владелец может позволить себе приобрести отдельное жилье для своего авто.

Учитывая настоящий острый дефицит машиномест в столице, думается, что желающих воспользоваться подобным предложением будет немало.

Умный гараж
Помимо этого, летом текущего года столичное правительство одобрило выделение 30 млн. рублей на проведение в Москве эксперимента по созданию автоматизированных легковозводимых стоянок - смартпаркингов. Речь идет об автоматизированных вертикальных стоянках - расположенных друг над другом стеллажах, позволяющих на небольшом участке земли разместить большое количество автомобилей. Диковинные на вид парковки уже стали появляться в некоторых районах столицы.
В условиях серьезного подорожания недвижимости клиенты риэлторских фирм стараются на многом сэкономить. При этом люди часто задаются вопросом: за что они должны платить риэлторам и как не ошибиться в выборе грамотного специалиста.

Хочешь гараж строй сам
Для тех, кто все-таки мечтает приобрести отдельное личное место для своей машины, столичные власти предлагают строить гаражи самим. Речь идет о так называемых народных гаражах - современных многоуровневых комплексах, призванных прийти на смену старым ракушкам, которые не только не могут обеспечить безопасность хранения авто, уродуют дворы, но еще и создают множество неудобств жителям, в буквальном смысле заполонив большую часть дворовых территорий. Власти предоставляют москвичам возможность самим профинансировать строительство новых многоэтажных гаражей. Город обязуется найти подходящий земельный участок и взять на себя затраты на разработку проектно-сметной документации. В настоящее время в Москве выделено 100 земельных участков для строительства гаражей по этой программе.

Для начала вспомним, что агентств недвижимости в Москве не одна сотня, лицензии отменены, сертификация дело добровольное. Какими же критериями тогда руководствоваться?

Покупатель или продавец часто склонен к самообслуживанию - он начинает самостоятельно выискивать наиболее подходящие (в первую очередь, самые дешевые) варианты в газетах и Интернете, не всегда представляя, а откуда они берутся и на каких условиях предлагаются. Порой люди обращаются к агенту, присоветованному друзьями или родственниками. Но во всех случаях, и за объявлением, и за агентом стоит главный партнер клиента по сделке агентство, и именно с ним предстоит вступить в договорные отношения, которые в том числе должны блюсти и интересы безопасности клиента, и успешного завершения сделки.

Информационные технологии. Солидное агентство недвижимости не ограничивается печатными специализированными изданиями для поиска нужного для клиента варианта. Сегодня существует множество межагентских компьютерных баз, которые позволяют очень быстро найти требуемые варианты, точно определить рыночную цену квартиры, провести детальный маркетинг. Поэтому при посещении офиса фирмы нелишне поинтересоваться технической оснащенностью агентов.

Профессионализм сотрудников. Серьезные фирмы уделяют большое внимание профподготовке своих кадров. Регулярно проводятся обучение, аттестация. После того как было отменено лицензирование в 2002 году, общественная профессиональная организация, Российская гильдия риэлторов, предложила альтернативу - сертификацию. Очень хорошо, если фирма, с которой вы будете решать свои жилищные вопросы, является членом РГР или МАР и прошла добровольную сертификацию качества предоставляемых услуг. Обычно информация об этом есть в офисе компании. Только при условии успешного обучения и сдачи экзаменов ведущими сотрудниками компания получает такой сертификат. Кроме того, если у вас возникнут претензии по поводу действий риэлторов, вы всегда можете обратиться в Комитет по защите прав потребителей при МАР (тел. +7 (495) 624-87-21)

Развитая инфраструктура. Стоит иметь дело с той компанией, готовой по вашему желанию обеспечить вам консультацию у юриста, которая имеет установившиеся отношения с нотариусом, банком. Если вы предполагаете решать свой жилищный вопрос с привлечением ипотечного кредита, то фирма (а не вы) должна предложить вам либо ипотечного брокера, либо несколько банковских программ, посредником в которых агентство должно стать. Очевидно, что если все это имеет место, то фирма прилагает усилия и вкладывает средства в развитие достойного профессионального уровня.

Общественная позиция. Если компания ведет честный открытый бизнес, она старается участвовать в общественной профессиональной жизни. Членство в общественных организациях, участие в специализированных выставках и другие свидетельства положительного имиджа отражается в свидетельствах, дипломах, грамотах, на которые также следует обратить внимание.

Подводя итог вышесказанному, можно сказать, что настоящие профессионалы решают проблемы своих клиентов комплексно, ставя интересы клиента на первый план и всегда отстаивая их.

Доброжелательность сотрудников и внимательное отношение к клиентам. Без этого даже самые высокие профессиональные качества могут запросто сойти на нет.

Продавец, обратившийся в агентство недвижимости, вправе рассчитывать на получение следующих услуг:

А теперь попробуем разобраться, за что же мы платим риэлтору.

- организация эффективной рекламной кампании и регулярный отчет о ее проведении;

- адекватная оценка рыночной стоимости выставляемой на продажу квартиры;

- сбор всех необходимых для сделки документов;

- грамотная организация переговоров с потенциальными покупателями и показов;

В случае, если вы покупаете квартиру, может создаться иллюзия, что здесь риэлтор не очень то и нужен. На самом деле агент должен будет проработать огромную массу информации, совершить десятки звонков, в итоге организовать наиболее подходящие просмотры. Не сомневайтесь, эта работа требует высокой квалификации, времени и сил, дабы клиент не тратил время на бесплодные экскурсии и разговоры по квартирам, которые заведомо ему не подойдут. После подбора подходящего варианта ваш агент соберет и проверит все нужные справки, оценит имеющиеся риски и подготовит все к заключению сделки. При этом не стоит забывать, что все услуги риэлтору оплачиваются после успешного завершения всей операции.

- организация нотариального удостоверения сделки, обеспечения безопасных расчетов через банк, помощь в государственной регистрации, контроль за завершением сделки.



Главная --> Публикации