Главная --> Публикации --> Пристанище коллекционера В 2008 г. жилье в москве и впрямь станет доступным. спекулянтам жильем пора идти в регионы Не доросли до комплексов Сеть wal-mart опутает россию К иностранным инвесторам пришел аппетит

Когда на круглом столе в Совете Федерации обсуждали проблемы и перспективы земельно-ипотечного кредитования, лишь перечисление законодательных препятствий, которые не позволяют взять кредит под залог земли, заняло двадцать минут. Если землевладелец намерен заложить в банк не всю землю, а только часть, то не cможет этого сделать. И будет обязан выделить ее в отдельный участок. То есть пройти все круги ада по оформлению своей уже однажды оформленной собственности. И это всего лишь один пример из тех, что привел первый заместитель директора ВНИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве Олег Леппке. Для развития земельной ипотеки нужно безотлагательно вносить изменения в ряд законов и кодексов, считает он. При этом участники круглого стола высказывали мнение, что термин безотлагательно на практике означает за 2-3 года.

Сегодня право собственности оформлено надлежащим образом только на 11-13 процентов российских земель сельскохозяйственного назначения. Значит, все остальные пашни и пастбища нельзя использовать в качестве залога при получении банковских кредитов. Именно поэтому, считают эксперты, село до сих пор так и не дождалось инвестиционного бума.

До 1917 года земельная ипотека в России была неплохо развита. Но после национализации земли из обихода исчез даже сам этот термин. А после 1991 года, по словам заместителя председателя правления Россельхозбанка Виктора Хлыстуна, мы потеряли еще лет 10-12.

В развитых странах банки выдают до 60 процентов займов именно под залог земли. Это позволяет развиваться не только крупным холдингам, у которых и помимо земли есть собственность, интересующая банкиров в качестве залога, но также средним и мелким производителям. В результате региональный рынок молока или, скажем, растительного масла в этих странах довольно трудно разделить между собой двум-трем крупным компаниям и регулировать его исключительно в собственных интересах. Как это сплошь и рядом случается в нашей стране.

Представители различных регионов были единодушны: переломить ситуацию мешает главная проблема - оформление прав собственности на землю. После того как частная собственность на землю мучительно внедрилась в российское законодательство, выяснились две пикантные подробности, резюмировали участники круглого стола. Во-первых, крупный бизнес не слишком заинтересован в развитии земельной ипотеки. У него есть что заложить в банк, кроме земли. А заинтересованным в ипотеке небогатым сельским хозяевам явно недостает лоббистской силы.

Собственно, главный сельскохозяйственный банк России стал выдавать кредиты под залог земли только с началом национального проекта Развитие АПК. А концепцию земельно-ипотечного кредитования минсельхоз разработал в конце прошлого года. Ожидается, что в 2007-2009 годах банки примут в залог 1,3 миллиона гектаров сельскохозяйственной земли и выдадут под нее аграриям в кредит более 23 миллиардов рублей. К настоящему моменту Россельхозбанк осуществил всего 170 кредитных проектов на сумму 5 миллиардов рублей.

В общем, сдадут на короткий срок только владельцы такого дома, который ни при каких обстоятельствах не может быть сдан на круглый год. Или в поселке много недостроя, а хозяин остро нуждается в деньгах. Или коттедж стоит среди деревенских домов. Или он находится далее 30-40 км от МКАД в этом случае на него вряд ли найдется постоянный клиент, готовый каждый день так далеко ездить на работу. Если же хозяин на краткосрочную аренду соглашается, то цену он берет с запасом, в расчете на возможный риск. Как говорит Екатерина АХМАРОВА, руководитель отдела аренды элитного жилья компании Новый город, есть в Подмосковье несколько домов и они широко известны в профессиональных кругах хозяева которых сделали сдачу на короткий срок своим постоянным бизнесом. Дома эти если бы их предлагали в долгосрочную аренду могли бы быть сданы только летом и не дороже $1500 в месяц.

Во-вторых, сегодня ответственность за землю сельхозназначения распределилась на шесть федеральных ведомств. А у многих нянек, как видим, земля без документов. Есть у специалистов претензии и к Земельному кадастру, который должен точно описывать национальное достояние, но пока весьма приблизителен и фрагментарен. И вообще межевание сельхозземель - дорогостоящее мероприятие. Крупные земельные собственники иногда оплачивают картографические работы за собственный счет. Но в этом случае стоимость межевания выливается в столь круглую сумму, что потянуть ее могут в нашей стране лишь единицы.
Секрет тут, в общем-то, прост. Все владельцы недвижимости хотят получить долгосрочного арендатора минимум на год. Почему тоже очевидно: даже за пару дней снимающие могут так порезвиться, что коттеджу понадобится косметический ремонт. А в крайних случаях дом могут просто спалить (такое нечасто, но тоже бывает).

Основная категория желающих снять дом сегодня компании студентов, скидывающихся по $10 Иногда приходят заявки от компаний в 30-40 человек суммы в этом случае получаются неплохие, но ни один разумный владелец коттеджа не пустит к себе такую ораву Если же вы ищете дом для зимних каникул в кругу семьи, шансы снять намного повышаются. Обзаведитесь необходимой суммой и начните поиски во второй половине ноября это самое удачное время. Что касается всевозможных подводных камней, то в основном они подстерегают хозяев, и мы о них уже сказали.

А здесь за несколько дней хозяева берут $250 Состояние этих домов вполне ожидаемое: ремонт там делался лет 10-12 назад, и за это время многочисленные постояльцы довели отделку до ручки. Сама отделка, по едкому замечанию одного из риэлторов, является воплощенным представлением торгового работника конца 70-х о роскоши: итальянские гарнитуры тех лет, на стенах черные с золотом обои с шелкографией. А в одном доме просто стоит мебель, списанная из какого-то дома отдыха. И, как в гостинице, номерки на дверях. От желающих снять коттедж на короткий срок риэлторы тоже не в восторге. Времена, когда так отдыхали семьи с детьми, а фирмы устраивали корпоративные праздники, теперь прошли эти категории клиентов предпочитают искать номера в пансионате. Это и выходит дешевле, и по уровню обслуживания лучше.



С точки зрения снимающего, риск только в одном: человек, никогда не живший в загородном доме, может не справиться с системами отопления(он никогда не видел этих установок), а в Новый год ему на помощь явно никто не придет. И праздник пройдет без воды и тепла, на уровне борьбы за выживания за что было заплачено тысячи долларов.

Поэтому любой из членов семьи может составить завещание, например, с формулировкой: Завещаю таким-то лицам свою долю в праве собственности на квартиру (не указывая размера доли) или просто Завещаю свое жилье.

Подскажите: если члены одной семьи живут в квартире, приватизированной в общую собственность без определения долей, то может ли один из них написать завещание на квартиру или ее часть в пользу третьих лиц либо оформить дарственную?
Алексей.

Завещать имущество можно в любом случае - независимо от того, в индивидуальной или общей собственности оно находится и определена ли доля завещателя.

! При оформлении принятия наследства действует правило: наследникам переходит только то имущество, которое находилось в собственности наследодателя - завещателя - к моменту его смерти. Так что в завещание в принципе можно вписать что угодно, в том числе имущество, которое завещатель планирует приобрести или создать в будущем. Наследуется же лишь то, что будет в собственности фактически.

Остальным членам семьи не стоит опасаться, что они потеряют свои доли в праве собственности, даже если завещатель укажет, что хочет передать наследникам всю квартиру.

! Исходя из практики, нотариусы рекомендуют определять доли в праве общей собственности перед составлением завещания.

А если окажется, что гражданин с размаху завещал в том числе чужое имущество - скажем, всю квартиру, включая доли остальных членов семьи, то такой порыв просто не будет иметь юридической силы, и наследники все равно смогут претендовать лишь на долю завещателя в праве общей собственности на жилье.

Для определения долей составляется письменное соглашение всех участников общей собственности. Размер доли каждого определяется по взаимной договоренности. Обычно доли указывают равными, но возможно и другое соотношение.

Это значительно облегчит процедуру принятия наследства. Преемникам не придется заниматься установлением и оформлением доли умершего, выясняя отношения и составляя дополнительные документы с остальными сособственниками квартиры.

Что касается дарения доли одного из членов семьи-сособственников, то для такой сделки определение доли дарителя в общей собственности требуется обязательно.

Для надежности соглашение можно заверить у нотариуса. Тогда в делах нотариальной конторы сохранится дубликат, это пригодится как подтверждение определения долей в случае утери или пропажи оригинала соглашения. Кроме того, нотариус проверяет полномочия участников соглашения, разъясняет их права, обязанности и поможет составить проект соглашения.

Благодарим за консультации советника Федеральной нотариальной палаты РФ Эдуарда Махноносова.

Перед оформлением дарения нужно будет предъявить в Росрегистрацию соглашение об определении долей (см. выше), чтобы получить свидетельство о государственной регистрации доли в праве общей собственности на квартиру. С таким документом можно заключать любые сделки со своей долей. Причем для безвозмездных сделок, в том числе дарения доли и завещания, согласие остальных сособственников не требуется.

Механизмы серого рынка
Закон о долевом строительстве в первоначальном виде хотя и позволял решать квартирный вопрос, но оставлял широкое поле деятельности для мошенников и строителей пирамид. Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости буквально загнал в угол мелкого застройщика, а крупному стало выгоднее оформлять квартиры себе в собственность и продавать их по более высокой цене, а не брать на себя риски, связанные с обязательствами, предусмотренными этим законом. У дольщиков, как следствие, часто возникали проблемы.


Число обманутых дольщиков в Башкортостане сокращается. Тем не менее, более 800 жителей республики не могут заселиться в приобретенные ими квартиры.

Например, объект передается другому застройщику, который утверждает, что деньги на достройку ему не переводились, и предлагает гражданам адресовать все свои претензии предшественнику. Вторая схема заключается в смене вывески. Средства, собранные с дольщиков остаются, а факт мошенничества доказать сложно. Третья - фиктивная продажа объекта. Если таким образом продать его несколько раз, отчетная документация будет запутана наилучшим для застройщика образом. Наконец, последняя - организация мнимого банкротства, когда застройщик якобы на законном основании заявляет об отсутствии денег.

В прошлом году приняты поправки в вышеназванный закон. Были определены четыре способа привлечения средств граждан в строительство: договор долевого участия, жилищно-строительный кооператив, жилищный накопительный кооператив и облигации (жилищные сертификаты). Не перечисляя все новшества, скажем, однако, что контрольные функции государства теперь расписаны достаточно внятно, поэтому у мошенников не осталось лазеек. Однако сложные административные механизмы при решении проблем обманутых ранее и данные прокурорского надзора за соблюдением норм градостроительного и земельного законодательств показывают, что порядок в этой сфере будет наведен нескоро.
Как правило, дольщиков обманывали по четырем схемам.

Административный ресурс
В Уфе для решения проблем обманутых дольщиков в 2006 году была создана межведомственная комиссия под руководством главного федерального инспектора по Башкортостану. На заседаниях представители прокуратуры, МВД и административных органов вместе с дольщиками, застройщиками и подрядчиками пытаются найти выход из финансово-правовых коллизий, затянувшихся на годы.

Оставшись без денег и без квартиры, люди зачастую не видели выхода, терялись, обвиняли власти. И небезосновательно. Действительно, там, где муниципалитеты настаивали на страховании рисков дольщиков, проводили ежемесячные ревизии, тщательно регистрировали все договоры и принимали соответствующие нормативные акты, проблема решалась. Но все же в выигрыше оказались граждане, заранее изучившие репутацию застройщика и заказчика: сколько объектов ими сдано, сколько планируется построить, какими возможностями и ресурсами они располагают.

В зависимости от обстоятельств, делами дольщиков занимаются либо правоохранительные органы (если налицо нарушение законодательства), либо административные. Когда комиссия главного федерального инспектора видит несогласованность между дольщиком и застройщиком, то приглашает представителей обеих сторон и муниципалитета за стол переговоров и старается разрешить все противоречия, используя свой административный ресурс.

- По ряду объектов долевого строительства все вопросы решены, граждане получили свои квартиры. Подходит к концу стадия оформления необходимых документов и по другим спорным домам. Но, к сожалению, остаются и тяжелые случаи. Для скорейшего разрешения сложившейся ситуации соответствующим должностным лицам были даны конкретные поручения и установлены жесткие сроки исполнения, - сообщил корреспонденту РГ федеральный инспектор Алексей Ковальский. - У нас на учете девять объектов, все они расположены в Уфе. Это многоквартирные жилые дома в микрорайонах Новиковка, Урал, а также по улицам Губайдуллина, Вострецова, Красина, Большевистской, Транспортной и индивидуальные жилые дома близ Ново-Александровки. Проблемы 78 дольщиков многоквартирного дома по улице Гагарина на сегодняшний день можно считать решенными.

Без права на регистрацию
Последнее обобщение практики прокурорского надзора показало, что при выделении земельных участков для жилищного строительства и в его процессе нарушаются и законы, и права граждан, участвующих в долевом строительстве. Например, по фактам двойных продаж квартир дольщикам в доме по улице Красина Ленинского района Уфы возбуждено три уголовных дела.

Очевидно, что среди 838 обманутых дольщиков много людей, которые на момент подписания договора не осознавали, что являются совершенно самостоятельными субъектами правовых отношений. 32 договора долевого участия граждане заключили с заведомыми мошенниками.

По итогам проверки, прокуроры городов и районов республики возбудили три уголовных дела и 20 административных производств, опротестовали восемь правовых актов и предъявили пять судебных исков.

- Проверка показала, что в нарушение третьей статьи федерального закона о долевом строительстве в Туймазах, Стерлитамаке и Уфе застройщики привлекали денежные средства дольщиков, не имея на руках разрешения на строительство и не зарегистрировав права собственности или аренды на земельный участок, - констатировала заместитель прокурора Башкортостана Гульнара Бикбулатова. - В ряде случаев застройщики, нарушая сроки сдачи дома, в одностороннем порядке меняли условия договоров долевого участия или заселяли жильцов в дом, на который не оформлен акт приема в эксплуатацию.



Главная --> Публикации