Главная --> Публикации --> На рынке элитной недвижимости всё большую популярность приобретают частные острова Xi международный фестиваль " зодчество-2003" Коммерческое блочное жилье строить в столице невыгодно По стоимости жилья москва обогнала европейские города Подготовлены поправки в закон о приватизации государственного и муниципального имущества

Ситуация 1
Когда дольщик становится владельцем?

Ваш дом наконец построен и сдан. Но это не означает, что все проблемы позади. Разбираем самые частые ситуации.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Так что вы считаетесь собственницей с даты внесения сведений о вашем праве в Единый госреестр прав на недвижимость. Эта дата указана в вашем свидетельстве о госрегистрации права собственности на квартиру.

Мы оформили договор долевого строительства в 2005 г., а документы о праве собственности получили в 2006 г. С какого времени квартира считается собственностью?
Заранее благодарна, Наталья.

Выясните у застройщика, почему задерживается регистрация права собственности. Если дом готов, принят госкомиссией и затягивается передача документов на госрегистрацию, то вы можете отказаться от посреднических услуг и заняться оформлением права собственности самостоятельно.

Для приобретателей новостроек один из основных рисков - затягивание оформления права собственности на квартиру. Часты случаи, когда гражданам выдают ключи, заселяют, а потом месяцами приходится ждать получения документов. Если жильцы готовы добиваться ускорения процесса, а не ждать у моря погоды, то можно действовать следующим образом:

Вам нужно будет предоставить в Росрегистрацию как договор участия в долевом строительстве, так и подписанный акт сдачи-приемки квартиры.

Напишите заявление об отказе от услуг фирмы-посредника (компании, с которой у вас оформлен договор о содействии в регистрации). При этом ссылайтесь на ст. 782 Гражданского кодекса, согласно которой заказчик вправе в любое время отказаться от услуги, а исполнитель обязан вернуть внесенную плату, удержав расходы, которые уже произвел и может подтвердить документально. В заявлении требуйте передать вам документы, необходимые для самостоятельного обращения за регистра-цией права собственности.

т. п. В таких случаях прекратить бесконечное ожидание оформления прав на квартиру жильцы могут только путем обращения в суд.

Бывает, что регистрация права собственности на новостройку затягивается в связи с тем, что фирма-застройщик не выполняет обязательства перед участниками инвестиционного процесса - правительством Москвы, местной администрацией и

Как жить до оформления прав на квартиру
Чаще всего у новоселов, еще не получивших документ о праве собственности, возникают следующие вопросы:

Адвокаты советуют подавать иск о признании права собственности на новостройку на основании выполнения дольщиком своих обязательств по договору, т. е. полной оплаты вклада на строительство.

Можно ли оформить регистрацию в новой квартире?
Получить постоянную регистрацию (прописку), увы, не удастся - для ее оформления обязательно нужен документ о праве собственности. А вот временную регистрацию оформить реально. Федеральная миграционная служба России, сотрудники которой выполняют регистрационные действия, издала специальные рекомендации в помощь дольщикам Москвы и Подмосковья.

Как реализовать налоговую льготу, положенную приобретателям жилья?
У покупателей новостроек есть право выбора: чтобы воспользоваться льготой, можно либо дожидаться оформления права собственности, либо подать заявление о предоставлении налогового вычета на основании документов о вкладе в долевое строительство. Во втором случае в налоговую инспекцию нужно предъявить договор о приобретении прав на квартиру и документ, подтверждающий внесение вклада.

Если у вас есть управляющая компания - как правило, ее назначают фирмы-застройщики, сдавая дом, - то все претензии можно смело адресовать сюда. Также вам должны помочь местные органы власти (в Москве - управы, префектуры), отвечающие в том числе за нормальное коммунальное обслуживание всех жилых домов на территории своего района, округа и т. д.

Важно
Кому предъявлять претензии за некачественные коммунальные услуги (слабое отопление, проблемы с горячей водой, электричеством и т. п.), не будучи полноценным хозяином квартиры?

При покупке меня заверили, что жилье будет свободной планировки. Строительство заканчивается, и рабочие собираются возводить в квартире стену, которая едва не упирается в окно. Мне заявили: по утвержденному проекту стены такие, а если хотите что-то менять - согласуйте в инстанциях. Законно ли это? Почему я должна согласовывать, если внутренних стен еще нет?
С уважением Марина.

Ситуация 2
Перепланировка при свободной планировке

Однако важно иметь в виду: для согласования перепланировки требуется свидетельство о праве собственности на квартиру. Таким образом, дольщикам сначала нужно дождаться госрегистрации своего права на новое жилье.

Компания-застройщик обязана соблюдать проектную документацию, утвержденную при получении разрешения на строительство. А если новосел хочет что-то изменить по сравнению с утвержденным проектом (пусть даже еще не воплощенным в жизнь), то такое переустройство равнозначно перепланировке в готовом жилье. Необходимо согласование в Мосжилинспекции.

Чтобы не оказаться в ситуации, как у Марины, внимательно вместе со специалистами изучайте документацию перед подписанием договора! Вы вправе ознакомиться с утвержденным проектом, в том числе планировкой квартир, чтобы убедиться, нет ли расхождений с обещаниями менеджеров. Важно максимально подробное описание будущей квартиры в договоре, где можно указать расположение внутренних стен. Если обнаружатся несовпадения, то исправлять их, в том числе согласовывать переустройство, застройщик будет обязан за свой счет.

А чтобы строители бессмысленно не возводили ненужную вам стену, можно отказаться от таких работ. Если вы приобретали квартиру по договору инвестирования или долевого строительства, применяется Закон О защите прав потребителей, согласно которому отказ от работ допускается в любое время и заказчику возвращается стоимость невыполненных работ за вычетом фактических затрат исполнителя (ст. 32). Передайте письменное заявление об отказе со ссылкой на закон в компанию, с которой у вас заключен договор.

- Выбирая застройщика, нужно обращать внимание на имидж компании, стаж работы на рынке недвижимости, реализованные проекты. Весомый плюс - участие в выполнении правительственных программ. Риски возрастают при подозрительно низкой цене квадратного метра. Стоимость квартиры может быть, например, на 5% ниже, чем в среднем на рынке, но при условии, что у застройщика действует специальная акция. В остальных же случаях велика вероятность столкнуться с мошенниками.

Советы специалистов
Федор САРОКВАША, директор по рекламе и PR ГК СУ-155:

Павел ПУЗЫРЕВ, генеральный директор Группы Компаний ИТЭК:

Процесс оформления права собственности на квартиру в новостройке занимает немало времени - до получения документов приходится ждать не менее полутора лет. Можно провести это время с пользой - например, сделать черновой ремонт, заказать архитектурный и электротехнический проекты квартиры. Тогда после получения свидетельства о праве собственности можно будет сразу приступить к чистовой отделке, что сократит время ремонта и долгожданного переезда в новую квартиру.

При вложении в долевое строительство на более поздних стадиях - ближе к готовности дома - риски, связанные со сроками строительства, сводятся к минимуму. Но за все хорошее надо платить: цена квадратного метра при этом значительно повышается.
Еще совсем недавно слова дольщик, соинвестор были почти никому не известны. Однако в последние два-три года они оказались на слуху буквально у всех. Посвященные им бесчисленные газетные статьи, теле- и радиоинтервью превратили дольщиков чуть ли не в стержень общественной жизни.

- При покупке квартиры на первой стадии, т. е. на уровне котлована или вбитых свай, высок риск, что строительство может затянуться на долгий срок или - при выборе недобросовестного застройщика - вообще будет заморожено на неопределенный период.

Сейчас обманутые вкладчики увидели свет в конце тоннеля, и острота проблемы в значительной мере снята. Уже можно подвести некоторые предварительные итоги относительно того, что предпринималось правительством Москвы на протяжении последних лет, и что ждет дольщиков в самом ближайшем будущем. Что бы ни говорили оппоненты, факты говорят о том, что город сразу занял конструктивную позицию, разработал четкую стратегию действий и последовательно, терпеливо и без лишнего шума продвигался к решению этого вопроса.

Что только не пускали в ход недруги московских властей, политиканы правого и левого толка, чтобы доказать недоказуемое - убедить москвичей, будто отцы города ничего не предпринимают для решения проблемы обманутых людей. К счастью, жители столицы состоят далеко не только из легковерных потребителей слухов и дутых сенсаций. Большинство горожан давно разобралось в том, кому и зачем нужны нагромождения лжи и клеветы вокруг этой проблемы.

В чем главная причина путаницы и взаимного недопонимания, на которых сейчас пытаются играть противники правительства Москвы? Дело в том, что для решения вопроса необходимо было отделить юридически чистые объекты от умело закамуфлированных уголовных. Москва в силах помочь и реально помогает только тем дольщикам, на строительство домов для которых были оформлены хотя бы какие-то разрешительные документы.

Ровно два года назад, в ноябре 2005 года, распоряжением правительства Москвы была создана городская комиссия по проверке контрактов на реализацию тех инвестиционных проектов, по которым нарушены сроки строительства. Возглавил ее первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. В состав комиссии -вошли ответственные представители всех отраслевых департаментов и комитетов, а также префектур административных округов.

Именно для того, чтобы сдвинуть с места решение сложнейших юридических проблем дольщиков, по инициативе правительства Москвы в марте минувшего года была проведена встреча прокурора города с соинвестора-ми строительства жилья, пострадавшими от мошенничества компаний-инвесторов. Все рассматриваемые по этим фактам дела немедленно были взяты под особый контроль городской прокуратуры. Отдельно назначен прокурор для решения этих проблем.

В тех случаях, когда речь идет о прямом мошенничестве (сборе денег с последующим исчезновением компании, двойными продажами, подделками лицензий и контрактов), город помочь пострадавшим просто не в состоянии. Это уже дело правоохранительных и судебных органов. Помощь оказывается тогда, когда строительные компании, имеющие право и разрешение на строительство, оформившие участок или уже начавшие строительство, не могут довести дело до конца, не выполняют свои обязательства. Компенсировать же потери жертвам мошенников и преступников город никак не может, да и не должен.

Сегодня по 39 объектам из 77 урегулированы все возникшие вопросы заявителей. Это коснулось 604 соинвесторов. Причем 7 из них возвращены средства.

Одновременно структурными подразделениями правительства Москвы была проведена сверка данных по количеству и по фамильным спискам обманутых соинвесторов по всем проблемным объектам, включенным в работу созданной комиссии. Списки согласовывались с Управлением по экономической безопасности Москвы, которое работает в тесном взаимодействии с Генеральной прокуратурой России. По всем проблемным объектам правительством Москвы были незамедлительно приняты распорядительные документы, определяющие порядок и сроки завершения работ. По каждому объекту были утверждены комплексные графики реализации инвестиционных проектов. Организован контроль над сроками проектирования и строительства. В префектурах административных округов Москвы регулярно проводились встречи с представителями инициативных групп дольщиков. Пострадавшие соинвесторы еженедельно информировались о состоянии работ на проблемных объектах.

Еще по 30 объектам в интересах пострадавших граждан принято решение о строительстве жилых домов. При этом на 14 объектах заменены инвесторы. Строительство еще 5 объектов продолжается за счет средств городского бюджета.

По 8 объектам правительство Москвы не принимало решений о строительстве жилых домов. Причина в том, что недобросовестные компании не имели правовых оснований для привлечения денежных средств граждан на строительство жилья. Прокуратурой Москвы в отношении этих предприятий возбуждены и расследуются уголовные дела.

Строители же, со своей стороны, справляются с работой очень быстро, и как только оформительный этап заканчивается, люди сразу же въезжают в новые квартиры. Благодаря работе постоянной городской комиссии, юридический этап решения проблемы завершается. А значит, остается только достраивать и сдавать жилье. Этот этап работы всегда преодолевается намного быстрее.

Как пообещал Юрий Лужков, проблема дольщиков в столице должна была быть окончательно решена к 2009 году. Но сейчас уже пройдены самые важные этапы - учет пострадавших соинвесторов, а также оформление и переоформление инвестиционных контрактов. Юридические коллизии, которые возникли в связи с проблемой дольщиков, были до сих пор главным препятствием для того, чтобы люди получили свои квартиры.

Хотя долгое время российские банки уверенно говорили, что осенние заморские неурядицы на них не отразятся, последнее время чаще стали звучать предостерегающие прогнозы. Их общий смысл сводится к тому, что темпы роста отдельных направлений отечественной банковской системы могут серьезно снизиться. Об этом накануне говорили и участники конференции Перспективы российского финансового рынка на портале pro-credit.ru.

Все это и дало возможность Юрию Лужкову твердо заявить, что проблема обманутых вкладчиков в Москве будет урегулирована ранее объявленных сроков - в будущем году. Всем оставшимся потерпевшим будут предоставлены квартиры в строящихся жилых домах. Так что решение наболевшего вопроса не за горами.

Наблюдается достаточно ощутимый недостаток средств у коммерческих банков для совершения кредитных сделок, - признает зампред СМП банка Максим Егунов. - Причин тому может быть множество, и не все они объясняются кризисом на рынке недвижимости США.

Провинция приняла первый удар
Первый сегмент нашего рынка, по которому уже ударил западный кризис, - ипотека. И проблема совсем не в аналогиях между нашим и американским ипотечным секторами (сравнивать эти рынки бессмысленно из-за разницы в масштабах), а в том, что все острее отечественные банки ощущают нехватку длинных денег, без которых невозможно развивать долгосрочное кредитование.

По словам президента самарской Ассоциации кредитных брокеров Дианы Маштакеевой, вдали от Москвы и Петербурга ситуация с ипотекой довольно плачевна. По сравнению с августом во многих регионах ставки уже повысились на 1,5%. Уже сейчас мы наблюдаем приостановление деятельности кредитно-финансовых учреждений прежде всего на рынке недвижимости, - говорит она.

Банкиры говорят, что лихорадки, тем более паники на рынке нет, а есть устойчивая тенденция к повышению ставок и сокращение объемов кредитования (в особенности долгосрочного). Впрочем, они же сказали, что в регионах ситуация уже вышла за пределы просто напряженности.

Так как же быть с радужными прогнозами МЭРТа относительно активного роста ипотеки в следующем году? По мнению главного экономиста Альфа-банка Натальи Орловой, замедление темпов уже произошло.

Кроме того, возросло количество отказов, а требования к заемщикам стали жестче не только в отношении заработной платы, но и размера первоначального взноса. А некоторые программы, в частности ипотека без первоначального взноса, банкам и вовсе пришлось приостановить. На внешнем рынке рефинансировать ипотеку такого формата достаточно затруднительно, - добавляет Диана Маштакеева.

Уменьшение объемов выдачи во втором полугодии произошло по двум причинам. Банки рассчитывали, во-первых, на секьюритизацию своих портфелей в будущем, а во-вторых, на увеличение сроков привлечения дешевых денег с внешних рынков.

По моим оценкам, рынок ипотечных кредитов составлял $12 млрд на конец прошлого года, - говорит она. - В первом полугодии он вырос за на $7 млрд, а за второе вырастет, скорее всего, на $4-5 млрд.

С таким прогнозом согласен и первый заместитель председателя банковского комитета Госдумы Павел Медведев: Ипотека в России, скорее всего, несколько притормозит свой рост, немного (и ненадолго) подорожает и сделается более аккуратной, то есть прекратится выдача кредита без первоначального взноса, без тщательного анализа платежеспособности заемщика.

На внутреннем рынке нет достаточно длинных ресурсов, позволяющих фондировать кредиты на 10-30 лет, - добавляет Наталья Орлова. - Потенциал рынка очень существенный, но если российские банки не смогут увеличивать свои внешние заимствования в следующем году, их предпочтения сместятся в пользу краткосрочного кредитования.

Активы, которыми они располагали, не входят в ломбардный список ЦБ, поэтому их доступ к рефинансированию оказывается ограничен, - поясняет он. Практика получения кредитов под залог кредитных портфелей до сих пор недостаточно развита, региональные заемщики не имеют кредитных рейтингов приемлемого качества.

Лучше быть богатым
Очевидно, что подорожание ипотеки также в первую очередь обнаружится в провинции. Не случайно участники рынка на протяжении всего кризиса ликвидности упрекают Центробанк в том, что финансирование направлено прежде всего на крупные банки. По словам президента Ассоциации региональных банков Анатолия Аксакова, средние и небольшие региональные банки очень озабочены.

Впрочем, у других игроков сейчас и нет иных альтернатив: западные рынки для них практически закрыты. В последние месяцы только очень крупные банки могли себе позволить иностранные займы. Привилегированное положение госбанков позволяет им увеличивать аппетиты.

В связи с этим многие региональные банки вынуждены получать такое рефинансирование опосредованно, через крупнейшие столичные организации, а значит, оно оказывается более дорогим, - добавляет Анатолий Аксаков. С ним согласен и заместитель председателя правления КБ Стройкредит Сергей Рыбин: Это поддержка действительно прежде всего направлена на госбанки. Правда, он уверен, что в конечном счете доступ к ресурсам через систему межбанковского кредитования получат и другие игроки.

Эта инициатива позволит решившим ею воспользоваться старикам резко улучшить материальное положение, поскольку регулярная прибавка к мизерной пенсии в престижных районах столицы может достигать 1 тыс. долл. и более. В то же время она грозит разрушить отношения во многих семьях, в которых младшее поколение не способно содержать на достойном уровне стариков, но при этом не может смириться с тем, что квартиры после смерти родителей не перейдут по наследству, а будут выставлены на продажу. Воспрепятствовать такому развитию событий наследники смогут, только если вернут банку выплаченные под залог квартиры родителям деньги с набежавшими процентами.

По словам Натальи Орловой, российский банковский сектор и до кризиса был сильно сегментирован, а теперь разрыв между крупными и мелкими банками только усилился. Можно смотреть на концентрацию банковских индикаторов, например, за третий квартал пять крупнейших государственных банков увеличили свое присутствие на рынке корпоративного кредитования на 2 процентных пункта, то есть они получили дополнительно 2% рынка, - отмечает она. И это не предел. По ее словам, госбанки могут забрать и еще 2-3% рынка. То есть кризис им только на руку.
По надеждам многим россиян, рассчитывающих рано или поздно получить от своих предков в наследство дома и квартиры, может быть нанесен непоправимый удар. Вчера член Совета Федерации (СФ) Александр Починок сообщил НГ, что намерен в начале следующего года внести в Госдуму законопроект об обратной ипотеке, который позволит пенсионерам закладывать под гарантии государства свое жилье в обмен на ежемесячные или даже разовые денежные выплаты.

В Москве, например, сейчас для получения дополнительных денежных выплат пенсионер должен фактически продать квартиру госпредприятию Моссоцгарантия. При этом в обмен он получает ежемесячную компенсацию, максимальный размер которой за трехкомнатную московскую квартиру составит 6825 руб., а минимальный 2965 руб. Схема обратной ипотеки, во-первых, не требует продажи квартиры, а во-вторых, может обеспечить гораздо более солидные денежные выплаты. По словам Починка, ежемесячная компенсация за квартиру в центре Москвы может составить 1200 1300 долл. и даже больше. Обратная ипотека заинтересует не только столичных пенсионеров, но и жителей регионов, где квартиры в центре городов оцениваются сегодня также довольно высоко, говорит сенатор.

Банки с удовольствием займутся обратной ипотекой, если государство оплатит первоначальную оценку квартир и гарантирует банкирам защиту сделок от недобросовестных заемщиков, уверен Александр Починок. Предлагаемая сенатором схема обратной ипотеки предполагает, что каждый пожилой собственник жилья сможет заключить с банком договор о пожизненной ренте или об однократной выплате. Государство со своей стороны будет гарантировать невозможность прописки в заложенной квартире несовершеннолетних детей или каких-либо еще изменений ее статуса, которые осложнят банку возврат залога. В отличие от известных схем пожизненного содержания обратная ипотека оставляет квартиру в собственности пенсионера и не создает ему никакого дискомфорта.

Обратной ипотекой наверняка воспользуются и преступники, которым теперь не нужно будет ни убивать, ни выселять пенсионера из его квартиры. Вместо этого достаточно будет всего лишь получить его подпись под ипотечным договором с однократной выплатой денег.

Обратная ипотека, по словам Починка, сегодня широко используется в США и Германии, но для российских пенсионеров она может оказаться еще более привлекательной из-за слишком низких пенсий и необычно дорогого жилья. Легко представить, что многие пенсионеры соблазнятся солидными выплатами и фактически лишат наследников жилья, даже не ставя их в известность. Например, папа-профессор, старость которого вряд ли обеспечит сын-доцент, может предпочесть жизнь в стиле богатого американского пенсионера, не отказывая себе не только в нормальной еде, но и в путешествиях по экзотическим странам. Крупные разовые выплаты могут также решить проблему оплаты дорогостоящего лечения.

Чтобы компенсировать риск, банки будут вынуждены установить чрезвычайно высокий процент выплат по такому кредиту. А это уже отрицательно повлияет на благосостояние наследников. Они могут потерять квартиру, которую в противном случае гарантированно получили бы в собственность по наследству и в которой, вполне вероятно, уже проживают. Это только усугубит жилищную проблему и так острую в России, считает Виталий Семенихин.

Эксперты отмечают, что пока на пути обратной ипотеки стоит российское законодательство, которое сегодня в максимальной степени защищает права наследников. По Гражданскому кодексу наследники не могут быть выселены из обремененной долгами квартиры, в которой они прописаны и проживают, без соблюдения весьма длительной и сложной процедуры, кроме тех случаев, когда они откажутся от наследуемой недвижимости и наследство окажется выморочным, говорит заместитель гендиректора BKR-Интерком-Аудит Виталий Семенихин. По его словам, процесс выселения и продажи заложенной квартиры в нынешней ситуации может растянуться на годы. При сохранении этой нормы наследственного права вряд ли стоит ожидать значительного интереса банков к предложенной схеме.



Главная --> Публикации