Главная --> Публикации --> Крымский подход Семейные «ценности» Пристанище коллекционера В 2008 г. жилье в москве и впрямь станет доступным. спекулянтам жильем пора идти в регионы Не доросли до комплексов

В 2004 году воронежский предприниматель Андрей Лыткин подал в налоговую инспекцию декларацию об уплате подоходного налога с заявлением о предоставлении ему имущественного вычета на купленную квартиру. Цена вопроса была чуть более 30 тыс. руб. -- именно такую сумму квартировладелец мог бы получить к возврату из бюджета.

Споры о принадлежности имущества, совместно нажитого в браке, случаются не только при разводах. В тонкости семейного законодательства иногда вдаются и налоговики. В трактовке Федеральной налоговой службы имущество супругов называется совместно нажитым только в случае, если приобретено было оно до определенной даты. На основании этого тезиса фискалы Воронежской области решили, что муж не имеет права воспользоваться имущественным налоговым вычетом, если купленную квартиру он оформил на жену. Вчера президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) вынес решение о том, что супруг вправе оформить вычет от своего лица на недвижимость, купленную жене в подарок.

Налоговики мотивировали свою позицию тем, что купленная квартира была оформлена на жену предпринимателя, а не на него самого. Предприниматель Лыткин это не отрицал, уверяя в своей жалобе в суд, что никакого противоречия нормам закона здесь нет. Деньги, потраченные на покупку квартиры, как говорится в поданной им жалобе, зарабатывал он, в то время как жена имела небольшие доходы. А по логике семейного права имущество, приобретенное во время брака, является общим, и расходы на его приобретение супруги несут вместе. Соответственно любой из супругов вправе включить в состав имущественных вычетов расходы, понесенные другим супругом, обосновывал он свою позицию.

Однако по результатам камеральной проверки налоговая инспекция не только отказала ему в вычете, но и доначислила 90 тыс. руб. налога плюс пени и штрафы на несвоевременную уплату. Эти требования налоговиков предприниматель выполнить отказался, и дело отправилось по апелляционным инстанциям.

Гражданский кодекс, как говорится в определении ВАС, считает имущество, нажитое во время брака, общим во всех случаях за исключением ситуаций, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий иной режим. То же говорится и в постановлении пленума Верховного суда от 1998 года. Аналогичная норма действует и в ст. 33 Семейного кодекса. А в ст.34 сказано, что не имеет значения, на кого из супругов оформлено имущество, а также кем из супругов вносились деньги. Более того, год назад даже Министерство финансов обратило внимание на проблему, дав разъяснения о порядке применения вычета к совместно нажитому имуществу.

Фискалы ссылаются на то, что положения Семейного кодекса о совместно нажитом имуществе применяются лишь к имуществу, нажитому до марта 1996 года, а именно до момента вступления кодекса в силу. Имущество же, приобретенное после этой даты, по мнению фискалов, должно считаться собственностью одного из супругов, если право совместной собственности супругов не доказано. Однако судебная коллегия ВАС, направляя дело в последнюю надзорную арбитражную инстанцию в России -- президиум Высшего арбитражного суда, сочла эти доводы фискалов несостоятельными.

После того как президиум ВАС подтвердил правоту предпринимателя, самое интересное только начинается: теперь вопрос в том, станет ли это решение прецедентным для судов общей юрисдикции (ведь в арбитраж это дело, по сути, попало случайно -- только по причине того, что истец имеет свой бизнес). Если да -- по стране может прокатиться вал судебных процессов на предмет изменения вычетополучателя в семейных парах. С тем чтобы переписать вычет на того супруга, кто, имея белую зарплату, зарабатывает больше. И сократить тем самым время получения вычета.

Президиум ВАС признал позицию воронежских налоговиков неправомерной. Законодатель, принимая норму о режиме совместной собственности супругов, имел в виду, что эта норма будет действовать со дня вступления в силу, налоговики же опрокинули это положение в прошлое, говорит партнер юридической компании Налоговая помощь Сергей Шаповалов. Если следовать этой логике, то получается, что признание имущества совместно нажитым зависит не от даты заключения или расторжения брака, а от некоей условной даты, существующей в законодательстве, то есть марта 1996 года, -- поясняет он.

Если машина, земельный участок или квартира покойным супругом были приобретены задолго до смерти -- не менее чем три года назад, то вычет можно получить на всю сумму, вырученную от продажи имущества, поясняет в письме Минфин. Проще говоря, подоходный налог при продаже платить не нужно будет вовсе.

Посмертное налогообложение
В продолжение темы получения вычета за супруга на днях было обнародовано письмо Минфина №03-04-05-01/35 Как разъясняют в департаменте налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов, если имущество в виде жилого дома, земельного участка и автомобиля было приобретено мужем во время брака, срок нахождения его в собственности жены считается с даты регистрации имущества на имя мужа. Отсюда вывод: после смерти мужа жена может получить имущественный вычет от продажи зарегистрированной на него квартиры или машины, только если с даты регистрации имущества прошло более трех лет.

Когда мы произносим слово рантье, то представляем себе отнюдь не биржевика с большим пакетом акций, а именно квартировладельца, сдающего излишки площади арендаторам. Сегодня рантье не такое уж редкое явление, особенно в Москве, где недвижимость была и остается излюбленным способом вложения и получения капитала. Ведь сдача квартиры один из самых надежных и, на первый взгляд, легких способов заработка.

В случае когда жилой дом, земельный участок, дача или машина находились в собственности менее трех лет, то заплатить налог все же придется. Правда, сумма доходов, с которых нужно будет уплатить налог на доходы физического лица от продажи имущества, может быть уменьшена для недвижимости на 1 млн руб. для недвижимости и на 125 тыс. руб. для иного имущества. То есть продажу квартиры ценой до 1 млн руб. и машины до 125 тыс. руб. имущественный вычет покроет всю. И в этом случае сделка не будет нести налоговых последствий. При этом не стоит забывать, что даже если продажа имущества не влечет за собой уплату налога, декларацию подавать все равно необходимо.
Согласно экономическому словарю рантье (франц. rentier от rente рента) лицо, основным источником дохода которого являются проценты от предоставленных в ссуду денег или от приобретенных ценных бумаг. В более широком смысле это человек, получающий доход в виде процентов от каких-либо активов, будь то векселя, ссуда или недвижимое имущество.

Предварительные расчеты
Чтобы сделать карьеру рантье, подумайте, каким имуществом вы могли бы распорядиться по выбранному назначению. Как правило, помимо срочных случаев есть два основных типа арендных квартир: бабушкино наследство и инвестиционная площадь. С первым все ясно: вы получили квартиру по завещанию или праву наследования от родственника; второй тип это недвижимость, купленная про запас, для получения дохода от аренды или просто в целях вложения денег.

Стать рантье может каждый достаточно располагать лишней квартирой. Площадь может быть как куплена, так и получена по наследству. Многие семьи специально съезжаются из нескольких квартир в одну, а освободившееся жилое помещение сдают внаем. Существуют также временные рантье, которые сдают жилплощадь, предназначенную для продажи, на короткий срок. Таким арендодателям обычно приходится ждать, например вступления в права наследования или окончания периода спада активности на рынке недвижимости. Часто небогатые люди, особенно пожилого возраста, пускают жильцов в свободную комнату, не съезжая. А уж квартира на лето вообще яркая примета российской жизни. В этом случае арендодатели хотят получить небольшую выгоду от пустующей на время трехмесячных дачных хлопот недвижимости, правда, и цена аренды будет чуть ниже долгосрочной. Каковы бы ни были причины, по которым вы решили вступить в ряды московских рантье, следует знать, что это совсем нелегкие деньги. С арендным бизнесом связана достаточно напряженная работа, требующая значительного количества времени и сил и имеющая свои специфические особенности.

А вот купив трехкомнатную квартиру в центральном районе средней престижности за 12,5 млн руб., вы можете получить в качестве арендной платы от 50 до 125 тыс. руб. в месяц. В любом случае следует предъявлять следующие требования к приобретению: квартира должна быть расположена в кирпичном или современном панельном доме не на первом этаже (последнее обстоятельство снижает стоимость аренды примерно на 10 20%), желательно наличие мусоропровода и лифта. Следует выбирать современный дом рядом с метро и как можно дальше от промышленных предприятий в районе с развитой инфраструктурой, приличными соседями либо сталинки, цековские, совминовские дома, а также и дореволюционные доходные. Даже если окна выходят на оживленную улицу, квартиры в этих домах будут стоить дороже, чем в кирпичной башне 90-х годов благодаря красивому внешнему виду, высоким потолкам и общему флеру элитности. Положительным фактором является наличие парковки и ухоженного дворика, а также консьержа, видеодомофона, ТСЖ.

Где, что, почем?
Если вы собрались приобрести инвестиционную квартиру, подумайте, в каком она будет доме, в каком состоянии и где именно будет находиться объект вложения ваших средств. Так, покупка жилья экономкласса для сдачи его внаем в настоящее время практически перестала быть выгодной. К примеру, ежемесячный платеж арендатора за двухкомнатную квартиру в старом панельном доме далеко от метро составит около 20 тыс. руб. При этом общая цена такого жилья в настоящее время порядка 4 млн руб. Добавив к указанной сумме стоимость косметического ремонта и вычитая подоходный налог 13%, вы получите окупаемость в течение 17 20 лет.

А нужен ли ремонт?
Состояние приобретаемой для сдачи внаем квартиры также немаловажно. Покупая отремонтированное жилье, вы, конечно, лишаетесь многих хлопот, однако переплачиваете 20 30% от стоимости недвижимости, а ведь отделка может оказаться не очень качественной. Тогда разбираться с неустановленными предохранителями, желтеющей краской и текущей сантехникой придется именно вам, когда в три часа ночи позвонит возмущенный арендатор. Квартира в неудовлетворительном состоянии стоит меньше. Даже потратив на нее свои средства и время, вы будете полностью уверены в работе и материалах. Качество ремонта зависит от уровня сдаваемого жилья: в многокомнатной квартире на Маяковской должна быть хорошая отделка. Это увеличит ее стоимость в два-три раза, поскольку на рынке элитных квартир состояние под ключ имеет принципиальное значение. В однушке в блочном доме в Бутове достаточно сделать легкую косметику и завезти минимальный набор мебели. Приглашать дизайнера даже в элитную квартиру следует с осторожностью, так как радикальная перепланировка и эксклюзивная мебель арендатору не всегда нужны, а вам обойдется в копеечку. В средней квартире рядом с метро стоит сделать недорогой капитальный ремонт поменять сантехнику, купить небольшой кухонный гарнитур, установить стеклопакеты, поклеить обои. Многие квартиры сдают без меблировки. Если вы рассчитываете на получение не менее 25 тыс. руб. в месяц за однушку, то в ней должны быть недорогая, но качественная сантехника, хорошее состояние инженерных систем и проводки, достаточное количество евророзеток, новые окна, кухонная мебель и металлическая входная дверь. Иногда арендаторы предлагают сделать ремонт в счет арендной платы. Это неплохой вариант для тех, у кого нет денег на отделку, однако ее качество в таком случае отследить будет сложно.

Можно назначить приличную плату и за жилье в кирпичной сталинской пятиэтажке, при условии что она расположена в престижном месте. Безусловно, по привлекательности лидируют районы Центрального округа внутри Садового кольца. Квартиры, расположенные здесь, чаще всего притягивают иностранцев и коммерческие организации, то есть наиболее удобных для любого рантье арендаторов. На втором месте территория между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Далее следуют сталинские проспекты Кутузовский, Ленинский, Ленинградский, Измайловский и Мира. Запад и юго-запад также востребованы, а вот восток, юг и юго-восток обычно стоят меньше исключительно за счет недостаточно развитой инфраструктуры и большего количества устаревшей массовой типовой застройки.

Тонкости взаимоотношений с арендатором
Прежде чем сдавать жилье, попробуйте самостоятельно оценить его, например просмотрите объявления об аренде похожих квартир в том же районе, посоветуйтесь с риелтором. Пользоваться ли услугами агентства решать вам: с одной стороны, арендатор предпочитает снимать жилплощадь без посредников, не переплачивая еще одну месячную оплату в качестве гонорара риелтору, а с другой неопытный рантье рискует столкнуться с мошенниками или неподходящими жильцами. Впрочем, с помощью агентства недвижимости сдать жилье удастся быстрее.

Если же вы готовы нанять для приведения квартиры в порядок работников, то учтите, что капитальный ремонт, как правило, занимает от 4 до 12 месяцев, включая закупку и установку мебели, а косметика от двух недель до двух месяцев в зависимости от выработки строителей, которые, как правило, проживают в ремонтируемой квартире. При этом вы сможете приходить в любое время и контролировать процесс, а также самостоятельно закупать материалы. В итоге вы потратите меньше денег, чем обойдется потеря арендной платы за несколько месяцев.

Часто группы рабочих честно признаются, в каком составе собираются снимать жилье, и если вы сдаете комнату в коммуналке или хрущевку на окраине без ремонта, то пустите их, тем более что арендная плата в данном случае немного выше.

Незваные гости и гостеприимные хозяева
Сохранность квартиры, регулярность выплат и ваше спокойствие напрямую зависят от того, кто будет снимать жилплощадь. Поэтому обязательно загляните в паспорт потенциального арендатора. Обычно самые желанные гости это семейные пары с московской пропиской и иностранцы из дальнего зарубежья. Если вы готовы пустить к себе семью с детьми, то круг потенциальных арендаторов расширяется.

Договор: другой альтернативы нет!
Необходимость заключения соглашения между арендатором и хозяином квартиры сегодня уже не удивит ни одну из сторон. Именно договор защитит вас в случае, если жилец оставит после себя неоплаченные телефонные счета, причинит ущерб имуществу. В данном документе следует оговорить сроки аренды она может быть как краткосрочной (на период менее года), так и долгосрочной. В первом случае прописывают точное количество месяцев, во втором даты не указывают, соглашение считают заключенным на пять лет с возможной пролонгацией. Не забудьте отразить и ваше право повысить цену при росте инфляции (обычно на 15 20%). Также устанавливают период, в который арендатор должен ежемесячно вносить плату (один-три дня), штрафы за просрочку и максимальный период неуплаты. Коммунальные расходы за исключением электричества обычно оплачивает хозяин. А вот междугородние и международные переговоры, как и звонки с городского телефона на мобильный, лягут на плечи квартиросъемщика. Кстати, это непременно надо прописать в договоре. Помимо платежа за первый месяц (по взаимной договоренности арендатор иногда платит за несколько месяцев вперед) взимают залог в размере арендной ставки за один месяц это защитит вас в случае возможного ущерба, нанесенного вашему имуществу. В конце арендного срока залог либо возвращают, либо он становится платой за последний месяц. Арендатор обязан предупредить вас о съезде за один месяц. В противном случае вы вправе не возвращать залог и остаток месячной платы (если он съезжает до конца месяца). Порядок ухода за квартирой тоже должен быть отражен в соглашении. Это особенно важно для элитного жилья, потому что многие квартиранты требуют нанять им горничную. В Москве данная услуга обойдется в лишние 300 600 у. е. в месяц.

Вас могут попросить помочь с временной регистрацией, тогда непременно потребуется оформить договор.

Стоит напомнить, что сдача недвижимости внаем частным лицом облагается налогом в размере 13% от арендной ставки.

Имеет смысл отразить в договоре данные всех людей, которые будут проживать совместно с основным нанимателем, включая несовершеннолетних детей. Важно максимально подробно указать порядок расторжения соглашения у вас должно быть право выселить арендатора, если тот не платит за жилье, портит имущество или поселил в квартире посторонних граждан. Неприятных неожиданностей можно избежать, время от времени проверяя, действительно ли в квартире проживает наниматель, с которым заключен договор. Арендатор вправе поменять замок, однако вы как хозяин в критической ситуации можете вызвать мастера и взломать дверь на основании свидетельства о праве собственности.

Как любая новая услуга, Private Property Management пока мало известна на рынке коммерческой недвижимости. Давайте напомним читателям суть инновации.

Приобрести объект сдать его в аренду вернуть затраты получить прибыль. Сегодня это самая ходовая и беспроигрышная схема бизнеса на рынке коммерческой недвижимости. Вопрос в сроках окупаемости и величине маржи. Минимизировать одно и максимизировать другое могут профессиональные управляющие компании. Однако они тоже хотят получать дивиденды, посему метраж объекта должен быть весьма значительным. Иначе выгодополучатель останется с носом. В результате владельцы мелких офисов и небольших торговых площадей обречены решать свои проблемы самостоятельно, зачастую с высокой долей риска. Впрочем, с недавних пор и в этом сегменте рынка появилась альтернатива. Ее название Private Property Management (РРМ). Новую услугу предлагает компания МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость. За комментариями мы обратились к одному из ее разработчиков Сергею ЛОБАНОВУ, директору департамента управления активами.

Ясно, что название Private Property Management придумали в МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость, но сама идея не новая. На Западе уже давно существуют институты профессиональных консультантов для частных инвесторов. Однако там иные реалии. Например, в исторических городах Центральной Европы, как правило, преобладает малоэтажная застройка, а вот бизнес-центров немного. В результате 80 % предложений первые этажи зданий, принадлежащие частным инвесторам. Насколько реально увеличение спроса на вашу услугу в Москве?

РРМ это управление активами частных лиц в сфере коммерческой недвижимости. Основной сегмент торговые площади на первых этажах домов, небольшие (до 1 тыс. кв. м) офисные помещения. Услуга складывается из трех составляющих: подбор объекта инвестирования, сдача его в аренду и дальнейшее управление им. Здесь важен третий пункт. Наше ноу-хау отлаженная система управления такими объектами. Результат окупаемость за счет сдачи в аренду пять восемь лет. Для сравнения: на рынке жилья собственнику квартиры в этой ситуации приходится ждать почти четверть века. И еще, значительное увеличение прибыльности объекта можно наблюдать уже через год-полтора, причем в некоторых случаях почти в два раза.

Сегодня в Омске немалая часть рынка управления объектами коммерческой недвижимости принадлежит именно нашей компании. Неплохие перспективы у РРМ и в Москве.

Мы не копировали иностранных коллег. К услуге пришли путем собственных проб и ошибок еще в Омске, где я работал до перехода в столичный офис МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость. Так вот, Омск не Москва, там качественные бизнес-центры можно по пальцам пересчитать. Поэтому пришлось брать в управление коммерческие площади, расположенные на первых этажах домов. Быстро сообразили, что дело убыточное, если не будет портфеля. Впрочем, саму идею создания РРМ породил опыт работы с одним московским инвестором. Мы подобрали и купили ему небольшой объект в центре города бывший продовольственный магазин площадью примерно 1 тыс. кв. м. Нашли солидного арендатора в лице одного из банков. И поскольку управлять из Москвы своим активом инвестору было, прямо скажем, не с руки, то эта обязанность также легла на нас. Забегая вперед, скажу, что со временем наш первый партнер примерно по той же схеме передал МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость еще несколько своих столичных активов.

Разумеется, собственник, достаточно длительное время владеющий небольшим магазинчиком на Тверской улице, вряд ли отдаст управление в чужие руки. Он прекрасно понимает, что мы не волшебники. Конечно, доходность можно ощутимо увеличить, если, скажем, объект находится в запущенном состоянии. Но на Тверской подобный расклад едва ли возможен. Здесь, как и в других торговых коридорах Центрального округа, на недвижимость средств не жалеют, вкладывают по полной программе. Максимум, что мы можем сделать, несколько оптимизировать коммунальные платежи, поработать с арендной ставкой. Выгода небольшая, в том числе для нас, ведь стоимость услуги РРМ 10 15% от прибыли, и никаких фиксированных ставок. Не считаю, что будущее за этим, хотя в сегодняшнем портфеле компании (37 объектов) есть собственники, которые пришли к нам сами. Причины разные, главная экономия времени. Согласитесь, постоянный контроль за объектом и решение текущих задач неизбежны для любого нежилого помещения. Еще один немаловажный фактор рост доходности и капитализации объекта за счет выстроенного в единую стратегию профессионального управления.

В столице примерно 14 основных торговых коридоров. Это не так много. По квадратным метрам порядка 2 млн. Не думаете же вы, что собственники объектов формата стрит-ретейл в массовом порядке откажутся от личного управления своими объектами и уже завтра у порога вашей компании выстроится очередь?

Одно из наших помещений, купленное для инвестора в рамках услуги РРМ, находится в прямой видимости от конечной станции метро Алтуфьево. Мы его сдали по 3 тыс. долл. за 1 кв. м в год. Не уверен, что во всех 14 торговых коридорах есть такие ставки. Безусловно, на Тверской или в Столешниковом переулке они выше, но посмотрите, какая востребованность. Когда мы вывели данное помещение на рынок, то в течение недели появилось сразу три претендента: банк, крупная сеть магазинов подарков и ювелирный ретейловый оператор.

Перспективнее другое Private Property Management в широком смысле слова, когда задействована вся инвестиционная цепочка (подбор помещения, покупка, подготовка к аренде, сдача в аренду и управление). Вот тут емкость рынка практически неограниченна. В нашем понимании объектом приложения РРМ является фасадная линия всех жилых домов Москвы, в первую очередь сконцентрированных возле метро. По последним данным столичная подземка насчитывает 173 станции. Наш потенциал, условно говоря, расположен в радиусе пятиминутной пешеходной доступности от них. Это уже не 2 млн кв. м, а колоссальные объемы с весьма высокой прибыльностью. Поясню на примере.

Потому что меняется идеология подходов бизнеса к торговле. Предоставлять человеку товар или услугу сегодня выгодно рядом с его домом. Люди не желают ехать в центр, не хотят толкаться. Они предпочитают после работы выйти из метро и по дороге домой купить все, что нужно. Это удобно. А на уровень ставки влияет огромная концентрация покупательских потоков вокруг станций подземки. Например, проходимость возле объекта, о котором я рассказал, 22 тыс. человек ежедневно с 9 до 21 часа. Не каждый торговый коридор обеспечит такой поток. Бизнес это понимает. Ювелирные салоны, аптеки, продуктовые магазины хотят быть в шаговой доступности от клиента. Даже известные финансовые компании, с которыми мы сегодня работаем, намерены размещать свои услуги в спальных районах.

Сергей, но почему в Алтуфьеве такая высокая арендная ставка?

У каждого объекта свой уровень доходности. Одно дело бизнес-центр в 30 тыс. кв. м, и совсем другое трехкомнатная квартира на первом этаже, переведенная в нежилой фонд. Даже при огромной разнице в арендной ставке за 1 кв. м несложно догадаться, где совокупный доход будет выше. Но в первом случае управление потребует выстраивания достаточно большой и затратной структуры: клининговые и охранные службы, инженерия и т. п. Если всю эту схему попробовать наложить на объект стрит-ретейла, то управляющая компания ничего не заработает. В этом, собственно говоря, и кроется главная причина.

Звучит достаточно оптимистично, только управление объектами стрит-ретейла до сих пор не освоено крупными игроками рынка. В чем причина?

Простите, Сергей, судя по прессе, игроки рынка полагают, что такой технологии пока не существует. Да, есть персонифицированный подход к каждому частному VIP-инвестору, потому как их немного, но общей схемы для всех сразу нет.

Правда, когда мы собрали портфель из 30 объектов, картина резко изменилась. Появились доходы, и достаточно серьезные. Пока не миллионами, но уже сотнями тысяч долларов измеряются. А главное нам удалось создать единую схему работы, причем не с одним, а сразу с несколькими объектами. Это технология, в которой управленческие издержки сведены к минимуму.

И что она из себя представляет?

В компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость такая технология была разработана еще в 2004 году. Она прошла обкатку в течение трех лет и в феврале 2007 года выведена на рынок как составляющая услуги РРМ Вернусь к издержкам. Скажем, у нас десятью объектами может управлять один человек, что значительно снижает затраты. В начале мы тоже работали по индивидуальной схеме. Это нормально. Однако по мере формирования портфеля объектов потребовалась некая универсальная технология.

Хорошо, но хватает ли на все это времени и сил у одного человека?

Все достаточно просто и прозрачно. Мы заключаем с собственниками агентские договоры, в рамках которых все финансовые потоки замыкаются на юридическое лицо, специально созданное МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость для этой деятельности. Выступая от имени собственников, управляющий оптимизирует и оплачивает все коммунальные расходы, выстраивает взаимоотношения с арендаторами, увеличивает капитализацию объектов, улучшая их параметры. А в конце месяца собственникам предоставляют финансовые отчеты и производят перечисления на их расчетные счета. Кстати, недавно к одному из клиентов компании приезжала налоговая инспекция, которая проверяла в том числе и нашу схему управления и не выявила никаких нарушений. То есть технология работает и приносит ощутимые дивиденды.

И еще, здесь важно понимать специфику работы с коммерческой недвижимостью в жилых домах. Охрану и клиринг арендаторы организовывают сами, наша задача содействовать им, снимать напряжение в самых острых ситуациях. Мы не содержим своих электриков и сантехников, которые вкручивают лампочки или чинят систему отопления. Для этого есть ДЭЗ, с которым управляющие работают достаточно плотно. Они прекрасно осведомлены о принципах расчета коммунальных платежей, ставках, всех нормативах по ремонту вплоть до диаметра труб в санузле.

Хватает, если он соответствующим образом подготовлен. Разумеется, вначале специалист получает не десять объектов, а, скажем, три. Кроме того, существует описанная бизнес-технология, в которой учтены все нюансы работы, как говорится, от А до Я. Постепенно человек повышает квалификацию и со временем становится управляющим высшей категории.

Доходность ключевое понятие не только для вас, но и для собственников. Вряд ли они примут на веру даже самую распрекрасную технологию, пока не пощупают ее собственными руками или не услышат конкретный пример.

Вообще, в трех- или пятигодичном цикле управления (а именно на такой диапазон сроков подписывают агентский договор) самые сложные первые 12 месяцев. За этот период надо отладить юридические и финансовые процессы, если потребуется отремонтировать, а затем запустить объект. На указанном отрезке больше всего издержек. Доходность, прямо скажем, минимальная. Но работать какое-то время даже за ноль рублей мы можем себе позволить, потому что в дальнейшем все затраты окупятся.

Первое, мы выровняли ставки с учетом рыночных реалий. Повысили их практически на 50%, причем арендатор остался прежний. Естественно, в начале было резкое неприятие. Тогда мы предложили провести эксперимент выставить объект на рынок и посмотреть, будет ли спрос. В течение трех дней буквально выстроилась очередь из желающих занять площадь по предложенным ставкам. Естественно, арендатор согласился на наши условия.

Хорошо, вот конкретика. Возьмем объект на Ленинском проспекте. Так или иначе, управление там уже было поставлено. За счет чего нам удалось поднять доходность?

И третье, мы увеличили капитализацию объекта. В данном случае повысили электрические мощности. Например, при наличии 10 кВт на 400 кв. м едва ли можно рассчитывать на то, что помещением заинтересуется магазин или банк. А вот на 70 кВт они с удовольствием пойдут. То есть мы косвенно повлияли на увеличение доходов, потому как в перспективе могут появиться другие арендаторы и покупатели, а это уже другие цены

Второе, поговорили с коммунальщиками по поводу снижения издержек. Дело в том, что объект состоит из двух помещений: офисного (в подвале и на антресоли) и торгового на первом этаже. В договоре с ДЭЗом оба значились как торговые, тогда как для офисов ставка по вывозу мусора и водоснабжению ниже. Конечно, экономия не бог весть какая всего лишь 1 тыс. руб. Но когда она оптимизируется, скажем, на три года, получается значительная сумма. Словом, мы представили документ на изменение профиля помещения в ДЭЗ, где нам сделали перерасчет платежей по другим тарифам. В совокупности удалось снизить коммуналку на 20%.

Если инвестору данная стратегия не нравится, он может купить готовое помещение с арендаторами, тогда и финансовый поток по нему пойдет с завтрашнего дня. Правда, срок окупаемости в таком случае увеличится до семи-восьми лет. Зато меньше рисков.

Или вот еще пример, иллюстрирующий полный инвестиционный цикл услуги РРМ. Мы приобрели для инвестора жилую трехкомнатную квартиру на первом этаже по цене 10,5 тыс. долл. за 1 кв. м, перевели ее в нежилой фонд (шесть восемь месяцев). В результате рыночная стоимость объекта выросла до 14 15 тыс. долл. за 1 кв. м. Арендная ставка составила 2,4 тыс. долл. в месяц, а окупаемость пять лет.


По состоянию на 1 июля нынешнего года в Москве в получении жилья нуждались 13,2 тыс. военнослужащих. Об этом заявил начальник управления социального и жилищного обеспечения Главного квартирно-эксплуатационного управления Минобороны РФ полковник Юрий Нестеров в интервью "Красной звезде". "Плюс 3,6 тысячи бесквартирных военнослужащих нуждаются в получении служебного жилья — это молодые офицеры, вставшие в очередь с 1 января 1998 года", — сказал он. По словам Ю.Нестерова, основная причина сложностей с квартирным обеспечением офицеров столичного гарнизона — недостаточное финансирование и очень высокая стоимость строительства жилья.

Кстати, максимальное увеличение портфеля таких объектов одна из наших стратегических задач на 2008 год.

У военного ведомства, по его словам, достаточно много участков, которые используются нерационально. Так, за часть земель Центрального аэродрома им. М.В.Фрунзе (Ходынское поле) Минобороны должно получить 1200 квартир, большая часть которых уже распределена среди нуждающихся. Всего же у ведомства в настоящее время более 20 подобных инвестиционных проектов, реализация которых поможет снизить социальную напряженность в гарнизоне. Отвечая на вопрос об эффективности действия в Москве программы государственных жилищных сертификатов, Ю.Нестеров отметил, что Госстрой оценивает строительство жилья в столице (а значит, и выдает сертификат на эту сумму) в 17,5 тыс. руб. за кв. метр. Реальная же стоимость в 1,5-2 раза больше. "В итоге, из 76 выданных в прошлом году сертификатов реализованы только 25 — и то это те, кто или доплатил какую-то сумму, или согласился на меньшую жилплощадь", — отметил представитель ГлавКЭУ. "Сегодня только половина бесквартирных имеют служебную жилплощадь", — сообщил Ю.Нестеров.

"Достаточно сказать, что за счет собственного строительства в прошлом году в Москве было получено только 36 квартир", — отметил он. По мнению Ю.Нестерова, одно из перспективных направлений решения этой проблемы в столице — обмен на квартиры объектов Минобороны. Представитель военного ведомства сообщил, что, к примеру, за Петровский путевой дворец Минобороны получило 200 квартир, за административное здание на улице Пречистенка — 10 В стадии передачи находятся 2,5 тыс. квартир за здание Министерства обороны на Красной площади. "Другое направление — более эффективное использование земель, закрепленных за Минобороны", — считает Ю.Нестеров.



В соответствии с концепцией формирования фонда служебного жилья Минобороны РФ на период до 2015 года необходимо иметь 480 тыс. квартир, в том числе в Москве и ближайшем Подмосковье — более 70 тыс. Всего в настоящее время в жилье нуждаются 170 тыс. военнослужащих Вооруженных Сил. В прошлом году из всех источников было получено и распределено среди очередников 29 тыс. квартир, отметил Ю.Нестеров.



Главная --> Публикации