Главная --> Публикации --> На столичной орбите Крымский подход Семейные «ценности» Пристанище коллекционера В 2008 г. жилье в москве и впрямь станет доступным. спекулянтам жильем пора идти в регионы

Ситуация 1
Когда дольщик становится владельцем?

Ваш дом наконец построен и сдан. Но это не означает, что все проблемы позади. Разбираем самые частые ситуации.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Так что вы считаетесь собственницей с даты внесения сведений о вашем праве в Единый госреестр прав на недвижимость. Эта дата указана в вашем свидетельстве о госрегистрации права собственности на квартиру.

Мы оформили договор долевого строительства в 2005 г., а документы о праве собственности получили в 2006 г. С какого времени квартира считается собственностью?
Заранее благодарна, Наталья.

Выясните у застройщика, почему задерживается регистрация права собственности. Если дом готов, принят госкомиссией и затягивается передача документов на госрегистрацию, то вы можете отказаться от посреднических услуг и заняться оформлением права собственности самостоятельно.

Для приобретателей новостроек один из основных рисков - затягивание оформления права собственности на квартиру. Часты случаи, когда гражданам выдают ключи, заселяют, а потом месяцами приходится ждать получения документов. Если жильцы готовы добиваться ускорения процесса, а не ждать у моря погоды, то можно действовать следующим образом:

Вам нужно будет предоставить в Росрегистрацию как договор участия в долевом строительстве, так и подписанный акт сдачи-приемки квартиры.

Напишите заявление об отказе от услуг фирмы-посредника (компании, с которой у вас оформлен договор о содействии в регистрации). При этом ссылайтесь на ст. 782 Гражданского кодекса, согласно которой заказчик вправе в любое время отказаться от услуги, а исполнитель обязан вернуть внесенную плату, удержав расходы, которые уже произвел и может подтвердить документально. В заявлении требуйте передать вам документы, необходимые для самостоятельного обращения за регистра-цией права собственности.

Адвокаты советуют подавать иск о признании права собственности на новостройку на основании выполнения дольщиком своих обязательств по договору, т. е. полной оплаты вклада на строительство.

Бывает, что регистрация права собственности на новостройку затягивается в связи с тем, что фирма-застройщик не выполняет обязательства перед участниками инвестиционного процесса - правительством Москвы, местной администрацией и т. п. В таких случаях прекратить бесконечное ожидание оформления прав на квартиру жильцы могут только путем обращения в суд.

Как реализовать налоговую льготу, положенную приобретателям жилья?
У покупателей новостроек есть право выбора: чтобы воспользоваться льготой, можно либо дожидаться оформления права собственности, либо подать заявление о предоставлении налогового вычета на основании документов о вкладе в долевое строительство. Во втором случае в налоговую инспекцию нужно предъявить договор о приобретении прав на квартиру и документ, подтверждающий внесение вклада.

Как жить до оформления прав на квартиру
Чаще всего у новоселов, еще не получивших документ о праве собственности, возникают следующие вопросы:

Важно
Кому предъявлять претензии за некачественные коммунальные услуги (слабое отопление, проблемы с горячей водой, электричеством и т. п.), не будучи полноценным хозяином квартиры?

Можно ли оформить регистрацию в новой квартире?
Получить постоянную регистрацию (прописку), увы, не удастся - для ее оформления обязательно нужен документ о праве собственности. А вот временную регистрацию оформить реально. Федеральная миграционная служба России, сотрудники которой выполняют регистрационные действия, издала специальные рекомендации в помощь дольщикам Москвы и Подмосковья.

Ситуация 2
Перепланировка при свободной планировке

Если у вас есть управляющая компания - как правило, ее назначают фирмы-застройщики, сдавая дом, - то все претензии можно смело адресовать сюда. Также вам должны помочь местные органы власти (в Москве - управы, префектуры), отвечающие в том числе за нормальное коммунальное обслуживание всех жилых домов на территории своего района, округа и т. д.

Компания-застройщик обязана соблюдать проектную документацию, утвержденную при получении разрешения на строительство. А если новосел хочет что-то изменить по сравнению с утвержденным проектом (пусть даже еще не воплощенным в жизнь), то такое переустройство равнозначно перепланировке в готовом жилье. Необходимо согласование в Мосжилинспекции.

При покупке меня заверили, что жилье будет свободной планировки. Строительство заканчивается, и рабочие собираются возводить в квартире стену, которая едва не упирается в окно. Мне заявили: по утвержденному проекту стены такие, а если хотите что-то менять - согласуйте в инстанциях. Законно ли это? Почему я должна согласовывать, если внутренних стен еще нет?
С уважением Марина.

А чтобы строители бессмысленно не возводили ненужную вам стену, можно отказаться от таких работ. Если вы приобретали квартиру по договору инвестирования или долевого строительства, применяется Закон О защите прав потребителей, согласно которому отказ от работ допускается в любое время и заказчику возвращается стоимость невыполненных работ за вычетом фактических затрат исполнителя (ст. 32). Передайте письменное заявление об отказе со ссылкой на закон в компанию, с которой у вас заключен договор.

Однако важно иметь в виду: для согласования перепланировки требуется свидетельство о праве собственности на квартиру. Таким образом, дольщикам сначала нужно дождаться госрегистрации своего права на новое жилье.

Советы специалистов
Федор Сарокваша, директор по рекламе и PR ГК СУ-155:

Чтобы не оказаться в ситуации, как у Марины, внимательно вместе со специалистами изучайте документацию перед подписанием договора! Вы вправе ознакомиться с утвержденным проектом, в том числе планировкой квартир, чтобы убедиться, нет ли расхождений с обещаниями менеджеров. Важно максимально подробное описание будущей квартиры в договоре, где можно указать расположение внутренних стен. Если обнаружатся несовпадения, то исправлять их, в том числе согласовывать переустройство, застройщик будет обязан за свой счет.

Процесс оформления права собственности на квартиру в новостройке занимает немало времени - до получения документов приходится ждать не менее полутора лет. Можно провести это время с пользой - например, сделать черновой ремонт, заказать архитектурный и электротехнический проекты квартиры. Тогда после получения свидетельства о праве собственности можно будет сразу приступить к чистовой отделке, что сократит время ремонта и долгожданного переезда в новую квартиру.

- Выбирая застройщика, нужно обращать внимание на имидж компании, стаж работы на рынке недвижимости, реализованные проекты. Весомый плюс - участие в выполнении правительственных программ. Риски возрастают при подозрительно низкой цене квадратного метра. Стоимость квартиры может быть, например, на 5% ниже, чем в среднем на рынке, но при условии, что у застройщика действует специальная акция. В остальных же случаях велика вероятность столкнуться с мошенниками.

При вложении в долевое строительство на более поздних стадиях - ближе к готовности дома - риски, связанные со сроками строительства, сводятся к минимуму. Но за все хорошее надо платить: цена квадратного метра при этом значительно повышается.
Давно прошли времена, когда квартира в центре столицы была непременным атрибутом успешного человека. Сегодня многие деловые люди предпочитают жить за городом, в собственном доме или таунхаусе. Смена предпочтений понятна: жизнь на природе в доме своей мечты, где вы сами себе хозяин, коренным образом отличается от обитания в многоквартирном городском доме.

Павел Пузырев, генеральный директор Группы Компаний ИТЭК:
- При покупке квартиры на первой стадии, т. е. на уровне котлована или вбитых свай, высок риск, что строительство может затянуться на долгий срок или - при выборе недобросовестного застройщика - вообще будет заморожено на неопределенный период.

Однако жизнь за городом имеет и свои недостатки. Часто коттеджные поселки не могут похвалиться развитой инфраструктурой, до них очень тяжко добираться и на машине, и общественным транспортом. Бывает, что у поселков отсутствует профессиональная концепция например, застройщики обещают будущим жителям райскую жизнь в элитном поселке, а на деле оказывается, что он не тянет на заявленный уровень.


Коттеджный комплекс Small Москва

Несмотря на близость цивилизации, природа Южного Бутова радует глаз. Лес, роща, живописные луга, каскад прудов и все это в 15 минутах езды от кольцевой дороги. К слову, в этом году проект участвовал в конкурсе Экологически безопасные коттеджные поселки Есоvillage - Весна 2007 и победил в номинации Есоvillage в черте города.

Столичная жизнь на природе
Но в последнее время появляется все больше грамотных малоэтажных проектов в столице и области, например, проект Small Москва. Жилой комплекс находится в черте Москвы, в Южном Бутово, всего в 25 километрах от Кремля и 5 километрах от МКАД. До центра Москвы можно добраться не только по Калужскому или Варшавскому шоссе, но и на легком метро: от жилого комплекса в шаговой доступности находится станция Бунинская Аллея.


Коттеджный комплекс Small Москва

На выбор покупателям предлагаются различные проекты коттеджей и таунхаусов, отличающихся площадью (таунхаусы 394 кв. м., коттеджи от 415 кв. м до 523 кв. м) и размерами земельных участков.

На территории самого комплекса располагается каскад прудов, березовая роща, места отдыха и развлечений, детские сады, спортивные площадки.

Дома в проекте Small Москва построены по канадской технологии монолитного домостроения АRХХ, которая позволяет сберегать тепло и сохранять оптимальную для жилья температуру без особенных затрат на отопление. Все коттеджи отличаются прекрасной звукоизоляцией и сейсмоустойчивостью.

Неудивительно, что дома в проекте Small Москва пользуются высоким спросом у москвичей и у жителей регионов еще на стадии строительства. Кто-то планирует жить здесь постоянно, кто-то останавливаться с семьей во время длительных командировок. Самые дальновидные рассматривают покупку недвижимости как удачное капиталовложение.

Кроме того, к услугам жителей комплекса Small Москва вся развитая инфраструктура микрорайона Южное Бутово. Неподалеку находятся универсамы, кинотеатры, рестораны, фитнес-центры и т.д.


Коттеджный комплекс Small Москва

Рынок коттеджей стабильно растет
Заметим, что это очень разумный шаг. По данным аналитического центра Индикаторы Рынка Недвижимости ирн.RU, цены на загородную недвижимость стабильно растут порядка 30% в год. А московский рынок квартир после двукратного ценового скачка в 2006 году исчерпал потенциал для заметного роста. Поэтому профессионалы рынка недвижимости настойчиво рекомендуют вкладываться именно в загородное жилье. (Хотя проект Small Москва находится в черте Москвы, по всем параметрам он, безусловно, относится к загородному сегменту рынка).

Что же касается Москвы, то здесь жилье в доме категории качественного бизнес-класса (что приблизительно соответствует уровню жилья в коттеджных поселках) продается еще дороже 172-220 тысяч рублей за квадратный метр.

Квадратный метр жилья в жилом комплексе Small Москва сейчас стоит от 69 до 100 тысяч рублей за квадратный метр. Заметим, что на загородном рынке Подмосковья встречаются гораздо более дорогие предложения, хотя сами поселки находятся дальше от Москвы. Так, согласно исследованиям аналитического центра Индикаторы Рынка Недвижимости ирн.RU на том же Калужском направлении (удаленность 6-15 км.) предлагаются загородные дома по цене $6200 (152 тыс. рублей) за квадратный метр, на Минском (6-15 км. от Москвы) $6800 (167 тысяч рублей). А на знаменитой Рублевке цена квадратного метра в коттеджных поселках, которые расположены от Москвы еще дальше (16-25 км. от МКАД) превышает $6000 (147 тысяч рублей).


Коттеджный комплекс Small Москва

И еще одна любопытная цифра. Сегодня средняя цена квадратного метра в комплексе Small Москва 84,5 тысяч рублей. Средняя цена квадратного метра по Москве в хрущевке сегодня, по данным аналитического центра Индикаторы Рынка Недвижимости ирн.RU составляет $3770 (около 92 тысяч рублей).

Вылет на место необязателен
Теперь о том, как купить недвижимость в проекте Small Москве. Покупателям нужно обратиться в Межрегиональный Центр Продажи Недвижимости (МПЦН). Сегодня МЦПН предлагает полный спектр услуг: помощь в оформлении необходимых документов, подбор наиболее подходящего для Вас объекта, продажу объекта под ключ, а также помощь в получении ипотечных кредитов в банках-партнерах. Так, специально для клиентов проекта Small Москва давний партнер Межрегионального Центра продаж Недвижимости КБ Московский Капитал разработал удобную ипотечную программу позволяющую приобретать недвижимость с минимальными затратами сил и времени. Согласно ее условиям, процентная ставка в рублях составляет от 11% годовых в рублях, а в качестве залога выступает сама приобретаемая недвижимость. Характерно, что при минимальном пакете документов от клиента не требуется никаких дополнительных залогов и поручительств.

Вывод напрашивается сам цены в проекте Small Москва пока доступны. Однако они будут расти вместе с рынком. В начале 2008 года в проекте Small Москва предусмотрено плановое повышение цен (нижняя ценовая граница - 80 тысяч рублей за квадрат). Так что, приобретая дом в коттеджном комплексе Small Москва сейчас, можно не только удачно решить квартирный вопрос, но и обеспечить надежное долгосрочное вложение средств.

В начале октября в Новосибирске открылся второй торговый центр местной сети Мегас (пока в нем действует только магазин Эльдорадо, но совсем скоро на трех этажах комплекса разместятся другие бренды, в частности Детский мир). А завтра в Новосибирске пройдет торжественное открытие первого за Уралом магазина сети Metro Cash Carry. А в ноябре ТЦ под брендом Metro откроется в Омске, в декабре в Красноярске.

Подробности на сайте MoscowSmall.ru. Тел.: 8 (495) 101-16-23 (Москва)

Но на этом преображение Большевистской улицы не закончится. В воскресенье на ней уже будет петь уже выпускница Фабрики звезд Юлия Савичева: она станет гвоздем программы на открытии третьего торгового центра питерской сети Лента. Он расположен намного ближе к центру города, чем Metro, в районе Мелькомбината № Когда-то на этом пустыре компания Социальная инициатива планировала построить микрорайон, но проекту не суждено было сбыться. Зато Лента, хоть и не без проблем, пришлась тут явно к месту. Еще один плюс скоро недалеко от ТЦ будет возведен пешеходный мост через Большевистскую магистраль, что косвенно тоже сыграет на руку магазину. Свое обещание построить в Новосибирске четыре ТЦ площадью 10 12 тыс. кв. метров и стоимостью около 20 млн долларов каждый питерская компания выполняет: еще один магазин планируется открыть до Нового года.

Гипермаркет Metro площадью 10 тыс. кв. метров разместится на улице Большевистской (эта трасса ведет в Академгородок), на границе Октябрьского и Первомайского районов города. Вдоль улицы Большевистской на участке от карьера Борок (там, кстати, планируется построить третий мост через Обь) до разъезда Иня еще недавно был заброшенный пустырь. Но четыре года назад прямо у дороги установили Поклонный крест в честь 110−летия Новосибирска и 80−летия Новосибирской епархии. Эта святыня стала местом паломничества молодых супругов. И хотя крест и чистоган вроде бы несовместимы, именно после этого события место сильно преобразилось: тут стали строить автозаправки и торговые центры. А в прошлом году перестроили дорогу, превратив ее в скоростное шоссе с бетонной перегородкой посредине. До Metro Cash Carry на трассе открылся автоцентр Renault, для гостей тогда пела певица Ингрид.

К открытию шведы готовились заранее. По почтовым ящикам горожан были разосланы красочные журналы, описывающие корпоративные стандарты торговли в ИКЕА. А на сайте новосибирского ТЦ идет конкурс по поиску большого и обаятельного кота (кошки), который удостоится чести первым войти в новый магазин ИКЕА-Новосибирск на церемонии торжественного открытия 1 ноября 2007 года. Как отмечается в условиях конкурса, такой кот должен непременно быть пушистым, обаятельным и привлекательным, обладать крупным размером и отменным здоровьем, а также отличаться добрым и общительным характером.

Но главным событием осени для Новосибирска станет предстоящее в начале ноября открытие многофункционального торгово-семейного комплекса Мега-ИКЕА. Шведская сеть долго пыталась зайти в столицу Сибири, но никак не могла найти подходящую площадку. В результате компания получила, на первый взгляд, не самое лучшее место под солнцем в Левобережье, недалеко от Оловокомбината, на улице Ватутина. Но масштаб объекта (площадь новосибирской Меги составит 130 тыс. кв. метров) уже преобразил этот еще не так давно депрессивный участок: по оценкам аналитиков, цены на землю тут сразу же взлетели чуть ли не в два раза. Основными торговыми зонами в составе центра по традиции станут магазины ИКЕА, гипермаркет (это место займет французский Auchan), Мега и Сделай сам. Они будут связаны друг с другом торговой галереей, включающей более 100 магазинов. Также в центре будет расположен большой ледовый каток, ресторанный дворик и зона развлечений. Открытие магазина создаст около 3 тыс. рабочих мест и существенно повлияет на рынок мебельного ретейла города.

По экспертным оценкам, общая площадь объектов торговой недвижимости в Новосибирске сегодня приближается к 1 млн кв. метров. Из этого объема собственно под торговлю занято не более 60% площадей, на тысячу населения обеспеченность составляет 700 кв. метров. По этому показателю Новосибирск, являясь крупнейшим муниципальным образованием Сибири (здесь проживает около 1,5 млн человек), существенно отстает от других крупных городов, ближе расположенных к Москве. Но самое главное качественный состав торговой недвижимости. Львиная доля площадей приходится на так называемый street-ретейл, то есть небольшие магазинчики, расположенные вдоль основных торговых коридоров города Красного проспекта, Вокзальной магистрали, проспекта Карла Маркса. На сентябрь текущего года общая площадь крупных торговых центров и гипермаркетов (считались объекты от 2,4 тыс. кв. метров) составляла 385 тыс. квадратов. Самыми крупными объектами до открытия Меги и Royal Park остаются ТРЦ Континент (площадь 26 тыс. кв. метров, открыт в июне 2006 года на пересечении улиц Доватора и Гусинобродского шоссе, инвестор местная компания Итера вложила в него 13 млн долларов), ТЦ Москва (21 тыс. кв. метров, расположен рядом с Центральным рынком города) и галерея Фестиваль (18 тыс. кв. метров). Согласно заявленным строительным планам, до конца первого квартала 2008 года в Новосибирске ожидается введение еще 422 тыс. кв. метров в 20 крупных торговых центрах.

На этом череда открытий торговых комплексов не закончится. В конце ноября в районе площади Калинина (один из крупных общественно-деловых центров Новосибирска, здесь заканчивается ветка метрополитена) откроется еще один немаленький объект торгово-развлекательный комплекс Royal Park общей площадью 70 тыс. кв. метров. Его строит компания, близкая депутату Новосибирского облсовета Вениамину Паку. Другими словами, как ни крути, но Новосибирск очевидно захлестнул настоящий ретейловый бум.

Директор агентства RID Analytics Елена Ермолаева считает, что перенасыщение рынка торговых площадей пока не произойдет. Зато начнется неизбежный процесс перераспределения покупателей из неудачно расположенных и концептуально непродуманных объектов, в которые до этого народ ходил просто потому, что выбор был невелик, в новые ТЦ. Этот процесс в свою очередь потянет за собой другие события. Например, мелкие и неудачно расположенные торговые центры будут вынуждены либо снижать арендные ставки, чтобы удержать арендаторов, либо вообще менять профиль и уходить из сегмента торговой недвижимости. Впрочем, Ермолаева считает, что радикального падения арендных ставок на рынке не произойдет в ближайшие полгода. Свою роль сыграет инертность мышления владельцев ТЦ, поэтому процесс падения стоимости квадрата может растянуться на один-два года. Сегодня для якорных арендаторов стоимость квадратного метра может колебаться от 300 до 1200 рублей, для остальных от 1000 до 6000 рублей. Успешные ТЦ арендаторов не потеряют, в остальных же падение ставок не будет обвальным.

Аналитики рынка торговой недвижимости сходятся в едином мнении последовательное открытие новых ТЦ, особенно таких крупных, как Мега-ИКЕА и Royal Park, существенно повлияет на рынок ретейла в Новосибирске. Но вот как здесь мнения экспертов расходятся.

Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что рынку ретейла грозит кризис перепроизводства. По его словам, некоторое недавно открытые торговые комплексы испытывают проблемы с привлечением арендаторов, в них зачастую пустуют площади. Новые ТЦ откроют для ретейлеров новые возможности, что может вызвать бегство арендаторов из не слишком удачных комплексов в более удачные и концептуально продуманные.
Мэр Москвы Юрий Лужков не поддержал вчера проект схемы размещения небоскребов в рамках городской инвестиционной программы Новое кольцо Москвы (НКМ) до 2015 года. После обсуждения документа на заседании столичного правительства мэр дал два месяца на то, чтобы его радикально доработать. Претензий у градоначальника набралось столько, что речь идет скорее о создании новой программы и новой схемы.

А вот генеральный директор крупнейшей в Сибири торговой сети Холидей Классик Алексей Захаров (в сеть входит 98 магазинов формата супермаркет и у дома в Новосибирске, Барнауле, Томске и Омске) считает, что резкое падение ставок аренды вполне может случиться. Помимо крупных игроков продовольственного ретейла за счет этих ТЦ будет введено большое количество торговых площадей. Мне кажется, рынок уже близок к насыщению. Из-за чего наверняка произойдет снижение стоимости квадратного метра, может быть, даже резкое. В старых и несовершенных ТЦ, по формату близких к барахолке, произойдет резкое изменение состава арендаторов и падение ставок, отметил Захаров в беседе с корреспондентом Эксперта Online.

Юрий Лужков заявил вчера, что он не противник возведения высоток как таковых: В Москве мало земли для строительства, поэтому нужно двигаться вверх, увеличивать этажность. Но при этом, обращаясь к главе столичного стройкомплекса Владимиру Ресину, сказал: Вы предложили нереальную программу. Лужков перечислил серьезные вопросы к проекту, некоторые из них содержались и в материале Газеты. Так, мэр усомнился, что в кратчайшие сроки удастся найти инвесторов: Вынести на конкурс 12 объектов в 2007 году невозможно. Собственный опыт строительства высотных зданий у нас сосредоточен в проекте Москва-Сити, - добавил Лужков. - Достаточен ли он, чтобы подрядчики обеспечили абсолютно надежное строительство? Нормативной базы для строительства высотных зданий нет ни в Москве, ни в России. Градоначальник коснулся также вопроса транспортной инфраструктуры, ведь каждый небоскреб - это дополнительная нагрузка на дороги вокруг него. Появились у мэра и эстетические претензии к проекту: Уместно ли соседство высотных зданий, которые имеют далеко не прекрасные архитектурные формы, с нашими историческими ансамблями? Интересно, что авторы проекта схемы не раз в документе упомянули о формировании нового высотного силуэта города.

Как уже писала Газета (см. номер от 27 ноября), предлагалось утвердить выделение 57 участков в периферийных районах Москвы под строительство около 200 зданий высотой более 30 этажей. Небоскребы согласно проекту имели бы различное функциональное назначение - административно-деловое, гостиничное, жилищное. Программа НКМ была утверждена постановлением правительства Москвы еще в 1999 году, но инвесторов не заинтересовала: высотное строительство - дело и так дорогостоящее, а в столице оно еще и сопряжено с целым рядом рисков, в том числе связанных с безопасностью: городские почвы, глинистые и с карстовыми пустотами, для строительства небоскребов не очень подходят. В результате по программе НКМ до сих пор было сдано в эксплуатацию лишь одно здание - жилой дом Эдельвейс на Давыдковской улице. Еще четыре объекта находятся на разных стадиях строительства.



Главная --> Публикации